河南2011年高层住宅小区营销方案（ppt共110P）

xx营销方案xxxx地产策划部自2008年下半年以来，周口房地产市场得到迅速发展，市场上高层项目逐渐被消费者认可。步入2011年，本案也即将推向市场，在信贷政策趋紧、市场观望情绪逐渐加大的情况下，如何快速去化产品并实现高价值价格比是我们营销推广工作中的重点。一、认识自我产品基本资料：占地12.34亩，3幢27层高层，面积区间85-120㎡，两房比例72%。产品产品剖析：随着周口房价的增长，市场对面积小、总价低、功能全的两房、小三房需求逐渐增加，本案产品符合了主流市场的产品形态。产品会是本案的USP（独特的销售主张）吗？2010年周口房地产市场销售主力户型森林半岛绿色港湾两房，三房94-130㎡国际星城两房，三房95-115㎡锦都三房115㎡万达鑫莲半岛多层，三房155㎡两房，三房78-135㎡两房，三房87-133㎡两房，三房88-140㎡产品VS产品产品雷同，产品层面无法对市场形成冲击力。？本案切入点本案具有一流流的品质，但但370套房的体量能能否支撑起项项目对品牌和和高端品质的的塑造呢？配套本案区域配套资源源是本案的优优势，但周口口城市框架较较小，配套资资源已经成为为区域内楼盘盘的共同优势势。本案市中心市委房管局文化局海事局农业局地段市中心的中心心，地段就是是价值。价格高的溢价空间间小结：1.产品层面：与市场上同类类产品差异化化不明显，产产品无法形成成竞争优势；；2.品质层面：本案体量无法法支撑项目品品牌和高端品品质的塑造；；3.配套层面：周口的城市框框架使区域配配套资源成为为本案的共享享优势；4.地段层面：本案周边行政政事业单位集集中，处于周周口的核心政政务区；5.价格层面：本案价格目标标为高溢价、、高利润。5个方面，本案案只有地段可可以作为一个个价值属性，，但这一个点点，略显单薄薄，本案需要要突破，需要要寻找出路。。出路项目突围二、寻找客户户市中心青年85㎡左右两房政务核心区域域；配套成熟熟，出行方便便，总价低，功能能齐全喜欢繁华、便便利的生活，，但是整体收收入较低。目标客户群A:孩子中年120㎡左右三房适合于三口之之家生活稳定，为为社会中坚阶阶层年龄在30-40岁之间。目标客户群B:可能是家中唯唯一的孩子，，被父母寄予予厚望。配套老年85㎡左右两房120㎡三房滨河公园，五五一广场留个房间给孩孩子喜欢便利的生生活，离儿女女近一点。目标客户群C:60%10%30%中年老年青年经过我司的市市场调研，本本案目标客群群呈现如下比比例：（一）他们是是怎样的一群群人？青年人喜欢繁华的都都市，梦想期期望在这里实实现。需要便捷的交交通,快节奏的生活活是他们的常常态。他们年龄在20~35岁之间，大都都接收了良好好的教育，有有着丰富的文文化知识，爱爱聚，爱玩，，爱消费。他们喜欢追求求时尚，有着着稳定的工作作和收入，但但收入相对较较低。他们喜欢玩，，成群结伴或或者独自背包包旅行。1.梦想：80一代，他们向向往着城市的的生活，梦想想从未破灭；；2.现实：买房，结婚，，现实不断的的在拨动着他他们的心弦。。小结：中年人希望尊贵已经成家立业业孩子是他们生生活的重心关注孩子的成成长1.梦想：社会砥柱，向向往着尊贵与与荣耀；2.责任：孩子的健康成成长是他们的的责任，首先先是给孩子一一个家。小结：老年人一生操劳，现现在健康是福福。孩子，却最被被他们牵挂。。1.享受：享受生活，享享受健康，便便利是必须的的；2.顾亲：亲情很重，照照顾孩子。小结：（二）他们对对生活的希望望和追求？青年人他们都喜欢开开阔的空间，，喜欢阳光、喜欢随意一些些的生活。喜欢房子里有有新潮的元素素，舒适安逸逸。中年人希望过着受人人尊重的生活活，尊贵感对对他们有很强强的吸引力。。喜欢房子有书书房，来个客客人可以做临临时客房。喜欢物美价廉廉，高性价比的房房子总是能吸吸引他们。希望附近有学学校，孩子上上学方便。老年人重视安全。喜欢舒适。他们心中都充充满希望。了解他们才能能够吸引他们们希望是购买力力三、吸引客户户（1）针对产品我我司做出以下下建议：大落地窗大飘窗灵动空间雷同的产品里里，我们加入入一些让他们们眼前一亮的的元素……雷同的产品里里，我们加入入一些让他们们眼前一亮的的元素……大门厅空调门禁系统（1）针对产品我我们做出以下下建议：（2）寻找核心价价值点（即卖卖点）A梳理市场产品品卖点森林半岛品牌，环境绿色港湾价格，景观国际星城地段，配套锦都地段，低碳万达鑫莲半岛品质，景观配套，地段品质，景观价格、地段、、配套、景观观、品牌，市市场上项目都都在由自身来来寻找卖点。。再次梳理我我们的价值属属性：B项目价值属性性梳理建筑有地面汽车停停车位,地下汽车停车车库，地下自自行车停车库库外窗采用中空空玻璃塑钢窗窗外墙采用聚苯苯乙烯泡沫塑塑料保温板设设计价值梳理风格来自现代欧洲洲的建筑风格格立面简洁明快快、细致优雅雅环境集中绿地与带带状、点状绿绿地相结合每栋楼的单元元出入口均面面对中心庭院院季季有绿、时时时有花产品户户朝阳动静分区、洁洁污分区面积85—120，两房、小三三房价值梳理配套地段由小学到中学学，一站式教教育医院环伺周边边市中心，市委委、市政府所所在地置身中州南路路七一路繁华华都市圈价值梳理经过前面对市市场及消费者者分析，得出出本案的核心心卖点：（1）地段1.