广东商业地产项目招商执行报告

阳光.澳园招商执行报告1报告思路市场分析商家分布开发商目标提出问题分析问题解决问题限制条件经营方向判断业态选择商家定位商业街概念街区氛围营造招商细则商业街命名2市场分析市场分析商业街概念开发商目标限制条件经营方向判断业态选择商家定位商家分布商业街命名街区氛围营造商业整体分析街铺经营现状商圈分析片区商业调查招商细则3周边片区分析君兰雅筑中信凯旋城景湖春天阳光澳园金地格林小城景湖春晓嘉荣超市凯旋城——中高档次社区，居民消费能力高东泰花园——中档社区，居民消费能力一般阳光假日、阳光澳园——中档白领社区，居民消费能力较强怡丰、景湖春天——中低档社区，居民消费能力一般金地、光大地产四环以南社区——居民消费能力较好，景湖花园居民对中高档餐饮有较多要求嘉荣超市——中型综合百货面积：12000M2业态：日用品、果品蔬菜、日用品、服装百货第一国际——体验式综合购物地面积：116052（商业）业态：时尚服饰、家居用品友谊市场：首层面积：8000M2业态：农副产品市场怡丰都市广场东泰花园第一国际阳光假日4周边人口分析周边半公里之内居住人口估计在7万人——该区域是日益成熟的居住区域，但阳光澳园商铺辐射区域人口约7000人;四环以北已形成成熟的生活圈，四环路阻隔人流非常严重，但目前其他社区尤其四环路以南区域，没有成熟的商业配套，但未来将是新增人口集中区，对商业设施有极大需求；东莞大道四环路在建入住待建新源路阳光澳园5000人阳光假日3000人东泰花园20000多人凯旋城5000人怡丰都市2000人景湖春天8000人紫云龙庭1000人君兰雅筑5000人新中银2000人金地格林6000人景湖春晓7000人光大花园未来世界花园规划大型商业约6000人第一国际5调查目的：1、了解东莞类比社区各发展阶段的合理的商业规模。2、成熟社区合理的商业业态、比例、分布、形式与单店面积。3、各个社区发展阶段的业态及规模倾向。4、类比社区集中商业业态、档次、分布。调查社区选取原则：1、社区有较大的规模，毗邻大规模社区。2、社区以居住功能为主，强调社区商业以满足自身需求为主。东莞典型社区商业调查选取社区：景湖春天社区新天地怡丰都市广场雍华庭6丽晶钢琴中心海深装饰琳凯美容案例调查：景湖春天社区商业景湖春天位于银树路，社区总建筑面积53万平米。商铺现正发售，买一层送一层。毗邻嘉荣超市、火炼树综合市场、怡丰食街，社区周边生活设施配套较完善，社区内商业配套主要面向本区居民，街铺业态无明确定位，但不许经营餐饮业。7社区商业特点：1、社区商业街—商业步行街主段毗邻周边大社区，业态以家居装饰为主，不能做餐饮，另因无明确的社区规划，业态分布杂乱。2、商铺以满足本社区居民需求为主，商铺面积基本产权单位为50-150平米。3、景湖春天作为新建社区，家居装饰类店超过日常购买类和日常服务类。表现出新建社区特有的业态分布规律。4、银树路租金45~60元不等。5、新源路商铺后期推出，现多数空置.6、总空置率约为60%。景湖春天社区商业调查附注：生活餐饮类包括餐馆、蛋糕店、果汁店、咖啡店等。家居装饰类店铺包括窗帘布艺、装修装饰店、五金店、水暖配件店、橱柜、浴缸等。保健美容类包括药店、美容、美发店、按摩店等。日常服务主要包括便利店、水果超市、干洗店。其他类为以上类型以外的店铺，主要包括眼镜店、书店、地产中介、专营服装店等。8案例调查：泰和商业街沿线两侧银行家居装饰精品店银行、通讯、家居装饰、社区服务业态为主。出租率近100%，租金在60元/平米左右。该地段自然行人多，是东泰五六区、阳光假日居民外出购物的首选之地。9社区商业特点：1、与社区结合紧密，中式餐饮有限制，所以业态以日常服务店为主，该地段还集中了建行、农行、中行等银行营业网点及通讯营业厅，吸引周边居民前来。2、商铺面积基本产权单位为60-120平米，面积适中。