2014年区域市场调研报告(案例分析)

京郊市场调研报告

廊坊、香河、燕郊、涿州2014年05月30日引言由于近期固安市场突陷冷冻，来访及成交量明显下降，为指导后续项目营销工作开展，需对大北京区域整体情况做详细了解，研究市场走势，预测后期市场情况，做好应对策略。

李丹、徐宏、刘猛三人于5月14日走访廊坊及香河,5月25日走访燕郊，5月26日走访涿州，以暗访及同行交流结合的方式详细调研了该区域的重点项目，以期为我们对整体市场的判断做实际指导。第2页廊坊第一部分：整体市场概述第二部分：重点项目分析第三部分：市场总结香河第一部分：香河简介第二部分：区域楼盘项目扫描第三部分：重点项目分析第四部分：香河与固安区域对比分析燕郊第一部分：整体市场概述第二部分：重点项目分析第三部分：市场总结涿州第一部分：涿州简介第二部分：区域楼盘项目扫描第三部分：重点项目分析第四部分：涿州区域总结2014年京郊市场调研报告总纲第3页第一部分：整体市场概述廊坊简介市场格局第二部分：重点项目分析第三部分：廊坊市场总结汇报区域——廊坊第4页廊坊区域——简介廊坊是京津冀城市群的地理中心，位于京津两个国际都市之间，所辖10个县(市、区)全部与京津接壤。总面积6500平方公里，人口420万。素有“京津走廊、黄金地带”之称；市区距北京天安门广场40公里，距天津中心区60公里，距首都和天津两大机场70公里，距天津港100公里，且紧邻规划中的北京新机场；廊坊自驾车到东三环十里河1个半小时，805公交直达北京站，大约2个小时；高铁站及火车站，7条高速公路，5条铁路干线穿越境内，10条国家和20条省级公路纵横交错，是中国铁路、公路密度最大的地区之一；环渤海经济圈高新技术战略确定，吸引大量技术人才向廊坊聚集；廊坊绿色生态环境优势明显，京津间城市绿化打造宜居生态城市。路网较发达，城市配套齐全，未来发展潜力巨大第5页广阳区安次区开发区市场格局——廊坊北京廊坊高铁站京沪高速出入口京沪高速京津高速去北京须由此银河路上高速口第6页市场格局——廊坊广阳区安次区开发区中建·高街国际孔雀城大学里K2狮子城廊坊孔雀城万向城香邑·拉菲堡荣盛华府中科紫峰天地凤凰城旭辉十九城邦廊坊高铁站廊坊在售项目60多个，地图上只标注了区域重点项目北京第7页板块项目开发商建面容积率绿化率物业类型物业费（元/㎡·月）主力户型（㎡）成交价格（元/㎡）营销推广开发区大学里廊坊泰土房地产开发有限公司100万2.3935%高层、联排2.20三居89、112四居129联排290-377高层7000联排260万起高层排卡，联排广阳区孔雀城廊坊市京御幸福房地产开发有限公司30万2.3634.25%公寓、高层、洋房、别墅2.20二居78

三居109、120公寓7500高层8500洋房11000排卡2万抵5万荣盛华府荣盛房地产发展股份有限公司廊坊分公司26万2.0080%高层2.50三居130-160四居150-260100003期排卡，电商1万抵2万塞纳荣府荣盛房地产发展股份有限公司47万1.2040%高层、洋房2.00洋房140-227联排350-400洋房8700联排13000三期联排、四期洋房在售万向城河北富桥房地产开发有限公司27万2.2030%高层2.00二居83

三居94-139五居247住宅8200现主推10-285㎡商铺，住宅在售（少量）安次区中建高街国际廊坊中建御澜华府房地产开发有限公司27万2.0539%高层1.75二居85

三居90-1358500高层顺销中科紫峰廊坊市科通房地产开发有限公司14万2.035.10%住宅、公寓1.88一居60二居88三居8976004月已开盘，现顺销K2狮子城廊坊市中投置地房地产开发有限公司518万2.5035%高层1.98高层两居89、三居113公寓60-130高层8000公寓7500一期高层、二期公寓在售市场格局——廊坊第8页市场格局——廊坊小结廊坊区域可分为三大板块，依次为广阳区、安次区、开发区；广阳区均价8500元/平米，主要为地缘性客户及北京外溢客户；安次区均价7500元/平米，主要为地缘性客户；开发区均价7000元/平米，主要为北京外溢客户；一路（铁路）之隔划分出了广阳跟安次两个区域，但因地缘性客户广阳情结，广阳区高于安次区整体均价水平（大约高1000元/平方米左右）；在售项目从物业形式上分析，廊坊广阳、安次区主要以高层产品为主，别墅作为市场的稀缺产品，主要集中在北部区域（开发区及广阳北）；廊坊区域较注重学区房，学区房价格相较同区域其他项目高；第9页第一部分：整体市场概述第二部分：重点项目分析廊坊孔雀城荣盛华府中建高街国际K2狮子城孔雀城大学里第三部分：市场总结第10页精英城市样样板，打造造孔雀城品品牌高端城城市地产领领域的标杆杆项目分析——廊坊孔雀城城项目位置广阳区北凤道与银河路交口处西行500米版块广阳区物业类别公寓、高层、洋房产品风格Artdeco占地面积10万平方米总建筑面积30万平方米容积率2.39

绿化率34.25%总户数1800户主力户型85-120平米目前销售均价公寓7500元/平方米高层8500元/平方米洋房11000元/平方米物业公司物业费廊坊市幸福基业物业服务有限公司2.20元/平方米/月开发商廊坊市京御幸福房地产开发有限公司最近开盘时间

