城市综合体项目整体形象定位136

———三水水健健力力宝宝项项目目整整体体定定位位方方案案事业业四四部部2017年4月CONTENTSPART2项目目住住宅宅客客户户定定位位分分析析PART1可研研性性报报告告回回顾顾谋局局定调调PART4项目目整整体体形形象象定定位位进阶阶PART3商业业市市场场分分析析定定位位破局局项目目可可研研性性报报告告回回顾顾Partone城市市背背景景理理解解广佛佛同同城城带带动动佛佛山山经经济济上上行行，，接接近近准准一一线线城城市市水水平平佛山山，，广广佛佛同同城城经经济济圈圈，，省省内内经经济济发发展展处处领领先先地地位位佛山山整整体体经经济济上上行行，，城城市市格格局局提提升升，，接接近近准准一一线线城城市市水水平平；；城市市背背景景理理解解三水水经经济济同同步步稳稳增增，，消消费费力力增增强强，，联联通通广广佛佛更更便便捷捷三水水区区域域经经济济同同步步稳稳增增，，消消费费力力增增强强，，未未来来可可持持续续发发展展水水平平提提高高；；广佛佛同同城城多多项项规规划划深深化化落落实实，，三三水水片片区区坐坐享享红红利利；；土地市场发展展三水区域库存存量充足，知知名品牌相继继涌入，市场场竞争加剧佛山土地市场场供不应求，，多个外来品品牌开发商首首进佛山；优质地块遭哄哄抢，地王频频出，楼价上上溢有张力；；三水地价上扬扬，后续高房房价有支撑；；三水未入市地地块主要集中中在北江新城城片区，形成成竞争；政策走势广佛限购政策策接连加码，，三水非限区区域且价格洼洼地，坐享红红利广州限购政策策严厉佛山限购区政政策加码非限购区避开开政府调控未来非限购市市场客户溢出出效应愈加明明显，一二级级市场均迎来来红利项目区位分析析项目地处三水水城央中心，，配套资源环环绕，区位价价值凸显区位：政文组组团核心，商商业板块中心心地段；交通：周边道道路通达城市市主干道及广广佛肇清四地地高速，交通通便利；资源：一河三三公园生态环环绕；配套：商业配配套集中，学学区资源突出出，周边名校校环绕；三水住宅市场场分析三水非限，住住宅需求量大大，推动量价价齐升非限区域，价价格洼地，价价值凸显2016年三三水市场积极极去库存，实实现量价齐升升；预测2017上半年三水水住宅推售货货量大，消化化周期延长；；三水市场刚需需户型消化力力强、刚改户户型具一定的的潜力；大面积消化能能力较弱；主要竞品集中中在北江新城城和三水新城城；预测2017上半年三水住住宅推售货量量大，竞争剧剧烈；三水市场产品品刚需为主，各版块集中中推货，竞争争剧烈三水住宅市场场分析三水公寓市场场分析三水公寓以投投资型为主导导，小面积产产品去化快去化情况较好好，存量细，，成交均价逐逐步攀升，市市场需要新项项目进行补充充公寓分布以新新城区域与北北江片区为主主；以30-50方小面积产品品为主；三水公寓市场场分析公寓产品存量量少，未来供供应以类住宅宅公寓为主，，且数量不多多市场公寓项目目多为尾盘或或售罄，在售售项目均价为为7800-8500元/㎡；未来供应量较较少，主要以以类住宅公寓寓为主；写字楼市场处处起步阶段，，供大于求佛山写字楼供供求失衡，大大量库存难以以消化；三水写字楼市市场处于起步步发展阶段，，档次、租金金水平相对较较低；市场供求有所所增加，成交交均价约8000元/㎡；市场对于高端端写字楼市场场的需求量不不大；三水写字楼市市场分析商业市场分析档次提高、竞竞争加剧集中式商业消消费规模庞大大，档次逐渐走高高，未来新增增竞争压力陡陡增；商业市场分析三水商业市场场体量巨大，，集中商业分分流有限客群群，竞争加剧剧社区商铺规模模不容小窥，，受集中商业业分流影响投资客户来源源主要以广州州客为主总结住宅公寓写字楼商业刚需户型为主主刚改户型具潜潜力项目可打造通通燃气的公寓寓投资产品推推向市场写字楼产品存存在一定市场场风险商业定位应避避免与万达等等商业体正面面竞争，需要要走差异化、、主题化路线线，同时招商商需要前置44号地块整盘建议住宅+公寓+商业刚需户型为主主刚改户型具潜潜力双钥匙修正为为30~50㎡的LOFT公寓错位发展集中中商业基于市场格局局及区位情况况下，本项目将吸引引怎样的一批批客群？项目住宅客户户定位分析Parttwo佛山跨区域置置业趋势明显显佛山市场进入入多元化时代代，产品和客客户不断升级级，置业需求求趋向多元化化，区域间客客户流动性明明显。