洋房及类低密度住宅产品专题研究（图文）

洋房及类类低密度度住宅产产品专题题研究2类低密度度住宅产产品1洋房住宅宅产品Townhouse产品经济型小小独栋产产品洋房产品品的定义义与特征征洋房产品品的价值值分析常见洋房房产品的的分类Townhouse定义与特特征Townhouse价值分析析Townhouse常见溢价价方式规避小独独栋产品品缺陷的的手段小独栋产产品户型型设计建建议主要内容容小独栋产产品的界界定2类低密度度住宅产产品1洋房住宅宅产品Townhouse产品经济型小小独栋产产品洋房产品品的定义义与特征征洋房产品品的价值值分析常见洋房房产品的的分类Townhouse定义与特特征Townhouse价值分析析Townhouse常见溢价价方式规避小独独栋产品品缺陷的的手段小独栋产产品户型型设计建建议小独栋产产品的界界定花园洋房房产品在在住宅解解决方案案中的常常见角色色1）低密度度社区中中作少量量补充，，以平衡衡整体容容积率。。2）成熟郊郊区化板板块中的的经济性性产品。。3）成熟城城市板块块中的改改善型产产品。4）陌生区区大盘的的创新型型产品洋房的实实质：从建筑形形式角度度，洋房房的概念念具有一一定的模模糊性，，其在本本质上仍仍然属于于集合住住宅的范范畴。相相对于普普通多层层，洋房房产品在在居住品品质上得得到了明明显的提提升，因因而获得得相对独独立的市市场站位位。洋房的特特征——品质提升升关键词词：1）内：情景——往往具有有更大的的面宽和和平层面面积，在在舒适度度提升的的基础上上，通过过独特的的入户方方式以及及入户花花园、大大露台、、景观餐餐厅等情情景空间间的加入入，突出出了生活活方式的的丰富和和从容，，甚至能能够一定定程度上上“模拟拟”别墅墅生活““有天有有地”、、“独立立私密””等特征征。2）外：花园——社区往往往拥有更更好的景景观条件件，加上上产品观观景面的的扩大（（面宽））和观景景层次的的增加（（露台等等），住住宅与景景观的结结合更加加紧密。。3）形：洋房——产品形象象提升，，或者表表现为用用材的考考究和工工艺的精精致，更更多的则则表现为为丰富的的建筑形形态和立立面细节节，使得得住宅面面貌焕然然一新，，与普通通多层形形成明显显差异洋房产品品的定义义与特征征2类低密度度住宅产产品1洋房住宅宅产品Townhouse产品经济型小小独栋产产品洋房产品品的定义义与特征征洋房产品品的价值值分析常见洋房房产品的的分类Townhouse定义与特特征Townhouse价值分析析Townhouse常见溢价价方式规避小独独栋产品品缺陷的的手段小独栋产产品户型型设计建建议小独栋产产品的界界定花园洋房房的价值值实现是是基于对对普通多多层产品品的超越越和提升升。而这这种超越越和提升升是在“建筑形式式并未根根本改变变”的限限制条件件下、向向着别墅墅产品方方向作出出的一定定倾斜。。1、入户方方式开始始趋于““私有””目前市场场上的花花园洋房房产品，，可以通通过建筑筑细节的的处理让让1~2层的住户户获获得相对对独立的的入口，，从而打打破了集集合住宅宅“单元元”的概概念，专专属感有有了很大大提升。。典型案例例：——天津万科科水晶城城的南入入户情景景洋房。。2、居住空空间前所所未有的的“丰富富多元””空间的““丰富性性”主要要表现在在“情趣趣空间””和“观观景空间间”在居居住空间间中的比比重明显显增加：：前者突破破了功能能导向的的窠臼，，赋予生生活更多多的自由由度和可可能性，，激发了了消费者者的场景景联想。。