湖南高端住宅项目营销方案(线上线下营销)106P

XX时代城2011年全年营销方案超越极限、使命必达湖南XX事业三部HuNan.12.06.2010*序*城之精神，即城之历史之精神2010年11月20日开盘，创造河西奇迹——“高价、高速”

5700元/㎡，超越片区天花板400元/平米，2小时，329套，1.8亿辉煌的历史，XX时代城2011年如何延续？再创辉煌报告体系AnalyzeSystem>>目标>>目标下背景解读>>项目运营策略思考>>策略破题>>阶段营销执行>>营销费用目标解析Part1目标设立Part1.1目标形象目标营销目标继续巩固项目“XX第三代标杆之作”的高端市场形象12亿销售额，10亿回款额，年消化18万平米目标分析析Part1.212亿销售额额，是一一个什么么概念？？以6000元/平米计算算，需消消化20万平米，，以100平米/套计算，，需2000套，2011年需接待待20000批次客户户（来访访客户成成交率按按10%计算），，每日平平均需接接待56批次XX时代代城周来来访客户户约为120批次/周，日均15-20批次传统方式式，这是是一个不不可能完完成的任任务目标解析析：市场去化化量分析析：保利利麓谷林林语成为为河西整整个片区区的去化化冠军，，高达23万㎡年度去化化分析：：除保利利麓谷林林语之外外，河西西其他楼楼盘的年年度去化化量在6万平米左左右；保保利麓谷谷林语凭凭借其超超高性价价比，年年消化量量为23万㎡。麓谷林语语4500巴比伦花花园5600天骄福邸邸5800向日葵6300XX时代代城钰龙天下下5300湘腾城市市广场6400北京御园园5300卓越蔚蓝蓝海岸5000沁园春御御院600053005800640063004900530058004900宜居莱茵茵城5300市场销售售价格分分析：片片区配套套的成熟熟度成为为溢价值值的核心心支撑，，湘腾城城市广场场成为河河西片区区最高价价格XX时代代城2010年目标再再解析：：总结销量与保保利麓谷谷林语持持平，售售价与湘湘腾城市市广场持持平如何保障障项目全全年高速速、高价价的热度度？目标难点点Part1.3变数一：：因气候候、节气气等因素素而造成成的阶段段性淡季季淡季淡季淡季淡季每年的春春节前后后、7-8月都成为为项目成成交的淡淡季淡季变数二：：因宏观观调控而而造成的的市场淡淡季受宏观调调控&金融危机机影响，，造成08年出现市市场全面面下滑约约40%。一切的一一切变数数，如何何化解？？XX观点点：1、创造一一帮无惧惧市场调调控、淡淡忘市场场冷暖的的忠诚Fans！2、高端发发声、精精准营销销——高端媒体发声声、直接命中中目标群体提升忠诚度——线下策略Part2策略推导Part2.1站在客户的角角度来思考——回归客户价值值商铺住宅个人空间个人名片品味提升文化标签传世图腾安全感产品产品价值客户情感需求幸福感荣耀感便利生活商铺住宅住宅商铺提供稳定客流量、提升街区人气提供便捷生活配套以提升客户的”幸福感、荣耀感、安全感”的手段持续提升客户忠诚度2011年全年核心策策略：提升客客户忠诚度！！行动纲领：“与时俱进”执行策略Part2.2借口、噱头纽带核心策略活动营销周活动特殊活动时代家书老带新优惠与“时”俱进行动动策略活动营销Part2.2.1普通周末活动动示例：蔬果果盛宴重大节日的大大型活动：元元宵佳节XX1.1批共339位业主，将客客户资料进行行梳理后，委委派置业顾问问携鲜花前往往业主工作地地点赠送生日日（节日）祝祝福。特殊活动：逐逐个击破——把家的关爱传传递每一个角角落时代家书Part2.2.2时代家书：将将现场活动、、项目工程进进度、重大节节点等以家书书的形式发放放给所有VIP诚意客户园林实景夜幕场景工程进度园林实景现场活动信息息传递时代家书：将将现场活动、、项目工程进进度、重大节节点等以家书书的形式发放放给所有VIP诚意客户时间：每月发发送“时代家家书”目标客户群：：VIP卡认筹客户方式：邮寄老带新策略Part2.2.340%18%XX时代城VIP卡办卡客户获获知途径分析析客户来源渠道道分析：亲朋朋介绍成为客客户来源的主主力渠道老模式式问题1：赚差差价问题二二：积积极性性低问题三三：流流程复复杂有的老老客户户不愿愿介绍绍新客客户，，怕新新客户户购买买后不不满意意，怕怕新客客户认认为他他只是是为了了得到到好处处（优优惠））。