2005年2009年2016年物业趋势典型项目客户构成佛山高档住宅小区开始出现，“城市型度假”住宅热销园林、物管、会所等社区配套基本完善，出现资源型豪宅大盘伴随城市价值提升，豪宅价值开始多元化，城市豪宅与资源豪宅并存，综合体物业兴起碧桂花城、怡景苑天湖郦都、玫瑰园、滨海御庭、保利一号公馆天湖华府、绿地璀璨天城、金海M-CITY、碧桂园城市之光……客户呈现多元化，区域间客户流动显现，首次置业、多次置业兼顾初本地客户外，辐射交通主干道、行政村、产业带为支点的客户本地客户为主：食租阶层/公务员/企业主/生意人价值因素置业目的资源环境/社区配套/地理位置/产品/物业服务/社区规模地理位置/周边配套/资源环境/社区规模地段交通/新兴中心地段/区域规划/品牌/社区规模/产品/社区配套/资源环境多元化时代传统豪宅时代高档社区初现时代自住:投资：8:2首次置业为主；改善型（首改居多+再改为辅）需求自住:投资：7:3首次置业+改善型（首改+再改）需求自住兼投资居多首次置业+改善型（首改+再改+多改）需求在城市升级发发展的大背景景下，佛山产品和客客户结构也在在升级变化广州客西迁区区外客源置置业比例提高高1、本地客户外溢：随着交通飞速发展，城市间距离缩短，城央环境追求型客户置业外溢化3、限购政策促使广州客外溢：三水作为非限购区域，在政策利好环境下，联动广州客户涌入，拉动三水量价齐升【佛山客户市场概述】随着轨道交通及客户流向发展趋势，未来广州客西迁路径继续加大，城区客外溢置业化比例提高。2、广州西迁置业：广州客户“自东向西、自北向南”逐步渗透至佛山各板块广州西迁客户为近一年成交趋势，广州客户带来量价齐升。中心区客户受房价拉高影响，呈现向周边城镇外溢趋势。数据来源：中中原地产研究中心三水本地客户户研究客户构成变化情况三水30-40%南海及禅城20-30%肇庆20-25%广州10-15%2015年之后，尤其是2016年部分联动项目广州客户比例超过60%（三水北站、云东海站）广佛肇轻轨通车2015/12/282014/12/26（三水南站）南广、贵广高铁通车广佛客户联动2016三水区域项目目广州客比例例增加的原因因：“卖点””-轨道交交通+“渠道道”-广佛佛联动【客户户构成成变化化】过去多多区域域均衡衡分布布，随随着轨轨道交交通开开通以以及广广州外外溢客客户被被大批批导入入三水水洋房房市场场，广广州客客户对对于三三水的的心理理距离离被打打破，，区域域认知知增强强，从从而推推使住住宅客客户的的成交交比例例上升升。广州占占比54%三水占占比34%南海禅禅城占占比12%三水区区域客户分析区域分分析分分析重点研研究客客户来来源占占比较较高的的三大大板块块（三三水、、禅桂桂及广广州））三水住住宅客客户主主要分分为三三大区区域，，分别别为三三水本本地区区域（（34%），禅禅桂区区域（（12%）及广广州区区域（（54%）目标客客户研研究思思路佛山市市场近近年客客户发发展变变化特特征区域板板块中中，客客户来来源及及构成成变化化？佛山市市场客客户研研究三水板板块客客户特特征未来地地块开开发所所要承承接的的目标标客群群演变变趋势势？未来目目标客客户预预判从区域域板块块客户户情况况看区区域竞竞品客客户，，预判未未来目目标客客户的的可能能性！！板块客客户参参照选选择本项目目总建建面67万万方，，作为为一个个三水水西南南大盘盘，未未来将将必须须吸纳纳外区区客。。分析析区域域内的的客户户特征征，以以分析析未来来项目目对外外区客客的拉拉动能能力。。从走量好好、高高溢价价、高高口碑碑三个维维度，，选取取不同同区域域的典典型大大盘，，得出出项目目未来来的客客户特特征：：北江新城板块北江新区板块三水西南板块三水新城板块三水时代城北大博雅滨江雅居乐雅湖半岛三水新城板块恒福新里程保利中央公馆住宅竞竞品项项目客客户分分析———三三水新新城板板块从2014开盘的的本地地客户户占比比80%到2016年本地地客户户占比比53%、广州州客占占比34%；项目利利用品品牌开开发商商、地地铁沿沿线等等吸引引客户户；利用轻轻轨旁旁优势势在三三水联联动项项目带带客期期间拦拦截大大量广广州客客户，，带来来大量量区域域外来来访成成交，，也实实现了了量价价齐升升，单单价逐逐渐破破万。。