20套旅游地产开发规划设计合集

PART1：旅游小镇概念解析PART2：旅游小镇开发趋势PART3：旅游小镇开发模式PART4：如何打造旅游小镇PART5：如何运营旅游小镇PART6:如何规划旅游小镇目录

CONTENTS前言研究旅游综合开发，对于旅游产业引导下的城镇化聚集，是本报告的总结；旅游小镇或小城镇是市场探索出的一个新路径。旅游小镇的理想化模型，提出了以夜间休闲为依托，通过观光吸引核、休闲业态集聚、泛旅游产业业态延伸、城镇化配套四个方面的发展，实现就地城镇化的路径。旅游小镇是一种三区合一的综合结构，既是旅游景区，又是休闲消费产业聚集区、又是新型城镇化建设区。第一旅游地产与旅游小镇第二从旅游角度看旅游小镇第三从文化角度看旅游小镇第四旅游小镇到旅游综合体的发展路径PART1：旅游小镇概念辨析——综合开发

第一旅游地产与旅游小镇PART1：旅游小镇概念辨析——综合开发

旅游地产大概念依托资源发展——皇冠上的明珠旅游地产要求先做旅游和配套，沉淀资金多和长，开发商不愿意去做供应量和形式不佳，开发商去做配套和旅游基于旅游地产角度的旅游小镇分类旅游小镇诞生旅游小镇契合开发商追求的业态特点主力店概念旅游配套可以和城市配套合二为一第一、从旅游地产角度看旅游小镇：旅游小镇是旅游地产休闲体验化、景区化的很好业态，相当于城市综合体里面的主力店1、旅游地产概念企业主导型旅游（居）小镇的盈利点——旅游地产以旅游业作为小镇的造血机：形成产业磁力、消费磁力和就业磁力，凝聚成小镇旅游地产——以旅游度假为目的的房地产开发，具有资源依托性、要素综合性、开发销售和经营方式多样性，以及生活方式非常态化等特点旅游地产的发展必须以旅游资源为核心旅游地产必须依托旅游资源打造休闲度假概念旅游地产两个特点：一是可流通性，可异地置换；二是旅居型，不同于居家型房产旅游地产，关键是要先旅游，后地产。很多开发商对于旅游以及旅游的需求不求甚解，就盲目地去开发一些旅游地产项目，这是大忌2、旅游地产类型企业主导型旅游（居）小镇的盈利点——旅游地产以旅游业作为小镇的造血机：形成产业磁力、消费磁力和就业磁力，凝聚成小镇风景区小镇——自然资源依托型特色古镇——新旧城类型主题乐园型——迪斯尼小镇行业依托型——产业小镇结论:从旅游地产角度看旅游小镇1、旅游小镇只是旅游地产商开发商打造旅游吸引力和利润点的一种项目载体，站在地产开发角度，旅游地产大于或包含旅游小镇。2、旅游地产存在前期沉淀资金大，开发周期长的特点，而旅游小镇的休闲配套功能、旅游配套功能、城市配套功能和其用地产承载休闲、旅游、城市的物业形态属性，其可通过地产出售或出租的形式变现，是一种解决旅游地产开发资金与周期的良好载体。3、旅游的六要素全部可通过地产形式在小镇体现出来，且可经营可出售，而相比主题乐园、产业载体等旅游吸引核打造，其优势显而易见。第二从旅游角度看旅游小镇PART1：旅游小镇概念辨析——综合开发

泛旅游产业整合和人气导入搬运属性终端属性业态集聚和产业多样化旅游小镇分类泛旅游业态产生进而产业集聚旅游小镇城镇化文化和科技注入新的资本运作和品牌运营手段第二、从旅游角度看旅游小镇：是入口、平台、启动区旅游的搬运性、提前性、终端性等决定了旅游具有产业整合能力，其对旅游地产业态的整合是通过旅游小镇形成旅游休闲产业主导的休闲消费集聚。以从产业结构的角度讲，旅游小镇泛指以旅游休闲产业为主导产业的小城镇，包括三层含义，首先，是城镇的概念，旅游小镇与一般旅游景区的主要区别在于其是一个有人口集聚、具备日常生活功能和生活设施的小城镇的结构；其次，是旅游景区概念，旅游小镇也是具备旅游功能的景区，旅游十要素食、住、行、游、购、娱、体、疗、学、悟的配备是基础。再次，是规模的概念，旅游小镇是特色鲜明的小城镇结构，区别于城市旅游。从旅游的角度讲，旅游小镇是文化旅游的重要载体，是文化休闲的重要平台。2、旅游小镇三大类型根据旅游功能的不同，旅游小镇可分为观光休闲型旅游小镇、集散型旅游小镇、度假型旅游小镇三种类型1、旅游小镇概念旅游视角的结论：1、旅游小镇是旅游目的地、是旅游集散地、是度假居住产品，是旅游平台。2、是旅游品牌和旅游线路构建载体3、区别于传统小镇，新的小镇赋予旅游对现代科技、文化开发、品牌资本运作，企业运营更多使命第三从文化角度看旅游小镇PART1：旅游小镇概念辨析——综合开发

旅游小镇的升级从单纯观光到休闲到体验度假跳出地产的只开发不运营的阶段属性具有底蕴和可持续性文化角度的旅游小镇分类泛旅游业态产生进而产业集聚资产证券化、股权化、品牌化。上市化运作文化和科技注入新的资本运作和品牌运营手段第三、从文化角度看旅游小镇:文化即旅游小镇的底蕴，是其高度和深度以2、旅游小镇八大类型根据旅游小镇依托文化的不同，可将旅游小镇分为传统文化、民族文化、饮食文化、宗教文化、异域风情、艺术情调、历史题材、文化主题型等八种类型1、文化是旅游小镇的灵魂，旅游小镇的文化又可以透过肌理结构、建筑风貌、民俗风情、生活习惯、传统工艺、商业业态等表现出来，文化挖掘就是要确定旅游小镇的地域背景、历史背景和文化主题，为小镇的打造寻找文化支撑，确定主题方向，寻找差异化优势和独特性内涵。文化也是旅游小镇的核心吸引点所在，因此旅游小镇的打造中文化点的选择和主题定位是第一步，也是至关重要的一步。