问题二二：老老客户户获知知“老老带新新”政政策后后，不不容易易积极极来开开展““老带带新””的活活动。。问题三三：在在业务务员处处登记记导致致操作作流程程有漏漏洞，，不好好界定定是否否是老老带新新。老客户户带来来新客客户后后，在在业务务员处处登记记，成成交后后给予予优惠惠。旧老带带新模模式带带来的的问题题1、老客客户签签约后后发放放“业业主权权益卡卡”。。2、老客客户可可将此此卡交交新客客户，，新客客户获获得额额外1%购房优优惠。。3、凭此此卡购购房成成功后后，老老客户户获得得减免免2000元人人人乐消消费卡卡.4、此卡卡注明明期限限。老带新新策略略：客客户权权益卡卡说明明易记利益驱驱动强调模式优点分析简化流流程权益卡卡作为为实物物可引引起客客户重重视，，客户户不容容易忘忘记。。老客户户介绍绍成功功后，，能得得到实实惠（（2000元人人人乐购购物卡卡），，促进进客户户积极极介绍绍新客客户。。有了业业主权权益卡卡，客客户容容易记记住““老带带新””这件件事，，优惠惠幅度度可以以减少少。有了业业主权权益卡卡，老老带新新操作作流程程变得得清晰晰老客户户将权权益卡卡交给给新朋朋友后后，纯纯粹是是给到到新客客户优优惠，，介绍绍之嫌嫌减弱弱，也也让老老客户户觉得得有面面子。。避嫌客户权权益卡卡：发发展一一套传传销的的工具具高端发发声、、精准准营销销——线上策策略Part3项目审审视Part3.1区域价价值：：县官官不如如现管管；重重点发发展、、优先先发展展热点点区域域，城城市大大举西西扩，，城市市新中中心！！大河西西先导导区——长株潭潭城市市群建建设““两型型社会会”综综合配配套改改革的的示范范区职能定定位：：全国国“两两型社社会””综合合配套套改革革试点点先导导突破破区，，长株株潭城城市群群战略略整合合核心心承载载区，，长沙沙市提提升主主体功功能区区。长株潭潭城市市群——全国体体制改改革示示范区区国家发发改委委于2007年12月14日批准准长株株潭城城市群群为全全国资资源节节约型型和环环境友友好型型社会会建设设综合合配套套改革革试验验区，，标志志该区区域成成为中中南的的经济济引擎擎之一一。规划价价值：：核心心区外外扩的的前沿沿阵地地、优优先享享受政政策利利好河西地地区产产业布布局结结构：：“三三圈一一带一一核””“三圈圈”传统服服务业业发展展圈（岳麓麓区二二环线线内））、高新技技术发发展圈圈（主要要包括括麓谷谷高新新区及及其拓拓展区区、大大学城城与含含浦科科教区区和观观音港港湘江江新城城区））和先先进制制造业业发展展圈（（主要要包括括望城城经济济开发发区和和宁乡乡金洲洲新区区）。。“一带带”沿金洲大大道、319国道的的产业业拓展展轴，，以点点轴发发展的的模式式，由由东自自西分分别串串联传传统服服务业业聚集集区、、高新新区、、现代代服务务业核核心区区、创创新绿绿谷区区、先先进制制造业业发展展区。。“一核核”现代服服务业业核心心区，，于雷雷锋镇镇南发发展面面向全全区的的金融融、信信息、、会议议、商商务、、法律律、中中介等等。交通价价值（（路网网）：：尽享享城市市交通通便捷捷、未未来出出行质质量极极高、、方便便城际际客户户层面面到达达桐梓坡坡路-----河西最最早的的商业业街区区繁华华代名名词金洲大大道——先导区区第一一路金洲大大道全全长20.393公里，，工程程总投投资3.98亿元，是是连接高高新区、、望城县县、宁乡乡县的一一条跨区区双向6车道主干干道、设设计时速速80公里的城城市I级公路，，横贯大大河西先先导区中中心地带带，是大大河西先先导区最最早建成成的一个个重大基基础设施施项目。。它的建建成，将将为打造造长沙至至宁乡产产业经济济带奠定定基础，，为先进进制造业业、现代代物流业业和现代代服务业业提供广广阔的发发展空间间，从而而有力地地带动宁宁乡、望望城和高高新区的的发展。。雷锋大道道——北部融城城快速道道雷锋大道道连接望望城县和和岳麓区区，是岳岳麓区西西北部出出入长沙沙城区的的主要通通道。。