15套房地产开发规划设计

案例一：北京东方太阳城项目案例一：北京东方太阳城项目项目规模：总建筑面积80万平方米，其中配套公建近5万平方米。建筑类型：现代独栋、水畔联体别墅、中式四合院以及四层电梯公寓等。项目亮点：七个风格各异的小区，约16万平方米人工湖和75万平方米的景观绿地。全社区无障碍设计，红外无线安防、水源/地源热泵等高科技智能产品应用于社区各项安全保障与服务设施。太阳城一期太阳城二期太阳城三期东方太阳城项目一期欧式风格，塑造田园式社区。东方太阳城项目一期建筑类型：联体别墅、点式公寓、板式公寓和连廊式公寓四种。户型面积：单元面积从70至230平米不等。配套设施：与中日友好医院合作的医疗服务中心、邮政代办中心、超市、餐厅等社区基础配套已经投入使用，设有乒乓球俱乐部、太极拳俱乐部、棋牌俱乐部、钓鱼俱乐部。

东方太阳城二期联排独栋四合院欧式风格，创造和谐的生态社区。东方太阳城二期建筑类型：公寓、联体别墅、独栋别墅、四合院，公寓首层设私家花园。规划特点：“万亩森林，千坪庭院，独栋别墅”的富春园独栋别墅和四合院，有10万株50年原生森林、75万平米竞技绿地。独栋别墅设400—2400平米不等的超大私家花园，满足领袖阶层对私属生活的珍视、对私密空间的原创动力。

东方太阳城三期欧式风格，延续前两期惬意、高尚的生活品质。东方太阳城三期建筑类型：94栋板式公寓、24栋点式公寓，均为6层规划特点：南北通透，6层北侧相应退台，并提供超大露台；每单元一梯两户；板式公寓包含一居~三居室；点式公寓均为四居室，沿社区湖布置楼座。东方太阳城畅畅销户型公寓户型四室两厅两卫卫三室两厅两卫卫两室两厅一卫卫东方太阳城畅畅销户型排楼户型东方太阳城畅畅销户型独栋别墅户型型东方太阳城畅畅销户型四合院户型东方太阳城装装修标准东方太阳城项项目整体定位位为“退休后的释释意居所”，配套及装修修强调对老年年人生活的便便捷性。（具体装修标标准详见下页页）序号部位初装修标准备注1楼、地面卧室、起居室、内走道、阳台现浇砼楼地面基层及垫层找平预留面层位置厨房、卫生间做完防水层和保护层地面砖用户自理2墙面卧室、起居室、走道等做至基底，刮水泥腻子面层乳胶漆用户自理卫生间做完防水,水泥沙浆搓麻面层瓷砖用户自理厨房做完防潮，水泥沙浆搓麻面层瓷砖用户自理3顶棚做至基底，刮水泥腻子面漆用户自理4户门防火、防盗、隔音高级户门安装到位5内门预留门洞内门框及门扇用户自理6外窗及有关部件外窗（起居室落地门窗）铝合金双层玻璃保温平开门窗带纱窗（不带沙门）

窗台板水泥窗台抹平

7卫生间管道接至预留位置（并安装截止阀门）所有卫生洁具用户自理8厨房燃气管安装至接灶具支管的转心阀门（含阀门），上水管按设计位置预留甩口，完成全部下水管道9阳台阳台栏板内面和楼面做法与房间内部规定相同10空调机位预留空调室外机位置和空调孔11暖气片集中供暖，暖气片安装到户12照明灯、灯具及控制开关安装普通灯具，开关按设计安装到位装饰灯具用户自理13插座按设计全部安装到位，包括面板卫生间、厨房的插座安装预留面层位置14电视、电话插座按设计全部安装到位

15电脑网络预留端口

