城市综合体分析研究报告（ppt,图文）

城市综合体体分析研究究报告目录：一、城市综综合体定义义和发展二、基本内内容三、案例分分析四、结论要要点一、城市综综合体定义义和发展1、城市综合体体的定义2、城市综合体体的历史沿沿革及发展展3、城市综合体体的特点“城市综合合体”是将将城市中商商业、办公公、居住、、旅店、展展览、餐饮饮、会议、、文娱、交交通等城市市生活的三项以上功能在空间间上进行组组合，通过过一组建筑筑来实现。。同时，在在各部分间间建立一种种相互依存存、相互补补益的能动动关系，从从而形成一一个多功能能、高效率率、复杂而而统一的综综合体.城市综合体体中不同功功能建筑的的组合并非非简单的累累加，而是是多种功能能的系统性性优化，实实现各部分分的价值互补从而提升综综合体的整整体价值.《中国大百科科全书》：城市综合体体为多个功功能不同的的空间组合而成的的建筑《美国建筑百百科全书》：城市综合体体是在一个个位置上，，具有单个或多个个功能的一一组建筑1、城市综合体体的定义城市功能分分区建设阶阶段(二站前)郊区化发展展阶段(二站后---70年代)城市功能组组合发展阶阶段(70年代至今)城市的发展展突出按照照居住、工工作、游憩憩和交通等等不同功能能分区建设设的规划思思想区域建筑发发展偏向功功能单一化化，相互之之间缺少必必要的联系系城市中心规规模巨大化化，形成城城市中心区区，同时出出现人口过过度集中、、城市环境境恶化等问问题为应对城市市规模积聚聚扩张所带带来的一系系列社会问问题，伴随随着汽车时时代的到来来，城市的的发展出现现了郊区化化趋势居住和商业业功能开始始向郊区转转移，城市市周边出现现卫星城城市的中心心区域随着着郊区化进进程和自身身环境的恶恶化出现衰衰落城市的建设设者意识到到城市中心心的衰落对对于城市未未来发展的的不利影响响，同时反反思功能分分区建设的的弊端城市中心的的地位重新新得以恢复复和加强强调多种功功能复合化化、并通过过内外部交交通系统实实现与外部部城市系统统实现紧密密连接的城城市综合体体成为建设设主流2、城市综合体体的历史沿沿革及发展展城市综合体体是伴随着着“回归城市中中心”发展起来来的，已经经成为城市市中心的重重要形式现阶段的中中国城市综综合体主要要集中于一一、二线城城市，三线线城市仍处处于萌芽状状态“城市综合合体”将城城市人群的的购物、商务务、娱乐、、居住等多种功能能进行组合合，在一组建筑物物中进行分工工和相互联联系综合体的各各种功能在在一天中的的不同时段段运行，最最大限度的的提升了物物业的整体体价值和收收益，并对对所在区域域的发展提提供的动力和视觉的标示作用由于城市综综合体的大大型建设规规模和多功功能组合，，对项目选址、、景观设计计、交通设设计和材料料设备应用提出了了更高的要要求3、城市综合体体的特点1）容量巨大大性2）建筑集群群性3）功能复合合性4）交通网络络化5）人流密集集性6）环境生态态性7）物管人性性化8）布置均衡衡化9）效益统一一性10）设施现代代化二、基本内容1、功能构成成2、空间特点点3、城市关系系居住居住是城市市开发的基基本成分，，是解决市市中心居住住问题，避避免每天上上下班长途途跋涉造成成交通拥挤挤和能源浪浪费的有效效办法，同同时居住为为城市街区区提供安全全的生活空空间。城市市综合体的的开发应为为了节省时时间和其他他各类资源源，完成综综合体的聚聚合效应，，满足了城城市其他阶阶层人士的的居住需求求。酒店酒店是综合合体中最赢赢利的项目目，它为综综合体提供供流动的““居住”人人口和活动动的人，并并提供娱乐乐设施和夜夜间服务，，24小时的服务务使项目保保持持久的的繁荣并增增加其活力力。商务商务是现代代城市的主主要功能，，操纵着城城市大部分分资金流和和物流方向向。一个区区域空间能能否提供充充分、便捷捷的商务空空间，决定定着这一区区域的城市市地位和功功能。城市综合体体应用高规规格空间满满足不同企企业的商务务需求。商业商业零售与与人们的日日常生活最最密切，形形成城市范范围的市场场并吸引和和支持其他他功能。零零售更主要要的是提供供生活性、、愉快性和和丰富性，，以满足人人们的多样样化选择，，并形成热热闹繁荣的的街区。能能够充分满满足各类阶阶层的消费费需求。1、功能构成成商业商务酒店居住