【保利利中央央公园园】——本地客客户为为主，，外区区投资资客有有较大大幅度度增长长住宅竞竞品项项目客客户分分析———三三水新新城板板块注：客客户统统计来来源2016年项目目来访访成交客客户区区域方方面主主要为为西南南城区区（31%）及及广州州（31%）为为主；；其余余多以以乐平平、芦芦苞等等街镇镇客户户来源源；成交客客户大大多以以企业业中高高层、、个体体工商商户、、私营营企业业主，，客户户群锁锁定在在中高高层消消费人人群。。【恒福福新里里程】】——广州客客户与与本地地客户户持平平住宅竞竞品项项目客客户分分析———北北江新新城板板块【三三水水时时代代城城】】———受益益于于地地铁铁，，广广州州客客户户剧剧增增三水水时时代代城城2016成成交交客客户户主主要要以以广广州州客客户户为为主主，，占占比比接接近近8成成，，主主要要由由于于项项目目高高铁铁带带动动广广州州客客户户的的投投资资，，本本地地西西南南客客户户占占比比极极少少主主要要由由于于交交通通问问题题；；客户户构构成成方方面面，，以以自自由由职职业业和和普普通通员员工工为为主主，，以以企企业业中中高高层层为为辅辅。。住宅宅竞竞品品项项目目客客户户分分析析————北北江江新新城城板板块块注：：客客户户统统计计来来源源2016年项项目目来来访访博雅雅滨滨江江客客户户主主要要西西南南城城区区（（28%））以以及及广广州州客客户户（（65%））为为主主；；其其次次河河口口、、金金本本、、白白泥泥、、南南海海等等地地；；从客客户户构构成成看看，，以以中中高高管管理理层层、、私私营营企企业业主主、、公公务务员员为为主主要要购购买买人人群群。。【北北大大博博雅雅滨滨江江】】———广州州客客户户为为主主，，本本土土客客户户作作为为补补充充住宅宅竞竞品品项项目目客客户户分分析析————西西南南中中心心板板块块注：：客客户户统统计计来来源源2016年项项目目来来访访雅居居乐乐由由于于年年中中启启动动了了广广州州中中介介联联动动销销售售，，广广州州客客户户占占比比急急剧剧攀攀升升至至34%，，与与本本地地客客户户基基本本持持平平；；客户户群群体体方方面面，，主主要要以以普普通通员员工工及及自自由由私私营营企企业业主主为为主主。。【雅雅居居乐乐雅雅湖湖半半岛岛】】———广州州客客户户与与本本地地客客户户持持平平三水水区区域域客客户户构构成成地地图图

北江新区广州客户（65%）西南客户（28%）1KM2KM本案案三水水主主城城区区广州客户（40%）西南客户（40%）三水新城西南客户（31%）广州客户（31%）为主地铁引动广州州客户广州客户认可可主城区价值值三大板块中，，西南客户占占比近30%；广州客户户占比尤为突突出，特别是是主城区及北北江新区板块块，占比均过过半；首波住宅未来来客户地图三水核心客户群体：三水客户约45%个体户政府公务员原住居民旧城区换房人人群广州重要客户群体体：广州客户约45%个体户、企业业高管养老人群少部分投资客客入户客群南海禅城重要客户群体体：南海禅城客户户约10%个体户、企业业高管政府公务员度假及养老客客户预判未来项目目承接客户群群方向为：三三水本地客户户45%，南海禅禅城客户占比比10%，广广州外溢客户户占比45%本案三水本地（45%）：核心客群：个个体户、地缘缘性客户，政府公务员、、原住居民、、旧改客群，，项目情结客客源广州（45%）：核心客群，个体户、企业业高管、部分分投资者、教教育入户人群群、养老人群群、地缘性客客户南海禅城（10%）：核心客群，地地缘性客户，，个体户、政政府公务员、、企业高管项目67万方的三水西南大大盘长达5年的开发周期客户将出现怎样的的趋势？客户研判1【环境吸引外区区客】项目生态生态态环境优越，，主动吸纳跨跨区域客户三大公园环绕绕：项目地处三水水中心西南板板块，坐拥三大公园景观环境（西西南公园、三三水文化广场场、左岸公园园），拥有不不可复制的生生态之美，环环境的优越性性，在三水其其他板块乃至至广佛其他区区域内首屈一一指。【城央中心价值值吸引外区客客】主动吸引周边边及外区客户户客户研判2城央核心配配套齐全：三水中心西南南板块主城中中心价值凸显显，各项配套套资源优越，，其中包括教教育医疗、行行政办公、商商业广场等；；对于外区客客户来说，无无论是地缘性性客户或是投投资型客户，，对配套的完完善度是置业业参考的重要要元素之一。。