16户内跃层楼梯楼梯到踏步基层面层及扶手用户自理17安防及报警系统每户内主卧及主卫设紧急求救按钮各一个，移动按钮一个，主机一台玻璃破碎、红外报警等探头自理东方太阳城装装修创新1、采用液压蝶式式无机房电梯梯，这样不但节省省了建设专门门的电梯机房房的投资、减减低噪音，还降低低了电梯的运运行成本和后后期维护费用用。2、社区内自建污污水处理站，实现全部生活活污水的净化化处理后回收收利用。一方方面可防止降水不充分分而导致绿地地灌溉水源的的缺乏，另一一方面使退休休生活社区的的生态环境境更为环保，运做做高效。3、采用绿植净化化环保型雨水水收集再利用用技术，整个退休生活活社区设计了了运行成本低低廉，回收效率率高的雨水回回收系统，将将雨水通过采采集，绿植、、过滤、净化化，储存于社社区湖面，用来来进行社区内内绿化灌溉。。4、对社区内大面面积的湖水、、溪流等水系系的处理，采用生态水质质净化系统。。经过生物技技术处理后的湖湖水，可以减减少和预防出出现一般水系系中富营养化化的问题，同同时也可使社社区的水系处于于良好的生态态群落的循环环之下，保存存了社区良好好的自然面貌貌。5、水源热泵中央央空调系统，为二期25万建筑平米的的公建和居住住单元确定选选用水源热泵泵集中供暖、制制冷提供了完完备的第一手手的技术和运运行资料。6、电磁门锁、门门禁一卡通系系统将为居民的出出行及社区的的物业管理提提供了极大的的便利。7、紧急呼叫系统统连系布置于主卧室室和起居式的的固定呼叫按按钮和可移动动呼叫按钮保保持着每单单元元与与社社区区呼呼救救援援助助中中心心的的热热线线联联系系。。8、自备备深深井井供供水水系系统统；自自建建的的压压缩缩天天然然气气站站等等。东方方太太阳阳城城相相关关配配套套设设施施商业业街街高尔尔夫夫球球场场俱乐乐部部东方方太太阳阳城城客客群群年年龄龄及及职职业业专项项调调查查数数据据显显示示，，目目前前北北京京东东方方太太阳阳城城的的主要要业业主主是是年年龄龄在在56岁以以上上的老老年年人人，，占现现居居住住人人口口比比例例的的80%，是是适适合合生生活活、、适适合合居居住住的的老老年年住住宅宅，，是是优优于于养养老老院院的的养养老老产产品品。。教育育程程度度较较高高的的职职业业明明显显成成为为购购房房的的主主体体，，专业业技技术术人人员员、、科科教教文文化化从从业业者者、、党党政政机机关关事事业业单单位位领领导导、、大大中中型型企企业业管管理理者者占总总居居住住人人口口的的58.34%，这这充充分分说说明明这这四四类类客客群群是是中中国国老老年年住住宅宅消消费费的的中中坚坚力力量量。。工人人、、服服务务人人员员和和普普通通工工作作的购购房房者者占占目目前前项项目目居居住住人人口口的的三三分分之之一一，，为为35.42%，普通通工工作作者者对对老老年年住住宅宅的的消消费费能能力力将将逐逐步步提提高高。。东方方太太阳阳城城项项目目点点评评规划划设设计计方方面面：：东方方太太阳阳城城项项目目，，以以创创新新的的规规划划理理念念、、丰丰富富的的产产品品线线，，完完备备的的配配套套设设施施以以及及新新技技术术的的应应用用，，取取得得了了较较好好的的市市场场口口碑碑。。市场场运运作作方方面面：：借鉴鉴国国外外老老年年住住宅宅的的先先进进经经验验提提出出““第第三三养养老老模模式式””，，即即家家庭庭养养老老与与社社会会养养老老相相结结合合，，其其运运作作思思路路：：老老年年家家庭庭买买房房的的方方式式按按揭揭或或付付清清房房款款，，一一经经交交付付即即可可入入住住；；开开发发商商从从次次年年起起，，逐逐年年向向业业主主回回购购部部分分产产权权，，以以解解决决老老年年家家庭庭的的养养老老金金、、医医疗疗保保健健费费。。如如果果业业主主较较早早过过世世，，而而开开发发商商还还没没完完全全回回购购产产权权，，子子女女可可继继承承住住宅宅的的部部分分产产权权；；如如果果业业主主身身体体健健康康长长寿寿，，而而开开发发商商已已经经全全部部购购回回了了产产权权，，开开发发商商承承诺诺无无限限期期免免费费居居住住下下去去。。