作用

相互关系

提升整体档次的有力手段标志性（尤其是对外地和外籍人士）

实现较高的销售价格保持物业形象

外向性较强的组成部分可以塑造与其他项目较大的差异

保证开发企业现金流的来源满足中长期居住者需求

商业为写字间、酒店和公寓提供配套

酒店为公寓提供共享的服务和配套设施

写字间为商业、酒店和公寓带来潜在客户写字间与酒店可共享大堂

公寓为商业提供客源选址特点业态组合类型商圈范围代表项目城市购物中中心核心商圈3公里次级商圈6公里三级商圈40公里城市中心区区域10万平米以上上香港ifc北京东方广广场购物中心类类型主力店购物60-70%餐饮10-20%休闲娱乐15-20%3-5个主力店主力店面积积占比40-60%区域购物中中心区域中心5-8万平米北京万达广广场深圳花园城城购物60-70%餐饮15-25%休闲娱乐10-15%2-3个主力店主力店面积积占比40-60%邻里购物中中心社区中心不超过4万平米伊藤洋华堂堂华润万佳购物70-80%餐饮10-15%休闲娱乐3-5%服务5%1-2个主力店主力店面积积占比40-60%能量中心郊区4-10万平米北京金源茂茂购物80-95%餐饮10-20%3以上个主力力店主力店面积积占比70-90%生活方式购购物中心上海新天地地美国COCOWALK0-2个主力店主力店面积积占比0-50%核心商圈3公里次级商圈6公里三级商圈10公里里核心心商商圈圈1公里里次级级商商圈圈3公里里核心心商商圈圈3公里里次级级商商圈圈6公里里三级级商商圈圈20公里里核心心商商圈圈1公里里次级级商商圈圈3公里里高档档住住宅宅区区附附近近自然然条条件件优优越越1-5万平平米米购物物30-40%餐饮饮30-40%休闲闲娱娱乐乐30-40%选址址服务务配配套套类型型建筑筑特特点点租户户特特点点顶级级写写字字楼楼建筑筑品品质质一一流流顶级级装装修修通常常为为5万平平米米以以上上商务务核核心心区区域域知名名大大型型跨跨国国公公司司金融融机机构构甲级级写写字字楼楼商务务区区或或区区域域中中心心建筑筑标标准准有有所所落落后后中档档装装修修1万平平米米左左右右乙级级写写字字楼楼中小小型型私私营营企企业业为为主主丙级级写写字字楼楼建筑筑标标准准陈陈旧旧普通通装装修修小于于1万平平米米小型型私私营营企企业业写字字楼楼类类型型市区区市区区大中中型型各各类类企企业业、、机机构构设施施设设备备建筑筑品品质质优优良良高档档装装修修通常常2-5万平平米米有商商务务中中心心、、高高档档餐餐厅厅、、大大型型会会议议厅厅、、休休闲闲设设施施地上上／／地地下下停停车车位位充充足足有商商务务中中心心、、高高档档餐餐厅厅、、大大型型会会议议厅厅、、休休闲闲设设施施地上上／／地地下下停停车车位位充充足足有部部分分商商务务配配套套有地地上上／／地地下下停停车车位位几乎乎没没有有服服务务配配套套品牌牌高高效效中中央央空空调调系系统统智能能化化楼楼宇宇自自控控系系统统先进进的的数数据据通通信信品牌牌高高效效中中央央空空调调系系统统智能能化化楼楼宇宇自自控控系系统统先进进的的数数据据通通信信有中中央央空空调调系系统统有楼宇自自控系统统无综合布布线无中央空空调系统统无楼宇自自控系统统无综合布布线选址经营特点点酒店类型型目标客户户代表项目目商务酒店店以公务出出差的旅旅客为主主，包含含境外游游客城市中心心商务区区域中心心除各类客客房齐备备之外通通常配备备有大型型餐厅、、会议室室、歌舞舞厅、商商务中心心等综合合配套设设施满足足客人商商务相关关需求设施设备备通常采采用较高高标准香格里拉拉洲际酒店店经