文化角度结论：1、文化与旅游的融合通过旅游小镇的载体使旅游价值从单纯观光型迈向体验度假型更高阶段，也使”死”文化通过旅游小镇的现代打造”活化”2、文化是旅游小镇的深度与高度，是旅游小镇的底蕴，是开发运营的价值所在第四从从旅游游综合体体角度看看旅游小小镇PART1：旅游小小镇概念念辨析——综合开发发从旅游小镇到旅游综合体从项目到区域的跨越内涵与外延的夸大化土地价值的提升和整体产业的带动新的经济增长点新的产业发展带产城一体化空城鬼城避免产业链形成集聚和裂变第四、从从旅游综综合体角角度看旅旅游小镇镇:土地综合合开发价价值工具具以2、旅游综综合体的的分类休闲小镇镇：以商商业街区区为主要要形态，，休闲聚聚集与居居住聚集集混合的的综合开开发项目目。休闲闲古镇、、休闲洋洋镇、艺艺术小镇镇、时尚尚小镇1、温泉旅旅游综合合体，如如珠海海海泉湾2、滨海旅旅游综合合体，如如三亚湾湾红树林林度假世世界3、主题公公园综合合体，如如深圳东东部华侨侨城4、乡村旅旅游综合合体，如如北京的的蟹岛5、高尔夫夫旅游综综合体，，如深圳圳观澜湖湖6、文化创创意旅游游综合体体，如横横店影视视城7、休闲商商业旅游游综合体体，如华华南mall8、主题酒酒店旅游游综合体体，如迪迪拜棕榈榈岛的亚亚特兰蒂蒂斯酒店店9、生态休休闲旅游游综合体体，如世世界木屋屋村10、休闲小小镇旅游游综合体体，如彝彝人古镇镇、天津津佛罗伦伦萨小镇镇有时也称称之为“休闲综合合体”或“度假综合合体”，是指：：基于一一定的旅旅游资源源与土地地基础，，以旅游游休闲为为导向进进行土地地综合开开发而形形成的，，以互动动发展的的度假酒酒店集群群、综合合休闲项项目、休休闲地产产社区为为核心功功能构架架，整体体服务品品质较高高的旅游游休闲聚聚集区。。旅游综综合体=旅游小镇镇+酒店群+休闲地产产社区+综合休闲闲项目1、旅游综综合体的的概念旅游综合合体角度度结论：：1、相比城城市综合合体对城城市商务务办公、、消费休休闲、居居住等的的中心聚聚集辐射射作用，，旅游综综合体也也是开发发旅游的的聚集经经济效应应，其通通过旅游游小镇的的休闲聚聚集形式式达到旅旅游开发发和开发发的经济济效应。。2、通过旅旅游小镇镇的商业业休闲集集聚带动动土地综综合开发发价值，，是一种种很好的的开发载载体和工工具。3、是新型型城镇化化和产城城一体化化的方向向以总体分析析结论：：1、对于开开发转型型的启示示和作用用2、对于政政府寻找找美丽乡乡村建设设和“人人的城镇镇化”、、产城一一体化很很好的增增长引擎擎3、是传承承乡村、、融合文文化和科科技、促促进旅游游、有利利于城市市化推进进的强大大平台泛旅游产业发展战略的制定，是基础特色旅游吸引核的设计，是要点具有小城镇和旅游双重功能的项目策划，是关键旅游小城镇的特定功能开发及其布局，是落地风貌规划，是特色政府运营模式，是价值旅游小镇镇总体定定义：小小城镇建建设是中中国城镇镇化进程程中非常常重要的的部分，，是大多多数农民民转化为为城镇居居民的基基本模式式。旅游游产业的的“消费费搬运””及“产产业集聚聚”是旅旅游小城城镇形成成的前提提；特色色化，是是旅游小小城镇建建设的要要点；泛泛旅游产产业整合合是旅游游小城镇镇发展的的核心。。旅游小镇镇概念总总体定义义第一旅旅游小小镇是综综合开发发的升级级第二旅旅游小小镇的功功能结构构第三旅旅游小小镇的作作用及趋趋势第四旅旅游小小镇的城城乡一体体化开发发需要第五旅旅游小小镇开发发商转型型升级需需要第六旅旅游小小镇是产产城一体体化需要要第七结结论PART2旅游小镇镇开发必必要性——转型之需需旅游小镇镇是消费费模式、、发展模模式、开开发模式式三合一一升级旅游小镇出现从单一观光旅游到综合休闲度假从单一开发到综合开发从传统住宅地产到综合休闲地产旅游消费模式升级景区发展模式升级地产开发模式升级休闲时代到来与国民经济能力的提高旅游休闲具有强大的地气提升、产业融合与区域带动作用第一、旅旅游小镇镇是综合合开发的的升级:以旅游为为主导产产业，商商业、农农业、养养老养生生产业为为泛旅游游产业链链条，进进行综合合开发的的一条从从小规模模旅游小小镇到大大规模片片区旅游游综合体体开发模模式以旅游休闲功能为主导以土地综合开发为手段以休闲地产产品为核心以一流配套服务为保障以一定的旅游资源与土地为基础第二、旅旅游小镇镇的功能能结构:转型很好好的项目目载体——旅游小镇镇综合体体城市发展角度——区域综合升级的引擎提升城市品牌形象提供更多就业岗位推动产业转型升级促进区域综合升级旅游发展角度——旅游投资模式的新路以地产为核心收益支撑的区域旅游综合开发模式推动区域旅游从“观光时代走向休闲时代、从“景区时代走向旅游目的地时代”、单一产品时代走向综合体时代”地产开发角度——地产创新开发的方向以旅游为土地升值手段的区域地产综合开发模式为旅游休闲地产的创新开发带来了巨大的空间旅游小镇镇综合体体三大作作用以旅游休休闲为基基础导向向、旅游游地产为为收益核核心、相相关产业业配套发发展的区区域土地地综合开开发模式式，其最最终将发发展成为为带动区区域综合合升级的的强大引引擎第三、旅旅游小镇镇的作用用及趋势势产业导向向第四、旅旅游小镇镇开发的的城乡一一体化开开发需要要——乡村开发发的需要要（特色色小镇））建设城乡统一的建设用地市场打破二元结构的户籍制度就地城镇化市场化：入市、同权同价；缩小征地范围和减少划拨；完善土地二级市场；收益分配：提升农民在土地增值收益中的比重；赋予更多财产权利；通过财政和金融支持的手段加快农业经营模式的转变。