客户研判3【教育配套吸引引外区客】教育配套集中中，得益三水水入户政策购房入户教教育无忧：2016年6月起，外区客客户置业三水水即可办理入入户，因此，，吸引了许多多广州客户置置业三水，地地块区域内教教育资源配套套优越，一站站式教育配套套齐全，其中中还包括省一一级重点学校校——三水华侨中学学。幼儿园小学中学西南中心幼儿园西南中心小学三水华侨中学（省一级）三水中心幼儿园第十小学健力宝中学明智幼儿园第八小学第四中学聚华园幼儿园第九小学客户研判4【广佛同城路网网完善吸引外外区客】路网升级，沿沿线客户主动动导入随着广佛同城城一体化的进进一步深入，，广佛路网也也在同步升级级，其中包括括广佛肇轻轨轨、佛山一环环西拓北环段段、二广高速速、沈海高速速等，这些公公路线网及轨轨道交通完善善，使南海禅禅城及广州客客户进一步外外溢，沿线导导入的置业客客流进一步增增多客户研判———未来趋势2017年2018年2019年2020年2021年区域2017年2018年2019年2020年2021年比例比例比例比例比例三水本地45%42%36%32%30%南海禅城10%12%14%10%10%广州及其他45%48%52%58%60%首开：本地＋＋广州主导中期：南海禅禅城客比例上上涨后期：广佛同同城深化广州客比例上上涨按本项目5年开发周期，，整盘的三水水本地客户均均占比35%，南海禅城客客户均占比10%，广州客户均均占比55%；客户研判———整盘客户地地图三水广州南海禅城本案三水本地（35%）：核心客群：个个体户、地缘缘性客户，政府公务员、、原住居民、、本地私企业业主……广州（55%）：核心客群，个体户、企业业高管、部分分投资者、教教育入户人群群、边缘客群群、新广州人人……南海禅城（10%）：核心客群，外外溢实力客户户，改善型为为主，地缘性性客户，个体体户、政府公公务员、企业业高管35%10%55%由于本地客户户逐步消化、、外区客户逐步步增量，预判判未来项目以以广州客户为为主导，其次次是本地客户户，南海禅城城作为补充。广州区域佛山区域个体户经营者者：专业市场个体体户经营者，，有一定经济济实力。工薪一族：白领工薪一族族、专业市场场内职员等，，城市房价外外溢客户。教育入户人群群：非广州本市市户口，急需需解决子女入入户教育问题题，重视子女女教育品质的的客户。个体户经营者者：专业市场个体体户经营者，，有一定经济济实力。工薪一族：本地企业的白白领阶层及高高级技术型人人才，已有片片区居住习惯惯的客户。大家分小家人人群：三水本土居民，因因婚姻而置业业组织小家庭庭的年轻一族族目标客群总体体归纳：广佛佛交界因高房房价主动外溢溢型客户，辅辅以本地客户户。客户初步界定定及落位价值驱动：城城央中心、置置业洼地、交通便利、教教育入户、配配套齐全价值驱动：城城央中心、配配套齐全、交交通便利、名名校云集、商商业集中、公公园环绕项目核心客户户特性白描他们——身份与价格的的权衡者新广州人一族族，一直努力力追求向城而而居，但居高高房价让他们们外溢择城而而居。他们，向往拥拥有城市符号号的身份感他们，注重城市距离离、交通便利利、完善配套套他们，渴望子子女得到最优优秀的城市教教育追求品质，关关注细节！在可承受的价价格范围内，，凸显城市身份份！商业市场分析析定位Partthree站在三水——看中心三水西南商业业市场现状西南中心区以以三水广场为为主导，占领领传统大众消消费市场，新新城/新区区两两翼翼中中高高端端商商圈圈鼎鼎立立，，中中心心区区未未来来要要形形成成中中心心商商圈圈的的聚聚合合效效应应，，仍仍需需中中高高端端市市场场业业态态进进行行补补充充；；三水水商商业业市市场场品品牌牌分分布布项目三水广场万达广场新动力广场服装品牌主力店男装：鳄鱼、ALT、啄木鸟、九牧王、花花公子、汉崇、G2000；女装：莎莲奴、卡路约翰、JUMEL、哥弟、阿莲娜、芭纳欧、BLG运动休闲：以纯、adidas、nike、李宁、安踏、banleno服饰：万达宝贝王，小小王国，优衣库，LAXDN，JACK&JONES，优衣库

