定位策划-写字楼cbre世邦200项目建议报告

市优质写字楼市场区域优质写字楼市场客户需求特征案例分析市场定位及发展建议LEED认证市优质写字楼市场定义对于本项目优质写字楼的定义主要根据 写字楼市场的发展现状，将地理位置、硬件条件、租户组合优于市场平均水平的楼宇通称为优质写字楼，也就是本次市场的调研的观察范围，其中分为甲级和乙级两个标准。世邦魏理仕将认为符合以下筛选条件70%以上的楼宇将视为研究对象：线路系统部分楼层铺设地板处置方式单一业权，由知名开发商或业主经营优质写字楼位置

位于

市

和成熟商业、商务区，如建设大道、中南路等区域可达性

邻近城市主要交通干道，有便捷的公共交通，同时项目本身有便捷的出入动线和可视性建筑设计

标志性的楼宇形象设计，玻璃幕墙等具有现代感和高档感的建筑外立面总建筑面积

大于30,000平米楼层布局

开敞式布局标准层面积

大于1,500平米净高

大于2.4米电梯

选用进口或合资品牌电梯，充足的电梯数量，平均等候时间小于45秒空调

空调系统，局部区域采用四

；24小时冷却水系统停车位停车位充足，低于写字楼每300-400平米/1车位的标准物业管理

国内知名物业管理公司以上等级管理公司管理租户构成

主要为

公司或大型国内公司，以及

本地行业领先企业市主要优质写字楼分布：优质写字楼集中于市中心，主要分布在4个区域。建设大道商务圈武广商务圈中南商务圈光谷商务圈汉口一环线二环线三环线沙湖东湖建设大道武广光谷中南汉阳武昌优质写字楼市场概况数据来源：世邦魏理仕2120序号

项目名称建设大道商务圈国贸建银瑞通广场禧邦可广场武银招银7良友8福星商会国际9

浦发银行武广商务圈中心世界贸易武广福布斯中心泰合广场中南商务圈新时代商务中心广场16

中建广场1718

2008新长江广场光谷商务圈慧谷时空华乐商务中心21

际甲级写字楼优质写字楼市场目前供应分布优质写字楼主要分布在城市的商务、商业成熟区，其中汉口的建设大道沿线、解放大道武广商圈、武昌的中南中北路是目前写字楼分布最密集的区域，而且光谷也有一定的市场供应。54本项目61817151614乙级写字楼优质写字楼市场概况数据来源：世邦魏理仕优质写字楼供应一览表序号项目名称落成时间层数单层面积建筑面积（平方米）得房率目前平均（元/平方米/月）空置率1国贸2005522,300-2,600104,39364.5％65.005%2建银1999501,30074,09463.5％70.004%3瑞通广场2000291,10033,64066.5％68.0015%4禧邦可广场2002281,32036,00067.5％100.0012%5武银1999281,00029,68070％57.0028%6招商银行1997311,33050,00065％48.006%7良友1999281,10031,56066％37.005%8福星商会国际2003281,68045,09075％45.003%9浦发银行2009221,70033,00075%75.0042%10中心200725300068,90063％60.001.5%11世界贸易199960150078,20063％45.0010%12武广福布斯中心199648130058,90070％30.005%13泰合广场199647130073,00063％43.0015%14新时代商务中心2008451,82167,00070.0%50.0057%15广场2000452,100100,20965.0%45.006%16中建广场2007261,30027,00070.0%40.005%172006261,10013,50071.2%40.002%182008新长江广场2007261,200-1,40027,00075.0%45.008%19慧谷时空2005241,10028,00070%25.006%20华乐商务中心2004281,30038,00072.9%30.003%21际2007191,90036,10075%40.002%*上述 数据截至2010年1季度优质写字楼市场概况商务圈 建设大道商务圈武广商务圈中南商务圈 光谷商务圈东起青年路，西至黄浦大街区域优质写字楼物业整体品质和

均为市最高水平，其中甲级写字楼存量占整体甲级楼存量51％建银、招银等多家银行的分行设立于此，带动了区域写字楼市场的发展，形成了城市的商务金融中心概况

•

优质写字楼主要 在建设大道沿线，

•位于解放大道与青年路两条城市主干道结合处，交通便捷，商业氛围极为浓厚，并拥有酒店等配套设施区域汇集了大量乙级写字楼，甲级写字楼市场尚有较大发展空间区域内优质写字楼发展迅速，不仅吸引了众多的知名企业入住，而且水平也处在较高水平武昌 区位，交通便利，商业、商务氛围浓厚，展示性好优质写字楼主要 在中南路、中北

•

优质写字楼主要 在以鲁巷广场为路沿线,西起卓刀泉,东至城建学院新兴商务圈，商业、商务氛围相对较弱，该商务圈的兴起依赖于光谷科技园及周边的高校科研机构，因此，其租户类型也以高科技行业为主区域优质写字楼

、品质略低于建设大道及武广商务圈

•

写字楼品质及 较低优劣势分析优势：区域发展成熟，利于企业形象展示区域内优质商业、酒店和金融配套极为丰富城市的主干道，公共交通系统完善劣势：上下班 期间，交通较为拥堵停车位数量较为紧张，且停车成本较高优势：临城市主干道，交通优势明显区域内有充足的优质商业、酒店和金融配套劣势：航空路高架桥的不合理设置难以缓解该地段交通拥堵的现状，而且对周边写字楼车行动线有较大制约，同时也影响其展示性优势：区域内优质商业和酒店配套丰富临城市主干道，可视性较好劣势：交通极为拥堵，办公楼的车行动线混乱优势：区域内配有一定体量的优质商业城市主干道，可视性较好劣势：•道路通达性不好，离城市中心区域较远线路方便，未来将有地铁经过租户特征域，如通用、诺基亚、微软、汇丰银行等知名企业以 和国内企业为主，涉及行业包括

•金融保险、制造、社会服务等市绝大多数的 企业均进驻该区

•主，包括佳能、北方华光投资、地产、阿里巴巴等企业行业包括零售/贸易、制造业、金融、•社会服务等区域内企业以国内与国外大型企业为行业包括制造业、数码科技、社会服务业、贸易等以国内企业为主， 企业进驻较少，

•但依然有爱普生、ABB、马士基等知名企业入住主要租户行业类型以光电子信息产业为主导，光通信、移动通信、激光、创意、与服务外包、生物与高科技农业、环保等区域内企业较少，主要为高科技中小企业和创业型企业现有产