全面放开建制镇和小城市落户限制；有序放开中等城市落户限制；合理确定大城市落户条件；严格控制特大城市人口规模用消费产业化解三农问题，实现一产三产化，农业服务业化，在就地城镇化中，实现城乡一体化发展产业导向向第五、旅旅游小镇镇开发商商转型升升级需要要新型城镇镇化下房房地产开开发商的的机遇与与出路产品服务化产城一体化开发综合化金融服务运用灵活化新趋势下房地产开发方向企业联合与品牌整合化包括商业综合体、休闲综合体、旅游综合体、养老综合体、文化综合体等包括产业园区、经济开发区、高新区、物流园区、教育园区、文化产业园区、旅游度假区等等与城市融为一体的开发架构与模式包括居住楼盘配套服务、社区配套服务、物业管理服务提升、商业管理服务升级等收益模式，要转化为综合平衡模式，即快销+售后回租+持有经营，这需要地产商要有产业的经营能力与品牌运用贷款、基金、发债、资本融资等不同融资模式，实现对长短结合收入模式的融资现金流支撑依托于消费聚集的产城一体化开发，需要消费服务的能力与品牌。投资商、开发商、服务运营商的企业联合，成为未来城镇化开发主流趋势长短收益配置合理化产城一体体化实现产城一体化产业链整合工业园区产业集成/集群进行社会公共服务配套在产业先先行的基基础上，，实现产产城一体体化发展展实现产城一体化实现产城一体化产业链整合服务产业园区产业集成/集群市场化引导消费聚集区多业态的消费聚集进行社会公共服务配套进行社会公共服务配套第六、旅旅游小镇镇的产城城一体化化需要第七、结结论总的趋势势1、一场最最深刻的的社会体体制改革革：二元元结构突突破2、一次最最大规模模的公共共设施与与公共服服务投资资3、单一城城市中心心化聚集集向城镇镇网络化化的结构构调整：：城市群群、城镇镇群4、市场主主导下的的产业升升级与产产城市一一体化发发展结论：：未来来十年年第一一位的的综合合发展展工程程，是是中国国经济济保持持高增增长的的顶层层设计计，以以人的的城镇镇化为为宗旨旨，包包括社社会体体制改改革创创新、、公共共服务务全面面覆盖盖升级级、城城镇结结构模模式突突破、、产城城一体体化开开发为为方向向的中中国经经济第第二轮轮成长长的龙龙头。。第一旅旅游小小镇总总体开开发模模式建建构第二乡乡村引引导的的旅游游小镇镇开发发模式式第三商商业引引导的的旅游游小镇镇开发发模式式第四旅旅游地地产引引导的的旅游游小镇镇开发发模式式第五文文化引引导的的旅游游小镇镇开发发模式式第六养养生养养老引引导的的旅游游小镇镇开发发模式式PART3旅游小小镇开开发模模式CONTENTS第一旅旅游小镇总总体开发模模式建构PART3旅游小镇开开发模式CONTENTS五大特性吸引力吸引核消费搬运预卖产品市场终端战略性1、旅游产业业特性（一）旅游游引导新型型城镇化模模式中心城市有消费主体存在强大旅游休闲消费需求中小城市广大乡村有资源基础吸引资本打造旅游休闲产品旅游搬运效应创造经济源动力的基本逻辑通过旅游休闲实现旅游搬运1、大城市居民的消费通过旅游搬运到中小城市，成为带动中小城市的动力。2、城市居民的消费通过旅游的搬运来到乡村，成为带动乡村发展的动力。3、区域之间因为差异而旅游，互相推动。4、中小城市到大城市旅游，提升大城市发展。2、旅游搬运运效应创造造经济源动动力城镇化3、旅游小镇镇总体综合合开发模式式游客聚集消费聚集产业聚集形成吃、住、行、游、娱、购旅游消费聚集旅游提供产业、就业、环境、服务和居住支持消费聚集形成旅游产业链延伸，泛旅游产业融合聚集，集群化发展。居民收入增加带动土地升值促进地产开发城乡差距缩小城市环境美化本土文化传承服务设施完善城市品牌提升吸引区域综合发展游客搬运基本模式打造“核心吸引中心”创造核心吸引力的基石构造“休闲聚集中心”留住客人并扩大其消费的载体创造“延伸发展中心”创造利润与获取土地增值效益的根本创造差异化竞争力的关键在于运用文化进行创新包装旅游小镇打打造的基本本模式开发模式以城市发展为主导的配套架构以城市设计为主导的规划架构以旅游为主导的功能结构旅游吸引核休闲聚集场地第一层面街区(形成商气、人气聚集)场地尺度各类主题内街公共空间城市就业公共市政设施道路系统景观绿地居住区规划公共服务设施1324591067811人流人流1324567891011包括温泉、滨海、主题公园等旅游项目包括休闲广场、滨水休闲带、演艺场所等包括美食街、工坊街、动漫街等特色商街既要利于商气聚集，又要便于人流疏散注重公共空间使用上和视觉上的联系商业轴线、步行街区、居住区、公共中心通达大片的景观绿地穿插于城市之中规模适宜，注重邻里关系以旅游、休闲产业为主导，构建合理的产业体系包括水、电、天然气、防洪、防灾等系统包括学校、医院、银行、邮局、博物馆等设施风貌吸引力力：古镇、、艺术、创创意、西洋洋广场吸引核核：激光水水秀、篝火火晚会餐饮吸引与与聚集：一一招先吃遍遍天酒吧与夜间间聚集：留留客的关键键创意客栈聚聚集：客栈栈酒店及公公寓房地产产创意工坊街街区：百工工坊、百艺艺坊娱乐游乐街街区：演艺艺、洗浴、、养疗街区与商业业房地产就业与本地地居民第一一居所大城市与周周末居住第第二居所远客与度假假居住第三三所养老居住风情休闲小小镇的架构构：景区+消费产业聚聚集区+新型城镇化化区吸引核+聚集核+地产延伸旅游带动泛旅游产业发展产业融合化产业集群化旅游发展游客聚集消费聚集产业聚集农民身份转变人口集中就地城镇化旅游配套设施完善社会公共服务健全旅游与运动体育、医疗卫生、养生养老、文化艺术、创意产业、教育培训、会议会展、农林牧副渔、加工工业、高科技产业、建筑建材等产业之间深度融合。产业聚集化旅游引导的新型城镇化

