皇牌代理豪宅定位及营销策略提案

1谁能真正代言常平豪宅？XX·XX定位及营销策略提案谁来为豪宅买单如何构建豪宅体系XX是否能成为常平豪宅代言人市场是否具备真正意义上的豪宅我的思维逻辑XX护航豪宅进程发现XX常平新城市中心拥有常平首个五星绿化园林、低密度、纯住宅、人工沙滩、游泳池等常平——东莞东经济、文化中心面对这样一块不可多得5A级的地段

以及五星级的产品

XX该赋予它怎样的使命？物业定位初步思考本项目承载着什么？创建“里程碑式豪宅”实现“名利双收”本项目的历史使命？本项目坐拥常平新城市中心、与未来城市市政中心的绝佳距离，享受城市完美规划配套的同时，却又闹中取静、自成一体，这些难能可贵的特征和质素，加上项目产品的独特与创新，使其具备了城市品质豪宅质素；

但是，在今天这个所谓的“豪宅”产品泛滥的时代，仅仅依靠口号，而不是凝聚XX创新与进取智慧的作品，我们就没有办法与XX一起再次造就豪宅的新模式，新标杆；本项目的价值，不仅仅体现在豪宅产品的价值，更体现在我们所让渡给豪宅客户的居住级别价值，和她所实现的