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三水水中中高高端端竞竞品品消消费费市市场场存存在在发发展展空空间间，，中中心心区区业业态态发发展展需需与与三三水水广广场场错错开开，，与与万万达达、、新新动动力力看看齐齐，，甚甚至至形形成成品品牌牌上上的的超超越越，，塑塑造造自自身身特特色色的的唯唯一一标标签签多数数三三水水本本地地被被访访者者每每次次逛逛街街花花费费的的时时间间为为1-2个小小时时。。有有13.1%的消消费费者者都都是是平平均均每每周周外外出出消消费费1次。。本地地消消费费者者逛逛街街的的时时长长随着着互互联联网网发发展展，，市市民民逐逐步步从从实实体体消消费费转转化化到到网网上上消消费费，，实实体体商商铺铺经经营营压压力力大大。。三水水本本地地消消费费者者逛逛街街的的频频率率三水水消消费费群群体体分分析析三水水消消费费者者在在外外就就餐餐次次数数不不多多，，但但对对餐餐饮饮需需求求较较高高；；对对特特色色餐餐饮饮和和异异国国餐餐厅厅需需求求较较高高45.0%三水水本本地地消消费费者者每每周周在在外外就就餐餐1-2次；；31.0%三水水本本地地消消费费者者每每周周人人均均就就餐餐花花费费是是50-100元，，平平均均每每次次总总花花费费是是215元；；消费费者者最最喜喜欢欢的的菜菜系系是是粤粤菜菜，，其其次次是是西西餐餐、、日日菜菜，，第第三三是是湘湘川川菜菜；；普遍遍认认为为三三水水比比较较缺缺少少异异国国餐餐厅厅和和具具有有特特色色的的餐餐厅厅。。三水水消消费费群群体体分分析析体验验式式的的消消费费仍仍是是多多数数消消费费者者的的意意向向三水水消消费费群群体体分分析析三水水的的商商场场普普遍遍缺缺乏乏体体验验感感没有有太太多多吸吸引引力力零售售业业态态仍仍是是消消费费的的主主导导缺乏乏极极致致的的购购物物体体验验市场场启启示示项目目10万㎡㎡商商业业体体量量，，应应以以中中心心、、特特色色、、主主题题型型对对标标，，补补充充中中心心区区商商业业格格局局，，并并与与新新城城/新区区商商业业形形成成区区隔隔体量量分分析析：：集中中商商业业+临街街商商业业，，集集中中式式全全业业态态覆覆盖盖难难以以实实现现，，须须以以中中心心特特色色主主题题商商业业街街作作为为突突破破，，谋谋求求市市场场份份额额客群群分分析析：：中心心区区域域特特性性+差异异化化定定位位=中高高端端、、时时尚尚年年轻轻一一族族业态态分分析析：：特色色餐餐饮饮+中高高端端精精品品消消费费+体验式消消费项目档次次：中高档为为主发展机会会：城市中心心成熟区区域，缺缺乏具有有主题特特色的高高端休闲闲、消费费场所关键因素素：停车、消消费环境境、业态态吸引跳出佛山山，看深深圳跳出三水水——看佛山整个海底底世界总总共拥有有16个观赏面面，其中中包括30米长的水水下隧道道；完全全可以让让观众从从不同的的角度观观赏到色色彩缤纷纷的海底底鱼类.全国首个个与购物物中心结结合的大大型海底底世界，，成功解解决本地地的人需需要去广广州或香香港才能能观赏到到精彩缤缤纷的海海样鱼类类的问题题，从而而使项目目成功注入专属属标签！案例导入入：佛山山乐从天天佑城海洋主题题购物中中心项目通过过引入阳阳光、空空气、水水、绿植植、花鸟鸟等景观观元素，，并运用用水幕和和喷泉水水系，形形成半开开放式、、智能化化体验空空间，成成为一个个公园式式的休闲闲购物中中心，场场内小桥桥流水，，鸟语花花香，极极富特色色。案例导入入：恒福福GOGOPARK公园式主主题购物物中心L6：餐饮、、影院L5：餐饮L4：教育、、运动服服饰、餐餐饮L3：服饰、、餐饮L2：品牌服服饰L1：品牌服服饰、钟钟表、银银行LG1：餐饮、、服饰、、屈臣氏氏LG2：餐饮、、服饰案例导入入：岭南南站NOVA汇集了大大量潮流流快时尚尚品牌，，多个品品牌首次次进驻佛佛山，主主力品牌牌包括H&M、GAP、SEPHORA、Monki、：CHOCOOLATE、b+ab、blt精品超市市等，成成为佛山山最高端端的潮流流时尚汇汇聚地。。Bit超市：华华润万家家Ole‘‘旗下的满满足时尚尚白领生生活需求求的高端端超市，，建面约约1000㎡ZARA是西班牙牙Inditex集团旗下下的一个个子公司司，，全全球排名名第三、、西班牙牙排名第第一的服服装商。。H&M是一间来来自瑞典典的时装装公司，，由埃林林·佩尔森在在1947年于瑞典典成立，，主要经经营销售售服装和和化妆品品。b+ab是1995年创立的的一个香香港品牌牌，隶属属于I·T集团，形形象鲜明明自成一一格，为为年轻女女生提供供各款个个性而时时尚的服服饰丝芙兰在在1997年加入全全球第一一奢侈品品牌公司司LVMH。