旅游休闲小镇等旅游消费搬运带动就业4、旅游小镇镇城镇化路路径5、旅游引导导新型城镇镇化的多种种模式旅游新农村社区（产居一体）——美丽乡村引导的旅游小镇开发休闲卫星城（大城市周边休闲聚集）——文化引导的旅游小镇开发旅游小城建设（旅游小市及旅游中心镇）——商业引导的旅游小镇开发旅游小镇建设（较小旅游中心镇与旅游建制镇）——养生养老引导的旅游小镇开发旅游综合体（非建制产城一体区）——产城一体化下的旅游小镇开发旅游休闲度假区（产业区）——旅游地产引导的旅游小镇开发第二美美丽乡村引引导的旅游游小镇开发发模式PART3旅游小镇开开发模式CONTENTS（一）、乡乡村度假创创新发展模模式——大区小镇“大区小镇镇新村”模模式是北京京春光集团团提出的，，它是新农农村建设的的一种全新新模式。““大区”是是指复合型型的旅游景景区和旅游游渡假区，，“小镇””是依托““大区”形形成有地方方风情和文文化特色的的原居型旅旅游村镇，，而“新村村”是指以以第一产业业为基础，，将第三产产业，特别别是旅游业业与第一产产业有机结结合的社会会主义新农农村。大区小镇=“景区观光光+小镇休闲+乡村度假””“大区”包包括规划大大或者知名名度大的景景区，也可可以是一组组特色景区区构成的景景区集群，，这是旅游游境区的亮亮点，大区区突出主题题文化，吸吸引游客以以聚集人气气，同时对对休闲小镇镇和度假群群落输出高高水平的旅旅游管理。。“小镇”是是延伸“大大区”主题题文化并将将其拓展为为多种消费费形式、形形成特色产产业链的休休闲度假型型主题旅游游小镇。“度假群落落”，由农农民旅游村村为主的乡乡村度假基基地、具有有乡村度假假酒店功能能的特尔康康养院所和和产权度假假基地构成成。大区小镇度度假假群落景区观光小镇休闲乡村度假产品结构环境基础优越生态环境优美景观环境优雅文化环境优质服务环境主要特征优良的旅游游环境大区小镇的的扩展形态态观光景区大度假区大城大学乡村度假基基地特色康养院院所产权式度假假村大企业大院（所））文化旅游小小镇景区周边型型旅游小镇镇产业类旅游游小镇主题旅游小小镇度假群落大区小镇大观光近郊旅游小小镇（二）、案案例：春光光集团槟榔榔河项目——五A级乡村旅游游度假区（一）总体定位黎风国际乡乡村旅游度度假区项目以休闲闲观光为主主，度假旅旅游为辅，，集休闲度度假、黎族族风情体验验、运动休休闲、康体体疗养、会会议商务和和观光旅游游为一体的的5A级国际乡村村文化旅游游区。槟榔河旅游游区将以旅旅游休闲、、美食休闲闲、娱乐休休闲、购物物休闲以及及各类传统统、时尚休休闲为内容容，演绎品品质休闲，，在城市近近郊集中打打造国际化化的休闲胜胜地，以一一个全新的的“世外桃桃源”和““国际乡村村”，完善善三亚国际际旅游功能能，填补三三亚城市圈圈的文化休休闲区空白白，铸就休休闲典范，，构筑中国国休闲度假假的新纪元元和新起点点（二）形象象定位诗画田园梦梦里里黎乡“诗画田园园”是项目整天天田园环境境与景观的的打造目标标。“梦里黎乡乡”由“历史遗遗梦、当代代黎乡、未未来之梦””三部曲组组成。“黎黎族文化””从这里走走向明天，，走向未来来。（三）目标标定位国家旅游产业带动型新型城镇化示范项目国家5A级景区国家美丽乡村的典型案例海南休闲度假养生示范点海南乡村文化旅游典范1234561、高科技休休闲农业示示范区2、槟榔河商商业休闲带带3、旅游服务务与文化展展示区4、温泉小镇镇5、文化艺术术小镇6、山地生态态运动区一带两镇三三区（四）功能能分区稻花黎香入口集散耕猎部落迷香部落五方墟场黎银作坊黎木逢春黑火黎陶海黎珠色山兰酒肆黎乐传动树下槟郎黎锦天下槟榔西施黎歌意象黎侗千年八音剧场黎侗春秋海黎部落南国黎风品茶坞渔水瑶椰风林冷泉阁黎民园荔枝园槟榔寨青芒谷怡香楼百果庄百兽园（五）一期期样板区产产品体系第三商商业引导下下的的旅游游小镇开发发模式——旅游中转站站PART3旅游小镇开开发模式CONTENTS（一）彝人人古镇：从从商业地产产到特色旅旅游小镇的的逻辑始于商业地产配套大旅游特色核心景区特色小城镇产城一体化（二）旅游游小镇商业业模式商业体系旅游体系营销体系小镇开发文化创新上以资源价值为魂突出特色文化旅游需求上增加旅游吸引核增加文化体验性商业业态上业态上优化升级不夜板块的增加总体定位上身心养疗的理想家园（三）案例例：如何做做3.0版的商业小小镇？（三）滦州州古城小镇镇滦州古城-没有优势资资源依托靠靠运营模式式成功打造造的新古镇镇县级老城区区改造项目目，依托资资源-滦河，区域域与资源优优势与项目目相似度较较高区域以房地地产开发为为主，政府府行政推动动并给予周周边环境改改造、市政政配套、形形象与政策策等各方面面的支持。。购房房者者和和经经营营者者在在前前期期均均为为项项目目3公里里范范围围内内民民众众和和县县城城民民众众。。经济济主主线线：：已已当当地地消消费费需需求求为为主主、、项项目目周周边边区区域域扩扩大大范范围围后后自自驾驾游游消消费费需需求求为为辅辅、、传传统统旅旅游游线线截截流流客客群群引引导导性性消消费费需需求求为为补补充充营销销主主线线：：依依托托经经济济主主线线和和项项目目影影响响半半径径，，而而进进行行天天平平营销销，，总总体体平平衡衡和和节节点点侧侧重重。。操盘盘周周期期和和影影响响力力分分析析项目目整整体体运运营营周周期期为为5年，，多多期期开开发发，，售售后后返返租租运运作作。。国家家4A级景景区区年年底底挂挂牌牌，，旅旅游游人人群群比比重重已已占占据据大大部部比比例例，，盈盈利利模模式式基基本本确确定定并并有有效效运运转转。。