3、主要面向东泰居民和阳光假日居民，另外朝天小学和爱弥尔幼儿园支撑了文化类、精品类店铺。4、租金在跨度，从40~65元/平米不等，出租率近100%。泰和商业街沿线两侧附注：生活餐饮类包括餐馆、蛋糕店、果汁店、咖啡店等。家居装饰类店铺包括窗帘布艺、装修装饰店、五金店、水暖配件店、橱柜、浴缸等。保健美容类包括药店、美容、美发店、按摩店等。日常服务主要包括便利店、水果超市、干洗店。其他类为以上类型以外的店铺，主要包括眼镜店、书店、地产中介、专营服装店等。10案例调查：新新天地社区商商业纳兰美容连锁锁社区便利店家居装饰社区共1953套住宅，商铺铺共106套。不能做中式餐餐饮。北街出租率高高，经营业态态多为社区服服务店和装修修店。临科技技大道铺面空空置高，与科科技大道被隔隔离带所阻断断有关。海王星辰11社区商业特点点：1、社区相对独独立，对餐饮饮有限制，所所以业态以日日常服务店为为主，主要服服务本社区居居民。2、商铺面积基基本产权单位位为60-280平米。铺位划划分面积适中中。3、已入伙一年年，目前正在在经营的铺面面40个，空置率约60%。4、2004年8月开始陆续有有商家进驻，，最开始进驻驻的是小超市市、社区便利利店。5、租金跨度较较大，北侧铺铺位租金从40~70元/平米，东侧铺铺位为60—100。新天地社区商商业调查商铺总面积7707.51平米由金信联行、、周边中介根根据业主委托托，遵照商铺铺业态规划进进行招租2004年8月开始招租，，经过约半年年时间，达到到目前40%的出租率，招招租政策是免免租半个月或或者一个月（（可与业主协协商条件）因为招租的手手段相当传统统，自然招租租的速度低新天地未采取取大面积招商商、专人跟进进招商等措施施12KFC川湘菜馆社区服务店休闲小站案例调查：怡怡丰都市广场场社区商业怡丰都市广场场位于怡丰路路，其商铺规规划成食街，，是区内中高高档餐饮消费费集中区域。。商铺出租率高高，经营业态态丰富，辐射射中信、光大大社区及周边边居民区，人人气较旺。13社区商业特点点：1、社区商业街街—商业步行街主主段毗邻周边边大社区，定定位成食街，，主要业态为川川湘粤菜馆、、特色餐饮。。是片区中规模模最大的食街街，门前停车车位较充裕。。2、商铺面积基基本产权单位位为70-150平米。铺位划划分面积大，，可随意合并并与分割。3、除餐饮外，，家居布艺类类业态超过日日常购买类，，社区配套服服务店占比小小。4、临近东莞大大道一侧的铺铺位05年前后才陆续续有店铺进驻驻，现空置20%左右。5、租金在70~85元/平米之间。怡丰都市广场场社区商业调调查14案例调查：光光大花园社区区商业调查光大花园建于于90年代初期，经经营时间长，，经营业态杂杂乱，以中低低档次产品为为主，但餐饮饮比例相当小小；消费人群主要要是光大花园园居民和周边边工厂打工人人员；租金在30元/平米左右，铺铺面只租不售售，出租率在在90%以上业态杂乱，铺铺面面积跨度度大，以经营营低档产品为为主，可比性性不强，所以以不做具体商商业分析。美容店低价服装特卖卖场6G手机连锁店中域电讯装饰装修店五金店15案例调查：雍雍华庭社区商商业调查雍华庭位于城城市中心，被被几条主干道道包围，社区区内居民主要要为本地居民民及中高层管管理人士，社社区商铺业态态以中高档次次日韩餐饮店店、家居用品品、休闲用品品店为主，对对其他区域有有良好的辐射射作用，甚至至有其他城区区的居民专程程前往消费。。老树咖啡日韩工艺品日式餐饮16社区商业特点点：1、作为城市中中心区中高档档次社区的商商铺，其业态态以日韩特色色餐饮、休闲闲服务店为主主。2、辐射区域大大，有其他城城区的人前往往消费。3、临主干道一一侧租金150元左右，临东东塘一侧的铺铺位110元左右。4、商铺面积从从60~200平方米不等。。雍华庭社区商商业调查17东城风情步行行街——在东莞人心目目中，是东莞一条可以以和广州上下下九、上海新新天地相媲美美的步行街18愉景商业步行行街——位于东城大道道，与东城风风情步行街相相邻，全长200米，主要经营营名牌服装、、精品，独具具法国香谢里里大街风情。。在实际的经营营过程中，二二楼、三楼的的铺位基本上上是空置的。。19步行街的小结结位置开街时间划铺业态均价租金车位销售率出租率经营现状愉景新时代步行街开间：5.3MI进深：7-15米层高：1F5.9米2F3.5米I3F3.5米服装、餐饮24800

