房地产中介业务模式-房地产经纪（共276）

房地产经纪房地产经纪概概论1房地产经纪机机构及经纪人人员2房地产交易流流程与合同3房地产税费4房地产居间业业务5课程内容2房地产代理业业务6房地产经纪其其他业务7房地产经纪信信息8房地产经纪企企业管理9课程内容3第一章房房地产经纪概概论知识目标：1．懂得经纪的的内涵、必要要性，理解经经纪的特点和和作用；掌握握房地产经纪纪的内涵、房房地产经纪活活动的基本类类型、房地产产经纪的作用用等；2．了解国内外外房地产经纪纪业的发展状状况；掌握房房地产经纪业业的行业性质质；熟悉房地地产经纪业与与现代服务业业；懂得发展展房地产经纪纪业的现实意意义；3．掌握房地产产经纪行业管管理的内容。。4第一章房房地产经纪概概论能力目标：1．具备对当地地房地产经纪纪业的发展现现状等进行调调查或分析的的能力。2．能对当地房房地产经纪企企业的业务种种类和业务操操作流程等进进行初步的调调查或分析的的能力。能够够区分房地产产经纪活动的的类型，房地地产经纪的功功能定位。具具备进一步学学习房地产专专业知识和房房地产经纪业业务操作流程程的能力。3．能对当地房房地产经纪行行业管理的基基本模式、行行业管理进行行初步调查和和分析的能力力。5第一节案案例导入案例1美国的房地产产经纪业案例2香港的房地产产市场6第二节经经纪一、经纪的内内涵经纪是经济活活动中的一种种中介服务行行为,即经纪活动，，具体是指以以收取佣金为为目的，为促促成他人交易易而从事的居居间、代理、、行纪等经纪纪业务的经济济活动。7二、经纪收入入——佣金法定佣金佣金分类自由佣金第二节经经纪8第二节经经纪佣金与回扣及及信息费的区区别（1）佣金与回扣扣（2）佣金和信息息费9三、经纪的类类型1经纪机构向委委托人报告订订立合同的机机会或者提供供订立合同的的媒介服务，，并收取委托托人佣金的行行为3经纪机构受委委托人的委托托,以自己的名义义与第三方进进行交易,并承担规定的的法律责任的的商业行为2经纪机构在受受托权限内,以委托人名义义与第三方进进行交易,并由委托人直直接承担相应应法律责任的的商业行为。。居间代代理理行行纪第二节经经纪10四、经纪特点点第二节经经纪1.活动范围的广广泛性2.活动内容的服服务性4.活动地位的居居间性5.活动目的的盈盈利性3.活动主体的专专业性6.活动责任的确确定性11五、经纪作用用第二节经经纪1.传播经济信息息2.加速商品流通通4.推动市场规范范完善5.促进社会经济济发展3.优化资源配置置12六、经纪的起起源经纪的产生和和发展是商品品生产和商品品交换发展的的产物,是社会分工的的必然结果。。第二节经经纪13第三节房房地产经纪一、房地产经经纪的内涵指以收取佣金金为目的,为促成他人房房地产交易而而从事居间、、代理等经纪纪业务的经济济活动。居间代理佣金14二、房地产经经纪活动的类类型1向委托人报告告订立房地产产交易合同的的机会或者提提供订立房地地产交易合同同的媒介服务务,并收取委托人人佣金的行为为。3房地产经纪机机构受委托人人的委托，以以自己的名义义与第三方进进行交易，并并承担规定的的法律责任的的商业行为。。2以委托人的名名义,在授权范围内内,为促成委托人人与第三方进进行房地产交交易而提供服服务,并收取委托人人佣金的行为为房地产居间房房地产产代理房房地产产行纪第三节房房地产经纪15三、房地产经经纪的必要性性第三节房房地产经纪1、房地产价格格昂贵,维持房地产这这类存货的费费用太高,在绝大多数情情况下，经销销商难以承受受,因此房地产不不宜通过经销销商出售。