成都甲级写字楼推广导向策略

BYHT’B整合推广导向型策略初探XXXX因接触XX5天时间，也未机会深入交流。此次初步沟通，有不尽翔实之处，还望海涵。StartowerCHENGDUCHINA关于竞争冷兵器时代成都今年有84个综合体、伪综合体项目面市。什么是冷兵器时代?所谓冷兵器时代就是指推广纯粹物理硬性卖点同质化竞争异常严重卖吼货！城市新中心的核心商务区/外部资源共性突出比完玻璃比电梯，比完电梯比大堂,比完大堂比智能……蜀都中心中航国际广场新希望国际棕榈泉布鲁明顿环球世纪中心。。。。。。THEFIRSTVOICE调控、加息、限购、上调准备金率、一房一价、物业税、空置税……来自上层的声音THEFIRSTVOICE观望、解套、无购房资格、热钱寻找出口……来自下层的声音THEFIRSTVOICE成交放缓，房价涨幅趋缓、个别降价……融资成本大幅提高、资金链备受压力……来自中间的声音THEFIRSTVOICE就商业地产市场来看，国外热钱蜂拥而入、本土地产商阵地转移，民间游资的进场，商业地产包括写字楼，趁住宅地产调控东风持续高温发展，一支独秀。借东风，跃龙门THEFIRSTVOICE商业地产产市场迎迎来了较较好的发发展前景景。并不不是只有有我们看看到了。。随着市场场供应量量不断加加大，项项目间竞竞争将日日趋白热热化。整体行业业市场在在调控的的作用下下走势并并不明朗朗。机会转转瞬即逝逝。建议议加快节节奏，规规避不可可预计风风险。时机，节节奏是关关键制胜关键键一：需求量递递增城市商业业发展，，吸引大大量国内内外大企企业来成成都投资资并带来来对写字字楼的需需求，对对经济前前景的持持续看好好也将增增强本地地公司的的信心，，带来对对写字楼楼市场的的升级需需求。成都写字字楼市场场火爆09年成都的的写字楼楼供应在在65万平方米米左右，，与2006年相比，，增长超超过30%。

成交交量的增增幅同样样明显，，其中1—10月，五城城区办公公物业成成交量达达到了48.04万平方米米，同比比增长111.1%。在供应应量的具具体构成成上，优优质甲级级写字楼楼占到到了近60%。值得一一提的是是，目前前成都市市场上甲甲级写字字楼的空空置率仅仅为30%。成都写字字楼竞争争将进一一步激烈烈从2008年起到2011年，已有有15座甲级写写字楼推推出，为为市场提提供约108万平方米米的优质质办公空空间。其其中中央央商务区区有7座甲级写写字楼推推出，办办公总面面积约为为70万平方米米；科技技商务区区有8座甲级写写字楼推推出，总总办公面面积约为为38万平方米米。预计总体体存量在在未来三三年里还还将增长长1.5倍。这将将加剧办办公楼之之间对客客户的争争夺。关于客群群点面均沾沾非妄求求成都特区区以后，，每年全全世界外外来企业业的增长长将达到到20%近几年平平均每年年有300个左右的的外资公公司进入入成都寻寻求发展展。点上的客客群：量少但极极具号召召力行业旗舰舰级国际际企业中国西南南市场的的世界500强企业及及长驻成成都的外外事机构构。中国500强企业在在西南市市场的总总部·······西南大中中型企业业及创投投型企业业·····三个重要要特征1.其体制属属性与社社会属性性决定了了，与政政府的关关联性紧紧密，强强于别类类企业。。2.其整合资资源的能能力远远远大于别别类企业业。3.其固定资资产的管管理与运运作能力力远远强强于别类类企业。。面上的客客群：投资客：：当下阶段段主力购购买群体体他们是真真正的资资本决策策者。他他们隐藏藏在各种种身份中中。他们的购购买行为为，是一一种资产产处理方方式。不限购不不限贷由于写字字楼贷款款次数、、购房套套数均不不受房产产新政影影响，近近期一些些敏锐的的投资客客已经开开始把投投资战场场转向商商业地产产，沪写写字楼市市场受政政策影响响较小，，逐步呈呈现稳步步上升态态势。