项目报建敏感点课件

龙湖开发项目报建敏感点龙湖开发项目报建敏感点1开发项目报建敏感点重庆龙湖开发项目报建敏感点2前房产项目开发是一个系统工程,从土地获得,到研发设计、政府报建、工程施工、市场销售、交房、物业管理和后期运行,每个环节密切相关。本次主要针对公司已经开发的项目设计在报建工作中出现的一些情况作分享和分析,其目的是为了争取缩短设计周期和报建周期;尤其是对工程后期验收容易出现的问题,以及对可能引起业主投诉的潜在问题作出警示,避免在今后发生。本文分五个阶段进行介绍:方案、初设、施工图、施工过程检查工程验重庆龙湖研发剖前3、方案阶段11规划1.1.1项目名称的确定项目名称应与公司规定的统一名称吻合。销售的项目名称在报建完成后,由销售部门办理预售时自行更改。如果有条件统一前期报建名称与销售名称则最佳;但如果达不到(报建时销售名称尚未确定)则在整个报建周期中争取不改变项目名称案例如蓝湖郡三期在报建前确定的名称为:“林泉馨赏″,方案报建阶段以“林泉馨赏”的名义进行报建,但在过程中公司调整该项目名为“蓝湖郡三期”,导致在报建过程中申请修改该项目名称,产要的时间成本等。而营销部根据推广需要,又改名为“弗莱明办理预售时,房管部门要求预售项目的名称与建设工程规划许可证名称吻合,否则不能用弗莱明戈″名称;如果将建设工程规划许可证名称“蓝湖郡三期”改为“弗菜明戈″,规划局答复有两种方式:a.从方案更名重新报建;b更换该项目的选址名称为“弗莱明戈”。两种方式耗时太长,公司根本等不了。重庆龙湖.研发部、方案阶段4、方案阶段11规划1.1.2核对经济指标(用地面积及性质、地面地下停车位、夲积率绿地率、建密度等)用地面积指净用地面积或出让用地面积对经济指标的把握,是我们每一个阶段的重点,一定要考虑后续阶段的工作,如方案阶段报的经济指标,一定要考虑施工图阶段的经济指标如何处理,规划许可证的经济指标将直接影响预售证的办理等,同时也会影响规划竣工验收重庆龙湖研发剖、方案阶段5、方案阶段11规划12核对经济指标(用地面积及性质、地而地下停车位、容积率、绿地率建筑密度等),用地面积指净用地面积或出让用地案例观山水在规划竣工验收前,进行竣工验收实测,按照经开南区的要求,以勘测院实地勘测的面积为准,因为观山水有许多的灰空间,加上修建过程中的部分调整,导致4号楼和商铺4的实测面积超出规划允许的面积误差(见咐图),与勘测院进行了多次沟通才基本解决。由此,在规划验收实测前,我们事先把握,有哪些地方可能会有问题,该如何前控,如观山水的灰空间,在实测前我们如何做工作等重庆龙湖研发剖、方案阶段6、方案阶段11规划113配套是否齐备(如:公厕、居委会、垃圾站或垃圾收集点)居委会的配套标准为15平方米/100户,公厕是指对小区外开放使用的厕所,其余配套设施参考相关规范和文件(有特殊规定的除外,如本文第六条:是否满足控规要求)由于对“垃圾站”和“垃圾收集点”的规模的理解偏差因人而异,建议公司开发的项目在设计图中,一律将“垃圾站”标注为“垃圾收集点重庆龙湖研发剖、方案阶段7、方案阶段11规划4是否满足规划选址和设计条件要求?主要是提醒设计负责人不要漏项。1.15是否满足城市设计要求?案例:西城天街方案进行规划报建,内街连廊过多,通透性不够,与城市设计不吻合,导致两次修改1.6是否满足控规要求,技术是否合理?重庆龙湖.研发部、方案阶段8、方案阶段1.17对总图深度的关注(制图标准、标高标注、间距标注、指标表格、建筑名称的关注)1.1.8间距规定有明确要求的是原则问题1.19满足物权法的相关规定会所等产权有争议的建筑以及建筑命名,应规避今后的权属争议。详见王明方的分析报告重庆龙湖.研发部、方案阶段9、方案阶段11规划1.1.10对综合管网的关注和环评工作前置综合管网的设计审查:排水接口位置和标高是否可行,给水接口位置是否明确,电力通廊的考虑、电信电话皃带的通廊衔接、燃气的接口和走向等,都不能在市政绿化带内平行布置穿越)1.1.11对其他部门提出的问题的再关注部部门:物业、工程、造价等;外部部门:市政、排水公司等1.12满足物管用房的相关规定(经开北区已经实施标准,其余各区即将按此实施)建筑规模物业管理用房业主委员用房面积供比例10000~10000000001~20004‰4030000以上重庆龙湖研发剖、方案阶段10、方案阶段11规划11.12满足物管用房的相关规定1.1.13是否满足“9070″小户型规定要求重庆龙湖.研发部、方案阶段11项目报建敏感点课件12项目报建敏感点课件13项目报建敏感点课件14项目报建敏感点课件15项目报建敏感点课件16项目报建敏感点课件17项目报建敏感点课件18项目报建敏感点课件19项目报建敏感点课件20项目报建敏感点课件21项目报建敏感点课件22项目报建敏感点课件23项目报建敏感点课件24项目报建敏感点课件25项目报建敏感点课件26项目报建敏感点课件27项目报建敏感点课件28项目报建敏感点课件29项目报建敏感点课件30项目报建敏感点课件31项目报建敏感点课件32项目报建敏感点课件33项目报建敏感点课件34项目报建敏感点课件35项目报建敏感点课件3641、学问是异常珍贵的东西，从任何源泉吸收都不可耻。——阿卜·日·法拉兹