元/平米90元/平米.月（免租期7-10个月）独立多层车位73%

85%统一招商，统一管理带租约销售东城风情步行街2003年1月开间：4-7MI进深：10-20层高：3MI服装，餐饮38000元/平米150元/平米.月地下车位90%100%统一招商，统一管理带租约销售街区都较有特特色统一招商，统统一管理，招商的效果果都很好销售的成功很很大程度上得得益于招商的的成功率，东东城步行街开开街初甚至是是100%出租率。但是，由于没没有合理的规规划二三层的的人流，使得得在实际的经经营过程中二二三层商铺出出现大面积的的空置，愉景景新时代步行行街少数业主主公开贴出转转让告示。另外，东莞现现有的步行街街普遍存在经经营管理难题题。20原因1、消费习惯目前的旺街仍仍然集中在开开业历史较长长的新丰路、、新芬路、西西正路、北正正路2、步行街开业时时间不长，货货品价钱偏高高东莞步行街中中高档服装少少人问津；；“有钱人””选择的消费费方式并不局局限在东莞。。选择到香港港购物的东莞莞人越来越多多，尤其是高高档时装的消消费，每年都都呈上升趋势势。东莞商业步行行街现状：““成功招商、、成功销售、、惨淡经营””现象引发发的思考参照案例：东城风情步行行街、愉景新新时代广场现象1、冷场刚开业的时候候出现人头蹿蹿动的现象，，之后就就很很难得见了；；2、“旺场不旺旺销”让商家头痛的的是，有时虽虽然人不少，，但真正购物物的客流并不不多；21寻求解解决问问题的的有效效途径径。1、规划划创造造价值值东城步步行街街在规规划设设计阶阶段对对人流流动线线的考考虑不不充分分，使使得商商家在在后期期经营营过程程中面面临着着僵局局。好好的规规划是是除了了通过过建筑筑语言言给足足购买买者信信心外外，同同时也也要充充分把把握经经营所所需，，最终终做旺旺。2、增加加餐饮饮店南城和和东城城的步步行街街增加加了咖咖啡店店和西西餐厅厅后，，人流流量明明显增增多，，不少少服装装商家家的生生意也也有所所好转转。步步行街街多吸吸纳一一些饮饮食店店铺来来增加加人气气，让让市民民先接接受步步行街街的购购物环环境。。3、增加加娱乐乐项目目从目前前情况况看，，如果果步行行街只只是一一条单单纯购购物的的街道道，恐恐怕很很难和和传统统的商业街街竞争，，如果果在该该街道道上能能够引引入一一些休休闲娱乐场所，，同样样会吸吸引更更多的的人来来步行行街娱乐，这样样做，，对于于引导导更多多消费费者到到步行行街购购物无无疑是是大有有裨益益。业态的的选择择规划设设计22景湖春春天、、新天天地为为新建建成社社区，，家居居装饰饰业态态占比比例最最大，，另外外由于于新天天地为为相对对独立立的社社区，，其日日常服服务类类商铺铺也较较多；；泰和商商业街街经营营比较较成熟熟，各各种业业态分分布较较均匀匀，主主要以以满足足本社社区居居民需需要为为主，，外向向性不不明显显；怡丰都都市广广场、、雍华华庭商商铺中中餐饮饮占比比相当当大，，说明明项目目定位位特点点鲜明明，吸吸引其其他区区域人人员前前来消消费的的能力力强，，属于于外向向型社社区商商业。。业态主主要由由四大大类型型构成成，由由于招招商引引导不不同，，比例例会略略有差差别，，但基基本涵涵盖四四类。。