2007年成都项目定位可行性研究报告

成都项目定位可行性研究报告一、项目简介二、项目定位的可能性方向三、项目定位方向分析1、纯住宅形式2、纯办公形式3、小户型公寓4、SOHO5、酒店式服务公寓四、关于本案项目定位操作的几点建议提报大纲一、项目简介本案基本情况：**公寓（***大厦）位于成都市**路一段３号，坐落在**北端东侧，占地面积３１９７.３１平方米（４.７９亩），土地实际使用面积为２５１６.６３平方米（３.７５亩），建筑总面积为１９５８３平方米。地下三层，建筑面积为４９９６平方米，地上１６层，建筑面积１４５８７平方米。目前主体工程已封顶，主体土建全部完成，进行了竣工验收，给排水立管已安装至封顶，支管尚未安装；电力预埋部分已全部完成，主线已敷设至顶，支线尚未敷设；中央空调管道进行了部分安装；水电、电梯、中央空调、消防等设备尚未安装，但内外装修尚未开始。项目简介本案存在的问题：是烂尾楼目前主体已经建成，本质上改变的可能性不大产品内部空间布局已按酒店规格设计，进行其他方向的改造会产生一定的缺陷项目简介二、项目定位的可能性方向本案现有的产品平面布局可能的适合的用途?纯住宅纯办公小户型公寓酒店式服务公寓SOHO本案目前已经完成主体结构封顶，从理论上说，未来产品用途由纯住宅到纯办公都有可能，而且在这中间还存在着不少过渡的形态，如小户型公寓、SOHO、酒店式服务公寓等。项目简介三、项目定位方向分析目前本项目的产品是以酒店布局进行设计，公共走道过长而且较宽，两侧分布的居住空间又多，目标客户接受起来有抗性，很难让人产生真正的居住舒适感，所以纯住宅的居家形式并不适合于本案。本项目产品可能的用途之——纯住宅形式项目可能用途本案虽然已经完成主体结构封顶，而且以框架结构为主，内部空间可以进行自由分割，纯办公的形式从产品的角度看是可行的，但烂尾楼改造的办公产品在成都市的价格支撑点有限，不能实现产品的价值最大化，而且成都市有“南面临水的办公楼宇流财”的说法，会影响项目的推广及销售。本项目产品可能的用途之——纯办公形式项目可能用途本项目目产品品可能能的用用途之之——小户型型公寓寓分析析项目目可可能能用用途途以现有有的平平面布布局来来看，，如果果以酒酒店原原有格格局的的单间间进行行设计计，则则开间间太小小，而而且户户型设设计受受制于于国家家关于于厨房房、卫卫生间间的建建筑规规范要要求。。如果以以两个个单间间合并并进行行设计计，则则总建建筑面面积太太大，，接近近100平方米米，再再加上上得房房率低低（65%），再再加上上价格格较高高，使使得本本案与与市场场现有有产品品相比比，缺缺乏竞竞争力力。因此本本项目目定位位于小小户型型公寓寓的方方案不不可行行。项目目可可能能用用途途本项目目产品品可能能的用用途之之——SOHO分析项目目可可能能用用途途SOHO是英文文smallofficehomeoffice的头一一个字字母的的拼写写，就就是在在家里里办公公、小小型办办公的的意思思。SOHO是人们们对自自由职职业者者的另另一种种称谓谓，同同时亦亦代表表一种种自由由、弹弹性而而新型型的工工作方方式。。本项目目户型型是以以酒店店为蓝蓝本的的设计计，强强调服服务于于以居居住为为主的的功能能，而而SOHO概念则则是以以提供供给住住户的的是较较完善善的办办公空空间为为目标标。二二者的的定位位和出出发点点有冲冲突。。项目目可可能能用用途途项目所所处的的地理理位置置属于于由市市中心心商业业区区向居居民生生活区区的过过渡地地带，，办公公环境境及氛氛围欠欠缺。。并且且，成成都当当地人人对于于临水水办公公建筑筑易流流财的的说法法比较较认可可，将将会对对项目目推广广造成成不利利影响响。