湖南房地产住宅项目营销策略报告(营销战略)109P

东玺门营销战略策略报告11/17/2022报告的思路及框架项目背景市场分析目标下的问题营销目标策略思路策略执行项目概况项目目标目标分解项目限制条件区域市场分析竞争分析客户分析项目营销难点项目核心价值梳理案例借鉴策略推导形象攻略展示攻略服务攻略推售攻略推广攻略2报告核心内容概要：营销战略与策略形象攻略展示攻略推广攻略服务攻略推售攻略破旧立新，高举高打，重新塑造项目高端商品住宅形象，形成与东方新城经济适用房相区隔的高品质楼盘的市场意象。高标准、高形象的展示与服务体验，建立高端话语权，从服务上建立与品牌体验相一致的竞争力。小步快跑，多频次推售开盘，制造供应稀缺，保持市场热度。主动式营销，高性价比推广载体，以活动营销为主线，不端制造项目热点。建立超越竞争的营销举措超越竞争的营销战略3东城版块—项目所处版块，传统意义上的“东市”，高品质楼盘聚集地，长沙物流核心。区域改造和开发成为该版块主题。区域居住价值关键词：高桥大市场、建材市场、芙蓉区政府、东方新城（5千余户）。优越的地理位置：地处万家丽路与荷花路交界处，成熟、优越的城市生活配套聚集。浓郁的生活氛围：学校、购物、银行、医院、餐饮环绕。学区：芙蓉中学、育英小学比邻。这里云集着长沙最多的建材、批发、物流商人及相关从业人员，是长沙有名的富人区。项目区位分析4项目东方新城1期、2期是长沙著名的经济适用房小区，3期L组团为住宅商品房，均为点式高层。具备同区内两大学区优势：育英小学、芙蓉中学。项目总建面约40万平米项目三期基本资料占地面积：370亩建筑面积：458989.66平方米，其中商品房178181平方米。经济适用房191355平方米。总户数：3500户，其中可售商品房1520户。车位数：商品房停车位1156台，经济适用房停车位611台。如图：L组团为商品房住宅，M组团为经济适用房。商品房（5栋32层高层）东方新城2期经济适用房经济适用房芙蓉中学育英小学东方新城1期经济适用房备注：1、芙蓉中学、育英小学待建。2、东方新城1期2期5000余户已入伙。项目规划5欧陆风格，俊朗挺拔，极具古典主义气息。项目立面6项目户型特点：3梯5户，私密性较差。东方新城3期（商品房）户型面积区间套数套数比2房81-8760440%3房128-13462441%4房140(未定)29219%合计1520100%关键点：经济型户型。1梯5户，私密性较差。户型方正，经济实用。干湿分离，飘窗设计。部分户型非正南北朝向。部分客厅无阳台,采光面不够.3房3房2房2房4房项目户型7项目主要营销节点项目节点2007.1.VIP卡认购；2007.3.30售楼处整改装修完备；2007.4.21第一批单位公开发售；2007.4.29—2007.5.3参加长沙春季房交会。…………目前工程进度：L4栋４层。8报告的思路及框架项目背景市场分析目标下的问题营销目标策略思路策略执行项目概况项目目标目标分解项目限制条件区域市场分析竞争分析客户分析项目营销难点项目核心价值梳理案例借鉴策略推导形象攻略展示攻略服务攻略推售攻略推广攻略9项目目标回款目标：07年全年实现销售收入3.32亿（销售主要集中在商品房住宅及车库销售，经济适用房和商业销售除外），折合项目面积约7万平方米，均价实现3600—3700元/平方米。车库销售约300个。品牌目标：通过项目的热销，巩固新金鸿的企业品牌影响力。目标意味着：从4月份开始计算，平均每月销售7800平方米，约合70—75套。每月至少销售34个车库。10项目限制条条件经济适用房房的“烙印”：项目属于东东方新城经经济适用房房里的商品品住宅，整整个项目被被打上了经经济适用房房的“烙印印”。为项项目形象提提升产生负负面影响。。较低的营销销预算：项目全年的的营销整体体预算仅489万，占目标标销售收入入的1.47%，用于推广广的费用较较低。11报告的思路路及框架项目背景市场分析目标下的问问题营销目标策略思路策略执行项目概况项目目标目标分解项目限制条件区域市场分析竞争分析客户分析项目营销难难点项目核心价价值梳理案例借鉴策略推导形象攻略展示攻略服务攻略推售攻略推广攻略1206年长沙市房房地产市场场供销两旺旺局面，全全年供应751万，销售690万，各区域域呈现供销销两旺的局局面。06年各区商品品房供应面面积（万平平方米）06年各区商品品房销售面面积（万平平方米）06年住宅累计计供销比例例为1.05：1。长沙市房地地产需求仍仍以刚性需需求为主，，对于政策策的承受能能力较强。。13长沙房地产产市场的版版块格局：：“西文东东市，南帝帝北丐”全全面开花，，竞争主要要集中在同同区域内的的同品质楼楼盘。河西版块北城版块东城版块项目所在版块。中心版块中心南版块新南城版块星沙版块中心北版块块：以五一大道道为主干道道，北至三三一大道，，南以人民民路为界，，西靠沿江江大道，东东达东二环环。代表楼楼盘为：金金色屋顶，，华盛·新外滩。河西版块：：湘江以西，，由两个组组团构成，，市府麓谷谷片区和麓麓南片区。。主要代表表楼盘：阳阳光100，卓越·未来海岸，，长沙玫瑰瑰园。东城版块：：以芙蓉区政政府和体育育新城为核核心，东至至二环和万万家丽路，，北以浏洋洋河为界。。代表楼盘盘：完全竞竞争市场，，所有不同同类型的楼楼盘。新南城版块块：以省政府和和天心区政政府新址为为核心向周周围扩张，，北达东二二环，西至至湘江，东东到万家丽丽路。代表表楼盘：长长沙奥林匹匹克花园。。中心南版块块：以东塘·侯家塘为中中心辐射，，南以南二二环为界，，东至东二二环，西临临湘江。代代表楼盘：：融科·三万英尺。。北城版块：：包括北二环环以北，湘湘江以东，，东二环以以西区域，，由三个核核心组团组组成：开福福区政府组组团，四方方坪组团，，青竹湖组组团组成。。