欧洲二二线品牌牌化妆品品专柜CHOCOOLATE为I.TAPPARELSLTD旗下品牌之之一；透过过设计表现现追求更美美好生活的的态度案例导入：：岭南站NOVA主力店：众众多国际知知名品牌汇汇聚在受网络电电商消费的的剧烈冲击击下，实体体商业经营营备受压力力，商场依依靠不同的的经营特色色进行市场场突破包装的极致致：三水最最闪亮的主主题包装，，贯穿整个个商业街区区；业态的极致致：国际知知名的轻奢奢品牌，有有产品特色色的时尚品品牌作为主主力店。案例启示乐从天佑城城GOGOPARK岭南站NOVA海洋特色主主题公园特色主主题国际精品主主力店时尚主题跳出佛山，，看深圳跳出佛山——看深圳深圳COCOpark时尚广场位位于深圳福福田区CBD商圈，定位位于集文化化、艺术、、餐饮、购购物、娱乐乐、休闲观观光等多功功能于一体体的情景式式购物中心心总建筑面积积：85000㎡开业时间：：2006年10月COCOPARK有1/4的面积被设设计为休闲闲空间。打打破了传统统的封闭式式构造，是是中国首家家“内街”式式购物中心心，有12条折叠式内内街，6000平方米的下下沉式露天天广场，8大自然光中中庭，100米空中天桥桥。COCOPark还是深圳首首家引入景景观环境设设计的商业业项目。情景体验式式购物中心心：就是在在一个建筑筑物内，在在集纳精品品超市、特特色百货的的同时，引引入餐饮、、休闲、娱娱乐、健身身、美容等等多种业态态，并运用用空间布局局、室内景景观设计等等手段打造造公园式环环境。休闲闲和购物的的比例为６６:４。极致的打造造——深圳圳COCOparkCOCOPARK突破了传统统购物中心心封闭式的的格局，借借用生态休休闲概念，，创造出了了一个公园园版、情景景式、休闲闲至上主义义的开放式式购物中心心，带来更更多的消费费体验6000㎡的下沉式露天广场开放的情景购物中心COCOPARK四面临街,九大入口。。建筑主体体共五层，，拥有6000平方米的下下沉式露天天广场、12条商业内街街、5大自然光中中庭，消费者在在购物的时时候时不时时就能感受受到外面的的阳光与清清风。COCOPARK这种独特的的建筑风格格，为消费费者打造了了一个公园园版、情景景式、休闲闲至上主义义的购物中中心，带来来更多的消消费体验。。开放式的设设计公园式的购物中心阳光内街公园式的购物中心深圳COCOpark——建建筑创新在业态的搭搭配上，COCOPARK也充分考虑虑中心区的的消费需求求，引进较较多餐饮、、休闲娱乐乐品牌，吸吸引了大批批年轻消费费者B1L1L2L3餐饮、酒吧吧各个楼层层均有分布布COCOPARK的业态组合合中，餐饮占到35％左右，深圳花了一一年多的时时间也没能能让我喜欢欢上它，而而我喜欢上上这个地方方却只是一一个下午的的时间。常常常有意识无意意识地就逛逛到了COCOPARK，自己去了了，朋友来来了也一起起去了，反反正里面总总有些有意思的东东西。一个卖些些创意小玩玩意的市集集、一场摄摄影小展览览、一场明明星新片的的小发布会会，常常流流连忘返便便是半日时光。客户评价深圳COCOpark——业业态创新案例启示合格的商业业，做到了了体验和舒适，在功能和和环境上下下足功夫优秀的商业业，还做到到了精致，在心理上上琢磨透彻彻而卓越的商商业，已触触及极致，拥有个性性和标签新商业时代代，主题定定位势在必必行项目自身审审视10万方商业体体量情景式街区区组团＋集集中商业结结合城市级的商商业体量该如何实现现中心区的的商业价值值？项目自身审审视中心区地段，交通要道，，教育集聚，，人文、经济济聚集地，，繁华核心心圈，拥有有庞大的消费群体支撑打造三水中中心区的商商业地标。。在此，我们与其比比肩繁华，，还不如走只属于我我们极致之之路项目商业机机会研判广州西半小小时版图西南中心区区，商圈聚聚集，客流流集中情景街区+集中商业组组团商业增长极消费支撑力业态特色性差异化、体体验式的跨跨界商业生生命力项目商业定定位思路1作为中心区三水广场功能业态补充，并且以三水商业时代全面升级姿态，补充城市中高端客户群消费所需，成为三水最具代表性的体验式购物中心之一集合中心城区特征及西南公园生态优势，融入情景概念建立自身特色商业体验，区隔万达广场、新动力广场等大型商业中心，走中高端极致型发展路线。