拓改完完成后，，走雷锋锋大道从从长沙城城区至望望城县城城，只需需10多分钟，，车程比比原来缩缩短了约约半小时时，大河河西先导导区西北北部实现现大融城城。汽车西站站交通价值值（汽车车西站））：汽车车西站位位于项目目15分钟步行行圈内，，客运通通达市区区各主要要客运车车站及省省内各地地州市，，吸引城城际客户户消费力力汽车西站站有两大大类客运运，一类类是与省省内其他他地州市市间的短短途城际际客运，，一类是是通达市市内各主主要客运运车站的的公共交交通运输输。项目15分钟步行行圈经过玉兰路口口的线路:66路118路168路348路704路913路916路等共7趟，轻松松方便到到达市区繁繁华地带带。我司代理理的嘉盛盛华庭项项目在项项目销售售阶段，，对公交沿沿线及展展点进行行点面结结合推广广，效果果喜人！！交通通价价值值（（公公共共交交通通））：：多多条条公公交交线线路路途途径径本本项项目目，，市市区区内内外外出出行行便便利利，，为为项项目目未未来来推推广广变变化化提提供供契契机机和和平平台台66路：：汽汽车车西西站站———汽车车西西站站（（环环线线））118路：：长沙沙火火车车站站———麓松松路路168路：：汽汽车车西西站站———汽车车东东站站348路：：汽汽车车西西站站———长沙沙火火车车南南站站704路：：汽汽车车西西站站———星沙沙913路：：雷雷锋锋汽汽车车站站———桃花花村村916路：：一一师师范范———三汊汊矶矶教育育配配套套：：项项目目5分钟钟步步行行圈圈内内幼幼儿儿园园、、小小学学、、中中学学一一应应俱俱全全，，在在档档次次和和类类型型上上满满足足不不同同客客群群需需求求师大大附附中中博博才才实实验验中中学学项目目5分钟钟步步行行圈圈阳明明小小学学医疗疗配配套套：：项项目目10分钟钟步步行行圈圈内内有有多多家家中中小小型型医医院院诊诊所所，，5分钟钟车车行行范范围围内内有有大大型型医医院院，，生生活活医医疗疗配配套套成成熟熟，，但但项项目目北北侧侧和和西西侧侧有有待待发发展展湘雅雅三三医医院院肿瘤瘤医医院院4公里里置业业潜潜力力：：西西侧侧的的高高科科技技产产业业和和南南侧侧的的专专业业市市场场发发展展能能为为项项目目提提供供大大量量的的客客群群来来源源本案案长沙沙麓麓谷谷科科技技园园广大大环环球球、、郁郁金金香香专专业业建建材材市市场场外部部核核心心价价值值：：大大河河西西新新中中心心，，交交通通便便利利、、配配套套完完善善内部部核核心心价价值值：：完完善善配配套套、、豪豪宅宅配配置置地段段：：河河西西绝绝对对的的中中心心！！四四通通八八达达台地地生生活活：：一一楼楼可可看看岳岳麓麓山山央区区配配置置：：shoppingmall，电电影影院院、、五五星星级级酒酒店店、、5A级写写字字楼楼豪宅配置：五五星级会所、、豪华大堂、、人车分流外部价值：大大河西新中心心内部价值：台台地生活综合合体何种主题将承承载项目的““城之精神””？完成项目目历史之使命命？价格低于6000元/㎡的客户特征：：外溢型市场场、刚性需求求客户、配套套成熟是价格格的核心支撑撑价格高于6000元/㎡的竞争层面变变化：已经不不再是大河西西的时代城，，更多的是参参与全市竞争争下的长沙的的时代城。第一梯队：开开福、天心、、雨花均价区区域均价6000元/㎡；第二梯队：：芙蓉区、岳岳麓区5400元/㎡由于价格上升升导致的竞争争层面的变化化，如何转化化、突破！A、继续强调台台地综合生活活体B、突出大河西西新中心案例借鉴Part3.2长沙万达开福福广场价值点点梳理：外部价值：长长沙城市中心心、交通便捷捷、配套完善善内部价值：完完善配套、豪豪宅配置案例借鉴：长长沙开福万达达广场，通过过打造长沙片片区中心的形形象导入，奠奠定项目品牌牌形象，形成成市场领导者者的市场站位位。外部价值与内内部价值处于于包含关系，，建议以外部部价值带动内内部价值的形形式推波助澜澜外部核心价值值：大河西新新中心，交通通便利、配套套完善内部核心价值值：完善配套套、豪宅配置置内部价值外部价值项目外部价值值与内部价值值处于包含关关系线上核心推广广主题：XX时代城再再造大河西新新中心精细营销Part3.3问题：目标客客户在哪里？？