代表楼盘盘：珠江花花城，顺天天·黄金海岸。。星沙版块：：星沙版块由由两个核心心组团构成成，一是以以广电中心心为核心辐辐射周边区区域，一个个是星沙。。代表楼盘盘：藏珑滨滨湖国际社社区。长沙沙·碧桂园。见附件11406年东城版块块在售项目目/07年即将发售售的楼盘概概况。在售项目产品规模产品类型户型面积价格长房·东郡30万平方米小高层板楼120平方米3房主力户型内部价格2800元。上河国际35万（住宅）小高层板楼待定3100西子花苑30万小高层板楼3房主力户型3400银港·水晶城34万平方米小高层板楼3房主力户型3100一品·东庭6万平方米小高层80—125平方米——万科西街花园25万平方米多层洋房120—250平方米4000中城·丽景香山39万平方米洋房、小高层97—234平方米3房、4房、5房3500绿城·桂花城22万多层、洋房110—140平方米4200银港水晶城城绿城桂花城城锦湘国际上河国际一品国际西子花苑长房·东郡万科西街本项目的竞竞争主要来来自东城版版块的同品品质楼盘的的完全市场场竞争。区域竞争分分析15东城版块各各项目都在在抢占先机机，抓住旺旺销季节，，截流客户户，以面对对激烈的竞竞争。区域竞争分分析6月5月7月8月9月06年4月10月12月11月3月2月4月5月07年1月本项目长房东郡上河国际西子花苑万科西街花园中城丽景香山一品东庭银港水晶城锦湘国际绿城桂花城1期售罄，2期08年年初。1期销售中，，2期4月份推出。。2期3月17日开盘。5月20日洋房开盘盘，2期下半年开开盘。2月27日，主推88平方米2房售罄，剩商商业。9月底2期开盘3月25日，中央官官邸公开从推广上来来说本项目目已失先机机，并且将将遭遇激烈烈的市场竞竞争。163梯5户的高层点点式，使项项目在梯户户比、通风风、采光、、朝向、得得房率上存存在明显的的竞争劣势势。楼盘主力产品产品分析长房东郡全小高层板楼，主力户型３房１12－１24平方米．户型紧凑实用，大面宽，短进深，一个阳台3个飘窗。西子花苑全小高层板楼，３房１２０－１３０平方米．户型以135平米左右标准三房为主，配以少量二房及四房户型．户型方正紧凑．万科西街花园洋房，109、136平方米3房，160平方米4房。低密度、阳光房。中城丽景香山洋房、小高层132—234平方米3房、4房、5房级版短板小高层为主，辅以豪华退台式情景洋房及局部景观高层一品东庭77、88、97平方米2房120平方米三房户型紧凑实用。锦湘国际131平方米3房。164平方米4房。主卧套房设计，带大凸窗、大阳台、大客厅、方正实用绿城桂花城现房销售中117平方米2房。140、151平方米2房。全现房销售，园林景观完全展示，户型属于舒适型户型。区域竞争分分析东方新城3期（商品房）户型面积区间套数套数比2房78-8460440%3房117-12762441%4房140(未定)29219%合计1520100%在户型面积积上，本项项目与竞争争对手处于完完全竞争市市场。本项目2房将成为本本区域内稀稀缺性产品。。17东城版块价价格主要依依靠低密度度物业拉动动，3600——3700是需要突破破的片区小小高层物业业均价。区域竞争分分析竞争项目产品规模产品类型价格长房·东郡30万平方米小高层板楼内部价格2800元。1期对外3200元。上河国际35万（住宅）小高层板楼3100西子花苑30万小高层板楼3600一品·东庭6万平方米小高层3500万科西街花园25万平方米多层洋房4000中城·丽景香山39万平方米洋房、小高层3400绿城·桂花城22万多层、洋房40002006供应楼盘，，最新价格格刷新。以别墅、类类别墅、多多层、洋房房为主的楼楼盘均价已已突破4000元。小高层物业业均价保持持在3500元左右。本版块截止止目前尚未未有高层住住宅销售。。18根据对竞争争项目调查查分析，客客户主要来来自本版块块内的各大大市场、政政府机构、、医院、学学校等事业业单位。物流区小商品市场场聚集地全国知名的的高桥大市场，总经经营面积5万平方米。。建材市场，，社区。本版块的政政务区。重点客户锁锁定：商人：高桥桥市场、马马王堆陶瓷瓷建材新城城、万家丽丽建材广场场、东方家家园建材超超市、高桥桥水暖器材材城等、马马王堆蔬菜菜批发市场场。公务员：芙芙蓉区政府府等事业单位：：教师、医医生。客户分析19本项目目标标客户锁定定东方新城经经济适用房房业主及其其介绍的老老客户。政府公务员员、医生、、教师等。。外地经营户户（小老板板）“望子成龙龙”学区驱动客客户。其他区域的的客户。1、芙蓉中学学、育英小小学的强大大吸引力。。置业目的的为了子女女的教育和和前途。2、慕名而来来的客户。。小商人：高桥市场、、马王堆陶陶瓷建材新新城、万家家丽建材广广场、东方方家园建材材超市、高高桥水暖器器材城等、、马王堆蔬蔬菜批发市市场。公务员：芙芙蓉区政府府等事业单位：：教师、医医生。老带新：东东方新城老老业主转介介的新客户户。核心客户重点客户游离客户客户分析20分类分布生活状况置业需求特征描述公务员客户区政府机关家庭月收入3500-5000已经有过置业行为年轻人偏向二房30-45岁者改善生活，偏向三、四房少量官商一体偏向于投资，保值升值素质较高，内敛，低调，不显富，见识较广，交际广泛，信息渠道多，社会强势群体，有较强的投资意识事业单位客户通讯系统医疗卫生系统教育系统家庭月收入在3000-3500元左右不愿居住于老的集资房中，但喜欢聚居，多集体团购换房需求者倾向于三房或四房，期望有好的配套和教育环境年轻人无分房，偏向于经济的二房素质较高，内敛，低调，不显富，见识较广，交际广泛，信息渠道多，社会强势群体，有较强的投资意识生意人建材，服装，餐饮，电器为主年收入在15万以上多拥有不止一套住房偏向与舒适的大户型，或具有投资价值的物业(如连天连地)见识广，交际广泛，低调，信息渠道多，重实际。