•

现有的写字楼都处于主干道沿线或品特征

路 汇处，可视性佳大部分写字楼 ，个别物业分散出售给投资型业主甲级写字楼属于城市综合体的一个板块多以写字楼+商业的形式出现部分散售写字楼为中小企业自用新建写字楼大部分分散出售，其中部分面积供大型企业自用区域现有的优质写字楼沿主干道分布，•可视性好区域现有的优质写字楼沿主干道分布可视性好新建写字楼大部分分散出售，其中部分面积供大型企业自用前景的区域，竞争将会加剧市场

•

未来，该区域仍是写字楼供应较为集中

•区域内未来供应极为有限，商务发展将会受到未来CBD和建设大道区域的严重冲击区域内新增项目将主要集中在洪山广场周边，未来商务区域逐步向北扩展近年开发的众多写字楼，是否有足够的企业来支撑，有待光电子产业的进一步发展。优质写字楼各商务圈特征数据来源：世邦魏理仕优质写字楼市场概况供需研究历史供应单位：平方米至2010年1季度，甲级写字楼进入快速发展阶

甲级写字楼供应从1999年开始出现，早期发展较为缓慢，自2005年开始，段，持续新增供应量为80,098平方米，多为大型

综合物业；

乙级写字楼供应则是从1996年开始推出，2000年之前供应量已达321,340平方米，2000年之后供应速度相对放缓；部分甲级写字楼为金融机构总部的配套办公物业，对外市场供应量较为有限。数据来源：世邦魏理仕500,000400,000300,000200,000100,000-市甲级写字楼供应变化1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010存量供应

新增供应市乙级写字楼供应变化600,000400,000200,000-1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2,007

2,008

2,009

2010存量供应 新增供应优质写字楼的市场供应量约为1,053,266平方米。单位：平方米市场吸纳甲乙级写字楼市场的空置率持续下降。2001年以来，

甲级写字楼

空置率多在30%左右，至2005年之后经起，随着经济不断发展，甲级写字楼的需求日趋旺盛，空置率逐渐减低，在经历了2008年全球金融济逐步回暖，截至2010年1季度空置率已降至12.7%；

乙级写字楼由于2000年之前供应量过大，空置率在相当长一段时间内为30％以上，然而在2007年由于经济过热，写字楼需求激增，当年的写字楼吸纳量远远超过新增供应量，截止目前其空置率约为16.7％左右；由此可见，目前对于甲级写字楼的需求较为旺盛；从2010年下半年开始供应量增速明显，预计约有167,000平方米的甲级写字楼在年内入市；而在2012年，将是甲级写字楼集中投入市场的

期，届时将进入激烈竞争的阶段；空置率也将节节攀升；结合到本项目的开发时序，尽可能避开这一以规避风险。甲级写字楼市场，提早进入市场，数据来源：世邦魏理仕供需研究市甲级写字楼供应量、吸纳量及空置率040,00080,000120,0002003200420052006200720082009Q

1

201040.0%30.0%20.0%10.0%0.0%新增供应吸纳量空置率市乙级写字楼供应量、吸纳量及空置率050,000100,000150,000200120022003200420052006200720082009Q

1201040.0%30.0%20.0%10.0%0.0%新增供应吸纳量 空置率单位：平方米单位：平方米走势写字楼走势58

.

042

.

835.46043.440200802004甲级写字楼2005200620072008乙级写字楼20092010数据来源：世邦魏理仕单位：元（）近年来，

市甲级写字楼的

水平平稳增长，至2010年第1季度，平均

约为58元/平方米/月，较2002年增长14.6元/平方米/月，年均增长仅为3.7％；与其他二线城市相比，

甲级写字楼的

处于较低水平，远低于

(110元/平方米/月)，仅略高于长沙(57.4元/平方米/月)；

乙级写字楼多年以来增长幅度不大，2002年平均

与2010年1季度相差仅7.4元/平方米/月左右，年均增长为2.4％。供需研究售价2010年第一季度，优质写字楼市场的均价为7,720元/平方米；变化略微明显，由于2007年的影响，甲级写字楼中心写字有所回变化不明显，近年来的增长幅度不大，与

市的所有优质写字楼的平均价格走势相比，甲级写字楼的楼入市，销售均价骤然飙升至10,000元/平方米以上，而近两年由于受落，2010年1季度销售均价为9,800元/平方米；乙级写字楼自2003年以来与

市的整体写字楼价格走势一致，其2010年1季度的销售均价为7,413元/平方米；根据

写字楼的未来供应及经济发展规律进行判断，写字楼的售价在未来两年内将会稳步小幅上扬。数据来源：世邦魏理仕写字楼售价及未来趋势甲级写字楼乙级写字楼所有优质写字楼6,0004,0002,00002005

2006

2007从

所有优质写字楼的平均价格走势上看，2003年至今写字楼的2008

2009

2010增长缓慢，年均增长幅度为3.5％，截至8,00010,00012,000单位：元（）供需研究租户特征优质写字楼租户中，主要以制造业、社会服务业、批发和零售贸易、餐饮业及金融保险业等为主；本地企业仅占优质写字楼租户的22%，而内资企业和企业比例较大，分别达到40%与38%。优质写字楼租户结构（按企业个数）制造业34%交通

、仓储及邮电通信业5%金融保险业10%科学研究和综合技术服务业4%社会服务业23%教育、文化艺术及电广播视业3%国家机关、政党机关和社会团体

1%房地产业6%批发和零售贸易、餐饮业

11%建筑业3%优质写字楼租户结构（按企业属性）企业40%内资企业38%本地企业22%供需研究数据来源：世邦魏理仕未来甲级写字楼供应汉口二环线东湖航空路汉阳武昌104

1未来趋势273235

34三环线20.