案例例二二：：北北京京太太阳阳城城项项目目案例例二二：：北北京京太太阳阳城城项项目目项目目规规模模：：占地地42万平平方方米米，，建建筑筑面面积积34万平平方方米米。。建筑筑类类型型：：公寓寓、、别别墅墅、、住住宅宅、、公公益益建建筑筑和和下下沉沉式式文文化化广广场场。。项目目亮亮点点：：东方方建建筑筑风风格格的的四四合合院院、、国国医医堂堂、、仿仿古古文文化化步步行行街街、、庭庭院院等等。。太阳阳城城项项目目规规划划图图太阳阳城城公公寓寓针对对老老人人特特点点设设计计欧式式风风格格太阳阳城城别别墅墅太阳阳城城有250到300平方方米米、、400到500平方方米米别别墅墅共共70余套套及及4座400到500平方方米米的的四四合合院院，以满满足足老老年年人人的的不不同同需需求求。。太阳阳城城公公寓寓、、别别墅墅特特点点宿舍舍式式公公寓寓，将将老老年年人人集集中中安安排排在在社社区区相相同同的的楼楼房房中中居居住住和和生生活活。。配配有有电电视视、、电电话话、、卫卫生生间间、、沙沙发发、、衣衣柜柜等等各各种种设设施施，，并并提提供供水水、、电电、、暖暖、、医医疗疗监监护护等等各各种种物物业业服服务务。。居家家式式公公寓寓或或住住宅宅式式公公寓寓，一一家家一一户户，，可可以以是是老老年年夫夫妇妇，，也也可可以以是是夫夫妇妇两两人人及及子子女女，，还还可可以以是是老老人人、、子子女女和和孙孙辈辈三三代代人人。。护理理式式公公寓寓，就就是是把把因因身身体体有有病病、、生生活活不不能能自自理理或或行行动动不不便便的的老老年年人人集集中中安安排排在在一一些些房房间间居居住住，，并并由由医医院院或或专专门门雇雇佣佣的的护护理理人人员员进进行行护护理理。。太阳阳城城公公寓寓畅畅销销户户型型一居居室室太阳阳城城外外部部装装修修标标准准结构构：：钢钢筋筋混混凝凝土土全全现现浇浇剪剪力力墙墙，，部部分分砖砖混混结结构构外墙墙：：涂涂料料电梯梯：：西西子子奥奥的的斯斯电电梯梯，，24小时运运行门窗：：户户门：：日上上防盗盗门；；供电：：40A智能磁磁卡表表供水：：插插卡式式智能能计量量系统统供气：：天然然气入入户，，插卡卡式智智能表表采暖：：地板板集中中供暖暖通讯：：宽带带网接接口入入户太阳城城公寓寓室内内装修修A、客厅厅、门门厅、、餐厅厅：地砖：：600×600mm罗马牌牌(或同等等档次次)；餐厅顶顶面：：局局部吊吊顶；；客厅顶顶面：：灯灯池造造型顶顶；墙顶面面：涂涂料料立立邦美美得丽丽(或同等等档次次)；剔脚板板：复复合合踢脚脚板克克诺诺森华华(或同等等档次次)；太阳城城公寓寓装修修B、主次次卧室室：地面：：复复合地地板克克诺诺森华华地板板(或同等等档次次)；墙顶面面：涂涂料料立立邦美美得丽丽；(或同等等档次次)；窗户：：包包套(清、混混工艺艺)大理石石台面面；剔脚板板：复复合合踢脚脚板克克诺诺森华华(或同等等档次次)；门及门门套：：清清、混混工艺艺，实实木复复合门门；太阳城城公寓寓装修修C、厨房房：地砖：：300×300mm罗马牌牌(或同等等档次次)；墙砖：：250×300mm罗马牌牌(或同等等档次次)；顶面：：铝铝扣板板吊顶顶；门及门门套：：清清、混混工艺艺，实实木复复合门门；吸油烟烟机：：中中式欧欧帝帝牌(或同等等档次次)；灶台：：欧欧帝牌牌(或同等等档次次)；洗菜盆盆：欧欧帝帝牌(或同等等档次次)；整体橱橱柜：：理理家(或同等等档次次)；太阳城城公寓寓装修修D、南北北阳台台：地砖：：300×300mm罗马牌牌(或同等等档次次)；墙面：：涂涂料立立邦邦美得得丽(或同等等档次次)；太阳城城公寓寓装修修E、主客客卫生生间：：墙砖：：