别墅物业产品专题

别墅价值衡量标准别墅建筑风格浅析别墅物业规划认知别墅涵义别墅户型功能解析近代别墅发展趋势别墅涵义引入何谓别墅？（简要互动提问）别墅涵义别墅涵义这与当今市场上所称的别墅有一定出入。目前别墅的内涵与外延已发生了一定变化，使用对象从以前的少数特权人士到现在更多的富有人士，功能从以前的临时休养之所拓展到作为生活起居的第一居所，从以前的单纯的住所拓展到居住、办公功能兼有。中国人古时的涵义

“在风景区或在郊区建造的供休养的住所”-----汉语词典中国最早的别墅是叫别业，所谓别的意思就是第二古时，别墅是供游玩休养的山水美宅国外别墅的概念很清晰，它就是远郊独立的一幢房子，是用于休闲度假的真正意义上的第二居所。它强调山水景观、自然环境，与现实城市生活有一定脱节。国外原始涵义

“位于郊外，占地两亩以上，具备独立的花园和优美的自然景观的两层以上独立住宅。”

-----美国大辞典

别墅涵义现在常说的“别墅”实际上涵盖了两种物业类型：一种是HOUSE，第一居所的房子叫做HOUSE，HOUSE应该是“房子、住宅”一种是VILLA，第二居所叫VILLA，而VILLA才应当是“别墅”Villa最早出现在中国时，经常翻译成三种，别墅、庄园、城堡，都是国外独立庄园生活的代称。当别墅多起来的时候，一个庄园和另外一个庄园联起来就成了庄园区，这是现在别墅区的原形。别墅与普通住宅相比，除了基本功能相似之外还有很多不同之处，别墅是一种带有诗意的住宅，它代表着人类的某种理想。从国外引入的涵义别墅涵义目前，国内的别墅所覆盖的范围极广，包含纯独立别墅（Detachedhouse）双拼别墅（Semi-detachedhouse）联排别墅（Townhouse）叠加别墅洋房产品也有趋向类别墅的产品目前国内行业标准涵义统称为“类别墅”介于别墅与公寓产品之间别墅涵义别墅涵义——纯独栋容积率：0.2-0.3层数:2-3F建筑面积：800㎡以上占地面积：2亩以上纯独栋别墅参考案例：杭州青山湖玫瑰园地上二层地下一层建筑面积：770-910㎡地上建筑面积：450－500㎡地下建筑面积：300－400㎡庭院面积：1400－2500㎡独门独院，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等花园。私密性极佳，目前为市场极其稀缺别墅产品。别墅涵义——纯独栋纯独栋别墅