晋申国际商务中心数据来源：世邦魏理仕未来供应量民生银行浙商国际亢龙 花园酒店二期惠誉金融广场中华城广发银行西湖印象（原万全城）天悦国际汉江国际葛洲坝国际广场泛海城市广场中心恒融商务中心14.15.中心3期水游城金融中心葛洲坝商务天地商务群一期天地商务群二期楼世茂锦绣长中国华侨汉商21世纪写字楼合众总部积玉桥万达广场保利文化广场银行1+8城市广场东湖CBD海山金谷天融国际光谷国际广场光谷中心光谷世界城主楼光谷金融港（一期）光谷E城光谷金融艺术中心1314161517202223242531

36光3谷330一环线28中南26路设7

3

6道298沙湖29未来优质写字楼供应序号项目名称发展商预计上市年份所属区域预计建筑体量（平方米）1民生银行香利房地产2010建设大道商务圈95,000（68层，336米）2浙商国际浙商2013建设大道商务圈96,000（48层，216米）3亢龙

花园酒店二期亢龙

酒店2014建设大道商务圈70,000（48层，212米）4惠誉金融广场正安实业2015+建设大道商务圈47,000（58层，371米）5中华城天丰房地产2015建设大道商务圈82,000（51层，200+）6广发银行钰龙2012建设大道商务圈73,000（47层，206米）7西湖印象（原万全城）万全置业2014建设大道商务圈80,000（57层，200米）8天悦国际天实房地产开发N/A建设大道商务圈52,800（51层，200+）9汉江国际汉江2012建设大道商务圈53,615（41层，200+）10葛洲坝国际广场葛洲坝2013CBD70,000（69层，350米）11泛海城市广场王家墩CBD2012CBD60,000（36层，180米）12中心王家墩CBD2014CBD136,000（88层，428米）13恒融商务中心恒融置业2012CBD68,00014中心3期2014武广商务圈60,00015水游城鹏欣N/A武广商务圈N/A（59层，250米左右）16金融中心地产2016古田商圈N/A（438米）17葛洲坝商务葛洲坝2013宝丰路商务圈38,764（33层，160米左右）18天地商务群一期2011汉口沿江商务区59,00019天

楼2013汉口沿江商务区100,000（72层，320米）20晋申国际商务中心晋申职业N/A汉口沿江商务区N/A

（90层，400米）数据来源：世邦魏理仕未来趋势序号项目名称发展商预计上市年份所属区域预计建筑体量（平方米）21世茂锦绣长

楼世茂2015+汉阳滨江商务区100,000

（250米）22中国华侨N/AN/A汉阳四新120,000（55层，219米）23汉商21世纪写字楼汉商N/A王家湾商圈74,364

（35层，180米）24合众总部合众人寿N/A武昌滨江商务区62,500（220米）25积玉桥万达广场写字楼万达2013武昌滨江商务区135,996（42层）26保利文化广场保利2012中南商务圈140,000（46层，212米）27瑞狮—

银行瑞狮汽车销售服务2013中南商务圈50,0001

城市广场建设中南商务圈60,00028东湖CBD万达N/A中南商务圈N/A29海山金谷海山投资2010中南商务圈38,000（34层）30天融国际N/AN/A徐东商圈98,000（48层）31光谷国际广场东盛地产2010光谷商务圈79,00032光谷中心2013光谷商务圈106,00033光谷世界城主楼利嘉置业2015光谷商务圈N/A（58层，200+）34光谷金融港（一期）光谷联合2010光谷商务圈80,00035光谷

园－光谷E城亿达2011光谷商务圈100,00036光谷金融艺术中心省第五建筑工程公司N/A光谷商务圈N/A（450米）合计：2,485,039未来优质写字楼供应未来趋势数据来源：世邦魏理仕未来优质写字楼供应写字楼分布格局略有变化：未来项目供应中，除了集中在发展成 建设大道区域外，的CBD区域、沿江商务区以及光谷商务圈也将不断涌现高品质的写字楼；新兴发展写字楼多出现在城市综合体中：未来写字楼项目多出现在城市综合体内，与商业、酒店、公寓相互依存、相互助益；写字楼硬件水平有所提升：由于目前 市现有的写字楼大部分为90年代末期的遗留产品，硬件水平远低于甲级标准，而未来大部分写字楼的物业品质较以前有很大提升，并向国内一线城市优质写字楼看齐；市场竞争更加激烈：鉴于目前 市场上真正意义上的甲级写字楼较为稀缺，未来写字楼发展项目供应量不断放大，主要以国内外品牌开发商开发为主，竞争日益加剧；提升物业管理水平，通过软性服务占据优势：未来 的写字楼项目会聘请知名物业管理公司进行管理，以提高项目档次，从而吸引国内外知名租户。未来趋势数据来源：世邦魏理仕区域市场分析研究范围区域市场范围界定标准：地理位置：中南商务圈（以中南路中北路为主轴线，东临东湖，南抵武珞路及亚贸，西小东门及沙湖一线，北至中北路中段）写字楼类型：甲级写字楼、乙级写字楼、普通写字楼建筑面积：25,000平方米以上广场写字楼新时代商务中心中建广场龙源国际广场楚天都市花园华银亚贸广场江天国际金融贸易世纪广场10387区域市场192456序号项目名称业主/开发商竣工时间建筑面积（平方米）物业档次单层面积（平方米）得房率目前平均（元/平/月）平均售价（元/平）空置率1广场写字楼中江房地产开发 /部分散售200060,000甲级2,10065%45.009,0006%2新时代商务中心中建三局房地产开发公司200878,000甲级1,82170%50.009,50057%3中建广场中建房地产开发公司/部分散售200727,000乙级1,30070%40.009,2005%4龙源国际广场全部散售200528,881乙级1,20072％30.007,80015％5楚天都市花园部分散售2005132,200乙级1,00078％40.009,00020％6华银全部散售200638,000乙级1,20075％50.008,00020％7亚贸广场全部散售200459,000乙级1,50070%30.008,0005%8江天已散卖私人业主200136,000普通1,40077%25.006,50010％9国际金融贸易建设银行199925,000普通90075％35.00—5％10世纪广场全部散售200575,000普通86075%38.008,0008%现有供应区域市场*上述 数据截至2010年1季度现有供应至2009年数据统计，区域内优质写字楼供应总量为548,081平方米；其中2005年新增供应较大，为236,000平方米；2006年至2008年该区域写字楼供应保持一定份额的增长；2009年没有新增优质写字楼供应。目前武昌区中南商圈存在甲级写字楼项目，中南商圈写字楼整体品质和

较高，租户以

及国内企业为主；而区域乙级写字楼租户以中小型科技、文化企业为主，同时并以服务外包、通信、IT等企业为辅。区域市场0200,000400,000600,0001999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008区域内写字楼供应新增供应量累计供应量区域内写字楼性质甲级23%普通11%乙级66%远低于优质甲级写字楼水平，分/售价区域内甲级写字楼的平均