有很强投资意识“望子成龙”系全市主要为子女教育置业。客户分析客户共同点点描述：既既好面子又又重实惠。。21客户价值驱驱动：本区区域客户购购买因素排排序：产品品品质＞价价格＞配套套＞推广因因素＞品牌牌等．绿城城桂花城和和长房东郡郡的畅销说说明了这一一点．东城板块００６年在售售代表性项项目．万科西街花花园产品品质成成为开发商商竞争的利利器便捷程度及及成熟度客客户的主要要关注点配套产品区位推广价格品牌长房东郡西子花苑绿城桂花城生活配套是否成熟及对中年客户影响较大各项目推广范围广，推广手段多元，但对客户购买影响力较大．开发商品牌对客户购买存在一定影响，但与其他因素相比，影响最弱性价比，成为客户购买的重要考量因素，价格高企需要有相应的产品品质与之相匹配．客户分析2206年长沙市房房地产市场场供销两旺旺局面，全全年供应751万，销售690万，各区域域呈现供销两两旺的局面面。长沙房房地产产市场场的版版块格格局：：“西西文东东市，，南帝帝北丐丐”全全面开开花，，竞争主主要集集中在在同区区域内内的同同品质质楼盘盘。东城版版块各各项目目都在在抢占占先机机，抓抓住旺旺销季季节，，截流流客户户，以以面对对激烈烈的竞竞争，，从推广上上来说说本项项目已已失先先机，，并且且将遭遭遇激激烈的的市场场竞争争。3梯5户的高高层点点式，，使项项目在在梯户户比、、通风风、采采光、、朝向向、得房率率上存存在明明显的的竞争争劣势势。3600——3700是需要要突破破的片片区小小高层层物业业均价价。东城版版块的的核心心客户户集中中在本本区域域内的的市场场、政政府机机关、、事业业单位位里。。客户价价值驱驱动因因素：：产品品品质质＞价价格＞＞配套套＞推推广因因素＞＞品牌牌。市场分分析小小结23报告的的思路路及框框架项目背背景市场分分析目标下下的问问题营销目目标策略思思路策略执执行项目概概况项目目目标目标分分解项目限限制条件区域市市场分析竞争分分析客户分分析项目营营销难难点项目核核心价价值梳理理案例借借鉴策略推推导形象攻攻略展示攻攻略服务攻攻略推售攻攻略推广攻攻略24达成项项目目目标，，营销销所面面临的的问题题从4月份开开始计计算，，平均均每月月销售售7800平方米米，约约合70——75套。每月至至少销销售34个车库库。销售均均价3600——3700元/平方米米项目目目标：：Q2如何建建立营营销渠渠道，，有效效积累累客户户？实实现较较快速速度、、较高高价格格的销销售Q1属于经经济适适用房房社区区中的的部分分商品品住宅宅，本本区域域中的的第一一个高高层项项目，，如何区区隔东东方新新城经经济适适用房房，打打赢市市场竞竞争，，确立立东玺玺门高高端的的商品品住宅宅形象象面临的的问题题：25项目营营销问问题剖剖析——到底难难在哪哪？1属于经经济适适用房房社区区中的的部分分商品品住宅宅，消消解负负面影影响的的难度度。2本区域域的第第一个个点式式高层层项目目，应应对小小高层层产品品和多多层产产品竞竞争的的难度度。3实现高高价快快销的的难度度。项目难难点：：难易程程度评评估：：事实状状态：：东方新新城作作为长长沙的的经济济适用用房已已经文文明遐遐迩，，口碑碑好，，产品品品质质感强强，况况且2期也有有商品品房销销售。。因此此难度度相对对较低低。客户接接受度度低，，得房房率低低，通通风、、采光光相对对较差差。本本区域域内第第一个个点式式高层层项目目，将将面临临着市市场的的考验验。难难度最最大。。东城在在售楼楼盘持持销期期内每每月销销售50-70套，市市场容容量大大。市场价价格通通过自自然增增长，，可突突破3600——3700元/平方米米。26我们必必须通通过对对长沙沙本土土同类类项目目的研研究，，深挖挖项目核核心价价值的的方法法，找找到解解决问问题的的方向向。27高层代代表性性楼盘盘1—融科三三万英英尺：：优越越的地地理位位置。。完善善的展展示系系统、、超高高性价价比，，独到到的传传播概概念，，独树树一帜帜的价价格策策略，，体现现项目目强大大的实实力后后盾。。项目规模8栋30层高层T型短板。产品类型高层，高档综合住宅户型特点风景玄关、空中庭院。价格范围均价4300—4500元/平方米，目前均价达4900元/平方米。销售情况1期销售告罄,2期销售达70%。客户特点40%以上湘籍外地客户。追求品质、身份感。项目特色规划设计由澳大利亚柏涛（墨尔本）担纲，点阵式T形短板的规划实现了住宅的南北通透和全明设计。园林设计出自“中国品牌年度大奖（园林景观）”获得者美国奥斯本之手，东南亚热带风情雨林，并通过“恋恋巴厘”、“云顶雅境”、“苏美香域”三大组团景观汲取了东南亚园林景观的精华。物业服务由全球顶级“英式管家”之第一太平戴维斯全程提供。营销特点营销借鉴：3万英尺将高度展现得淋漓尽致。集约式的媒体轰炸。分户型定价，化解高层抗性。

完善的、创意性展示体系。长沙高高层案案例研研究28代表性性项目目2—华盛·新外滩滩：顶顶级的的江景景景观观资源源，墨墨绿色色的外外立面面，体体现无无可替替代的的天赋赋优越越。项目规模20万平方米。产品类型点式高层，高档综合住宅户型特点70-190平方米，户型面积可选择大，错层弧形观景阳台。价格范围均价6000元/平方米。销售情况1期入伙,2期销售达70%。大户型销售缓慢。客户特点景观，繁华城市配套，身份感。项目特色项目远眺岳麓山，西临湘江风光带，江天一色，水波潋滟，一览无遗，是大型江景楼盘地产的绝版之地。项目内的市民绿化广场，为长沙市政府投资建设，是一个大型休闲、购物、园林广场，兼顾商业与休闲两大功能。项目四边商业气氛浓厚，人气鼎盛，无论是开发性地产还是商业性地产，开发价值巨大。营销特点以无敌的江景资源作为项目核心价值点。化解高层抗性于无形。