2014年5月5日加推公园海入住时间2016年10月底入住1.3期项目配套设施内部社会公园、教育、10万平米商业会所周边2所幼儿园、3所小学、2所高中、3大医院、多家商业第11页项目分析——廊坊成交情情况3月初公寓开开盘，集中中推盘，成成交量较高高（3月成交348套）；4月底高层首首次集中开开盘，成交交情况好（（4月成交769套）现在售（毛毛坯）公寓寓价格为7500元/平方米（之之前精装公公寓均价8200元/㎡)，高层均均价8500元/平方米分析公寓开盘高层持续排排卡，月底底开盘第12页项目分析——廊坊孔雀城城户型图3室2厅1卫109.00㎡2室2厅1卫85.00㎡3室2厅2卫120.00㎡优点：南北通透、、全明户型型、大飘窗窗阳台缺点：无玄关设计计优点：紧凑三居、、动线清晰晰、客厅带带大阳台缺点：无玄关设计计、次卧较较小且有一一间采光效效果差优点：全明户型、、动静分离离、主卧配配备独立卫卫生间缺点：过道浪费面面积孔雀城系列列产品，户户型设计整整体较好，，赠送面积积较多第13页优势华夏系列产产品，品牌牌认知度高高产品线丰富富（公寓、、高层、洋洋房），客客户可选择择性大社区配套齐齐全：12大城市级配配套+4大社区级配配套+1大组团级配配套劣势公共交通欠欠缺借鉴产品线丰富富，分次推推出，客户户选择性大大项目分析——廊坊孔雀城城小结第14页城市政治文文化中心的的核心区域域高端景观观住区项目分析——廊坊荣盛华华府项目位置广阳区北凤道阿尔卡迪亚北门对面版块广阳区物业类别高层产品风格简欧建筑风格占地面积8.6万平方米总建筑面积26万平方米容积率2.0

绿化率80%总户数718户主力户型130-260平米目前销售均价10000元/平方米物业公司物业费荣盛物业公司2.5元/平方米/月开发商荣盛房地产发展股份有限公司廊坊分公司最近开盘时间

2013年12月12日，预计2014年6月开3期入住时间2016年10月底入住1.3期项目配套设施内部自带商业、幼儿园、10万平米商业会所周边1所幼儿园、2所小学、4大银行、1家医院及市政配套第15页项目分析——荣盛华府成成交情况项目为高端端项目，豪豪华产品，，价格自3月底上涨500元/平方米，目目前保持平平稳第16页项目分析——荣盛华府户户型图I户型4室2厅3卫183.71㎡H户型3室2厅2卫134.85㎡C户型4室3厅5卫260.00㎡优点：南北通透、、全明户型型、使用率率较高、入入户花园设设计、主卧卧豪华配备备缺点：动线不合理理、次卧进进深较长优点：动静分离、、使用率较较高、入户户花园设计计、主卧豪豪华配备缺点：不通透、餐餐客不朝阳阳优点：全明户型、、入户花园园设计、主主卧豪华配配备、观光光电梯直达达缺点：动线不合理理、过道太太长高端项目，，奢华户型型，赠送面面积及入户户花园等设设计可借鉴鉴第17页优势位于城市政政治文化中中心等大型型配套的核核心配套区区域，处于于高端客群群集中区廊坊当地品品牌开发商商，品牌效效应较好项目为高端端项目，低低密度，高高绿化率景景观居所，，一梯两户户尽享奢华华，户型设设计方正通通透、部分分有观光电电梯、硬件件配套高端端小区内部配配套（会所所等）先行行，彰显开开发商实力力劣势目前区域商商业配套、、教育配套套较少户型面积过过大且价格格较高借鉴区域外部配配套不足的的情况下，，提早打造造社区内部部配套项目分析——荣盛华府小小结第18页绿化率最高高，容积率率最低，楼楼间距最大大的一个地地标性综合合生活学区区项目分析——中建高街国国际项目位置安次区金光道和西昌路交叉口东南角版块安次区物业类别公寓、高层、洋房产品风格Artdeco占地面积10万平方米总建筑面积27万平方米容积率2.0绿化率39%总户数1728户主力户型85-120平米目前销售均价8500元/平方米物业公司物业费北京中建世纪物业服务有限公司1.75元/平方米/月开发商廊坊中建御澜华府房地产开发有限公司最近开盘时间2014年5月1日开盘1#楼入住时间2015年8月一期A1#-A5#交房项目配套设施内部社会公立幼儿园周边多家超市，1所小学，1所高中，4所大专，3大医院，多家银行、医院、餐厅及新奥燃气营业厅第19页项目分析——中建高街国国际成交情情况项目整体节节奏较明确确，蓄客一一个月左右右在开盘，，3月下旬及5月初开盘（（3月成交456套，4月成交541套）项目均价价随着推推盘节奏奏逐步增增加，3月均价7800-8000元/㎡，4月上涨到到8300元/㎡，5月开盘项项目价格格上涨至至8500元/㎡，政策策明确，，较好的的逼定犹犹豫客户户分析排卡第20页项目分析析——中建高街街国际户户型图2室2厅1卫90.00㎡3室2厅1卫86.00㎡3室2厅2卫130.00㎡㎡优点：南北通透透、全明明户型、、大飘窗窗阳台缺点：无玄关设设计优点：紧凑三居居、动线线清晰、、客厅带带大阳台台缺点：无玄关设设计、次次卧较小小且有一一间采光光效果差差优点：全明户型型、动静静分离、、主卧配配备独立立卫生间间缺点：过道浪费费面积学区房86-130㎡户型，，且户型型设计较较好，整整体格局局设计可可学习第21页优势位于安次次区光明明商务岛岛的核心心区域，，紧邻高高速入口口国企品质质，品牌牌实力保保证，且且建筑质质量好廊坊传统统核心教教育区，，具有全全市最好好的教育育资源，，典型学学区房廊坊区域域楼间距距最大的的一个地地标性综综合生活活社区劣势区域商业业配套目目前较少少户型偏于于刚需，，区域价价格较高高借鉴打造品牌牌实力，，为项目目增加卖卖点及市市场影响响力项目分析析——中建高街街国际小小结第22页精英城市市样板，，打造孔孔雀城品品牌高端端城市地地产领域域的标杆杆项目分析析——廊坊K2狮子城项目位置安次区银河南路与南龙路交口西侧版块安次区物业类别公寓、高层、洋房产品风格Artdeco占地面积300万平方米总建筑面积500万平方米容积率2.50绿化率35%总户数4052户主力户型89-125平米目前销售均价高层8000元/平方米公寓7500元/平方米物业公司物业费北京乔戈里物业管理公司1.98元/平方米/月开发商廊坊市中投置地房地产开发有限公司最近开盘时间海棠湾组团2014年1月1日入住时间海棠湾组团2016年3月项目配套设施内部社会医院周边1所幼儿园、1所小学、1所初中、1所大学、2家银行、4家超市、龙河公园第23页项目分析析——K2狮子城成成交情况况3月份成交交均价7500元/平方米，，4月份价格格上涨至至8000元/平方米，，4月份3次开盘，，共去化化1200余套第24页项目分析析——K2狮子城户户型图3室2厅1卫109.00㎡㎡2室2厅1卫85.00㎡3室2厅2卫120.00㎡㎡优点：南北通透透、全明明户型、、大飘窗窗阳台缺点：无玄关设设计优点：紧凑三居居、动线线清晰、、客厅带带大阳台台缺点：无玄关设设计、次次卧较小小且有一一间采光光效果差差优点：全明户型型、动静静分离、、主卧配配备独立立卫生间间缺点：过道浪费费面积南北通透透户型，，阳台、、飘窗设设计较好好第25页项目展示示——K2狮子城第26页优势位于廊坊坊市银河河南路西西侧，紧紧邻龙河河生态景景观带K2品牌地产产，系列列产品，，可借鉴鉴品牌实实力项目整体体指引系系统明显显，整体体售楼处处环境较较好廊坊市区区内最大大社区，，交通便便利通达达强销公司司，对客客户整体体把控、、逼定，，整体案案场销售售节奏强强劣势区域商业业配套目目前较少少、教育育配套较较少市场口碑碑较差、、价格较较高借鉴售楼处位位置明显显，且指指引系统统完善项目分析析——K2狮子城小小结第27页项目位置东方大学城内，滨河路以北，桐西路以东，毕昇路版块开发区物业类别高层、别墅产品风格南加州风格占地面积35万平方米总建筑面积100万平方米容积率2.39