2、房地产是不不可移动的商商品，无法像像一般商品那那样，集中到到固定的市场场展示、出售售，其交易过过程是要把购购买者往房地地产所在地集集中，以达到到认识和购买买的目的。3、由于房地产产商品及其交交易具有高度度的复杂性,需要房地产经经纪服务。16四、房地产产经纪的功功能定位第三节房房地产经经纪沟通信息、、提供咨询询促成交易、、提高效率率公平买卖、、保障安全全17第四节房房地产经经纪业一、国内外外房地产经经纪业发展展概况（一）中国国房地产经经纪业产生生与发展的的历史1、1949年以前的中中国房地产产经纪业2、1949年以后中国国内地房地地产经纪业业的发展3、1949年以后中国国香港地区区房地产经经纪业发展展4、1949年以后中国国台湾地区区房地产经经纪业发展展18（二）西方方国家房地地产经纪业业产生与发发展历史1、美国2、英国、法法国3、日本第四节房房地产经经纪业19二、房地产经纪纪业的行业业性质第四节房房地产经经纪业1.中介性是房房地产经纪纪服务的市市场立场2.信用性是房房地产经纪纪服务的事事业本质3.专业性是房房地产经纪纪服务的功功能基础20第四节房房地产经经纪业三、房地产经纪纪业的服务务性1、服务与现代代服务业2、房地产服务务与房地产产经纪服务务21四、发展房房地产经纪纪业的现实实意义1、有助于房房地产市场场的活跃和和兴旺2、有利于房房地产行业业稳定的持持续发展3、有助于住住房制度改改革的继续续深化4、有利于促促进人民居居住生活水水平的提高高5、能促进国国民经济发发展，适应应在房地产产经济领域域建立社会会主义市场场经济体制制的要求第四节房房地产经经纪业22第五节房房地产经经纪行业管管理一、房地产产经纪行业业管理的涵涵义与作用用（一）涵义义由有关政府府主管部门门、房地产产经纪行业业组织对房房地产经纪纪活动的主主体、运作作方式等实实施的管理理，其目的的在于规范范房地产经经纪活动，，并协调房房地产经纪纪活动中所所涉及的各各类当事人人之间的关关系。23第五节房房地产经经纪行业管管理（二）作用用作用1作用2有助于提高房地产有效供给，提高房地产开发效益可以协调行业内部以及行业与社会其他主体之间的关系,促进行业整体的高效运作和持续发展

24第五节房房地产经经纪行业管管理二、房地产产经纪行业业管理的基基本原则1.营造良好的的环境，鼓鼓励行业发发展2.遵循行业规规律，实施施专业管理理4.顺应市场机机制，维护护有序竞争争3.严格依法办办事，强化化行业自律律25三、房地产产经纪行业业管理的基基本模式1.行政主管模模式2.行业自治模模式3.行政与行业业自律并行行管理模式式第五节房房地产经经纪行业管管理26四、房地产产经纪行业业管理的内内容1、房地产经经纪行业管管理的基本本框架专业化管理理规范化管理理公平化管理理第五节房房地产经经纪行业管管理272、我国现行行房地产经经纪行业管管理的主要要内容（1）房地产经经纪人员的的注册登记记管理（2）房地产经经纪人员的的自律性管管理（3）房地产经经纪行业年年检与验证证管理（4）房地产经经纪行业纠纠纷的规避避和投诉的的受理（5）房地产经经纪行业信信用管理第五节房房地产经经纪行业管管理28第六节实实训项目目与练习一、对当地地房地产经经纪业发展展情况的调调查。二、到当地地的房地产产经纪企业业门店走访访调查，了了解房地产产经纪企业业开展的业业务种类及及业务操作作流程。三、对当地地房地产经经纪行业管管理的基本本模式、行行业管理的的内容进行行调查。29第二章房房地产经经纪机构及及经纪人员员知识目标：1．了解房地地产经纪机机构设立的的条件和程程序；2．