济型酒酒店商业中心心附近选址灵活活国内游客客及中小小企业商商务差旅旅客人为为主团体会议议及会展展服务接接待为主主会议/会展酒店店北京九华华山庄五洲大酒酒店旅游度假假酒店景区游客客接待为为主；季季节性明明显三亚天域域酒店酒店类型型市区或郊郊区远郊或旅旅游风景景区以满足住住宿的基基本需求求为主，，较少其其他服务务配套功功能，价价格实惠惠通常以品品牌连锁锁形式经经营在一般商商务酒店店基础上上，强化化会议／／会展的的设施建建设与相相关服务务建设有多多个不同同规模的的会议厅厅；及更更加丰富富的休闲闲娱乐设设施如家快捷捷具有完善善的休闲闲娱乐设设施突出个性性化服务务；创造造放松环环境酒店建设设强调与与自然环环境的结结合选址特点点目标客户户住宅类型型产品特点点代表开发发商普通住宅宅大众消费费者具备基本本生活配配套的市市区或郊郊区户内各功功能房间间完善；；户型以以２居以以上为主主一般为毛毛坯房配套以停停车场及及公共广广场为主主万科商住楼商务区域域投资者中小企业业主既可居住住又可办办公；部部分没有有厨房功功能强调商务务中心、、餐饮功功能配套套毛坯房为为主ＳＯＨＯＯ住宅类型型选址特点点目标客户户公寓类型型产品特点点代表开发发商投资者高收入白白领普通公寓寓酒店式公公寓投资者高级经理理人外籍人士士雅诗阁集集团商业繁华华区域商业繁华华区域户内设施施设备完完善，通通常配备备高档家家具电器器星级装修修，尤其其是公共共区域提供房间间清洁，，衣物送送洗等酒酒店式服服务通常设有有会所，，提供餐餐饮、康康体等配配套服务务户内各功功能房间间完善；；一居小小户型比比例较大大精装修一般设有有大堂公寓类型型--空间特点点超大空间间尺度城市综合合体是与与城市规规模相匹匹配，与与现代化化城市主主干道相相联系的的，因此此室外空空间尺度度巨大，，一般均均具有容容纳超大大建筑群群体和众众多的生生活空间间。由于于建筑规规模和尺尺度的扩扩张，建建筑的室室内空间间也相对对较大，，一方面面与室外外的巨形形空间和和尺度协协调，另另一方面面则与功功能的多多样相匹匹配，成成为多功功能的聚聚集焦点点。通道树型型交通体体系通过地下下层、地地下夹层层、天桥桥层的有有机规划划，将建建筑群体体的地下下或地上上的交通通和公共共空间贯贯穿起来来，同时时又与城城市街道道、地铁铁、停车车场、市市内交通通等设施施以及建建筑内部部的交通通系统有有机联系系，组成成一套完完善的““通道树树型”（（AccessTree）体系。。这种交交通系统统形态打打破了传传统街道道单一层层面的概概念，形形成丰富富多变的的立体街街道交通通空间。。现代城市市景观设设计应用现代代城市设设计、环环境与行行为理论论进行景景观与环环境设计计是城市市综合体体的重要要特征。。运用对对建筑群群体的深深度表现现打破传传统建筑筑立面概概念，通通过标志志物、小小品、街街道家具具、植栽栽、铺装装、照明明等手段段形成丰丰富的景景观与宜宜人的环环境。使使建筑群群体成为为景观的的主体，，同时又又承载着着城市文文明与经经济发展展的历史史责任。。地标式的的城市建建筑城市综合合体一个个显著特特点就是是均在所所在城市市矗立了了地标式式建筑。。城市综合合体是发发生在街街区层次次上的开开发现象象，常为为多街区区综合，，城市街街道也参参与到城城市综合合体的运运作中城市关关系三大选选址标标准项目所所在位位置为为城市市核心心区有有人流流和消消费基基础项目位位于城城市中中心，，是城城市经经济新新增长长点位于新新开发发区。。必须有有营造造园林林景观观的基基础大型城城市综综合体体必须须有大大面积积的绿绿化作作为其其营造造园林林景观观的基基础。。必须具有交交通便捷的的区位优势势城市综合体体与城市的的经济有着着密切的联联系，这一一切都需要要与城市其其他区域之之间有快速速便捷的交交通网络做做纽带，保保证在综合合体内的办办公人员出出行的便利利性。最好好位于地铁铁站或交通通便利位置置。