目前采采用SOHO的工作作方式式的人人群主主要是是从事事于电电脑、、IT、通信信行业业的高高科技技行业业，对对网络络硬件件设施施的要要求比比较高高，同同时以以集群群及产产业链链条相相互依依赖的的“块块状””形式式存在在，如如美国国硅谷谷、北北京中中关村村等。。项目可可能能用途途采用SOHO工作方式式的群体体，除了了偏向于于积聚效效应的区区位环境境外，只只能承受受较低的的租金及及办公、、居住合合一的空空间，类类似可供供选择的的区域即即使在内内环也不不少，如如在盐市市口等中中心区域域，也分分布着不不少的居居民用房房，能够够满足许许多SOHO工作族要要求，不不仅商业业办公氛氛围浓厚厚，而且且租金、、价格也也不高；；而本案案周边现现有的大大量居民民楼及待待开发的的住宅区区也使得得相关产产品供应应量较大大，无论论是销售售价格还还是租赁赁价格都都不高。。项目可可能用用途结论：项目产品现现状、周边边环境以及及未来的赢赢利预期，，很难达到到此类产品品应用价值值的最大化化，因此本本项目定位位于SOHO产品品的的方方向向不不可可行行。。项目目可可能能用用途途本项项目目产产品品可可能能的的用用途途之之———酒店店服服务务式式公公寓寓分分析析项目目可可能能用用途途什么么叫叫酒酒店店服服务务式式公公寓寓？？此理理念念为为““酒酒店店式式服服务务，，公公寓寓式式管管理理””，，是是提提供供酒酒店店式式服服务务的的公公寓寓，，集集住住宅宅、、酒酒店店服服务务、、会会所所等等多多功功能能于于一一体体的的业业态态。。所谓谓酒酒店店式式服服务务公公寓寓是是指指位位于于大大型型商商务务辐辐射射圈圈内内，，保保持持统统一一装装修修模模式式、、配配置置一一整整套套高高标标准准硬硬件件设设施施和和酒酒店店服服务务系系统统、、聘聘请请专专业业酒酒店店物物业业管管理理公公司司或或酒酒店店式式公公寓寓管管理理公公司司并并由由其其统统一一经经营营和和管管理理、、区区别别于于纯纯酒酒店店单单间间的的公公寓寓，，其其大大多多会会被被用用作作投投资资使使用用。。项目可能能用途途酒店式服务公公寓的特征：：一、提供酒店店式服务和管管理所谓酒店店式公寓，酒酒店式公寓的的物业管理较较一般公寓更更完善，服务务内容更多，，为其独特的的消费群体提提供所需的服服务和物业管管理。就是一一种提供酒店店式服务的公公寓，它借鉴鉴酒店式服务务及管理模式式，提供诸如如家居清洁、、送餐或宴会会安排、洗熨熨及送衣、电电召的士、钟钟点服务等一一系列服务。。项目可能能用途途二、商居两宜宜，兼具居住住和办公两种种功能酒店式式公寓既可用用于居住，也也可用于办公公。面积小的酒店店式公寓中，，居住和办公公空间混在一一起，面积较较大酒店式公公寓中，居住住空间与办公公空间分离。。不同的酒店式式公寓侧重点点不同，有的的偏重于居住住，厨房、卫卫生间齐全，，甚至有阳台台；有的则偏偏重于办公，，只有卫生间间，没有厨房房，提供一些些办公设施和和通讯条件。。项目目可可能能用用途途本案的产品品形态是根根据酒店的的平面布局局而设计，，因此很符符合酒店式式公寓上述述的特征要要求。项目可可能用用途项目所在地地位于连通通市中心与与成都北部部的交通干干道——人民路上，，并且紧临临俯南河。。以俯南河为为界，往南南是成都市市的商业和和CBD辐射区域，，是商务及及旅游人士士的聚集地地，因此服服务此类人人群需要的的楼盘较多多，但定位位多集中于于普通/精装修小户户型公寓，，酒店式服服务公寓等等产品形态态较缺乏。。项目以北至至一环周围围，已经是是成熟的老老住宅区，，环境比较较幽雅，虽虽然交通便便利，但缺缺乏应有的的办公氛围围，因此附附近待开发发的楼盘都都是以普通通住宅为主主。