“城市精品豪宅”开发的标杆价值。“本项目”要追求的是把一种现在所有豪宅都没有的全新豪宅居住体验带给这个社会中能够欣赏他的人。本项目追求的不仅是实现豪宅产品价值，更追求豪宅的居住级别价值创造出可延续、可传承的城市品质豪宅的开发模式基于3C法来验证项目品质豪宅的体系品质豪宅考量因素Case:项目条件Customer:客户敏感点Competition:市场竞争客户需求、敏感点客户是否有品质豪宅的需求？认同什么样的项目特质？市场竞争和现状项目本体特征市场现有项目豪宅水平？项目的自身条件有哪些可以构成豪宅核心竞争力？品质豪宅的考量体系谁来代言常平品质豪宅？审视常平住宅市场，发现品质豪宅？常平房地产层次格局：常平项目主要集中第二层次，第一层次极少，目前仅东田两个项目第一层次：均价5500-7000元/㎡代表项目：东田丽园、东田翠湖湾（毛坯）第一层次第二层次第三层次第二层次：均价4000-5500元/㎡代表项目：翰林雅苑、翠景湾、蔚蓝城邦、半岛豪庭、碧湖花园第三层次：均价4000元/㎡以下代表项目：花和小城、金田花园等PK常平第一层次次豪宅——东田丽园一期二期三期五期大规模，别墅墅+洋房，人车不不分流，社区区内部交通组组织不顺畅规划中等规模，纯纯粹高层豪宅宅，低密度，，主题概念会会所、园林等等东田丽园XX纯粹豪宅，更更人性化设计计亚热风情园林林高绿化率园林主题鲜明，精精工细琢高洲际酒店设设计师设计水景风情园林林超高绿化率东田丽园XX配套社区医院12尺中心水晶湖湖石水景国际标准足球球场园林内拥有无无边界海滩泳泳池、人工沙沙滩等，常平史无前例例。游泳、儿童游游乐场、网球球场、篮球场场和开敞的绿绿地空间面积逾万万平方米东田丽园无边界海难泳池人工沙滩会所屋顶泳池首层架空XXXX，匹配豪宅的的配套外部景观/视野东田丽园五期期内有个小山山，但大多数数产品享受不不到，未作推推广，项目缺缺乏外部景观观XX外部景观山景景高层局部单位位甚至可看到到中信高尔夫夫景观视野极度开阔阔24315山景中信高尔夫南西南内外皆景，视视野更开阔东田丽园XX产品细节即使只是一个个扶手，或许许也要和室内内装修风格浑浑然一体。没没办法，因为为我们做的是是豪宅。豪宅标准，XX对细节品质极极度苛求目前所谓的豪豪宅只剩下一个具具备规模而缺缺乏灵魂的躯躯壳翻看其他项目目，唯XX马首是瞻！本项目誉景名居御富别墅中心板块新城中心(东片)葵花里半岛豪庭火车站及常平平大道区碧湖花园新天美地丽景花园3山畔华庭花和小城东田丽园万科城东田翠湖湾卓越未来城邦邦城市核心(城市未来核心心)翠景湾新城中心区(西片)翰林雅苑(CLD)★在售项目待售项目常平房地产竞竞争格局本项目霞晖项目19竞争层面比较较项目名称总规模开发商品牌周边环境内环境（园林/景观等）周边配套东田丽园49万㎡本土知名品牌好好较完善、档次高东田翠湖湾23万㎡本土知名品牌较好较好较完善，档次高蔚蓝城邦58万㎡莞深知名品牌较好较好较完善誉景名居16万㎡知名度低66比较完善翰林雅苑12万㎡知名度低66比较完善翠景湾11万㎡知名度低66比较完善花和小城11万㎡知名度低66一般他们除去具备备规模，档次次普通20常平竞竞争项项目情情况项目名称所属梯队主力户型/面积均价产品创新产品重叠度东田丽园第一层次两房、三房、四房93-180㎡洋房毛坯5600（600元装修）户型多样★★★★★东田翠湖湾第一层次五房、六房、七房220-280㎡洋房毛坯6400（1200元装修）超大户型★★蔚蓝城邦第二层次二房、三房、四房80-140㎡洋房4500户型多样★★★誉景名居第二层次联排+叠加别墅6200——★★★翰林雅苑第二层次二房、三房、四房75-140㎡洋房4100合拼户型★★★翠景湾第二层次二房、三房、四房80-140㎡洋房4500市场主力户型★★★★花和小城第三层次二房、三房、四房80-134㎡洋房4200普通★★常平市市场户户型主主要以以两至至四房房为主主，市市场常常规户户型；；他们中中约90平米产产品都都是普普通的的产品品，缺缺乏档档次；；他们们中约约180平米产产品十十分稀稀缺谁能代言常平豪豪宅?XX告诉我我们现现在没有!!!我们不屑再谈现有项目超越未未来竞竞争二二十年年！入围标标准（（符合合三个个条件件）：：1、在项项目核核心竞竞争圈圈内；；2、近三三个月月成交交均价价至少少在5000元/平米左左右；；3、各个个所属属片区区的标标杆洋洋房项项目。。本项目目葵花里里东田丽丽园万科城城城市核核心(城市未未来核核心)翠景湾湾(CLD)★本项目目富盈项项目誉景名名居常平房房地产产未来来竞争争格局局卓越未未来城城邦24项目竞竞争度度梳理理从销售售周期期及产产品重重叠度度看：：东田丽丽园万科城城为本项项目未未来主主要竞竞争对对手。。虽然富富盈虽虽工期期未定定，也也将是是未来来最大大的潜潜在对对手之之一。。竞争项项目的的大部部分将将会来来自东东田丽丽园、、翠景景湾、、万科科城等等项目目的后后期推推出产产品。。约3500套本项目销售周期竞争研究2010年1季度2季度3季度4季度1季度2季度2011年小高层两房至四房约500套小高层洋房两房至四房约300套高层两房、四房672套富盈项目卓越蔚蓝城邦万科城五期本项目誉景名居高层洋房三房、四房规划中东田丽园翠景湾小高层两房至四房400套小高层两房至四房450套未来1-2年内，，常平平潜在在供应应约3500套住宅宅，供供应体体量较较大，，但主要以以旧项项目新新推产产品为为主，其中中东田丽丽园、、万科科城的洋房房将成成为本本项目目的主主要竞竞争对对手。。结束常常平豪豪宅半半成品品时代代当这个个划时代代产品来来临的的时候候一切锐锐不可可挡，，万物物生长长尘光与与曙光光升腾腾江河汇汇聚成成川，，无名名山丘丘崛起起为峰峰天地一一时波波澜壮壮阔！！XX是否有有能力力代言言常平平品质质豪宅宅？审视项项目本本体素素质，，是否否有能能力代代言常常平豪豪宅！！