上海某商务大厦营销策略整体方案

【“**大厦”营销策略整体方案】**机构二零零四年九月PART1市场分析PART2营销战略PART3形象定位PART4战略执行PART1市场分析**房地产经纪有限公司思路PART1

市场分析项目介绍区域分析竞争分析重点竞争对手分析分段户型竞争分析我们的目标年底前主推的销售对象SWOT分析SWOT分析之对策**房地产经纪有限公司地理位置–**＊“三三”坐标轴原点处三条隧道、三条轨道交通交汇点-—东方路将成为未来浦东地区的新心脏PART1

市场分析—项目介绍地铁四号线地铁六号线**房地产经纪有限公司可售单元租赁状况PART1

市场分析—项目介绍有色块为可销售单元目前空置已出租，2004年年底前到期已出租，2004年年底前未到期

**房地产经纪有限公司可售单元面积配比PART1

市场分析—项目介绍链接年底前主推对象**房地产经纪有限公司区域供应量较大，竞争对手较多PART1

市场分析—区域分析**房地产经纪有限公司PART1

市场分析—竞争分析—重点竞争对手分析金鹰大厦——位置与平面图金鹰大厦位置与平面图**房地产经纪有限公司金鹰大厦——销售状况1销售状况：公开日期2004-7-18PART1