地域域知知名名度度和和品品牌牌号号召召力力较较高高，，目目前前能能自自行行吸吸引引项项目目所所在在地地周周边边县县市市自自驾驾团团队队旅旅游游和和消消费费。。周边边住住宅宅物物业业价价值值提提升升120%，周周边边商商铺铺物物业业价价值值提提升升200%以上上，，周周边边地地块块价价值值提提升升270%。项目目从从县县级级领领导导政政务务接接待待第第一一场场所所升升级级为为市市级级领领导导政政务务接接待待第第一一场场所所，，并并作作为为省省级级旅旅游游产产业业示示范范点点和和重重点点工工程程给给予予关关注注。。模式式化化运运作作-合理理的的成成本本控控制制和和能能效效释释放放以建建筑筑为为骨骨架架、、旅旅游游活活动动和和商商业业业业态态为为血血肉肉、、以以地地方方特特色色人人文文为为筋筋脉脉、、以以针针对对性性主主题题为为魂魂魄魄。。造势势-借势势-顺势势，，通通过过概概念念和和爆爆发发节节点点促促进进销销售售快快速速回回款款，，通通过过返返租租控控制制业业态态打打造造特特色色街街区区提提升升商商气气人人气气，，通通过过商商业业和和旅旅游游运运营营最最大大化化提提升升物物业业附附加加值值并并带带动动投投资资型型物物业业销销售售。。旅游游活活动动的的点点-线-面逻逻辑辑结结构构和和商商业业运运营营的的招招商商-活商商-养商商体体系系。。核心心-功能能型型-辅助助型型-盈利利型型，，明明确确，，并并针针对对性性收收放放。。商业业的的此此消消彼彼长长有有很很多多客客观观因因素素，，做做足足差差异异化化的的同同时时，，对对于于街街区区式式商商业业升升级级到到产产业业化化商商业业，，这这一一过过程程需需要要商商家家有有较较强强的的抗抗风风险险能能力力和和经经营营能能力力，，这这与与新新兴兴商商业业街街区区的的招招商商档档次次和和招招商商难难度度是是矛矛盾盾的的。。平平衡衡点点的的把把握握需需要要极极强强的的商商业业敏敏感感度度和和大大局局观观。。主力店在整个个商业街打造造的过程中，，扮演的极为为重要的角色色。旅游人群的层层次和消费能能力，在很大大程度上支撑撑着旅游商品品型商业业态态的经营。所所以在不同时时期对纯旅游游商业的植入入，是一个旅旅游商业管理理人员的素质质表现。旅游需要多样样性，活动需需要不断更新新，如何确保保核心旅游活活动带来盈利利点，如何确确保核心旅游游商业区的持持续运营，如如何确保传统统活动和旅游游特色演绎的的人流平衡，，都是整个古古镇运营体系系的难点。好高骛远的推推广和营销，，基本判定了了项目的死刑刑。惨痛的教训-旅游和商业的的规律必须遵遵循（三）滦州古古城小镇1.0大研古镇传统旅游商圈纳西族东巴文化硬件基础条件旅游集散中心旅游商品零售为主体，客栈，餐饮，娱乐为主力业态，偏中低端消费，缺乏休闲养生型业态，商业内部同质化较高，零售业态没有主题分区。2.0束河古镇新兴旅游商圈纳西族东巴文化合理布局和定位游客截流餐饮和客栈为主体，旅游商品零售比例稍小，增加部分体验式娱乐项目，整体依旧偏中低端消费，缺乏集中式娱乐商业和休闲养生型商业，商业内部同质化较高，零售业态依旧没有主题分区。3.0小镇未来旅游商圈？（纳西族东巴文化温泉等待开发优势资源游客引导周边大量住宅人群消费开放式景区）？（同类商业差异化不同类商业集中主题化凸显差异）差异化的旅游游商业才是成成功的基础丽江3.0版的商业保留：纳西族风情及东巴文化传承温泉度假综合产业商业主题小镇发掘：东巴特色文化节点养生养老产业链文化元素的表现与应用创新：浪漫爱情主题——婚纱摄影基地

歌舞演绎活动——体验式集中餐饮

休闲娱乐和休闲养生与温泉的紧密结合宗教与民俗文化的集中商业型展示高端夜生活文化的动静结合平台运作体验式娱乐项目和旅游活动、商业体系之间的有效互动（三）丽江古古城小镇开发模式：“彝人古镇”旅游文化与商住相结合的“高尔夫球场”开发模式。项目定位：彝人古镇是以以古建筑为平台、彝文化为“灵魂”的大型文化旅游游地产项目。集商贸、居住、文化、旅游为一体，以彝族文化为核心，打造滇西旅旅游黄金线新新窗口、旅游游产品集散地地、东南亚特特色商品集散散地和影视基基地。发展定位：国家4A级旅旅游景区（已已授牌）、在彝人古镇做做全世界的生生意、滇中最最大的旅游商商品集散地、、滇中最大的的缅甸翡翠批批发市场、滇滇中最大的集集中韩国街区区。发展特色：与相关利益者者实现共赢，，举办活动等等方式，使项项目推广较理理想，并迅速速建立了品牌。（三）彝人古古镇产品类型：有住宅、别墅墅、商业。住住宅有多层、、小高层和高高层，别墅产产品有商墅和和普通别墅，，商业有商铺铺、商住楼、、客栈和大型型独栋商业。。商业业态：业态丰富，其中以珠宝，餐饮和客栈占比最大，三三个业态店铺铺数量都在50家以上。建筑风格：以彝族古典民居居为主题风格，，时间上广纳纳唐、宋、元元、明、清，，空间上博采采东、西、南南、北、中，，荟萃经典样样式，使之成成为以彝族为为主调的古典典民居博物馆馆。（三）彝人古古镇项目功能结构构：吃、住、行、、游、购、娱娱商家数量：600多户商家入驻驻主题场景：人流聚集空间间。水源广场场、梅葛广场场、咪依噜广广场、毕摩文文化广场、望望江楼、威楚楚楼、特色生生态市井文化化街、东盟风风情街、土司司府、高氏相相府等。板块：以街道为单位进行内容和功功能分区。旅旅游商品街、、酒吧街、餐餐饮街、小吃吃街、客栈区区、花鸟街、、古玩街、民民俗街、东盟盟风情街、韩韩国风情街等等。