后者密密切了居居住空间间内外间间联系，，对自然然资源的的享有更更加充洋房产品品的价值值分析4、造型特特质从““整体””走向““细节””集合住宅宅的立面面造型体体现出““整体性性”的特特点，体体量感、、韵律感感、挺拔拔感成为为形象塑塑造的关关键；而自花园园洋房开开始，建建筑形象象开始““碎”了了——层次的丰丰富、形形体的错错落、细细节的精精致、材材料穿插插，呈现现与普通通集合住住宅明显显的差异异。3、“院落落感”的的价值开开始体现现一方面，，由于建建筑高度度的降低低带来楼楼间距的的降低，，组团的的空间尺尺度更加加亲切；；另一方方面，社社区环境境的景观观质量在在上升，，建筑立立面的细细节与层层次也更更加丰富富，组团团的内聚聚性加强强；所以以，组团团空间的的重要性性开始体体现，也也更容易易营造院院落感的的社区空空间体验验。典型案例例——万科·西山庭院院中整体体社区的的形式感感与组团团空间的的院落感感并重；；——绿城系的的洋房产产品标榜榜“先有有花园，，后有房房子”，，不追求求图面形形式，以以空间实实感动人人。洋房产品品的价值值分析洋房产品品社区空空间——关键词:亲地、亲亲景、院院落感洋房产品品的价值值分析洋房产品品形象——关键词:层次、错错落、细细节、风风格化洋房产品品的价值值分析2类低密度度住宅产产品1洋房住宅宅产品Townhouse产品经济型小小独栋产产品洋房产品品的定义义与特征征洋房产品品的价值值分析常见洋房房产品的的分类Townhouse定义与特特征Townhouse价值分析析Townhouse常见溢价价方式规避小独独栋产品品缺陷的的手段小独栋产产品户型型设计建建议小独栋产产品的界界定1、以绿城城产品为为代表———“““花园化洋洋房”””路线2、以万科科情景洋洋房系列列为代表表———“““情景化洋洋房”””路线3、以万科科宽景House为代表———“““叠拼化洋洋房”””路线目前市场场上常见见的洋房房类产品品大致可可以分为为三类，，也代表表了“多多层别墅墅化”的的三个阶阶段：上承多层产品空间情景景化下启类低低密度产产品常见洋房房产品的的分类绿城•长沙桂花花城为低低楼层、、低密度度、低容容积率、、高绿化化率的大大型现代代化高尚尚生活园园区总体规划划通过一一定规模模的中心心花园和和围合错错落的组组团院落落，营造造层次极极为丰富富的绿地地景观系系统1.以多层次次、组团团化为空空间布局局的基本本原则，，依照东东向和南南向两个个入口动动线的延延续，小小区分为为大致均均衡的四四大组群群，共享享中心开开放景观观2.利用半地地下车库库的顶板板形成不不受外来来交通干干扰的外外部空间间，结合合景观的的设计，，形成为为住户服服务的室室外休闲闲和活动动的场所所3.以江南小小镇为意意象体系系规划的的母本，，通过社社区空间间氛围营营造、建建筑群落落关系处处理、综综合商业业设施安安排、人人车分流流交通组组织等，，营造出出“大社社区－小小住区””的两级级布置的的六大组组团聚落落空间社区景观观看似自自由随意意，实则则精心经经营，与与楼座布布局形成成良好的的呼应1.在两级布布置中，，通过建建筑的围合，通通廊的围围合、景景观的围围合，最终终形成一一种院落落套院落落的围合感感觉，从从而提高高了住户户的安全感感及私密密性，富富有生活活意趣。2.同时，在在围合的的庭院中中，园林和建筑筑合一，，四季植植物呈现现出来时间间的流动动和生命命的变化化延续。3.在社区的的氛围营营造上，，绿城•桂花城着着力于塑塑造一个个步行的的社区，中中心绿地地、组团团花园、、广场等整整个社区区活动空空间都可可以通过步步行来实实现，而而人性尺尺度的把握握上则控控制在200、300米的步行行距离内内。