XX·XX八朵星新行政中心常平文化中心本项目常平镇镇新城城中心心区位于常常平镇镇南部部的新新城组组团，，目标标是建建成常常平镇镇政治治、经经济和和文化化的中中心区区域。。“一轴轴四带带八片片区””“一轴轴”：：新城大大道主主导轴轴线;“四带””：是指四四条与与新城城大道道垂直直的步步行景景观带带；“八片片区””：是指将将新城城中心心区划划分为为行政政办公公区、、市民民广场场区、、商务务办公公区、、商业业贸易易区、、商业业文化化区、、生态态休闲闲区、、城市市居住住区、、宾馆馆酒店店区等等八大大功能能区。。项目紧紧邻规规划中中的常常平文文化广广场，，新行行政办办事中中心，，市政政配套套齐全全位于新新城中中心区区，五五星地段一朵朵星星地块块周周边边临临城城市市主主干干道道，，星级交交通通体体系系项目目东邻新新城城大大道道，，北北邻邻环环城城路路环城城路路、、新新城城大大道道：：2分钟钟可可达达常常平平镇镇中中心心、、5分钟钟达达常常平平火火车车站站；；常虎虎高高速速：：20分钟钟达达深深圳圳黎黎光光收收费费站站、、20分钟钟达达莞莞城城；；项目目距距黄黄江江5分钟钟、、距距大大朗朗10分钟钟、、东东坑坑10分钟钟、、横横沥沥15分钟钟；；黄江深圳、虎门、城区大朗东坑、横沥常平镇中心本项目环城路新城大道通往往虎虎门门、、黄黄江江、、大大朗朗、、深深圳圳、、香香港港大大交交通通便便利利二朵朵星星项目单位数量规划总用地m²30000总建筑面积m²103218.7地上建筑面积m²78962.65容积率—2.5总建筑密度%13.15绿化覆盖率%53.24人均公共绿地面积m²/人6.94激动车总泊车位辆634总户数户67224315纯住住宅宅、、高高绿绿化化、、低低密密度度，，星级规规划划三朵朵星星项目目由由5栋高高层层组组成成，，点点式式排排列列，，小小区区首首层层架架空空，，建筑筑整整体体向向后后面面设设计计，，以以减减少少道道路路噪噪音音不不利利影影响响；；整体体呈呈南北北布布局局，小小区区整整体体显显得得通通透透，，产产品品以以南南北北朝朝向向为为主主、、采采光光通通风风俱俱佳佳；；地标标性性建建筑筑，，建建筑筑高高度度99.3米；；小区区设设置置二二个个主主要要出出入入口口，，连连接接环环城城路路及及新新城城大大道道，，内部部交交通通接接驳驳畅畅顺顺；现代代建建筑筑风风格格常平平百百米米“星”高度度99米四朵朵星星高洲洲际际酒酒店店设设计计师师设设计计水景景风风情情园园林林园林林内内拥拥有有无边边界界海海滩滩泳泳池池、人人工工沙沙滩滩等等，，内内部部配配套套突突出出。。游泳泳、、儿儿童童游游乐乐场场、、网网球球场场、、篮篮球球场场和和开开敞敞的的绿绿地地空间间面面积积逾逾万万平平方方米米无边界海难泳池人工沙滩会所屋顶泳池首层架空形成泛会所常平平首首个个五五星级园园林林24315五朵星五星级园园林，全全城首个个引入迪迪斯尼概概念儿童童游乐场场全城XX沙滩泳池池会所内容数量游泳池1网球场1高尔夫联系场1篮球场1羽毛球场2综合性健身中心1舞蹈室1乒乓球室1个三桌桌球室1个2大台+1小台练琴室1茶道馆1西餐厅1美体水疗SPA1多功能室（瑜珈室）1会所设施施文齐全全达1259平米、档档次之高高全城罕罕有，涵涵盖运动动、休闲闲、儿童童游乐设设施等，，渗透社社区的每每个角落落。运动休闲闲会所是是本项目目的一大亮点泛会所内容数量儿童游乐场2儿童迷宫1太极健身园1书廊1棋趣园3-4桌休闲角（亭）1月光舞场1河岸休闲带运动休闲家庭休闲六朵星星级会所配配套，尽尽显雍容容华贵现代简约约的外立立面，渗透出出高档次次和品位位感6米首层架架空高度度，与园林林整体形形成泛会会所3.15米层高达达到，顶层达达4米五星级天际泳池池全城首个个6米高，五星级级入户大大堂地下室带带水池，，便于种种植植被被绿化海尔智能能化家居居系统+智能一卡卡通人车分流流，实现现小区的的安全化化，高端端化管理理匠心设计计超星级产品附附加值七朵星全城XX五星级天天际泳池池全城首个个6米高，五五星级入入户大堂堂全城XX观光电梯梯，城市市风景一一网打尽尽1栋，二梯梯二户，，中央景景观楼王王2、3栋，二梯梯四户，，品字型型4、5栋，三梯梯六户，，不规则则蝶形户型结构建筑面积面积比例套数套数比四房二厅四卫198-19914.99%568.33%三房二厅三卫185-18714.05%568.33%二房二厅二卫94-10343.63%33650.00%二房二厅一卫85-9527.34%22433.33%合计100.00%672100.00%项目产品品面积段段呈现“两端分化化，中间间断层”格局。项目主要要以两房房为主，，面积85-103平米，占占比70%三、四房房面积区区间185-199平米，面面积占比比30%2431529层两房房29层两房房29层两房房29层三、四四房29层两房房八朵星舒适型户户型，“星”型设计产产品面积积奢侈享受受型空间间，尽显显豪门风风范42二房二厅厅一卫（（85-95平米）二房二厅厅二卫（（94-103平米）动静分区区，功能能布局合合理入户花园园设计八朵星户型分析析43优势1、动静分分区，功功能区间间错落有有致2、双套间间设计，，舒适奢奢华3、两梯两两户设计计、通风风采光极极佳4、内阳台台可改房房间5、书房可可改工人人房四房二厅厅四卫（（198-199平米）三房二厅厅三卫（（185-187平米）虽然三房房、四房房产品优优势明显显，但我我们从不不否定我我们的弱弱势1、整体户户型中规规中矩，，无赠送送面积2、不带入入户花园园3、书房离离主人房房过远，，不利发发挥书房房功能八朵星户型分析析拼合户型型建议二套可打打通成一一套房使使有，常常平XX子母房客厅厨房工人房饭厅阳台主卧客房小孩房父母房XX·XX揽星心得XX·XXXX为您，我我做到！！也许设计计一扇门门的心思思，就超超过了别别人设计计一整套套房，没没有办法法，因为为我们揽揽星，我我们做的的是品质质豪宅。。