绿化率35%总户数1800户主力户型89—112平米目前销售均价高层6800-7000元/平方米别墅9000元/平方米物业公司物业费廊坊市幸福基业物业服务有限公司2.20元/平方米/月开发商廊坊泰土房地产开发有限公司最近开盘时间

2014年3月23日开盘高层和别墅入住时间2016年6月底入住高层项目配套设施内部会所、2所幼儿园、小学周边3所小学、1所高中、9大高等学府、五大高尔夫及30万平米运动配套、5家医院

首个“学学院都市市版”孔孔雀城，，高品质质高端综综合社区区项目分析析——廊坊孔雀雀城大学学里第28页项目分析析——孔雀城大大学里成成交情况况3月环北京京区域市市场量价价齐升，，但本项目价价格（均均价6800元/㎡）未上上涨，采用保保价走量量的方式式；4月初恰逢逢清明假假期节点点，且增增设老带带新增一一季度物物业费及及认购抽抽家电等等优惠政政策，月月底集中中推货，，成交量量较高保定副中中心传闻闻，投资资客投资资方向转转移，成成交量下下滑（4月底因项项目集中中开盘，，成交量量上涨））孔雀城十十盘联动动，且项项目加推推小节点及及优惠政政策较大大分析第29页项目分析析——孔雀城大大学里户户型图G2户型3室2厅1卫89.94㎡G1户型3室2厅1卫112.31㎡G3户型2室2厅1卫80.78㎡优点：南北通透透、全明明户型、、大飘窗窗阳台缺点：无玄关设设计、浪浪费面积积多优点：南北通透透、动线线清晰、、赠送面面积大缺点：无玄关设设计、浪浪费面积积多优点：南北通透透、动线线清晰、、赠送多多（飘窗窗阳台））缺点：无玄关设设计、浪浪费面积积多项目产品主力力户型为80-112㎡南北通透户户型，为市场场畅销户型，，且有90㎡左右小三居居设计，后续续可借鉴及学学习第30页项目展示——孔雀城大学里里第31页项目分析——孔雀城大学里里小结优势整体环境及售售楼处氛围较较好华夏系品牌开开发商，品牌牌力影响项目内部和周周边配套完善善，有9所大学、多家家商场、3大高尔夫等交通便利，805路公交车直达达项目产品为高层、、联排，低密密度社区，且且联排紧邻凤凤河劣势售楼处指引系系统差，且售售楼处位置太太深，不容易易寻找借鉴销售道具物料料等及售楼处处提示牌等小小细节处理较较好，整体售售楼处较统一一对市场把握力力度大，整体体市场价格上上涨，但其采采用保价走量量的方式第32页第一部分：整整体市场概述述第二部分：重重点项目分析析第三部分：廊廊坊市场总结结第33页廊坊整体市场场较正规（缴缴纳保证金等等），各大国企、央央企、上市开开发商陆续入入驻廊坊，品品牌竞争剧烈烈；配套齐全，商商业发展较为为迅速，未来来交通环境及及利好消息巨巨大；公共交通的原原因（虽有805公交直达北京京站，但是整整体行程时间间两个小时）），导致廊坊价价格比固安低低；各板块区域特特征明显，成成交价格差异异化较大学校林立，学学区房效应较较为明显廊坊区域80%项目主力客户户是市区当地地周边的人群群，与固安客客群差异较大大（廊坊区域北北京客群：开开发区项目占占比70-80%；广阳区项目目占比30左右；安次区区项目占比20-30%，但此区域狮狮子城较为特特殊，北京客客群占比70%左右）；第34页市场总结——廊坊第一部分：香香河简介第二部分：香香河区域楼盘盘项目市场扫扫描第三部分：重重点个案分析析第四部分：香香河与固安区区域对比分析析汇报区域——香河第35页第一部分：香香河简介第36页区域简介——香河香河：位置：地处华北平原原北部，四面面与京津接壤壤，素有“京畿明珠””之美誉,全县幅员458平方公里，总总人口34万人；交通：距北京国贸50公里,距天津市中心心70公里，路网便捷畅达达，拥有京哈高速、103国道、大香线、通唐唐线、平香线线等5条国省级交通通干线，938、810路公交车由县县城直达北京京站；配套：功能配套完善善，拥有香河河开发区、新新兴产业示范范区、北方家家具产业基地地三大省级园园区，目前，各园区区起步区已基基本达到“九九通一平”工工业配套标准准，成为承接接京津产业转转移和大项目目落户的理想想平台，一批批实力型企业业已相继在香香河落户发展展。香河第37页第二部分：香香河区域楼盘盘项目市场扫扫描第38页区域楼盘项目市场扫描——香河爱晚大爱城富丽新城荣盛.白鹭岛绿地国宝21城香城壹号京汉君庭盛达铂宫国隆府北京御湖湾香公馆香汐鸿坤罗纳河谷壹城公馆大运河孔雀城京哈高速项目目国道103项目北京县城项目京哈高速103国道第39页项目名称开发商建筑面积(万平米）建筑类别开盘时间户型（平米）成交均价（元/平米）优惠政策营销动态项目推广情况富丽新城富丽（香河）房地产开发有限公司74高层、小高层、低密2014.4.19两居：87三居：104