通廊围合合建筑围合合不以规模模惊人，，强化细细节控制制和人本本感受，，绿城产产品的实实景展示示对销售售推动作作用明显显风格迥异异的组团团花园与与中央水水景花园园遥相呼呼应，辅辅以形态态各异、、变化灵灵动的水水系及密密集的树树林，构构成一系系列存在在诱导性性、参与与性强且且感观丰丰富的共共享景观观环境空空间，形形成可居居、可观观可游、、可赏的的整体空空间景观观意向户型以赠赠送入户户花园、、阳台、、露台为为主，层层层交错错(180㎡)大面积阳阳台空间间，增加加室内外外互动情情趣大面积阳阳台空间间，增加加室内外外互动情情趣13.2米大面宽宽大面积阳阳台空间间，增加加室内外外互动情情趣客厅南北北通透，，采光好好，5.1米大开间间，增加加室内舒舒适性景观阳台台，增加加用餐情情趣1、以绿城城产品为为代表———“““花园化洋洋房”””路线2、以万科科情景洋洋房系列列为代表表———“““情景化洋洋房”””路线3、以万科科宽景House为代表———“““叠拼化洋洋房”””路线上承多层产品空间情景景化下启类低低密度产产品常见洋房房产品的的分类案例1.天津水晶晶城区域：位于天天津市西西青区，，外环线线以外，，临近南南开、红红桥两区区；占地面积积：38.4万平米。。建筑面积积：38.41万平米物业类型型：情景洋房房、公寓寓、联排排，共2700户。组团团：9综合容积积率：1卫津河一期联院别墅二期洋房二期别墅一期情景花园洋房万科情景景洋房打打破了公公寓呆板板的形式式和封闭闭的关系系，立面面设计变变化丰富富，入户户方式巧巧妙，每户向阳阳面具有有层层退退台的台台阶状结结构，使使每户拥有有南向的的私家花花园或露露台情景花园园洋房在在设计上融融合了别别墅的特特点，实现了空空间个性性的突破破，最大大的的特特色是７—８米的横横厅，户户户有露露台。主要为4层半建筑筑，入户户方式巧巧妙：首层：南南向花园园入户二层：南南向露台台入户三层、四四层：楼楼梯入户户二层露台台入户三层露台台首层花园园入户首层情景景房首层情景景房首层户型型：南向向私家花花园入户户、情景景房、错错层、超超大面宽宽建筑面积积：149.14㎡㎡架空层储储藏室：：28.37㎡错层四室室两厅双双卫南入口首首层，位位于首层层，独享享50㎡左右私家家花园，，花池的设设置，平平添主人人生活情情趣。独有情景景房，倍倍添院居居情趣开间宽大大客厅和和餐厅，，视野开开阔、采采光充分分超过20㎡主人房宽宽敞舒适适，可设设置走入入式衣帽帽间三间主卧卧组织紧紧凑，空空间利用用合理架空层平平面情景房错层12米二层户型型：南南露台入入户、错错层、7.4米面宽建筑面积积：140.48㎡㎡错层三室室两厅双双卫独创露台台入户方方式，私私密性、、归属感感更强7.35米开间，，近40㎡横向客厅厅和餐厅厅，视野野开阔，，采光充充分超过20㎡的主人房房宽敞舒舒适，可可设置走走入式衣衣帽间三间卧室室组织紧紧凑，空空间利用用合理活动区（（客厅、、餐厅））与休息息区呈小小错层格格局，空空间层次次丰富附带观景景露台露台入户户错层三层户型型：楼梯梯入户、、南露露台、错错层、7.4米面宽建筑面积积：128.92㎡㎡错层三室室两厅双双卫7.35米开间，，近40㎡横向客厅厅和餐厅厅，视野野开阔，，采光充充分超过20㎡的主人房房宽敞舒舒适，可可设置走走入式衣衣帽间三间卧室室组织紧紧凑，空空间利用用合理卫生间洗洗卫分离离，互不不干扰活动区（（客厅、、餐厅））与休息息区呈小小错层格格局，空空间层次次丰富附带观景景露台错层顶层户型型：跃层层、豪华华主人区区、8.1米面宽建筑面积积：186.59㎡㎡跃层四室室两厅三三卫上层——··豪华主人人区，设设卧房、、休闲厅厅、超大大卫生间间、走