长沙高高层案案例研研究29案例研研究结结论将高层层的高高度、、视野野作为为项目目传播播的价价值诉诉求，，变劣劣势为为优势势。高层项项目位位置优优越，，具有有无法法复制制、替替代的的特点点。长沙高高层案案例研研究对于本本项目目，相相对于于区域域内竞竞争对对手而而言，，在缺缺乏先先天的的资源源优势势和地地段优优势情情况下下，如如何摆摆脱高高层产产品的的市场场抗性性？30SWOT分析项目核核心价价值梳梳理SWTO地段价价值：：优越的的地理理位置置：地地处万万家丽丽路与与荷花花路交交界处处，成成熟、、优越越的城城市生生活配配套聚聚集。。城市地地标。。学区价价值：：芙蓉中中学、、育英英小学学比邻邻。品牌价价值：：东方方新城城的口口碑和和新金金鸿企企业品品牌（（水云云间））。产品：：高层层点式式，户户型设设计差差．口碑：：东方方新城城经济济适用用房的的负面面口碑碑影响响．竞争：：下阶阶段推推出项项目多多，竞竞争剧剧烈．．07年长沙沙房地地产市市场将将保持持持续续快速速的发发展，，市场场保持持供销销两旺旺的局局面。。地段决决定价价值。。抢占市市场推推广先先机。。同区域域内市市场营营销水水平粗粗放，，不成成体系系。31报告的的思路路及框框架项目背背景市场分分析目标下下的问问题营销目目标策略思思路策略执执行项目概概况项目目目标目标分分解项目限限制条件区域市市场分析竞争分分析客户分分析项目营营销难难点项目核核心价价值梳理理案例借借鉴策略推推导形象攻攻略展示攻攻略服务攻攻略推售攻攻略推广攻攻略32要想本本项目目实现现高价价快销销的目目标，，并从从竞争争中突突围，，需要要建立立超越竞竞争的的全攻攻略。。33本项目目如何何超越越竞争争？1、建立立高端端的品品牌形形象工工程。。2、压迫迫式推推售策策略。。3、整合合资源源，渠渠道取取巧。。34形象攻攻略展示攻攻略推广攻攻略超越竞竞争的的营销战战略服务攻攻略推售攻攻略破旧立立新，，高举举高打打，重重新塑塑造项项目高高端商商品住住宅形形象，，形成成与东东方新新城经经济适适用房房相区区隔的的高品品质楼楼盘的的市场场意象象。高标准准、高高形象象的展展示与与服务务体验验，建建立高端话话语权权，从从服务务上建建立与与品牌牌体验验相一致的的竞争争力。。小步快快跑，，多频频次推推售开开盘，，制造造供应应稀缺缺，保保持市市场热热度。。主动式式营销销，高高性价价比推推广载载体，，以活活动营营销为为主线线，不不端制制造项项目热热点。。建立立超超越越竞竞争争的的营营销销举举措措35报告告的的思思路路及及框框架架项目目背背景景市场场分分析析目标标下下的的问问题题营销销目目标标策略略思思路路策略略执执行行项目目概概况况项目目目目标标目标标分分解解项目目限限制制条件件区域域市市场场分析析竞争分析析客户分析析项目营销销难点项目核心心价值梳理案例借鉴鉴策略推导导形象攻略略展示攻略略服务攻略略推售攻略略推广攻略略形象定位位与推广广行业营销销行动36项目形象象定位尚东区40万平方米米城市海海拔。华丽于城城市之上上东玺门——案名——形象定位位——主推广语语37项目形象象推广行行动：任任何出街街的行动动均展现现高品质质的项目目形象。。Action1:高15米的工地地围板广广告，表现本项项目强势势的、本本项目尊尊贵、高高品质的的调性及及项目的的卖点。推广时时间2007.4-2007.10Action2:芙蓉广场场的广告告牌以宏宏大的气气势、典典雅的形形象对项项目形象象进行推推广。推广时间间2007.4-2007.11Action3:通过项目目网站推推广项目目形象；；调性仍仍然是区区位的优优越、项项目本身身的尊贵品质生活活。网络投放放时间：：2007.5-2007.5Action4:现场包装装/楼书物料料/报纸等都是推推广项目目形象的的路径。。在这些物物料中可可以凸现现项目的的高品质形形象！38行业营销销行动：：以高调调、从容容的姿态态面对行行业人士士，展现现大盘、、大气风风范。Action2:与剑客合合作，长长期进行行关于东东玺门的的销售状状况的网上讨论论。时间间：2007.4Action3:印制东玺玺门业主权益益手册，，并长期在在售楼处展展示。时间：2007.5Action1:在售楼处处设置专专业客户户人员，，专门负责接待待业内人人士参观观。时间：2007.4月Action4:充分利用用“5.1””房展会，，创意性的的布展从参展单单位中脱脱颖而出出。时间：2007.539报告的思思路及框框架项目背景景市场分析析目标下的的问题营销目标标策略思路路策略执行行项目概况况项目目标标目标分解解项目限制制条件区域市场场分析竞争分析析客户分析析项目营销销难点项目核心心价值梳理案例借鉴鉴策略推导导形象攻略略展示攻略略服务攻略略推售攻略略推广攻略略建立高标标准、精精细化的的生活示示范与展展示40营造精细细化的高高品质的的产品和和卖场展展示系统统，让客客户实实实在在感知高品品质的/尊贵的未来生活活。展示体系系产品价值值展示卖场氛围围展示关键物料料展示售楼处样板房指示系统统看楼通道道围墙模型宣传片楼书户型资料楼体展示41全方位展示示售楼处售楼处3月30日整改完毕毕，对外开开放。围墙3月25日完工。看楼通道4月17日对外开放放。L4栋清水房4月17日对外开放放。L4栋地下车库库样板对外外开放。42售楼处：东东玺门体验验生活馆1、展板展示示2、夜晚外立立面灯光效效果1、模型展示示1、整体典雅雅的氛围武装到牙齿齿！43样板房：将将主题样板板房进行到到底。将缺缺陷遮掩得得干干净净净，将优势势发挥得淋淋漓尽致。。很强烈的地地中海风格格，热情洋洋溢、自由由奔放、色色彩绚丽。。不需要讲讲究太大的的技巧，而而是保持简简单的信念念，捕捉光光线、取材材于自然，，大胆而自自由地运用用色彩、造造型。