四居：103-145毛坯：7500精装：8300一次性98折，按揭99折，新浪高层电商1万抵4万，联排2万抵8万

顺销开盘后剩余房源网络、巡展、户外、活动、纸媒项目围挡爱晚大爱城香河恒康房地产开发有限公司33高层、低密2014.6.1（一期）一居：53-62；两居：73-85；

三居：89-128；叠拼：146-170；联排：195-204价格待定优惠待定前期蓄客阶段户外、短信荣盛.白鹭岛荣盛房地产开发有限公司21高层、小高层2014.5.17两居：75-78三居：89-1106700待定一期开盘时间待定户外、网络、案场活动绿地国宝21城上海绿地集团香河投资开发有限公司27高层、低密2014.4.1一居：59两居：75-79

联排：170-190高层：7200搜房网会员独享1万顺销高层房源短信、户外、网络、节点活动大运河孔雀城香河京御房地产开发有限公司23高层、低密2014.3.20两居：90-112三居：129联排：230-254高层：7500联排：11000（报价）一次性96折，按揭98折顺销高层房源以及联排别墅户外、报广、网络、短信、鸿坤罗纳河谷鸿坤房地产开发有限公司14高层、联排、叠拼2014.5两居：87

三居：118联排：220-290高层：7500联排：13000（报价）搜房网一万抵三万二期房源排卡，预计5月底开盘高层房源网络、短信、户外、案场活动京汉君庭香河京汉房地产开发有限公司22.6高层、小高层五期开盘2014.5.1一居：68两居：78-89三居：110-1306800全款98折，按揭99折项目临近县城中心位置尾盘，以顺销为主近期无推广盛达铂宫香河县盛达房地产开发有限公司14高层二期开盘待定两居：91三居：132待定无一期售罄，二期开盘时间待定暂无未名1898香河富泰房地产开发有限公司105高层四期顺销一居：69