入入式衣帽帽间、书书房·主卧室连连通观景景楼台，，采光通通透，情情趣盎然然·坡屋顶，，低于2.2米处可设设壁橱、、书架等等，空间间利用充充分，富富有新意意·卫生间、、化妆间间设有天天窗，市市内屋顶顶采光明明亮，空空气流通通更加顺顺畅·顶层双向向“观景景天窗””，近收收阳光与与惬意下层——··8.1米开间宽宽大客厅厅与餐厅厅，三间间卧室、、三间卫卫生间·层高达3米，辟有6米共享空间，，空间宽敞明明亮·客厅与观景露露台相通，便便于干燥通风风·附带超大观景景露台露台主人区露台露台案例2：北京万科青青青地理位置：位于朝阳区区京沈高速路路旁，距国贸贸仅14公里，离东四四环7公里，驱车15分钟即可到达达；规模：约25万平方米，容容积率1.1产品：青青家园分分为四期开发发，一期、二二期、三期建建筑层数以4层半为主，尺尺度宜人；四四期为8-9层住宅，形成成视线轴的上上游景观，丰丰富空间层次次。总户数：1860户，主力户型型：120-180平米，以三居居为主。以层层退台、、首层花园、、外置楼梯等等设计元素体体现洋房特质质层层退台，由由自家退台俯俯视室外楼梯梯，小花园也也进入眼底；；退台退台室外楼梯首层私家花园园俯瞰露台外置楼梯步入式花园步入式设计，，穿过院子才才可进入家门门，回归小院院生活；私家家花园彰显居居住者生活情情调，业主小小院落与社区区大环境的结结合；外置楼梯，打打破传统”楼道”的昏暗，增加加与自然的亲亲近；业主对露台的的使用频率依依据季节不同同有所变化，，但接受度较较高，认可露露台带来的功功能空间以及及生活情趣的的丰富度通过访谈发现现，业主对露露台的接受度度较高，春夏夏季节的使用用频率高于秋秋冬季；在露台中布布置绿植、、桌椅、鹅鹅卵石等，，使居者能能够充分的的接触自然然，同时丰丰富了生活活情趣；超大露台的的赠送也是是洋房类产产品的一大大卖点；1、以绿城产产品为代表表———“““花园化洋房房””路线线2、以万科情情景洋房系系列为代表表———“““情景化洋房房””路线线3、以万科宽宽景House为代表———“““叠拼化洋房房””路线线上承多层产品空间情景化化下启类低密密度产品常见洋房产产品的分类类3+1宽景House产品特点五大价值点点：a.1－2层均有地下下室附送b.独特的露台台空间c.丰富的建筑筑形态d.气派的横向向客厅e.豪华的顶层层套房becda户型特点：：一层为平平层，赠送送地下室和和庭院；二二层为平层层，赠送地地下室；三三四层为复复式，赠送送大露台宽景house产品的市场场机会机会一创新物业带带来的市场场关注度和和吸引力机会二解决对大户户型、别墅墅类产品有有需求但受总价限制制的客户需需求机会三宽景House能增加户数数，降低1－2层的总价区间，，所以优于于叠拼别墅墅产品。产品从舒适适三房到舒舒适四房，，面积从145平米-200平米不等。。一层户型关关键词：下下沉式私家家院落/半地下层/阳光房庭院入户/多景式情景景房从入户户花园走到到一楼地下下室地下室室是附送的的，面积也也很大，可可以分影音音室和书房房半围合庭院院地下室露台二层：附送送露台/地下室明厨明卫方方正实用二层结构关关键词：地地下室与大大露台通向地下室室的楼梯三层户型关关键词：复复式结构，，阁楼和空空中花园三层复式结结构：复式式结构4个露台独立立主人套房房客厅挑空空送露台空中中花园顶层附送阁阁楼小结——北方客户对对洋房类产产品的市场场接受度高高，春夏季季节使用率率高从洋房类项项目的销售售状况上看看，市场接接受度高客户追求的的是低密度度的生活感感受：对于花园洋洋房类的产产品，花园洋房是是一种介于于别墅形态态和板楼产产品之间的的产品，可以让客户户找到舒适适与价位的的最佳接合合点。