A-117.25平米平面3房热情符号—奔放绚丽的的西班牙44样板房展示示一切超乎想想象的事物物都能被设设计师们幻幻化成家具具，让人看看得目瞪口口呆，然后后是会心的的一笑，这这也许就是是波普艺术术特有的幽幽默。C-119.84平米平面3房华美符号—意大利风情情.45样板房展示示严谨符号—精细简洁的的德国重视厨房和和卫浴。德德国的厨房房和浴室装装饰风格一一般都很简简洁，但对对功能性的的设备却十十分讲究。。D-83.78平米平面2房46样板房展示示文化符号—文化意味的的中式风格格木质家具、、中国古典典文化装饰饰墙、富有有中国传统统特色的雕雕像和器具具，都是映映射出深深深的中国情情结E：140平米平面4房47楼体展示：：楼体灯光光字，楼体体条幅。截截流客户，，彰现项目目昭示性。。48看楼通道：：精细化、、人性化、、异域风情情弥漫。精致的各类类标识牌49报告的思路路及框架项目背景市场分析目标下的问问题营销目标策略思路策略执行项目概况项目目标目标分解项目限制条件区域市场分析竞争分析客户分析项目营销难难点项目核心价价值梳理案例借鉴策略推导形象攻略展示攻略服务攻略推售攻略推广攻略高标准、高高形象的展展示与服务务体验，建建立高端话语权权，从服务务上建立与与品牌体验验相一致的竞争争力。504大服务突破破，完全超超越现有楼楼盘服务水水平。1、入口处，，以亲切微微笑的服务务人员来造造场。2、“购买风风险”的提提示。3、将《东玺门业主主权益手册册》在售楼处公公示。4、业主生活活手册周边生活配配套、教育育配套、交交通配套信息，以及及生活配套套中吃喝玩玩乐的信息都融入到到业主生活活手册中。。51报告的思路路及框架项目背景市场分析目标下的问问题营销目标策略思路策略执行项目概况项目目标目标分解项目限制条件区域市场分析竞争分析客户分析项目营销难难点项目核心价价值梳理案例借鉴策略推导形象攻略展示攻略服务攻略推售攻略推广攻略52分批推售原原则工程进度原原则：在政府政策策许可的范范围内，根根据各栋的的工程进度度和取得预预售许可证证的时间，，合理安排排没期推售售的产品量量。户型均好性性原则：推货时，各各类户型均均好搭配推推出，保证证产品线供供应丰富，，为客户广广度提供保保证。小批量推售售原则：小货量推售售，制造需需求紧俏，，小步快跑跑，营造热热销氛围。。价值提升原原则：根据热销局局面，为下下一批单位位的价格提提升奠定基基础。5307年4月推售产品品安排由于L4、与L5栋的户型基基本重叠，，相差不大大，加之L4栋较之L5栋工程进度度快，因此此，初步确定07年4月整栋推售售L4。L4栋处于项目目的园林中中心位置，，较L5有比较优势势，首期推推出，也避避免了初期期客户因产产品选择面面较小而流流失。5407年4月推售策略略栋号户型套数户型展示说明需求说明推售策略L4二房（78-84平米）103套（40%）1）清水房展示；2）非南北朝向需求大，市场供应短缺。总价突破难度大。实现速度，走量。部分保留有利后期销售。四房（140平米）48套（19%）需求较大。实现价值三房（117-130平米）105套（41%）清水房展示市场需求大，供应量多。实现价值；满足市场主流客户。首批推售户户型种类丰丰富，能够够满足不同同层面的客客户需求，，产品的细细分使初期期客户面保保持较宽的的状态，大大量吸客。。高低搭配配，降低市市场门槛，，造成市场场热点。5507年-08年东玺门推推售计划6月5月7月8月9月4月10月12月11月08年1月首推L4栋258套。7月上旬推L5。6月中旬车库库推售500。L1、13。08年推L2及商业门市市。开盘一周销销售150套房展会累计计销售200套L4栋销售90%。2批房号开盘盘销售30%2批房号开盘盘销售60%2批房号开盘盘销售80%L4、L5销售80%节奏目标实现56报告的思路路及框架项目背景市场分析目标下的问问题营销目标策略思路策略执行项目概况项目目标目标分解项目限制条件区域市场分析竞争分析客户分析项目营销难难点项目核心价价值梳理案例借鉴策略推导形象攻略展示攻略服务攻略推售攻略推广攻略客户策略媒体策略活动营销57客户策略：：多点封杀杀，全方位位锁定。ACT1：DM直邮定点投投递。ACT2：大市场、、大卖场阶阶段性条幅幅。ACT3：深度挖掘掘东方新城城老业主，，充分发挥挥老带新效效能。ACT4：定向短信信群发。58ACT1：点对点直直邮寄送。。直邮时间点点：2007.4.15前，2007.6.30前直邮内容：：项目的形形象、基本本描述、户户型及价值值点介绍样板房、售售楼处、园园林现场实实景图；59ACT2：东城各大大市场阶段段性条幅推推广项目信信息。重要投放时时间节点把把握：开盘盘前后。把广告做到到客户购物物、做生意意、工作的的地方。60ACT3：深度挖掘掘东方新城城老业主，，促进老带带新。目的：东方新城1、2期5000余户的老业业主是庞大大的潜在客客户。发动动他们转介介新客户，，迅速扩大大项目口碑碑。形式：以赠送项目宣宣传资料，，发放业主主权益卡，，转介成功功或购买客客户直接享享受优惠等等方式。时间：2007.4-6月周末61客户策略6月时间5月7月8月9月4月10月12月11月直邮户外条幅工地围墙广告牌户外广告（（形象宣传传，开盘预预告等）一批客户挖挖掘形象宣传，，建立强烈烈的第一意意象二批客户挖挖掘开盘预告定点拦截短信售楼处、样样板房开放放及开盘节日问候节日问候二期开盘62媒体策略：：低成本营营销的媒体体投放策略略推广渠渠道活动营营销报纸电视、、电台台直邮网络短信展示策策略售楼处处样板房房形象墙墙条幅（（灯光光字））本项目目媒体体选择择及组组合策策略：：路牌：：树立形形象，，截流流客户户，传传播力力较强强的传传播路路径；；工地围围板：：指向性性较强强，直直接传传播项项目形形象或或利益益点；；直邮：：直邮的的作用用较为为有限限，关关键要要找到到有效效客户户群体体进行行点对点点直邮邮；网络：：网络营营销是是传播播项目目形象象、口口碑、、影响响力及及在关关键节节点信信息的的有效效途径径；短信：：是传达达即时时信息息的低低成本本高效效手段段；报纸：：报纸主主要用用在项项目区区域及及行业业营销销的媒媒体配配合及及同时时发布布项目目的重重要信信息；；少而而精。。