两居：84三居：1426500全款99折项目三期顺销网络、短信区域楼盘项目目市场扫描——香河香河区域项目目可以分三个个区域：京哈哈、103国道以及县城城区域三部分分，其中京哈哈、103国道集中大品品牌开发商，，竞争激烈，，开发体量较较大开发周期期较长，部分分为较成熟项项目，产品丰丰富成交均价价比县城项目目略高，主要要客群北京人人或在北京工工作外地客户户为主；县城项目开发发周期较早周周围配套较为为完善，但多多为当地开发发商，专业度度较差，客户户群体当地人人占比较重；；第40页第三部分：重重点个案分析析第41页重点个案分析析——香河富力新城城花香盛景香山郡溪香郡花香润景富力新城开发商：富丽（香河））房地产开发发有限公司建筑类别：高层、小高层层、联排装修状况：毛坯、部分房房源精装修绿化率:35%容积率：1.97物业费：待定交房日期：2015.9户数：总户数数6738户建筑面积：740000平米占地面积：310000平米物业地址：香河京哈高速速出口沿大香香线北行一公公里近期销售动态态：9#、10#、11#、18#蓄客；第42页富力新城4月-5月第二周成交交分析图房源销售情况况：富丽新城城3月中旬蓄客，，4.19日开盘推出800多套房源（毛毛坯四栋，精精装三栋）去去化650套左右，其中中精装户型去去化109套房源，精装装房源去化没没有达到开发发商预期，之之后高层联排排顺销；房源成交价格格：开盘成交交均价较之前前偏低，（毛毛坯：7000元/平米，精装：：8100元/平米）项目整整体成交均价价出现小幅下下滑状态近期情况：开开盘后项目成成交量以及成成交均价逐步步下降；毛坯量价走势势图精装量价走势势图第43页重点个案分析析——富力新城富力新城——户型分析79㎡两居：优势：全明户型，动动静分离，格格局方正实用用率较高；劣势：南北不通透，，进深较长采采光率较差105㎡三居：优势：大面宽客厅，，房间布局合合理充分体现现家居三居室室；劣势：二次卧较小132㎡四室：优势：全明户型、南南北通透；劣势：浪费面积较多多，动静分离离不明显主力户型79-105平米两居三居居，占到当期期产品75%左右，后期项项目继续推出出两居三居畅畅销产品；第44页重点个案分析析——富力新城第45页重点个案分析析——富力新城项目优点：1、品牌开发商商，利用富丽丽在北京的其其他社区做巡巡展，有效的的拓展客户2、产品定位比比较合理，毛毛坯与精装的的互补提升了了销售力度3、地理位置明明显交通便利利，紧邻京哈哈高速，能有有效拦截其他他项目客源4、部分配套与与政府合作，，提升项目知知名度项目缺点：5、后期存量较较多，销售周周期较长6、项目周围配配套单一，现现有配套不醇醇熟营销模式：7、思源经纪代代理、开发商商自销客群分析:8、富力新城客客群多以北京京为主，其中中自主客群占占比较多本案需借鉴：：9、加大推广力力度，进行精精确的资源筛筛选，达到拓拓客效果10、借助当地政政府的势力与与其合作加大大销售力度第46页重点个案总结结——富力新城绿地国宝21城建筑类别：高层、小高层层、联排开发商：上海绿地集团团香河开发有有限公司容积率：1.5绿化率：35%建面：27万平米占地：5000亩物业费：高层1.7元/㎡/月，联排3元/平米/月交房时间：高层2015年中，联排2014年底产权：70年项目最最新动动态：：顺销当当期高高层房房源第47页重点个个案分分析——香河绿绿地国国宝21城绿地国国宝21城4月-5月第二二周成成交分分析图图房源销销售情情况：：四月月上半半月周周销售售量在在区域域属于于中等等水平平，因因其他他项目目正在在排卡卡，只只有此此项目目顺销销状态态房源成成交价价格：：进入入五月月第一一周成成交量量达到到了一一个高高峰期期，但但成交交均价价有小小幅度度下降降，后后期成成交均均价与与成交交量整整体出出现下下坡路路的态态势近期情情况：：整体体成交交均价价在区区域内内维持持在一一个较较为合合理的的水平平，但但后期期市场场不稳稳定等等因素素使得得客户户观望望情绪绪加重重第48页重点个个案分分析——绿地国国宝21城第49页户型分分析63㎡两居居：优势：：卧室全全朝阳阳劣势：：不是全全明户户型影影响居居住舒舒适度度，户型型局促促；79㎡两室室居：：优势：：面积利利用合合理，，主卧卧超大大阳台台；劣势：：客厅与与阳光光隔离离;项目一一期产产品面面积偏偏小，，相比比其他他项目目产品品格局局较差差，部部分房房源客客厅不不能采采光，，直接接影响响项目目销售售，第49页重点个个案分分析——绿地国国宝21城缺配套大图700亩市政公园630亩商业配套第50页重点个个案分分析——绿地国国宝21城项目优优点：1、国企企开发发商，，得到到政府府的特特殊照照顾（（在京京哈高高速单单独加加开第第二出出口））2、占地地700亩市政政公园园，在在区域域是体体量较较大的的规划划3、引进进的物物美、、麦当当劳等等商业业配套套下半半年开开始运运营，，加深深了销销售说说辞项目缺缺点：：4、一期期产品品面积积过于于偏小小，会会影响响项目目销售售5、项目目周围围比较较荒凉凉，多多以农农民耕耕地为为主，，势必必会造造成客客户流流失营销模模式：：6、开发发商自自销团团队，，其销销售模模式比比较单单一客群分分析：：7、临近近京哈哈高速速第二二出口口，客客群以以北京京客群群为主主本案需需借鉴鉴：8、在客客户未未入住住项目目的阶阶段，，先引引进知知名商商业而而且先先让商商业运运营，，会大大大加加快项项目销销售节节奏第51页重点个个案总总结——绿地国国宝21城鸿坤罗罗纳河河谷开发商商：鸿坤地地产建筑类类别：：高层、、洋房房、联联排装修状状况：：毛坯、、绿化率率:35%容积率率：0.75物业费费：2.64交房日日期：：二期待待定建筑面面积：：70000平米占地面面积：：140000平米物业地地址：：京哈高高速西西集出出口右右转，，103国道天天下第第一城城西侧侧第52页重点个个案分分析——香河鸿鸿坤罗罗纳河河谷鸿坤罗罗纳河河谷4月-5月第三三周成成交分分析图图房源销销售情情况：：四月月排卡卡一月月，于于四月月底开开盘项项目二二期B51#楼，当当天认认购很很好，，临时时决定定加推推52#楼房源成成交价价格：：而在在成交交较好好的情情况下下成交交价格格相比比平时时有下下降，，而下下降幅幅度较较小近期情情况：：根据据市场场情况况进行行有针针对性性的开开盘动动作，，客户户多的的情况况下进进行集集中开开盘，，而市市场不不好的的情况况进行行排卡卡，5月初项项目开开始排排卡，，5.19项目开开盘，，成交交均价价有7100元/㎡第53页重点个个案分分析——鸿坤罗罗纳河河谷户型分分析87㎡两居居：优势：：户型格格局合合理，，主卧卧、客客厅双双阳台台劣势：：动静分分离不不明显显，卫卫生间间不能能采光光；118㎡三居居：优势：：南北通通透，，南北北双阳阳台；；劣势：：主卧面面宽较较小，，影响响采光光；项目主主力户户型89㎡两居居以及及118㎡三居居受到到客户户的追追捧，，后期期市场场影响响项目目成交交价小小幅下下降第54页重点个个案分分析——鸿坤罗罗纳河河谷第55页重点个个案分分析——鸿坤罗罗纳河河谷项目优优点：1、项目目地理理位置置优越越，临临近103国道，，距离离国家家4A级旅游游景点点天下下第一一城很很近，，周围围交通通便利利2、完美美的实实景园园林让让客户户体验验到惬惬意的的生活活情景景，提提高了了销售售力度度3、纯正正的托托斯卡卡纳建建筑风风格得得到了了部分分客户户的肯肯定项目缺缺点：：4、项目目周围围配套套较少少使客客户有有落差差感营销模模式：：5、开发发商自自销、、分销销客群分分析：：6、项目目定位位较高高，多多以北北京客客群为为主本案需需借鉴鉴：7、建筑筑风格格以及及完美美的景景观园园林都都是都都极具具参考考性第56页重点个个案总总结——鸿坤罗罗纳河河谷香河与与固安安区域域对比比分析析香河1、品牌牌开发发商较较多，，开发发系统统稳定定2、地理理位置置较好好连接接北京京与天天津的的重要要枢纽纽3、整体体市场场成交交均价价相对对稳定定，但但近期期同样样出现现下滑滑状态态4、大部部分客客群来来自北北京，，自住住客户户占比比大于于投资资客5、自主主产业业（家家具城城）以以及旅旅游业业的支支撑（（天下下第一一城））6、后期期存量量大，，开发发周期期较长长固安1、小开发发商占据据当地市市场比重重较大2、相对离离北京较较近，过过于依赖赖北京3、早期依依靠第二二新机场场利好信信息房价价上升过过快，近近期因市市场原因因部分开开发商优优惠力度度过大(华夏）4、主要客客群以北北京及在在北京工工作的外外地人为为主5、无自主主产业的的支撑6、后期存存量大，，但开发发不稳定定57第一部分分：整体体市场概概述燕郊简介介市场格局局第二部分分：重点点项目分分析第三部分分：市场场总结汇报区域域——燕郊第58页燕郊简介介位于京津津唐都市市圈核心心地带，，同时也也是全国国离天安安门最近近的产业业开发区区，距天安门门约30公里，距首都都国际机机场25公里，距距天津港港120公里规划面积积105.2平方公里里，建成成区域面面积42平方公里里，下辖辖92个村街，，总计80万人口,其中常住住人口40万人；走102国道上通通燕高速速半小时时直达国国贸，京京平高速速40分钟直达达首都机机场京哈高速速公路、、京秦、、大秦电电气化铁铁路横贯贯东西，，北京930、811、812、813、814、815、816、817、818、819等多路公公交车直直通区内内，接驳驳八通线线和地铁铁6号线路，，京通快快速路将将燕郊与与北京市市中心紧紧密连接接。目前，燕燕郊开发发区综合合实力在在河北29个省级开开发区中中位居第第二，在在全省县县(市)域开发区区中位居居第一；；燕郊区域域地处““大北京京”腹地地，地理理位置得得天独厚厚，为区区域提供供了融入入京津的的绝佳平平台，使使得当地地市场辐辐射范围围广阔。。燕郊区区域已成成为“全全国创建建文明城城市示范范点”，，不仅是是投资兴兴业的乐乐土，也也是京东东生活的的“首善善之区””。第59页距离北京京最近的的环北京京区域，，紧邻CBD地理位置置优越；；公交线路路十余路路，但是是（通燕燕高速北北京段较较堵）路路网有待待完善；；城市配套套齐全，，但缺少少支柱产产业；京东客群群为主，，主要为为东三环环支付能能力一般般需求小小面积户户型的小小白领一一族；环北京区区域发展展最早，，价格过过万且价价格一直直最高；；紧邻潮白白河自然然资源，，水系在在北方稀稀缺，区区域内独独有资源源；第59页市场格局局——燕郊交通通路网北京走通燕高高速半小小时直达达国贸京平高速速（燕郊郊）北务务出入口口，40分钟直达达首都机机场燕郊区域域第60页燕顺路迎宾路102国道神威北路蒋谭路京平高速夏威夷南岸夏威夷蓝湾天洋城4代富地广场天洋城湾仔城15000东方夏威夷夏威夷水岸1号新弘国际阳光城嘉都首尔甜城中骏四季花都金谷美丽城北区均价8000-12000南区均价11000-13000工业区均价7000-8000旅游度假区均价17000起商业区均价13000-14000市场格局局——燕郊楼市市区域分分布燕郊在售售项目约约20个，其中中待售项项目约7个，此图图只标记记燕郊重重点项目目第61页板块项目开发商建面容积率绿化率物业类型物业费（元/㎡·月）主力户型（㎡）成交价格（元/㎡）营销推广旅游度假区东方夏威夷三河市兴达房地产开发有限公司24万0.2767%高层联排2.38；独栋3.98独栋360-800联排225