本案三种目标标人群均重视视地段；2.地段优势是本本案溢价的支支撑点位。本案二高四中六小一高武警医院中心医院烧伤医院市委市中心（2）教育1.本案主力目标标客户为中年年人群，所占占比例为60%；2.在同等地段，，孩子上学成成为他们选择择产品的决定定因素。经过前面对市市场及消费者者分析，得出出本案的核心心卖点：本案二高四中六小一高市中心市直幼小七小景观带学区集中带小结：1.地段：核心政务市中中心，滨临沙沙颍河景观带带，本案处于于上风上水水的绝佳位置置；2.教育：可作为本案的的差异化路线线，发挥本案案的教育资源源优势，是是项目立足市市场的关键。。由此得出本案案核心卖点即即核心价值体体系……地段+教育表现Slogen（1）市中心·名校旁·观景华宅.1.市中心，突出出我们位置2.名校旁，突出出我们周边的的教育优势3.观景华宅，说说明我们的产产品是高层产产品表现Slogen（2）据城市核心，，撷名校资源源1.强化地理位置置2.突出教育资源源找到了USP如何做？四、营销策略略一批认筹二批认筹开盘一批解筹常规方法：二批解筹三批认筹1.营销费用少2.营销周期短本案实况：常规营销显然然不符合本案案实况，本案案需要打破常常规----------策略：事件营销事件活动能够够迅速的使本本案在市场上上形成热度，，进而对项目目的去化产生生效用。我们需要切入点事件目的：1.使本案迅速传传播2.引起周口市民民对本案的兴兴趣大众明星大事件执行：：大众明星被所所有人熟知，，利用明星的的效应可以迅迅速的传播项项目的位置，，产品等基本本资料。谁符合本案产产品基调？1.凤凰传奇有着着非常强大的的群众基础，，歌曲的传传唱程度遍及及大江南北，，男女老少都都非常喜欢。。2.本案要在周口口树立标杆和塑造传奇，凤凰传奇正正好符合本案案的诉求点。。明星+楼盘：项目亮相大事事件：凤凰百硕龙龙城传奇主题X月X日，xx携手凤凰传奇奇献唱周口XXX活动目的1.借势：力邀凤凰传奇奇献唱周口借借助凤凰传奇奇的知名度宣宣传本案；2.促销：活动安排在项项目认筹之前前，通过这次次事件活动促促进本案的认认筹排卡量。。活动时间节点点3456789101112媒体推广4月中旬5月底6月初凤凰传奇演唱会客户登记发放放门票7月9日认认筹筹活动动媒媒体体推推广广报纸纸网站站户外外电视视项目目亮亮相相起起到到传传播播作作用用，，本本案案还还需需要要活活动动来来引引导导消消费费下下定定决决心心认认定定本本案案。。xx··成龙龙计计划划主题题X月X日，，于于丹丹老老师师亲亲临临xx畅谈谈教教育育方方法法，，““成成龙龙计计划划””全全城城同同时时启启动动。。项目目活活动动：：活动动内内容容1.名师师解解惑惑：：于丹丹老老师师与与现现场场观观众众互互动动交交流流教教育育孩孩子子的的方方法法；；2.成龙龙计计划划：：设置置教教育育基基金金，，凡凡定定房房业业主主子子女女都都可可享享受受xx赠送送的的入入学学助助学学金金。。活动动目目的的1.传势势：：通过过于于丹丹老老师师的的到到来来，，继继续续增增强强项项目目的的热热度度；；2.引导导：：通过过成成龙龙计计划划引引导导客客户户对对本本案案进进行行口口碑碑宣宣传传；；3.攻心心：：成龙龙计计划划重重点点强强调调本本案案的的教教育育优优势势，，锁锁定定目目标标人人群群。。活动动时时间间节节点点34567891011126月中旬信息息释释放放7月9日认认筹筹于丹讲座活动动媒媒体体推推广广报纸纸电视视五、、营营销销通通路路物料料准备备期期项目目亮相相期期内部部认购购期期开盘盘强销销期期持续续热销销期期3~5月11~12月10~11月7~10月5~7月（1）全全年年阶阶段段任任务务划划分分第一一部部分分：：任任务务及及目目标标分分解解1.销售售团团队队组组建建2.销售售员员销销讲讲培培训训3.项目目物物料料准准备备34567891011125.1售楼部落成9.1取得预售证10.2开盘12.31销售70%7.9开始认筹蓄客期项目亮相项目亮相广告告实现蓄客300组意向客户VIP排卡实现排卡客户户500组开盘实现销售售200套新客户认购达达到60套260套（2）全年阶段目目标分解（3）推盘策略集中推货，统统一开盘根据本案特点点，分批推货货会使项目销销售的时间拉拉长，建议集集中推货。。一可以集中客客户选房制造造热销场面，，二可以使项项目迅速回款款。（4）价格策略合理入市针对项目特点点及我司多年年的操盘经验验，建议项目目价格结合市市场，合理入入市。第二部分：客客户储备3）客户开拓执执行制度2）客户储备进进度表1）客户分类建建议客户储备计划划