结论1———类比商商业各各业态态构成成比例例家居装装饰是是新建建社区区商业业的主主要业业态；；日常购购买、、日常常服务务类、、生活活饮食食是成成熟社社区商商业的的主要要业态态形式式；社区商商业主主要业业态是是为社社区群群体提提供便便民性性的生生活类类服务务业。。定位明明确，，业态态特点点鲜明明的社社区商商铺，，可适适当辐辐射周周边社社区。。23餐饮面面积集集中在50-180平米，，另外在在怡丰丰和雍雍华庭庭都分分布有有500平米以以上双双层餐餐馆，，餐饮饮业对对面积积要求求跨度度大；；家居装装饰面面积集集中在50-80平米之间，，多为为复式式铺位位，可可存放放货物物或住住人；；保健美美容面面积集中在在85平米左左右，几乎乎每个个社区区都有有150平米左左右的的药店店，如如东莞莞国药药、海海王星星辰等等；部部分社社区大大型发发廊面面积可可达到到150平米以以上，，且可可通达达度要要求不不高，，位置置可以以偏离离与社社区入入口；；其他社社区服服务店店面多多在50平米左左右，，社区区中小小型超超市面面积集集中在在80-180平米。。结论2———类比商商业各各业态态店铺铺面积积平均单单铺面面积（（M2）面积范范围社区商商业各各业态态店铺铺有相相对集集中的的面积积范围围，对对临街街商业业划铺铺有参参考意意义。。能接受受大面面积铺铺位的的是美美容美美发、、百货货超市市、银银行、、休闲闲餐饮饮。241、形成了了沿街街商铺铺与集集中商商业相相结合合形式式社区为为解决决基本本生活活需要要，较较早引引进中中小型型集中中商业业（200-1000平米））如美美宜佳佳社区区店、、友谊谊综合合市场场一楼楼菜市市场；；在人人气趋趋旺后后，嘉嘉荣超超市在在去年年相继继入驻驻。中档餐餐饮集集中分分布在在怡丰丰路食食街，，中档档商场场仅有有一个个嘉荣荣超市市；街铺形形式以以餐饮饮、家家居装装饰、、小型型超市市等社社区配配套设设施为为主.2、社区区沿街街商业业业态态演变变趋势势目前前，，由由于于社社区区处处于于新新建建中中，，周周边边商商圈圈沿沿街街商商业业的的家家居居装装饰饰类类业业态态居居多多，，但但随随着着社社区区的的发发展展与与成成熟熟，，将将逐逐渐渐被被日日常常购购买买类类、、饮饮食食业业态态替替代代。。3、已经呈呈现主题题商业街街该商圈主主题商业业街较少少，主要要是怡丰丰都市广广场的美美食街，，经营较较旺；其其它社区区均以自自然形成成为主。。结论3——澳园周边边商圈特特点25对开发商商项目目目标的理理解全部出租租高收益目标分级级长期经营营高形象业主抗拒拒业主需求求市场分析析商业街概概念开发商目目标限制条件件经营方向向判断业态选择择商家定位位商家分布布商业街命命名街区氛围围营造招商细则则一级二级三级26项目自身身限制条条件市场分析析商业街概概念开发商目目标限制条件件经营方向向判断业态选择择商家定位位商家分布布商业街命命名街区氛围围营造招商细则则建筑形态态商业街现楼交通条件件可达性差差隔离带街区风格格确定A区面积偏偏大业主需求求需要一定定量的社社区配套套A区无沿道道业主抗拒拒噪音、污污染等业业态不适适合高形象影响住宅宅档次的的业态不不适合地段27项目商业业经营方方向判断断全部出租租收益最大大长期经营营形象高业主抗拒拒业主需求求+自身限制制条件？判断专业市场场组合商业业专业市场场+配套服务务配套服务务组合商业业+配套服务务如何平衡衡发展商商目标的的各个方方面之间间的矛盾盾如何实现现发展商商目标与与项目自自身限制制条件的的平衡市场分析析商业街概概念开发商目目标限制条件件经营方向向判断业态选择择商家定位位商家分布布商业街命命名街区氛围围营造招商细则则28经营方向向判断1——专业市场场专业市场场玩具市场场家具市场场灯具市场场电子市场场汽车城娱乐城花卉市场场批发市场场家电市场场百货商超超缺乏产业业支撑租金收益益太低建筑形态态制约影响物业业形象通常品牌牌大商家家整体承承租水平平是市场场租金价价格的1/2X服装市场场美食街业主业态态需求自身条件件限制了了项目““成行成成市”的的可能29经营方向向判断2——组合商业业、配套套服务？