2007年成都市某高档住宅社区项目研究报告

***项目研究报告二零零七年五月携手站在市场的最高处看市场，找到市场突破口；在产品的最高处看产品，找到产品的核心竞争力；在营销的最高处看营销，实现巨大的产品号召力。积聚香港\深圳\广州成都案例精华视界决定世界品牌目标:确立***高品质楼盘的开发形象产品目标:打造全国知名高品质楼盘\区域一流产品营销目标:实现项目价值的快速销售利润目标:利润最大化\风险较低销售目标:1期:3-4年时间实现56万平方米销售,以及50亿左右销售回款开发目标

骨子里的国际生活项目定位项目界定宏观研究板块特征客户需求大城南宏观竞争分析政策影响项目定位市场预期制约因素规避策略发展趋势目前现状景观＼朝向＼面积＼户型等潜在竞争竞争方向客户需求地块条件资源优势发展趋势目前现状规划设计优化本报告研究思维结构图入市时机入市价格开发步骤形象定位推盘策略营销策略价格＼客户产品\经济测算有利于价格攀升＼小体量推盘＼优势位置提价价格实现的手段可执行竞争策略发展战略利润最大化风险最小风险规避措施市场领袖差异化高性价比客户需求第一部分工作方法:市场研究采用市场调查与资料分析相结合的方式进行。重点客户访谈;深度访谈;重要楼盘考察;统计资料分析国际化成都辐射、文化、经济成都总人口达1082万；城市影响力已经跻身国内一线城市，其辐射力西南区域第一！从1996年开始，成都国内生产总值的年平均增长率达到13.92％，成都人均国内生产总值的年平均增长率达到12.74％。成都的经济在近10年保持了快速、平稳增长的良好态势，这为我项目的开发提供了良好的宏观市场环境。地铁1号线一期工程于2009年底全线试通车先完成的是地铁1、2号线(红色为1号线，蓝色为2号线)。地铁城市HOTHOTHOTHOT开发热点集中在二环到三环之间，而城东成为新的热点。南延线以及光华大道已经蓄势待发南延线5年内的市场放量在1500万方左右.开发热点

“供需两旺”区域内竞争激烈

纵观近三年成都市场住宅价格走势，均价上涨1226元。2006年度城东区域的均价涨幅较高．城南的价格仅次于城中达到5107元,领导了房地产发展.虽然处于较高价位,但代表了市场信心,预计将持续走高价格走稳领导者从2005年的的国国八八条条开开始始，，房房地地产产行行业业进进入入一一个个宏宏观观调调控控的的阶阶段段。。**认为为对未来来房地产产发展产产生重要要影响的的是2006年颁发的的国六条条中的70/90规定。这这在2006年拍卖的的土地中中均得到到了体现现。**认为为，随受受限于90/70后，中、、小户型型的市场场供应量量将大大大增加，，同质化化更加严严重。成都经济济发展稳稳定，我我项目开开发有一一个良好好的宏观观市场环环境；南延线区区域的房房地产行行业在08年将进入入快速开开发期，，竞争将将日趋激激烈；90/70的政策调调控，势势必加大大中、小小户型这这一细分分市场的的竞争。。InnoValue——产品创新新价值将将发挥出出较高竞竞争力InnoValue＿产品创新新价值将将发挥出出较高竞竞争力宏观市场分析结论关于政策调控项目界定定宏观研究究板块特征征客户需求求大城南宏宏观竞争分析析政策影响响项目定位位市场预期期制约因素素规避策略略发展趋势势目前现状状景观＼朝朝向＼面面积＼户户型等潜在竞争争竞争方向向客户需求求地块条件件资源优势势发展趋势势目前现状状规划设计计优化本报告研研究思维维结构图图入市时机机入市价格格开发步骤骤形象定位位推盘策略略营销策略略价格＼客客户产品\经济测算算有利于价价格攀升升＼小体体量推盘盘＼优势势位置提提价价格实现现的手段可执行竞争策略略发展战略略利润最大大化风险最小小风险规避避措施市场领袖袖差异化高性价比比客户需求求七大发展展组团：：南部新城城总规划划面积205平方公里里，包括括站南组团团、新园园组团、、琉璃组组团、航航空港组组团、大大源组团团、牧马马山组团团、华阳阳组团等七大发展展组团。新城中心心：成都南部部新区总总占地面面积约15.6平方公里里、规划划人口17万的,天府大道道－人民民南路南南延线是是成都城城市向南南组团发发展的主主轴线，，站前、、科技商商务、市市民（市市政）、、中央绿绿化（公公园）4大广场，，广场周周边则分分布着城城南新区区的主题题组团——6大功能片片区，即即站前交交通集散散及商业业广场、、科技商商务办公公区、科科技文化化博览区区、科技技创新园园区、出出口加工工区和生生态居住住区。综合性次次中心：：华阳分区区是以发发展城市市公共服服务综合合功能、、高新技技术产业业、生活活居住为为主的生生态型城城区；至至２０１１０年，，华阳分分区实际际居住人人口２８８万人，，２０２２０年为为５０万万人；分分区建设设用地区区２０１１０年为为３３．．４平方方公里，，２０２２０年为为４６．．４平方方公里。。城南-华阳新城城市规划划高新区站南组团团大源组团团新园组团团起步组团团华阳组团团高新+华阳5组团展示示绕城高速速迎宾大道成仁路公园众多公园+河流国防公园新世纪公园滨河公园新益州城市公公园ＰＡＲＫＰＡＲＫＰＡＲＫＰＡＲＫＰＡＲＫ华阳公园\极地海洋公园园在华阳组组团甚至至整个南部新新区配套中具具有重要意义义ＰＡＲＫ华阳板块商业业网点规划较多多关于房地产市市场—城南是成都房房地产市场开开发最成熟的的区域之一，，目前形成了了玉林、棕树树、桐梓林、、紫荆等多个个较为成熟的的生活居住区区。城南区域域道路交通便便捷、生活配配套齐全、居居住环境优美美，使得城南南一直是成都都房地产市场场的热点区域域。随着城南三环环内可开发土土地的稀少，，未来城南发发展重心在于于：三环外，，人南沿线周周边区域（即即站华路—大源组团）。。该区域目前前有多个高档档项目动工，，预计将在2007年推入市场，，如南城都汇汇、世纪城等等。大批知名实力力开发商，如如和黄、新鸿鸿基、雅居乐乐、中海、华华润等，这些些大开发商为为南延线住宅宅市场提供了了众多高品质质楼盘城南的价格仅仅次于城中达达到5107元,领导了房地产产发展.虽然处于较高高价位,但代表了市场场信心,预计将持续走走高千亿资本战城城南名称新鸿基海昌和记黄埔九龙仓雅居乐***蔚蓝卡地亚规模（亩）250350103612320081600600部分地（万）20664093世纪城万华远大华润深长城中铁