市场分析—竞争分析—重点竞争对手分析已登记已签约

可售**房地产产经纪纪有限公公司金鹰大厦——销售状况2销售状况：公开日期2004-7-18PART1市场分析—竞争分析—重点竞争对手手分析已登记已签约可售**房地产产经纪纪有限公公司金鹰大厦——销售状况3PART1市场分析—竞争分析—重点竞争对手手分析景观好，销售售较好高楼层，售价价高，销售较较好**房地产产经纪纪有限公公司PART1市场分析—竞争分析金鹰大厦——推广主题世纪公园第一一排生态商务务新曙光企业的大上海海总部，私人人的驻沪公馆馆PART1市场分析—竞争分析—重点竞争对对手分析报纸稿主推推：生态办公地段销售速度快快**房地地产经经纪有有限公公司金鹰大厦——推广与销售售1PART1市场分析—竞争分析—重点竞争对对手分析公开日期2004-7-18**房地地产经经纪有有限公公司金鹰大厦——推广与销售售2PART1市场分析—竞争分析—重点竞争对对手分析解放日报连连续一个月月每隔一周周一个半版版效果较好好**房地地产经经纪有有限公公司PART1市场分析—竞争分析世纪凯厦——位置与平面面图世纪凯厦位置与平面面图北PART1市场分析—竞争分析—重点竞争对对手分析**房地地产经经纪有有限公公司PART1市场分析—竞争分析世纪凯厦——销售状况销售状况：：公开日期2004-4-27PART1市场分析—竞争分析—重点竞争对对手分析**房地地产经经纪有有限公公司PART1市场分析—竞争分析世纪凯厦——推广主题PART1市场分析—竞争分析—重点竞争对对手分析**房地地产经经纪有有限公公司PART1市场分析—竞争分析分段户型竞竞争分析100—200平米：竞争对手手少，总价价低，适合合投资200—300平米：竞争对手手主要为世世纪凯厦，，对手该面面积销售较较好300—500平米米：竞竞争争最最为为激激烈烈500——1000平米米：主主要要以以自自用用为为主主，，需需要要有有针针对对性性寻寻找找客客户户1000平米米以以上上：主主要要以以自自用用为为主主，，需需要要有有针针对对性性寻寻找找客客户户**房房地地产产经经纪纪有有限限公公司司年底底前前主主推推的的销销售售对对象象PART1市场场分分析析—目标标针对对客客户户———投资资、、自自用用各各一一半半链接接项项目目介介绍绍**房房地地产产经经纪纪有有限限公公司司我们们的的目目标标PART1市场场分分析析—目标标“**””在在上上海海品品牌牌建建设设的的战战略略布布局局之之一一**房房地地产产经经纪纪有有限限公公司司SWOT分析析PART1市场场分分析析—项目目优优劣劣势势优势势劣势势威胁胁未来来区区域域潜潜在在供供应应量量较较大大在售售竞竞争争楼楼盘盘品品质质均均高高于于本本案案部分硬硬件配配置低低于新新开盘盘项目目部分销销售面面积偏偏大剩余年年限只只有38年租赁客客参差差不齐齐位于**＊＊成熟熟的竹竹园商商贸区区内距离地地铁二二号线线东方方路站站步行行5分钟酒店资资源可可共享享现房，，租赁赁状况况好，，有一一定知知名度度机会东方路三地地铁、三隧隧道交叉口口规划周边写字楼楼项目销售售良好目前写字楼楼供应不大大有条件整盘盘包装**品牌宣宣传**房地地产经经纪有有限公公司SWOT分析之对策策PART1市场分析—项目优劣势势优势深入了解客客户，利用用实效的sp活动打动客客户充分利用品品牌资源形象领跑，，以sp活动及优势势资源抢夺竞争对对手客户**品牌战战略以未来交通通规划展现无限投投资潜力利用酒店资资源提升楼楼盘品质强化项目整盘包装**品牌战略品牌战略，，高度提升升强化未来规规划展示强化整盘形形象包装劣势机会威胁发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势发挥优势，转化威胁减小劣势，避免威胁PART2营销战略迅速建立区区域市场中中的鲜明形形象吸引客户来来人、来电电**房地地产经经纪有有限公公司营销战略总总则PART2营销战略利用优势资资源举行有有针对性的的SP活动截留竞争客客户，促成成客户成交交，打开局局面强化**及及项目品牌牌作为主要竞竞争战略PART3形象定位如何建立区区域市场中中的鲜明形形象？——项目推广案案名——项目推广主主题语**房地地产经经纪有有限公公司内容PART3形象定位——项目推广LOGO**房地地产经经纪有有限公公司项目卖点分分析PART3形象定位**＊CBD三三交通规规划**品牌**酒店资资源财富汇聚投资自用**＊·****房地地产经经纪有有限公公司项目案名PART3形象定位**房地地产经经纪有有限公公司“**＊·**”项目目案名解释释PART3形象定位“**＊””——上海乃至世世界闻名的的金融商务务区，能够体现现本项目目地段的卖点，，同时这这三个字字本身就就具有汇汇聚财富富的巨大大磁力。。“**””三轨道三隧道皆在此犹如四方江河汇入海洋，暗喻财富流向的归宿平台。与“商务区、写字楼”等商务名词紧靠，联想空间大。如美国的“硅谷”等……“**＊＊·**”——综合了项项目的关关键卖点点。朗朗上口口，易读读易记。。与市场上上同类产产品的案案名进行行区分，，标新立立异。**房地地产产经纪纪有有限公公司项目LOGOPART3形象定位位形象——地位——希望——未来……形象——以项目的的建筑形形态与其其外立面面做引申申，其型型貌似引引航灯塔塔，又处于金融商务务腹地，预示示本项目具有有“引航财富””的强大能量。。地位——地理位置、商商务氛围十分分优越，如海海上灯塔，位位置赫显指引方向。预示着本项项目能吸引投投资，增加效效益，起到一一个指示先锋锋的作用。希望——远航者可以从从灯塔处获得得前进的希望望，本项目区域未来规划划就是希望，希望获得成成功的人们可可以在此实现现他们更高层层次的创富梦想。未来——灯塔的魅力在在于给航行者者一个前景未未来。有希望就有未未来，在一个充满希望望的平台上创创富，未来的的发展空间无无可限量。**房房地地产产经经纪纪有有限限公公司司项目目推推广广主主题题PART3形象象定定位位财富富引航航，焦点点经经济济NOHOPE,NOFUTUREPART4战略略执执行行推广广攻攻略略品牌牌攻攻略略**房房地地产产经经纪纪有有限限公公司司内容容PART4战略略执执行行媒体体宣宣传传区域域包包装装销售售资资料料活动营营销公司品品牌项目品品牌**房房地地产产经经纪纪有有限限公公司媒体宣宣传PART4战略执执行—推广攻攻略最大的的困难难：不了解解客户户销售初初期媒媒体最最重要要的任任务：：迅速建建立区区域市市场中中的鲜鲜明形形象吸引客客户来来人、、来电电广告表表现：：重形象象系列广广告突突出最最有力力卖点点造成强强烈的的视觉觉冲击击感受受媒体选选择：：解放日日报、、新闻闻晨报报、新新民晚晚报**房房地地产产经经纪纪有有限限公公司活动营营销PART4战略执执行—推广攻攻略利用优优势资资源举举行有有针对对性的的SP活动截留竞竞争客客户，，促成成客户户成交交，打打开局局面客户来来人来来电后后，加速购购买速速度之之SP活动——针对投投资客客，前前5名签约约时一一次性性返还还3年租金金针对自自住客客，前前5名送酒酒店住住宿优优惠卡卡促进成成交之之SP活动——客户介介绍客客户，，送酒酒店住住宿优优惠卡卡**房房地地产产经经纪纪有有限限公公司活动营营销PART4战略执执行—推广攻攻略针对投投资客客，前前5名签约约时一一次性性返还还3年租金金的资资金测测算：：解决了投资资客因政策策限制造成成的资金不不足的问题题，降低了了投资门槛槛。由于存在一一个非常好好的未来交交通规划的的预期，最最后投资回回报率必然然会上升。。**房地地产经经纪有有限公公司销售资料PART4战略执行—推广攻略项目楼书；；折页、户型型单张；宣传海报；；模型、效果果图；**会特刊刊；