租金收益益要求物业形象象高档次次业主需求求的业态态组合商业业配套服务务自身条件件限制允允许的经经营方向向开发商目目标经营方向向自身条件件？因此，在在自身条条件许可可的情况况下，满满足发展展商目标标需要商商业的经经营方向向为：组合商业业配套商业业+30业态选择择及商家家定位业态选择择商家选择择业态分布布市场分析析商业街概概念开发商目目标限制条件件经营方向向判断业态选择择商家定位位商家分布布商业街命命名街区氛围围营造招商细则则31租金可承承受可持续经经营可招商商业业态态定位业主需求求业主抗拒拒彰显定位位+业态定定位思思路自身条条件许许可32“组合合商业业+配套服服务””框架架下的的业态态选择择1———职能明明确大铺的的商家家组合业业态型型商家家配套服服务型型商家家自身条条件收益要要求高形象业主需需求可招商商长久经经营业主抗抗拒一级二级三级自身条条件限限制，，大铺铺单独独考虑虑。可招商商长久经经营高形象收益要要求业主需需求业主抗抗拒业主抗抗拒业主抗抗拒各商铺铺类型型的对对各分分级目目标的的贡献献，决决定了了商铺铺自身身职能能：大铺用用于牵牵引人人流，，保证证项目目的长长期经经营，，在招招商过过程中中吸引引其他他商家家进驻驻。组合业业态型型商铺铺用于于保证证项目目的形形象，，在招招商过过程中中吸引引其他他配套套型商商家进进驻。。配套服服务型型商家家用于于满足足澳园园业主主需求求，保保证后后期经经营的的高收收益。。33“组合合商业业+配套服服务””框架架下的的业态态选择择2———分配比比例公共服服务设设施控控制指指标（（平方方米/千人））-----------------------------------------------------------------------------居住规规模居居住住区类别别建建筑面面积用用地地面积积总指标标1605～27002065～4680(2165～3620)(2655～5450)----------------------------------------------------------------------------------------医疗卫卫生60～80100～190（含医医院））(160～280)(260～360)----------------------------------------------------------------------------------------商业服服务700～910600～940------------------------------------------------------------------------------------------其中金金融融邮电电20～3025～50(含银行行、邮邮电局局)(60～80)阳光澳澳园居居住人人口按按4000-5000人算，，需要要的配配套服服务面面积为为2800-4500㎡，考虑虑到大大型社社区超超市分分担部部分配配套功功能，，取值值3000㎡34“组合合商业业+配套服服务””框架架下的的业态态选择择3———业主需需求调调查1.业主收收入水水平为为中等等，集集中在在企业业工作作人员员，有有一定定的品品位要要求。。普遍遍认为为东泰泰社区区附近近的商商业档档次太太低；；倾向向于在在品牌牌商场场购买买中价价产品品；2.对大型型超市市的需需求强强烈。。最需需要可可以购购买日日常用用品的的大型型商业业，希希望保保证品品种、、品质质、和和购物物环境境；3.