交通的便利利将为城市市综合体项项目带来大大量的人流流和物流，，特别是为为零售提供供持续不断断的人流，，保证所有有资源使用用的最大化化。必须营造齐齐备的生活活系统为满足城市市精英阶层层的居住、、消费、休休闲、娱乐乐、社交多多种形态的的高品质生生活需求，，大型城市市综合体建建筑必须拥拥有齐备的的生活系统统，其中必必须具备一一定规模的的大型购物物中心、五五星级酒店店和国际化化写字楼。。三、案例分分析：1、来福士广广场2、三里屯soho3、东京中城城4、洛克菲勒勒中心5、时代天街街6、深圳万象象城1、来福士广广场—北京位于东直门门内大街和和北京二环环交汇处。。该场所地地处北京商商业中心的的核心区域域，坐落于于北京最为为繁华的十十字路口之之一。整个个建筑设计计流畅、构构思精巧、、表达清晰晰。整体建建筑被分为为四大部分分：零售裙裙楼、住宅宅公寓、北北京雅诗阁阁酒店式公公寓和商用用写字楼。。尽享白日日光照的零零售裙楼以以及中庭玻玻璃结构的的“水晶莲莲”成为来来福士广场场的亮点，，伴以写字字楼大厅的的格纹状玻玻璃屋顶彰彰显其大气气恢弘，同同时也完美美地兑现了了关于设计计和建造达达到绝佳效效果的承诺诺。经济技术指指标：项目占地面面积：14685㎡总建筑面积积：146122㎡地上建筑面面积：97638㎡办公楼：39128㎡（40%）零售商场：：29813㎡（30%，含地下一一层：7754㎡㎡）服务公寓：：26765㎡（27%，高档公寓寓和酒店式式公寓）会所面积：：1913㎡㎡（2%）附属用房及及停车场：：48249㎡（610个停车位））标准层建筑筑面积：2303㎡㎡建筑控制高高度：90m容积率（地上部分分）：6.6普通公寓：：避免项目东东侧城市快快速道路的的噪声和光光线影响，，布置在基基地西侧城城市支路一一侧。酒店式公寓寓：结合消费费者特征，，东侧为短短时间居住住，对噪声声和光线影影响要求相相对较低。。通过布局局楼电梯和和辅助用房房、人行景景观道等尽尽量减低不不利因素的的影响程度度。会所：项目南侧位位于两栋公公寓之间，，方便公寓寓用户使用用，同时可可以对外经经营。5A级写字楼：：位于项目北北侧，在商商场入口部部分转向45度，与城市市道路路口口留下充足足的缓冲空空间，形成成购物中心心形象入口口广场。购物中心：：作为三栋塔塔楼的裙楼楼，将项目目核心，巧巧妙连接项项目各部分分。人行景观道道：位于购物中中心东侧，，与基地东东侧快速路路相邻。保保证了商业业裙房面向向城市主道道路方向形形成完整的的、纯粹的的商业展示示面；变化化的景观造造型提供丰丰富的休闲闲空间，引引导人流至至东北角入入口广场（（购物中心心主入口））。入口广场：：布置与基地地东北角，，作为项目目的形象展展示，成为为吸引人流流的时尚地地标。停车场：项目不设置置地面停车车，设地下下停车场。。地下停车车场出入口口位于车流流人流相对对较少的基基地西侧、、南侧的城城市次道路路。高层单体：：布置在商场场外侧，满满足高层建建筑防火规规范的同时时为商场中中庭空间形形成有利条条件。普通通公寓与酒酒店式公寓寓俯视呈交交错状，并并且略微倾倾斜以摄取取更多光线线及与邻近近的办公楼之之间保持最最大的距离离。2、三里屯soho区位：三里屯SOHO位于北京市市朝阳区工工体北路南南侧，南三三里屯路路路西，为三三里屯商业业区核心地地段的商业业、办公、、居住综合合社区。三里屯soho经济技术指指标：占地面积：：5.1万平方米建筑面积：：46.6万平方米，，其中地上上约31.6万平方米，，地下约15万平方米；；容积率：6.2各业态面积积：商业：约12.8万平米（B1-4层，局部5层）办公：10.2万平米（共共5栋，5-24层）公寓：12.0万平米（共4栋，5-28层）建筑高度：97米建筑层数：地上：地上（（最高）28层；地下：4层装修：公寓及及写字楼均为为精装修车位：地下二二、三、四层层，地面55辆，地下停2362辆，共计2417辆各种功能规模模：商业约12.8万平米，占37%办公10.2万平米，占29%公寓12.0万平米，占34%项目规划布局：三里屯SOHO是三里屯商业业区核心地段段的商业、办办公、居住综综合社区。.