中海150040001000356400500110445420名称规模（亩）部分地（万）数十家跨区域域一线发展商商共同做市由于城南房地地产开发成熟熟，各种环境境较好、住宅宅项目品质较较高等原因，，使城南住宅宅价格一直很很高，甚至偶偶尔超过城中中住宅均价。。2006年城南住宅均均价波动较小小，呈稳步增增长趋势，且且增长幅度较较大。2006年城南住宅均均价（不含别别墅）为5107元/平方米，仅次次于城中整体体房价，居第第二位，较上上年增长16%。随着三环外大大量高档住宅宅项目入市销销售，虽然处处于较高价位位,但代表了市场场信心,预计将持续走走高城南--市场信心所在在年份2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年价格走势50005650649873428076.488849772.4幅度13%15%10%城南区域的交交通状况优良良通达性好；；城南区域的环环境状况以公公园加河流构构成了优美的的环境体系；；预计城南区域域房地产供应应量在未来5-8年会迅猛增加加在未来3-5年成为大成都都购房首选热热点板块之一一；城南区域具有有先天的品牌牌优势;我项目所在区区域区域规划划的重点板块块之一，发展展前景较大。。区域商业\教育配套是制制约客户选择择的主要问题题虽然处于较高高价位,但代表了市场场信心,预计将持续走走高**认为，发发展健康的宏宏观市场环境境为本项目的的开发提供了了良好的市场场机遇，城南区域分析析结论：天时时、地利项目界定宏观研究板块特征客户需求大城南宏观竞争分析政策影响项目定位市场预期制约因素规避策略发展趋势目前现状景观＼朝向＼＼面积＼户型型等潜在竞争竞争方向客户需求地块条件资源优势发展趋势目前现状规划设计优化化本报告研究思思维结构图入市时机入市价格开发步骤形象定位推盘策略营销策略价格＼客户产品\经济测算有利于价格攀攀升＼小体量量推盘＼优势势位置提价价格实现的手段可执行竞争策略发展战略利润最大化风险最小风险规避措施施市场领袖差异化高性价比客户需求各板块基本情情况对比板块名称配套设施状况道路交通状况城市规划状况房地产开发状况站南组团站南组团规划总用地规模约１５．１７平方公里，是成都市中心城南部城市副中心、高新区创新孵化园等重要功能区的所在地。学校,急救中心,商业中心众多人民南路南延线和三环路十字相交，组团内路网呈三横四纵格局。地铁一号线也经过站南组团，设置四个地铁站点。功能组团：城市副中心、南站物流工业园、创新孵化园区、石羊科技园、三瓦窑居住区、石羊居住区、五洲花园居住区。主要功能定位为金融商业、贸易咨询、行政管理、海关出口等，其辐射服务范围为包括高新区和武侯区的城市南部区域南站物流工业园和石羊工业园和记黄埔九龙仓深长城蓝光等大源组团位于外环路以外，是独立于高新区其它组团的一个单独组团，布置公共设施用地。居住区内规划有街道办事处、派出所、社区服务中心、社区服务站、中学、小学以及公园两个（带状沿河公园和铁相寺公园）。通过元华路、元华大道、人民南路与站南组团相连，外环路与城市其它区域相通，向南与华阳卫星城相邻大源组团含三个工业园区：成都出口加工区、天府科技园、桂溪工业园；一个居住区，大源居住区；组团中心位于人民南路南延线西侧，担负管理、产品展示交流和商业贸易的职能。大源居住区，居住总用地规模为约１４１公顷，可容纳居住人口６．４万人。居住区内肖家河南北穿越，沿河布置带状居住区公园中海世纪城华润远大等华阳组团全省首个教育强镇，有中学5所，小学14所，幼儿园20所，另有地方和部队院校5所。镇内有重点医院8所

华阳距双流国际机场仅12公里，成都火车南站10公里，成雅、成乐高速公路4公里，213国道和华龙路穿镇而过。站华路、红星路延伸线、地铁1号线、府河成都港构成了成都南大门的交通枢纽。华阳分区为成都市区南部的综合性次中心，是以发展城市公共服务综合功能、高新技术产业、生活居住为主的生态型城区；至２０１０年，华阳分区实际居住人口２８万人，２０２０年为５０万人；雅居乐***蔚蓝卡地亚万华新鸿基海昌中铁等项目区域基本情况房地产开发状况华阳组团蓝山板块“蓝山板块”具体指的是人南延线终端，以天府大道末端广场为中心，覆盖方圆1公里范围内的区域作为城南国际化过程中最早起步的两大板块之一，“蓝山板块”的建设始于2003年。在当年的华阳组团规划中，就首先肯定了“蓝山板块”作为城市未来发展的核心居住中心，其空间发展策略表达为高度重视城市建设与山水的关联，以低密度开发为主，结合环境，建设以高级居住和娱乐休闲产业为主的“国际城南第一居所”。重大市政配套工程-----天府大道终端广场选址该板块，开发商都从产品的开发形态上保证了该板块产品的纯粹性和品质性。到今年进驻“蓝山板块”的开发商已经超过了10家，在未来两年内区域开发总量将超过500万平方米雅居乐***蔚蓝卡地亚万华新鸿基海昌结论站南组团的发展速度由于政府的深度介入,时间较快.而且交通\环境\商业综合提升速度较快.华阳组团具有一定的成熟配套但档次较低,规划中该组团商业网点较多,特别是蓝山板块集中的一线开发商较多,对于快速提升本区域配套有积极意义大源组团则会稍显尴尬.为提高本分析析报告的针对对性和有效性性，**选择择以人民南路路延线为研究究范围，南延延线至华阳板板块为目前成成都的热点开开发区，项目目较多，因此此在进行市场场摸底过程中中采取有针对对性地选择。。项目选择依依据体量较大，，对本项目目具有直接接参照性；；本项目地块块周边；各板块内代代表性项目目。侧重于高密密度产品调调研，低密密度产品仅仅作参考。。研究低密度度的目的在在于把物本本区域客户户的背景特特征以及购购买动机研究方式:楼盘调查深深度访访谈针对项目研研究