花园洋房和和户外的联联系最大的的特色就是是退台，多层产品的的阳台是扁扁长的坐不不下人，而而露台是方方正的，没没有顶盖区区别于阳台台更有花园园感，能够够真正把室室外和室内内的空间结结合在一起起。得房率高、、实惠：在户型设计计上都力求求方正、紧紧凑，面积积控制合理理，拥有较高的的得房率，，同时，户主主还能获得得赠送面积，享受更大大的实用面面积。底层层户型还赠赠送地下室室、花园，，二、三层层赠送露台台。从终端客户户的使用情情况上看，，春夏季节节使用率高高功能空间与与情趣生活活的丰富：：花园和露台台能够使居居者充分与与自然情景景沟通，实现每户都都具有一片片自有的室室外空间、、绿地，增增强了室内内外空间的的互动与交交流，在北北方城市春春夏季节的的使用率较较高。改变人际关关系：公共空间开开敞化，让让邻里之间间交往更为为容易。人与人之间间的关系比比较轻松，，互相之间间可以在公公共场所、、在院子里里面、平台台上打招呼呼，进行交交流。私密性、安安全性：在露台、花花园的活动动多为种植植、观景、、娱乐活动动等，对私私密性要求求不高，甚甚至可以和和邻里分享享、参与；；安全性方面面，首先对对人的因素素考虑，同同类产品的的客群匀质质，所以在在这种低密密度社区客客户素质比比较高，不不用担心邻邻里相处的的因素，因因此，社区的保安安工作是业业主安全的的根本保障障。2类低密度住住宅产品1洋房住宅产产品Townhouse产品经济型小独独栋产品洋房产品的的定义与特特征洋房产品的的价值分析析常见洋房产产品的分类类Townhouse定义与特征征Townhouse价值分析Townhouse常见溢价方方式规避小独栋栋产品缺陷陷的手段小独栋产品品户型设计计建议小独栋产品品的界定Townhouse的构成：TownHouse是一种准独独立住宅形形式，它是是由Town的文化氛围围、House的私人生活活和Nature的自由格调，，三种因素素的组合体体。Townhouse的技术要点点1）TH单体的层数数通常在2~3层，面宽范范围：以6~8米居多，最最小可至4.8米，北京汤汤·House某户型两开间间面宽5.7米；上海格格林春晓某某户型面宽宽13米。2）TH常见以6联、8联、10联居多，其其总长度受受消防规范范限制。3）TH社区的容积积率一般在在0.6~0.8之间。Townhouse产品在解决决方案中的的常见角色色1）低密度社社区中平衡衡容积率。。既能保持持整个社区区的低密度度意向，又又可以加强强开发强度度，或以价格差消化化资源劣势势地块。2）中高密度度社区中的的标杆产品品。之于多多层或洋房房物业有良良好的连续续性同时又又可体现明明显升级。。3）远郊别墅墅板块中的的低总价度度假产品Townhouse定义与特征征2类低密度住住宅产品1洋房住宅产产品Townhouse产品经济型小独独栋产品洋房产品的的定义与特特征洋房产品的的价值分析析常见洋房产产品的分类类Townhouse定义与特征征Townhouse价值分析Townhouse常见溢价方方式规避小独栋栋产品缺陷陷的手段小独栋产品品户型设计计建议小独栋产品品的界定Townhouse的价值要素素Townhouse产品的核心心价值在于于初步摆脱脱了集合住住宅的形式式，已经可可以实现““独门独院院、有天有有地”的生活活模式——获得独立住住宅的居住住感受而支支付相对低低的价格，，是该产品品立足市场场的根本。。如何在“有有限”的条条件下“做做足”别墅墅生活的空空间感受，，成为TH通常的产品品发力目标标——这一点也是所有类低低密度产品品的共同特特性。