由5个购物中心、、5栋写字楼和4栋公寓楼组成成。三里屯soho平面图A.4栋公寓楼坐落在项目用用地的南侧，，这里的日照照条件非常理理想，安静适适于居住；B.5栋写字楼坐落在项目用用地的北侧，，这里与主要要街道的联系系十分便捷。。公寓楼和写写字楼的入口口贴近生机勃勃勃的周围环环境，与此同同时，又使上上部的工作和和生活具有独独立的空间和和私密性。写写字楼的大厅厅位于首层，，使商业活动动和工作环境境融合在一起起，产生互补补、增效的作作用。C.5个购物中心在地上由天桥桥连接，地下下由下沉式广广场连通，其其组成的一条条商业步行街街经过精心的的绿化后完美美地贯穿于整整个项目。内部交通体系系：开放式设计，，整个项目没没有任何围墙墙，目的是和和城市融合；；开辟众多街街道，让人自自由游逛，为为整个社区注注入活力。商业特征位于地下一层层至地上四层层（局部五层层）的零售商商业由5个不同规模的商业板块组组成。2.在下沉步行街街和花园的南南端，有一个个小型广场为本项目的心脏，也也将成为吸引引商业人流的的一个“目的的地”。3.在拥有不同经经营主题的商商业板块下面面，地下一层层的大商业区区是始终贯通的。在商场的外部部，特别是面面对下沉花园园的一侧，二二层和三层设设置了室外平平台，这些平平台通过台阶阶和桥彼此连连接起来。5.不论布局还是是流线设计都都充满动感，店铺排列紧紧密，每个商商铺的临街设设计（临内廊廊和临外街））使整个商业业区域规避了了死角商铺，，更便于商业业人流的穿行行和消费。6.这里不仅提供供完备的商业业设施，更重重要的，这里里将是一个供供市民享受生生活、休息和和会见朋友的的“场所”。。整体景观环境境：九幢形状有机机协调的超高高层建筑汇聚聚在一起，形形成了一种“未来大峡谷”的自然意境。。在这个大峡峡谷中，本来来应该是具有有阳刚之气的的超高层建筑筑一下子变成成了山谷，突突然间变成了了阴柔的女性性，这种融解解展现给了我我们从未见过过的“市中心VS自然”的风景。3、东京中城（（TokyoMidtown）TokyoMidtown(东京中城)以纽约曼哈顿顿Midtown为蓝本，距六六本木800米处，东京六六本木防卫厅厅旧址上新建建的复合型商商业建筑群;占地约10万平米，由6栋建筑构成，，汇集了各种种各样的商店店、餐馆、写写字间、饭店店、高级租赁赁式公寓、美美术馆等设施施；2005年，以三井不不动产为首的的六家公司中中标，总投投资34亿美元，2007年3月正式开业。。由负责重建新新美国世贸的的SOM担当主要设计计宫城中央公园涉外商圈金融中心CBD羽田机场千代田区日本的政治、、经济中心。。天皇住所、日日本国会、最最高裁判所、、靖国神社与中央省厅皆皆位于千代田田区内；日本本诸多著名公公司的本社，，电器街秋叶叶原等也在该该区。港区聚集40多个外国大使馆、国际气氛浓浓厚。商务街街，酒吧云集集的六本木，高级住宅街街，高级商店店街，大型复复合都市地带带六本木新城、、东京中城和汐留SIO-SITE，日本第一高高东京铁塔位于此区内。。中央区处于东京的中中心地，日本本经济、信息息、商业中心心。日本银行行、东京证券券交易所，银座、大型布庄、、百货公司总总社聚集的日本桥、以鱼货市场闻闻名的筑地等等皆位于本区区。新宿日本最著名的的繁华商业区区，超高层建建筑云集，区区内含东京都厅、诸多大型企企业总社、百百货公司、商商店街、高岛屋时代广广场等，闻名海外外的红灯区歌舞伎町亦位于新宿。。羽田机场1931年启用，是全全日本最大规规模的机场，，目前在机场场起降的航班班大多都以国国内线为主，，国际线航班班则在成田国国际机场起降降，但皇族、阁僚所乘坐的行政政专机、国宾外游、到访等等的专用机、、特别机的起起降，全部都都在羽田机场场进行。