2012年3月-5月常熟市某项目小结

XXX国际花园2012年3月-5月小结一、项目1-5月份销售数据分析来访来电以及成交客户分析□

1-5月份本项目共来访602组客户，来电355组客户，成交套数为90套。1月份和2月份由于市场行情不好以及新的营销方案没有出来，成交量为零，从3月份开始本项目来电来访和成交量大幅度的提高，每月的成交量都能排进常熟成交前十名。随着本项目3号楼的开盘，成交量会持续提高。□

1-5月份本项目共来访602组客户，来电355组客户，除去1、2月份的来访来电客户，平均每天来访5-7组、来电4-5组客户。来电来访客户主要是通过朋友介绍、项目围墙、派单单页和短信的途径，其中朋友朋友介绍和短信是最有效的途径，分别占到了来访来电总量的25.8%和32.7%，两种渠道占到了总来电来访的将近60%。客户来电来访渠道分析□1-5月份本项目共来访客户602组，主要来自于老城区、招商城、XX镇和周边乡镇，四个区域来访客户占到了总来访客户的85.5%。客户来访区域分析□

1-5月份本项目来访602组客户，客户看房主要看中的是项目周边的交通、配套和区域发展，占到了总来访的58.6%。客户采光问题也关注度较高。客户来访购房关注度分析□1-5月份本项目共成交90套房源，成交客户只要是通过朋友介绍、单页和短信的途径了解的本项目，占到了总成交量的67.8%。通过广播、报纸和杂志广告的途径没有成交量，效果不明显。成交客户来访渠道分析□1-5月份本项目共成交90套房源，成交客户主要来自于老城区、招商城、XX镇和周边乡镇，其中招商城成交客户最多，成交客户量占到了总数的26.7%。成交客户区域分析□本项目成交的客户在成交前来访量主要集中在1-4次区间段，成交客户量达到了74组客户，占到了82.2%，可以看出客户在看房1-4次以内就会决定购房。在成交的90组客户中，新客户有67组，老客户有23组，新老客户比为3:1.成交客户成交前来访次数和新老客户分析□1-5月份本项目共成交90套房源，成交房源单价主要在7000—8000元/平米，共有60套，其中单价在7000—7500元/平米成交量最大有33套房源，占到了总成交量的36.7%，说明这个区间的房源单价最让客户接受。成交房源价格段分析□1-5月份份本本项项目目共共成成交交90套房房源源，，成成交交房房源源户户型型主主要要是是2室2厅1卫、3室2厅2卫，总总共有有80套房源源。其其中3室2厅2卫户型型最受受客户户认可可，成成交了了44套，占占到了了总成成交的的49%。成交房房源户户型分分析□1-5月份本本项目目成交交房源源90套，成成交房房源主主要集集中在在3—10层和11——25层，共共有房房源68套，占占到了了总成成交的的76%，说明明这两两个区区间的的楼层层最受受客户户喜爱爱，其其中6—10层成交交套数数最多多为20套，占占到了了总成成交的的22%。成交房房源楼楼层分分析剩余货货量分分析1号楼剩剩余7套，主主要分分布在在西边边套7层以下下无湖湖景单单位；；以及及熟市市民认认为不不好的的14层常；；以及及东边边套和和中间间套133~138平方米米受高高压线线视线线影响响单位位。剩余货货量分分析剩余货货量分分析剩余货货量分分析2号楼剩剩余21套，主主要分分布在在西边边套7层以下无湖湖景单位.123456XXX中央景观XXX河高压塔及电线剩余货量分分析剩余货量分分析剩余货量分分析3号楼剩余106套；已售11套主要是西西边套湖景景最佳单位位.剩余货量分分析123456XXX中央景观XXX河高压塔及电线剩余货量分分析剩余货量分分析剩余货量分分析4号楼剩余101套；已售116套主要是西西边套湖景景最佳单位位，98平方米可望望湖单位和和复式单位位。东单元元因单价较较高、景观观资源稍逊逊，销售完完全受阻。。剩余货量分分析123456XXX中央景观XXX河高压塔及电线5、6号楼单价较较低，去化化最快；6号楼尽管受受高压塔影影响，但7500的单价，使使之最早清清盘。5号楼剩余25套，主要是是西边套视视线受3号楼阻挡之之单位；高高层单位因因单价较高高，无湖景景资源，亦亦去化不佳佳。