约48元/平方米/月；乙级写字楼与普通写字楼别为38元/平方米/月、29元/平方米/月；中南商圈属于武昌传统市中心及商业金融商务圈，该区域写字楼的售价（含二手市场价格）居市场中上等水平，目前甲级写字楼均价为9,263元/平方米左右，乙级写字楼及普通写字楼的均价分别为8,501元/平方米、6,500元/平方米。区域市场483829各类型写字楼对比0102030405060甲级写字楼乙级写字楼普通写字楼各类型写字楼售价对比6,5008,5019,26302,0004,0006,0008,00010,000甲级写字楼乙级写字楼普通写字楼个案甄别经过充分考虑中南区域周边写字楼市场现状，选取了该区域内硬件及经营管理较好、具有借鉴意义的甲级写字楼项目进行分析。根据对该区域内写字楼市场的分析，针对本项目自身的特点，甄选出区域中与本案相

近、竞争较大且经营较为成功的写字楼项目，从而得出与本项目具有竞争关系的项目。通过排除和甄选，本次案例分析项目如下：1、

广场写字楼2、新时代商务中心12个案甄别地址总建筑面积标准层面积武昌中南路9号100,209平方米[60,000平写字楼（A区45F，B区35F）]2100平方米40-55元/平方米/月物业

13.8元/平方米/月（含水电、 空调）出租率

94%得房率

65%净高2.2米交房标准毛坯车位数350个车位费400

元/月电梯空调系统13部（Otis)空调竣工年月2000年开发商

中江房地产开发物业管理

屋宇物业管理竞争分析广场写字楼租户办公面积以100-200平方米的小面积为主租户主要以高科技、服务业、制造业等行业为主租户以及内资非本地企业为主广场写字楼租户结构按面积需求（按企业个数）>

100010%500-10009%<

10013%200-3009%300-50022%100-20037%租户结构按企业性质（企业个数）内资非本地企业37%本地企业31%企业32%竞争分析租户结构按行业（按企业个数）贸易9%专业服务24%生产制造加工业17%金融6%高新科技信息产业34%房地产1%交通物流2%其他2%装修装饰5%组成部广场写字楼项目优势：项目位于中南路主干道旁，中南商圈的分，可视性较好，区位优势明显；集商业、写字楼于一体的综合性物业，区域周边发展成熟、商务配套设施齐全，商务 度较高；项目属于武昌最早的甲级写字楼项目，运营时间较长，物业品质稳定；项目体量较大，单层面积大小适中；项目劣势：项目周边交通拥挤，商场及学校导致写字楼

人流量过大，人车混杂；项目属于武昌区最早的甲级写字楼，物业硬件设施过旧，楼层净高较低；项目部分 分散，无法 租赁管理，物业管理水平一般；车辆进出不便，停车位数量不足；项目周边商业业态过于繁杂，周边环境景观较差，影响大楼整体品质及形象；竞争分析参考借鉴点及规避点：→

综合体

业及写字楼业态的互动。开发综合性物业，写字楼能为商业带来目标消费群，而商业亦能满足写字楼的配套，相互促进，增加物业的性价比。→

合理的车流、人流动线（需考虑）。没有合理的动线设计，将 租户日益增长需求和适应未来发展需求。→

充足的停车配套（需考虑）。适应未来 车发展趋势，前瞻性的预留部分车位。→

相对

（需考虑）。

经营管理，满 际性客户的需求。→

物业管理团队的重要性（需考虑）。良好的管理能为项目带来高附加值，培养租户的忠诚度，保证写字楼的持续经营。武昌武珞路422号地址总建筑面积标准层面积143,498平方米（78,000平方米，写字楼，45F）1,821平方米45-65元/平米/月18元/平米/月43％70%2.45米毛坯609个500

元/月10部（含1部消防梯）空调2008年中建三局房地产开发公司中建三局物业管理 公司中建三局物业出租率得房率净高交房标准车位数车位费电梯空调系统竣工年月开发商物业管理持有者主要租户中建三局、中煤国际设计院、中国平安数据来源：世邦魏理仕竞争分析新时代商务中心租户的租赁面积以200-300平方米以及整层自用业主为主所占比例较少租户结构按企业性质（企业个数）10%48%42%企业 内资非本地企业 本地企业租户以内资及本地中大型企业为主，租户结构按面积需求（按企业个数）300-50010%500-100010%>

100039%100-2006%200-30035%生产制造加工业13%贸易租户主要以房地产建筑、金融保险3%、制造业等行业为主金融27%高新科技信息产业3%交通物流房地产16%0%其他13%租户结构按行业（按企业个数）事业机构6%装修装饰3%专业服务13%生物3%竞争分析新时代商务中心项目优势：项目位于珞瑜路与中南路交汇处，建筑可视性极佳；纯写字楼项目，区域周边发展成熟、商务配套设施齐全，商务 度较高；项目属于武昌新近入市的甲级写字楼项目，物业硬件设施较新；项目体量较大，标准层面积适中；项目劣势：项目周边交通负担过重，交通拥挤，人流量过大；标准层单元面积分隔不够灵活，选择面较窄；项目部分 分散，无法 租赁管理，物业管理水平一般；项目品牌 较小，宣传推广及招商力度不足，物业人气不旺；交通动线设置不太合理，车辆进出不便；建筑设计较早，硬件设施考虑不 房标准较低；竞争分析新时代商务中心参考借鉴点及规避点：→

项目外观设计宏伟大气，周边配套设施齐全。良好的外观设计增加项目写字楼商务氛围和形象；完善的配套设施解决写字楼租户的需求，增强了写字楼服务水平。→

灵活的单元面积分隔（需考虑）。好的分割方式将满足客户不同时期的不同需求，如果分割比较局限，将无法最大化的满足市场需求。→

充足的停车配套。作为衡量写字楼等级的重要指标，充足的车位将是保证写字楼持续经营的考虑因 一。→

相对

（需考虑）。缺乏

的 ，管理将比较 ，不利于项目档次与形象。→

宣传推广的重要性（需考虑）。写字楼市场竞争激烈，好的 推广和活动能加速客户的决策。序号项目名称发展商预计上市年份预计档次预计建筑体量（平方米）1新世纪中心世纪建工置业2010乙级31,9372保利文化广场保利2012甲级140,0003银行瑞狮汽车销售服务2013乙级50,0004东湖春树里双环房地产2013乙级150,0005博翰危改项目博翰置业2013＋乙级100,0006愿景广场惠川房地产2014＋乙级23,0007东湖CBD万达2014＋甲级N/A8海山金谷海山投资