东京都格局与与项目位置东京中城办公部分许多企业都将将总部迁往东东京中城，包包括USEN、日本雅虎、、富士软片、、富士全录、、GoodwillGroup、游戏制作公公司KonamiCorp.等，YahooJapan已在东京中城城租下了10层楼；目前所有办公公空间已全部部租出，候补补想要进驻的的企业高达百百家以上。商业部分堪称东京拥有有最大片绿地地的购物商圈圈，包括IsseyMiyakePleatsPlease在内的高档专专卖商店已纷纷纷进驻东京京中城的商店店区。还有包包括服饰精品品及餐厅的132家店铺，预计计一年将吸引引3000万游客，营业额将达到到300亿日元(约合20亿元人民币)。酒店部分东京第一家丽丽嘉酒店(Ritz-Carlton)占据了主楼最最上面的9层楼，248间房间拥有50平米以上的宽宽敞空间，位位于最高楼层层的顶级套房房约300平米，一晚叫叫价近2万美元，饭店最便宜宜的套房也要要600美金以上，3月30日开业至今，，全面客满，一一房难求。公寓部分由青木淳（LV银座店、表參參道店的御用用設計師）负负责设计的长长期租用高级级住宅(OakwoodPremierTokyoMidtown)，月租金以$S4.6万为起价。地区计划面面积：约102,000m2计划对象地地区面积：：约78,400m2总建设面积积：约569,000m2办公室：约约330,000m2住宅：约111,000m2（约530间）饭店：约48,000m2（约250间）商业空间：：约57,000m2其他：23,000m2东京中城内内设有饭店店、住宅、、办公室、、商业与文文化空间、、医院、公公园等多种种设施。主主要的设施施是位于中中城大厦高高层（45～53楼）的饭店店“东京丽嘉嘉酒店”（TheRitz-CarltonTokyo）和从别处处搬迁进来来的“三得利美美术馆”。空间布局公园与艺术术馆办公楼商业美术馆Tower：酒店+办公Parkside：酒店式公公寓桧町公园+中庭花园Front：办公East：办公+高级公寓West：租赁公寓寓Plaza：广场Galleria：商业街21/21DesignSight：艺术机构构东京中城作作为大型城城市综合体体开发，在在同类项目目的开发和和实践中做做出了有益益的尝试：：项目在立项项之初即确确立引入国国际顶级酒酒店，树立立项目的价价值标杆，，为项目的的租售公寓寓提供物业业附加的同同时，提升升了项目商商业的价值值；项目率先确确定了写字字楼的进驻驻企业，提提升了市场场信心，为为项目凝聚聚高端商务务氛围；随后确定的的住宅产品品形式和运运作方式圈圈定了常驻驻人群的圈圈层，奠定定了良好的的招商基础础；商业品牌公公布和商街街开业提升升项目价值值。4、洛克菲勒勒中心(RockefellerCenter)洛克菲勒中中心位于美美国纽约最最繁华的商商贸金融中中心—曼哈哈顿岛中部部，占地8.9公顷顷，共有建建筑19座座，总建筑筑面积74万平方米米，容积率率达18。。每天在这里里上班的总总人数达65000人，空间间构图生动动，环境外外部富于变变化，中心心布局上同同时满足了了城市景观观和人们进进行商业、、文化娱乐乐活动的需需要。第五大道第六大道RCA大楼下沉广场步行街国际大厦英国馆法国馆国际大厦美联社大楼无线电音乐厅REO大厦洛克菲勒广场道50街51街49街48街西蒙和舒斯特大厦广场10号时代生活大厦功能构成：：洛克菲勒中中心一直被被视为美国国现代商业业文明的象象征，许多多全球性公公司像美国国在线、时代华纳、、GE、ＮＮＢＣ新闻闻网、以及及全世界最最大的新闻闻中心—美美联社等都都在这里设设总部，银银行、金融融机构林立立。建筑设施完完善，具备备餐厅，药药店，银行行、购物中中心、电影影院、美术术馆、学校校等所有的的城市功能能。