了解房地地产经纪机机构的基本本类型和经经营模式；；3．熟悉房地地产经纪机机构部门设设置形式和和岗位设置置；4．掌握房地地产经纪人人应具备的的职业资格格和能力素素质。能力目标：：1．熟悉设立立房地产经经纪机构条条件和程序序，能选择择合适的经经营模式，，设置经纪纪机构的岗岗位；2．能具备从从事房地产产经纪人职职业的能力力和素质。。30第一节案案例导入入案例1美国房地产产中介经营营模式的发发展与演变变31第二节房房地产经经纪机构一、房地产产经纪机构构的设立（一）房地地产经纪机机构的内涵涵和设立条条件房地产经纪纪机构是指指按照国家家法律和有有关规定成成立的，在在房地产转转让、租赁赁、抵押等等经营活动动中，以收收取佣金为为目的，为为促成他人人交易而进进行居间、、代理、行行纪及其他他相应服务务的组织，，包括公司司，合伙机机构和个人人独资机构构。32第二节房房地产经经纪机构房地产经纪纪机构设立立应符合的的条件：1.有自己的名名称和组织织机构2.有固定的服服务场所4.有符合规定定数量的专专业人员3.有规定数量量的财产和和经费33（一）房地地产经纪机机构设立的的程序、资资质审批和和注销第二节房房地产经经纪机构房地产经纪机构设立的程序.房地产经纪机构的资质审批房地产经纪机构的注销34第二节房房地产经经纪机构二、房地产产经纪机构构的基本类类型（一）不同同企业性质质的房地产产经纪机构构1.房地产经纪纪公司2.合伙制房地地产经纪机机构4.房地产经营营机构设立立的分支机机构3.个人独资房房地产经纪纪机构35（二）不同同业务类型型的房地产产经纪机构构1、以租售代代理居间为为重点的实实业型房地地产经纪机机构2、以房地产产营销策划划、投资咨咨询为重点点的顾问型型房地产经经纪机构3、管理理型房房地产产经纪纪机构构4、全面面发展展的综综合性性房地地产经经纪机机构第二节节房房地地产经经纪机机构36（三））不同同规模模的房房地产产经纪纪机构构房地产产经纪纪机构构的资资质等等级的的评定定没有有统一一的标标准，，各地地根据据当地地实际际情况况从注注册资资金、、从业业人员员、办办公面面积、、经营营业务务范围围等方方面制制定了了不同同的房房地产产经纪纪机构构资质质等级级的评评定标标准。。第二节节房房地地产经经纪机机构37第二节节房房地地产经经纪机机构三、房房地产产经纪纪机构构的经经营模模式（一））房地地产经经纪机机构经经营模模式的的概念念与类类型概念：：房地地产经经纪机机构承承接及及开展展业务务的渠渠道及及外在在表现现形式式。无店铺模式有店铺铺模式式类型单店铺铺模式式多店经经营模模式连锁店店模式式38（二））房地地产经经纪机机构经经营模模式的的比较较1．三种种有店店铺经经营模模式的的比较较第二节节房房地地产经经纪机机构模式类型专业化程度规模经济要素管理成本决策效率品牌吸引力单店模式低无管理层次少，管理费用低。监督成本少，可有效控制飞单现象决策快，但决策人素质有限，错误决策可能性大无品牌多店模式低小管理费用低决策快，但正确性无保证无品牌连锁店模式有总部的技术支持，专业化程度提升有体制保证门店间市场信息共享；广告、网络软硬件配置、人才招聘和培训集中进行管理层次多、成本高；监督成本高；为控制门店业务安全性而采取统一管理，业务上移，可能导致运营效率的下降决策时效性差一些，但决策人素质高，而且有决策系统支持部门，决策正确率高有一定的知名度和品牌影响力。可保证交易安全性，在行业不规范时期，对顾客的吸引力相对较强392．