购买目的是是什么？XX时代城VIP客户分析：河河西客户占据据绝对比重72%，地缘性客户户成为项目的的主要客户群群，河东客户户13%、地州州县客客户13%、外省省客户户2%XX时时代城城成交交客户户分析析：河河西客客户占占据绝绝对比比重63%，河东东客户户13%、地州州县客客户18%、外省省客户户2%客户的的集中中工作作区域域是以以项目目周边边的长长沙市市内的的汽车车西站站商圈圈和市市府麓麓谷周周边为为主，，占比比63，这与与项目目前期期的推推广和和营销销以及及项目目本身身地域域性，，区域域性有有关。。地州州及外外省客客户的的成交交将指指引下下阶段段客户户拓展展，提提供了了一定定的基基础条条件，，随着着下阶阶市场场的发发声以以及配配套价价值的的提升升，市市内其其他区区域的的客户户在下下阶段段也将将有所所增长长。并并可考考虑重重点挖挖掘地地州客客户群群体如如怀化化、邵邵阳、、娄底底、衡衡阳等等63%18%3%河东13%卓越蔚蔚蓝海海岸913位成交交客户户分析析：以以河西西为主主（62%）、地地州市市15%、河东东12%、外省省11%成交客客户分分析总总结：：河西西依旧旧成为为本案案的主主战场场；地地州市市客户户成为为本案案的重重点和和机会会点，，河东东客户户因其其特殊殊原因因，难难以形形成定定势。。1234核心客客户群群：河西地地缘性性客户户有效客客户群群：地州市市客户户偶得客客户群群：河东客客户偶的客客户群群：外省客客户客户深深访：：由事业业部经经理、、营销销总监监、销销售经经理、、策划划经理理、策策划人人员针针对现现场成成交客客户进进行一一对一一的客客户深深访，，确定定客户户购买买原因因深访案案例：：11栋1603、1502；17栋1002、1402；16栋1402、1201、1004；9栋1402、1002、1404、906业主进进行一一对一一深访访结论如如下：：1、外地地客户户的购购买均均有一一定的的血缘缘关系系，其其中4位外地地客户户的亲亲戚在在河西西工作作居住住，而而选择择河西西2、外地地客户户普遍遍对于于长沙沙河西西片区区未来来发展展前景景缺乏乏认知知，教教育资资源是是外地地客户户最为为认可可的资资源，，孩子子3-6岁的客客户均均将师师大附附中作作为本本次购购买最最为认认可的的因素素客户分分析总总结：：长沙市市区客客户：：客户来来源以以河西西客户户为主主、地地州市市客户户和河河东客客户为为辅客户敏敏感点点分析析：认可地地段价价值和和升职职潜力力，认认可商商业带带来的的完善善配套套外来客客户：：客户来来源主主要以以湘西西北、、湘西西南为为主，，其中中宁乡乡、望望城比比重大大客户敏敏感点点分析析：教育配配套、、交通通便捷捷成为为外来来客户户最为为认可可的因因素推广蓄蓄客户外报广网络主动拓拓展短信项目巡巡展老带新新拓展展大型活活动户外占占据高高端领领地，，利用用强势势广告告出街街，树树立河河西新新中心心之大大盘形形象；；节点性销销售信息息告知，，迅速积积累客户户，告知知项目重重大营销销阶段；；利用网络络积极渗渗透城市市刚性需需求主流流人群，，提升网网络被关关注度；；结合销售售节点告告知客户户项目信信息二期重点点开展近近河西地地州市的的城市巡巡展，配配合地州州市媒体体、短信信覆盖通过利用用项目自自身人人人乐超市市的优势势，利用用消费卡卡形式刺刺激老带带新；针对前期期对项目目分期的的思考，，重点运运用项目目封顶、、人人乐乐开业、、电影院院开业、、老客户户答谢与与重点节节日活动动、植入入式活动动提升项项目影响响力。项目整体体营销部部署常规节点点二：河河东户外外2-3块重点覆覆盖：五五一路、、芙蓉路路；常规节点点一：河河西重点点户外4-5块重点覆覆盖：桐桐梓坡路路、金星星大道、、西二环环、一桥桥西强势占领领市场特殊殊位置广广告牌，跨空间间大力宣宣传“大大河西新新中心””之市场场站位，，全城立体体推广，打造良好的项项目大盘盘形象，建立长沙向西西，时代代城雄霸霸河西的项目形形象。