酒店住宿：1家四星级酒店店——彝人古镇大酒酒店，建筑样样式为彝族高高规格民居，，内部采用欧欧陆风格，有有各类套房156间，容纳近300人住宿。特特色民居客栈栈、宾馆酒店店58家，客房2057间，每天可容容纳4000人同时入住，，其中85%以上按照三星星级标准打造造。饮食：目前有大型餐餐饮楼60家，可同时容容纳3000人就餐。其中中楚雄五星级级饭店彝王宴宴就坐落在彝彝人古镇三期期内，以其独独具彝族特色色的装修，优优质服务和高高档次彩屏为为特色。同时时，除了彝家家饮食外，还还有风味餐、、特色小吃、、烧烤。特色色交交通通：：为丰丰富富游游览览过过程程，，提提供供观观光光小小火火车车、、游游船船、、黄黄包包车车、、马马车车等等特特色色交交通通工工具具。。节庆庆活活动动：：火把把节节、、彝彝族族年年———千人人彝彝乡乡宴宴、、彝彝族族情情人人节节、、赛赛装装节节和和彝彝族族竞竞技技活活动动等等。。表演演节节目目：：彝乡乡恋恋歌歌，，祭祭火火大大典典等等。。（三三））彝彝人人古古镇镇历史史背背景景：：“古古都都琅琅勃勃拉拉邦邦（（LangPrabang）是是一一个个精致致的古色色古古香香的小小山山城城，，是是老老挝挝现现存存的的最古古老老的一一个个城城镇镇，，距距今今已已有有一一千千多多年年的的历历史史。。琅琅勃勃拉拉邦邦全全市市有有679座有有保保存存价价值值的的古古老老建建筑筑物物。。1995年12月，，琅琅勃勃拉拉邦邦被被联联合合国国教教科科文文组组织织列列入入世世界界历历史史遗遗产产名名录录。。地理理区区位位：：位于于湄湄公公河河畔畔群群山山环环抱抱的的谷谷地地，，距距离离首首都都万万象象大大约约有有500多公公里里。。建设设规规模模：：面积积不到到10平方方公公里里。城市市现现状状：：民风风纯纯朴朴，，自自然然生生态态保保护护完完好好，，没没有有过过分分商商业业化化的的人人际际关关系系，，被被公公认认为为东东南南亚亚传传统统与与殖殖民民风风格格保存存最最为为完完好好的城城市市，，成成为为西西方方游游客客追追求求的的“世世外外桃桃源源””。项目目特特色色：：琅勃勃拉拉邦邦是是老老挝挝佛教教中中心心，寺寺庙庙、、佛佛塔塔林林立立，，仅仅市市区区内内就就有有30多座座寺寺庙庙，，居居民民笃笃信信佛佛教教，，是是名名副副其其实实的的佛都都。佛佛教教兴兴盛盛造造成成了了琅琅勃勃拉拉邦邦古寺寺众众多多。2万多多的的人人口口中中，，有有200多名名和和尚尚。。每每天天清清晨晨和和尚尚沿沿街街化化缘缘是是一一大大景景观观。。佛寺寺建建筑筑：：寺庙庙装装饰饰的的主主色色有有的的以以红红为为主主，，华华贵贵雍雍容容；；有有的的以以金金色色为为主主，，灿灿烂烂辉辉煌煌；；有有的的以以黑黑色色为为主主，，庄庄严严沉沉贵贵。。其其中中被被列列为为东东南南亚亚名名寺寺的的就就有有玄玄通通寺寺和和维维崇崇寺寺等等。。（三三））彝彝人人古古镇镇发挥挥本本土土特特色色优优势势，，将将古古老老而而神神秘秘的的彝彝族族历历史史文文化化名名人人、、建建筑筑文文化化、、人人情情风风俗俗、、节节庆庆歌歌舞舞、、饮饮食食、、民民族族手手工工艺艺、、服服饰饰等等作作为为旅旅游游要要素素，，吸吸引引游游客客；；打破破传传统统的的旅旅游游地地产产开开发发模模式式，，并并没没有有运运用用观观光光型型的的旅旅游游资资源源，，却却直直接接开开发发商商业业旅旅游游，，加加强强开开发发的的现现金金流流。。以特特色色建建筑筑、、特特色色活活动动、、特特色色文文化化的的旅旅游游效效应应为为宣宣传传切切入入点点，，推推动动商商业业、、居居住住物物业业的的出出租租和和销销售售；；以大大量量的的旅旅游游宣宣传传带带动动商商业业、、居居住住的的旅旅游游房房地地产产项项目目，，在在开开发发经经营营上上实实现现了了滚滚动动开开发发，，可可持持续续发发展展。。借助助政政府府的的支支持持和和帮帮助助，，进进一一步步扩扩大大影影响响力力。。（三三））彝彝人人古古镇镇第四四从从旅旅游游地地产产地地产产到到特特色色旅旅游游小小镇镇——旅游目的地旅旅游小镇PART3旅游小镇CONTENTS（一）旅游地地产的开发趋趋势：特色小小城镇开发，，是未来房地地产开发的主主流模式传统住宅楼盘开发、传统商业地产开发，都难以获得政府的认可和市场的支撑，更难获得可持续发展。新型城镇化下的房地产发展，需要全新的结构和模式创新。地产商应基于如何把土地价值、房产价值与产业本身有效结合，进行综合盈利模式的探索。产业资本、地产资本和金融资本融合，地产资本大规模渗透到产业中，这基本上是未来发展的大趋势。消费产业开发主导下的区域综合开发或综合体开发，是未来房地产开发的主流模式。地产开发已从“筑巢引凤”即建设型房地产产品生产营销过程逐步向“以生活方式打造、以使用价值形成、以经营价值的提升、以投资价值的完善”的产品开发模式阶段过渡。跨越建设性的产品，用消费经营的手法打造经营模式、投资价值和生活方式，已经成为开发商必须要面对的一种手法和必然发展的方向。（二）概念解解析旅游风情休闲闲小镇：是指依靠某类类具有开发价价值的自然景景观或人文景景观，以旅游服务和休休闲产业为主主的小城镇。是是一种以商业街区为为主要形态，，休闲聚集与与居住聚集混混合的综合开开发项目。比如休闲古古镇、旅游小小镇、温泉小小镇、艺术小小镇、时尚小小镇等。