新员工入职学习资料-项目开发基本流程

新员工入职学习资料-项目开发基本流程第一页，共66页。第二页，共66页。第三页，共66页。土地获取第四页，共66页。拿地洽谈的前提条件第五页，共66页。充分准备第六页，共66页。列入政府重点工程市重点工程、绿色通道（保障政府审批进度）等先让政府了解我们争取土地的优先获取、土地款分期支付或延迟支付、规费减免。。土地款溢价返还以投资管理中心规定为准；降低预售条件第一步，告知原委（站在

政府角度上）；第二步，打消顾虑（站在

客观角度上）；第三步，押保证金（站在

信任的角度上）可以押1.3~1.5倍的建设（达到预售条件前）保证金（500元/平方米）。努力争取尽量争取必须争取争取优惠第七页，共66页。研究竞争对手的产品特别研究销售好、去化

快的竞品项目研究项目产品核心卖点研究产品去化速度研究产品性价比研究当地最早和最新的城市公园，当地最容易生长、最便宜的树【见项目指引第6页】3.深入市场调研关注所在城市范围第三产业①（人的产业或内生产业）所6比例（40%以下慎重，60%以上可以偏乐观）；城市人群存款②如何；了解供需比③（年销售面积/已出让可供应面积）研究产品研究客户研究市场调研研究市场容量及城市发展：除了城市人口，城区人口有多少；城市的发展方向研究客户群体有影响力、有钱人有多

少，在哪里，怎样的人

才会来购买我们的房子研究市场价格当地别墅/洋房销售价格

如何；若带装修销售，

客户接受程度如何；可

以卖多少钱【见项目指引第5页】研究土地影响客户研究客户需要的产品

研究目标客户对住房有

什么需求【见项目指引第6页】第八页，共66页。定案审批一、成就共享计划成就共享奖励金额

（亿元）

0.237净利润（亿元）

1.806开发周期（年）2支付地价款时间2014/1/16,

2014/2/16,土地款支付额及节奏88.2%,1.5亿元

11.8%,2000万元土地摘牌过户时间2014-1-17项目总货量

（亿元，万㎡）21.4亿，

45.8万㎡首次预售总货量

（亿元，万㎡）8.5亿，40%，

17.7万首期开盘认购金额

（开盘1个月内，亿元）7.4亿，35%，

15.5万首次开工时间2014-2-18首次预售时间2014-8-1首次竣工交楼时间2016-2-1712个月投入自有资金

1.899回笼集团资金1.810首次竣工交楼金额8.28亿成就共享实现日期2015-1-17成就共享计提比例20%首期成就共享奖励金额

0.022第九页，共66页。定案审批二、财务指标指标数据指标数据指标数据获取方式直接招拍挂每亩单价(万元)

119亩数

143容积率

3.97总地价（万元）

17,000楼面地价（元）

450亩产利润（万元）

127土地获利倍数

1.03销售净利率8.44%总可售面积(万㎡)

45.85总销售收入(万元)