剩余货量分分析本项目剩剩余房源源楼层分分析□本项目目目前在售售房源剩剩余261套，剩余余最多的的房源主主要集中中在3—15层和21—30层，分别别占到了了剩余套套数的49%和31.4%，其中16-20层剩余套套数很少少，说明明16-20层是客户户最喜欢欢的楼层层。□本项目目目前在售售房源剩剩余261套，剩余余最多的的房源户户型为3室2厅2卫为154套，但从从1-5月份已销销售90套的房源源户型上上来看，，3室2厅2卫是销售售最好的的户型，，因此3室2厅2卫是接下下来的销销售重点点房源。。本项目剩剩余房源源户型分分析楼盘名称均价现阶段销售和优惠XX老街6300XX老街XXX12#，15#，16#开盘，96m2,108m2,122m2珍稀户型，共推出房源207套，开盘均价8500元/m2，贷款一次性付款84折。XXXX7200二期高层房源准现房在售，有88平米、135平米左右和140平米左右等高层户型，【XX苑】湖景多层，5.5号开盘花园洋房不带电梯，两房83㎡，三房118㎡。XX苑预定五千抵五万，可享受叠加优惠。XXX邸7280二期4.22号开盘2、6、10号楼。共200多套房源，享受3千低2万，一次性付款享受总价94折优惠，按揭付款客户可享受总价96折优惠。首付7.8万元起，即享92平米全朝南景观2房。XXXX名门9500现房发售6788元/平米起，在售最后一幢高层房源共134套，140平米，其他在售的有95—268平米。先减45000再打98折一次性再打94折，目前商业也在销售中XXXX花园8000目前在售85-183平米的阳光公寓，220-360平米的叠加别墅。首付30%总价优惠14000，全款优惠35000XXXXX园9500在售常熟XXXXX园26#、33#面积106-147M2不等，签约客户享受500元/每平米优惠，付款方式上针对首次置业客户首付30%还可再享受95折优惠，全款客户可再享受9.2折优惠。XX家园730047万起79—83平米精致房源，买房送车库加车位。XXXXX10000在售高层81#、85#，两房：95--100平米。三房：140平米。按揭原价、一次性付款95折，买133平得176平米。XXXX花园7300在售高层房源，80--120平米，一次性97折，贷款98折。最低5900元/平米起。主要竞争争对手分分析项目XXXXX项目地址常熟市XX南路26号开发商常熟XXXXX房地产开发有限公司基本信息：1、建筑面积：100万方、占地面积：59万方2、容积率：1.35、绿化率：35%车位配比：1：13、建筑类型：高层阳房、花园洋房、联排别墅项目在售情况在售高层81#、85#，两房：95--100平米。三房：140平米。按揭原价、一次性付款95折，买133平得176平米。均价10000元/m2与本项目分析对比优势：XXXXX位于常熟新CBD、CDL双核中心，楼间距大交通便利，周边配套齐全，开发商名气高，学区房，赠送面积大达到20%。项目XXX邸项目地址XX镇常熟XX镇XX路1号开发商常熟市XX房地产开发有限公司基本信息：1、建筑面积：13万方、占地面积：5.4万方2、容积率：1.8、绿化率：36.8%车位配比：810个3、建筑类型：公寓、高层、小高层项目在售情况二期4.22号开盘2、6、10号楼。共200多套房源，享受3千低2万，一次性付款享受总价94折优惠，按揭付款客户可享受总价96折优惠。首付7.8万元起，即享92平米全朝南景观2房。均价7280元/m2与本项目对比分析优势：全部是小高层，楼间距合适，开发商知名，是常熟规划中心琴湖新城板块核心中央生活区（CLD），地理位置较优越，处在常熟老城区市中心与东南开发区的核心区域。劣势:周边还有要拆迁的居民楼，与周边环境不搭。项目XXXX老街项目地址常熟市XX北路进北三环开发商