英伦庄园式法国里维埃拉式意大利弗洛伦撒式参考案例：上海檀宫占地面积47384㎡容积率0.6仅18栋单栋建筑面积1500-1800㎡占地面积2500㎡（4亩）富含8种风格——英伦皇式、英伦庄园式、英伦乔治式、法国枫丹白露式、法国里维埃拉式、意大利佛罗伦萨式、意大利托斯卡尼式、西班牙马尔贝拉式，8种风格与8种房型组合衍生成十八种完全不同的建筑个性。高容积率纯独栋项目地处虹桥路西郊宾馆的西侧，其利用大独栋规划高容积率，增加每栋独栋花园占地面积物业类型体现形式区分容积率常规建筑面积层数类别墅双拼有一道共有墙0.4-0.5300㎡二—三层联排两道以上共有墙（四联、五联）0.5-0.7200~300㎡二—三层叠加垂直方向有两、三户）叠加0.7-1.0200~300㎡四层—六层类别墅别墅涵义义——类别墅在目前极极其土地地资源极极其稀缺缺的情况况下，类类别墅的的形态越越来越多多样化类别墅别墅涵义义——类别墅双拼别墅墅由两个单单户别墅墅拼联组组成，中中间共用用一道建建筑分隔隔墙，每个单元元可三面面采光，，均有天天有地，，住宅的层层数大多多在三层层或三层层以下A户B户别墅涵义义——类别墅类别墅联排别墅墅由几个三三层左右右的单户户别墅并并联组成成，每个个单元与与共邻单单元之间间共用一一道建筑筑分割墙墙。有天天有地，，每户独独门独院院，仅为两面面采光（（南北））通过类独独栋方式式建造联联排别墅墅，提高高该类产产品价值值打造手法法：首层层局部连连接参考案例例：保利利林语溪溪手法相邻两套套联排建建筑在一一楼门厅厅位置做做局部拼拼接，一一层建筑筑局部相相连，二二、三层层建筑分分离。优点有效降低低联排别别墅的视视觉压迫迫感与拥拥挤感，，增强社社区的通通透性，，营造独独栋别墅墅般的私私密空间间。拼接处俯俯视拼接处后后部拼接处正面别墅涵义义——类别墅类别墅联排别墅墅别墅涵义义——类别墅类别墅叠加别墅墅一般由两两组（或或三组））类似复复式的住住宅上下下叠加而而成，高高度为四四层（或或六层）），B1/1F/2F为下面一一户，3F/4F为上面一一户，每每一套户户型或有有天（叠叠上有露露台）或或有地（（叠下有有花园））。缺点：并不能能做到别墅真真正意义上的的“有天有地地”16叠墅的价值实实现途径：1、独立入户方方式，确保私私密性1：二、三层位位于一层的独独立入户；2：一层住户入入口；3：四、五层位位于一层的入入户口；入户示示意1232、每户户均有有一层层庭院院配置置，享享受花花园生生活庭院空空间示示意参考案案例：：上海海华润润橡树树湾创新三三叠““联庭庭”别别墅B1/1F2F/3F4F/5F分别独独立入入户别墅涵涵义——类别墅墅类别墅墅叠加别别墅入户方方式模模拟2F1F地下室4F3F5F2F1F地下室4F3F5F下套产品上套产品3.6m2.6m~3.3m3.3m3.0m3.0m3.0m组合产品剖面结构二层三层二层一层花花园一层花花园下沉式式花园园下沉式式花园园入户楼楼梯下下方空空间很很难利利用别墅涵涵义——类别墅墅类别墅墅叠加别别墅参考案案例：：上海海龙龙湖滟滟澜山山创新三三层二二叠户户型花园洋洋房产产品特特征：：院：首/底层入入户阳阳光花花园庭庭院；；错：相互错错层布布局，，镂空空采光光强；；退：层层退退台，，每户户花台台私享享采光光；露：顶层大大面积积露台台，展展现生生活高高品质质。院错退露别墅涵涵义——类别墅墅退——退台设设计，，有效效利用用光照照错———错落落布布局局，，立立面面灵灵活活院———入户户花花园园，，下下沉沉花花园园露———顶层层露露台台花花园园院———下沉沉花花园园生活活方方式式——别墅是一一种终极极住宅。。区别于其其他建筑筑类型的的最重特特征是，，它是与与自然景景观息息息相关的的终极住住宅形式式。身份标标志——它是住住户身身份品品位和和个性性的标标志。。是“富富人阶阶层””占有有的领领地，，随着着中国国别墅墅进程程的不不断推推进和和发展展，别别墅这这类物物业拥拥有稀稀缺自自然资资源。。资源占有——别墅所在区区域的自然然景观带给给生活的巨巨大改变。。森林、湖泊泊、大海，，蕴藏其间间的是城市市生活永远远无法给予予的生活方方式。在岁岁月沉积中中，别墅方方能真正实实现其“理理想人生””。别墅墅价价值值衡衡量量体体系系———客户户心心理理用地地属属性性城市市区区位位资源源占占有有价值值衡衡量量体体系系别墅墅价价值值衡衡量量体体系系产品品属属性性功能能属属性性景观观属属性性别墅墅功功能能属属性性如何何区区分分？？别墅墅的的资资源源占占有有有哪哪些些？？容积积率率如何何确确定定产产品品？？