常规节点点三：地地州市低低成本媒媒体运用用：地州州市晚报报、大型型单位酒酒店等刊刊物投放放；常规节点点四：其其他常规规媒体节节点投放放推广线上渠道道：大盘盘造势，，高端发发声媒体推广广：报纸纸、短信信、网络络、直邮邮主打项目目核心商商业价值值、区域域地位和和交通、、教育优优势；报纸/直邮：点到为止止，节点点轰炸短信/网络：持续覆盖盖，噱头头炒作；；线上渠道道线下渠道道:河东及地地州市区区域营销销推广模模式扩大项目目客户辐辐射圈层层，瞄准准核心客客户，渗渗透式低低成本营营销引领领淡市营营销市场场，开创创系统性性低成本本营销先先河逐点凿破破，各个个渗透短信直投巡展派单CALL客……报告体系系AnalyzeSystem>>目标>>目标下背背景解读读>>项目运营营策略思思考>>阶段营销销执行>>营销费用用推售思考考原则一：：契合项目目整体的的工程节节点及相相关展示示原则二：：科学推售售，合理理规避变变市和竞竞争产品品的影响响原则三：：巧妙规避避项目内内部同类类型产品品之间相相互竞争争；原则四：：符合项目目全年资资金回收收目标的的要求；；原则五：：依照营销销策略进进行高密密度的推推售；原则六：：多频次分分批推售售，稳中中求胜，，保持后后续持续续热销项目整体体推售策策略：分分两期开开发，多多批次推推售101111516171213919234567814二期一期一期一批批：9#11#16#17#（344）一期二批批：10#13#14#15#（351）一期三批批：12#（72）一期三批批：19#（637）二期一批批：1#2#5#6#（628）二期二批批：3#4#7#8#（628）主要考虑虑因素：：1、充分考考虑整体体工程进进度与销销售周期期的契合合；2、充分考考虑整体体推售当当批的户户型配比比；3、充分考考虑推售售周期可可能客户户蓄积量量和推售售房源的的可行性性；4、充分考虑虑二批开盘盘后，利用用春节消化化回乡客；；推售策略——通过考虑以以上因素，，确定策略略，紧密推推出，互动动推售，交交替拉升。。12月1月2月3月4月5月6月12#13#14#15#10#19#1期产品开盘7月8月9月清盘收宫期期351套（2、小3房）2011年注：根据周周边适时竞竞争和工程程进度做调调整10月11月12月72套（2房）开盘开盘开盘637套（1、2房）加推1、2、5、6#2期产品3、4、7、8#628套（2、3、4房）628套（2、3、4房）定价思考：：原则二：基于对变市市的理解，，规避市场场风险原则三：基于产品功功能分析，，实现各类类产品价值值原则一：基于对竞争争项目的市市场比较【定价原则】原则四：基于价格能能推动老客客户的诚意意度定价思考——基于推售的的定价思考考【撇脂定价】景观资源佳佳、产品质质素佳的产产品【渗透定价】【市场定价】适宜产品景观资源一一般、产品品质一般、、面积偏小小的产品景观资源一一般、产品品质素一般般、面积较较大的产品品定价效果实现高溢价价快速消化均衡消化即以高于产产品价值的的价格定价价，实现高高溢价。即以低于产产品价值的的价格定价价，实现产产品快速消消化。即以平于产产品价值的的价格定价价，实现均均衡消化。。【定价模型】【定价操作】【撇指定价】——14、15、19栋及二期2、3、7、8栋楼王【渗透定价】——12、13栋及二期1、4栋【市场定价】——10栋及二期5、8栋整体价格步步步高升，，保证每批批价格上涨涨100-200元/㎡1A后期产品价价格6600第二波产品品推售6000产品的首次次飞跃价格的过渡渡跳板整体实现高高价6300第一波产品品推售5800营销部署下下的阶段推推售——第2阶段阶段第1阶段第2阶段第3阶段第4阶段二期第1阶段二期第1阶段时间11月20-12月4日12月5日~1月23日1月28日~3月26日4月2日~5月21日5月30~8月20日8月28~10月23日推售产品二房、2+1三房产品二房、2+1三房产品、四房楼王加推公寓产品推出二房二房、三房、四房楼盘二房、三房、四房楼盘具体栋数16、17、11、9栋13、14、15、10栋19栋12栋1、2、5、6栋3、4、7、8栋注：第1阶段已售第二波蓄客客前提：四四大必要支支持完成500批蓄客目标标，就须要要得到以下下支持：支持一：1月10前10#13#14#15#预售许可证证办理完成成支持二：广广场展示示和营销中中心导视系系统完善支持三：第第二波单单位推售