旅游业支撑季节性明显流动人口多设施压力大建设标准高大雁塔北广场场以城市发展为主导的配套架构以城市设计为主导的规划架构以旅游为主导的功能结构旅游吸引核休闲聚集场地第一层面街区(形成商气、人气聚集)场地尺度各类主题内街公共空间城市就业公共市政设施道路系统景观绿地居住区规划公共服务设施1324591067811人流人流1324567891011包括温泉、滨海、主题公园等旅游项目包括休闲广场、滨水休闲带、演艺场所等包括美食街、工坊街、动漫街等特色商街既要利于商气聚集，又要便于人流疏散注重公共空间使用上和视觉上的联系商业轴线、步行街区、居住区、公共中心通达大片的景观绿地穿插于城市之中规模适宜，注重邻里关系以旅游、休闲产业为主导，构建合理的产业体系包括水、电、天然气、防洪、防灾等系统包括学校、医院、银行、邮局、博物馆等设施（二）风情休休闲小镇的开开发模式黄果树民俗度度假小镇（三）黄果树小镇----苗头宴舞设计的一个集集民族文化与与现代艺术于于一体的创意意建筑，位于于黄果树瀑布布景区旁。项项目取名为““苗头宴舞””，是以苗族族歌舞宴为核核心吸引力的的民族文化体验验式休闲综合合体。打造核心吸引引中心——构筑项目吸引引核山顶核心建筑筑屋顶，选取取苗族服饰中中最具代表性性的纹饰——凤凰和银冠作作为主导元素素，将其与建建筑融合并创创新，形成核核心景观。餐厅配套高端端餐饮，并选选取少数民族族中最具代表表性的歌舞，，进行创新演演艺，将歌舞舞与餐饮有效效结合，打造造苗头宴舞项项目，使得旅旅游者在品尝尝高端餐饮的的同时，实现现视觉上的震震撼力。（三））黄果树树小镇镇----苗头宴宴舞打造休休闲聚聚集中中心——留住游游客，，扩大大消费费高起点、大手笔、精品化，深度挖掘民俗文化，迎合市场需求，打造安顺精致旅游新高地做精旅游产品打造安顺精品项目做大民俗文化打造文化第一城做强休闲氛围打造黄果树第二吸引核四位一体做足“夜”文章打造黄果树不夜天（三））黄果树树小镇镇----苗头宴宴舞打造延延伸发发展中中心——获取土土地增增值效效益入口服服务中中心——精品星星级酒酒店民俗商商业休休闲环环——民俗商商业街街区（三））黄果树树小镇镇----苗头宴宴舞高端主主题会会所——主题接接待区区分体式式度假假酒店店（三））黄果树树小镇镇----苗头宴宴舞甲方：：贵州安安顺琪琪景旅旅游资资源开开发有有限公公司地点：：贵州省省安顺顺市规模：：8平方公公里项目背背景：：项目位位于黄黄果树树新城城的核核心区区和制制高点点，整整个地地块为为丘陵陵地貌貌，距距离黄黄果树树瀑布布仅2公里，，地理理区位位非常常优越越。目目前，，黄果果树瀑瀑布虽虽知名名度较较大，，但存存在一一个致致命的的缺点点，即即留不不住游游客，，无法法进行行深度度消费费。因因此，，政府府委托托我院院打造造一个个精品品项目目，形形成与与黄果果树瀑瀑布景景区的的互补补，增增强旅旅游产产业联联动效效应，，通过过两点点辐射射性引引爆，，带动动整个个黄果果树新新城的的发展展，本本项目目由此此产生生。项目难难点：：项目周周边业业态众众多、、繁杂杂，竞竞争非非常激激烈，，布局局什么么样的的产品品才能能脱颖颖而出出，占占据市市场高高地？？靠什什么形形成差差异化化核心心竞争争力，，构建建可持持续发发展的的动力力？如如何摆摆脱虚虚、空空、大大的旅旅游地地产局局面，，打造造可盈盈利可可快速速回收收成本本的商商业模模式？？这些些成为为了本本项目目首要要解决决的问问题。。项目思思路以泛旅旅游产产业为为理念念，整整合““生态态、土土地、、文化化、市市场、、区位位”五五大资资源，，打造造核心心吸引引中心心、休休闲集集聚中中心、、延伸伸发展展中心心，构构建一一个融融休闲闲、度度假、、体验验、购购物等等多功功能为为一体体的综综合型型民俗俗度假假小镇镇，从从而实实现点点与点点的功功能性性串联联以及及多元元项目目的整整合配配套开开发，，带动动区域域综合合发展展，形形成1+1>2的“聚聚变””效应应。☆打造核核心吸吸引中中心——构筑项项目吸吸引核核在地块块中央央核心心制高高点，以民俗俗、时尚、震撼、多元组组合为为主导导，打造““云顶顶餐厅厅”，，形成成本项项目的的核心心吸引引物。。山顶顶核心心建筑筑屋顶顶，选选取苗苗族服服饰中中最具具代表表性的的纹饰饰——凤凰和和银冠冠作为为主导导元素素，将将其与与建筑筑融合合并创创新，，形成成核心心景观观。☆打打造休休闲聚聚集中中心——留住游游客，，扩大大消费费以市场场需求求为主主导，，创新新产品品设计计，做做大民民俗文文化，，做强强休闲闲氛围围，做做精旅旅游产产品，，做足足“夜夜”文文章，，打造造大黄黄果树树对外外接待待的休休闲客客厅。。☆打打造延延伸发发展中中心——获取土土地增增值效效益以市场场需求求为导导向，，设置置精品品酒店店、休休闲商商业街街区等等休闲闲商业业地产产项目目，一一方面面为游游客提提供餐餐饮、、住宿宿、娱娱乐、、休闲闲等服服务，，一方方面促促进资资金快快速回回收，，推动动项目目可持持续发发展。。北侧整整体鸟鸟瞰图图南侧整整体鸟鸟瞰图图商业半半鸟瞰瞰图山顶标标志建建筑夜夜景图图第五养养生养养老引引导的的旅游游小镇镇开发发模式式PART2旅游小小镇CONTENTS（一））养生生养老老引导导下的的旅游游小镇镇开发发模式式核心特特质以养老老养生生为核核心驱驱动的的新型型养老老养生生小城城镇是是指在在主要要的城城市群群周边边交通通便捷捷、生生态环环境较较好的的区域域，迎迎合国国家城城乡统统筹和和新型型城镇镇化建建设的的政策策导向向，以以自然然生态态、健健康人人居为为特质质，以以养老老养生生产业业为核核心驱驱动产产业，，以服服务城城乡居居民为为宗旨旨，配配套建建设老老年社社区、、医院院、生生态农农场、、老年年大学学、商商业街街区等等服务务设施施，营营造一一个养养老养养生人人员和和原住住民和和谐共共处的的小镇镇。