2007年武汉某住宅楼盘市场分析报告

**·**假日项目

市场分析及定位项目认识项目地处三片交汇地带，楼盘开发的密集区域。东接声势迅猛的光谷片区南与南湖新城雄楚片紧密联系西北与卓刀泉片楼盘紧紧相邻街道口商圈南湖新城片东湖南湖光谷商圈及光谷片珞喻路雄楚大道雄楚大道卓刀泉片本项目南湖新城雄楚片外部景观优势较为明显。北眺东湖，南望南湖，湖景丰富而独特，成为该片区楼盘的一大卖点，也成为片区楼盘维持高价位的强有力的支撑。片区内楼盘供给产品及建筑形态较为单一。产品集中为小高层、高层普通住宅，其他物业形态比较缺乏。该片区南邻南湖，西连街道口，东至光谷商业中心，处于街道口商圈和光谷商圈的包围之中，地理位置优越。区域内楼盘开发较早，规模大多一般，目前多处于尾盘状态，仅余名都花园、领秀城等项目“独撑门面”。卓刀泉片有利的地段、良好的外部景观以及充足的客户来源是支撑该片区高房价的主要因素。随着片区道路交通的逐渐完善，其房地产行业也将得到较大发展。该片区紧邻东湖和街道口商圈，被桂子山、伏虎山及众多高校包围，景观优势突出，外部配套相对齐全。区域发展环境较为薄弱，楼盘开发较少、规模小，缺乏大盘和名盘、名企的品牌带动，整体竞争力较弱。与相邻的南湖新城雄楚片相比，该片区楼盘产品较为丰富，小户型公寓和普通住宅共存，房价也较高。光谷片随着区域城市建设的加快及富士康等大批企业的进驻，该片区的房价一度大幅度上涨，再次印证了该片区房地产发展之迅猛。