42、只有在人群中间，才能认识自己。——德国

43、重复别人所说的话，只需要教育；而要挑战别人所说的话，则需要头脑。——玛丽·佩蒂博恩·普尔

44、卓越的人一大优点是：在不利与艰难的遭遇里百折不饶。——贝多芬

45、自己的饭量自己知道。——苏联41、学问是异常珍贵的东西，从任何源泉吸收都不可耻。——阿卜37龙湖开发项目报建敏感点龙湖开发项目报建敏感点38开发项目报建敏感点重庆龙湖开发项目报建敏感点39前房产项目开发是一个系统工程,从土地获得,到研发设计、政府报建、工程施工、市场销售、交房、物业管理和后期运行,每个环节密切相关。本次主要针对公司已经开发的项目设计在报建工作中出现的一些情况作分享和分析,其目的是为了争取缩短设计周期和报建周期;尤其是对工程后期验收容易出现的问题,以及对可能引起业主投诉的潜在问题作出警示,避免在今后发生。本文分五个阶段进行介绍:方案、初设、施工图、施工过程检查工程验重庆龙湖研发剖前40、方案阶段11规划1.1.1项目名称的确定项目名称应与公司规定的统一名称吻合。销售的项目名称在报建完成后,由销售部门办理预售时自行更改。如果有条件统一前期报建名称与销售名称则最佳;但如果达不到(报建时销售名称尚未确定)则在整个报建周期中争取不改变项目名称案例如蓝湖郡三期在报建前确定的名称为:“林泉馨赏″,方案报建阶段以“林泉馨赏”的名义进行报建,但在过程中公司调整该项目名为“蓝湖郡三期”,导致在报建过程中申请修改该项目名称,产要的时间成本等。而营销部根据推广需要,又改名为“弗莱明办理预售时,房管部门要求预售项目的名称与建设工程规划许可证名称吻合,否则不能用弗莱明戈″名称;如果将建设工程规划许可证名称“蓝湖郡三期”改为“弗菜明戈″,规划局答复有两种方式:a.从方案更名重新报建;b更换该项目的选址名称为“弗莱明戈”。两种方式耗时太长,公司根本等不了。重庆龙湖.研发部、方案阶段41、方案阶段11规划1.1.2核对经济指标(用地面积及性质、地面地下停车位、夲积率绿地率、建密度等)用地面积指净用地面积或出让用地面积对经济指标的把握,是我们每一个阶段的重点,一定要考虑后续阶段的工作,如方案阶段报的经济指标,一定要考虑施工图阶段的经济指标如何处理,规划许可证的经济指标将直接影响预售证的办理等,同时也会影响规划竣工验收重庆龙湖研发剖、方案阶段42、方案阶段11规划12核对经济指标(用地面积及性质、地而地下停车位、容积率、绿地率建筑密度等),用地面积指净用地面积或出让用地案例观山水在规划竣工验收前,进行竣工验收实测,按照经开南区的要求,以勘测院实地勘测的面积为准,因为观山水有许多的灰空间,加上修建过程中的部分调整,导致4号楼和商铺4的实测面积超出规划允许的面积误差(见咐图),与勘测院进行了多次沟通才基本解决。