以中心城区商业优势，定位消费服务大三水，形成三水中心城区中高端精品消费风向标23目的性创新性体验式差异化商业驱动下下的主题定定位思考1234与三水广场场、新动力力广场、万万达广场进进行区隔以零售主主力店引引动的体体验式消消费为主主创新的主主题包装装融入，，贯穿整整个商业业街区引动三水水强烈的的目的性性消费主题定位位思考不是纽约约的曼哈哈顿，也也不是伦伦敦的卡卡纳里码码头但这里是是三水人人的西南南中心献给三水水·极致主题题购物中中心三水parkmall第一站fashion&LifestyleShoppingPark三水首席席公园式式购物中中心！时时尚、潮潮流、生生活、购购物、休休闲、体体验汇聚聚一体，，三水parkmall购物第一一站！这是一个个划三水水新时代代的公园园商业标标杆！要与三水水广场区区隔互补补引入高端端主力店店品牌高高端两万亿市市场的超超强吸金金力二胎产业业链带动动儿童品品牌崛起起儿童业态态将成为为商业街街标配项目在形形象、业业态组合合、商户户品牌等等方面应应力求给给人营造造体验感感十足的的印象，，并力求求使其体体验后铭铭记于心心；努力延长长购物中中心营业业时间，，确保餐餐饮休闲闲娱乐业业态消费费需求得得到充分分释放，，使得消消费者沉沉迷于此此；充分挖掘掘项目室室内或室室外的公公共空间间，在生生态环保保基础上上营造舒舒适、宽宽松的氛氛围，使使得消费费者留恋恋往返。。最舒适的的生态型型的Shoppingmall最极致业业态的享享受型的的Shoppingmall购物·文化·娱乐·艺术·美食4F书城餐饮配套3F儿童乐园童装服饰品牌专营2F品牌服装1F高端品牌主力店-1F轻餐饮精品超市轻奢简餐餐、高端端进口超超市、屈屈臣氏迎合高端端群消费费的主题题性购物物、一站站式消费费场所丰富儿童童业态，，引动家家长消费费体验式消消费补充充-1F-高端进口口精品超超市+屈臣氏+轻餐类精品超市（主力店）、配套型商业+轻餐-1F1-2F-国际品牌牌专营店店国际品牌牌专营店店1-2F儿童乐园园+童装3F3F-儿童乐园园特色主题题性餐饮饮+书城4F4F-环球美食食主题餐餐饮+书城最具娱乐乐性的体体验型的的Shoppingmall主力店品品牌建议议GAPLAXDNMANGOZARAH&MCHOCOOLATEArmaniExchange、Armanijeans、VERSACEjeans、DKNYjeans、SPORT.B、Gant、Tommy、Hilfiger、GUESS、GSTARraw、KIPLING、DAZZLE、HAZZYS、LACOSTE、Ashworth、Elegant、Prosper、SAMMY、YINER、JORYA、Trendiano、Ochirly、EMU、棉衣工工房、W.DoubleuDot、ON&ON、MO&CO、OU.、Evaouxiu、A02、KALTENDIN、SELECTED、VERSINO、NAUTICA、TIMBERLAND、VICUTU、CROQUIS、Replay、EDWIN、TOM、TAILOR、VJC餐饮品牌牌建议西贝莜面面海底捞花半间景景观概念念餐厅、、蚁工房房主题餐餐厅、西西贝莜面面、Arbat俄罗斯&欧洲美食食餐吧精品超市市品牌建建议TASTEBIT零售品牌牌建议SASA无印良品品屈臣氏专卖店品品牌建议议苹果专卖卖华为专卖卖生活配套套与艺术术体验AEVUM奥斯芬美美容SPA、思妍丽丽、NailCode、印奈⼉⼉儿、爱爱丽美甲甲、莎莎莎美甲（（sasanail）、和⻛⻛风、指指典艺术、德颂颂吉、YunNamHairCare、SvensonHairCare、TONYSTUDIO、沙宣美美发、Toni&Guy、1.塑造城市市记忆点点；2.将健力宝宝的回忆忆融⼊入入；3.创造可体体验性的的场所形象打造造形象打造造三水荷花花元素通过标志志性建筑筑带来的的体验感觉运动元素素健力宝元元素形象打造造室内可采采用多种种艺术表表达形式式进⾏行行嵌⼊入入，载体体包括艺艺术小品品、柱结结构、画画框、灯灯柱、地地砖、服服务台、扶扶梯等。。室内灯灯光应尽尽量采用用简洁的的直线，，避免视视觉疲劳劳的复杂杂曲线打造三水水最极致致的主题题商业街街区风情步行行街-综合型风风情商业业区、步步行街，，高端品品牌专营营店潮流商业业基地引入特色色风情街街，盘活活中间部部分商业业街，令令内街商商铺超越越一线临临街商铺铺，成为为铺王，，产生价价值最大大化。