别墅墅价价值值衡衡量量体体系系———城市市区区位位城市市型型别别墅墅度假假型型别别墅墅功能能属属性性第一一居居所所定定义义：：指指客客户户购购置置的的纯纯粹粹为为家家庭庭长长期期居居住住而而非非过过度度性性投投资资或或休休闲闲的的居居所所别墅墅价价值值衡衡量量体体系系———城市市区区位位第一一居居所所———城市市别别墅墅地段段属属性性：：相对对城城市市中中心心(区位位)，交交通通便便捷捷（（交交通通）），，配配套套完完善善（（配配套套））产品品形形态态：：以联联排排、、双双拼拼别别墅墅居居多多，，面面积积较较为为舒舒适适独栋栋别别墅墅较较为为稀稀缺缺，，城城市市独独栋栋别别墅墅则则价价值值高高昂昂第二居所定义义：指客户在在市区以拥有有一套房产后后在郊区或者者风景区再次次购置物业为为周末（5+2生活模式）或或者假期作休休闲度假的居居所别墅价值衡量量体系——城市区位第二居所——度假别墅地段属性：郊区或者风景景区(区位)，自然环境优优美相对交通及配配套要求较低低产品形态：以联排、双拼拼别墅，面积积较紧凑独栋别墅则以以周边景观资资源及社区密密度为重点考考量对象别墅价值衡量量体系——资源占有资源占有自然景观历史人文山体水系高尔夫历史人文人类与生俱来来向往自然的的精神归宿别墅价值衡量量体系——资源占有——山地别墅自然景观资源源在山地资源较较为稀缺的城城市，山地极极其稀缺的景景观资源与顶顶级豪宅紧密密相连：如上海XX别墅区域无疑疑则是上海顶顶级别墅区的的代名词别墅价值衡量量体系——资源占有——山林别墅自然景观资源源参考案例：上上海XX别墅区区XX的别墅墅项目目主要要集中中在XX风景区区的核核心位位置，，从规规划和和价格格上看看，都都是以以建造造高价价高品品质的的别墅墅为主主，容容积率率都非非常低低，均均在0.2左右，，别墅墅的总总价都都在2000万元以以上.目前国国内已已有近近10家实力力型房房地产产开发发商抢抢滩XX板块，，利用用XX的地理理优势势各自自打造造独具具风情情的别别墅社社区，，各大大开发发商使使出浑浑身解解数，，最终终目标标就是是充分分诠释释XX的天然然品质质，表表达别别墅生生活的的精华华。别墅价价值衡衡量体体系——资源占占有——海景别别墅、、江景景别墅墅、湖湖景别别墅自然景景观资资源据研究究，别别墅客客户考考量自自然环环境时时对于于水体体的关关注度度极高高：别墅对对于水水系的的占有有程度度（如如一线线海景景与二二线海海景之之间））决定定其核核心价价值别墅价价值衡衡量体体系——资源占占有——海景别别墅自然景景观资资源参考案案例：：深圳圳XXXXXXXXX用地属属于海海边坡坡地类类型，，三面面环海海，背背靠青青山，，高差差约50米，利利用规规划巧巧妙布布局，，户户户可观观海景景，自自04年开盘盘销售售，别别墅类类售价价从开开盘的的15000元/为了最最大化化的利利用景景观资资源，，整个个项目目朝向向海面面排布布双拼拼别墅墅，由由于其其后高高前低低的山山地形形态，，因此此每户户都是是海景景别墅墅。整整个项项目形形态恰恰似一一个剧剧场，，每栋栋别墅墅就像像剧场场中的的每一一个座座位，，都被被设计计的能能够清清晰的的看见见这里里的舞舞台----整个海海滩。。别墅价价值衡衡量体体系——资源占占有——高尔夫夫别墅墅自然景景观资资源高尔夫夫作为为一项项高端端客户户的运运动，，其代代表着着身份份及地地位的的象征征，在在欧美美等高高度发发达地地区，，高尔尔夫别别墅的的平均均升值值幅度度是其其他别别墅项项目的的6倍，其核心心价值在于于大面积的的绿化景观观以及可作作为高端圈圈层的私人人的社交场场所别墅价值衡衡量体系——资源占有——高尔夫别墅墅自然景观资资源参考案例：：上海XX高尔夫别墅墅XX高尔夫别墅墅由香港XX集团于1997年投资开发发，总共分分8期开发，目目前已全部部开发完毕毕，项目地地理位置优优越，而且且是上海市市区唯一拥拥有世界级级高尔夫球球场的高档档别墅项目目。项目指标占地面积：：140公顷高尔夫球场场：90公顷别墅用地：：40公顷其它配套：：10公顷开业时间：：1997年物业开发：：8期（已经交交房）售价：3－4万元/平方米其别墅区紧紧贴高尔夫夫球场南北北两侧而建建，连接紧紧密而又相相对独立，，以英式、、法式、日日式风格为为主，前排排别墅充分分保证了景景观视野的的通透性，，同时，后后排的别墅墅主要以营营造内部花花园为景。。会所别墅区（1-6期）别墅区（7-8期）别墅价值衡衡量体系——资源占有——高尔夫别墅墅自然景观资资源参考案例：：XX高尔夫别墅墅XX高尔夫的球球场设计以以茂密的森森林为主题题，突出的的地势起伏伏将整个球球场融入山山体的延伸伸部分，是是上海惟一一森林丘陵陵型高尔夫夫球场，与与XX国家森林公公园相邻。。别墅区XX高尔夫别墅墅区位于球球场西侧，，占地500亩，以意大大利TUSCAN风格为蓝本本，与1700余亩的高尔尔夫球场交交融一体，，如同球场场的脉络一一般和谐伸伸展在起伏伏的球道之之间，并与与周边水系系浑然一体体，组成了了一座极富富意大利田田园山居风风格的高尚尚社区。别墅价值衡衡量体系——资源占有参考案例：：北京XX原著X·XX原著紧邻XX园东宫门，，位于康乾乾百年盛世世所缔造的的三大皇家家园林(XX园、XX园、XX园)的中心位置置。项目所所在区域历历来被称为为“上风上上水”之地地。——艺术品/收藏品别墅墅人文历史资资源XX原著继开盘盘以来，突突破京城别别墅金字塔塔尖”项目目的销售瓶瓶颈，单月月售12栋，总价均均在6000万左右，究究其热销原原因，其极极其稀缺的的文脉资源源是其重要要核心要素素。