前前举办一次次大型活动动支持四：营营销推广广力度加大大；推广策略活动策略拓客策略现场策略销售策略阶段策略及及主推产品品101111516171213919234567814二期一期一期一批：：9#11#16#17#（344）一期二批：：10#13#14#15#（351）一期三批：：19#（637）一期四批：：12#（72）二期一批：：1#2#5#6#（628）二期二批：：3#4#7#8#（628）第二波推售售单元351套，按照开开盘70%销售率，解解筹率40%，保守预计计需要完成成VIP卡量:351*70%/40%=500张第二波单位位蓄客时间间短，天气气不确定性性大，建议议推售10、13、14三栋，15栋作为保留留单位，适适时推出营销部署下下的阶段推推售——第2阶段阶段时间：：2010年12月11日-1月23日开盘时间：：2010年1月23日产品13、14、15、10栋主力户型85--158平二房、小三三房、四房推广策略活动策略拓客策略现场策略销售策略阶段策略及主主推产品栋号层数户型编号户型建筑面积各户型户数10#栋18C1三室二厅二卫138.8934C1三室二厅二卫137.1117C1三室二厅二卫137.5517C2三室二厅二卫123.9217C2三室二厅二卫123.9217C2三室二厅二卫123.9217D2四室二厅二卫157.9217D2四室二厅二卫157.921713#栋18B1二室二厅二卫89.2636B2二室二厅二卫86.873614#栋16B3二室二厅二卫88.631B4二室二厅二卫85.9116B4二室二厅二卫85.91615#栋16B3二室二厅二卫89.3815B4二室二厅二卫86.6616B4二室二厅二卫86.6516B3二室二厅二卫89.3716

351第一波单位推推售节奏策略略价格预期目标标1A后期产品价格格6600第二波产品推推售6000产品的首次飞飞跃价格的过渡跳跳板整体实现高价价6300第一波产品推推售5800推广策略活动策略拓客策略现场策略销售策略阶段策略及主推产品长效型媒体时效性媒体核心内容：XX时代城再再造大河西新新中心户外车体短信报纸分众网络XX时代城再再造大河西新新中心XX时代城再再造大河西新新中心500万条短信每周两次报版版12月15日至1月25日全城覆盖网络全城覆盖盖元月22日楼王组团憾憾世加推86-158㎡灵动空间营销部署下的的阶段推售——第2阶段媒体类型传播重点媒体使用数量及方式使用时间软性媒体生活刊项目核心价值炒作企业内刊生活杂志12月10日~1月20日报纸软文潇湘晨报C版，每周2次12月10日~1月20日网络新闻论坛8大网络媒体的论坛、专题、新闻炒作，上午9-10点集中“黑屏”12月10日~1月20日硬性媒体硬报广重点释放销售信息：一期一批完美售罄，二批新品荣耀加推潇湘晨报A版、长沙晚报1月23日开盘前2次，短信，开盘前3天，每天50万短信，平时活动节点40万条/天12月10日~1月23日广播918交通台，金鹰95512月~6月网络通栏8大网络媒体，弹窗在开盘前一周使用1月23户外、公交车金星大道户外、一桥、芙蓉中路、汽车西站12月10日~6月分众、电影院河东河西所有高酒写字楼、著名影院12月10-6月推广策略活动策略拓客策略现场策略销售策略阶段策略及主主推产品户外增设：河河东二块、汽汽车西站一块块推广策略活动策略拓客策略现场策略销售策略阶段策略及主推产品策略一：地州市客户的的吸引核心内容：大大打教育牌——孩子是你这辈辈子最大的投投资，XX时时代城与师大大附中同呼吸吸目标客群：湘湘西北、湘西西南客户方式：地州市市晚报、短信信覆盖时间：每个城城市“常德、、益阳、吉首首、张家界””（每周1版报广、30万条短信）策略二：返乡客户的吸吸引核心内容：XX时代城再再造大河西新新中心目标客群：返返乡置业客户户方式：交通封封锁——高铁旅客报、、西站户外、、飞机杂志时间：持续一一个月营销部署下的的阶段推售——第2阶段推广策略活动策略拓客策略现场策略销售策略阶段策略及主主推产品立足阶段主推推产品的活动动思考。本阶段主要是是销售起势阶阶段只在重塑塑造项目价值值；阶段大活动建建议：【圣诞狂欢客户户答谢会及VIP联谊PARTY】】【浓情春节·春意昂然*品品牌车展】活动策略思考：阶段起势大活动嫁接资源拓客活动+老业主维护类活动+营销部署下的的阶段推售——第2阶段推广策略活动策略拓客策略现场策略销售策略阶段策略及主主推产品周末活动铺排排时间活动主题活动形式活动目的活动场地建议活动信息传递渠道合作方费用预算备注12月18日周六初冬养身季_鲍鱼养生现场活动暖场售楼部短信、销售员CALL客——10000