持续经营回回报稳定写字楼的热热销并非偶偶然，一般般而言成熟熟的写字楼楼项目投资资回报率在在5%-8%，预计10年到20年便能收回回成本。同同时，对于于写字楼物物业而言，，整个中国国还处于一一个初级水水平。但是是随着市场场的逐步成成熟，写字字楼的前景景诱人。除除了买卖的的一次性收收益，持续续经营，还还将带来租租金收益、、资产价格格升值和土土地升值的的双重利润润。热钱寻找出出口境外热钱、、社会资金金，由于通通胀预期的的强化，呆呆在银行体体系的高储储蓄(不仅是个人人储蓄，而而且很多企企业储蓄)都开始变得得不安起来来，纷纷寻寻找收益来来的快、来来得大的投投资途径。。国家政策指指向明确基于“十二二五”规划划中，国家家首次将““消费”提提到了拉动动经济发展展的三驾马马车的首位位。未来，，商务地产产将迎来一一个良好的的高速发展展时期。中小企业：：当下阶段次次主力购买买群体未来阶段主主力购买群群体1.按国际惯例例，与我们们传统认识识中的中小小企业不同同，一千人人以下的企企业都通称称为中小企企业2.中国700万工商注册册企业中，，98%是中小企业业3.不断创新，，主动应对对变化的企企业他们是不断断创新，主主动应对变变化的企业业他们才是中中国企业““金字塔””塔底的基基石，他们们在就业、、税收等方方面，起着着不可替代代的巨大作作用。关于手法本位主义狼狼群效应成都不缺甲甲级写字楼楼,而且后续很很多成都到处都都是综合体体,而且形态极极其一致如果没有独独特的标榜榜.价值定律都都一样。HT’B观点：推广写字楼楼还是推广广住宅？成都绝大部部分的写字字楼推广停停留在住宅宅推广的手手法上面。。客户类型不不同导致的的资金回笼笼问题物业类型写字楼住宅销售对象企业决策层、公司个人、家庭类型冷静型较冲动心理素质较强较弱判断能力强较弱购买目的明确随意决策期较长较短如图所示，，写字楼客客户的消费费行为特征征不同与住住宅买家。。成交周期期较长，一一般大客户户成交在4个月左右。。项目如在在某一阶段段需要资金金快速回笼笼，需要提提前进行蓄蓄客，才能能保证资金金预期回笼笼。写字楼的购购买发生，，是一个团队队决策过程程。制定购买租赁计划资料收集项目前期考察整理资料与筛选内部汇报决策层考察谈判阶段决定购买租赁从深圳中心心区甲级写写字楼推广广，到成都都城市综合合体运作掌控话语权权同样的产品品，不同的的方式来讲讲，可谓天天差地别。。厚土坚信一一个原则：：外围资源至至关重要天府大道会展中心政务中心关键词浮现现……洲际大酒店店国际软件及及服务外包包基地天府软件园园假日大酒店店高新孵化园园成都海关市政府新区区欧盟中心国际总部商商务区宜必思酒店店领事馆区金鹿国际酒酒店地铁一级总总站当你的商务务面向世界界谁在为你率率先整合全全球资源？？成都，西南南经济中枢枢国际城南，，成都最世世界的地方方XXXX之于CBD锦江宾馆首座富豪凯宾斯基XXXX曾经他的名名字是世界界的骄傲今天他的名名字是你的的骄傲。五星级酒店店之于XXXX购买办公用用房凡以购买形形式入驻金金融总部商商务区的企企业，给予予一次性购购房补贴，，补贴标准准为1000元/平方米，每每家金融机机构享受补补贴总额最最高可达500万元。租用办公用用房

凡以以租赁方式式入驻金融融总部商务务区的企业业，实行三三年的房租租补贴，补补贴标准为为每月20元/平方米，每每家金融机机构享受补补贴总额最最高可达500万元。人才服务入驻金融总总部商务区区的企业从从成都市行行政区域外外引进到公公司工作并并签订3年以上劳动动合同、具具有正高级级职称或博博士学位的的人才，每每人每月给给予1000元人民币的的安家补贴贴，最长3年。金融总部商商务区具有有大专以上上学历的人人员可落户户成都高新新区。