路牌符合项项目预预算范范围的的媒体体组合合方式式。项目全全年营营销预预算为为：489万元。。63媒体推推广策策略6月时间5月7月8月9月4月10月12月11月直邮报纸网络广告牌牌项目形形象、、开盘盘信息息网站宣宣传及及网络络剑客客炒作作户外广广告（（形象象宣传传，开开盘预预告等等）一期客客户挖挖掘二期客客户挖挖掘动态新新闻跟跟进二批开开盘预预告客户挖挖掘户外条条幅重要信信息预预告重要信信息预预告重要信信息预预告64活动营营销围绕学学区进进行的的系列列宣传传活动动；围绕营营销节节点进进行的的庆祝祝活动动；维系客客户的的营销销活动动。65ACT1：东玺玺门、、育英英小学学签约约仪式式暨新新品鉴鉴赏会会。主题：：东城城新贵贵，签签约未未来时间：：4.10地点：：长沙沙某5星级酒酒店。。人物：：前期期积累累客户户、设设计院院、政政府部部门相相关人人员、、媒体体、意意见领领袖、、发展展商及及朋友友、育育英小小学领领导。。重要项项目：：政府部部门代代表东东城趋趋势及及规划划。设计院院宣讲讲产品品设计计理念念及特特点。。签约仪仪式。。现场售售卡。。现场可可以穿穿插比比较优优雅、、舒缓缓的活活动钢琴、、小提提琴的的独奏奏、伴伴奏表表演现场有有饮料、、咖啡啡和水水果供应同时可可以请请外国人人做礼仪仪先生生/小姐66ACT2：开盘盘庆典典67ACT3：参加加春交交会，，高姿姿态、、高标标准，，赢得得展会会的深深刻记记忆。。68展位流流程设设计配合活活动：：进入展展位的的客户户销售代代表讲讲解项项目销售代代表引引导诚诚意客客户做做访谈谈策划人人员客客户访访谈礼仪小小姐引引导客客户进进入展展位送客户户离开开对访谈谈客户户派送送精美美礼品品礼仪小小姐派派发礼礼品案例借借鉴：：淘金金山项项目2005春交会会参展展效果果活动一一：不不定时时派发发便签签纸（利用用排队队形成成人气气，汇汇集人人气，，并由由销售售代表表筛选诚意意客户户做客客户访访谈））活动二二：诚诚意客客户访访谈、、派送送小礼礼品（通过过客户户访谈谈，初初步了了解本本项目目目标标客户户特征征，留留下客客户资资料，，为项项目客客户积积累作作铺垫垫）69案例借借鉴：：淘金金山项项目2005春交会会参展展效果果形象展展示：：以深圳圳一线线生态态毫宅宅的高高端形形象亮亮相；；客户摸摸底：：通过诚诚意客客户的的深度度访谈谈，了了解诚诚意客客户的需需求及及客户户对本本项目目的理理解。。预期目目标实际效效果形象展展示：：简洁而而个性性的展展位设设计，，强调调项目目的生生态资源源优势势，通通过客客户访访谈造造成项项目的的口碑传传播；；客户摸摸底：：登记诚诚意客客户449批，有有效深深度访访谈问问卷137份，并并通过过深度度访谈谈寻找找目标标客户，洞洞察客客户需需求。。701.开盘方方案/价格报报告确确定2.样板房房展示示到位位3.产品发发布会会4.媒体跟跟进及及户外外更换换画面面5.客户深深度摸摸底6.销售筹筹备时间7月6月4月销售阶阶段营销节节点宣传推广5月关键工工作2007年售楼处处施工工4月21日开盘盘4月29日春交交会8月9月10月11月12月L5栋销售售蓄客期期开盘旺旺销持续销销售围墙/户外广广告/网络/报媒短信直直邮/报媒/项目一一期营营销执执行总总纲详细工工作作计划划见《开盘前前工作作计划划》71报告附附件1：长沙沙市房房地产产版块块概况况报报告附附件2：《开盘工工作计计划》报告附附件3：《中信红红树湾湾案例例》THEEND72长沙市市房地地产市市场版版块划划分新南城城版块块：以省政政府和和天心心区政政府新新址为为核心心向周周围扩扩张，，北达达东二二环，，西至至湘江江，东东到万万家丽丽路。。代表楼楼盘：：长沙沙奥林林匹克克花园园。中心南南版块块中心南南版块块：以东塘塘·侯家塘塘为中中心辐辐射，，南以以南二二环为为界，，东至至东二二环，，西临临湘江江。代表楼楼盘：：融科科·三万英英尺。。中心北北版块块中心北北版块块：以五一一大道道为主主干道道，北北至三三一大大道，，南以以人民民路为为界，，西靠靠沿江江大道道，东东达东东二环环。代代表楼楼盘为为：金金色屋屋顶，，华盛盛·新外外滩滩。。北城城版版块块北城城版版块块：：包括括北北二二环环以以北北，，湘湘江江以以东东，，东东二二环环以以西西区区域域，，由由三三个个核核心心组组团团组组成成：：开开福福区区政政府府组组团团，，四四方方坪坪组组团团，，青青竹竹湖湖组组团团组组成成。。代代表表楼楼盘盘：：珠珠江江花花城城，，顺顺天天·黄金金海海岸岸。。新南南城城版版块块东城城版版块块星沙沙版版块块河西西版版块块星沙沙版版块块：：星沙沙版版块块由由两两个个核核心心组组团团构构成成，，一一是是以以广广电电中中心心为为核核心心辐辐射射周周边边区区域域，，一一个个是是星星沙沙。。代表表楼楼盘盘：：藏藏珑珑滨滨湖湖国国际际社社区区。。长沙沙·碧桂桂园园。。河西西版版块块：：湘江江以以西西，，由由两两个个组组团团构构成成，，市市府府麓麓谷谷片片区区和和麓麓南南片片区区。。主要要代代表表楼楼盘盘：：阳阳光光100，卓卓越越·未来来海海岸岸，，长长沙沙玫玫瑰瑰园园。。东城城版版块块：：以芙芙蓉蓉区区政政府府和和体体育育新新城城为为核核心心，，东东至至二二环环和和万万家家丽丽路路，，北北以以浏浏洋洋河河为为界界。。代表表楼楼盘盘：：完完全全竞竞争争市市场场，，所所有有不不同同类类型型的的楼楼盘盘。。