最需就就近消消费的的依次次为日日用品品、饮饮食、、运动动休闲闲、书书文具具、服服装；；业态态选择择上突突出了了对美美容、、化妆妆品、、品牌牌服装装店的的需求求较多多；4.澳园业主中中有子女家家庭较多，，商业需考考虑针对孩孩子的需求求；澳园及东泰花园的的业主需求求访谈结果果35大铺业态选选择——整体招商经经营之关键键大型品牌超超市社区店店大型品牌餐餐饮连锁店店高档、精品品生鲜、蔬菜菜粤菜湘菜洋品牌其他华润万家人人乐百佳岁宝家乐福铜锣湾好又多易初莲花嘉荣商场天和百货美佳铺号面积层高B291471.94.915B301097.424.915知名超市的的进驻，可可以考虑在在前做体验验广场，除除可以很好好的完成本本项目的使使命，还将将带动阳光光假日（四四环路段））的餐饮。。花园粥城湘鄂情麦当劳谭鱼头巴蜀风丹桂轩王子厨房大餐饮品牌牌持久的号号召力，可可以扩大项项目商业的的辐射能力力，保障组组合业态人人流的同时时也提升了了配套服务务的层级。。幸福人家36大铺商家选择择大型超市社区区店1大品牌餐饮店店237组合商业的业业态选择——品牌的有力保保障服装类餐饮类手机类品牌手机专卖卖西餐店咖啡店料理中餐品牌服装专卖卖店美容类化妆品类PUMA真维斯鞋类品牌鞋专卖店店达芙妮百丽意大利比萨店店老树咖啡深田公子真功夫湘江鱼头大碗菜耐克阿迪达斯G2000SPA生活馆湘村人家品牌化妆品专专卖雅芳安利天线宝宝儿童玩具毛发天使电信类中国电信床上用品雅芳婷屈臣氏富安娜梦洁中域电讯上岛咖啡宗家百怡咖啡塔可钟墨西哥哥风情餐厅眼镜店宝岛眼镜38品牌电信门店店2银行知名手机大卖卖场品牌商家的选选择3145知名电器、电电子大卖场品牌服装、鞋鞋店39商家选择——休闲文化类电子游戏碰碰车天线宝宝毛发天使儿童天地古墓迷城奇趣机关屋欢乐货柜车亲子欢乐工作作坊12345天线宝宝古墓迷城亲子欢乐工作作坊欢乐货柜车儿童天地40配套服务的业业态选择——业主需求及收收益的有力保保障便利店美宜佳网吧干洗店家政地产中介书吧纸上谈兵凉茶店黄振龙面包店杏林春美发新概念金信联行按摩洗脚100X2200X150X250X250X2100X1100X2100X1200X2200X2200X2银行100X1中国银行药房100X1海王星辰汽车美容早餐店音像店花店饰品店礼品屋氧吧水店五金店牙科150X1100X1100X1100X1100X1100X1100X1100X1100X1200X2参品专卖100X1书画室100X1家电维修100X141商家分布社区特点业态分布市场分析商业街概念开发商目标限制条件经营方向判断断业态选择商家定位商家分布商业街命名街区氛围营造造招商细则42澳园社区特点点次出入口辅助出口人行次出口人流主入口车流入口车流出口车流出口阳光澳园位于于中信大社区区最东边的位位置，不能自自然吸引中信信其他社区人人流；毗邻的四环、、新源路都被被隔离带阻断断，且车流稠稠密，不利于于吸引光大、、景湖居民；；13#的人行出口将将分流澳园居居民前往嘉荣荣超市等地消消费。车行出入口车入口车流出口43澳园商业街业业态分布3346.791923.241422.19609.151776.53总面积（M2）规整、层高较大、进深长5.25M160~3507栋商铺有两个1000以上的大铺，车位最充裕4.915M110~2001097和14718、9栋商铺不规整、但有窗户、铺前停车位少4.8M5M110~3006栋商铺主入口附近5.1M5.7M180~2305栋商铺规整、层高大、但在新源路北段开口不理想6M、5.1M5M50~1501、2、3栋商铺备注层高（M）分铺面积（M2）商铺区域178、93652小型超市、便便利店牵引人人流大型品牌社区区超市大型酒楼麦当劳儿童娱乐、玩玩具品牌餐饮、品品牌服装、品品牌化妆、美美容及配套服服务店穿插分分布品牌西餐、品品牌服装、品品牌化妆、美美容及配套服服务店穿插分分布44案例——金月