214,131IRR19%第十页，共66页。定案审批三、现金流表项目合计(亿元）资金平衡时间

（2014年10月）12个月（周期年）24个月36个月42个月资金流量

1.81

0.87

1.74

0.47

1.91

1.81销售回笼

21.41

4.76

6.88

15.74

21.41

21.41融资收支

-

2.00

2.00

1.00

-

-开发付款

19.61

5.89

7.13

16.28

19.50

19.61第十一页，共66页。定案审批四、产品定价情况产品类型首期定价（元/㎡）参考楼盘1参考楼盘2参考楼盘3定价理由地下车位

2,600

公寓（装修）

4,800

30层高层洋房（板房）

8,000

30层高层洋房（精装修）

4,600

商业（含售楼部）

8,000

底商

12,000

总体情况

4,791

第十二页，共66页。定案审批五、产品成本情况产品类型售价（元）单方土地成本（元）单方建造成本（元）单方其他（元）单方净利（元）亩产利润（万元）地下车位

2,674

-

2,458

329

-113

-公寓（装修）

4,800

662

3,260

713

165

3130层高层洋房（板房）

8,389

454

6,485

1,193

258

7030层高层洋房（精装修）

4,749

444

3,183

751

371

102商业（含售楼部）

8,429

662

3,505

2,327

1,935

358底商

12,000

454

3,285

4,860

3,402

920总体情况

4,670

382

3,073

822

394

127第十三页，共66页。定案审批《投资测算表》第十四页，共66页。定案审批规划户型装修园林定位策划会：第十五页，共66页。第二部分工作皆前置，摘牌即开工规划设计前置强势推进收地勘探先行进场提前开展招标抢重点保绿色政府关系维护摘牌即开工前期策划第十六页，共66页。前期策划系统解决方案：因果关系、先后次序，形成系统的解决方案合理地配置开发资源:克服瓶颈如收地、报批报建、设计出图、招投标、材料采购保障示范区的完美实现做好施工现场总平面布置：做到临设先行、道路先行、管线先行、计划先行、样板先行制定重点区域的专项计划：市政、土建、机电、挂石、国振、装修、园艺、绿化交叉、平行、流水施工，单体中的土建、机电、装修、分段分面施工第十七页，共66页。前期策划规划设计前置新项目要必须选择标准化产品或成熟的产品把项目最有利的、能马上动工的地方安排销售展示区要特别重视户型（与客户需求匹配、不是天女散花）容积率（尽量做满容积率）尽量提高售建比，减少地下室面积（建独立多层车库）所有户型都要设置样板房，须控制规划户型的数量新项目都要设置豪装别墅及公司通用标准装修别墅板房做好首层架空层的展示和体验，并尽量避免建临建板房提前通过规划部门预审第十八页，共66页。3财务资金部1投资部/区域项目2集团办4法务部6经营决策委员会（总裁办）成立项目公司5合规办7股东及法定代表人签名成立项目公司第十九页，共66页。成立项目公司第二十页，共66页。成立项目公司第二十一页，共66页。摘牌第一天就应该在当地城市中心见到碧桂园的广告牌！

----主席语土方图勘探图品牌导入规划图摘牌第二十二页，共66页。第二十三页，共66页。第二十四页，共66页。第二十五页，共66页。第二十六页，共66页。勘探第二十七页，共66页。三通一平第二十八页，共66页。土方工程第二十九页，共66页。第三十页，共66页。五证一书第三十一页，共66页。市政配套第三十二页，共66页。规划申报第三十三页，共66页。立项审批第三十四页，共66页。设计第三十五页，共66页。桩基提前开工规划报批总平面图、桩基施工图、施工图审查报告、电子数据《建设工程桩基础报建证明书》提前开工第三十六页，共66页。第三十七页，共66页。第三十八页，共66页。施工图审查第三十九页，共66页。施工图审查第四十页，共66页。施工准备阶段临时施工工地申请临时市政路口及管线接口审批施工占道报批临时建筑报建临时占用城市绿化报批障碍物拆除、迁移报批234561第四十一页，共66页。临时施工工地申请第四十二页，共66页。临时建筑报建第四十三页，共66页。临时市政路口及管线接口审批23第四十四页，共66页。临时市政路口及管线接口审批23第四十五页，共66页。施工占道与迁移5第四十六页，共66页。5施工占道与迁移第四十七页，共66页。5特殊情况处理第四十八页，共66页。第四十九页，共66页。《施工许可证》第五十页，共66页。第五十一页，共66页。开工第五十二页，共66页。市政工程报装市政配套工程报装供电网络智能化供水燃气电视电信第五十三页，共66页。进度管理第五十四页，共66页。质量管理原材料检验图纸会审技术交底检查验收样板先行旁站监督第五十五页，共66页。安全文明施工安全交底门卫与保安用电与防火工地三宝标牌与