12月25日周六圣诞狂欢嫁接品牌婚

纱店资源+中介相亲品牌嫁接售楼部或小区资源方客户邀约、物业

短信邀约、销售员CALL客品牌婚纱店+中介相亲50000

1月16日浓情春节·春意昂然+车展现场品牌嫁接售楼部现场资源方客户邀约、小区海报、销售员

CALL客、短信、报广活动公司260000费用预算：320000活动策略思考：阶段起势大活动嫁接资源拓客活动+老业主维护类类活动+营销部署下的的阶段推售——第2阶段推广策略活动策略拓客策略现场策略销售策略阶段策略及主主推产品转介活动——发放“时代汇汇权益券”客户到营销中中心领取“业业主权益券””，根据不同同类别进行权权益享受。1、介绍成功认认筹可兑换100元人人乐购物物卡一张2、介绍成功认认购可兑换2000元人人乐购物物卡一张时代汇家书邮邮递1、每一个营销销节点活动环环节都会邮递递精美的家书书给到成交老老业主和诚意意客户。2、潜移默化地地深入客户心心中，加深客客户对项目的的诚意度。营销部署下的的阶段推售——第2阶段【设置项目导视视，升级完善善休闲广场】项目售楼部前前的桐梓坡路路口道旗导示示系统入口指示牌导导视；营销中心门头头4000平米休闲广场场推广策略活动策略拓客策略现场策略销售策略阶段策略及主主推产品营销部署下的的阶段推售——第2阶段项目东内街商商业铺面包装装商业氛围营造造推广策略活动策略拓客策略现场策略销售策略阶段策略及主主推产品【商业街包装，，营造生活氛氛围】尚未开业店铺铺进行橱窗包包装，营造生生活氛围教育价值深挖挖，制作台卡卡，置于洽谈谈桌上做成项目台卡卡，置放洽谈谈区XX建议12月11日启动第二波波单位蓄客；；争取稳抓元旦旦春节黄金点点，抢客小步步开盘升价启动时间：12月11日启动方式：第第二波单位VIP卡，交纳诚意意金1万元，成为VIP客户；优惠方式：1、老带新：老老客户成功推推荐新客户认认筹奖励100元人人类购物物卡，第二波波单位开盘时时新客户成功功认购则奖励励老客户2000元购物卡；新新客户享受额额外2个点优惠；2、常规蓄客：：参加元旦业业主新年联欢欢会优惠5000元；办理VIP卡额外1%优惠；推广策略活动策略拓客策略现场策略销售策略阶段策略及主推产品认筹、解筹方方式建议认筹目的:提高客客户诚诚意度度操作方方法:开盘前前期交交纳一一万认认筹诚诚意金金，成成为时时代汇汇VIP会员，，并获获得额额外VIP优惠折折扣。。认筹时时间:12月11日—1月20日地点：：营销销中心心VIP卡认筹筹办理理“1万享0.99折扣””现金认认筹形形式12月中旬旬进行行VIP认筹缴纳1万元诚诚意金金成为时时代汇汇VIP获得额额外VIP优惠阶段物物料清清单——开盘前前需到到位物物料项目数量备注户型图、单张折页5000份“VIP金卡”400张“VIP卡”申请表500份认筹须知已有做1个画架置于现场接待中心。认筹流程已有做1个画架置于现场接待中心。项目卖点展架已有资料袋500份用于客户装载相应文件，便于其携带财务凭证/票据/认购书——由发展商负责营销部部署下下的阶阶段推推售——费用预预算阶段费费用测测算渠道渠道细化内容细分数量单价费用推广线报广硬广4次8万/次34万软广每周2次，共16次5000元/次9万网络网络通栏、弹窗8家媒体10万/家（2.5个月）32万户外金星路户外更换3块内容+新增二处户外更新、增加103万短信开盘前5天，每天50万短信，周末30万条/条，其余10万条/天900万条0.03元27万分众30万拓客线外展点外展点6个展点1.25万7.5万活动线节点活动两次次大节点活动、一次开盘活动3场——50万周末活动暖场活动4场20000元/场8万现场线现场改造咖啡、导视牌、销售道具