我们——受临路噪噪音影响响我们——周边配套套不完善善，缺乏乏生活氛氛围我们——………我们揽星星，我们们也不忘忘记清晰晰认识自自我缺陷陷但这所有有的一切切不能湮湮灭“星”的事实XX品质豪宅宅新巅峰峰——常平可以以骄傲谁为常平平品质豪豪宅买单单？审视市场场需求，，寻找挑挑剔眼光光？住在豪宅里的人很多想住在豪宅的人更多原住居民民港台客深圳客公务员客户群群普通白领领个体工商商户其他客群群常平市场场客户构构成企业主51目标客户户区域核心客户户区域：：常平镇本本地客、、桥沥、、马屋、、板石等等村委,及常虎高高速周边边镇，黄黄江、大大朗等镇镇区次级主力力客户区区域：莞城、东东坑、横横沥、桥桥头镇其其他区域域三级目标标客户区区域：虎门、长长安、深深圳、香香港等地地本项目15分钟交通通圈20分钟交通通圈30分钟交通通圈寻找挑剔剔的眼光光—目标客户户定义目标客户户定义：：常平/沿常虎高高速区域域中高层次次的消费费群界定原则则项目区域域：锁定项目目周边紧紧邻区域域：常平平、周边边镇区以以及常虎虎高速沿沿线区域域2/8法则：少数客户户属于意意见领袖袖，会引引领主流流消费方方向，成成为项目目消费的的风向标标眼光比现现实高点点：重点锁定定常平中中高层消消费群。因为常平平目标消消费群（（私人老老板、公公务员等等），无无论是对对常平区区域环境境背景、、工作生生活形态态、还是是意识形形态，对对项目的的接受度度高于其其他区域域，但不不否定交交通便利利所带来来的客户户需求，，即如果果在推广广过程中中能成功功打动常常平客户户，周边边镇区以以及沿常常虎高速速客户也也将有部部分收在在囊中寻找挑剔剔的眼光光—走进他们们常平有实实力的客客户很多多，口碑碑流传比比较厉害害，没有有秘密可可言，只只要产品品足够吸吸引人、、买了有有面子，，有一个个人去买买了会有有很多朋朋友跟风风去买，，有钱的的人圈层层消费非非常明显显，这些些人只买买常平最最好的房房子。客户访谈谈语录李生（常常平本地地人）年龄：36岁月月收入入：3-5万元最近也正正在看一一些较好好的楼盘盘，如果果地段可可以的，，想投资资下。投资型客客户，注注重地段段以及产产品档次次54劳女士（个体经经营户））年龄：35岁月月收收入：2万左右工作区域域：常平平已婚，有有车，在在城区有有房，在在常平处处于租房房状态，，很想附附近购房房，面积积不需要要太大，，价格不不太在乎乎，要求求档次高高点的房房子。周边配套套希望好好一些，，最好是是有会所所里还要要有一些些必要的的配套设设施，比比如运动动场所、、棋牌室室、餐饮饮店等。。治安要好一些，担担心老人或小小孩的安全。。自住型需求，，要求项目档档次高以及内内部配套齐全全，但面积不不要过大寻找挑剔的眼眼光—走进他们55何先生（制造造业企业主））年龄：38岁月月收入：5万左右区区域：本地潮汕人，碧水水天源二期业业主，已婚，以前前买的房子，，面积是挺大大，就是环境境不是很好，，小区内居住住人员比较混混杂，品质不不高。现在在城区购购房，交通便便捷，又靠常常虎高速，出出行方便，之之前有考虑在在常平买房，，但总觉得品品质不太好，，没什么保证证，配套又不不齐全。要是换房子的的话，小区环境绝对要好，还还有就是健身身的场所比较较齐全。安防智能化要要先进，住在里面有身身份。买房就是为了了住得更舒适适点，家人更更幸福些。常平流失的客客户，改善型型居住，注重重小区环境以以及内部配套套寻找挑剔的眼眼光—走进他们56李先生，外贸贸公司中层管管理人员（（深圳福田）年龄：40岁月月收入：：10000-15000元已婚，经常常平出差差，准备在常平购置一套90平方左右的洋房作为自住，价价格控制在80万以内比较合适。主主要是考虑常常平交通便捷捷外，同时要要求9的物业管理及先进的家居智能化。刘小姐，房地地产公司高层层领导，32岁（深深圳宝安）已婚，有很多多同事在东莞莞购房，考虑虑到距离问题题，自住的比比较少，主要要是看中东莞莞的房价便宜宜，升值潜力力大，购买一一些7面积的两房作为投资，但首先是项目目要中高档，，地段要好，，升值潜力才才大一点。购购房的主要考考虑因素是性价比和升值潜力。投资需求，关关注地段、交交通、升值潜潜力过渡型居住，，关注点：地地段、交通、、升值潜力寻找挑剔的眼眼光—走进他们核心竞争力：：强势区域+高档配套1地段优势、高档配套领先市场的产品打造本项目坐拥常平新城市中心、与未来城市市政中心的绝佳距离，享受城市完美规划配套的同时，却又闹中取静、自成一体，这些难能可贵的特征和质素，构筑项目的核心竞争力。本项目定位为以高端产品为主的城市新区舒适型住宅社区，拥有创新的物业类型及市场稀缺的产品，构筑成项目的另一个核心竞争力。2核心竞争力与与客户需求匹匹配分析具备挑剔眼光光的客户特征征描述为：他们集中在加工制制造业、金融融、地产、贸贸易、物流等等；他们购房主观性强强，投资与自自住界定不明明显，关心交交通时间距离离。他们注重舒适性、、产品档次、、内部配套、、物管等项目目的综合因素素。他们愿意为我我们买单客户需求敏感感点客户需求敏感感点本地原著民对对环境、户户型设计、物物业档次最为为关注；公务员对环境境、物业档次次、户型格局局最为关注；；私营企业主最最为关注环境境、社区安全全性以及物业业档次；个体工商户对对赠送面积、、环境以及安安全性最为敏敏感；企业管理人员员对价格、赠赠送面积以及及社区规模（（配套）最为为敏感。圈定挑剔的眼眼光——客户定位90平米以内客户户圈定客户范畴圈定定市民阶层、新新莞人富裕市民阶层层新资产阶层稳定资产阶层层财富阶层权利阶层赤贫阶层城市新贵主要来自于常常平本地的富富二代、商务务人士、银行行、教师等中中高收入群体体；它们有着更高高的品味与追追求，常常用用挑剔的眼光看看待事物，他们对别人要求很高高，对自己的的要求更高……，它们是城市的新贵贵，品味一族族靶心客户洞察