总价1200—3000万/套2012年已全盘售罄湾仔城三河市华荣房地产开发有限公司19.4万2.5035%高层、商业住宅2.96；商业4.28一居54；二居87、88；三居12015000住宅顺销商业区富地广场三河市绿都房地产开发有限公司45万2.5035%高层2.98一居55-58；二居75-87；三居120-13013000顺销（一居售罄）天洋城天洋置地180万2.9730%高层1.4一居56-60；二居78-92；三居112-13014000基本售罄南区夏威夷蓝湾三河市兴达房地产开发有限公司91万2.5035%高层2.96一居58；二居78-88；三居88-133110005月加推天洋城4代天洋置地有限公司480万2.7735%多层、高层2.80一居50-60；两居78-92；三居115-13012500年初开盘，顺销北区嘉都三河市佰嘉房地产开发有限公司185万2.5035%高层——一居63；两居76-88；三居95-115开售价格预计9000左右预计下半年开盘首尔甜城燕达（地产）集团300万2.2545%高层2.98二居85；三居134-13812000顺销金谷美丽城百世金谷房地产开发有限公司27万2.5038%高层2.3一居40-60；二居80-90；三居110-13011000预计7月开盘工业区新弘国际阳光城中基首业房地产开发有限公司75万1.5630%高层——一居59-67；二居67-88暂定6700预计开盘，时间待定市场格局局——燕郊楼市市扫描燕郊旅游游度假区区紧邻潮潮白河，，区域内内项目大大部分为为低密项项目，大大部分高高层价格格在17000左右，部部分高端端（低密密）项目目均价达达到3万以上（湾仔城城临旅游游度假区区及商业业区，价价格较接接近旅游游度假区区，因此此将其划划分为此此部分））；商业区目目前开发发地块几几乎没有有，此区区域配套套较为齐齐全，在在售项目目并未大大面积推推售货量量，价格格在13000-14000元/平方米；；燕郊目前前主要开开发区域域为南区区、北区区及工业业区，南南区价格格在11000-13000元/平方米，，北区价价格在8000-11000元/平方米，，工业区区价格在在7000-8000元/平方米；；南区价价格较低低是因为为地段及及交通原原因影响响，后续续交通增增加后，，南区必必将升值值第62页第一部分分：整体体市场概概述第二部分分：重点点项目分分析东方夏威威夷湾仔城富地广场场夏威夷蓝蓝湾天洋城4代嘉都首尔甜城城金谷美丽丽城新弘国际际阳光城城第三部分分：市场场总结第63页项目位置燕郊南外环与迎宾路交口版块旅游度假区物业类别联排、独栋产品风格欧洲古典主义建筑风格占地面积54万平方米总建筑面积24万平方米容积率0.27绿化率67%总户数94套主力户型独栋360-800平方米联排225平方米目前销售均价现联排二手房价格23000元/平方米起物业公司物业费兴达集团物业服务公司联排：2.38元/平方米·月；独栋：3.98元/平方米·月开发商戴德梁行最近开盘时间三期2007年6月底已开盘入住时间三期2008年10月已入住项目分析析——燕郊东方方夏威夷夷第64页项目分析析——东方夏威威夷户型型图独栋D户型独栋C户型参照夏威威夷度假假风情规规划，依依托自然然资源规规划出10万平米原原生水域域，打造造大北京京稀缺““水”资资源风情情高端观观景社区区第65页项目展示示——东方夏威威夷第66页项目分析析——东方夏威威夷小结结优势当地品牌牌开发商商，夏威威夷系列列产品，，品牌影影响力较较大项目位置置好，且且有自然然资源客群北京改善善客户公公司中高高层管理理、小企企业老板板借鉴积极利用用项目内内部自然然资源，，或打造造大面积积水景，，可为低低密等物物业增加加更加丰丰富有力力的卖点点第67页项目位置燕郊102国道与燕顺路交叉口东北角版块旅游度假区物业类别高层产品风格新古典主义风格占地面积8.1万平方米总建筑面积19.4万平方米容积率2.50绿化率35%总户数804户主力户型54—120平米目前销售均价15000元/平方米物业公司物业费住宅：2.96元/平米/月；商业：4.28元/平米/月开发商三河市华荣房地产开发有限公司最近开盘时间