1、“看齐独独栋”的空空间构成2、“有天有有地”的充充分表达3、兼顾私有有和邻里的的单元组合合方式Townhouse价值分析——1、“看齐独独栋”的空空间构成Townhouse住宅在功能能空间的构构成上能够够较为齐备备地涵盖各各类居住需需求，可以以概括为5个组成部分分：1、礼仪接待待性空间。。包括：入口口、客厅（（有时与起起居室合一一）、餐厅厅等；2、居家活动动性空间。。包括：起居居室、早餐餐室、厨房房、家庭室室、书房、、视听室等等；；3、私密性空空间。包括：主卧卧室、次卧卧室、卫生生间、客房房等；4、辅助性空空间。包括：洗衣衣室、储藏藏、车库、、地下室等等；5、景观性空空间。包括：（前前、后）花花园、内天天井、露台台等。礼仪性空间间的分化独独立，以及及景观空间间的比重加加大，是TH产品的显著著特征；同时空间更更加“立体体”——TH的内部空间间往往表现现的极为丰丰富与活跃跃，在有限限的面积限限制下，尽尽可能的营营造出“别别墅感受””。Townhouse价值分析——2、“有天有有地”的充充分表达“有天有地””是别墅生生活的典型型特征——具体是指室室内外空间间在多层面面实现交流流，并且这这种交流具具有私有化化的特征，，即不仅“有天有地地”，而且必须须是“自有天地地”。限于TH自身形式上上的局限性性，其需要要通过底层花园、、入户平台台、内天井井和露台这些空间元元素对“有有天有地””的特征进进行强化。。天井内庭院院兼具功能能意义和情景价值值大进深却没没有暗室和和暗廊连过道都是是自然光，，上楼下楼都可以看看到内院Townhouse价值分析入口庭院、、露台和阁阁楼把咫尺尺天地演绎绎得丰富多多彩万科第五园园三期TB户型四房两两厅四卫221平米首层入户庭庭院Townhouse价值分析三层主卧大大露台——3、兼顾私有有和邻里的的单元组合合方式传统的联排排产品大多多采用“山墙并联联”的方式，虽虽然具有较较高的土地地利用效率率，但容易易形成社区区外部空间间单调呆板板之感，同同时也不便便于邻里氛氛围的创造造。一些TH项目中通过过“错联”、、“对拼””和“合院院”等组合方式式，可以有有效的改善善社区外部部空间。•普通的“山山墙并联式式”的TH产品，社区区外部空间间较为单调。•通过院墙和和水系的处处理，形成成江南“水水巷”的意向，呼呼应中式风风格的产品品形象，较较好的弱化了线性性空间的单单调之感。。Townhouse价值分析（1）“错联”——增大中间单单元的采光光观景面，，打破社区区空间单调调感•错联使每户户均有完整整的体型和丰丰富的立面面朝向入口和庭庭院。•单体来看，，外墙面积积增加，有更更好的采光光、通风和观景景效果，特特别是中间单元元的居住品品质明显提升。。•社区外部空空间也因此此更加丰富多多变，打破破行列式的雷同同格局。首层：89平米二层：80平米地上建面：：169平米首层二层Townhouse价值分析（2）“对拼”——强化私家院院落感，改改善社区公公共空间•居室采光充充分，可以以形成多重重庭院，且庭院具有有较好的私私密性；•提高土地利利用率，同同时实现高高于联排产品的价格格上线。新浦江城联联院别墅Townhouse价值分析（3）“合院”——化零为整，，社区-邻里-私家的层次次递进成为为产品亮点点1.同时享有邻里里院落和私庭，安全感感归属感大为强化2.