XX集团基本信息：1、建筑面积：90万方、占地面积：54万方2、容积率：1.7、绿化率：35%车位配比：3、建筑类型：公寓、高层、小高层项目在售情况XX老街XXX12#，15#，16#开盘，96m2,108m2,122m2珍稀户型，共推出房源207套，开盘均价8500元/m2，贷款一次性付款84折。均价6300元/m2与本项目对比分析优势：开发商知名度高，小区很成熟了，交通便利，周边配套完善，有自己的商业街，生活措施比较齐全客户诉求点很高。劣势:处于外三环以外，小区不算高档，没有电梯，对于XX镇的人来说购买离客运站太远了。项目XXXXX园项目地址XX镇常熟市XXX大道XXX路口开发商常熟中冶宝润置业有限公司基本信息：1、建筑面积：20万方、占地面积：13.6万方2、容积率：1.4、绿化率：32%车位配比：1:13、建筑类型：公寓,商铺,花园洋房,高层,小高层,多层项目在售情况

4月22日，位于XXX大道XXX的常熟XXXXX园26#、33#花园洋房盛大开盘，此次开盘共推出70套精品房源，面积106-147M2不等，盘当天签约客户享受500元/每平米优惠，付款方式上针对首次置业客户首付30%还可再享受95折优惠，全款客户可再享受9.2折优惠。均价9500元/m2与本项目对比分析优势：世界五百强倾力打造，处于城心低密度住区，紧挨百万商业中心，周边交通便利。劣势:中冶由于被老客户砸过，名声在常熟不怎么好，客户认同点不怎么高，价格有点高。项目XXXX项目地址XX开发区XX大道111号开发商常熟XX置业有限公司基本信息：1、建筑面积：75万方、占地面积：27万方2、容积率：2.5、绿化率：37%车位配比：--3、建筑类型：项目建筑类型有别墅、多层、小高层、高层等项目在售情况二期高层房源准现房在售，有88平米、135平米左右和140平米左右等高层户型，【XX苑】湖景多层，5.5号开盘花园洋房不带电梯，两房83㎡，三房118㎡。XX苑预定五千抵五万，可享受叠加优惠。均价7200元/m2与本项目对比分析优势：XXXX位居常熟东南经济开发区规划八平方公里居住区内的核心区域，XXX穿湖大堤向东第一站。西临18平方公里XXX水景，独拥75万平米原生态领地。劣势:周边配套不完善，距离市区稍微有点远。项目常熟XXXX名门项目地址XX镇XX路与XXX大道交汇处开发商常熟XXX发展置业有限公司基本信息：1、建筑面积：13万方、占地面积：6万方2、容积率：2.5、绿化率：37%车位配比：--3、建筑类型：公寓、高层项目在售情况3月17日，XXXX名门最后一栋1号楼盛大开盘,当天推出房源共134套，140平米，其他在售的有95—268平米。享受98和94折的优惠，先减45000再打98折一次性再打94折6788元/平米起。均价9500元/m2与本项目对比分析优势：地理位置优越，靠市中心很近欧尚，麦当劳，世茂实验小学等生活配套完善，出行交通便利，紧邻江苏省常熟中学和常熟市中学，体育中心，展览中心和新区医院。有大型的自带商业。劣势:价格比较高二、营销销推广总总结推广线一、媒体体部分1、报纸媒媒体：常常熟日报报、姑苏苏晚报、、扬子晚晚报2、户外媒媒体：方方塔街三三面翻、、印象城城LED屏、XXX大道户外外、焰火火晚会相相关户外外3、印刷品品：海报报、客户户通讯录录4、现场包包装：围围墙、规规划展示示画框、、最新区区位图5、杂志媒媒体：常常熟楼市市6、网络媒媒体：常常熟零距距离网络络7、电信电电话短信信回访：：售楼处处电话8、乡镇横幅报纸媒体日报、姑苏、、扬子报纸媒体日报、姑苏、、扬子报纸媒体日报、姑苏、、扬子户外媒体户外媒体方塔街三面翻翻画面1方塔街三面翻翻画面2户外媒体印象城LED画面1印象城LED画面2户外媒体XXX大道户外画面面户外媒体焰火晚会户外外涵盖西塘河桥桥户外及锡太公路户户外印刷品海报-龙年喜事印刷品海报-最美新娘印刷品海报-为爱安家XXX印刷品第二期客户通通讯录现场包装围墙画面更换换现场包装区位图更换现场包装规划展示画框框杂志媒体常熟楼市网络媒体常熟零距离-置顶帖-品茶网络媒体常熟零距离-置顶帖-最美新新娘网络媒媒体常熟零零距离离-置顶帖帖-功夫茶茶及送送紫砂砂杯网络媒媒体常熟零零距离离-置顶帖帖-南部滨滨湖新新城网络媒媒体常熟零零距离离-回帖通通栏网络媒媒体常熟零零距离离-最美新新娘评评选页页面自动短短信回回访XXX国际花花园，，傲踞踞南部部新城城核心心，80万㎡国国际社社区，，98-230㎡㎡丰富户户型，，坐拥拥一线线XXX景，XXX大道道畅畅达达全全市市。。