直营连连锁和和特许许加盟盟连锁锁经营营形式式比较较连锁种类特性直营连锁特许加盟连锁总部与分店的关系分店归总部所有总部与分店由契约结合一起连锁系统的主体总部总部总部对分店的投资情况分店的全部装修、设备等由总部提供装修由店主承担，总部不投资总部对分店利润的分享因承担全部费用，故分享其全部利润总部因分担部分费用，故分担部分利润总部是否向分店收取加盟金不收取收取加盟店的自主权几乎没有很少对分店经理的素质要求比较严格比较严格分店店数的扩展速度较慢速度较快企业形象的树立与维护较容易较容易分店的经营权无，总部参与分店的经营无，总部控制加盟店的经营总部对分店的约束力强硬紧密总部的人事权有没有总部的财务管理有有经营信息的传递较好较好政策、活动的推行容易采取一致行动较易要求一致行动主要决策总部作出总部为主，加盟店为辅加盟时间—多为1年40第二节节房房地地产经经纪机机构四、房房地产产经纪纪机构构的部部门设设置及及岗位位设置置（一））房地地产经经纪机机构的的部门门设置置业务部部门业务支支持部部门客户服服务部部门其他部门41销售序序列研发序序列管理序序列辅助序序列业务辅辅助序序列Text第二节节房房地地产经经纪机机构（二））房地地产经经纪机机构的的岗位位设置置“因事事设岗岗、因因岗设设人””基本原原则42第三节节房房地地产经经纪人人员一、房房地产产经纪纪人员员的职职业资资格1、房地地产经经纪人人员的的职业业资格格种类类2、房地地产经经纪人人员职职业资资格考考试3、房地地产经经纪人人员职职业资资格注注册4、房地地产经经纪人人员的的权利利和义义务房地产经纪人执业资格房地产经纪人协理从业资格43二、房房地产产经纪纪人员员应具具备的的素质质与能能力（一））房地产产经纪纪人员员应具具备的的素质质第三节节房房地地产经经纪人人员职业道道德素素质知识素素质心里素素质44（二））房地产产经纪纪人员员应具具备的的能力力1、房地地产经经纪人人员职职业技技能的的构成成2、房地地产经经纪人人员职职业技技能的的培养养第三节节房房地地产经经纪人人员45第四节节实实训训项目目与练练习一、房房地产产经纪纪人员员礼仪仪修养养实训内内容1、仪容容和服服饰2、接听听电话话礼仪仪3、接待待客户户仪态态46第三章章房房地地产经经纪概概论知识目目标：：1．体会会熟悉悉房地地产交交易流流程与与合同同对房房地产产经纪纪业务务的重重要性性；2．掌握握买卖卖、租租赁、、抵押押等主主要房房地产产交易易形式式的基基本流流程及及相关关制度度规定定；3．熟悉悉房地地产交交易的的合同同内容容。能力目目标：：1．基本本具备备操作作完成成房地地产买买卖、、租赁赁、抵抵押的的能力力；2．能组组织签签订一一般的的房地地产交交易合合同。。47第一节节案案例例导入入案例1以非正正规手手续购购买房房屋之之后案例2卖房合合同刚刚签好好，房房屋卖卖方就就反悔悔48第二节节房房地地产转转让流流程与与合同同一、房地产产转让让的基基本概概念房地产产转让让是指指房地地产权权利人人通过过买卖卖、赠赠与或或其他他合法法方式式将其其房地地产转转让给给他人人的行行为。。