各种容积率率情况下，，纯别墅物物业的建筑筑形态：容积率高低低最终限定定产品属性性，目前市市场产品研研究为针对对容积率在在0.6-0.8的产品创新新研究别墅价值衡衡量体系——用地性质质容积率常规产品形态备注说明<0.32F独栋别墅高端低密度纯独栋别墅社区0.3-0.53F独栋别墅一般独栋别墅社区，可增加部分双拼与联排降低密度0.6-0.83F双拼别墅、3F联排别墅常规类别墅社区，以3层产品为主社区密度较高，可增加少量4层叠加产品降低密度0.9-1.06F叠加别墅、少量3F联排别墅目前纯别墅社区以1.0为极限，以6层产品为主工业化紧密伴随随哲学与与技术的的发展而而演变最具代表表性和宏宏观叙述述的风格格特征鲜明的时时代特征征，传统统意义上上的建筑筑血统对传统的的批判，，现代建建筑大革革命对未来的的思考…表现或暗暗示的原原型（符符号），，民族的的、地域域的具有本地地独特的的文化品品格和个个性建筑中的的民间与与民族风风格，地地方文化化的微观观叙述别墅建筑筑风格浅浅析古典风格现代风格地方风格格古典风格现代风格工业化埃及风格格古希腊风风格古罗马风风格拜占庭风风格（东东罗马））哥特风格格巴洛克风风格洛可可风风格新古典主主义风格格罗曼风格格（西罗罗马）文艺复兴兴时期古古典风格格折衷主义义风格新艺术运动工艺美术学派派德意志制造联联盟维也纳学派芝加哥学派风格派、表现现派、未来派派现代派有机建筑赖特特High-Tech整体规划密斯风格典雅主义粗野主义后现代隐喻主义、文文脉主义、装装饰主义ARTDECO别墅建筑风格格浅析民间与民族风风格地方文化微观观叙述地中海风格法式风格英式风格北美风格中式风格东南亚风格现代主义风格格古典风格现代风格工业化地方风格别墅建筑风格格浅析地方风格起源源——退隐而包容“地方风格”最最早的起源也也许可以追溯溯到英国的埃埃德温·鲁琴斯爵士（（SirEdwinLutyens，1869－1944）。他1900年左右在伦敦敦郊区建造的的乡村住宅以以和周围的环环境相协调而而著称。他的的设计照顾到到了当时的现现代派风潮，，但也仅止于于装饰很简单单而已；虽然然也有折衷主主义的迹象，，似乎也只是是为了应一下下景。关键是是这些建筑没没有丝毫要成成为别人仿效效的模板的意意思，只是静静静地在英国国的乡村中存存在而已。芬兰的珊纳纳特赛罗镇镇中心:小镇3000人口，镇中中心坐落在在一座小山山上。整个个镇中心用用红砖和木木结构建造造，和当地地自然风光光和传统建建筑十分协协调。人们们在去镇中中心的路上上始终能感感觉到主楼楼的存在，，但直到进进入主楼，，其大门也也没有引起起大家的注注意。镇中中心的整体体布局完全全有传统中中国画的““移步换景景”的妙处处。建筑的的完全融入入到了当地地的自然环环境和社会会背景之中中去，而非非突出自己己。。别墅建筑风风格浅析地方风格——希腊别墅建筑风风格浅析地方风格——某西班牙小小镇别墅建筑风风格浅析地方风格——威尼斯别墅建筑风格格浅析地方风格——英国都铎风格与维维多利亚风格格的混血别墅建筑风格格浅析风格鉴赏——别墅建筑风格格浅析别墅建筑风格格浅析说起地中海风风格，就让人人想起阳光、、沙滩、凭海海临风的写意意感觉。地中海风格进进入加州后，，原本淳仆的基基调被加入南南欧地区如托托斯卡纳、普普洛旺斯等地地的特点，风格也更趋趋奢华，最终终开始成为一一种豪宅的符符号。时至今今日，地中海海风格的定义义也更为广泛泛，表现形式式也更多样。。西班牙牙风格格——隶属于于地中中海风风格，，因此此无论论其历历史、、文化化、建建筑、、景观观等都都成为为地中中海文文明的的缩影影。地中海海风格格，原原指沿沿欧洲洲地中中海北北岸一一线的的西班班牙、、葡萄萄牙、、法国国、希希腊、、意大大利、、北非非等国国的建建筑风风格及景景观文文化。。这些国国家皆皆有其其独特特的民民风与与特征征，但但是地地中海海风格格仍呈呈现出出一致致的特特征，，基调为为“蔚蔚蓝色色的浪浪漫情情怀，，艳阳阳高照照的纯纯美自自然””，而白灰灰泥墙墙、连连续的的拱廊廊与拱拱门，，陶砖砖、海海蓝色色的屋屋瓦和和门窗窗等成成为地地中海海民居居的共共有特特征，，建筑形形态：：使用不不对称称设计计，建建筑中中常加加入回回廊、、构架架或观观景平平台等等结构构；设设计上上常采采用建建筑圆圆角，，增加加外立立面的的丰富富度；；廊道：：长长的的廊道道，延延伸至至尽头头后垂垂直拐拐弯；；半圆型型结构构：半圆型型拱门门，数数个连连接或或垂直直交接接；甚甚至墙墙体、、护栏栏、门门窗框框架及及屋顶顶的瓦瓦都使使用圆圆弧结结构，，露台台上常常使用用圆型型护栏栏；墙体处处理：：镂空处处理，，通过过穿凿凿或穿穿凿形形成镂镂空效效果；；材料：：使用浅浅色涂涂料，，外墙墙经年年累月月，层层层涂涂刷，，色彩彩醇厚厚，有有很强强的手手工艺艺质感感；也也有在在外墙墙局部部使用用文化化石或或特殊殊涂料料；细节：：西班牙牙建筑筑中经经常使使用螺螺旋形形结构构配件件，包包括阳阳台、、窗间间柱子子等多多使用用铸铁铁螺旋旋花饰饰；别墅建建筑风风格浅浅析——地中海海3、沙砾砾、贝贝壳、、鹅卵卵石等等铺就就的小小道，，带着着海边边小城城风情情基调：：“蔚蓝色色的浪浪漫情情怀，，艳阳阳高照照的纯纯美自自然””2、独特特的地地理位位置赋赋予地地中海海风格格起伏伏的线线条美美感，，满目目尽是是错落落有致致的天天际线线1、岛屿屿、海海岸的的景观观优势势让地地中海海风格格充满满蓝与与白的的清爽爽线条条，海海天一一色别墅建建筑风风格浅浅析——地中海海47色调多多以白白色或或轻淡淡暖色色调为为主，，大量量使用用纯色色涂料料别墅建建筑风风格浅浅析——地中海海沙砾鹅卵石石金属贝壳沙砾陶制手工抹抹灰石头瓦片铸铁别墅建建筑风风格浅浅析——地中海海木头别墅建建筑风风格浅浅析——地中海海南加州州风格格法国风风格受受新古古典主主义与与巴洛洛克风风格的的影响响，建建筑往往往不不求与与环境境的协协调，，崇尚尚冲突突之美美；同同时整整体方方面有有严格格的把把握，，善于于在细细节雕雕凿上上下功功夫；；三段段式式立立面面，，构构图图简简洁洁端端庄庄，，几几何何性性很很强强，，轴轴线线明明确确，，主主次次有有序序：：底层层结结实实沉沉重重，，中中层层是是虚虚实实相相映映的的柱柱廊廊，，顶顶部部是是水水平平向向厚厚檐檐别墅墅建建筑筑风风格格浅浅析析———法式式风风格格法式式住住宅宅，，大大多多沿沿袭袭古古典典宫宫廷廷建建筑筑立立面面的的三三段段式式处处理理。。