是否在售项目名规划用地低密度产品在售项目麓山国际4000亩蓝山美树500亩蜀郡400亩三利宅院白云渡246亩潜在项目蔚蓝卡地亚500亩高密度产品在售项目首座40亩天府长城500亩世纪城天鹅湖1500亩远大都市风景1000亩育才竹岛60亩潜在项目南城都汇1200亩河畔***1650亩雅居乐2008亩华润凤凰城356亩中海兰庭110亩低密度项目目：蜀郡项目地址双双流县县区华阳迎迎宾大道开发商中中铁二局局四川星慧慧投资置业业有限公司司总占地面积积400亩 建筑形形态 联排排别墅、花花园洋房住住宅建筑面面积42万㎡总户数2015容积率1.26绿地率42.2％户型区间一一期联排排别墅130~300㎡二期联排别别墅281~460㎡三期为花园园洋房，面面积尚未公公开四期期产品形态态尚未确定定开盘时间2006.6.推出一期515套2007.3.推出二期149套预预计2007.9~10月推出三期期景景观观主题1200米原生水岸岸车位数量2213车位配比1.1物管公司成成都中铁铁宏源物业业管理有限限公司近期走势二二期于3月31日推出149套房源，均均价8500元/㎡，目前剩余余约50%。对本项目的的借鉴意义义：该项目一期期的热销说说明当时客户对南延延线板块长长远发展的的肯定，而而至二期推推出时区域域内同类型型竞争楼盘盘的竞相入入市，对其其客户形成成了较大的的分流。其客户来源源主要为城城南区域高高端客户，，以此作为为第一居所所，相对来来说，外地地客户比例例低。新鸿基项目目作为一个个区域内体体量大的大大盘，在推推出阶段过过程中将与与华润凤凰凰城、雅居居乐项目以以及麓山国国际的高层层部分将会会形成激烈烈的市场竞竞争，低密度：三三利宅院白白云渡项目地址成成都外南南元华大道道南段（在在建道路））与华阳迎宾宾大道交汇汇处开发商成成都双流三三利房地产产有限责任任公司景观设计ADS阿尔本建筑筑城市设计计公司建筑形态独独栋别墅墅398㎡~593㎡㎡联排别墅263㎡~359㎡㎡总占地面积积246亩销售价格独独栋别墅墅为530万~950万联排别墅为为190万~300万总户数318户住宅建筑面面积10万方容积率0.74绿化率30%开盘时间2006.12开盘近期走势目目前剩余余约50%对本项目的的借鉴意义义该项目客户户来源为城南区域高高端客户以以及四川省省内客户，，比例约为为50%与50%。客户多样样性的状态态.该项目目前前销售率在在50%左右，滞销销户型主要要为大面积积户型，产产品竞争力力差，作为为纯低密度度别墅项目目与本项目目可比性不不强，但就就参考本项项目而言，，对产品形形态应在一一定程度上上做到多样样化，从而而满足不同同层次的客客户群需求求。低密度项目目：蓝山美美树项目地址人人南延线线终点广场场左侧开发商三三佳集团•四川国坤投投资有限公公司总占地面积积500亩建筑形态多多层、花花园洋房、、小高层、、山地别墅墅总户数一一期398户二期226户三期226户容积率0.81绿地率42％开盘时间2005.10推出一期2006.4推出二期2007.4月推推出出三三期期景观观设设计计蓝蓝海海（（香香港港））国国际际环环境境设设计计顾顾问问有有限限公公司司近期期走走势势2007.4推出出三三期期岭岭上上226套房房源源，，目目前前剩剩余余128户。。花花园园洋洋房房价价格格区区间间为为4000~6000元/㎡㎡，叠叠拼拼别别墅墅5000~7000元/㎡㎡。该项项目目较较好好的的利利用用了了坡坡地地的的高高差差设设计计，，通通过过高高差差的的变变化化来来增增加加观观景景面面，，赠赠送送大大面面积积花花园园露露台台。。对本本项项目目的的借借鉴鉴意意义义该项项目目的的坡坡地地建建筑筑手手法法在在成都都平平原原地地区区固固然然差差异异化化明明显显，其其一一期期于于2005年推推出出时时受受到到了了市市场场的的热热捧捧，，但但在在后后续续二二、、三三期期的的营营销销推推广广过过程程中中却却没没有有进进行行适适时时变变化化，，一一直直至至目目前前三三期期仍仍是是以以坡坡地地、、退退台台式式建建筑筑为为营营销销卖卖点点，，市市场场新新颖颖度度不不足足。。针对对本本项项目目而而言言，，由由于于体体量量庞庞大大，，因因此此在在分分期期阶阶段段性性推推出出过过程程中中应应着重重考考虑虑每每一一阶阶段段产产品品的的差差异异化化卖卖点点，，在在营营销销包包装装中中做做到到每每阶阶段段均均有有亮亮点点呈呈现现。。低密密度度项项目目：：麓麓山山国国际际社社区区项目目地地址址人人民民南南路路南南延延线线开开发发商商万万华华地地产产总占地地面积积4000亩建建筑形形态洋洋房房、叠叠拼、、独栋栋容积率率0.9绿化率率:46%销售均均价洋洋房房：7000-8000元/㎡别墅（（独栋栋）：：13000元/㎡；17000-18000元/㎡(临球道道)物管公公司成成都都麓山山物业业管理理有限限公司司物业收收费别别墅墅：3.5-4.2元/㎡洋房：：1.2-1.8元/㎡近期走走势2007年7月将推推出72套叠拼拼，户户型200-300㎡，价格格待定定。