奥园美食食广场-与集中商商业各种种特色主主题餐饮饮互为补补充的辅辅助经营营餐饮基地地北面一线线临街商商铺，价价值高，，昭示性性强，为为了实现现价值最最大化，，而时下下餐饮是是商铺最最高的业业态，建建议引入入各种特特色主题题餐饮打打造风情情美食广广场。博思文化化长廊-教育类指指向型业业态，补补充市场场所需教育基地地中心南面临街街商铺，，靠近西西南中心心小学，，教育氛氛围强，，建议引引入学前前教育、、课外辅辅导等教教育类业业态，打打造文化化长廊。。精品休闲闲街-特色休闲闲、风情情商业区区、轻餐餐饮、精精品零售售精品休闲闲基地临近集中中商业部部分二线线街铺，，依靠集集中商业业引动人人流，实实现价值值，建议议引入特特色休闲闲、精品品零售等等辅助型型业态，，作为商商场的业业态补充充。奥园健身身会所-健力宝俱俱乐部、、休闲主主题中心心娱乐基地地中心时下提倡倡健康的的运动生生活态度度，建议议在健力力宝路打打造一个个专享型型健身休休闲会所所，吸引引白领前前来消费费。商业街区区分布建建议2万㎡集中中商业-三水parkmall第一站娱乐基地地中心-健力宝俱俱乐部、、休闲主主题中心心餐饮基地地-与集中商商业各种种特色主主题餐饮饮互为补补充的辅辅助经营营精品休闲闲基地-特色休闲闲、风情情商业区区、轻餐餐饮、精精品零售售潮流商业业基地-综合型风风情商业业区、步步行街，，高端品品牌专营营店教育基地地中心-教育辅助助型项目整体体形象定定位Partfour价值体系系下：中心＝价价值，品品牌＝资资本，综综合体＝＝优势不可代替替的健力力宝辉煌煌印证＝＝城市唯唯一的荣荣誉传奇奇！都会中心心+龙头粤企企+复合综合合体＋不可替代代的健力力宝辉煌煌印记价值品牌历史根基基四大价值值的强势势驱动，，成就广广佛人居居标杆的的王者典典范规模于是，定定位上赋赋予项目目唯一的区区域标签签延续这座座城永恒的辉辉煌印记记！并且，突突出中心之上上汇聚一城城繁华67万方城市市复合体项项目价值值体系！核心价值值标签项目形象象定位健力宝路路·67万方中心生活活大城突显区域域唯一标标签，植植入健力力宝价值值城市复合合体城市中心心一站式式生活大大城立足于广广州55%、三水35%的区域客客群之上上，推广诉求求上需根根据两地地购房目目的差异异求同存存异根据不同同地域推推广诉求求上差异异化分线线输出那么项目该如如何塑造造差异化化价值诉诉求方向向？听听广佛佛声音佛山、三三水客户户说：这是健力力宝原厂厂址，是是充满三三水历史史的地方方！一城荣耀耀的起源源，代表表三水的的寄托与与情怀！！广州客户户说：三水的西西南板块块，广州州西的都都会中心心！周边各项项配套完完善，置置业洼地地！区位价值值凸显，，三水中中心的代代表！高举健力宝情情怀、塑造历史根基基唯一性是破局的的关键！！曾经的健健力宝路路，给了了三水人人传奇的的故事和和辉煌的的荣誉，，在占领领着城央央腹地、、都会中中心优势势的区位位背景下下，如何使情情怀与价价值进一一步升级级体现？？针对三水本地地客户健力宝——本项目的重要属性标签签也是一切故事事的起源……1984年，在那一个个春寒袭人的的3月，经过近百百次的实验……健力宝横空出世从那一刻开始始，中国运动饮料料翻开历史篇篇章；与此同时，三水也随之一一同崛起……起源中国魔水席席卷全球中国魔都领领衔全国1984年，健力宝亮相美国洛杉矶第第23届奥运会，声声名大噪！健力宝，由三三水出发，缔缔造种种辉煌煌；亮相健力宝立交成成为了承接广广海大道和口口岸大道交汇汇的交通节点点……健力宝南路、、健力宝北路路三水人用脚脚步丈量过的的土地……健力宝·兴三水城·起坐落在繁华的的广海大道的的健力宝山庄庄见证了南国国水都——三三水的兴盛鼎盛健力宝就那么霸道而又理所当然地融进的三水这座城市留下“健力宝路”是三水不可磨灭的印记留下“健力宝故土”是三水永不丢弃的情怀……中心之上，汇汇聚一城传奇奇三水33年情从未离开，一一直都在！健力宝路这是一个传奇的起点，亦是一个情怀的归岸更是一个新时代的领航！推广诉求方向向奥园健力宝项项目守候这座城33年永恒情怀2017，重新起航，，不忘初心，，引领一个三三水新时代！！推广语集一城荣誉，，传一城辉煌煌凸显城央中心、价价值洼地及教教育入户是制胜的关键键！然而，广州客客群对三水的的历史并不了了解，对健力宝的情情怀也并