尊重比例例，突出出轴线构图简洁洁端庄，，几何性性很强轴轴线明确、柱式式的运用用，营造造出丰富富的立面层次，，给人以以沉稳、、庄重的的美感底层结实沉重重，中层是虚虚实相映的柱廊，顶部是是水平向厚檐檐。基座两层高的巨柱柱式柱子檐部和女儿墙墙51法式风格关键键词：庄重、、严谨、高贵贵、华美屋顶多采用孟孟莎式和法式式四坡屋顶老虎窗起到增增加室内采光光、通风、装装饰作用法式住宅的柱柱式常以壁柱柱的形式出现现宽檐和山花丰丰富了立面的的美感，起到到点缀作用，，整体给人干干净利落之感感廊柱是美化建建筑立面的重重要装饰元素素法式风格建筑筑语言和符号号元素1、布局上突出出轴线的对称，恢宏的气势势，豪华舒适适的居住空间间。2、贵族风格，，高贵典雅。。3、细节处理上上运用了法式式廊柱、雕花花、线条，制作工艺精细细考究。4、建筑多采用用对称造型，屋顶上多有有精致的老虎窗窗沿袭古典宫廷廷建筑立面的的三段式处理理别墅建筑风格格浅析——地中海别墅建筑风格格浅析——法式风格平面布局：采用对称造型型，力求恢宏宏的气势；屋顶：多采用孟莎式式，坡度有转转折，上部平平缓，下部陡陡直，屋顶多多有精致老虎虎窗，或圆或或尖；外墙：处多用石材或或仿石材进行行装饰，细节节处理使用廊廊柱、雕花、、线条，制作作工艺考究；；建筑形体：建筑造型严谨谨，普遍应用用古典柱式（（古罗马）；；别墅建筑风格格浅析——法式风格老虎窗别墅建筑风风格浅析——法式风格英式建筑的的贵族气质表现在繁复的建筑筑细节勾勒勒：如窗套、檐檐口、柱廊廊的细节处处理英式建筑其其崇尚自然的的精神表现为外立立面面材材料料尽尽量量选选择择自自然然建建材材：如砖砖、、石石、、人人工工抹抹灰灰墙墙面面等等中世世纪纪后后与与文文艺艺复复兴兴装装饰饰风风格格的混混合合则则凸凸显显其其自由由意意识识，特特别别呈呈现现为为建筑筑的的随随意意和和不不对对称称性性如尖尖塔塔形形斜斜屋屋顶顶，，一一层层或或多多层层横横断断山山墙墙，，装装饰饰性性的的而而不不是是结结构构性性的的抹抹灰灰木木架架，，长长排排窗窗户户的的外外部部特特征征别墅墅建建筑筑风风格格浅浅析析———英式式风风格格意向向展展示示英式式Tudor建筑筑，，典典型型的的西西方方建建筑筑，，来来自自英英国国民民间间，，存存在在久久远远，，逐逐步步发发展展成成为为贵贵族族建建筑筑包含含了了英英国国的的传传统统文文化化———重视视交交流流、、强强调调尊尊重重及及对对精精致致生生活活的的追追求求红砖砖墙墙、、斜斜屋屋顶顶、、老老虎虎窗窗和和一一步步阳阳台台是是其其典典型型特特征征，，充充分分诠诠释释着着英英式式建建筑筑所所特特有有的的庄庄重重、、古古朴朴屋顶顶为为深深灰灰色色，，墙墙面面涂涂成成白白色色的的，，或或者者灰灰色色参考考案案例例：：XX红郡郡别墅墅建建筑筑风风格格浅浅析析———英式式风风格格外挑挑的的门廊廊设设计计，结结合合拾拾级级而而上上的的台台阶阶，，增增强强入入户户的的仪仪式式感感和和尊尊贵贵感感。。选择择尺尺寸寸较较为为适适宜宜的的四四柱柱式式或或双双柱柱式式，，款款式式简简单单的的罗马马柱柱，可可以以体体现现贵贵族族豪豪宅宅的的繁繁复复气气息息以以及及都都铎铎风风格格所所蕴蕴含含的的文文艺艺复复兴兴时时期期的的建建筑筑精精神神。。入口口处处顶面面简简单单造造型型的石石膏膏浮浮雕雕，，入入户户门门的的门套套处处理理，古古朴朴的的壁灯灯装装饰饰，都都能能体体现现建建筑筑简简而而不不凡凡的的低低调调奢奢华华。。别墅建筑风格格浅析——英式风格丰富的檐口设设计，可以丰富墙墙面的变化，，使都铎风格格演绎得更为为纯粹。而上海的一些些英伦别墅，，往往对檐口口的设计很““忽视”。别墅建筑风格格浅析——英式风格单立面的窗体设计，采用了3种不同的处理理方式，又一一次体现了““简而不凡””的精神。选用同立面材材质进行造型型演绎。局部窗体可跳跳出长窄的窗窗体造型，丰丰富墙体立面面刻画。凸窗处理，三边以上的的多面处理，，上檐口往往往表现出多棱棱形，下檐口口可处理成饱饱满的弧形。。别墅建筑风格格浅析——英式风格阳台的栏杆杆处理：仿木的刷白白处理，栏栏杆造型简简单，配合合花卉的效效果，赋予予的更多自自然的乡村村气息，表表现出“都都铎风格””由贵族建建筑向平民民建筑转换换得深刻寓寓意。铁艺雕花处处理，显示示了贵族建建筑惯有的的繁复工艺艺，不过建建议应选择择造型较为为简单的栏栏杆。别墅建筑风风格浅析——英式风格烟囱独立别墅，，不同于联联排，在烟烟囱设置上上也应有所所不同，建建议做主副副烟囱，加加强顶部层层次感。别墅建筑风风格浅析——英式风格中式别墅----北北京的四合合院与苏州州园林融合合中式别墅的的特征表现现为：北京京的四合院院与苏州园园林宅院是是别墅中化化的两大融融合表征。。