万华地地产采采用PUD（计划划单元元综合合开发发）模式开开发，，引进进北美美成熟熟居住住形态态与先先进的住住宅体体系,用高尔尔夫式式的景景观为为主线线贯穿所所有别别墅组组团；；而另另一个个片区区是高高密度住住宅区区，以以欧洲洲小镇镇为蓝蓝本的的麓镇镇是这个个片区区的精精神与与灵魂魂。点评：：以高高尔夫夫式的的景观观为项项目主主线，，将土地地分为为很多多单元元，每每个阶阶段都都按照照当时的的市场场需求求做详详细规规划或或改变变，并并将商业业中心心集中中并与与别墅墅区分分隔开开，这这种“大盘小小做””的思思路充充分保保证住住宅部部分的居居住品品质。。集中中并与与别墅墅区分分隔开开，这种““大盘盘小做做”的的思路路充分分保证证住宅宅部分的居居住品质质。高层部分分，形态态待定低密度项项目：麓麓山国际际社区项目优势项目劣势开发商品牌：万华地产是宝光郎酒集团注巨资成立，股东方为成都万华投资有限公司与四川宏义实业集团，两家公司实力雄厚，且在市场都有较大影响力。城南稀缺的满足高端人群需求的别墅社区。目前周边的总体环境与配套建设未同步跟进。对本项目目的借鉴鉴意义：：该项目客客户来源源以成都都高端客客户为主主，约在在40%，上海、北北京、广广州、深深圳等外外地客户户比例约在在30%，另有部部分海外外客户，，主要客客户获得得渠道为为客户圈圈带动。该项目地地块紧邻邻本项目目，其持续5年以上的的开发模模式，必然对对该区域域楼市发发展具有有极大的的促进作用用，也为为本项目目的开发发铺垫了了较好的的整体市市场环境境。同时，该该项目的的高品质质开发思思路必然然会率先先拔高城城南高端端地产市市场，这这也为本本项目地地块的开发提提供了极极好的借借鉴性。。该项目的的客户带带动模式式较为成成功，本本项目可可在客户户互动，，挖掘老客客户资源源方面投入更多多精力。低密度项项目：麓麓山国际际社区潜在低密密度项目目：蔚蓝蓝卡地亚亚项目地址址 成都都南延线线末端蓝蓝山美树树后方开发商成成都阳阳明地产产建筑形态态 联排排别墅叠叠拼别别墅双双拼别墅墅总占地面面积500亩总户数1303户容积率0.9绿地率45%总建筑面面积：260000平方米公共建筑筑面积:18200平方米住宅总建建筑面积积:241800平方米联排别墅墅面积:145080平方米叠拼别墅墅面积:96720平方米商业面积积:8000平方米道路：60096平方米目前状况况：封闭闭施工中中该项目尚尚未推出出，数据据非最终终确定数数据。高密度项项目：首首座项目地址址 人民民南路四四段48号开发商招招商（（蛇口））成都公公司占地面积积40亩建筑形态态2幢为30层高板式式结构建筑1幢29层高建筑筑总建筑面面积17万㎡总户数694容积率5.06绿地率30％户型区间间80㎡——130㎡开盘时间间2006.9.2推出住宅宅594户车位配比比1：1.1配套五星级酒酒店泛会会所、SPA馆、露天天恒温泳泳池销销售均均价7800元/㎡近期走势势 剩余房源约约90套，以170㎡㎡左右套三三为主，，商业部部分含商商住楼还还未销售售。对本项目目的借鉴鉴意义：：该项目位位于南延延线起点点，地理理位置优优越，其客户构构成为城城南外企企高层以以及市内内外国客客户，比比例达到到70%以上。该项目从从面市到到现在，，销售走走势都比比较缓慢慢，这也是以以大户型型为主的的项目的的特点。。但因其其独特的的广告包包装和推推广方式式，其在在市场的的声音和和影响力力都较高高。因此，除除了拥有有海洋公公园等的的资源优优势，采采用独特特的包装装方式和和差异化化推广对对本项目目入市将将有很关关键的作作用。高密度项项目：天天府长城城柏南郡郡项目地址址 高新新区天长长路6号开发商成成都深深长城地地产有限限公司总占地面面积约约500亩总住宅建建筑面积积100万㎡商业建筑筑面积约约10万㎡总户数4000多户景观设计计 加拿拿大奥雅雅园境事事务所车位配比比1：0.7电梯品牌牌 西子子奥的斯斯会所1个物管公司司 长城城物业三期柏南南郡建筑形态态：两栋栋18层板楼，，三栋34层塔楼容积率4.21绿地率30.6％户型区间间80-144㎡㎡开盘时间间2003.11.15一期丽丽日清风风开盘2006.6.3二期嘉嘉南地开开盘2007.4.15三期柏柏南郡开开盘，销销售均价价5200元/㎡近期走势势 三期期先推出出340多套房源源，目前前剩余20%，各类户户型走势势平均。。对本项目目的借鉴鉴意义该项目从销售售缓慢到热销销的销售走势势的变化，充充分证明了购购房客户对本本板块的认可可度上升。该项目作为一一个整体品质质较高的项目目，自2006年推出二期，，依然销售平平稳，并未呈呈现热销局面面。这说明本区域域由于大盘大大量进驻，竞竞争激烈，在在园林或建筑筑上没有凸现现优势、特征的项目不具具备明显的竞竞争优势。**建议本项项目应抓住海海洋公园的显显著特征，扩扩大项目影响响力。高密度项目：：世纪城天鹅鹅湖项目地址人人民南路南延延线（新会展展中心）开发商 成都都世纪城新国国际会展中心心总占地面积1500亩（住宅约600亩） 住宅建建筑面积约约41万㎡容积率0.119（含户型区间47-130㎡总户数 约3500户景观400亩生态湖面，，上万棵大树树，6000余株银杏；1500亩的生态公园园、高尔夫球球场。