本地成熟的富富二代结巢需求靶心客户洞察

懂品味，穿梭梭于莞深的商务人人士靶心客户洞察

IT、金融业的高高收入人士180平米的客户户圈定客户范畴圈圈定市民阶层、、新莞人富裕市民阶阶层新资产阶层层稳定资产阶阶层财富阶层权利阶层赤贫阶层城市权贵他们是企业的老板板，政府的的高官、灰色收入入人士；他们已经有有过不止一一次的购房房经验，格调，品味味、品质对于他们来来说更为重重要；居所对于他他们来说更更是一个身身份与地位位的象征。。企业主、中中高层靶心客户洞察

政府公务员员，事业单单位职员靶心客户洞察

靶心客户洞察

本地人目标客群分分析◎他们多是三三口之家或或三代同堂堂，家庭观念浓浓厚；有品味，但不满足足于现有市市场上所提提供的普通通住宅◎选择居所的的行为也如如其在生活活上的作风风：挑剔、注重重品质◎品位归纳太太抽象；年年龄划分也也未必准确确，但他们们有一个共共同点就是是：讲究身份。需要社会会认同他们们的地位及及价值对他们来说说，买的已已不仅仅是是居所，更更是他们的身份名名片，是一一个处在社社会的荣誉誉象征。他用自己占占据的土地地价值，房房子价值来来宣告他的自身价价值。目标客群分分析价值认同感感

身份份的象征高高升值潜潜力

楼盘盘的品质生生活的品品位城市生态花花园大社区区

气派、、舒适、便便利的居所所城中心的绝绝版地段水景园林，，优质建筑筑高档品质社社区氛围[目标客群的需要][项目给予的]【目标客户群群分析】/购房心理我们有的，，就是客户户想要的。。项目形象新CBD中心城市市豪宅标杆杆定位思考：：◆竞争角度——城市中心，，地标式建建筑、完全全能领导市市场的价格格和产品类类型◆市场现状角角度——市场领导者者缺乏◆项目规划——开发商巨资资打造产品品、园林绿绿化、人工工沙滩等，，打造高品品质楼盘价格定位策略目标：击破常平房房地产价格格天花板XXXX构建豪宅体体系，打造造常平市场场新标杆撇脂定价法法，价格领领导，引领领常平市场场价格定位项目价格预计在7000～7500元/平方米打造常平高层豪宅价格新标杆750042005000750070005000650040008500价格空间东田丽园新天美地翠景湾花和小城东田翠湖湾价格定位90平米以下户型8000元/㎡