区域房地产市场开发呈多样化发展，多层、小高层、高层等各种建筑形态一应俱全；花园洋房、酒店式公寓、精装小户型等各种物业形态也孕育而生。中国“光谷”高新技术产业的快速良性发展，为片区房地产行业持续走强提供了十分强大的支撑。世界500强企业的陆续加盟，直接促动需求剧增，房价跳涨，光谷也一跃成为2007武汉最为风光的近郊板块。目前，该片区内聚集了万科集团、长城建设、东盛地产、利嘉置业和广州恒大集团等众多实力雄厚的开发商。众多大规模、高品质的楼盘也齐齐亮相。三片紧紧相邻，光谷片为主心，卓刀泉片、南湖新城雄楚片借助光谷东风，价格一路狂升。以光谷为核心的辐射区域，已一跃成为武汉近郊房地产最耀眼的明星。但与此同时，随着板块的快速发展，在区域内也掀起了一股区域性的颠峰之争。近30个楼盘扎堆开发，大盘与名盘密集。外来巨鳄与本土名企云集。目前已有万科、恒大、**、南益、诚投、长城等名企，但依然有众多的地产企业仍在蓄势加入。分析结论论：客户充足足，水涨涨船高是是三片楼楼盘的共共享机遇遇，而颠颠峰地位位将只是是少数者者的荣誉誉。在板块客客户充足足的条件件下，已已高昂掀掀起一股股另类竞竞争，它它不再只只是低层层次的客客户之争争，它已已上升到到大盘、、名盘伺伺机而动动的巅峰峰之争。。本项目位位处三片片交汇核核心区域域，周边边楼盘密密集，对对手如林林，项目目遭遇着着周边楼楼盘与相相邻板块块的重重重包围与与时刻潜潜伏的市市场危机机！回避竞争，，默默前行行，基本不不太可能！！项目思考面对复杂的的市场竞争争，我们如何才才能有效突突围？首先，我们们看清敌人人，将其加加以区分：：谁才是我们们最强劲的的敌人？竞争片区之之一：卓刀刀泉片楼盘盘。以本土化、、小规模、、小体量、、零星开发发为主缺乏名企、、名盘促动动产品定位灵灵活，充分分差异尾盘开发阶阶段，后续续供应少竞争力研判判：邻华师、近近街道口、、邻光谷商商圈、依伏伏虎山，凭借相对优越的的地段、景景观和配套套等先天优势取取胜，项目目自身核心心竞争力并并不突出。。竞争片区之之二：南湖湖新城雄楚楚片楼盘双湖水景、、双重商圈圈，临近交交通主干线线，配套完完善，出行行便利中小规模楼楼盘数量多多，大盘、、名盘较少少产品供应常常规为主，，中小紧凑凑居家户型型少量补充充大多较早开开发，接近近尾声，相相对成熟，，存在后续续开发的项项目少竞争力研判判：仅名都花园园、领秀城城等大盘处处于开发中中期，能够够对周边楼楼盘造成一一定威胁。。强弩之末，，缺乏后劲劲。竞争片区之之三：光谷谷片楼盘土地资源丰丰富、楼盘盘分布广阔阔，但开发发多不成熟熟。单一外部绿绿景支撑，，大部分项项目品质塑塑造不够突突出。产品结构与与建筑形态态较为丰富富，常规户户型为主，，中小户型型作补充。。海量供应之之势仍将持持续，后期期产品仍将将十分丰富富。竞争力研判判：凭借光谷的的良好发展展势头，获获得飞跃性性发展，但大部分楼楼盘品质塑塑造不够突突出，陷入入低层次客客户的平庸庸状态之中中，整体的竞争争威胁不足足。竞争争片片区区综综合合分分析析：：从对对竞竞争争楼楼盘盘与与竞竞争争板板块块的的发发展展来来看看，，它它们们大大多多数数凭凭借借机机遇遇而而上上，，享受受着着光光谷谷片片区区迅迅猛猛发发展展、、水水涨涨船船高高的的良良好好机机遇遇，却却并没没有有十十分分强强大大的的楼楼盘盘内内力力作作支支撑撑，，是是房房地地产产行行业业典典型型的的““爆爆发发户户””。从楼盘后续供供给情况来看看，大部分楼盘销销售接近尾声声，对后来项项目造成的竞竞争威胁较小小。仅有一小部分分楼盘，既有出色的品品牌、突出的的地段，又有有可供延续开开发的巨大规规模，同时通通过后天的建建筑、景观与与配套建设，，实现了了较好好的突突破。。从本项项目的的品牌牌、规规模与与地段段等特特点与与三片片楼盘盘的竞竞争对对比发发现：：复杂的的竞争争环境境之中中，我我们也也并非非草木木皆兵兵。我们的的竞争争对手手将主主要是是：规模较较大、、有延延续开开发，，品牌牌突出出、品品质出出众，，地段段显要要、地地位突突出，，为数数并不不多的的一小小部分分楼盘盘。如名都花花园、领领秀城、、光谷中中心花园园、光谷谷世界城城等后续续开发项项目的直直接竞争争和以及及少量的的潜在市市场竞争争。挑战劲敌，，我们是否具具备足够的的资本？总用地面积211798㎡地上总建筑面积561200㎡住宅建筑面积530702㎡商业建筑面积21160㎡容积率2.79总户数5264户地块分析：：地理位置：：项目位于洪洪山区虎泉泉街以北，，用地东邻邻空军干休休所，西临临华师一附附中初中部部，北临空空军干部住住宅区与东东湖高新区区管委会大大楼相望。。项目东距鲁鲁巷商业中中心仅1000米左右，1站路距离，，处于规划划中的地铁铁鲁巷站与与卓刀泉之之间；项目地块先先天优势突突出：近鲁广，出出则繁华。避喧扰，入入则宁静。坐落两大商商圈间，配配套完善，，生活方便便。邻近城市主主干道，道道路通达，，交通便利利。位踞成熟教教育和生活活圈，资源源丰富，客客群充足。。合适的项目目规模，纯纯粹的居住住环境，奠奠定项目高高品质。过硬的企业业品牌，增增加项目竞竞争的有力力资本。与三片区楼楼盘相比本本项目品牌牌、规模并并不逊色，，而项目地段段在三片内内却是首屈屈一指！既可近距离离直抵光谷谷商圈又可享受双双重商圈、、双重湖景景照应还能充分退退避主干交交通与繁华华商圈喧扰扰此外，我们们还面临着着难得的市市场机会：：市场供给的的空白突出出。绝大多数的的楼盘延续续着传统开开发与小幅幅度、小体体量创新的的老路，为为后来者预预留了足够够的突破口口，市场空空白十分突突出。光谷效应，，客户充足足。紧邻光谷广广场，可充充分享受光光谷发展带带来的充足足客户。初步判断：：挑战劲敌，，项目资本本初具！产品初定，，有效突围围，快速上上位我们的核心心竞争力在在哪里？首先，不得不承认认，首屈一指的的地段优势势，就是地地块先天已已经赋予的的不可复制制的核心竞竞争力。其次，出色色的景观、、建筑规划划，使本项项目拥有十十分突出的的楼盘气质质，大大提提升了楼盘盘的综合竞竞争力。尤其是在建建筑充分利利用中式风风格异化、、创新、突突出品位的的基础上，，以十分稀稀有的超长长坡地落差差水系，贯贯穿社区，，将项目住住宅品质迅迅速拔高到到极致，为为三片区众众多楼盘所所不能及。。蜿蜒灵动的超超长水系，是是项目核心竞竞争力体现之之二。