销售均价5800元/㎡（清水）6800元/㎡（精装）近期走势一一期剩余少数数大户型，二二期推出时间间待定。湖水贯穿整个个一期，具备备较大的楼间间距与景观视视野。项目优势项目劣势会展集团的整体实力在市场有很强影响力；整体景观配套资源丰富；地铁出口，周边交通方便；项目产品设计、规划布局合理。周边生活及商业配套未同步跟进；对我项目的借借鉴意义：天鹅湖项目与与本项目具有有一定共性：：都临近公共共性规划项目目（新会展中中心与海洋公公园）。天鹅鹅湖开发模式式为先建配套套设施，如会会展、景观等等，配套设施施呈现后方开开展销售，对对开发商实力力要求极高，，但对于新鸿鸿基这样实力力雄厚的开发发商而言，可可考虑此类开开发模式。会展带来的客客户较多产品在市场上上引起轰动高密度项目：：世纪城天鹅鹅湖高密度项目：：远大都市风风景3期·优悠风景项目地址天天府大道城南南副中心南侧侧开发商 成都都远大房地产产开发有限责责任公司总占地面积1000亩物管公司成成都远大创新新物业管理公公司三期优悠风景景建筑形态两两栋32层，三栋18层总建面8万㎡容积率3.23绿地率40％户型区间95-260㎡总户数538户车位配比1：0.7开盘时间2004.12.10一期风景HOUSE开盘2006.3.25二期都市风风景开盘2007.4.21三期优悠风风景开盘三期第一批次次推出340余套房源，均均价4400元/㎡现余134套房源，户型型走势平均。典型户型评价价建筑面积95.77两室两厅一卫卫明厨明卫，采采光通风良好好；赠送大面面积的空中花花园，扩展活活动空间。户型缺点：客厅到餐厅的的浪费面积过过大，动静分分区不明显。。建筑面积136.14三室两厅双卫卫布局合理；赠赠送大面积的的空中花园，，使得三房户户型拥有生活活阳台、入户户花园和2个空中花园，，极大的扩展展活动空间，，增加房间通通透性；明厨厨明卫的设计计，使得采光光通风良好。。户型缺点：次卧开间过窄窄，空间局促促；一次卧的的门正对入户户花园门，私私密性较差。。高密度项目：：远大都市风风景3期·优悠风景项目优势项目劣势项目在三环边，交通便利，离城近。大盘规模。户型结构合理A.目前周边配套不全。居住氛围不浓厚。B.园林、建筑无明显特征。C.户型较差对本项目的借借鉴意义本项目由热销销到销售平稳稳，再到热销销局面，可看看出，虽然本本区域现已成成为开发热土土，但目前市场已不不是简简单单单给各概念就就可以引起市市场追捧的时时代了。该项目目前热热销的主要由由于耀眼的建建筑立面引起起市场关注；；客户认可本本区域具有升升值潜力，加之性价价比较高的原原因导致；由由目前的销售售走势看，套套2的户型与套三三的户型一样样，走势均衡，主主要是由于其其套二户型不不佳造成的，，由此可看出出，目前客户户以自住型居居多，除了性价比外外，比较看重重户型结构。。因此，**建建议本项目在在产品打造上上应考虑居住住舒适度，打打造出优秀的的户型结构；；若能注意建筑外观观的设计则更更有利于后期期的销售。高密度项目：：远大都市风风景3期·优悠风景潜在高密度项项目：华润凤凤凰城项目地址东东邻站华路和和天府大道南南延线开开发商华华润置地（（成都）实业业有限公司销售均价5500元/㎡总占地面积约约356亩建筑形态高高层，一期27层总住宅建筑面面积 总70万㎡容容积率4.5绿地率35％户型区间70-170㎡总户数 一期期2498户近期动态一一期于2007年7、8月亮相项目优势项目劣势邻近新会展附近，交通便利。周边市政公园多。华润的品牌效应A.目前周边配套不全。居住氛围不浓厚。B.全高层，品质感不高。对本项目的意意义大型知名开发发商的进驻，，对于炒作本区区域的来说是是有利无害的的。该项目同本项项目同属高层层物业形态，，建议持续关关注该项目动动态。潜在项目：雅雅居乐雅居乐项目地址成成都市双流县县万安镇韩婆婆岭开发商 四川川雅居乐房地地产开发有限限公司总占地面积约约2008亩；一期600亩；建筑形态别别墅、、小高层、高高层、多层总住宅建筑面面积 约172万㎡一一期50万㎡ 一期价价格 电梯价价格4000元/㎡起，低开高走走容积率1.20绿地率30%相关配套1.5万平方米的大大型娱乐休闲闲会所，设恒恒温泳池、中中西餐厅、咖咖啡馆、棋牌牌室、健身房房。近期动态一一期力争2007年8月开盘销售，，在开盘同时时，推出80%的社区配套以以及针对无车车一族的楼巴巴车队。潜在项目：南南城都汇项目地址高高新区站华路路至南三环路路外侧 开发发商 和记黄黄埔（地产））有限公司总占地面积约约810万㎡ 建筑形形态 小高层层（一期均为为16层），后期产产品未定总住宅建筑面面积 约250万㎡ 容积率率3绿地率36%户型区间一一期90-400㎡开盘时间预预计2007年6月底7月初销售均价预计6000元以上总户数 一期期约1500套 车位配比比1：0.7物管公司和和记黄埔物业业管理部门近期动态现现处于客户积积累期，自2006年5月至今，入会会人数达17000人，售楼部将将在2007年6月开放。项目优势项目劣势A.紧邻三环边，交通便利。B.大盘规模，品牌优势明显C.项目配套齐全A.目前周边配套不全。居住氛围不浓厚。可参考价值：：南城都汇地块块闲置期已长长达数年，因因政府查处后后方对其进行行一期开发，，从目前其销销售准备上来看，准备备十分仓促，，对项目的规规划开发均尚尚不十分明确确。潜在项目：南南城都汇潜在项目：中中海兰庭项目地址新新会展片区站站华路 开发发商 中海地地产总占地面积约约110亩 建筑形态态 高层，24-25层总建筑面积30.8万㎡户型区间80-145㎡开盘时间预预计2007年7月物管公司中中海物业销售均价预预计5000元/㎡以上近期动态售售楼部2007年7月开放项目优势项目劣势A.