对入驻金融融总部商务务区的企业业招用高新新区持《失地无业农农民再就业业证》和《下岗失业人人员再就业业优惠证》的人员并签签订一年以以上劳动合合同、办理理社会保险险的，每招招用1名人员给予予用人单位位500元人民币的的就业奖励励。财税扶持政政策对入驻金融融总部商务务区独立核核算的法人人制企业，，最高按其其“三税””之和对高高新区实际际贡献的50%给予项目资资金支持。。个人所得税税：对金融融总部商务务区的管理理人员给予予个人所得得税优惠，，最长5年。连续工工作期满一一年，最高高按其缴纳纳个人所得得税对成都都市实际贡贡献全额予予以奖励。。有限合伙企企业中的自自然人有限限合伙人从从合伙企业业中取得的的投资收益益，按照““利息、股股息、红利利”或者““财产转让让所得”项项目征收个个人所得税税，税率为为20%。配套服务入驻金融总总部商务区区符合条件件的企业可可租用高新新区公共员员工住房，，租金标准准原则上不不超过市场场租金的70%。对金融总部部商务区企企业高层管管理人员子子女入学给给予支持，，协助安排排子女就近近就读高新新区属重点点学校；协协助外籍人人士子女就就读高新区区国际学校校和部分其其他学校。。为金融总部部商务区提提供双电源源保障，主主供电源至至道路红线线边，申请请的备用电电源工程费费及高可靠靠性费用等等由企业承承担。协助入驻金金融总部商商务区的企企业以优惠惠价格获得得大通量、、高可靠性性的互联网网服务；协协调中国电电信等电信信营运商向向金融总部部商务区企企业提供高高可靠性专专线连接；；申请通信信专线，将将免收一次次性安装费费用，并享享受专线月月租费和通通话费用的的最优惠政政策。无可比拟的的政策优势势无论是自用用型顶级企企业还是大大宗投资客客，政策敏感度度都将极大大影响他们们的判断和和决策。THEFIRSTVOICE第一个声音音，重要的的不仅仅是是在讲什么么关键是用什什么样的市市场站位……影响成都的的第一个名名字THEFIRSTVOICE商业地产更更需要有领领袖证言，，要有旗帜帜进行引导导便能事半半功倍。锁锁定高端客客群（企业业及投资大大鳄）以其成就刺刺激带动跟跟随着，形形成羊群效效应，最终终聚而歼之。。对视高端，，传播以点点带面。在特殊营销销模式影响响下的广告告行为影响力营销销事件感触世界极极致——XXXX极致之夜暨暨项目销售售中心开放放体验酒会会关键词：极极致、用声声、光、电电，分别体体现出世界界顶级的奢奢侈盛宴人群：各行行业领袖，，企业高管管、成功人人士、名人人、名流、、渠道及意意向客户形式:借助项目销销售中心呈呈现，或者者项目体验验中心开放放的契机，，以世界顶顶级奢侈品，运运用各种高高科技声、、光、电，，营造一个个极致的奢奢华之夜，，让项目前前期所积累的的意向性客客户参与感感受，体验验项目的极极致品质。。地点:项目现场百度一下，，就知道XXXXX的影响力有有多大搜索引擎关关键词谷歌更是如如此。搜索引擎关关键词XXXX俱乐部影响有影响响的人星宸国际俱乐部同时，项目目本阶段对对客群的积积累同样重重要。成立项目俱乐部部后，从以下下渠道进行行会员招募募。1、五星级酒酒店、高档档消费区，，如美美力力诚、中国会所等；2、层峰刊物[财经、时尚尚、MANAGINE、周末画报、头等舱等]；3、机场媒体体及贵宾休休息区；4、时尚休闲闲场所，奢奢侈品专卖卖店，如国国际购物中中心等；5、高档汽车车4S店，如宾利、兰博博基尼、奔驰、宝马马等；6、成都各行业商会会、工商联联、高尔夫夫俱乐部等等；7、网络媒体体，项目网网站；8、户外广告告、高速路路广告。9、项目展场场。方式一：外外地在蓉商商会牵线专专场联谊成都成立商商会联谊拜拜访组，分分为华北区区，华东区区，华南区区，西北区区四大块，，逐个商会拜拜访梳理商会网站投投放广告梳理网站商商会成员招招商求租等等资料商会牵线举举办专场联联谊会如何到达他们们？