73新南南城城版版块块：：随随着着省省政政府府南南迁迁，，市市政政设设施施和和生生活活配配套套设设施施的的南南迁迁，，其其未未来来发发展展前前景景值值得得期期待待。。新南南城城版版块块的的特特点点分分析析：：基础础建建设设完完善善，，交交通通体体系系，，城城市市功功能能配配套套建建设设逐逐步步成成熟熟中中，，发发展展潜潜力力大大。。“天天心心生生态态新新城城””的的城城市市定定位位，，使使该该片片区区为为长长沙沙““宜宜居居””的的典典范范区区域域成成为为可可能能。。房地地产产开开发发规规模模宏宏大大，，完完全全市市场场竞竞争争状状态态，，目目前前价价值值被被低低估估。。产品品主主要要以以小小高高层层和和高高层层为为主主。。74版块块代代表表项项目目—长沙沙奥奥林林匹匹克克花花园园：：以以完完美美的的现现房房展展示示和和强强大大的的品品牌牌积积淀淀撬撬动动市市场场。。给给客客户户勾勾勒勒出出现现代代、、健健康康、、体体面面的的生生活活前前景景。。新南南城城版版块块项目规模建筑面积55万平方米，容积率1.9。产品类型小高层，高档综合住宅户型特点面积区间：112—122平方米。180度阳光卫生间，独立家政体系，主仆双通道，8米大横厅，景观花园。价格范围均价3500—4800元/平方米，销售情况北京公馆销售已愈80%。客户特点40%以上湘籍外地客户。项目特色天心生态新城中心，中央政务区运动型豪宅，外立面俊朗，运动主题花园型社区。营销特点南城乃至长沙全市代表性楼盘，无论是在产品打造（包括建筑、园林）、营销展示、售楼处包装、推广活动等，都可算是标杆性典范。代表了长沙房地产开发和营销的最高水平。主要借鉴点：完美的现房、园林展示。良好的口碑效应和品牌积淀。75中新新南南版版块块—城市市资资源源的的稀稀缺缺之之选选，，城城市市功功能能发发达达，，地地块块稀稀少少，，产产品品朝朝高高端端、、高高密密度度、、小小户户型型发发展展。。未未来来前前景景有有限限。。76代表表性性楼楼盘盘—融科科三三万万英英尺尺：：优优越越的的地地理理位位置置。。完完善善的的展展示示系系统统、、超超高高性性价价比比，，独独树树一一帜帜的的价价格格策策略略，，体体现现项项目目强强大大的的实实力力后后盾盾。。中心心南南版版块块项目规模8栋30层高层T型短板。产品类型高层，高档综合住宅户型特点风景玄关、空中庭院。价格范围均价4300—4500元/平方米，目前均价达4900元/平方米。销售情况1期销售告罄,2期销售达70%。客户特点40%以上湘籍外地客户。追求品质、身份感。项目特色规划设计由澳大利亚柏涛（墨尔本）担纲，点阵式T形短板的规划实现了住宅的南北通透和全明设计。园林设计出自“中国品牌年度大奖（园林景观）”获得者美国奥斯本之手，东南亚热带风情雨林，并通过“恋恋巴厘”、“云顶雅境”、“苏美香域”三大组团景观汲取了东南亚园林景观的精华。物业服务由全球顶级“英式管家”之第一太平戴维斯全程提供。营销特点项目品质感较高，体现了高档物业的气势和身份感。营销借鉴：集约式的媒体轰炸。分户型定价。

完善的、创意性展示体统。77中心心北北版版块块—寸土土寸寸金金，，商商业业发发达达，，长长沙沙商商业业旗旗舰舰，，投投资资置置业业的的上上选选之之地地。。78代表表性性项项目目—华盛盛·新外外滩滩：：顶顶级级的的江江景景景景观观资资源源，，墨墨绿绿色色的的外外立立面面，，体体现现无无可可替替代代的的天天赋赋优优越越。。中心心北北版版块块项目规模20万平方米。产品类型点式高层，高档综合住宅户型特点70-190平方米，户型面积可选择大，错层弧形观景阳台。价格范围均价6000元/平方米。销售情况1期入伙,2期销售达70%。大户型销售缓慢。客户特点景观，繁华城市配套，身份感。项目特色项目远眺岳麓山，西临湘江风光带，江天一色，水波潋滟，一览无遗，是大型江景楼盘地产的绝版之地。项目内的市民绿化广场，为长沙市政府投资建设，是一个大型休闲、购物、园林广场，兼顾商业与休闲两大功能。项目四边商业气氛浓厚，人气鼎盛，无论是开发性地产还是商业性地产，开发价值巨大。营销特点产品实现度不够。项目营销乏善可陈，物业管理差，销售员接待怠慢。现场管理混乱。项目展示、体验点不多，未能充分展现项目的高档品质感。79代表表性性楼楼盘盘—湘域域中中央央：：城城市市优优越越领领地地，，二二手手楼楼价价格格将将持持续续攀攀升升，，投投资资潜潜力力巨巨大大。。中心心北北版版块块项目规模17万平方米。产品类型高层，高档综合商住户型特点30-141平方米，户型面积可选择大。价格范围均价4600元/平方米。销售情况1期入伙,2期销售达90%。客户特点景观，繁华城市配套，身份感。项目特色“高起点规划、高标准施工、高姿态入市”住宅、酒店、商业，同时引进银行、证券、酒店等综合配套机构。两层的地下停车场容量大，功能齐全，供一、二期享有。整个小区建成后，将兴建幽雅、娴静的园林景观，以及面积可观的绿化带，从而满足不同客户的消费、休闲和居住需求，构建出一个服务和配套设施完善的都市社区，将办公、酒店、商业、公寓、住宅的功能一一体现。营销特点位置极佳。价格有较大的提升空间。现场展示不足，销售员接待热情，销售管理好。80北城城版版块块—北城城版版块块整整体体开开发发水水平平不不高高，，市市政政商商业业配配套套不不成成熟熟，，居居住住氛氛围围欠欠缺缺，，期期待待大大盘盘的的开开发发提提升升整整体体区区域域形形象象。。81代表表性性楼楼盘盘—珠江江花花城城，，以以首首创创长长沙沙带带精精装装楼楼盘盘销销售售，，填填补补了了市市场场空空白白点点。。北城城版版块块项目规模46万平方米。产品类型高层户型特点83-227平方米，户型面积可选择大。主力户型3房。长沙首个精装户型销售。价格范围均价3700元/平方米。