品牌优势明显B.纯居住社区A.目前周边配套不全。居住氛围不浓厚。潜在高密度项项目：新鸿基基项目项目地址成成都南延线开发商：新新鸿基建筑形态：：30层高层总占地面积：：250亩左右总建面61万㎡容积率3.84绿地率30%面积：90\120\160\180㎡该项目尚未推推出，数据非非最终确定数数据。目前尚在产品品调整阶段，，预计第一批批次房源推出出时间在2008年底。极地海洋世界界作为其附加加价值的体现现两梯三户设计计的舒适度户型分布情况况：90\125\140\180潜在高密度项项目：新鸿基潜在高密度项项目：新鸿基140smunit90smunit90smunit90smunit125smunit125smunit该项项目目的的产产品品形形态态与与本本项项目目十十分分类类似似，，预预计计将将与与本本项项目目形形成成极极强强的的竞竞争争关关系系，，其核核心心卖卖点点为为海海洋洋公公园园，，本本项项目目应应当当强强调调自自然然生生态态。。因此此，，河河畔畔***的的竞竞争争核核心心应应放放在在对对配配套套设设施施的的完完善善以以及及其其他他差差异异化化上上,例如如智智能能化化。对本本项项目目的的参参考考意意义义区域域市市场场供供应应情情况况要素总结结论档次目前南延线区域以中高档物业为主；建筑风格低密度项目风格表现为传统中式与川西风格相结合；高密度项目则主要表现为现代风格。远大优悠风景、世纪城凭借较为新颖的建筑风格赢得市场热捧。高密度项目建筑风格主要体现为现代风格规划布局排列式、围合式布局、半围合式以围合布局为主建筑产品低密度项目以联派别墅、花园洋房为主高密度项目以高层电梯物业为主，而其中各潜在大盘如南城都汇、凤凰城、河畔***、中海兰庭、雅居乐等均有较大体量高层产品。高层电梯物业将会为市场主力户型供应目前在售楼盘的户型供应比例以三房为主；而在潜在供应项目中，以三房和四房以上为主。户型创新送面积运用较多三房和四房面积在120—180㎡之间。价格分析低密度产品别墅、花园洋房价格价格区间在8000~17000元/㎡之间高密度产品则伴随南延线的延伸，自起点（首座）的7800元/㎡至远大都市优悠风景的4400元/㎡。一方面由于区域市场竞争激烈，另一方面也是由于沿线配套设施的不完善所致。目前潜在供应楼盘高密度产品预期价格均突破5000元/㎡电梯均价在4800左右别墅均价在8500左右区域域市市场场发发展展前前景景预预测测要素前景结论档次随新鸿基、和记黄埔、***、雅居乐等品牌开发商的相继入住，南延线板块的档次将会继续拔高。物业高档化已成必然建筑风格各品牌开发商的开发思路将综合考虑世界知名的建筑设计机构。这将导致城东未来开发的项目风格趋向多样化。不同项目不同风格将成为未来市场竞争的主要特征。规划布局最大程度上依托地理优势将是各项目规划布局的重点充分展现地理优势的规划布局将是市场主流。建筑产品随着区域的持续发展，高密度产品将成为市场主流。高层产品将是市场主力。户型供应大面积户型在较长时期内仍是南延线的主力户型。大户型竞争加剧，中、小户型较为稀缺。价格分析区域价格的攀升依赖于板块内配套设施的完善，这是一个长期性的过程。区域价格平稳上升目前南延线区域各板块已基本成型，但区域内配套设施的不完善严重影响着各板块的发展，对相关配套设施的完善将是未来各板块在竞争中的重中之重。项目目界界定定宏观观研研究究板块块特特征征客户户特特征征大城城南南宏宏观观竞争争分分析析政策策影影响响项目目定定位位市场场预预期期制约约因因素素规避避策策略略发展展趋趋势势目前前现现状状景观观＼＼朝朝向向＼＼面面积积＼＼户户型型等等潜在在竞竞争争竞争争方方向向客户户需需求求地块块条条件件资源源优优势势发展展趋趋势势目前前现现状状规划划设设计计优优化化本报报告告研研究究思思维维结结构构图图入市市时时机机入市市价价格格开发发步步骤骤形象象定定位位推盘盘策策略略营销销策策略略价格格＼＼客客户户产品品\经济济测测算算有利利于于价价格格攀攀升升＼＼小小体体量量推推盘盘＼＼优优势势位位置置提提价价价格格实实现现的手手段段可执执行行竞争争策策略略发展展战战略略利润润最最大大化化风险险最最小小风险险规规避避措措施施市场场领领袖袖差异异化化高性性价价比比客户户需需求求蓝山山美美树树成成交交客客户户调调查查分分析析报报告告“2006年12月2日，，我我公公司司［［蓝蓝山山美美树树．．二二B］正正式式开开盘盘，，而而一一期期及及二二A的销销售售已已告告一一段段落落，，现现对对一一期期及及二二A的客客户户作作出出相相应应分分析析。。”1期：：65%成都都2期：：50-60％华华阳阳客客户户，，二二级级城城市市15-20%居住住区区域域职业业教育育程程度度年龄龄结结构构居住住环环域域上班班区区域域上班班环环域域每个个环环域域工工作作的的客客户户比比例例较较平平均均距距离离是是一一个个购购房房因因素素，，但但却却不不是是首首要要的的因因素素个人人月月收收入入家庭庭结结构构子女女状状况况拥有车车辆购房用用途蓝山美美树最最吸引引客户户之处处付款方方式总价范范围客户最最在意意的配配套设设施分分析穿着特特征分分析看房下下定次次数分分析媒介比比例总价、、均价价、级级别单位:万元单位:元蓝山板板块集集中千千万级级富豪豪群站南\大源板板块集集中十十万级级客户户1、富豪豪集中中地2、百万万级客客户断断层7000-10000元价格格区间间断层层购买特特征1、百万万级别别富豪豪、有有自己己的企企业或或者公公司高高层2、10%-20%成都市