万科2013年房地产产品标准化研究报告（59P）

2013.万科产品标准化研究

万科产品线1、以“城市公园”“光明城”为代表的多层公寓系列城市公园项目的创新有这么几个方面：1）临街的主入口作了大面积的退让，把公园绿地奉献给整个城市2）建筑风格尽量做到不张扬，以米褐色的陶土砖贴面来反衬现在流行的大色块和现代风格，颇有儒家文化色彩，深受传统知识子的喜爱3）小区规划上以庭院为设计单元，由数个庭院组成一个完整的小区，配合

“老虎窗”等传统中国建筑元素4）环境设计精致南京万科城市花园，总占地580亩，总建筑面积93万平方米，容积率2.4，建筑密度28.85%，绿化覆盖率36%。设计定位为精新雅致、格调高尚的中高档住宅园区，总体退后文二路22-26米，留出长300余米，宽22-36米，提供面积达8000平方米的大型公共绿地，充分展示了小区主入口区宏伟的气势，也标志着高品质住宅园区的界定。中央景观：合肥光明城由17幢18-28层的建筑组成，同时辅以底层架空和丰富的高差变化，不仅形成半室外空间交流平台，也同时产生步移景异的观景效果。光明城的园区环境设计体现了一种均衡的美，小区由六个组团组成，每个组团都有一个共享的半封闭的休闲庭院空间。会所：3幢条式公寓则与会馆相结合，通过会馆的柱廊与大台阶，围合成视野开阔的屋顶花园，与会馆一起成为中心广场的对景。由住宅间超大的楼间距而形成的庭院空间则是光明城的另一个经典设计，这种安全舒适的休憩空间利用半地下室的高差设计，通过草坡和台阶的变化，形成丰富的竖向景观而底层局部架空的手法，使得各种景观空间有机地联系起来，为人们提供了充满情趣的室外公共空间，从而，园区的大型城市绿地、中心花园、组团规模绿地、空中花园、宅间绿地共同组成了层次丰富的绿色空间。