有限公司2010乙级38,000合计：532,937＋将于今年进入市场，仅本区域内未来3－4年新增写字楼项目体量将超过500,000平方米，其中新世纪中心世纪保利文化广场2012年进入市场；甲级写字楼的市场供应在未来几年也将增加。预计2015年前，紧临本项目的中北路商务区的雏形将日益显化，随着武昌滨江商务区及东湖CBD的大力推进，区域以万达为首的大型甲级写字楼相继成为市场的主角，将有近百万平方米的写字楼在未来几年也将分期进入市场。今后几年区域内写字楼市场供应势必会给本区域的写字楼市场带来更加激烈的竞争，从而导致写字楼市场的空置率在未来2－3年内不断攀升。区域市场未来供应预计档次中低档中档中高档1项目名称预计档次1新世纪中心世纪乙级中低档2保利文化广场甲级高档3银行乙级中高档4东湖春树里乙级中档5博翰危改项目乙级中档6愿景广场乙级中档7东湖CBD甲级高档8海山金谷乙级

中档9预判项目可能区间以上写字楼的档次及

预判依据：项目前期初步定位发展商的实力；目前已初步确定的其他业态档次（如积玉桥万达将会引进喜达屋旗下的威斯丁酒店，凯悦旗下的君悦将进驻东湖CBD）；的

（如：积玉桥万达属于滨江商务区）可能竞争：本项目可能在该积玉桥万达广场区域级竞争，但保高利档文化广场、东湖CBD、积玉桥万达广场，无论从预计档次还是 方面，略微高于本案，而未来市场空白也正好为本案所占据档次预判高档低中高低档项目档次预判5

467

289序号3未来主要竞争保利文化广场：地理位置：武昌区中南路和 路交汇处开发商：保利置业项目定位：以商务文化为 ，以商业、金融、高档写字楼为主，形成规模经营，打造一个

“高雅·时尚·品位”的物业项目功能：商业以经营高档商品为主，设置8－10块银幕，甲级写字楼填补区域空白，引进特色、品牌餐饮，并且设置服务式公寓作为配套需要，满足高级管理 的需求约14万平方米（商业3万平方米、写字楼5.2万平方米）46层，9-48层写字楼，高212米1,600平方米702个（

3层）21部电梯、27部自助扶梯写字楼3.8米层高，净高3米；商业1层6米，2－8层5.4米建筑面积：写字楼：单层面积：车位：交通系统：物业条件：写字楼级别：5A级区域市场区域市场未来主要竞争海山金谷：地理位置： 武昌区中北路和东湖西路交汇处开发商： 海山房地产开发项目定位：

集高档住宅、品牌商业、超5A办公为一体的综合项目项目功能：涵盖国际级5A写字楼、CEO行政官邸、高端商业、精品私人

开发理念，多元业态，援引“City

Within

A

City城中之城”传统建筑的制约约9万平方米（另

3.5万平方米）23层（写字楼及商业面积约3.8万平方米，1－5层为商铺，6－28层为写字楼）建筑面积：写字楼：单层面积：1,200平方米534个（

3层）6部电梯车位：交通系统：空调系统：地源热泵物业条件：

写字楼3.6米层高，净高2.8米写字楼级别：5A级未来主要竞争积玉桥万达广场I期：地理位置：临江大道、和平大道与前进路交汇处开发商：大连万达项目功能：级的万达威斯汀项目I期将建设 第一个国际酒店、 层的甲级写字楼建筑面积：约11万平方米（写字楼约7万平方米，酒店约4万平方米）写字楼：42层，高181.9米约1,700平方米单层面积：车位：未知交通系统：

未知物业条件：

未知写字楼级别：5A级其他区域市场区域市场对本项目的影响本项目位于中南商圈与水果湖行政中心，邻近地铁四号线与二号线交汇的洪山广场，项目可视性、可达性较好；中南商圈目前真正甲级写字楼市场缺乏，市场存在空白点。但由于本项目开发成本

较高，使得项目面对竞争项目弱点比较明显；对本项目区域所在的中南商圈集中了武昌大部分甲级与乙级写字楼项目。该区域

保利文化广广场及新时代商务中心甲级写字楼的市场份额，同预期过高，较难被市场所接受，而本项目则可场计划于2012年进入市场，它将直接分流时吸引整个武昌区域内的优质客户；但鉴于其通过提高性价比，与之错位竞争；未来东湖CBD和武昌滨江商务区的写字楼市场供应也将给本项目带来潜在

。万达东湖CBD广场、积玉桥万达广场都将凭借其环境优美，完善的综合性较强的配套，品牌优势等优势在未来2－3年登陆武昌写字楼市场，吸引大量

或国内知名企业的贸易、服务外包、

咨询、金融投资、生产制造等企业；未来较大的市场供应及同质化产品的竞争将给本案带来较大的竞争压力，但是本案在产品定位、招商和后期的经营管理中可通过其鲜明的市场定位、优质的业态组合和专业的经营管理团队等多辐射区域内写字楼对本项目的影响需求分析租户访谈定性研究分析研究方法研究目的：以优质写字楼的最终用户的 作为研究对象，深度了解，他们目前的办公空间的产品特征，以及他们理想中的办公空间的形态和要求，从而为本项目的写字楼部分提供支撑；研究形式：调研形式：此次深访采用一对一访谈形式样本选取：根据世邦魏理仕以往操作经验，从各个行业中挑选具有代表性的写字楼驻户，样本数量20个，其中70%的样本目前在但未来有可能升级办公空间的所定义的优质写字楼项目内办公，而30%样本来自品质稍差，。写字楼租户写字楼驻户调研名称行业办公面积租赁合同签订年限1贝克曼库尔特商贸贸易业17022泰科医疗生物12013诺基亚西门子高科技信息产业24024Disney

–

Gamestar高科技信息产业70035In高科技信息产业100挚诚计算机系统工程高科技信息产业天耀数码科技公司高科技信息产业型科润专业服务300龙平经济信息咨询专业服务探索发现文化专业服务111东方少年文化艺术专业服务452型12ABB(中国)制造业1,0001铁姆肯制造业安富利电子 代表处制造业1三菱电机制造业光大银行金融保险317信诚保险金融保险3,300518中国国际金融金融保险1,040219东亚银行金融保险2,600520兆丰实业房地产5003客户的需求特征客户类型入驻企业一般以 或办事处形式存在一般不考虑

物业优先选择

业权的物业注重办公环境，对办公面积控制严格，但对

敏感性低外地内资企业一般以 或办事处形式存在租赁为主，有 物业的可能对 业权或小业主物业均考虑注重性价比，对

敏感性较高本地企业公司总部办公或公司展示、服务部门办公租赁、

物业的可能性均较大不在意物业业权情况对价格敏感性较高，办公面积一般较大客户的入驻：受访客户目前的使用情况-样本数量20个，约占8成来自于优质写字楼租户；2成来自品质稍差，但未来有可能升级办公空间的单位；-