项目区位环环境分析五丁苑3000均西门北门时代凯悦悦北门CBDCBD太升路商圈文殊坊锦里盐市口春熙路商圈本案上河新城壹号公馆天盛壹中心南门西沙美景吾非普罗都市美邸鼓楼世家赛弗假日项目区位位环境分分析根据本司司对成都都市进行行的调查查，在在商业中中心、CBD及其辐射射区及本本案附近近区域，，分布着着以小户户型公寓寓为主楼楼盘，主主要形式式有包含小户型公公寓的综合体体，如天盛壹壹中心，价格格6000元/平方米左右；；纯粹以小户型型为主的时代代凯悦、塞弗弗假日、鼓楼楼世家，价格格5500-5900元/平方方米米；；新建建设设的的以以小小户户型型为为主主的的住住宅宅小小区区，，曦曦城城，，价价格格6500-6700元/平方方米米；；以酒酒店店服服务务式式公公寓寓为为主主的的，，一一号号公公馆馆（（只只有有一一家家）），，价价格格在在11000元/平方方米米；；项目目区区位位环环境境分分析析由上上述述分分析析看看出出，，在在本本案案周周围围的的小小户户型型公公寓寓产产品品供供应应形形式式较较多多，，而而且且价价格格区区间间相相对对适适中中，，以以本本案案的的地地理理区区位位看看，，与与以以上上楼楼盘盘仍仍有有一一定定的的差差距距。。从本本司司所所调调查查楼楼盘盘目目标标客客户户定定位位看看，，针针对对高高端端细细分分市市场场的的产产品品却却极极少少，，以以酒酒店店式式公公寓寓为为主主打打的的产产品品只只有有一一号号公公馆馆，，而而且且定定位位于于处处于于金金字字塔塔尖尖上上的的少少数数人人，，从从11000元/平方米的的定价可可以看出出。项目区位位环境分分析壹号公馆馆目标客客群定位位在城市市金字塔塔顶端的的大人物物，并为为大人物物量身打打造高端端物业服服务，而而目前的的销售状状况表明明，成都都的高端端人物的的潜在需需求得到到充分的的释放。。按照北北京、、上海海的现现状来来看，，这种种高端端的商商务公公寓也也被很很多金金字塔塔的顶顶级所所认可可，可可以预预见，，在不不久的的将来来，随随着成成都市市经济济的快快速发发展，，还会会有更更多的的针对对金字字塔上上不同同层级级客户户需要要的此类物物业形形态出出现。项目区区位环环境分分析根据本本司调调查，，壹号号公馆馆所针针对的的目标标客户户是指指在成成都市市的CBD区域工工作的的高级级专业业技术术经理理、国国际或或国内内大公公司驻驻成都都的CEO、还有有成都都周围围县市市的各各地银银行行行长。。他们们需要要的是是能够够提供供高端端的商商务服服务和和享受受环境境的空空间。。处于绝对金金字塔顶端端的，能够够承受相应应服务价格格的，那毕毕竟是少数数，因此市市场的需求求量有限。。而处于其其相对低一一个层级的的高级管理理人员和中中小企业主主也需要在在CBD及其辐射区区域内，寻寻找可以满满足其被尊尊重心理需需要的物业业形态。项目区位环环境分析针对此类目目标客户群群的需要，，酒店式服服务公寓目目应提供相相应的高端端服务内容容，如酒店式的管管理（随叫叫随到的服服务、打扫扫、叫车等等）商务所需：：会议厅、、商务中心心（打印复复印等）等等生活配套：：中高档酒酒吧或咖啡啡吧、中高高档餐厅、、高级超市市等需要经营者者具备一定定的资源整整合及服务务管理能力力，且本项项目群楼的的预期经营营方向和开开发商的背背景，都为为此提供了了便利的条条件。项目区位环环境分析因此，本项项目无论从从所处的地地理位置，，还是现有有的产品形形态，加上上后期的资资源整和及及管理服务务能力来看看，都适合合定位于针针对相对高高端目标客客户群体需需要的酒店店式服务公公寓。