250×300（主、、客卫卫）罗罗马马牌(或同等等档次次)；地砖：：300×300（主、、客卫卫）罗罗马马牌(或同等等档次次)；顶面：：铝铝扣板板吊顶顶；浴霸：：2个（主主、客客卫各各1个）；；浴缸：：限限主卫卫金金牌(或同等等档次次)；座便：：2个（主主、客客卫各各1个）金金牌(或同等等档次次)；淋浴房房：限限客客卫；；镜前灯灯：主主客客卫各各1个；梳妆镜镜：主主客客卫各各1个；玻璃托托盘两两层：：限限主卫卫；浴巾架架：限限客客卫；；手纸盒盒：主主、、客卫卫各1个；各种开开关面面板、、网话话插座座：TCL牌(或同等等档次次)；其他小小五件件（例例如：：合页页、门门锁））：负负责安安装到到位。。太阳城城别墅墅装修修别墅：：毛坯坯公寓：：精装装修，装修修标准准如下下：涂料：：室内装装修全全部采采用的的是纯纯天然然无任任何异异味及及有毒毒物质质的环环保涂涂料。。厨具、、洁具具：橱柜全全部选选用中中高档档品牌牌、环环保型型材料料，厨厨房和和卫生生间墙墙面为为高档档瓷砖砖，地地面为为高档档防滑滑地砖砖；地板：：德国原原产的的复合合木环环保型型地板板。房门：：入户门门为““四防防”钢质装装饰门门，居居室内内其它它房门门均采采用木木质装装饰门门。窗户：彩色色塑钢钢窗、、中空空玻璃璃。太阳城城相关关配套套设施施道路楼道出出入口口楼道走走廊电梯老年活活动中中心社区花花园商业街街医院太阳城城相关关配套套设施施处处无无微不不至的的设计计，迎迎合了了老人人理想想生活活的需需求，，塑造造了项项目的的核心心竞争争力。。说明：：中小学学：北北师大大亚太太学院院幼儿园园：亚亚运村村双语语幼儿儿园综合商商场：：太阳阳城购购物中中心银行：：建行行、农农行医院：：太阳阳城老老年医医疗中中心其他：：太阳阳城国国际假假日酒酒店、、温泉泉健身身中心心、文文化艺艺术中中心、、家政政服务务中中心、、中国国邮政政储蓄蓄太阳城城项目目点评评利用自自身完完善的的服务务设施施为老老年人人创造条条件、、提供供机会会。在老年设施施的经营方方式上采取取与社会紧紧密联系的的全方位开放放型社区管管理模式，使老年人人与社会有有更加广泛的的接触、沟沟通和交流流。定期组织和和举办诸如如交流座谈、、讲座会议议、展览展展示、竞技技比赛、征征文征画、、文艺表演演、观光旅旅游、考察察访问等各种形式式的活动。。案例三：北北京燕都世世界名园项项目案例三：北北京燕都世世界名园项项目项目规模：：占地面积：：3000亩，总建筑筑面积：320万平米。建筑类型：：一期住宅以以六层欧式式电梯板楼楼为主，兼兼少量板式式小高层，，主力面积积为60—136平米。项目亮点：：大开间、小小进深、南南北通透的的阳光“板板HOUSE”空间，270度豪华观景景阳台和大大飘窗的设设计，8万平米的汇汇金大道商商业街。燕都世界名名园公寓项目建筑采采用南北朝朝向，故采采光较好，，较适宜于于老人居住住。燕都世界名名园公寓畅畅销户型燕都世界名名园公寓装装修标准装修标准：：外墙：窗台以下为为天然蘑菇菇石贴面，，窗台以上上墙面为高高级涂料，，屋顶为水水泥釉面瓦瓦坡屋内墙：打白腻子，，四角见线线(卫生间除外外)电梯：安迪斯门窗：户门为三防防门（防盗盗、隔音、、保温），，户内门预预留门口，，窗为白色色塑钢双层层玻璃中空空推拉窗带纱纱窗厨房：管道接至预预留接口位位置卫生间：地面做防水水和保护层层，顶棚刮刮防水腻子子，粗墙面面木抹子找找平，管道道接至预留留接口位置置供气：市政天然气气入户，IC卡智能计费费采暖：分户壁挂炉炉采暖，地地热采暖阳台：封闭式阳台台，墙面水水泥砂浆抹抹光面，打打白腻子，，塑钢带纱纱门窗电梯：中美