目前均价4000元/平方米销售情况首期推出600套,2期销售达90%。客户特点偏好带精装销售的房子。注重性价比。项目特色户型紧凑，外围景观展示齐全，社区归属感强，产品外立面品质感较差，看楼通道导示、环境、包装较差，样板房设计、摆设欠缺档次。营销特点外围景观环境、入口导示、景观展示齐全。销售员销售能力有待进一步提高。82代表表性性楼楼盘盘—顺天天·黄金金海海岸岸：：无敌敌江江景景、、湖湖景景。。四四星星级级酒酒店店投投入入经经营营。。顺顺天天品品牌牌的的影影响响力力。。项目规模30万平方米。产品类型高层户型特点90-200平方米，2房、3房、4房。价格范围均价3100元/平方米。销售情况首期推出900套,销售达90%。1万元可抵2万元房款客户特点注重景观。项目特色30万平方米澳洲海岸风情领地，超级链接澳洲黄金海岸原版休闲生活，近10000平方米的内部人工湖泊，360度全景观视野，30万平方米低密度全亲水型景观社区。营销特点5星级酒店投入运营。顺天系列的产品口碑，品牌影响力推动。传统媒体营销。销售现场展示品质感欠缺。北城城版版块块83星沙沙版版块块—房地地产产开开发发热热土土，，依依托托国国家家级级经经济济技技术术开开发发区区，，前前景景看看好好。。84代表表性性楼楼盘盘—碧桂桂园园·威尼尼斯斯城城，，超超级级大大盘盘跨跨地地域域营营销销模模式式引引爆爆热热销销浪浪潮潮。。星沙沙版版块块项目规模96.5万平方米。产品类型别墅、公寓户型特点180—1220平方米独栋别墅。价格范围均价3100元/平方米。销售情况首期推出900套,销售达90%。1万元可抵2万元房款客户特点不少于50%的湘籍外地人。项目特色长沙首屈一指的超级大盘，同时也是长沙市首个稀世纯岛岸别墅楼盘，碧桂园•长沙威尼斯城独踞腾飞岛，北有捞刀河缓缓流过，东、南、西三面有松雅河环抱。区内建有长沙首间白金五星级标准建造的社区酒店、中英文碧桂园学校、大型城市商业广场等城市级超级配套。超豪别墅、独立别墅、联体别墅、洋房等产品全面推出营销特点依托碧桂园在广东地区的品牌口碑，铺天盖地的媒体推广造势，针对不同客户群体的产品赢得了市场的青睐，但是，洋房与联牌的销售状况并不理想，显示出在销控管理上的不足。超过50人的强大的销售团队，竞争机制彻底颠覆了传统的房地产营销模式。85河西西版版块块—市政政府府南南迁迁，，基基础础设设施施逐逐步步完完善善，，大大盘盘领领跑跑。。但但由由于于位位置置偏偏远远，，城城市市生生活活氛氛围围缺缺失失，，仍仍然然制制约约价价格格的的上上涨涨及及销销售售速速度度。。需需要要市市场场进进一一步步引引导导。。市府麓谷谷版块麓南版块块86代表性楼楼盘—卓越蔚蓝蓝海岸：：现场展展示取胜胜。市府麓谷谷版块项目规模45万平方米。产品类型别墅、洋房户型特点120—300平方米独栋别墅。洋房2层带地下室。入户花园。价格范围洋房均价3600元/平方米，别墅均价6000元/平方米。销售情况销售100%客户特点区域内客户，来自深圳中兴、华为的客户较多。项目特色极具品质感的立面，小区内自建小学。营销特点准现房销售。由于其在深圳的品牌影响力，吸引了较多的异地客户。几个重要的活动：长沙业主参观深圳蔚蓝海岸。蔚蓝海岸捐助灾区。展示了企业独特的人文魅力。87代表性楼楼盘—阳光100，产品营营造的反反面教材材，大盘盘推广的的典范。。麓南版块块项目规模120万平方米。产品类型公寓、洋房、商务办公楼及别墅。户型特点115—220平方米。价格范围洋房均价3600元/平方米，别墅均价6000元/平方米。销售情况——客户特点区域内客户。项目特色公建外立面。长沙阳光100国际新城，由安藤忠雄及国际著名设计团队DCM联袂担纲规划设计，以岳麓为屏，学府为邻，湘江为带，用大手笔、大写意、大尺度、大进深的恢弘气势打造未来新长沙的城市标志。集高尚住宅、公寓、TOWNHOUSE、SOHO、商业为一体的综合性国际都市大盘，由国内知名房地产品牌开发商阳光100连锁开发。营销特点压迫型销售，销售员分组，内部竞争机制。高额的推广费用，集群式的轰炸。现场展示大气但略显粗糙。品质感缺失。88东城版块块—东方新城城·和园项目目所处版版块，传传统意义义上的““东市””，高品品质楼盘盘聚集地地，长沙沙物流核核心。区区域改造造和开发发成为该该版块主主题。东城版块块由3个主要的的组团组组成：远远大路北北组团，，芙蓉区区政府组组团，体体育新城城组团。。本项目处处于芙蓉蓉区政府府组团的的核心位位置。面面临该区区域所有有在建、、在售楼楼盘的完完全竞争争。89片区代表表性楼盘盘—银港·水晶城项目规模34万平方米。产品类型小高层、高层板楼。户型特点48.7-154平方米。价格范围均价3300元/平方米。销售情况06年3月开盘，基本售罄客户特点区域内客户。东城各大市场经营户，集中在陶瓷、建材、电线电缆行业。项目特色采用经典的平面布置、轻快流畅的设计、简洁实用的功能分区，厅房方正，面积适宜营销特点低成本营销，少量的报纸投放、简洁的售楼处、围墙包装、以DM为主要的投放手段，针对区域内市场进行定向营销。远大北组组团90片区代表表性楼盘盘—长房·东郡：非非典型性性营销，，内部客客户关系系网络庞庞大。项目规模30万平方米。产品类型小高层。户型特点88-153平方米。价格范围均价3200元/平方米。销售情况07年1月开盘，基本售罄（1期仅剩3套，2期07年年底推出）客户特点关系客户。项目特色高级灰的十一层电梯小高层,色彩与高度，都十分宜居;环境：上万平米园林中轴与公共绿化广场一脉相连，七大组团园林，户户有园有景；科技：全城首个独户新风系统社区，时刻让你呼吸新鲜空气;空间：创新、科学的紧凑户型设计。营销特点政府背景的开发商，开盘并被内部客户消化（低价）。芙蓉区政政府组团团91片区代表表性楼盘盘—上河·国际：以以商促住住，商