福建商会浙江商会方式二：专项项小组登门拜拜访在现有销售部部挑选优秀人人员，成立大大客户谈判专专家团队，制制作大客户专供楼书与礼礼品，进行上上门当面拜访访。方式三：成立立直销团队直销模式：直直销团队分组组分区（包括括优质地市））上门销售服服务，每天制定销售计划划，回访跟踪踪客户直销道具：楼楼书、单页、、折页、论坛坛新闻报道情情况如何到达他们们？甚至一个XXXX的优先入住权权会几经易手用来交换一个个商务身份/价值回报又或者跻身一一个圈子的机机会。影响力营销事事件之感触世界极致致——XXXX极致之夜暨项项目销售中心心开放体验酒酒会主题:XXXX极致之夜暨项项目销售中心心开放体验酒酒会关键词：极致致、用声、光光、电，分别别体现出世界界顶级的奢侈侈盛宴人群：各行业业领袖，企业业高管、成功功人士、名人人、名流、渠渠道及意向客客户形式:借助项目销售售中心呈现，，或者项目体体验中心开放放的契机，以以世界顶级奢侈品，运用用各种高科技技声、光、电电，营造一个个极致的奢华华之夜，让项项目前期所积累的意意向性客户参参与感受，体体验项目的极极致品质。地点:项目现场XXXX北京/香港/上海/深圳/广州推广季商业项目，墙墙外开花墙内内香在成都是是一个普遍现现象。因此，，项目应该加加大在全国范范围内的推广广力度，迈步步走出去。在重庆、北京京、上海、香香港、酒店巡巡回举办。写字楼的领先先性不是其建筑的的高度、亦不不是其庞大的的建筑体量而是因为其独独特的视角以以及先进的观观点给城市带来的的源源不断的的新型商务理理念，散发出出的商务气质质掌控领先的商商务世界观，，是写字楼获获得生存的关关键。成都最具增长长力的写字楼楼产品硬件——锐意呈现资本启示录之之一：明天的胜利，，赢在今天的的抢位择优而栖是资资本的第一生生命力文案：占据绝佳地段段就拥有最灵灵敏的市场嗅嗅觉，最清晰晰的决策走向向。国际星宸宸，雄据金融融城CBD核心地段，依依托成熟的商商业环境、行行政环境、经经济环境和景景观环境，领领袖资本“财财脉”发源之之地。资本启示录之之二：领袖，不是自自夸自擂，而而实至名归掌控话语权是是资本主导未未来的决定因因素资本启示录之之三：财富，少数人人的游戏决定定多数人的方方向。XXXX，远见，即所所见。八大商务价值至高点重树价值标杆杆，榜样商务务典范在硬件的配置置、用材、设设计以及软件件服务上努力力制造产品的的唯一性(本环节至关重重要)（1）立面的地标标效应（3）？米的标准准层高，计算算架高地台后后，净高可以以达到2.9米；（4）？米双层挑挑高大堂；（5）全空气+全新风调节空空调主机采用用分户计量；；（6）万兆级光纤纤入户，手机机、无线AP全覆盖，及楼楼宇自控系统统、车库管理理系统、数字字化安防等多多个智能系统统。（7）高低区各设设置？台电梯梯，单电梯面面积配比标准准，为目前成成都同类顶级级；（8）？个，车位位配比标准为为目前成都同同类顶级；……赢得市场的关关键,并不是在于你你的财富多少少,归根到底就是是你比别人拥拥有更多的权权利，这种权利表现现在你能掌控控旁人所不能能及各种商务务资源。———XXXX价值之一：结束超甲写字字楼的无标准准时代面对市场上写写字楼的形象象宣传各种顶级、世世界顶级，5A、超5A，甲级、国际际甲级等概念念让人应接不不暇其实，这些并并不是重点，，真正有国际际专业水准与与能力的写字字楼无须自我彰显显，XXXX，前沿商务务领跑者，，以写字楼、、国际公寓寓的高度聚聚合，带来来无与伦比比的商务便便捷，成就前沿商商务价值之二：：建立成都超超甲写字楼楼新标准。。全空气+全新风调节节空调主机机采用分户户计量面对市场上上写字楼的的形象宣传传各种顶级、、世界顶级级，5A、超5A，甲级、国国际甲级等等概念让人人应接不暇暇其实，这些些并不是重重点，真正正有国际专专业水准与与能力的写写字楼无须自我彰彰显，XXXX，前沿商务务领跑者，，以写字楼、、国际公寓寓的高度聚聚合，带来来无与伦比比的商务便便捷，成就前沿商商务价值之三：：？