合资安安迪斯高速速无机房电电梯采暖热水：：小区锅炉房房集中供暖暖，地板采采暖方式（（见住宅使使用说明书书），24小时生活热热水供气：市政天然气气入户，IC卡智能计费费燃气：预留燃气管管路强电：用电容量一一居室4KW；二、三居居室6KW；动力和照照明分别设设置弱电：每户两个有有线电视出出线口，两两条电话线线，两个电电话出线口口，一个宽宽带接口，，户门里有有入户对讲话话机一个个燕都世界界名园公公寓相关关配套设设施单元门道道社区河道道太阳能路路灯电梯应急按钮钮房内护栏栏防滑楼道道智能防盗盗门小区街道道燕都世界界名圆项项目点评评项目规模模宏大，，完善的医医疗设施施、全程程教育等等配套。项目引活水入入园，将社区区演绎成成一个静谧、幽幽雅的花园。。打造了建建筑面积积8万平米的的汇金大大道商业业街，商业街街内设有有大型购物物中心和和物流集集散地。。通过以上上等相关关老年公公寓案例例的分析析，我们们发现老老年公寓寓具有以以下普遍遍特点。。老年公寓寓特点老年公寓寓特点私密性：：老年人需需要一个个属于自自己，不不被干扰扰的空间间。社会交往往：应为老年年人提供供一个进进行社会会交往的的公共空空间。可选择性性：应为老年年人提供供多种可可选择性性，并有有控制的的能力。。标志系统统：它为记忆忆力减退退的老年年人提供供活动动上上的方便便。安全感和和安全性性：为活动能能力减退退的老年年人提供供活动的的安全性性，使他他们有安安全感。。可达性和和易操作作：供老年人人活动的的空间应应有很好好的可达达性（即即无障碍碍）。常常用设施施（如门门、窗、、家电））应易于于操作。。适度刺激激性和挑挑战性：：一个有适适度挑战战性的环环境将促促进老年年人的经经常活动动。适度的声声光环境境：它将大大大方便视视力和听听力已经经减退的的老年人人的活动动。环境的熟熟悉性和和连续性性：环境的设设计应有有一定的的地方传传统，并并成为往往日生活活的延续续，使老老年人不不感到陌陌生。尺度适宜宜的细部部：它可以使使老年人人处处感感到方便便和愉快快。根据老年年公寓的的特点，，我们提提出以下下整体规规划设计计及配套套设施建建议。老年公寓寓规划设设计及配配套建议议老年公寓寓产品规划设计计园林景观观配套设施施室内装修修分析内容容老年住宅宅整体规规划设计计要求住宅区和和活动区区分离，，保证生生活空间间不受干干扰；建筑布局局应确保保朝向、、采光、、通风和和景观等等为老年年人提供供优质的的生活空空间；居住区内内路网设设置合理理，人车车分流，，来自主主干道的的噪音少少；设置坡道道联系室室内外空空间，方方便轮椅椅的使用用；处理好合合设或邻邻设的其其他设施施与住宅宅之间的的关系，，既提供供公共交交往空间间，利于于老人开开展体育育活动，，又方便便生活；；基本的生生活配套套齐备，，以保证证老人生生活需求求在社区区内就可可得到满满足；设置有一一定规模模力量的的医疗保保健中心心，而且且与生活活区靠近近，并有有通畅的的道路系系统以应应付紧急急情况，，为老人人的身体体健康提提供有力力保障。。老年住宅宅公共交交往空间间在老年住住宅的设设计中，，应尽可可能多地地为老年年人考虑虑相互之之间的交交流空间间，减少少孤独感感和寂寞寞感。一一般在设设计中可可考虑结结合门厅厅、过厅厅、电梯梯厅等设设置各种种公共交交往空间间，如““谈话角角”、““休憩角角”等，，适当安安排桌椅椅，为老老人们提提供休息息和增加加互相交交流的公公共交往往空间。。在设计计专住型型时，可可考虑将将公共交交往空间间扩展到到合设或或邻近的的其他设设施之中中，在混混住型住住宅中则则考虑将将共用部部分作为为公共交交往空间间，同时时在小区区的整体体规划中中，还应应考虑有有机地布布置公园园、广场场、散步步道等室室外公共共空间。。