均价带装修1000元180平米以下户型7500元/㎡

均价不带装修※对外宣称带带1500元/㎡装修，毛坯坯价6500元/㎡项目总体收收入户型建筑面积销售价格总价总收入180平米以下20593750015444750054195472090平米左右481927000337347220车位6278000050160000项目总体价价值：5.4亿销售计划项目整体销销售计划24315

时间推售单位推售货量备注第一批2010.5第2、5栋200套1至20层，21层以上保留第二批2010.12第3、4栋200套1至20层，21层以上保留第三批2011.3保留单位160套提高5%-10%价格销售第四批2011.5第1栋112套楼王单位销售计划总户数5月6月7月8月合计套数100403030200套数比50%20%15%15%100%面积938937562817281718778.57回收资金6572.526291971.751971.75131452010年8月预计完成成销售金额额1.31亿第一批推售售计划筑就豪宅之之路产品力形象力推广力销售力诺贝尔奖得得主，心理理学家DanielKahneman经过深入研研究认为，，对体验的记记忆由两件件事决定：：高峰时（（无论好与与坏）与终终结时的感感觉。Kahneman的峰终定律律(Peak-EndRule)是我们潜意意识用来总总结体验，，之后依靠靠这些总结结去提醒自自己当时体体验的感觉觉。体验峰终定定律起点最高点终点峰终定律负面感受正面感受时间一般差糟糕舒适愉悦豪宅客户体体验模拟简简图停车场主入口4看楼通道销售中心样板房1357在整个购房房过程中，，让客户听听到的看到到的体验到到的几乎都都在舒适以以上，保障障客户的满满意度，从从而提升项项目价值。。26园林林景景观观会所所/售楼楼部部产品品力力可可提提升升空空间间外立立面面销售售中中心心看楼楼通通道道电梯梯样板板房房智能能化化大堂堂物管管地下下车车库库从客客户户的的参参观观体体验验动动线线考考虑虑夜间间灯灯光光效效果果，，展展示示地地标标型型豪豪宅宅形形象象。。本项项目目临临主主要要干干道道，，昭昭示示性性强强，，考考虑虑永永久久的的夜夜间间灯灯光光字字，，展展示示楼楼盘盘名名称称。。立面面建建议议大堂堂电梯梯外立立面面销售售中中心心样板板房房看楼楼通通道道地下下车车库库智能能化化物管管体验验式式营营销销，，弱弱化化交交易易概概念念以书书吧吧+咖啡啡吧吧的的形形式式，，将将销销售售中中心心包包装装成成“豪豪宅宅生生活活体体验验馆馆””，，让客客户户感感受受本本项项目目特特有有的的文文化化气气质质销售售中中心心包包装装雪茄茄、、名名酒酒展展示示咖啡啡品品鉴鉴+阅读读蓝色色水水幕幕墙墙大堂堂电梯梯外立立面面销售售中中心心样板板房房看楼楼通通道道地下下车车库库智能能化化物管管看楼楼通通道道包包装装法式式老老爷爷车车看看楼楼，，细细节节体体现现尊尊贵贵现场场体体验验，，卖卖点点灌灌输输从销销售售中中心心出出发发，，沿沿线线灌灌输输项项目目实实质质性性卖卖点点，，激激发发客客户户强强烈烈的的购购房房欲欲望望。。花廊廊簇簇拥拥，，愉愉悦悦心心情情灯光光通通道道大堂堂装装修修墙面面：：石石材材及及装装饰饰面面(墙面面配配挂挂液液晶晶显显示示器器屏屏)。地面面：：花花岗岗岩岩。。天棚棚：：知知名名品品牌牌水水晶晶灯灯，，设设家家私私、、大大堂堂经经理理大大班班台台、、绿绿植植门框框：：花花岗岗岩岩包包边边，，门门用用不不锈锈钢钢金金色色门门套套，，门门头头上上方方镶镶雕雕花花大气气豪豪华华入入户户大大堂堂，，豪豪宅宅品品质质充充分分体体现现通过过地地面面、、墙墙面面、、天天面面等等局局部部的的用用材材展展示示项项目目的的高高贵贵气气质质，，给给客客户户以以震震撼撼。。大堂堂电梯梯外立立面面销售售中中心心样板板房房看楼楼通通道道地下下车车库库智能能化化物管管全城城首首创创双双首首层层大大堂堂增设设地地下下车车库库入入户户大大堂堂，，与与一一层层大大堂堂共共同同构构成成双双首首层层大大堂堂，，迅迅速速提提升升产产品品附附加加值值。。大堂堂电梯梯外立立面面销售售中中心心样板板房房看楼楼通通道道地下下车车库库智能能化化物管管◆电电梯梯风风格格：：大大气气、、尊尊贵贵、、稳稳重重◆◆品品牌牌：：国国际际知知名名品品牌牌电电梯梯（（奥奥的的斯斯、、三三菱菱、、通通力力、、蒂蒂森森、、迅迅达达等等均均可可））◆◆尺尺寸寸：：总总高高3m。电梯门门净高2.1m，净宽0.9m，轿厢内内宽×深为1.60米×1.48米