其中近9成的租户 为每月平方米35-50元/平方米·月；-

3个受访公司所租赁的为私人业主

物业，平均 成本为5,500元/平米；-

受访公司表示，停车位的

标准从120-480元/个/月不等，甲级写字楼为300-400元/个/月；-

目前所在楼宇的物业

在3.0－6.8元/平米/月之间（不含

-空调），若含 空调，其标准为11.5-18.0元/平米/月；-

较为不满意的多为项目的 因素，如物业管理质量、电梯数量、办公环境、大堂形象等；另外，客户对停车、空调、配套也不是很满意。-

认为目前市场武昌区域较为出色的优质写字楼物业，主要有：

广场、

际、光谷

园客户的需求特征承受能力较强，普遍在租户对硬件设施的期望和偏好--

受访公司目前对平均 要求在40-55元/平米/月；金融、IT、制造业公司的48-60元/平米/月之间；标准层面积

--大部分的受访公司期望标准层面积在1,800~2,000平方米左右；筒

-

-

大部分受访公司希望 筒位于楼层的中间部位，以实现实用率的最大化；空调

-

-

70%受访租户更加倾向于分户式计量的

空调；电梯--租户最关注电梯的安全、速度、数量、品牌；层高--绝大部分的受访公司期望的办公空间的净层高为2.7米左右；承重--大部分受访公司对这一要素基本没有概念，显然对此没有要求；架高地板--部分受访公司希望设置架高地板;卫生间--多数公司倾向公共卫生间，希望卫生间干净、宽敞、无异味、有烘干机;停车位--客户希望停车位的动线便捷、数量充裕、管理完善，可接受的租赁价位200-500元/月；配套设施

--大部分租户希望写字楼配有餐厅、银行及商务中心；外立面--大部分租户希望写字楼的外立面材料是玻璃幕墙，其外形符合现代感的风格；选址--租户选址过程中写字楼的品质、价格、周边配套及商务氛围成为最为关注的几个因素。客户的需求特征项目策略项目策略鉴于市写字楼处于快速发展阶段，建议本案项目定位成优质甲级写字楼，满足武昌高档写字楼租户的需求；考虑到大部分租户以租赁为主，自用型客户比例相对较少，本案应提高项目品质，扬长避短，把竞争物业中最不满意的因素，如：电梯、物业管理和配套等变成本项目的最大竞争优势；访谈过程中，租户对于物业管理、形象档次、电梯、办公环境最不满意，其次是停车、空调及配套，本项目应优化租户选址择过程中的可变因素，尽量设计好项目的出和车流、人流动线，为目标客户提供便利省时交通；在项目前期整体中注意细节，精益求精，提升项目品质，利用项目自身商业物业完善写字楼配套，营造良好的商务氛围；根据写字楼市场走势，制定极具竞争力的租赁价格。典型案例分析•中心港汇广场平安国际金融中心建筑面积6万平方米（A、B座）楼层27层（其中地上25层，

2层）分区2-5层为金融区交易楼层trading

floor，6-25层为办公区office

area标准层面积2,000-3,000平方米得房率65%-70%净高交易楼层3米(结构层高4.8米)，普通楼层2.4米(结构层高3.4米)车位622个，与酒店、住宅、商场共用电梯客梯：A座配5部，B座3部，品牌OTIS，最大载重量为18人/1,350kg；C座2部(其中1部兼做货梯)，品牌OTIS，最大载重量为13人/1,000kg货梯：A、B座共2部，品牌OTIS，载重量18人/1,350kg空调特灵牌 空调系统，制冷机CVGF650；新风量符合 ；德国劳斯锅炉，UT-M24X6楼板承重200公斤/平方米电力系统双回路电源，总电力负荷8,200KVA， 三菱VGS1275，1020KW配用发电机组，标准层电力负荷办公A118KW、办公B63KW，每标准间用电力负荷6KW/10KW通讯系统大楼至少能提供100门的语音

线路，全部为直线 ；每层提供光纤干管和通讯设备，方便ISDN、ADSL、DDN宽带系统接入中心写字楼概况Office

Introduction金融区单层面积1171.07平方米5F4F3F2F中心写字楼设施标准A、B座（开发商持有）C座（散售）建筑面积（平方米）60,00014,000标准层面积3064.62559.15大堂挑高9米，面积约400平方米挑高9米，面积约100平方米电梯配置客梯：8部，品牌OTIS最大载重量为18人/1,350kg服务面积：7,500平米/每部电梯客梯：2部（其中1部兼做货梯）品牌OTIS，最大载重量为13人/1,000kg服务面积：14,000平米/每部电梯货梯：2部，品牌OTIS最大载重量为18人/1,350kg货梯：与其中1部客梯合用，品牌OTIS，最大载重量为13人/1,000kg空调空调central

A/C不提供 空调，业主自行配置not

providecentral

A/C,

landlord

willinstall交房标准悬挂天花连灯盘；空调系统（风机盘管及其主风管道连保温已安装到位，且提供出风口、回风口连过滤网及恒温/风速调节器。）；消防系统包括喷淋头、烟感 器及消防广播喇叭已安装到位；独立供电开关总闸制及独立

；水泥地台，墙身涂乳胶漆饰面；玻璃门；墙身配备暗藏式电插座及电灯开关清水房（仅提供照明灯、消防系统包括喷淋头、烟感 器需自行安装）中心写字楼设施标准Office

facilities

standardA、B座C座中心写字楼平面设计A座标准层建筑面积1,917.26平方米B座标准层建筑面积1,147.36平方米C座标准层建筑面积559.15平方米（整层出售）Tower

ATower

BTower

C中心中心K11新食艺停车场出停车场出K11新食艺百货商场主A座写字楼五星级酒店主百货商场次百货商场次商业步行街出设置五星级酒店员工出百货商场次车库B座写字楼C座写字楼6层及6层以上AB座相连中心项目评述：设置交易楼层。中心通过在写字楼底部设立独有的金融区（硬件标准较标准层偏高）以吸引国内外知名金融机构入驻，从而提升了整个物业的档次，同时也为项目的其他业态提供了配套；完善配套服务。考虑该区域餐饮配套缺乏，通过引进K11的时尚艺术概念，以吸引武广商圈的购物人群来此消费，同时也满足了写字楼租户的餐饮需求；