项目区位环境境分析离市中心CBD1.5公里，离商业业中心1.5公里，离（文文殊坊）0.5公里离闹市500米，意味着很很近却具有生生活氛围的环环境紧邻文殊坊，，新兴旅游热热点，地段升升值潜力巨大大天然景观府南南河，市民心心目中的福地地紧邻成都第一一条地铁，出出行便利程度度高S优势项目目SWOT分析析项目目长长期期烂烂尾尾楼楼的的形形象象街对面面烂尾尾楼对对本项项目商商业在在心理理上有有极大大影响响项目已已经建建成，，改造造升级级的空空间较较小W劣势项目SWOT分析内环内内烂尾尾楼成成功改改造项项目较较多，，而且且销售售情况况乐观观目前内内环的的楼盘盘供应应量较较小市场上上缺乏乏精装装修的的酒店店服务务式公公寓产产品O机会项目SWOT分析周边逐逐渐上上市的的小户户型楼楼盘，，将影影响到到本项项目的的入市市、市市场消消化和和价格格定位位T威胁项目SWOT分析结论着力强强调项项目的的地段段优势势，制制定合合理的的价格格区间间，规规避现现有及及可能能的威威胁，，进而而准确确的进进行市市场定定位，，满足足目标标客户户的需需求。。项目SWOT分析四、关关于本本案项项目定定位操操作的的几点点建议议在本案案产品品布局局不能能做大大改变变的前前提下下，应应从以以下三三个方方面来来实现现项目目价值值的最最大化化。1、准确确定位位本案案的目目标客客群——需要从从酒店店式服服务公公寓产产品得得到相相应的的心理理满足足，而而且具具有一一定的的购买买力，，居住住在CBD及其辐辐射区区域内内。2、建立立高标标准的的联合合服务务团队队，由由专业业的酒酒店管管理公公司来来提供供高质质量的的服务务服务务内容容满足足客户户的需需要3、由于于本案案目标标客群群比较较狭窄窄，因因此必必须制制定适适合的的推广广计划划，以以相对对较低低的代代价达达到目目标客客户，，以实实现项项目的的销售售。项目定定位建建议附录：：成都都市项项目市市场简简报成都市市国内内生产产总值值增长长情况况由上图图可知知，2006年全市市实现现地区区生产产总值值2750亿元，，比上上年增增长13.8%，是1994年以来来的最最高增增长速速度。。成都市市宏观观经济济环境境成都市市城镇镇居民民可支支配收收入增增长情情况由上图图可知知，近近年成成都市市城镇镇居民民人均均可支支配收收入的的快速速增长长，大大大增增强了了居民民的实实际购购买力力。成都市市宏观观经济济环境境小结：：成都市市经济济发展展状况况良好好，城城镇居居民收收入不不断提提高，，有较较强消消费潜潜力。。成都市市宏观观经济济环境境房地产产开发发投资资增幅幅呈逐逐月增增长态态势成都市市房地地产现现状全市商商品房房供求求总量量大幅幅增长长，均均首年年突破破2000万平方方米2006年成都都市商商品房房供应应和成成交面面积首首年突突破2000万平方米，，市场总体体表现为供供求两旺的的局面。成都市房地地产现状房价涨幅回回落，但涨涨幅仍处高高位2006年，成都市市五城区商商品房成交交均价为4472元／平方米米，同比上上涨9．5％，其中住住宅成交均均价为4256元／平方米米，同比上上涨12．9％，涨幅较较2005年回落了3．4个百分点。。成都市房地地产现状小结：房地产市场场有良好的的成长趋势势，房价增增幅逐渐放放缓。成都市房地地产现状区域划分：：府河区域域内为市中中心内环；；府河外到到一环路为为市中心外外环；一环环以外按方方位分东南南西北区域域。四处楼市市走向：：南面，传传统富人人区，是是成都市市价格最最高区域域。5500-9000元/平方米西面，传传统西贵贵区，属属于价高高区域。。