有人做过统计，“城市公园”系列多层公寓产品是目前国内房产品

中最长的一个系列房产品，10年来，已建、在建的已达69个之多，

地域涉及北京、大连、合肥、郑州、长沙等地。在各地城市公园一

路热销的背后，有两个事实显得更为重要：一、城市公园总是同区域内房价最高的楼盘；二、城市公园的二手房总是在同区域内最走俏的。

城市公园市场反响之强、建筑形态之美，构成了令业内外注目的万科

城现象。固化总平平面城市公园园的内核核蕴涵了了典型的的现代江江南小镇的诗意意。在现现存江南南小镇的的聚落中中可以看到：：一个江江南小镇镇，在整整体的布布置上，通常常采用围围合的办办法布置置，抵御御外来可能的的危险，，给人安安全的感感；小镇镇的中心一般般是湖面面或者水水系，是是作为饮饮用水或者防防御火灾灾的源头头，后来来这些实实际的功能逐逐步弱化化，沿湖湖面的区区域逐步步演化为邻里里交流空空间或者者具有审审美趣味味的空间；江江南小镇镇的建筑筑风格内内敛而含含蓄，建筑筑之间各各有不同同又相互互和谐，，讲究与周边环境境的和谐。城城市公园的种种种要素，和这些小小镇的典型特特征十分吻合合。固化总平面固化化建建筑筑立立面面形形式式用四四坡坡顶顶、、大大型型景景观观采用青灰、赫红系列的清水砖墙面巧妙组合页岩、片石饰面及局部喷涂立面丰富柔和，营造淡雅清新、含蓄大气的江南小城风情在众多设设计元素素中，首首先被提提炼的是：围围合。通通过营造造围合，，院落套院落落，形成成一个整整体，而而不是当时普遍遍的一栋栋一栋房房子的组组合。一旦院子子形成之之后，园园区的感感受会完全不一一样，所所谓的居居住氛围围就会有所依托托，就会会有很多多的可能能性出现。第二二是对建建筑时间间感的把把握。城市公园园的建筑筑充满时时间的痕痕迹，它它也许造好好的时候候看起来来不新，，但很多年以后后看起来来也绝对对不旧。。城市公园的植植被覆盖率极极高，花草树树木不在乎名名贵，重要的的是如何搭配出环境境和家的融融合氛围，，运用层次次、色彩、、形态的变变化，与建筑相表里里，形成高高低相形，，水木相生生，清新爽爽目的景观观意向。万科在景观观方面的投投入很大，，一般公寓寓项目也要要达到400元/平米，因此在在景观展示示方面的优优于金地、、万科，深深得消费者者认可。城市公园在在细节上的的注重还体体现在道路路铺装方面面，运用丰丰富多彩的的硬质铺装材材料拼出富富有变化的的人行道路路，通过植植物的衬托托，软化了道路枯燥燥、生硬的的感觉。同同时顺应地地势的变化化，有节奏奏的收放，凡是在在两条道路路的交叉口口还特设了了景观小品品丰富。房型标准化化——固化面宽、进深的的尺寸城市公园户户型——二房二厅二二卫118平米城市公园户户型——三房二厅二二卫136平米三房二厅二二卫（3阳台）144平米三房二厅二二卫+书房+大储藏室168平米万科城市公公园——触及人性的的116个细节对称、稳重重、均衡——园区规划居者优其屋屋——品质第一江南庭院式式布局——大社区、小小住区庭院式居住住理念——组团庭院设设计五重渐进——外围围墙-社区入口门门禁-组团-单元门厅-入户门优雅尊贵的的载体——单元大堂、、精装修大大堂、楼道道建筑细部——观景阳台、八八角窗、老虎虎窗、空调机机位预设生活细节考虑虑——主副烟道、双双中空玻璃、、会所、幼儿儿园……2、以“万科·大连绿园”“万科·大连春江花月月”“上海万科”为代表的的高层层公寓寓系列列上海万万科上海万万科与与其他他楼盘盘以社社区中中心发发散布布局，，共享享世纪纪公园园1000米的距距离优势势，周周边生生活配配套设设施包包括超超市、、学校校，加加上完完善的的社区区配套套（室内内外游游泳池池、网网球场场、6000余平方方米会会所、、2000余平方方米步步行商商业街）），让让万科科与其其他楼楼盘形形成明明显差差异，，作为为进军军上海海市场场的首首个项目，，成为为公司司品牌牌之作作。园区外外围车车道、、人走走捷径径设计计，完完全人人车分分流中心广广场落落差5.6米，5个独立立组团团高出出地坪坪2米左右右，3个层次的立立体空空间创创造前前所未未有的的自然然落差差新月形形坡面面和隐隐形轴轴把各各组团团有机机结合合，花花园、、会所所与绿绿化水景相相融合合上海万万科项项目鸟鸟瞰图图大连春江江花月大连项目目鸟瞰图图真正的人人车分流流——外围车行行系统真正的人人车分流流——社区内人人行系统统上海万科科春江花月月固化建筑筑立面——典雅、稳稳重（三段式、、选材、、色彩、、细节））点式住宅宅强调竖竖向线条条的挺拔拔刚毅，，立面作作三段式式处理，，底层架架空7米，上部部处理以以厚实为为基调，，体现该该组建筑筑整体的的阳刚气气质。三三幢建筑由于于位置、、高度特特殊，与与园区整整体相对对柔美的的基调形形成对比比。其余住宅宅建筑强强调横向向的组合合关系，，建筑立立面的凸凸凹转折折增强了了层次感感、光影效果果，相对对于前述述三幢点点式住宅宅，其虚虚面（玻玻璃）所所占比例例更大，，讲究线角角的丰富富细腻，，讲究形形体变化化的韵律律，讲究究窗、门门、阳台台等建筑筑构件组合合的比例例关系。。固化建筑筑立面——典雅、稳稳重（三段式、、选材、、色彩、、细节））固化建筑筑立面——典雅、稳稳重（三段式、、选材、、色彩、、细节））春江花月月固化建筑筑立面——典雅、稳稳重（三段式、、选材、、色彩、、细节））大连绿园园中心广场场高层底底层架空空5.4-7米，增强强会所下下沉的空空间感将会所作作为整个个规划的的核心，，景观的的视觉的的焦点利用架空空层设置置室外休休憩场所所，提供供交流平平台大连城市市公园、、大连光光明城、、南京万万科为代代表的多层公寓寓系列万科·大连绿园园、万万科·大连春江江花月、、上海万万科为代表的高高层公寓寓系列1、产品标标准化应应针对不不同物业业类型进进行，而而非简单单的部件复复制2、结合消消费者需需求进行行产品标标准化因因素筛选选，并根根据项目实际际条件改改善3、产品标标准化需需要一定定高度的的产品模模块，以以保证一一定时间市场的的竞争优优势对我们的的启示：：三、产品品标准化化的运用用1、针对具具有独特特地理、、自然景景观优势势项目应应充分挖挖掘、打打造精品概念念，实现现项目价价值最大大化2、形成成主产品品线（系系列化复复制）及及副产品品线（特特色精品品）利于规模模化、高高效益的的实现，，同时加加强公司司品牌认认知度3、产品品标准化化前提是是公司战战略性土土地获得得，并需需要开发发个环节各部门门共同配配合实现现，对我们的的启示：：三、产品品标准化化的运用用三、产品品标准化化的运用用——2.5容积率“极高极低低”、“均好性”规划布局局会所设施施基本配配置现场售楼楼处、样样板房、、景观样样板段设设置标准准化部件标准准化——设立标准准并通过过战略合合作实现现网络统统一采购购（集团团公司进进行中））三、产品品标准化化的运用用——90/70规划要求求，一梯梯多户提提高的房房率入户大堂堂、风雨雨廊提升升项目品品质，增增加产品品亮点三、产品品标准化化的运用用——三、产品品标准化化的运用用——入户大堂堂、风雨雨廊提升升项目品品质，增增加产品品亮点三、产品品标准化化的运用用——入户大堂堂周边景景观设的的通透计计优化室室内空间间空中花园园、错层层挑空阳阳台、步步入式飘飘窗提高高小户型型空间利利用率及空空间可变变性三、产品品标准化化的运用用——空中花园园、错层层挑空阳阳台、步步入式飘飘窗提高高小户型型空间利利用率及空空间可变变性三、产品品标准化化的运用用——三、产品品标准化化的运用用——公园整体体规划作作为项目目后花园园、独享享高尚会会所提升升产品品品质弱化８万万商业对对项目住住宅的不不利影响响