第五大道：：闻名遐迩的的第五大道道可算得上上是流行时时尚的同义义词，世界界当红商品品，特色的的橱窗设计计，著名的的大都会博博物馆都在在这条街上上，成为全全世界最具具魅力的街街区。地下空间：：洛克菲勒中中心前的下下沉式广场场与中心其其他建筑的的地下商场场、剧场及及第五大道道相连通。。如此的设设计制造了了人行流动动的空间，，让一天超超过25万万的人潮在在此穿梭无无虞。下沉广场：：广场虽然规规模较小，，但使用效效率却很高高，在夏季季是露天咖咖啡吧、酒酒吧，冬天天则是倍受受欢迎的滑滑冰场，环环绕广场的的地下层里里均设高级级餐馆，就就餐的游人人可透过落落地大玻璃璃窗看到广广场上进行行的各种活活动。洛克菲勒中中心在纽约约人心目中中有着极高高的地位，，成为了纽纽约的城市市符号而且是美国国财富和文文化的象征征，也是超超级都市的的图腾物。。在纽约，从从什么时候候开始意味味着进入圣圣诞节？回回答是：：每年11月30日晚，从洛洛克菲勒中中心进行圣圣诞树点灯灯仪式以后后开始。从1931年开始，洛洛克菲勒中中心就成为为纽约圣诞诞节欢乐的的中心“在大萧条条最低迷的的时候为成成千上万的的纽约人提提供了就业业机会。””这让洛洛克菲勒赢赢得了工会会和媒体的的公开尊敬敬5、时代天街区位：本项目用地区区域位于重庆庆主城渝中半半岛中心区，，拥有先天的的交通优势及及得天独厚的的地域生活气气息。所处的的大坪商圈为为渝中的商业业副中心，同同时与各大商商圈保持距离离上的独立性性，拥有便捷捷的交通通达达性。周边消消费支撑强劲劲，用地形的的商圈可覆盖盖沙坪坝、江江北、杨家坪坪、解放碑商商圈所围合形形成的城市中中心区，能有有利消化五商商圈周边的消消费力量，实实现各商圈的的均质划分。。同时规避同同质化竞争，，形成新型商商业中心。交通：基地周围，网网路交错，可可以通过长江江一路到达渝渝中各区域，，通过长江二二路到达杨家家坪及南坪区区域。周边轻轻轨二号线及及规划地铁一一号线站点均均设在项目周周边200米内本项目三三横二纵，3个轻轨站组成成的核心道路路体系，便于于到达各个区区域，具备大大型城市综合合体建设的基基础。经济技术指标标：占地面积：196875平方米建筑面积：1308000平方米，其中：地上约91万平方米，地下约39.8万平方米；容积率：4.62绿地率：20%建筑密度：56.85%停车位：地下停7206辆，共计7274辆各业态面积：：商业：54.3万平米（41.5%）办公：40万平米（30.8%）住宅：14.4万平米（11%）其他：22.1万平方米（16.7%）功能能构成：：项目包括了精品住宅、大型购购物中心、精精品商业步行行街、国际品品牌专营店、、休闲娱乐中中心、创意SOHO办公空间、甲甲级写字楼、、星级酒店、、城市广场等等，以多元化化的组成浓缩缩城市机能。。商业部分：作为商务办公公的裙楼部分分，将整个地地块的各种功功能有效联系系在一起。商商业部分通过过商业街、一一站式购物中中心与开放式式文化商业区区多种形式，，为项目适用用人群提供多多样的消费体体验方式。广场与街道部部分：商业街作为线线性的开放空空间，成为串串联项目南北北的重要方式式，并结合两两侧商业形成成完整的商业业结构。广场场与公园作为为两大功能块块的连接体与与缓冲部分，，实现了城市市综合体不同同功能部分的的合理组织。。精品住宅：位于整个项目目西侧，可实实现与周边居居住区共用配配套设施，同同时通过住区区公园与东侧侧商业、商务务区域形成较较好的隔离，，形成较好的的私密性。商务办公：主要分布在项项目的东侧与与南侧，与商商业卖场结合合设置，通过过项目的车行行交通系统，，使商务办公公与商业卖场场能够形成各各自独立的出出入口，实现现了人流的合合理区分。6、深圳万象城城华润·万象城位于深深圳市罗湖金金融商务中心心区，地处深深圳市东西贯贯通的两条主主干道深南大大道和滨河大大道之间，与与“地王大厦厦”隔深南大大道相望，交交通便利。