——20万其他费用30万合计350.5万营销部部署下下的阶阶段推推售——第3阶段阶段第1阶段第2阶段第3阶段第4阶段二期第1阶段二期第2阶段时间11月20-12月4日12月5日~1月23日1月28日~3月26日4月2日~5月21日5月30~8月20日8月28~10月23日推售产品二房、2+1三房产品二房、2+1三房产品、四房楼王加推公寓产品推出二房二房、三房、四房楼盘二房、三房、四房楼盘具体栋数16、17、11、9栋13、14、15、10栋19栋12栋1、2、5、6栋3、4、7、8栋注：第第1阶段已已售营销部部署下下的阶阶段推推售——第3阶段阶段时时间：：2010年4月2日-5月21日开盘时时间：：2010年5月21日产品19栋公寓寓共637套主力户户型37--80平一房房、二二房策略：：脱胎换换骨推广策策略活动策策略拓客策策略现场策策略销售策策略阶段策策略及及主推推产品品栋号面积段(m2)套数占比面积(m2)19栋30-3946172%28707.7140-4911418%50-59305%60-6981%70-79112%80-89132%总计637100%营销部部署下下的阶阶段推推售——第2阶段阶段第1阶段第2阶段第3阶段第4阶段二期第1阶段二期第2阶段时间11月20-12月4日12月5日~1月23日1月28日~3月26日4月2日~5月21日5月30~8月20日8月28~10月23日推售产品二房、2+1三房产品二房、2+1三房产品、四房楼王加推公寓产品推出二房二房、三房、四房楼盘二房、三房、四房楼盘具体栋数16、17、11、9栋13、14、15、10栋19栋12栋1、2、5、6栋3、4、7、8栋注：第第1阶段已已售营销部部署下下的阶阶段推推售——第4阶段阶段时时间：：2010年1月28日-3月36日开盘时时间：：2010年3月26日产品12栋主力户户型85--86平二房房策略：：感恩加加推快快速去去化推广策策略活动策策略拓客策策略现场策策略销售策策略阶段策策略及及主推推产品品栋号层数户型编号户型建筑面积套数各户型面积可售面积12#栋18B1二室二厅二卫89.26363213.366340.68B2二室二厅二卫86.87363127.32总计

72

6340.68营销费费用：：合计营营销费费用1186万，占占销售售总额额6亿的2%。第一阶段（2010年5月1日~2010年12月4日）第二阶段（2010年12月5日~2011年1月23日）第三阶段（2011年1月28日~2011年3月26日）第四阶段（2011年4月2日~2011年5月21日）485万350.5万200万150万各阶段段费用用及配配比推广广费费用用中中，，网网络络、、报报广广、、短短信信、、户户外外、、电电台台、、公公交交、、分分众众是是最最主主要要推推广广媒媒介介，，合合计计占占到到70%，此此外外注注重重活活动动对对项项目目的的造造势势、、业业主主维维护护及及拓拓客客，，占占到到12%。营销销部部署署下下的的阶阶段段推推售售———二期期第第1阶段段阶段第1阶段第2阶段第3阶段第4阶段二期第1阶段二期第2阶段时间11月20-12月4日12月5日~1月23日1月28日~3月26日4月2日~5月21日5月30~8月20日8月28~10月23日推售产品二房、2+1三房产品二房、2+1三房产品加推二房公寓产品推出二房、三房、四房楼盘二房、三房、四房楼盘具体栋数16、17、11、9栋13、14、15、10栋12栋19栋1、2、5、6栋3、4、7、8栋营销销部部署署下下的的阶阶段段推推售售———二期期第第1阶段段阶段段时时间间：：2010年5月30日-8月20日开盘盘时时间间：：2010年8月20日产品品1、2、5、6栋主力力户户型型81-171二房房、、三三房房、、四四房房策略略：：破茧茧成成蝶蝶品质质再再次次升升级级推广广策策略略活动动策策略略拓客客策策略略现场场策策略略销售售策策略略阶段段策策略略及及主主推推产产品品营销销部部署署下下的的阶阶段段推推售售———第2阶段段阶段第1阶段第2阶段第3阶段第4阶段二期第1阶段二期第2阶段时间11月20-12月4日12月5日~1月23日1月28日~3月26