4500-7000元/平方米东面，新新兴居住住区域，，大量知知名开发发商合力力开发区区域。4000-5800元/平方米北面，传传统概念念比较乱乱的区域域，大量量的小商商品市场场和外来来人口，，紧邻火火车站，，居住相相对集中中在梁家家巷一带带，3000-5000元/平方米，，在靠近近府城河河的城北北内环区区域价格格与市中中心区域域的价格格不相上上下。城中，ＣＢＤＤ区域，属于于价格高位，，价格在6000-11000元/平方米。成都区域房地地产发展概况况项目所在地位位于连通市中中心与成都北北部的交通干干道——人民路上，并并且紧临俯南南河。以俯南河为界界，往南是成成都市的商业业和CBD辐射区域，也也是内环小户户型集中供应应的区域，而而且价格也相相对区域住宅宅均价较高，，但市场去化化情况较乐观观。项目以北至一一环，已经是是成熟的住宅宅区，环境比比较幽雅，目目前在开发的的楼盘较少，，市场消化较较充分，但没没有同类型的的小户型产品品供应市场，，因此小户型型产品的市场场需求还待满满足。项目区位分析析五丁苑3000均西门北门时代凯悦北门CBDCBD太升路商圈文殊坊锦里盐市口春熙路商圈本案上河新城壹号公馆天盛壹中心南门西沙美景吾非普罗都市美邸鼓楼世家赛弗假日楼盘名称中铁二局上河新城地址大安西路56-58号价格3820-4200（均价4600）最高价5200装修情况毛坯开盘时间2005年9月14日套数333面积77-133平方米交房时间2006年12月内环线内北区区楼盘：上河城前两期期已交房数年年，并成为北北区居住代表表性楼盘，此此项目是上河河城第三期，，由于产权问题题成为烂尾，，中铁二局接接手后顺应文文殊坊片区开开发势头成功功更新形象销销售。前三期已全部部售罄，据开开发商预估，，目前二手价价大概在5700－6000元/平方米。优势：1有小区氛围2项目正对小区区绿化3居住氛围浓厚厚4地铁旁竞争个案楼盘名称壹号公馆地址人民中路三段1号价格均价11000元/平方米装修情况精装开盘时间06年12月9号套数600面积44-90交房时间2008年5月此项目为烂尾尾楼改造项目目，产权70年。项目除了了规模，其他他无论在社会会地位或是产产品定位上都都类似上海世世贸滨江花园园，有浓厚的的商务居住氛氛围。优势：1地处交通要道道，是传统意意义上的市中中心2地铁旁3市中心CBD核心区域4成都第一座真真正意义的商商务住宅5顶级会所、物物管，五星级级酒店物业竞争个案楼盘名称天盛壹中心地址北大街价格均价6000元/平方米装修情况毛坯开盘时间07年3月套数496面积30-70交房时间2008年6月项目是结合了了商业、办公公和住宅的双双塔楼。优势：1CBD辐射区域2外观现代感强强（像写字楼楼）3生活配套齐全全，紧邻大超超市竞争个案楼盘名称时代凯悦地址人民中路二段70号价格均价5500元/平方米装修情况简装开盘时间2004年12月26日套数986面积35-51交房时间2006年12月31日裙楼规划为大大型时尚SHOPPINGMALL，辅楼是四星星级酒店，主主楼是精装修修小户型公寓寓和商务间。。位于商业中心心区域竞争个案楼盘名称赛弗假日地址顺城街28号价格均价5900元/平方米装修情况简装开盘时间06年12月套数496面积30-80交房时间2008年8月项目为烂尾楼楼改造楼，但但整栋楼属于于2个公司，项目目只是整栋大大楼的一半，，所以从大楼楼外观看只有有一半是改造造过的，目前前已基本售罄罄。产权只有有40年。优势：1地段稀缺性2四星级标准建建造的复合型型酒店物业3紧邻盐市口、、太升北路两两大商圈类似小户型项项目：竞争个案楼盘名称鼓楼世家地址鼓楼北街和大墙西街交汇处价格均价5500