是是集零售、餐餐饮、娱乐、、办公、酒店店、居住等诸诸多功能为一一体的城市综综合体，总建建筑面积55万平方米，包包括5A甲级写字楼华华润中心，超超大规模室内内购物娱乐中中心万象城，，君悦酒店、、酒店式公寓寓、国际商业业休闲广场和和高尚住宅。。住宅塔楼君悦酒店万象城华润中心地王大厦万象城区位深南大道滨河大道华润大厦：国国际标准5A级写字楼，共共29层，办公面积积约4.2万平方米，目目前已有包括括汇丰银行、、荷兰银行、、家乐福、雅雅培制药、美美国百思买、、日本财险等等公司进驻。。万象城：总建建筑面积18.8万平方米，拥拥有六层商业业楼面，300多个大小不一一、功能各异异的独立店铺铺，它整合了了百货公司、、国际品牌旗旗舰店、时尚尚精品店、美美食广场、奥奥运标准室内内溜冰场、多多厅电影院，，为市民及游游客提供一站站式购物、休休闲、餐饮、、娱乐服务君悦酒店：由由美国凯悦酒酒店管理集团团管理的深圳圳君悦酒店是是中国第四座座君悦酒店。。住宅项目：由由3栋49层的塔楼组成成，楼高约160米，总建筑面面积约11万平方米，总总户数近800户整个建设项目目分区分期进进行，一期包包括北区的办公大厦和中中区的购物中中心，两者通通过地下一层及地上二三三层的廊桥连连接。二期项目为南南区的购物商商场，公寓和和酒店，中区与南区通过过廊桥联通了了室内、室外外二层购物空间。整个购物中心心只有一条主主动线，无次次要通道，所所有店面分布布在动线两边边，避免了商商场死角的出出现；平面动线设计计流畅，在立立体动线设计计上从多个楼楼层直接导入入人流；立立体动线设计计减少了楼层层之间的租金金差距；内外部部交通通合理理，卸卸货区区安排排在店店面的的后部部，通通过货货梯直直接进进入店店面面的货货物区区，真真正做做到人人车分分流、、人货货分流流；四、结结论要要点：：1、指标标控制制体系系2、交通通流线线设计计（点与与线））3、功能能组织织（面））一、指指标控控制体体系1、指标标控制制体系系主要要指综综合体体中各各业态态的组组合，，业态态组合合就是是商业业地产产项目目根据据自己的的定位位确定定商业业业态态的种种类，，每种种业态态在其其中的的分布布状况况以及及各成成分组组合配配比主要涉涉及到到以下下的两两个方方面：：2、影响响城市市综合合体业业态选选择及及组合合比例例的因因素：：经济因素购物中中心：集购购物、、休闲闲娱乐乐为一一体的的一站站式消消费场场所，，通过过其强强大的的辐射射作用用成为为聚集集人人人气的的保障障。同同时，，依靠靠承租租收益益获取取长期期稳定定的现现金流流，在在达到到一定定条件件后，，进行行资产产打包包上市市融资资，作作为缓缓解企企业资资金压压力的的手段段。酒店：城市市综合合体的的重要要盈利利物业业，其其增加加了流流动居居住人人口的的贡献献，且且通过过夜间间服务务，延延续城城市活活力。。写字楼楼：高端端商务务人群群的工工作场场所，，为购购物中中心和和公寓寓提供供了众众多潜潜在的的客户户。住宅：城市市综合合体的的最基基础组组成成成分，，在实实现项项目快快速变变现的的同时时，为为购物物中心心提供供最稳稳定的的消费费群体体。业态选选择：：项目目涵盖盖哪些些功能能业态态配比确确定：：各业业态在在项目目中所所占的的比例例及每每种业业态个个品牌牌数量量是多多少1）城市市经济济水平平2)开发商商实力力3)各业态态自身身特点点及相相互关关系政策因素城市综综合体体作为为城市市系统统的而而一个个子系系统，，其发发展必必须与与城市市的整整体发发展规规划相相一致由由于我我国行行政权权力对对于社社会经经济活活动的的干预预能动动性较较强，，政府府能通通过相相关的的政策策左右产产业活活动的的集聚聚、基基础设设施的的布置置、土土地使使用性性质等等，能能够和和大程程度上上影响响城市市综合体体的开开发，，进而而影响响到城城市综综合体体的功功能定定位区位因素城市综综合体体所包包含的的各种种功能能具有有不尽尽相同同的规规律和和选址址要求求，不不同的的区位位条件件下，适适合开开发的的功能