区位条条件：主要要城市市群周周边，，交通通便捷捷；资源条条件：生态态环境境优良良；面向群群体：城市市财富富老年年阶层层政策导导向：城乡乡统筹筹、新新型城城镇化化建设设；驱动产产业：养老老养生生产业业；运行方方式：引入入城市市群财财富阶阶层，，整个个城镇镇围绕绕着财财富阶阶层需需求运运转，，并配配套建建设城城镇居居民所所需的的设施施；配套设设施：商业业街、、医院院、生生态农农场、、老年年社区区、居居住区区等。。养老养养生小小镇与与其他他小镇镇的区区别在在于，，该小小镇是是一个个提供供养老老养生生服务务的开开放式式的社社区，，配套套完善善的养养老养养生产产业所所需要要的要要素体体系，，并以以此为为核心心吸引引力，，将周周边农农民转转变成成工人人，配配套一一般城城镇所所需要要的设设施，，构建建一个个和谐谐的小小城镇镇。而其他他小镇镇的核核心产产业不不是养养老养养生，，配套套设施施也不不是围围绕养养老养养生进进行建建设。。养生养养老小小镇VS其他小小镇养老养生小镇良好的区位交通条件养老养生驱动化打造优良的生态环境全新生活方式载体条件条件环境生态化城乡统筹化空间景区化养老享乐化服务社区化特征特征（一））养生生养老老引导导下的的旅游游小镇镇开发发模式式景区化化的生生活环环境；；社区化化的服服务体体系；；多样化化的养养老养养生产产品；；高水平平的医医疗保保障；；和谐健健康的的邻里里关系系；回归自自然的的田园园养生生养老老方式式；节假日日子女女非常常方便便与父父母同同住。。这里为为老人人创造造了一一种全全新的的享乐乐化的的养生生养老老方式式！（一））养生生养老老引导导下的的旅游游小镇镇开发发模式式（二））案例例：温温泉养养生小小镇权威英英语电电子英英语辞辞典定定义：：温泉泉小镇镇（SpaTown））是拥有据据称能能治愈愈疾病病和恢恢复健健康功功效的的泉水水的小小镇；温泉泉小镇镇提供供的水水疗项项目主主要包包括利利用天天然泉泉水进进行饮饮用和和泡浴浴。——温温泉小小镇的的定义义：国际权权威电电子辞辞典Wikipedia定定义义：温温泉小小镇（（SpaTown）系指有有天然然温泉泉或矿矿泉出出露，，可供供人们们进行行温泉泉和矿矿泉水水疗（包括括沐浴浴、浴浴疗和和饮疗疗等）），以达到到保健健康复复目的的的地地方或或城镇镇。集旅游、工作和生活功能于一体的魅力生活方式平台综合平衡温泉旅游四季全天候经营的最佳解决方案1温泉旅游/温泉度假/温泉旅居复合发展的综合载体23温泉文化孕育、发展和传承的肥沃土壤。4——温温泉小小镇的的主要要功能能：丰沛的的温泉泉资源源优美的的景观观环境境多彩的的风情情街区区特色的的建筑筑群落落友善的的原住住居民民各种类类型的的温泉泉产品品各种档档次的的酒店店群多样的的旅游游休闲闲配套套设施施地域文文化浓浓厚的的工艺艺品和和温泉泉商品品精彩动动人的的民间间故事事和传传说——主主要功功能构构成要要素（二））案例例：温温泉养养生小小镇第六文文化引引导的的旅游游小镇镇开发发模式式PART2旅游小小镇CONTENTS（一一））文文化化引引导导下下的的旅旅游游小小镇镇开开发发模模式式文化旅游小镇休闲消费聚集文化核心吸引力文化创意地产延伸（二二））案案例例：：佛佛文文化化小小镇镇佛教教文文化化小小镇镇77选址址：：规划划主主入入口口路路西西侧侧。。构想想：：以原原有有村村落落为为核核心心，，将将佛佛教教文文化化引引入入村村落落，，以茶茶田田竹竹林林为为意意境境营营造造，，以以佛佛韵韵古古街街为为核核心心吸吸引引，，以以佛佛教教主主题题酒酒店店、、禅禅茶茶会会所所为为高高端端配配套套，，以以主主题题客客栈栈为为特特色色亮亮点点，，集集街街区区休休闲闲、、客客栈栈体体验验、、主主题题度度假假、、文文化化观观光光于于一一体体的的旅旅游游特特色色小小镇镇，，景景区区入入口口综综合合配配套套服服务务区区。。代表表业业态态：：食·药膳膳素素斋斋；；住住·佛缘缘民民宿宿、、主主题题酒酒店店；；行行·石板板古古街街；；游游·锦鲤鲤莲莲花花、、法法相相花花坛坛；；购购·佛家家小小饰饰；；娱娱·佛乐乐梵梵音音休休闲闲空空间间、、禅禅茶茶会会所所等等。。中国国首首个个以以佛佛教教文文化化主主题题打打造造的的入入口口综综合合配配套套小小镇镇佛缘缘与与小小镇镇相相得得益益彰彰，，街街隅隅的的莲莲花花池池、、自自在在的的荷荷叶叶、、游游动动的的锦锦鲤鲤；；石石板板竹竹影影、、叠叠山山置置石石、、理理水水花花木木，，一一壶壶清清茶茶、、一一首首老老歌歌、、一一件件古古物物，，一一沙沙一一世世界界，，一一壶壶一一天天地地，，人人在在喧喧闹闹的的小小镇镇，，依依然然可可以以无无所所执执着着、、自自在在自自适适，，比比比比皆皆佛佛缘缘。。项目目概概况况1、区区位位：：云云南南楚楚雄雄市市经经济济技技术术开开发发区区，，昆昆明明的的后后花花园园、、““滇滇西西旅旅游游黄黄金金线线””上上的的第第一一站站2、交交通通：：楚楚大大高高速速公公路路入入口口，，距距昆昆明明90分钟钟车车程程3、资资源源：：彝彝族族的的建建筑筑文文化化、、宗宗教教文文化化、、服服饰饰文文化化、、歌歌舞舞文文化化、、民民俗俗