湾广场地段相似交通条件相似似建筑形态相似似案例选择45商业街概念市场分析商业街概念开发商目标限制条件经营方向判断断业态选择商家定位商家分布商业街命名街区氛围营造造招商细则从街区装修现现状所表现出出来的色调依依然带有浓重重澳洲风情，，考虑到商业街街主营业态多多为知名的品品牌商家，倡导的是一种种品味生活，，因此商业街区区的概念为：：澳洲风情休闲闲商业街区46商业街命名市场分析商业街概念开发商目标限制条件经营方向判断断业态选择商家定位商家分布商业街命名街区氛围营造造招商细则与澳洲相关的的与中信相关的的客户喜好知名的商业街街商业街命名来来源墨尔本大街中信信第第五五街街澳园园生生活活坊坊旺角角悉尼尼大大道道中信信好好旺旺角角澳园园生生活活角角第五五大大道道堪培培拉拉大大街街一哩哩洋洋坊坊中信信东东门门中信信旺旺角角澳洲洲风风情情街街澳园园生生活活街街CLD首席席澳澳洲洲风风情情时时尚尚精精品品生生活活馆馆47街区区氛氛围围营营造造市场场分分析析商业业街街概概念念开发发商商目目标标限制制条条件件经营营方方向向判判断断业态态选选择择商家家定定位位商家家分分布布商业业街街命命名名街区区氛氛围围营营造造招商商细细则则整体体性性原原则则参与与性性原原则则细节节性性原原则则主题题性性原原则则街区区氛氛围围营营造造原原则则4849【街区区氛氛围围营营造造】前广广场场标志志性性体体验验点点的的设设置置1下沉沉式式广广场场34特色色的的休休闲闲凳凳为为购购物物休休闲闲的的停停留留的的优优雅雅空空间间标志志性性体体验验点点的的设设置置250【街区区氛氛围围营营造造】儿童童天天地地帆船船滑滑滑滑梯梯沙滩滩滑滑滑滑梯梯造型型新新颖颖的的儿儿童童游游乐乐场场所所对对这这些些小小顾顾客客的的诱诱惑惑是是不不可可抗抗拒拒的的。。1251【街区区氛氛围围营营造造】顾客客休休闲闲点点遮阳阳伞伞个性性十十足足的的凳凳子子5253【街区区氛氛围围营营造造】灯箱箱、、挡挡雨雨板板与与门门牌牌灯箱箱位位外挂挂的的门门牌牌，，飘飘撒撒着着澳澳洲洲风风情情挡雨雨板板玻璃璃材材质质的的挡挡雨雨板板54【街区区氛氛围围营营造造】精致致小小品品随处处可可见见的的精精致致小小品品，，是是景景观观也也是是艺艺术术。。5556阳光光澳澳园园招招商商细细则则招商商策策略略招商商举举措措招商商安安排排招商商物物料料准准备备市场场分分析析商业业街街概概念念开发发商商目目标标限制制条条件件经营营方方向向判判断断业态态选选择择商家家定定位位商家家分分布布商业业街街命命名名街区区氛氛围围营营造造招商细则则57【招商策略略】大铺招商商先行目标商家商家特征对项目的作用应对策略主力大铺一般都有特定的选址计划、标准和流程，决策周期较长；谈判能力强；决定整个项目的发展前景熟悉其选址特征，尽可能的迎合；同时与几个大型店进行谈判；给予一定的优惠条件；组合业态国际或国内知名品牌商家；一般对地址有一定要求，对产品的适应性较强；不同商家谈判能力不同；可一定程度带动其店铺周边的商业氛围；如果规划得当，多家组合也能在一定程度上起到旗舰店的作用；利用一类大型店对其形成吸引；配套服务一般对主力店和旗舰店有一定依赖，需要分享其客流；产品适应性强；谈判能力较弱对项目商业的补充利用一类大型店对其形成吸引；进行严格筛选；大型社区区超市的的招商对对整个项项目的招招商及未未来经营营的人气气贡献至至关重要要，而且且大商家家的招商商相当漫漫长，因因此必须须先行招招商，且且志在必必得！585960招商举措措1——大商铺、、组合业业态商家家点对点点招商主力商家家的昭示示作用引发市场场关注，，吸引小小商家进进驻免租期签署合同同，确定定目标均均价，可可考虑8月签约的的客户免免租半年年，9月签约的的客户免免租三个个月租金弹性性调整价格确定定，根据据实际经经营状况况调整租租金减免免政策