老年公寓寓建筑单单体设计计要求单体设计计以别墅、多多层为主主，可以考考虑少量量小高层层产品，，主要是是从老年年人行动动不便的的生理特特征考虑虑，楼高不宜宜超过5层，而且且多层一一般应设设置电梯梯，方便老老人的上上下。（（小高层层主要对对身体状状态相对对好的老老人考虑虑）另一方面面，在单单体设计计上，应应该为老老年人提提供充足足的室外外空间，，使居住住者足不不出户就就能享受受到阳光光和新鲜鲜空气；；其次，，要具有有利于交交往的公公共空间间，为和和谐邻里里关系的的形成提提供必要要条件。。健康型老老人住宅宅疗养型老老人住宅宅康复型老老年住宅宅监护型老老人住宅宅护理型老老人住宅宅集合式老老人住宅宅通过类型型的区别别，丰富富老年产产品线，，增加老老年客户户的选择择性。老年公寓寓外立面面洁净清爽爽的外立立面，较较好的映映衬了周周围的景景致，且且营造出出安逸、、私密的的生活状状态。老年公寓寓室内设设计要求求电话通信信、宽带带网络、、电梯、、分户空空调以及及应急求求救报警警系统等等设施要要齐全，并安装水、、电、煤分户户计量的表具具。同时在设设计中，从构构造的角度出出发还应注意意以下几点：：住宅入口处面面积要适当增增大，门的宽宽度要适当增增加，地面力力求平坦，便便于轮椅通过过，并在老人人经过处预留留安装扶手的埋埋件；厨房及卫生间间面积要适当当加大，便于于坐凳或坐轮轮椅使用；老人容易失禁禁，卫生间应应靠近卧室，，并设长明灯灯；开关、门铃和和门窗把手应应适当降低安安装位置。,地面和浴池底底都应防滑,浴池、厕所、、楼梯及走廊廊两侧应设扶扶手,改变方向和高高度的地方应应用明显色彩彩；提高房间照明明度，并抑制制眩光，据日日本分析，照照明度需提高高2倍；老人体温低于于常人，采暖暖地区应考虑虑提高供暖温温度；厕所宜用推拉拉门，不用平平开门；厨房内洗涤及及灶台和卫生生间洗面台下下应凹进，以以便老人可坐坐下将腿伸入入操作；老人听力降低低，应提高报报警响，各种种设施上的文文字说明应加加大，以利老老人识别。独立的生活空空间，增加了了生活的便利利性与独立性性。老年公寓户型型感光度较高的的卧室与设施施齐备的洗手手间，是提升升老人舒适度度的唯一。老年公寓内饰饰老年公寓环境境景观设计老年人居住环环境的设计应应体现“养老社会化化、居住亲情情化”，真正使老年年人“老有所居、、老有所养、、老有所医、、老有所为、、老有所乐””。因而在环境境景观设计上上，首先要为为老年人的人人身安全着想想，应避免大大坡度和路面面溜滑的设计计。由于老年年人爱好钓鱼鱼的特点，可可设计一个以以大鱼塘为中心心景观的园林林格局，辅以以晨练、晨跑跑的场所，有益于老年年人健康长寿寿，同时还可可以增加产品卖点点。绿色的园林景景观环境设计计风格，提高高老人生活舒舒适度；一般老年公寓寓的绿化面积积要求较高约为45%以上。老年公寓环境境电梯道路运动场通过配套设施施的建设，扩扩大老人生活活空间。老年公寓相关关配套设施老人更多的参参与社会活动动一方面丰富了了业余生活；；另一方面增加加了归属感。。老年公寓社区区娱乐老年公寓楼宇宇智能设计在楼宇智能设设计上，为了了满足老年人的的特殊生活习习惯，考虑在楼宇宇对讲系统上上设置户与户之之间的对讲功功能，以便于老年年人的相互沟通；同时，还应应设置每户与中心控控制室之间的呼叫和和对讲功能，以处理突发事件件的发生。再者，漏电自动预警警报警装置、、煤气泄露报报警装置等先进智能化化系统的配备备，可以更大大地提高老年年人的生活安安全系数，同同时又能够增增加产品附加加值，从而提提高楼盘档次次。