◆运运行速度度：2.0m/s荷载1000kg（13人），可可直达地地下室◆◆其他他技术：：无齿轮轮、无机机房电梯建议议大堂电梯外立面销售中心心样板房看楼通道道地下车库库智能化物管样板房建建议在已确定定6套样板房房当中，，建议选选择三种种风格设设计，同同时按照照性别划划分为刚刚性与柔柔性，满满足不同同客户的的置业需需求。风格一：：新古典典风格二：：现代浪浪漫风格三：：地中海海根据豪宅宅客户需需求调查查分析，，异域风风情与现现代元素素结合更更能打动动消费者者，同时时利于豪豪宅品质质展示。。但其成成本也会会相对高高一些。。大堂电梯外立面销售中心心样板房看楼通道道地下车库库智能化物管命名：用用传统统欧式家家具配合合现代装装饰元素素，体现现高贵典典雅。新古典主主义风格格——“东方贵族族”样板房建建议大堂电梯外立面销售中心心样板房看楼通道道地下车库库智能化物管现代浪漫漫风格——“咖啡情缘缘”：用咖啡色色调+咖啡元素素+咖啡香水水。柔和和线条营营造浪漫漫气息。。样板房建建议大堂电梯外立面销售中心心样板房看楼通道道地下车库库智能化物管用海蓝的的元素（（贝壳、、细沙等等），拱拱形的浪浪漫空间间，营造造富有人人文风情情和艺术术气质的的居住空空间。地中海风风格——“异域地中中海”：样板房建建议大堂电梯外立面销售中心心样板房看楼通道道地下车库库智能化物管精致展架架展示房间间基本装装修（墙墙面、地地板）建筑工法法展示建材、管管材展示示智能化系系统展示示清水工房房样板房房。用于于展示项项目施工工质量、、用材、、智能化化等，体体现豪宅宅品质。。样板房建建议大堂电梯外立面销售中心心样板房看楼通道道地下车库库智能化物管样板房包包装——户型展示示说明本项目样样板房全全部为香香港知名名设计单单位担纲纲设计。。因此样样板房门门口可附附上设计计师的简简介及设设计理念念说明，，对产品品设计理理念向客客户灌输输。样板房建建议大堂电梯外立面销售中心心样板房看楼通道道地下车库库智能化物管建议采用用防尘地坪坪漆，防腐、、耐磨、、防滑地下车车库建建议大堂电梯外立面面销售中中心样板房房看楼通通道地下车车库智能化化物管停车场场出入入长距距离蓝牙感感应：停停车车场采采用长长距离离感应应IC卡，业业主可可免停停下车车刷卡卡出入入小区区停车车场。。地下车车库建建议大堂电梯外立面面销售中中心样板房房看楼通通道地下车车库智能化化物管入户大大堂门门禁系系统：：建议不不设墙墙上，，独立立做大理石石基座座，尊贵贵大气气。智能化化建议议大堂电梯外立面面销售中中心样板房房看楼通通道地下车车库智能化物管功能细节兴奋点1、智能灌溉2、智能照明1、定时智能灌溉2、太阳能照明1、体现社区的高科技和环保智能化建议议园林智能化化大堂电梯外立面销售中心样板房看楼通道地下车库智能化物管智能电子锁锁:指纹、密码码、遥控多功能，体体现无比尊尊贵感。大堂电梯外立面销售中心样板房看楼通道地下车库智能化物管智能化建议议A场景设定家中所有的的灯光、窗窗帘、音箱箱（背景音音乐）、空空调及选购购的智能家家电等均可可预设为不不同组合的的室内场景景状态。夜间起床场场景：通往往洗手间的的灯柔和的的一路亮起起会客场景：：灯光明亮亮，空调自自动调节家庭聚餐场场景：灯光光明亮，音音乐响起看电视场景景：灯光柔柔和，窗帘帘关闭浪漫晚餐场场景：餐厅厅灯光柔和和，其它灯灯关闭B操作自动化化墙上面板、、手机、终终端显示器器、PDA、遥控器，，均为控制制家中电器器的主脑，，简单。智能化建议议家居智能大堂电梯外立面销售中心样板房看楼通道地下车库智能化物管第一层防护护：小区周边设设置探测器器和摄像头头，紧急情情况下可自自动报警并并录下现场场画面，小小区内多个个招援按钮钮，可随时时呼叫管家家援助；第二层防护护：大堂门禁及及大堂管家家双重保护护，拜访者者只有经过过您的同意意才能进入入；第三层防护护：电梯管理系系统自动呼呼叫电梯，，自动达到到住户居住住的楼层，，形成客户户与楼层的的一对一进进入；第四层防护护：每户配置智智能化门锁锁等形成特特色安全保保护；第五层防护护：户内安全防防范系统设设置红外线线探测器、、紧急按钮钮，厨房设设置火灾探探测器，煤煤气泄漏探探测器等一一系列先进进的户内报报警系统；；采用先进的的家居综合合布线技术术，把家居居的数据、、语音、控控制等电位位进行综合合布置和跳跳线管理，，平均每户户布置多大大70个点位，每每户平均预预埋管道多多达400米长，满足足未来升级级需要。C五重安防智能化建议议大堂电梯外立面销售中心样板房看楼通道地下车库智能化物管采用新风系系统:不用开窗也也能呼吸外外界大自然然空气，调调节室内湿湿度，节省省取暖费用用。智能化建议议大堂电梯外立面销售中心样板房看楼通道地下车库智能化物管推出首创“影子式”物管服务物业管理建建议大堂电梯外立面销售中心样板房看楼通道地下车库智能化物管1、尊尚商务务服务酒店预订服服务代召的士服服务24小时宽频上上网服务代办邮件速速递/代发、代收收邮件服务务代订机票、、火车票、、船票服务务代办旅游签签证服务物业管理建建议大堂电梯外立面销售中心样板房看楼通道地下车库智能化物管2、居家服务务物业管理建建议临时保管物物品、接受受货品服务务业主家庭花花木养护服服务代订家私搬搬运服务定期清洁房房屋服务代订牛奶、、餐饮、报报章、刊物物服务代缴各类费费用服务托儿服务室内各大食食肆、餐厅厅订位服务务代订送餐服服务智能保保安服务节日庆祝活活动大堂电梯外立面销售中心样板房看楼通道地下车库智能化物管除正常的保保安、保洁洁及接待工工作外，还还需进行销销售、礼仪仪培训，能能够随时为为客户解答答项目的相相关问题。。物业管理建建议大堂电梯外立面销售中心样板房看楼通道地下车库智能化物管筑就豪宅之之路产品力形象力推广力销售力豪宅形象与与客户心理理的全息对对应豪宅形象如如何树立？形象定位主推：新CBD中心城城市豪宅标标杆案名诠释：：新CBD中心：突出出项目的地地段价值及及未来升值值前景；城市豪宅标标杆：以城城市高度引引领常平市市场总有人不明明白，气质质并非来源源于金钱精雕细琢，，绝对豪宅宅广告语主推形象广广告语：绝对中心，，绝对豪宅宅备选：A、不中心，，不豪宅B、关于天御御的一切，，你尽管想想象C、所想，所所享筑就豪宅之之路产品力形象力推广力销售力推广突围。。推广策略兼顾常虎线线放眼港深莞莞线上立形象象活动为主线线立足常平推广突围。。线上媒体参考来自xx在中信德方斯斯、风云汇汇的营销推广广实践：朋友介绍最具杀伤力力，投入少少，反响大大，效用高高，应极大大投入重点运用。路过客户虽虽诚意度较较低，但能能为项目提提供较大客客源，带旺旺项目人气气，应加强现场包包装吸引，截流流客户。短信具有针对性性传播的特特点，虽来来客不多，，但来客诚诚意度高，，应加大投入。网络对于年轻客客户群体的的传播效果果较好，成成本低，能能长期宣传传形成舆论论口碑，应应保持运用。户外广告对人群截流流效果好，，形象较好好，建议增加对周边边的推广。报纸人气效用较较低，来客客诚意度不不高，应控制投放比重重。推广突围围。线上媒体体组合报纸户外广告告DM、杂志广广告短信电视网络六大媒介介目的：形形象广告告、品牌牌炒作、、软性推推广媒体：南南都、东东莞日报报目的：定定向客户户媒体：粤港直通通车、DM目的：销销售信息息传播，，定点定定向发送送媒体：常常平及周周边镇区区、深圳圳目的：信信息传播播，软性性炒作媒体：搜搜房东莞莞、房讯讯网目的：形形象、销销售信息息传播媒体：本港、翡翡翠媒体：树树立形象象，截流流周边客客户地段：CBD、商场、、加油站站主力媒体体辅助媒体体以户外及及小众媒媒体定向向传播为为主，报报纸等主主流媒体体为辅1推广突围围。线上媒体体组合户外广告告布点建建议常平镇中中心常虎高速速高深高速速重点镇区区推广突围围。线下渠道道理由：周边企业业的中层层职员及及企业管管理人员员是本项项目的目目标客户户集中所所在地。。执行：情感攻势势：主动登门门拜访，，赞助企企业聚会会活动。。