新中式建筑筑不仅在文文脉与中国国传统建筑筑一脉相承承，而且更更重要的体体现在对传传统建筑的的发展和变变化上：既既很好的保保持了传统统建筑的精精髓，又有有效的融合合了现代建建筑元素与与现代设计计因素，改改变了传统统建筑功能能使用，给给予重新定定位。中式传统建建筑与现代代住宅的功功能要求和和现代人的的生活方式式的结合。。最近几年年，诞生了了一批非常常有影响的的新中式建建筑，新北北京四合合院“易郡郡”、通州州“运河河岸上的院院子”、““观唐”这这几个非常有有特色的项项目起到了了非常好好的效果。。别墅建筑风风格浅析——中式风格参考案例：XX别墅建筑风风格浅析——中式风格参考案例：：XX古城别墅建筑风风格浅析——中式风格参考案例：：XX坊别墅建筑风风格浅析——中式风格参考案例：：XX园别墅建筑风风格浅析——中式风格北美风格：：大气、舒舒适特征：以木、砖、、石等自然然元素为主主建筑材料料。由于气候寒寒冷，屋檐檐坡度一般般较大。一般有壁炉炉。极具个性，，却同样充充满着无限限异域风情情。代表楼盘：：温哥华森林林、纳帕溪溪谷、万万万树别墅建筑风风格浅析——北美风格现代风格：：现代、简简洁、体块块感强特征：主张“形式式追随功能能”。反对过多的的装饰，并并主张抛开开历史上已已有的风格格和式样，，充分使用用现代的材材料和构筑筑技术创造造符合现代代特征的建建筑作品。。现代主义建建筑多采用用简单的几几何形体为为构图元素素，以不对对称布局，，自由灵活活，设计中中追求非对对称的、动动态的空间间。代表楼盘：：XXXXX别墅建筑风风格浅析——北美风格别墅物业规规划认知别墅物业规规划认知独栋别墅与与类别墅（（联排、叠叠加）规划划示意独栋别墅规规划——尽端路设计计R=0.2-0.3类别墅规划划——行列式规划划R=0.7-0.8别墅物业规规划认知独栋别墅尽尽端路规划划设计——形象理解别墅尽端路路规划设计计形象——类似于花朵朵枝状发散散的形态主干道串联联整个社区区，各个节节点支路发发散形成组组团路参考案例：：容积率在在0.2-0.3之间低密度独栋栋别墅规划划设计更强强调资源导导向，结合合地势，占占地面积更更大，私密密性更强别墅物业规规划认知探讨环节：：独栋别墅尽尽端式规划划与类别墅行列列式规划有有何区别呢呢？N别墅物业规规划认知别墅尽端路路规划设计计——组团路演绎绎别墅物业规规划认知类别墅规划划——行列式到合合院式类别墅在合合理范围内内尽量减少少建筑间距距以满足容容积率限制制条件下，，行列式规规划较节地地，但其组组团性较弱弱，因此高高容积率下下的合院别别墅逐渐出出现容积率0.73F联排别墅以以合院形形式参考案例：：北京XXXX湾别墅物业规规划认知实质：独栋栋别墅合院院化合院类高容容积率别墅墅参考案例：：上海龙龙湖蓝湖郡郡十二合院院容积率达达0.8别墅下沉式庭院及地下室示意中央下沉式合院室内外过渡灰空间——廊在销售过程程中客户反反馈F户型采光差差，整体模模块院落间间尺度较小小别墅物业规规划认知其善于利用用地形塑造造（全地下下车行）规规划，别墅墅产品创新新层出不穷穷，为打造造高容积率率别墅产品品专家别墅户型功功能解析生活起居区区正式礼仪区区接待起居区区家庭室起居室、餐餐厅门 廊公共卫生间间客卧室、卫卫生间洗衣房佣人房、卫卫生间家庭室主卧套房儿童房次卧室共用卫生间间睡眠休息区区非正式生活活区家庭起居区区动 公共静 私密厨房、早餐餐厅别墅空间基基本功能及及空间序列列一层平面功功能规划示示意主入口(主人及外宾宾进入)大客厅宴会厅(12人桌)男女卫生间间厨房豪宅别墅户户型功能示示意一B2-2层平面新规规划女主人衣帽帽间女主人卧室室男主人卧室室男主人衣帽帽间二层平面功功能规划示示意豪宅别墅户户型功能示示意一地下平面功功能规划示示意酒窖吧台雪茄柜商务\休闲活动区区定位：男主主人商务休休闲活动的的私人会客客空间豪宅别墅户户型功能示示意一次入口(老人\孩子\保姆\女宾客)家庭厅卧室小客厅早餐区一层平面功功能规划示示意豪宅别墅户户型功能示示意二女孩卧室女孩衣帽间间男孩卧室保姆/家庭教师房房孩子游戏娱娱乐区(封闭此空间间)二层平面功功能规划示示意豪宅别墅户户型功能示示意二定位：女主主人及朋友友休闲活动动的私人会会客空间汤池影音室地下平面功功能规划示示意茶室/瑜珈室桑拿豪宅别墅户户型功能示示意二联排别墅趋趋向独栋附加值升级级公寓面积积别墅形形态“侧花园””拉远联联排距离离，层数数降低——北京龙湖湖香醍漫漫步“L”形院墅联联排——上海新浦浦江城“凹”形形内庭联联排，二二层完全全分离——南京仙林林翠谷地下空间间放大，，面宽扩扩大——上海大华华圣地维维拉大面积联联排，总总体布局局与独栋栋别墅相相似——成都置信信芙蓉青青城兼顾舒适适与大气气，赠送送面积大大—上海金地地格林世世界外部景观观引入室室内——上海XX燕南园内庭院升升级——重庆协信信TOWN城“双主卧卧”概念念，功能能细分——深圳振兴兴城公寓的面面积，别别墅的形形态，布布局紧凑凑——石家庄卓卓达太阳阳城户型功能能解析——联排别墅墅侧花园拉拉远联排排距离，，类独栋栋联排面积：建建筑面积积290平方米，，与独栋栋类似；；形态：两层，两户之之间布置置“侧花园园”，减少户与与户之间间干扰，，三面采采光通风风，向独独栋靠拢拢；品质：地地面抬高高，阳光光地下室室，下沉沉花园，，形成独独栋的花花园式风风格；舒适度：：四卧朝朝南，顶顶层主卧卧，功能能布局合合理；一层