其三、差异的的产品定位与与创新设计，，以面积精简简、功能加强强的高品质、、宜居、创新新小户为主力力。53.7%的户型位于90㎡以内，且相当当一部分宜居居小户同时配配有双卫和入入户花园。33.5%的户型位于90~120㎡之间，入户花花园、双卫、、双厨同时具具备。80%以上户型拥有有入户花园、、室内花园和和空中花园等等与户型相匹匹配的设计，，使高层住宅宅均拥有超高高的洋房品质质。适应房价变化化和市场需求求的差异和创创新的产品设设计，颠覆三片区楼楼盘小幅度、、小体量户型型创新和供应应的拘谨局面面，是项目核心竞竞争力体现之之三。综合分析，我我们的核心竞竞争力是：成熟地段，坡坡地水系，宜家高层洋房房社区它将完全使项项目从三片区区楼盘中，脱脱颖而出。项目最终将以以两类产品引引领市场，以小户公寓作作为补充——其一、紧凑型型临水高层洋洋房：品质确确保、总价控控制；其二、舒适型型滨水空中别别墅：高档品品质、高端品品位。项目定位三片交汇地带带，看似八面面玲珑，它将将为项目寻找找客户带来什什么样的机遇遇？目标客户定位可以充分巩固固南湖新城雄雄楚片置业客客户有效分流光谷谷片区内新生生购房客户拦截中心城区区到光谷购房房的二次置业业客户和投资资型客户。我们的客户主主要来自哪里里？通过上面分析析，发现我们们的客户群体体将：以街道口、卓卓刀泉及光谷谷片区内的教教育、医疗单单位、IT行业精英以及及新兴产业的的白领人群为为主；以来自中心城城区的新生代代白领、二次次置业者及投投资、养老人人群为辅。他们有些什么么样的消费特特点？本项目丰富的的产品构成，，将吸引不同同目的的置业业客户，其消消费需求也将将与置业的目目的紧密联系系，而且适度度差异。第一类：长期期自住型客户户，占据客户户主导地位。。中青年、行业业精锐是该类类主力客群的的主体特征。。他们以解决决长期居家为为第一要务，，同时也带有有一定的投资资动机。他们收入水平平较高，但经经济积累却不不一定十分强强大，对房价价水平也相对对较高，对总总价的承受能能力却相对有有限。在总价合适、、功能与品质质确保的情况况下，他们愿愿意为一定的的高单价买单单。他们需求的面面积不大，但但必须确保主主要功能的齐齐全和一定的的舒适度；作为人文素养养最高的一类类人群，他们们拥有学院派派理想主义的的人性精髓，，追求实用与与完美的最佳佳契合。对居住的的品质十十分关注注，要求求有良好好的居住住环境和和较为突突出的景景观资源源；第二类：：投资型型客户不断上升升的房价价，日益益见涨的的楼市行行情，保保值增值值的置业业目的，，对项目目升值潜潜力的关关注摆在在他们眼眼里总是是摆在第第一位。。该类客户户具备一一定的经经济实力力，有一一定的资资金积累累，但在在住房投投资上也也较为谨谨慎。关注项目目升值潜潜力和发发展潜质质，需要要有充足足的租赁赁与住房房需求作作支撑。。周边高校校密集、、商业、、商务发发展迅速速，新生生的购房房群体十十分充足足。在住住宅房价价快速提提升而人人们购买买力提升升缓慢的的情况下下，中小小户型将将成为各各类经济济积累有有限的高高收入客客户关注注的焦点点，这也也短线投投资这的的关注重重点。周边有大大量的学学生及年年轻白领领租户，，租赁客客户十分分充足，，也将有有效带动动长线投投资者介介入。第三类：：过渡及及养老型型居家客客户以年轻的的过渡型型居家人人群为主主，收入入水平相相对较高高，但大大多经济济积累十十分有限限，承受受的总房房价和首首付款较较低。由于工作作繁忙，，他们更更偏好地地段的便便捷与繁繁华，对对其早期期居住的的生活圈圈较为忠忠实。作为现代代青年，，他们拥拥有时代代赋予的的时尚气气质与经经济头脑脑，他们们注重居居住的品品位与格格调，也也比较看看重住宅宅的升值值空间。。而稀缺的的社区小小户型，，无疑项目应以以什么样样的品质质入市？？项目品质定位鉴于本项项目整体体规划、、产品设设计已经经初步确确定，项项目品质质初步定定型，在在此，我我司仅针针对项目目的品质质定位的的准确性性加以论论证。对地块自自身的各各地产因因素评估估如下：：影响因子单身公寓普通住宅中档住宅高档住宅本项目地块对交通便利的要求高高一般很高好对噪音及环境干扰的适应性强较强弱弱好对大气环境的要求低不高高很高好对小区配套要求高一般高高较好对周边自然及人文景观要求低一般一般高较好对地段升值潜力的要求低一般高高较好对小区地块物业管理的要求低不高较高高可达到对建筑、装修质量要求低不高较高高可达到对休闲空间、绿化率要求无一般高高好结合以上上对项目目地块各各因素的的分析可可知，本本地块基基本具备备所有中中高档住住宅所必必须的地地产因素素，因此此，将本项目目定位于于中高档档住宅小小区比较较贴合项项目实际际。项目价格定位项目应以以什么样样的价格格对外推推出？价格定位位由于本项项目位处处三片交交汇地带带，同时时受到卓卓刀泉片片、南湖湖新城雄雄楚片和和光谷片片三个片片区楼盘盘的影响响，因此此，在项项目定价价时可供供参考的的楼盘数数量多、、分布广广。此处我司司结合项项目特点点，首选选项目周周边楼盘盘及相邻邻片区的的典型楼楼盘作为为定价参参考，如如名都花花园、领领秀城、、翡翠城城、绿汀汀雅境、、新凯·山泉居、、光谷世世界城·尚都、巴巴黎豪庭庭、谓语语城及光光谷·坐标城等等，可供供参考定定价的楼楼盘数量量较多，，因此采采取竞争争楼盘可可比因素素量化法法定价。。具体定定价过程程如下：：因素权重名都花园领秀城翡翠城项目地块位置0.531.531.54242价格0.510.52110.542配套0.441.641.641.641.6物业管理0.341.241.230.941.2建筑质量0.341.241.241.241.2建筑形态0.330.951.541.230.9交通0.441.641.641.641.6城市规划0.330.930.930.930.9楼盘规模0.240.830.610.240.8朝向0.441.641.631.252景观0.351.530.930.941.2环境0.341.230.920.641.2发展商信誉0.25130.630.651付款方式0.130.330.340.430.3户型设计0.320.641.241.241.2销售情况0.140.440.440.440.4广告0.230.620.420.440.8停车位数量0.130.330.330.330.3评分