2013年11月23日入住时间预计2015年7月1日入住项目分析析——燕郊湾仔仔城第68页项目分析析——湾仔城户户型图户型2室2厅1卫85㎡户型1室2厅1卫54㎡E1户型3室2厅1卫88㎡优点：户型方正正、紧凑凑实用、、干湿分分离缺点：卧室、客客厅为东东向优点：动线清晰晰、餐客客一体连连同大面面积阳台台缺点：厨房位置置较差、、餐厅小小优点：南北通透透、全明明紧凑三三居、大大面积采采光阳台台缺点：卧室相连连，私密密性差项目产品品主力户户型为54-120㎡户型，，且有88㎡南北通通透全明明小三居居户型，，后续可可借鉴及及学习第69页项目分析析——湾仔城小小结优势当地品牌牌开发商商，夏威威夷系列列产品，，品牌影影响力较较大售楼处展展示较好好，且多多盘联动动劣势一二手部部门信息息不通，，优惠幅幅度不一一，导致致销售信信息不同同，易使使客户心心里产生生反感营销自销模式式：公司司同时成成立二手手房部门门，楼盘盘联动线下多采采用户外外高炮、、销使代代客客群北京客户户占比90%左右，自自住型客客户占比比高借鉴此项目处处于稀缺缺商业区区域，因因此兴达达未大面面积推售售此项目目，而是是主力推推售其公公司其他他地段一一般项目目，尽快快去化相相对较差差产品，，留存较较好地段段项目，，可积极极应对后后续市场场冲击；；第70页项目分析析——燕郊富地地广场项目位置迎宾路与神威南路交口东南版块商业区物业类别高层产品风格现代风格占地面积9万平方米总建筑面积45万平方米容积率2.5绿化率35%总户数935户主力户型75-130平米目前销售均价13000元/平方米物业公司物业费三河市夏威夷服务有限公司2.98元/平方米/月开发商三河市绿都房地产开发有限公司最近开盘时间2014年1月5日入住时间2015年7月1日第71页项目分析析——富地广场场户型图图2室2厅1卫85㎡1室2厅1卫56㎡3室2厅2卫125㎡㎡优点：纯朝南户户型、阳阳台设计计缺点：餐厅较小小、无玄玄关设计计优点：动线清晰晰、客厅厅带大阳阳台缺点：无玄关设设计、卧卧室相连连私密性性差优点：全明户型型、主卧卧配备独独立卫生生间缺点：动静不分分区56-130㎡户型，，户型设设计较为为方正、、实用第72页项目分析析——富地广场场小结优势当地品牌牌开发商商，夏威威夷系列列产品，，品牌影影响力较较大售楼处展展示较好好，且多多盘联动动劣势一二手部部门信息息不通，，优惠幅幅度不一一，导致致销售信信息不同同，易使使客户心心里产生生反感营销自销模式式：公司司同时成成立二手手房部门门，楼盘盘联动线下多采采用户外外高炮、、销使代代客客群北京客户户占比90%左右，主主要为自自住需求求借鉴多盘联动动，不同同地段不不同产品品分批量量推售，，避免因因产品地地段等问问题流失失客户等等情况第73页项目位置燕郊南外环与迎宾路交口版块南区物业类别高层、小高层产品风格英伦风格占地面积26.7万平方米总建筑面积91万平方米容积率2.50绿化率35%总户数4647主力户型78—133平米目前销售均价11000元/平方米物业公司物业费兴达集团物业服务公司2.6元/平方米/月开发商三河市兴达房地产开发有限公司最近开盘时间2014年5月1日入住时间北区2015年12月项目分析析——燕郊夏威威夷蓝湾湾第74页项目分析析——夏威夷蓝蓝湾户型型图A2户型2室2厅1卫78㎡B3户型1室2厅1卫58㎡E1户型3室2厅1卫88㎡优点：户型方正正、紧凑凑实用、、干湿分分离缺点：餐厅较黑优点：动线清晰、餐餐客一体连同同大面积阳台台缺点：厨房位置较差差、餐厅小优点：南北通透、全全明紧凑三居居、大面积采采光阳台缺点：动线较长、卧卧室相连，私私密性差项目产品主力力户型为78-133㎡户型，且有有88㎡南北通透全全明小三居户户型，后续可可借鉴及学习习第75页项目展示——夏威夷蓝湾第76页项目分析——夏威夷蓝湾成成交情况项目多频次开开盘，节奏清清晰，3月下旬开盘成成交180套，4月初开盘成交交150套，中旬加推推264套，成交117套；正常销售售每周去化约约60套；项目均价3月份均价12500元/平方米，4月初项目整体体价格下调至至11000元/平方米，保持持不变分析第77页项目分析——夏威夷蓝湾小小结优势当地品牌开发发商，夏威夷夷系列产品，，品牌影响力力较大售楼处展示较较好，且多盘盘联动劣势一二手部门信信息不通，优优惠幅度不一一，导致销售售信息不同，，易使客户心心里产生反感感营销自销模式：公公司同时成立立二手房部门门，楼盘联动动线下多采用户户外高炮、燕燕郊公交站牌牌、销使代客客展示型：售楼楼处对立，占占据燕郊主要要地段，位置置明显客群北京客群为主主，且自住客客占比60%以上借鉴展示性方面可可向其学习（（如售楼处等等等）第78页项目分析——燕郊天洋城4代项目位置燕郊迎宾南路东侧版块南区物业类别多层小高层高层产品风格简欧建筑风格占地面积20万平方米总建筑面积480万平方米容积率2.77绿化率35%总户数8000户主力户型60-120平米目前销售均价12500元/平方米物业公司物业费天融物业2.8元/平方米/月开发商天洋置地有限公司最近开盘时间（1、2、13号楼）2014年1月18日开盘入住时间一期2014年5月28日第79页项目分析——天洋城4代户型图户型2室2厅1卫88.8㎡户型1室2厅1卫61㎡户型3室1厅1卫121㎡优点：南北通透、全全明户型、使使用率较高、、入户花园设设计、主卧豪豪华配备缺点：动线不合理、、次卧进深较较长优点：动静分离、使使用率较高、、入户花园设设计、主卧豪豪华配备缺点：不通透、餐客客不朝阳优点：全明户型、入入户花园设计计、主卧豪华华配备、观光光电梯直达缺点：动线不合理、、过道太长高端项目，奢奢华户型，赠赠送面积及入入户花园等设设计可借鉴第80页项目分析——天洋城4代小结优势品牌一级资质质开发企业，，品牌展示度度强中国首席第4代城市综合体体，打造中央央生活区，更更好的面向北北京客群售楼处展示明明显且有创意意新颖劣势在当地口碑不不太好营销线上网络硬广广自销模式线下多采用户户外高炮（东东四环外）、、销使代客客群几乎为北京客客群借鉴积极创建城市市配套，以市市场不同产品品（综合体））面向北京市市场，更好的的承接北京外外溢客户第81页项目分析——燕郊嘉都项目位置京平高速木燕路（北务）出口东500米版块北区物业类别小高层高层产品风格Artdeco占地面积69万平方米总建筑面积185万平方米容积率2.50绿化率35%总户数10174户主力户型63-115平米目前销售均价预计9000元/平方米物业公司物业费——开发商三河市佰嘉房地产开发有限公司最近开盘时间预计2014年下半年开盘入住时间预计2016年入住第82页项目分析——嘉都项目展示示第83页项目分析——嘉都户型图2室2厅1卫88㎡1室2厅1卫63㎡3室2厅2卫120.00㎡优点：紧凑一居户型型缺点：无玄关设计、、客厅较小优点：纯朝南两居、、动线清晰、、客厅带大阳阳台缺点：无玄关设计、、餐厅位置不不好优点：全明户型、动动静分离、主主卧配备独立立卫生间缺点：动线不明显孔雀城系列产产品，户型设设计整体较好好，赠送面积积较多户型阳台及飘飘窗等设计可可借鉴第84页项目分析——嘉都小结优势售楼处整体展展示型较好，，且具有时尚尚感及美感离京平高速出出入口较近，，去顺义区及及首都机场方方便劣势位置较偏且周周边无配套营销独家代理：自自销+世联独家线下多采用户户外高炮（通通燕高速燕郊郊段）、销使使代客客群（蓄客中）国国贸等地支付付能力弱小白白领及顺义区区域中高层客客群借鉴项目外部环境境较差时，积积极打造好内内部环境及整整体案场氛围围第85页项目分析——燕郊首尔甜城城项目位置燕郊经济技术开发区燕顺路东侧版块北区物业类别小高层、高层产品风格简欧风格占地面积124万平方米总建筑面积300万平方米容积率2.25绿化率45%总户数总户数27158户，当期户数1800户主力户型78-138平米目前销售均价12000元/平方米物业公司物业费三河市创美物业管理公司2.98元/平方米/月开发商燕达（地产）集团最近开盘时间