二层

花园层

侧花园侧花园北京XXXX联排别墅墅趋向独独栋户型功能能解析——联排别墅墅”L“形院墅，，围和更更大的庭庭院空间间两层，建筑面面积204平方米；；”L”形住宅布布局内部独享享私家花花园，两两户对拼拼，凹形形建筑围围和形成成更大的的庭院空空间。“L”形建筑布布局增大大南向临临街面，，利于日日照通风风，更多多空间享享受庭院院风景；；两户间仅仅车库相相连。一层在传统带带有单独独庭院的的双拼以以庭院相相连，打打通庭院院隔墙即即可形成成一个具具有较大大庭院的的类独栋栋别墅。。二层卧室

卧室

主卧

客厅

餐厅

联排别墅墅趋向独独栋上海XXX城户型功能能解析——联排别墅墅“凹”形建建筑布局局改变组组团形态态，二层层完全分分离两层，总建筑筑面积约约260平方米，，“凹”型型布局，，中间围和和56平方米庭庭院；大进深内内庭，两两个南向向采光面面；一层仅一一个卫生生间相连连，二层层完全独独立，更更有独栋栋的感觉觉。改变建筑筑形态组组织组团团一层二层凹形围和内院凹形围和内院一层仅卫生间相连二层完全分离客厅车库卧室餐厅主卧卧室卧室露台联排别墅墅趋向独独栋南京XXXX户型功能能解析——联排别墅墅纵向变横横向，面面宽扩大大，阳光光地下室室建筑面积积250平方米左左右，总体布局局与独栋栋别墅相相似；拉大总面面宽，总面宽宽15米以上，，减少进进深，改变传统统联排纵纵深长的的形态；阳光地下室，，布局起居室室、活动室、、视听室、工工人房等；南向采光面大大，客厅、起起居室、主卧卧、客卧、活活动室均南向向；南露台面积大大，布置活动动场地；顶层仅露台，，活动空间。。地下室一层二层三层联排别墅趋向向独栋上海大华圣地地维拉联户型功能解解析——联排别墅总体布局类似似独栋别墅形态：面积大，建筑筑面积464平方米，两层层；一层层客厅双向流流线设计；“L”形布局，南北北独享私家花花园，南向采采光面大，客客厅餐厅，主主卧客厅均朝朝南。舒适度：二层设采天棚棚，一层室内内采光更充足足；双双车位；阳阳光地下室室（活动房、、工人房、储储藏室、洗衣衣房）；所所有卧室带带卫生间带花花园；景观性：地下室下沉花花园、一层南南北私家花园园、二层每个个卧室带一个个观景露台。。地下层一层二层下沉花园下沉花园采光井下上采光天棚联排别墅趋向向独栋成都置信芙蓉蓉青城户型功能解析析——联排别墅经济型别墅，，日益增大的的附加值建筑面积205平方米，经济济型联排别墅墅；赠送：半地下室，车车库，储藏，，洗衣房，工工人房功能俱俱全；一层前后私家家花园、二层层三层观景露露台。大气：餐厅和北入口口位于一层夹夹层，客厅挑挑空，（玄关关挑空）；舒适：两个朝南开间间，客厅三卧卧南向，三层层主卧+卫生间+书房/衣帽间+观景露台。一层

一层夹层

二层

三层

附加值升级户型功能解析析——联排别墅内庭院的布置置试图解决联联排别墅进深深较大产生的的采光通风问问题，并在居居住空间内营营造人与自然然交流的过渡渡空间。室外景观引入入室内，内庭庭院布置餐厅中庭透光光采光，错层层分隔客厅餐餐厅；二层内庭空中花园园，避免过高产产生的压抑感感；三间卧室既有有露台景观又又有内庭景观观。一层二层三层内庭院