整个合院抬高高1.95米，又结合错错层0.7米，蓝色区整整体2.85米停车万科第五园Townhouse价值分析联排社区空间间与产品形象象意向Townhouse价值分析2类低密度住宅宅产品1洋房住宅产品品Townhouse产品经济型小独栋栋产品洋房产品的定定义与特征洋房产品的价价值分析常见洋房产品品的分类Townhouse定义与特征Townhouse价值分析Townhouse常见溢价方式式规避小独栋产产品缺陷的手手段小独栋产品户户型设计建议议小独栋产品的的界定方式一：地下下室可以通过过抬高、下沉沉庭院等方式式，增加采光光和改善通风风效果，提升升地下室的利利用率。中庭花园下沉沉；美林香槟小镇镇半地下室，顶顶部高出水平平面60工分以上Townhouse常见溢价方式式方式二：入户户口和平台设设计是TH“有地”生活有有力表现入户户口设置自然然、大气，无无论南向还是是北向，不影影中间套户型：：南向入口避避免直接入户户，南向采光光面尽可能大大；主入户口口平台要略大大；端头套户型：：入户形式多多样，结合花花园布局统一一考虑；入户户平台放大可可成为休憩区区；Townhouse常见溢价方式式方式三：入户户玄关设计力力求自然、流流畅，实用功功能强；入户户门厅还可考考虑挑高，设设置侧窗，使使TH更具有独立别别墅特征；将入口凸出，，形成玄关，，有鞋柜和换换衣柜；侧进，形成入入户玄关；选择侧面为主主入口，保证证南面的完整整性，设进户户门厅和玄关关，体面气派派凹进，形成入入户玄关，并并挑高，具有有独立别墅特特征，气派Townhouse常见溢价方式式利用夹层和客客厅间的夹层增加（4.8m）客厅二层挑空空（6m）Townhouse常见溢价方式式方式四：客厅厅层高可通过过各种方式挑挑高，大气、、舒适；利用客厅和餐餐厅间的错层设计计（3—3.9m）利用二层的错错层将一楼客厅层层高拉高（3—3.6m）方式五:中间套单元通通过中庭花园园、透光天窗窗、天井等设设计可改善采采光和通风效效果的方法Townhouse常见溢价方式式餐厅上空挑空空设置透光天天窗设置中庭花园园L型楼梯中间挑挑空做透光天天窗小天井保证卫卫生间通风方式六：端头头套面积略大大，增加设计计亮点，提升升产品力。端端头客厅、卧卧室设置转角角落地玻璃窗窗、房间可做做到户户房间间朝南、主卧卧南北通风等等；Townhouse常见溢价方式式转角落地窗、、转角阳台；；客厅挑高5米，设转角景景观窗，视野开开阔；和餐厅厅错层，互不干干扰北有阳台、南南有转角窗；；北有阳台、南南有转角窗并并且主卧南北北通风方式七：主卧卧一般位于顶顶层专用层理理想的主卧室室可以细分为为睡区、坐区区、壁橱区、、卫生区、盥盥洗梳妆区等等部分，外带带大露台，这这点是TH有别于高档公公寓重要点Townhouse常见溢价方式式主卧室都配有有阳光浴室主卧专用层，，南北双阳台台，还带大露露台三层为主人专专用层、主卧卧室4米层高，3.6米高落地玻璃璃窗，带阳台台和大面积露露台。各区域划分清清楚，露台大大而方正；功能区隔明显显，南北露台台，空间灵活活；2类低密度住宅宅产品1洋房住宅产品品Townhouse产品经济型小独栋栋产品洋房产品的定定义与特征洋房产品的价价值分析常见洋房产品品的分类Townhouse定义与特征Townhouse价值分析Townhouse常见溢价方式式规避小独栋产产品缺陷的手手段小独栋产品户户型设计建议议小独栋产品的的界定产品界定产生背景技术指标所谓小独栋产产品是相对于于建筑面积较较大、总价较较高的独栋产产品和联排别别墅而言的一一种旨在通过过建筑面积控控制总价，扩扩大低密度产产品置业客户户群体的独栋栋别墅产品小独栋产品概概念于2003年北京别墅市市场出现，此此类产品是低低密度物业市市场产品细分分的结果——即弥补联排别别墅和面积较较大/总价较高的独独栋别墅之间间空缺的一种种产品类型地上面积区间间：200-320平米之间容积率：0.35-0.4左右间距：