2014年4月26日32#楼入住时间预计2014年9月底入住B11、B22#第86页项目分析——首尔甜城户型型图3室2厅1卫99㎡2室2厅1卫77㎡3室2厅2卫138㎡优点：纯朝南户型、、大飘窗阳台台缺点：无玄关设计优点：紧凑三居、全全明户型、动动线清晰缺点：无玄关设计优点：动静分离、主主卧配备独立立卫生间缺点：过道浪费面积积、动线复杂杂大部分户型均均有飘窗阳台台等设计，户户型紧凑实用用第87页项目分析——首尔甜城成交交情况项目整体销售售较平稳，每每周均去化约约50套；4月中旬开盘，，推出300套，成交250套；项目均价12000元/平方米，价格格未变；分析第88页项目分析——首尔甜城小结结优势当地品牌开发发商燕达集团团，口碑好，，品牌影响力力较大地段好，绿化化较高户型设计好，，大面积阳台台及飘窗劣势目前公共交通通不便营销线上网络广告告自销模式线下多采用户户外高炮、销销使代客客群北京年轻客群群为主借鉴当地口碑好，，建筑质量较较好第89页项目位置迎宾北路版块北区物业类别高层产品风格新古典主义风格占地面积10.8万平方米总建筑面积27万平方米容积率2.50绿化率38%总户数3200户主力户型40—130平米目前销售均价11000元/平方米物业公司物业费百世金谷房地产开发有限公司2.3元/平方米/月开发商百世金谷房地产开发有限公司最近开盘时间预计2014年7月开盘二期入住时间二期预计2015年9月入住项目分析——燕郊金谷美丽丽城第90页项目分析——金谷美丽城城户型图户型2室2厅1卫74㎡户型1室1厅1卫48㎡E1户型3室2厅1卫88㎡优点：户型方正、、紧凑实用用、干湿分分离缺点：餐厅无位置置优点：动线清晰、、客厅连同同大面积阳阳台缺点：厨房位置影影响阳台空空气质量优点：南北通透、、全明紧凑凑三居、大大面积采光光阳台缺点：无玄关设计计项目产品主主力户型为为40-130㎡户型，且且有88㎡南北通透透全明小三三居户型，，后续可借借鉴及学习习第91页项目分析——金谷美丽城城小结优势项目现场整整体感觉较较好，物料料制作较为为精美劣势地段较偏，，缺少配套套营销自销模式+代理线下多采用用户外高炮炮、销使代代客客群北京客群为为主借鉴做好项目现现场环境，，项目现场场昭示性弥弥补了项目目外部环境境较差等情情况第92页项目位置福喜路路口南侧800米至大福北路向东500米版块工业区物业类别高层产品风格Artdeco占地面积48万平方米总建筑面积75万平方米容积率1.56绿化率30%总户数7730户主力户型59—88平米目前销售均价暂定6700元/平方米物业公司物业费万通物业公司——元/平方米/月开发商中基首业房地产开发有限公司最近开盘时间预计2014年下半年开盘一期入住时间预计2016年内一期入住项目分析——燕郊新弘国国际阳光城城第93页项目分析——新弘国际阳阳光城户型型图户型2室2厅1卫69㎡户型2室1厅1卫59㎡户型2室2厅1卫88㎡优点：户型方正、、紧凑实用用、赠送面面积大缺点：餐厅位置小小优点：动线清晰、、餐客一体体连同大面面积阳台缺点：厨房位置较较差、餐厅厅小优点：南北通透、、大面积采采光阳台缺点：餐厅位置较较差项目产品均均有小面积积户型，