市外客客户，，如遂遂宁、、达洲洲、卢卢洲等等3、对产产品品品质敏敏感性性等同同于价价格4、作为为第一一居所所或者者资产产投资资渠道道5、80%有私家家车、、2-3次置业业、暂暂时空空置8、需求求面积积在80-120㎡㎡9、喜欢欢的楼楼盘规规模：：中中等规规模的的社区区环境境，多多层、、小高高层的的物业业类型型10、置业业倾向向：生生活配配套、、景观观环境境、文文化品品位、、居家家气氛氛11、社区区内配配套需需求：：首首先为为交通通和基基本生生活商商业配配套，，其次次为休休闲娱娱乐、、运动动，再再次为为教育育12、距工工作地地的时时间：：20-30分钟13、对本本区域域发展展持非非常乐乐观态态度客户需需求分分析购买特特征客客户户1、千万万级别别富豪豪、有有自己己的企企业2、40%-50%成都市市外客客户，，如遂遂宁、、达洲洲、泸泸洲等等3、对产产品品品质敏敏感性性高于于价格格4、5+2生活实实践者者、重重视居居住享享受5、有多多部私私家车车和家家人住住在一一起，，3-4次置业业8、别墅墅需求求面积积在200-350㎡9、喜欢欢的楼楼盘规规模：：中中大规规模的的社区区环境境10、置业业倾向向：生生活配配套、、景观观环境境、健健康运运动、、文化化品位位11、社区区内配配套需需求：：休休闲娱娱乐、、运动动，再再次为为教育育12、距工工作地地的时时间：：30-40分钟13、对本本区域域发展展持非非常乐乐观态态度总价\均价级级别蓝山板板块集集中千千万级级富豪豪群站南\大源板板块集集中十十万级级客户户市场机机会1、产品品供应应形态态：低密——别墅、、多层层高密——现实情情况：：清清水电电梯公公寓18-24F；潜在在情况况：30-40F市场空空缺：：精装装修电电梯公公寓产产品2、客户户：百百万级级客户户断层层3、价格格7000-10000元电梯梯公寓寓价格格区间间断层层项目界界定宏观研研究板块特特征客户需需求大城南南宏观观竞争分分析政策影影响项目定定位市场预预期制约因因素规避策策略发展趋趋势目前现现状景观＼＼朝向向＼面面积＼＼户型型等潜在竞竞争竞争方方向客户需需求地块条条件资源优优势发展趋趋势目前现现状规划设设计优优化本报告告研究究思维维结构构图入市时时机入市价价格开发步步骤形象定定位推盘策策略营销策策略价格＼＼客户户产品\经济测测算有利于于价格格攀升升＼小小体量量推盘盘＼优优势位位置提提价价格实实现的手段段可执行行竞争策策略发展战战略利润最最大化化风险最最小风险规规避措措施市场领领袖差异化化高性价价比客户需需求地块现现状占地规规模：：总占地地1600亩。地块位位置：：该项目目位于于成都都人民民南路路延线线末端端。地块范范围：西\北临河河.处于南南延线线开发发热点点区域域1）优势势(S)本项目目紧邻邻府河河生态态湿地地，自自然资资源优优厚。。引水水入园园的设设计方方式，，充分分提高了项项目的的整体体品质质感。。地块块临近近南延延线与与成仁仁路，，交通通便捷捷；周边均均为知知名开开发商商大体体量项项目，，对于于区域域价值值整体体提升升有巨巨大作作用；；项目对对面极极地海海洋公公园的的开发发，将将提升升了本本项目目的旅旅游价价值和和投资资价值值。2）劣势势（W）目前，，地块块周边边生活活配套套严重重缺乏乏，不不符合合高档档次客客户生生活需需求；；3）机会会（O）政府南南迁和和南延延线区区域的的持续续开发发，本本区域域将是是未来来成都都的副副中心心；周边大大盘的的陆续续启动动给区区域居居住环环境改改善起起到了了巨大大的推推动作作用；；政府人人员、、孵化化园科科技人人员等等高收收入人人群的的不断断涌入入，增增强了了区域域消费费能力力。4）威胁胁（T）区域可可开发发土地地资源源丰富富，未未来供供应量量大，，未来来市场场竞争争加剧剧；地块SWOT分析项目界界定宏观研研究板块特特征客户需需求大城南南宏观观竞争分分析政策影影响项目定位位市场预期期制约因素素规避策略略发展趋势势目前现状状景观＼朝朝向＼面面积＼户户型等潜在竞争争竞争方向向客户需求求地块条件件资源优势势发展趋势势目前现状状规划设计计优化本报告研研究思维维结构图图入市时机机入市价格格开发步骤骤形象定位位推盘策略略营销策略略价格＼客客户产品\经济测算算有利于价价格攀升升＼小体体量推盘盘＼优势势位置提提价价格实现现的手段可执行竞争策略略发展战略略利润最大大化风险最小小风险规避避措施市场领袖袖差异化高性价比比客户需求求竞争策略略产品差异异化满足客户户需求品牌形象象差异化化总体规划划功能配比比建筑风格格园林风格格配套设施施物业管理理高性价比比市场占位位发展战略略策略发展方向向类比案例例发展战略略城市聚合合力地块价值值：富豪豪中心区区城市价值值：西南南中心区域价值值：新城城市中心心发展前瞻瞻力气质领导导力地块价值值“三中中心”综合解决决有几处供供不同使使用的房房子，具具有才艺艺的孩子子，漂亮亮贤惠的的妻子需要出境境旅游、、异国情情调、有有氧运动动以及诸诸如高尔尔夫、游游艇、SPA等很花钱钱的消费费需要房子子足够大大、足够够豪、足足够有情情调，足足够稀缺缺、足够够贵、足足够特别别、足够够被别人人称道……需要在高高档酒店店、餐厅厅、俱乐乐部、会会馆等场场所进行行生意和和友谊的的交换满意的事事业美满的家家庭社交的圈圈子享乐的时时光投资的渠渠道需要有股股票、债债券、固固定资产产等投资资渠道获获取高额额或者稳稳定的投投资回报报自豪的宅宅子高端客户户生活基基本价值值图解蓝山板块块集中千千万级富富豪群客户价值值挖掘资源价值值挖掘1600亩全配套套小镇高品质生态河流流生活地块价值值客户价值