3-5米庭院面积：300-500平米地下面积：<100平米小独栋产品的的界定2类低密度住宅宅产品1洋房住宅产品品Townhouse产品经济型小独栋栋产品洋房产品的定定义与特征洋房产品的价价值分析常见洋房产品品的分类Townhouse定义与特征Townhouse价值分析Townhouse常见溢价方式式规避小独栋产产品缺陷的手手段小独栋产品户户型设计建议议小独栋产品的的界定小独栋的自身身产品缺陷和和目标客户的的置业敏感点点存在一定的的矛盾，需要要通过一些技技术性的手段段解决产品策略：在保持较低的的总价范围的的前提之下，，产品全面在在公共空间处处理和私人空空间的营造上上发力较高的建筑密密度紧凑的生活空空间可以通过围合合组团、建筑筑单体、联院院处理以及公公共绿地几种种手段来解决决建筑密度过过高带来的压压抑和拥挤之之感.可以通过室内内空间、室内内外关系以及及建筑细节几几种手段来解解决小面积带带来的别墅感感缺陷问题.独栋的产品形形式较低的总价范范围.较高的建筑密密度紧凑的生活空空间客户敏感点产品缺陷较高的建筑密密度带来的空空间压抑和紧紧促感可以通通过一些手段段来缓解和规规避围合组团建筑单体联院处理公共绿地在节约基地面面积的前提之之下，通过围围合组团的公公共空间来增增加邻里流流空间，减少少较小的庭院院面积带来的的负面影响(典型案例：纳纳帕溪谷）短面宽/大进深的单体体设计带来的的采光和对视视问题可以通通过单体的排排布摆向和处处理来解决（（典型案例：：龙湾别墅））较高的建筑密密度山墙的共用/庭院的衔接可可以在提高容容积率的前提提之下增大了了庭院的空间间和保证了庭庭院的私密度度（典型案例例：香江别墅墅、亚澜湾））大面积集中公公共绿地的设设施在视觉感感受上给人空空旷的感觉，，并且能够为为业主提供宽宽敞的活动空空间缓解庭院院活动面积较较小的问（典典型案例：龙龙湾别墅、温温哥华森林））围合组团式排排布小独栋别墅应应在能保证一定的私家庭庭院面积下、尽可能减减少对土地面积占有；解决方案之一一是采用组团式布局，即即4-6栋别墅通过围合的形形式，在节约基地面积的的同时保证一定的公共交交流空间，减少由于较小小的院落带来的负面影响响案例：纳帕溪溪谷小户型布布局建筑单体的朝朝向与体型在建筑单体的的排布方向处处理上，采取取了房子的布布局与正南、正北约40度的夹角，增增加了朝阳面面。项目的高容积积率决定了其其宅基地短面面宽/大进深的缺点，单体设计计上采用了竖竖L型，把客厅等等需要日照和和采光的公共空间间放到首层延延伸处，而卧卧室区退后设设置；实现了客厅等的的立体采光和和卧室的多面面采光，给解解决对视问题留出了窗窗子设置的空空间联院处理——院落空间集约约化联院别墅可以以在提高容积积率的前提下下，保证庭院院的面积；并并且通过山墙墙的运用，保保证了庭院的的私密性在短面宽/大进深的基地地条件下，通过U型或者L型的建筑单体设计，巧巧妙地把庭院院在空间划分为三三层：前院、、内院和后院，产产生了步移景景换的效果，并保保证了每个房房间都可以拥有院院景的效果三重庭院的效效果也缓解了了整体庭院面积过过小带来的视视觉压抑和紧凑之之感下沉式庭院——院落空间立体体化下沉式庭院增增加了室外空空间的层次感，业主主可随意分配配各类使用功能于此此；下沉式庭院对对支付能力有有限、非常向往别墅墅庭院生活的的客户很有打动力，，已经成为小别别墅必备点：•增加地下室自自然采光面•平添院落的层层次感•半室内空间感感，用途广•通常为侧院下下沉，下沉面面积20-30平方米•设计中需协调调下沉式庭院院院墙与临院院关系•增加土方工程程量•日常使用成本本略高，需要要配备水泵纳帕溪