米，抬高高的不仅仅仅是身份。。站在成都的的地平线上上，触摸世世界的脉搏搏？米的标准准层高，计计算架高地地台后，净净高可以达达到？米；；满足企业不不断成长扩扩容。为您的野心心提前规划划。价值之四：：大堂·高度？米双层豪豪华大堂，，映射彼此此身份高度度闲适的午后后，在阳光光中怀念波波特曼午后。阳光散散，，透过12米高的大堂堂，惬意的的穿越喜年年广场,直射东大街街,金黄的光圈圈照耀着每每一个东大大街的行人人，让人深深深震撼。。MR.JOHN座在大堂中中，从心底底不断的涌涌起对约翰翰·波特曼的深深深敬意。。（1967年，约翰·波特曼创造造了现代大大堂共享空空间,此后,大堂作为一一种广受欢欢迎的公共建筑空空间,在全世界的的公共建筑筑中得到广广泛应用）成都最具增增长力的写写字楼软件服务——锐意呈现资本战略平平台–金融城CBD植根计划大宗投资客客行业领先旗舰级国际际企业国内外投资机构XXXX超甲写字楼政务咨询中心理财咨询中心政府区域性优惠政策理财投资咨询投资租赁计划服务服务式办公公.企业战略平平台SERVICEOFFICE服务式办公公影响成都的的第一个观观念TheSERVICEOFFICE服务式办公公…thefirstconcept服务空间形象配套…concept服务式办公公CEOCOOCFOHRD服务式办公公对应团队决策TeamdecisionHowweWORK服务空间，，合理利用用整合企业业高效率整体性——每一寸空间间的利用扩充性——考虑企业的的长远发展展秩序感——每一个部分分之间的协协调组合良好的商务务环境与国国际同步接接轨，是支支持企业发发展的基础础平台。CEOCOOCFOHRDHowwe服务形象，，首席企业业荣誉会客客厅毫无疑问，，一座顶级级写字楼正正是一个聚聚合了各种种企业形象象的大展厅厅。在星宸宸国际统一一的企业形形象展示，，LOGO阵列列，，视视觉觉指指引引………这就就意意味味着着，，作作为为“邻居居”的你你，，可可以以在在第第一一时时间间获获取取最最直直接接最最有有效效的的形形象象展展示示。。CEOCOOCFOHRDWORKHowwe服务务配配套套，，遏遏制制企企业业运运营营成成本本隐隐性性增增加加把写写字字楼楼的的高高端端配配置置和和良良好好的的地地段段占占位位作作为为遏遏制制企企业业隐隐性性成成本本的的“杀手手锏锏”，这这就就是是顶顶级级写写字字楼楼的的高高明明之之处处，，因因为为一一栋栋优优秀秀的的大大厦厦提提供供的的不不仅仅是是企企业业的的办办公公需需求求，，更更为为企企业业的的良良性性发发展展做做出出更更多多的的思思考考。。XXXX就是是这这样样的的典典范范。。CEOCOOCFOHRDWORKHowwe服务务定定制制，，高高效效商商务务资资源源平平台台XX提供供的的专专业业增增值值服服务务，，减减少少无无谓谓的的人人员员配配置置，，硬硬件件配配置置。。节节约约人人力力成成本本。。新新风风富富氧氧环环境境，，提提高高效效率率，，更更利利于于激激发发员员工工创创造造力力，，减减少少员员工工"开小小差差"顶级级写写字字楼楼知知名名度度所所带带来来的的人人才才吸吸附附"第一一写写字字楼楼"所衍生出出的品牌牌号召力力与荣耀耀感，对对企业在在留住人人才，引引进外来来精英有有着不可可估量的的重要意意义。CEOCOOCFOHRDWORK我们拟订订了一些些服务内内容一、商业业服务类类：创业协助助、商业业融资、、商业规规划及策策略、商商业法律律咨询二、创造造性服务务类：空间设计计、商务务写作及及编辑、、各国语语言翻译译、远程程虚拟助助理、互互联网资资讯调研研、专业业调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