XXXX52772222乡镇镇横横幅幅覆盖盖常常熟熟所所有有重重点点乡乡镇镇，，总总计计悬悬挂挂横横幅幅超超过过100组！！乡镇镇横横幅幅覆盖盖常常熟熟所所有有重重点点乡乡镇镇，，总总计计悬悬挂挂横横幅幅超超过过100组！！推广广线线二、、拓拓展展部部分分1、覆覆盖盖式式派派单单2、乡乡镇镇路路演演3、酒酒店店、、会会所所、、高高端端消消费费场场所所拓拓展展4、常常熟熟市市各各大大学学校校教教职职工工拓拓展展5、常常熟熟市市各各大大医医院院拓拓展展6、业业务务员员精精准准派派单单覆盖盖式式派派单单乡镇镇路路演演乡镇镇路路演演-下午午场场乡镇镇路路演演乡镇镇路路演演-晚间间场场乡镇镇路路演演-X展架架乡镇镇路路演演乡镇镇路路演演舞台台背背景景画画面面路演演礼礼品品券券消费费场场所所拓拓展展编号名称地址联系人1XX门2XXX3XXX4XX大酒店5XX楼6XXX酒店7X酒家8XXXX9XX饭店10XXX集团酒店11XX公馆12XX火锅XX店13XX火锅XX店14XX酒家XX城店15XX酒家XXX店利用用开开发发商商在在常常熟熟的的人人脉脉关关系系，，对对酒酒楼楼、、医医院院和和学学校校进进行行客客户户拓拓展展：：1、酒酒楼楼拓拓展展方方式式：：由开开发发商商相相关关负负责责人人推推动动以以下下酒酒楼楼客客户户经经理理，，开开展展泛泛销销售售：：在酒酒楼楼放放置置宣宣传传资资料料：：经经黄黄建建联联系系，，可可将将项项目目海海报报、、楼楼书书、、资资料料架架免免费费放放置置在在各各酒酒楼楼。。学校校、、医医院院拓拓展展利用用开开发发商商在在常常熟熟二二院院及及常常熟熟教教育育系系统统的的关关系系及及优优势势，，对对每每家家医医院院、、学学校校以以电电影影专专场场的的形形式式推推荐荐项项目目。。目目前前此此项项工工作作正正在在积积极极推推进进中中。。精准准派派单单由项项目目业业务务员员针针对对重重点点区区域域进进行行精精准准派派单单：：莫莫城城小小学学、、辛辛庄庄小小学学、、古古里里小小学学推广线三、活动动部分1、春日品品茗2、寻找常常熟最美美的100名新娘3、XXX五一焰火火晚会春日品茗茗借助常熟熟人喜欢欢喝茶这这一特性性，在售售楼处举举行功夫夫茶演艺艺，邀请请客户前前来售楼楼处品茶茶的同时时，增加加售楼处处人气，，制造成成交。最美新娘娘评选全市范围围内的大大型评比比活动，，上线后后受到了了热烈追追捧。在评比过过程中将将本项目目的销售售信息及及时传达达给参赛赛选手，，制造了了更多的的来电来来访。参赛选手手均可获获赠常熟熟本地苏苏菲雅影影楼的摄摄影套餐餐，评比比之后的的前20名还将获获赠文峰峰连锁美美容美发发卡、10万购房基基金、社社区巴士士免费租租赁等一一系列特特权。最美新娘娘评选五一焰火火晚会由常熟市市政府东东南管委委会主办办，我项项目冠名名的五一一焰火晚晚会，除除了现场场的精彩彩焰火表表演之外外，还拥拥有其他他众多招招商回报报条款，，如户外外画面冠冠名权、、出租车车LED广告、市区区LED画面……更借助冠名名事宜，获获得政府方方许诺配合合后期我项项目其他诸诸多活动，，如南部滨滨湖新城论论坛等。焰火晚会门门票XXX国际花园5月营销推广广计划营销方向1、增加销售售现场人气气2、提升南部部新城、XXX知名度3、广泛发布布项目销售售信息营销重点1、加强南部新新城炒作2、家乐福超市市进驻炒作作3、对于社区巴巴士启用的的推广4、新客户渠道道拓展—酒楼、医院院、学校5、广泛开展展泛销售6、派单、短短信媒体延延续使用南部新城炒炒作以新闻发布布会及论坛坛的形式，，正式向大大众推介南南部滨湖新新城规划南部新城炒炒作南部新城炒炒作活动主题城市发展展生态科科技——常熟南部滨滨湖新城新新闻发布会会活动构思1、以新闻发发布会的形形式正式推推出南部滨滨湖新城最最新规划内内容，吸引引各方投资资商及市民民的目光；；2、通过对南南部滨湖新新城最新规规划的详细细解析，进进一步证实实政府加快快建设常熟熟南部滨湖湖新城的决决心，坚定定各方企业业及个人对对南部滨湖湖新城的认认可；3、邀请各方方媒体参与与到发布会会现场，对对整场活动动进行专业业视角