应急按钮智能防盗门以上，我们通通过案例的借借鉴，对本‘‘案各类产品品体系提出了了以下建议：：别墅：走高端端路线，体现现现代中式风风格。公寓：“大而而奢”的平层层公馆产品，，“小而精””的小高层空空中花园别墅墅产品。老年公寓：体体现社会责任任感和公益性性，倡导生态态和谐老年社社区生活。下面，将对以以上这些产品品体系提出开开发思路，并并对老年公寓寓这一特殊产产品提出赢利利模式建议。。老年公寓赢利利模式Oldageapartmentprofitpattern美国太阳城中心收益来源一次性收入来源独立住宅的销售收益长期性收入来源租赁项目的出租收益配套设施的经营收益如图所示，美美国太阳城中中心的收益主要来源源于一次性销销售收益以及及长期性收益益包括公寓出出租收益及配配套设施的使使用收益。值得指出的是是，太阳城中心的的长期性收益益是太阳城中中心的重要组组成部分，仅以每年配配套设施的收收益为例：会所费用：16000人×140美元/人=224万美元高尔夫球会费费（按1/3居民入会计））：6000人×1500美元/人=900万美元合计：224+900=1124万美元。即每年这两项项配套设施的的收入就达1000多万美元，相相当于卖掉50多套别墅（按按均价17.5万美元计），，并且这两种种设施是对社社会公开经营营，这部分收收入还未计入入，因此这种长期性收收益是太阳城城中心的重要要收益来源。。国外老年住宅宅赢利模式分分析国内老年住宅宅主要赢利模模式分析目前前国国内内开开发发商商在在老老年年住住宅宅的的开开发发上上在在收收益益模模式式方方面面有有三种种形形式式：“出出售售””、、““出出租租””和和““出出售售与与出出租租相相结结合合””；对对于于大大型型综综合合性性老老年年住住宅宅社社区区则则存存在在住宅宅建建设设与与经经营营管管理理相相结结合合的经经营营模模式式以以及及住宅宅建建设设与与经经营营管管理理相相分分离离的经经营营模模式式。。国内赢利型老年住宅经营模式按赢利方式分按经营管理方式分以一次性销售收益为主长期性租赁收益及一次性销售收益相结合开发建设与经营管理相结合开发建设与经营管理相分离老年年住住宅宅赢赢利利模模式式的的运运用用策策略略分分析析老年年住住宅宅销销售售的的定定价价策策略略除产产品品本本身身外外、、细致致入入微微的的物物业业管管理理与与服服务务才是是老老年年住住宅宅项项目目最大大的的卖卖点点，产品品的的价价格格定定位位，，应应该该高高于于同同地地段段同同类类型型的的普普通通公公寓寓产产品品。物业业服服务务赢赢利利策策略略物业业服服务务费费由于于老老年年社社区区的的种种种种服服务务形形式式有有别别于于其其它它普普通通社社区区，，因因此此，，老老年年社社区区的的物物业业服服务务费费的的收收取取标标准准可可采采取取相对对高高价价位位的形形式式。。各种种单单项项的的服服务务费费包括括日日常常的的定定菜菜送送菜菜服服务务、、厨厨师师服服务务、、清清洁洁卫卫生生服服务务、、病病人人看看护护服服务务、、家家庭庭保保姆姆服服务务、、收收费费钓钓鱼鱼服服务务、、收收费费娱娱乐乐服服务务、、收收费费健健身身服服务务、、收收费费社社区区活活动动服服务务等等等等。。物业业服服务务中中的的租租赁赁服服务务这种种产产品品的的居居民民平平均均居居住住年年限限较较短短，，后后期期房房产产继继承承者者存存在在过过户户或或者者再再次次租租赁赁的的问问题题。。国内内老老年年住住宅宅物业业管管理理赢赢利利模模式式分析析（（1）国内内目目前前对对于于老老年年住住宅宅的的物物业业管管理理还还停停留留在在养养老老院院、