值西南中心心新城市中中心富豪中心心属性：身身价１０００－１１００００万级喜好：区区隔、身身份、享享受资源价值值***高高端物业业自然河流流优势项目所有有的资源源使我们们有创造造的基础础，客户户的价值值取向指指明了我我们创造造的方向向，而地地块价值值则提供供了我们们创造的的载体，，因此在在外部良良好的环环境之下下，以项项目资源源为载体体，打造造出迎合合高端人人群需求求的高尚尚物业，，就能实实现项目目的价值值，并提提升***的品牌区域价值值定义之之核心结结论----本项目必必须挖掘掘地域板块块差异价价值领导者挑战者企业为市场上一线品牌项目具有无可复制的资源产品本身的核心优势明显持续的产品创新能力缔造新的理念引领市场大规模市场新进者、行业经验弱具有持续作战能力产品品质保证项目无独特优势资源项目规模较大追随者补缺者缺乏足够资金实力没有独特资源规模较小规模小市场细分明显项目市场场占位----领导者说明：本区域有有很强的的富贵气气质,随着规划划发展\起容积率率在不断断提高.本项目有有条件作作为该区区域继承承富贵气气质,吸引新经经济富豪豪阶层的的条件.他们不一一定热仲仲于传统统的别墅墅,而对高科科技,快捷简洁洁的居住住方式十十分推崇崇.市场占位位市场占位位发展战略略策略发展方向向类比案例例发展战略略项目发展展方向中档住宅宅高档住宅宅8000~10000＞10000准豪宅低档住宅宅6000~80004000~6000<4000顶级豪宅宅ＡＢ考虑的核核心问题题：利润最大化＼＼销售速度度合理＼影影响力最最大化＼＼定位准准确＼产品高度差异异化低端中端高端均价：4000-8000元/平米个盘年销销售量：：7-12万平米客户：主主流市场场，成都都市内普普通工薪薪阶层区域：市市区均价：７７５00元/平米以上上个盘年销销售量：：6万平米左左右客户：窄窄众市场场，成都都市内外外的高端端收入群群一般情况下下，项目的的价格越高高，受众面面越窄，销销售速度越越慢提高速度销销售模式：：市场分析模式定位解决模式营销解决模式开发节奏解决模式贡献20-30%40%左右30-40%关键动作发掘地块最大化价值营销诉求准确影响力提高多频次开盘交叉开盘核心问题实实质----以高端项目目的价格，，完成主流流中端项目目的销售量量建议发展方方向产品：精装装修４０％％＋清水房房６０％参考案例：：红树西岸岸（深圳））誉峰（广广州）粼江峰阁壹壹号公馆馆精装修客户户（小户型型+高档住宅））1、事业繁忙忙、时间紧紧张2、外地客户户、往来于于省内外3、对样板间间装修风格格比较满意意4、装修成本本可以接受受5、对本项目目其他价值值认可（潜潜力、地段段、环境））精装修对项项目的影响响1、优势：档档次提升、、客户地域域范围扩大大、容易引引起轰动获获得关注2、劣势：价价格提高、、客户绝对对量减少、、同普通类类型房屋竞竞争高科科技技附附加加值值的的广广泛泛运运用用：在在科科技技含含量量、、园园林林景景观观、、物物业业服服务务等等角角度度同同样样可可以以达达到到差差异异化化竞竞争争。。例例如如““红红树树西西岸岸””红树树西西岸岸：：（精精装装修修均均价价30000元；距距离离香香港港机机场场20分钟钟，，距距离离中深圳圳红红树树西西岸岸规划划设设计计：：以三三栋栋形形状状的的高高层层构构成成风风车车形形状状，，实实现现了了海海景景资资源源以以及及高高尔尔夫夫景景观观的的最最大大化化利利用用。。全球球合合作作团团队队以以及及高高新新技技术术材材料料的的普普遍遍运运用用：：全球球最最大大工工程程顾顾问问公公司司：：英英国国雅雅纳纳中国国唯唯一一住住宅宅项项目目接接通通国国际际酒酒店店金金钥钥匙匙服服务务网网络络，，全全球球服服务务。。ARQ设计计公公司司以以及及香香港港粱粱天天志志提提供供设设计计服服务务楼层层隔隔板板：：美美国国陶陶式式化化学学专专利利产产品品LOE-E：夹夹胶胶双双层层中中空空玻玻璃璃中央央新新风风系系统统、、一一卡卡通通智能能化化：：LG、HONEYWELL（霍尼尼韦韦尔尔感感应应器器））、CLIPSAL（奇奇胜胜电电源源））、、日日讯讯电电脑脑系系统统。。COMMUNITYHOTZONEWIRLESSNETWORK社区区无无线线网网络络IDENTITYDETECTIONSECURITYSYSTEM智能能化化识识别别系系统统SMARTLIGHTINGSYSTEM室内光影影控制系系统INTERLLIGENTAUDIOVISUALSYSTEMS智慧家居居系统MUILIMEDIAHOMEAPPLIANCES先进多媒媒体家电电SIEMATIC德国70年历史的的顶级橱橱柜品牌牌GROHE德国著名名卫浴品品牌DURAVIT源自1817年世界4大顶级卫卫浴品牌牌之一MIELE家电设备备基本配套套：室外外游泳池池、恒温温游泳池池、网球球场、篮篮球场、、健身中中心休闲闲会所、、商务会会所。本项目在在深圳、、香港豪豪宅市场场取得了了良好的的销售业业绩，其其高端客客户定位位十分准准确。服务：百百仕达与与国际“金钥匙”酒店服务务长期合合作，确确保业主主入住后后可以享享受到一一流的酒酒店式服服务。需需要特别别说明的的是业主主不管去去世界任任何一个个地方，，都是“金钥匙”最尊贵的的客人，，可以享享受到“金钥匙”优质服务务。誉峰（广广州）誉峰：均价22000左右，“誉峰”定位为国国际级中中央豪宅宅，该项项目建筑筑面积将将近15万平方米米，位于于珠江公公园北面面正中央央，拥有有一线的的珠江公公园景观观。采用“月抱形”点状设计计，还将将引入创创新的“主仆”空间和空空中多点点绿化空空间设计