由此,在规划验收实测前,我们事先把握,有哪些地方可能会有问题,该如何前控,如观山水的灰空间,在实测前我们如何做工作等重庆龙湖研发剖、方案阶段43、方案阶段11规划113配套是否齐备(如:公厕、居委会、垃圾站或垃圾收集点)居委会的配套标准为15平方米/100户,公厕是指对小区外开放使用的厕所,其余配套设施参考相关规范和文件(有特殊规定的除外,如本文第六条:是否满足控规要求)由于对“垃圾站”和“垃圾收集点”的规模的理解偏差因人而异,建议公司开发的项目在设计图中,一律将“垃圾站”标注为“垃圾收集点重庆龙湖研发剖、方案阶段44、方案阶段11规划4是否满足规划选址和设计条件要求?主要是提醒设计负责人不要漏项。1.15是否满足城市设计要求?案例:西城天街方案进行规划报建,内街连廊过多,通透性不够,与城市设计不吻合,导致两次修改1.6是否满足控规要求,技术是否合理?重庆龙湖.研发部、方案阶段45、方案阶段1.17对总图深度的关注(制图标准、标高标注、间距标注、指标表格、建筑名称的关注)1.1.8间距规定有明确要求的是原则问题1.19满足物权法的相关规定会所等产权有争议的建筑以及建筑命名,应规避今后的权属争议。详见王明方的分析报告重庆龙湖.研发部、方案阶段46、方案阶段11规划1.1.10对综合管网的关注和环评工作前置综合管网的设计审查:排水接口位置和标高是否可行,给水接口位置是否明确,电力通廊的考虑、电信电话皃带的通廊衔接、燃气的接口和走向等,都不能在市政绿化带内平行布置穿越)1.1.11对其他部门提出的问题的再关注部部门:物业、工程、造价等;外部部门:市政、排水公司等1.12满足物管用房的相关规定(经开北区已经实施标准,其余各区即将按此实施)建筑规模物业管理用房业主委员用房面积供比例10000~10000000001~20004‰4030000以上重庆龙湖研发剖、方案阶段47、方案阶段11规划11.12满足物管用房的相关规定1.1.13是否满足“9070″小户型规定要求重庆龙湖.研发部、方案阶段48项目报建敏感点课件49项目报建敏感点课件50项目报建敏感点课件51项目报建敏感点课件52项目报建敏感点课件53项目报建敏感点课件54项目报建敏感点课件55项目报建敏感点课件56项目报建敏感点课件57项目报建敏感点课件58项目报建敏感点课件59项目报建敏感点课件60项目报建敏感点课件61项目报建敏感点课件62项目报建敏感点课件63项目报建敏感点课件64项目报建敏感点课件65项目报建敏感点课件66项目报建敏感点课件67项目报建敏感点课件68项目报建敏感点课件69项目报建敏感点课件70项目报建敏感点课件71项目