业权，便于管理。开发商所持有的A、B座设施标准高，吸引了不少国际、国内知名租户，但是C座散售之后，虽然有利于开发商回笼，但是对于综合体项目的整体形象仍有一定的影响，而且后期的物业管理难度较大，无法与AB座管理；优化交通体系。采取化的交通，实现建筑与城市交通的；通过两侧的机动车出入口（各一个），组织一条内的车行环道，将进入的车流直接引达层，再分流至综合体各个组合单元的口部，或直接进入停车场，从而实现人车分流；对本项目的借鉴：本项目在设计前期全面考虑各种业态的硬件要求，考虑在写字楼裙楼部分设置交易楼层；本项目商业部分可通过引进品牌商家旗舰店及特色餐饮，人气，也可为项目本身及周边的商务、居民提供配套服务；写字楼部分若考虑局部散售，尽量与 建设所持有的部分物业分离开来，以便于后期运营管理；本项目可部分借鉴 中心的设计形成人车分流和 化的车流、人流动线；中心案例借鉴写字楼概况建筑面积13.4万平米楼层51层（其中7层、23层、38层为避难层，包括

3层）分区低区7-23层，中区25-39层，高区40-48层；标准层面积1,758.19-1,935.04平米得房率66%-75%净高2.7米车位820电梯客梯：每座配14部；品牌Schindler；载重量为16人/1,800kg）；其中低区5部、中区5部、高区4部；速度低区5米/秒、中区6米/秒、高区7

米/秒货梯：每座配2部；品牌Schindler；载重量1,800kg空调特灵牌 空调系统，总制冷量不小于3,500冷吨；室温冬季18–20摄氏度，夏季22–24摄氏度；新风量为50立方米/小时（约7平方米/人）楼板承重300公斤/平方米电力系统总供电容量不小于7,500千伏，办公区内每平米供电量不少于0.17千伏室内照明标准不少于500lux，每7平米安装1双位插位安装备用紧急发电机，保证电梯、公共照明、消防系统和救生设备的通讯系统每层不少于200根 直线；每层提供光纤干管和通讯设备，方便ISDN、ADSL、DDN宽带系统接入港汇广场主要出停车场出办公楼办公楼甲级服务式公寓购物中心主购物中心次乙级服务式公寓停车场出购物中心次购物中心次港汇广场停车设施车位个数：1,400个分布：

三层+地面一层：2个；设于东西干道上--负一层----负二层----负三层----一层--港汇广场港汇广场案例借鉴港汇广场项目评述：明晰的产品定位塑造区域地标。港汇广场通过高品质的物业设施、综合的物业功能、优质的商家组合、明晰的产品定位成为了市级商业中心与区域地标，极大带动了徐家汇区域商务氛围的成熟；通过提升商业地位，带动商务氛围的提升。港汇广场通过提供优质的商家业态组合与购物环境形成了市级的商业中心；有利于促进商务发展。面向国际市场，高 。港汇广场写字楼设施标准高，吸引了不少国际、国内知名租户；规划人流动现，协调各物业间的发展。港汇广场通过对不同物业形态主出的合理设置，避免了人流的；前瞻性的车位设计。港汇广场设置了充足的停车位。保障业户的车位需求。本项目可借鉴港汇的理念打造成与其类似的位于顶级地段的地标建筑；本项目商业部分也可通过商家组合与购物环境形成区域型商业中心，促使区域商务氛围的活跃；以写字楼为主体物业，商业为配套物业，为写字楼提供各种配套服务，发挥物业的综合体效应。本项目写字楼部分在硬件设施上采用国际甲级写字楼技术指标、做高品质，以吸引江南板块知名的企业及国内高科技信息产业租户；本项目可部分借鉴港汇广场的设计形成合理的车流、人流动线应设计；将写字楼、商业及公寓的主分开设置；鉴于武昌私车持有量高的现状，本项目应根据最新的停车配建指标设置充足的停车位：二环线以内0.8个停车位/100平方米对本项目的借鉴：建筑面积8.9万平方米（A、B座）楼层24层（其中地上25层，

3层）分区3-24层为办公区；分高低两个楼区标准层面积A座2,464/2,598平方米；B座1,809平方米得房率70%-76%净高2.8米(结构层高3.9米)车位855个（含写字楼570个）电梯客梯：A座配8部，B座7部；品牌日立；最大载重量为21人；低区速度为2.5米/秒，高区速度为4米/秒；服务电梯：2部；最大载重量1600KG；空调约克牌 冷暖空调系统，末端风机盘管；新风量30立方米/小时；楼板承重200公斤/平方米电力系统供电，单位供电量80W/平方米，UPS不间断电源，备用发电机满足一级负荷需要（消防、照明、电梯等）通讯系统楼宇自控系统

包括 自控系统、通讯 防范、智能办公、消防 在内的10大智能子系统。写字楼概况·平安国际金融中心·平安国际金融中心写字楼设计亮点标志性建筑设计综合性业态大堂局部挑高16.8米独特的”L”型垂直布局，4400平方米相连同层以确保有效使用标准层面积最大的写字楼之一B

座利益：“楼宇形象”、“企业声誉”、“公司可见度”·平安国际金融中心写字楼设计亮点矩形平面设计无柱设计净层高2.8米整层承租得房率高达73-76%开间和进深为11.3米-13.7米单元面积从388平方米到750平方米“每层可容纳利益：的员工”、“视线采光好”、“空间感觉更舒适”“布局灵活”、“扩租机会大”B座:1,809.94