17.7

17.7

16.1

20.6因素权重绿汀雅境新凯·山泉居光谷世界城·尚都巴黎豪庭位置0.531.552.552.542价格0.510.552.54252.5配套0.431.2525231.2物业管理0.351.541.241.251.5建筑质量0.341.241.241.251.5建筑形态0.330.941.241.230.9交通0.441.631.25231.2城市规划0.330.930.941.241.2楼盘规模0.230.620.45130.6朝向0.431.241.631.252景观0.341.251.530.930.9环境0.341.251.530.941.2发展商信誉0.240.840.840.851付款方式0.130.330.330.350.5户型设计0.341.241.241.241.2销售情况0.140.440.450.540.4广告0.210.230.65140.8停车位数量0.130.330.330.330.3评分

16.7

21.3

21.4

20.9因素权重光谷·坐标城谓语城位置0.52121价格0.52110.5配套0.420.820.8物业管理0.341.251.5建筑质量0.341.241.2建筑形态0.341.230.9交通0.420.820.8城市规划0.341.241.2楼盘规模0.240.830.6朝向0.45252景观0.341.230.9环境0.341.241.2发展商信誉0.25140.8付款方式0.130.330.3户型设计0.341.241.2销售情况0.140.440.4广告0.230.640.8停车位数量0.130.330.3评分

17.4

16.4原始数据计算栏序号楼盘名称楼盘得分（X）楼价（Y）X*XY*YX*Y1名都花园17