持续关注注：在企业内内部平台台发布广广告，张张贴海报报；企业内部部设展咨咨询企业内部部专场推推介会。。利益驱动动：企业客户户购买均均可享受受额外9.8折，如集集体团购购5套以上特特惠。与周边村委、企业达达成合作作，主动动推介，，促成团团购2xx御鹿华庭庭、鼎峰峰品筑、、风云汇汇等项目目实践获获得空前前成功推广突围围。线下渠道道在商业中中心主要要消费场场所设立立展场、、展架3理由：在中心区区人流集集中的商商业旺区区，人气气集中点点展场布点点：大型商场场：乐购、天虹等等百货及及超市展架布点点：写字楼、、酒店推广突围围。线下渠道道看楼团搜房巴士士接送看看楼媒体看楼楼团4推广突围围。渠道突围围政府搭台台我唱戏戏传递卖点点牵动客客户全城城话题尽尽人皆知知借助政府府公信提升形象象及影响响力亦可促成成公务员员团购借力政府府，提升升形象5推广突围围。渠道突围围主动拜访访工厂负负责员工工福利或或号召力力将大的的关键人人，如总总经理或或工会主主席；通过转介介奖励的的形式，，促进其其在企业业内部宣宣传和组组织团购购找对一个个人，卖卖掉60套发掘“中间人”6万科棠樾樾、兴业业华庭案案例推广突围围。渠道突围围本地人喜喜欢群体体家族聚聚会，可可以以尊尊重本地地文化和和本地人人为切入入口，赢赢得本地地人的心心：参考活动动：赞助村委委公共设设施设立奖学学金，奖奖励本地地优秀中中考学生生集体鲍宴宴赢取本地地客7推广突围围。渠道突围围商务人士士及高端端人群8酒店、高高尔夫会会员圈层层营销，，挖掘商商务人士士及高尔尔夫会员员等高端端人群。。推广突围围。渠道突围围粤港直通通车9针对往于于返莞深深港的客客户，采采用列车车杂志（（let’sgo）投放活动建议奢侈品展：名名表、阿玛尼尼时装秀、““冻顶乌龙龙”品鉴活动建议高尔夫推杆赛赛邀请香港著名名风水大师麦麦玲玲从风水水学角度解析析项目风水和和牛年运程，，邀请关注风风水的业主、、诚意客户要要约参加，活活动前大众媒媒体释放活动动相关信息，，为项目风水水说提高市场场关注。关键点：xx风水详解日常家居的风风水布局虎年运程【麦玲玲——风水运程你我我知】活动建议129首期营销执行行130营销节点规划划。营销节点10.4.310.4.18销售中心开放放样板房、园林开放时点：首期推售考虑虑：因首期产产品直面竞争争项目较少，，只有部分项项目可能加推推，因此5月开盘将是一一个有利时间间节点。因首批产品类类型相同，数数量不大，面面积段变化不不大，总价相相对接近，因因此1楼楼王单位可可暂不推出。。以上节点视销销售速度调整整销售节点及及推货节奏。。楼王单位因面面积大，总价价高，考虑分分批推货10.5.1首期开盘依据工程计划划的首期营销销节点规划销售中心开放放：2010.4.3首批高层认筹筹：2010.4.18首批高层开盘盘：2010.5.1二批高层认筹筹：2010.12高层销售节点点规划131营销节点规划划。策略总纲品牌导入期开盘强销期开盘前热炒期持续热销期扫尾期及洋房启动10.4.310.4.18营销工作启动动一批认筹10.5.1首期开盘营销推广筹备备期品牌提升期10.4.1销售中心开放放“主观性模式””体现创新价值值二期提升形象象及满意度高调入市建立立形象彰显产品宣传优势豪宅生活宣传造势（起）（承）（转）阶段目标增强融入新生生活的紧迫感感，促销产品品突显产品创新新和卖点提升形象及档档次项目美誉度建立营销思路客户积累形象导入营销筹备阶段段（连）项目知名度建立品牌偏爱度建立10.6.110.9.110.21.31132营销节点规划划。策略总纲品牌导入期开盘强销期开盘前热炒期持续热销期扫尾期及洋房启动10.4.310.4.18营销工作启动动一批认筹10.5.1首期开盘营销推广筹备备期品牌提升期10.4.1销售中心开放放10.6.110.9.110.21.31“主观性模式””体现创新价值值推广主线阶段性促销信信息开盘信息绝对中心绝对豪宅一期扫尾及二二期形象新CBD中心，城市豪豪宅标杆活动主线开盘嘉年华活活动向常平镇教委委捐赠10万元助学五星级豪宅社社区体验活动动业主答谢酒会会产品发布会（（鲁豫有约））133形象象导导入入、、提提升升期期时间间：：2010.3.1－4.3目的的：：项项目目形形象象导导入入推广广主主题题：：新CBD中心心，，城城市市豪豪宅宅标标杆杆媒体体运运用用：：户户外外为为主主，，炒炒作作为为辅辅活动动：：①销售售中中心心开开放放②捐资资助助学学，，提提升升知知名名度度和和美美誉誉度度134热炒炒期期时间间：：2010.4.3－4.30目的的：：项项目目品品牌牌提提升升推广广主主题题：：绝对对中中心心，，绝绝对对豪豪宅宅媒体体运运用用：：媒媒体体立立体体推推广广活动动：：样样板板房房开开放放、、认认筹筹135品牌牌导导入入期期时间间：：2010.4.18媒体体配配合合：：户户外外、、报报纸纸、、电电视视、、短短信信、、网网络络、、DM等立立体体投投放放主要要内内容容：：剪剪彩彩、、抽抽签签、、颁颁奖奖工程程配配合合：：样样板板房房开开放放、、部部分分园园林林展展示示鲁豫豫有有约约（（暨暨认认筹筹））136时间间：：2010.5.1－6.1目的的：：主主要要卖卖点点进进行行专专题题诉诉求求，，维维持持持持续续销销售售推广广主主题题：：御满满天天下下———5.1盛大大开开盘盘媒体体运运用用：：活活动动为为主主，，户户外外、、短短信信为为辅辅活动动：：开开盘盘活活动动开盘盘强强销销期期137时间间：：2010.5.1目的的：：曾曾加加人人气气，，制制造造旺旺销销局局面面媒体配合：户户外、报纸、、电视、短信信、网络、直直邮等立体投投放主要内容：剪剪裁、抽签、、颁奖品牌导入期。。盛大开盘开盘嘉年华活活动138时间间：2010.6.1—9.1目的的：促销为主主，维持持续续销售推广主题：促销信息为主主媒体运用：户户外为主，短短信为辅活动动：密集活动为主主持续热销期139生活诉求型活活动——国际流行调酒酒法展示利用节假日密密集举办小活活动持续热销期亚热带水果节节邀请老业主，，增加现场人人气，促进销销售140时间间：2010.9.1—11.1目的的：促销为主主，维持持续续销售推广主题：促促销信息为为主媒体运用：户户外为主，短短信为辅活动动：老带新、、月成交客户户大抽奖、业业主答谢酒会会等扫尾期及二批批单位启动141业主答谢会答谢酒会抽奖活动时间：12月6日增进圈层口碑碑传播，促进进销售，同时时也为洋房入入市奠定基础础。扫尾期及二批批单位启动筑就豪宅之路路产品力形象力推广力销售力超星级尊贵客客户接待体系系通过我们的超超星级服务让让天御豪宅形形象更深入人人心,在销售中心及及现场让客户户感受到我们们的关注无处处不在,我们真诚的服服务细致入微微,提高顾客满意意度!宾至如归、宾宾客至上！停车场样板间客户到访尊贵体验小区入口印象接触销售中心客户识别客户体验园林体验区尊贵客户接待待体系接待人员在各各个地点都要要求在仪表、、形态、口径径、礼貌等经经过严格系统统培训客户识别中心心印象接触区总总管尊贵体验区总总管停车岗大门岗临时等候区信息流方向贵宾预约信息息登记表来访客户通知知样板房销售中心园林体验区接待体系—信息流向设计计印象区：客户户识别及流程程客户类型客户识别流程VIP客户“客户识别中心”启动通知——小区入口大门岗物管（初步）客户识别——VIP专用停车区————销售中心《VIP来访登记表》——尊贵体验——来访结束同行客户“客户识别中心”启动通知——小区入口大门岗物管（初步）客户识别——销售中心《同行客户来访登记表》——尊贵体验——来访结束新客户根据现场客流状况，接待流程如下：情形1：现场客流量较小。小区入口大门岗物管客户识别——拨打客户识别中心电话——销售中心填写《未预约客户来访登记表》——10分钟等待时间（无尊贵体验）——销售人员跟进；情形2：现场客流量较大。小区入口大门岗物管客户识别——拨打客户识别中心电话——销售中心填写《未预约客户来访登记表》——安排