平方米A座:奇数层：2,598.65平方米偶数层：2,464.51平方米独特的跃层设计错层设计可选性强·平安国际金融中心写字楼设计亮点B

座A座写字楼奇数层特设跃层格局A

座约150平利益：“扩租空间大”、“可快速抵达”写字楼设计亮点客用电梯日立高速电梯分高低区载客容量最多21人平均等候时间低于23秒门禁

系统·平安国际金融中心“减少在利益：期间电梯等候时间”、“更加安全”·平安国际金融中心案例借鉴平安国际金融中心项目评述：依靠

区位优势，塑造区域地标。平安国际金融中心以便利的交通条件、高品质的物业设施、综合性的物业功能、优质的商家组为了燕莎商圈的标志性建筑，极大地带动该区域的商务氛围形成；前瞻性的物业设计，构筑项目亮点，符合未来写字楼市场的需求。大堂局部挑高16.8米；”L”型垂直布局，4,400平方米相连同层以确保有效使用；大开间无柱设计将得房率提高至73-76%；净层高2.8米增强了租户办公的舒适度；独特的错层设计，增强了多层承租客户的抵达便利性；提高写字楼硬件设施奠定物业品质。根据高低区配置不同速度的电梯，并载客容量较高，从而将平均等候时间可控制在23秒以内。本项目可借鉴平安的理念打造具有标志性的城市综合体项目，并与周边其他同类项目形成呼应，促进中北路沿线的商务氛围的形成；，本项目写字楼部分可借鉴经验，打造气派的豪华的大堂；大开间无柱设计以提高得房率，并考虑局部错层设计，加强对优质高端客户的吸引力；由于目前 市写字楼的电梯数量普遍紧缺，经常在 期出现拥堵情况，因此本案写字楼项目可在这一方面参考平安国际金融中心选型及配置；对本项目的借鉴：写字楼定位及发展建议项目SWOT分析优势(S)劣势(W)位于中南商务、商业

区域；邻中北路综合主干道，项目可达性极佳；开发商具有较强的地方品牌背景和社会项目交通动线较差；地块形状不利于建筑布局，导致单层面积较小；土地取得成本较高，为项目的后期租售将带来压力；地块区位与中南商业商务 区尚有距离，属于中高档商务商业逐渐淡漠的区域；机会（O）SO(发挥优势利用机会)WO(利用机会克服劣势)占据地铁2#与4#线的交汇区域，有机会共享两条线路的人流；保利文化广场的建设以及洪山广场的改造有机会将商业商务氛围延续至本项目所在区域；江南总部经济区的规划将为本案带来较好的政策优势；整合资源，打造精品；充分利用区位优势与交通优势，塑造区域地标性产品；充分运用

资源和自身

，为地块获取更加

的政策条件；深度挖掘区域市场空白点，以精准定位切入市场；注重产品财务表现以及敏感性，创造附加价值，以保证项目价值最大化；(T)ST(发挥优势，抵御

)WT(直面劣势与

)项目周边有较多即将推出的商业及写字楼项目，且时间节点靠前，本案

激烈的市场竞争；项目建设与地铁建成的时间节点具有较多的不可预见的因素，可能会为本案开业初期带来风险；分析市场空间，走差异化竞争道路；及时对主要租户进行接洽，并期定位及工程阶段关注主要租户的硬件需求；尽可能提升未来产品价值以谨慎的态度进行产品定价坚持品牌

，提升项目的整体形象在建筑设计、租售

、经营管理等多种层面，增强项目的市场竞争力度；内部因素外部因素写字楼会呼吸的绿色生态甲级写字楼定位高品质绿色创新高品质配备→符合本地市场需要的国际标准优质写字楼配套设施绿色空间/环保→最大化工作环境的舒适性和环保概念灵活空间→为各类型的企业提供具有特色的办

品形象良好的建筑形象不但为主流企业提供优质的办公空间，同时也是健康成长时期的企业的理想场所层建筑，地标之一，未来目标企业的首选具的外立面形象和实用性的完美平衡市场唯一卖点市场定位绿色的办公楼以LEED的标准认证，开国内先河的项目LEED的最的例证，在能耗和排放达到LEED标准的情况下，成本只提高了5%满足LEED标准，需要检查120项指标纽约赫斯特钢材的90%是可回收的节能26%节水10%节能自控设置目标客户定位市场现有租户和其他城市一样，优质写字楼客户中行业最为集中的为：制造业、社会服务业、贸易业、金融保险业、房地产业、高科技和信息产业，这些行业都是承租能力较高，同时也注重企业形象的行业→

本项目应该着重以这些行业作为未来的主要客户构成；按照目前 现代服务业，正在加速布局内地二三线城市的趋势（目前受到全球经济环境的影响，稍有一定的放缓），未来 优质写字楼市场中， 和外地企业的需求增长将会大大加快，因此，作为地标型写字楼，本项目应该以此类优质客户为主要目标客户优质写字楼租户结构（按企业个数）制造业34%交通 、仓储及邮电通信业5%金融保险业10%科学研究和综合技术服务业4%社会服务业23%批发和零售贸易、餐饮业11%建筑业3%教育、文化艺术及广播 电视业3%国家机关、政党机关和社会团体1%房地产业6%优质写字楼租户结构（按企业属性）企业40%内资企业38%本地企业22%写字楼目标租户按企业来源地举例ABB内资联想移动通信科技省江豪微晶石材料制品公司市市方正信息系统按行业举例制造业社会服务业多乐空气处理设备硅谷

工程教育贸易巴鲁夫(

)贸易光大银行金融房地产地产高科技和信息产业卡巴斯基目标客户定位三级客户辅助主力客户二级客户目标客户有实力的中小投资客户本地的企事业单位自用，有实力的大型投资机构及个人一级客户主力客户银行、保险、

等金融企业写字楼目标客户定位目标客户定位案例借鉴银行：浦发银行 、广发银行大厦、 银行

、 发展银行（宏城金都）保险：平安 、太平洋保险（瑞通广场）、生命人寿：国兴 （时代广场）、英大 （闽东国际城）主要技术指标总建筑面积49,250平米标准层面积1,500平米左右总层数35层标准层结构层高约4.2米（交易楼层：约4.5米）净层高约3米（交易楼层：约3.4米）空间设计无柱式空间设计，办公区域可灵活分割交付标准耐擦洗壁纸或高级乳胶漆高档吸音材料吊顶，刷高级乳胶漆网络地板系统首层挑高约10米建筑类型钢结构，抗震在8级 以上发展建议标准层设计方正的标准层设计是效率最高，最合理的选择，而矩形平面的长宽比例最好为1:1.2，

筒应在楼层中间部位（电梯，服务梯和楼梯都在其中），得房率不得低于70%，标准层套型划分中，开间（柱距）不低于8米，建议为8.4米，从

筒至外墙距离不低于9米；公尤其是金融类企业需要放置较重的服务器等弱电设备，一般宽度为3.6设计要点：

一般楼层地板的承重至少应为350kg/平方米，现米，地板承重为500kg/平米；为减少本项目的建造成本，同时考虑到目前

优质写字楼市场上，对放置大型服务器的需求相对较少的情况，可以只在部分楼层建议应用；为方便客户

布线及设置网络系统线槽，建议采用架高地板；对于“标准”楼层来说，架高地板内空间高度应该至少为125毫米，同时对于某些特定楼层（如“金融交易层”），

架高