内庭院

餐厅采光井

附加值值升级级联户型型功能能解析析——联排别别墅内庭院院布局局的演演变，，顶层层活动动空间间建筑面面积250平方米米左右右；主要居居住功功能布布置于于二层层，三三层仅仅为露露台和和活动动室；；传统的的内庭庭院后后置或或前移移，避免了了围和和的““筒状状空间间”，，呈半半开放放式，，节省省交通通空间间，餐餐厅、、客厅厅、卧卧室等等主要要功能能房均均围绕绕庭院院布局局，增增加景景观性性；北面入入户花花园和和下沉沉庭院院、南南面私私家花花园、、户内内内庭庭院，，二层层三层层观景景露台台，立立体景景观。。地下室一层二层三层半开放内庭内庭上空餐厅客厅主卧卧室下沉庭院下沉庭院附加值值升级级户型功功能解解析——联排别别墅双主卧卧，舒舒适度度更高高建筑面面积226平方米米；二层、、三层层各设设一个个主卧卧，形形成““双主主卧””格局局；功能细细分，，起居居室和和家庭庭室分分离，，工人人流线线和主主人流流线分分离。。一层二层三层半地下层次主卧主卧起居室家庭室附加值值升级级户型功功能解解析——联排别别墅面积更更小，，由““经济济”变变“精精简””建筑面面积比比“经经济型型联排排”更更小，，甚至至只有有110平方米米；布局紧紧凑，，功能能合理理，110平方米米两室室两厅厅；二层，，采用用户外外停车车；保证证客客厅厅和和主主卧卧南南向向；；采用用””L””形布布局局。。一层

二层建筑面积110平方米一层

二层建筑面积165平方米公寓寓面面积积别别墅墅形形态态户型型功功能能解解析析———联排排别别墅墅别墅墅附附加加值值研研究究附加值方式赠送范围适用范围地下室赠送全部面积城市别墅架空层赠送全部面积度假别墅庭院赠送全部面积城市别墅/度假别墅大露台赠送全部面积城市别墅/度假别墅大悬挑赠送一半面积度假别墅附加值值是目目前经经济型型别墅墅后期期营销销的一一大卖卖点别墅附附加值值研究究地下室室操作作手法法：半地下下室地地上部部分不不能超超过1.5m；多功能能生活活空间间可以以视具具体情情况取取舍，，功能能空间间则建建议采采用；；备注：：地下室室计算算情况况应根根据具具体规规定；；设备间间储物间间多功能能间生活空空间功能空空间一般非非坡地地度假假别墅墅不采采用地地下室室的形形式别墅半半地下下室可可不用用计入入建筑筑面积积，全全部赠赠送地下室室空间间划分分半地下下室是是目前前常用用的手手法别墅附附加值值研究究——半地下下室别墅类类产品品的地地下室室采光光形式式：高窗式式采光光：一般室室内外外高差差1～1.8米不等等，比比较节节约空空间，，但如如果高高差不不大则则采光光效果果一般般。别墅附附加值值研究究——半地下下室窗井采采光：：采光效效果高高于窗窗式，，但是是略占占用空空间，，同时时对窗窗的防防水效效果要要求较较高。。采光地下室别墅附附加值值研究究——半地下下室下沉庭庭院式式采光光：使地下下室空空间很很得到到很好好的利利用，，但是是占用用空间间较大大，且且必须须处理理好庭庭院的的排水水问题题。别墅附附加值值研究究——半地下下室庭院——前庭后后院打打造业业主的的独享享私密密活动动空间间，满满足高高端客客户价价值取取向，，可以以实现现全部部赠送送在规划划允许许的情情况下下，充充分利利用前前庭和和后院院的空空间；；特别重重视扩扩大后后院的的体量量；增加院院落情情趣活活动设设施，，如花花园、、泳池池、躺躺椅等等等，，打造造业主主的独独享私私密活活动空空间；；别墅附附加值值研究究——私家庭庭院（（占地地面积积）利用架架空层层实现现地下下室功功能，，减少少平地地土方方工作作量架空层层操作作手法法：架空层层减少少土方方工作作量，，相对对降低低成本本；在增加加一层层空间间使用用舒适适度的的同时时，增增加了了进入入的难难度可以考考虑将将局部部架空空层于于园林林结合合；室外地地坪花园地地坪一层空空间二层空空间架空层层2.2m架空层层如过过于低低于地地面，，使用用舒适适性降降低，，等同同于地地下室室层高低低于2.2m不用计计入建建筑面面积，，可以以全部部赠送送架空层层示意意图别墅附附加值值研究究——架空层层大露台台——增加情情趣观观景活活动空空间，，可以以实现现全部部赠送送大露台台可以以增加加情趣趣的观观景活活动空空间；；度假别别墅操操作空空间较较大，，充分分利用用顶层层空间间别墅附附加值值研究究——露台室外地坪花园地坪一层空间二层空间大悬挑示意图大露台灰空间节点俯视图3m室内空间室外空间通过悬悬挑既既增大大了二二层露露台的的尺度度，又又形成成了一一层灰灰空间间一层灰灰空间间超过过3m按照一一半计计入建建筑面面积或或按具具体规规定操作手手法：：1.5m以内不不用计计入建建筑面面积，，单悬悬挑建建议在在3m以上，，同时时保证证大面面宽，，才能能体现现空间间感觉觉；形成的的灰空空间部部分无无外墙墙；二层可可以直直接增增大露露台尺尺度；；一层灰灰空间间可以以与室室外庭庭院结结合，，也可可以加加墙并并入一一层室室内空空间；；验收通通过后后，业业主可可以选选择自自行将将3m范围用用墙体体隔断断，增增加实实用面面积；；大悬挑挑