49图1：房地地产转转让形形式50第二节节房房地地产转转让流流程与与合同同二、房房地产产买卖卖的基基本流流程1、商品品房预预售流流程2、商品品房销销售的的一般般流程程3、二手手房屋屋买卖卖基本本流程程4、在建建工程程转让让的一一般流流程5、已购购公房房上市市交易易基本本流程程6、已购购经济济适用用住房房上市市交易易条件件与基基本流流程51第二节节房房地地产转转让流流程与与合同同三、房房地产产交换换的基基本流流程四、房房地产产赠与与的基基本流流程52买卖主主体基基本资资料：：买卖双双方姓姓名或或名称称、住住所、、联系系方式式等买卖标标的基基本资资料：：房屋坐坐落、、面积积、预预售许许可证证、设设施状状况等等买卖主主体权权利义义务关关系：：价款及及支付付规定定、交交付规规定等等违约责任任及争议议处理：：五、商品品房买卖卖合同六、二手手房买卖卖合同第二节房房地地产转让让流程与与合同53一、房屋屋租赁的的基本流流程（一）房房屋出租租的流程程第三节房房地地产租赁赁和抵押押流程与与合同条件：个人：有效身份证件单位：工商注册登记证明签订租赁合同中介条件：房屋产权证①抵押权人同意②共有人同意③公房，同住人同意房地产登记机关登记备案承租人出租人缴纳税费，领取租赁证54（一）房房屋转租租的流程程1、原承租租人取得得原出租租人的书书面同意意，将其其原出租租的房屋屋部分或或全部再再出租；；2、原承租租人与承承租人签签订房屋屋转租合合同；3、将转租租合同和和原房屋屋租赁证证到记房房地产登登记机关关办理房房屋转租租合同登登记备案案；4、领取经经注记盖盖章的原原房屋租租赁证，，缴纳有有关税费费；第三节房房地地产租赁赁和抵押押流程与与合同55二、房屋屋租赁合合同是指出租租人在一一定期限限内将房房屋转移移给承租租人的占占有、使使用、收收益的协协议。第三节房房地地产租赁赁和抵押押流程与与合同买卖合同反映内容租赁合同反映内容转移房屋占有、使用、收益、处分权利给买受人转移房屋占有、使用权给承租人；承租人没有房屋的处分权（原）房屋所有人获取房屋价款房屋所有人获取房屋租金收益买卖交易完成，房屋与原所有人的关系宣告结束租赁期满承租人须将房屋归还出租人表1房屋租赁赁合同与与买卖合合同的区区别56一、房屋屋抵押的的基本流流程房屋抵押押是指债债务人或或第三人人以不转转移占有有的方式式向债权权人提供供土地使使用权、、房屋和和房屋期期权作为为债权担担保的法法律行为为。第四节房房地地产抵押押流程与与合同1.土地使用用权抵押押流程2.建设工程程抵押流流程4.现房抵押押流程3.预购商品品房期权权抵押流流程57二、房屋屋抵押合合同（一）房房地产抵抵押合同同的特征征1、房地产产抵押合合同是从从合同。。2、房地产产抵押合合同所设设立的抵抵押权与与其担保保的债权权同时存存在；3、房地产产抵押合合同所设设立的抵抵押权是是一种他他物权；；4、房地产产抵押合合同生效效后，抵抵押权人人对抵押押物不享享有占有有、使用用、受益益权；5、房地产产抵押合合同生效效后，对对抵押物物具有限限制性；；6、抵押权权人处分分抵押物物须按法法律规定定的程序序进行。。第四节房房地地产抵押押流程与与合同58（二）房地产抵抵押合同同的内容容（三）房房地产抵抵押合同同的成立立房地产抵抵押合同同签订后后，应当当向房地地产登记记机关办办理抵押押登记。。抵押合同同自登记记之日起起生效，，而不是是自抵押押合同签签订之日日起生效效。第四节房房地地产抵押押流程与与合同59第五节实实训训项目与与练习一、房屋屋预购合合同的签签订1、合同签签订前的的审查2、商品房房认购书书或意向向书的签签订3、合同的的签订二、房屋租租赁合同同的签订订60第四章房房地地产税费费知识目标标：1．了解现现行房地地产税费费的种类类、作用用和特点点；2．熟悉现现行房地地产税费费基本政政策；3．掌握各各种房地地产税费费基本含含义和构构成要素素；能力目标标：1．能依据据现行房房地产税税费政策策，提供供有关房房地产交交易活动动的税费费咨询；；2．能快速速准确地地测算房房地产经经纪活动动中委托托人所需需的税费费数额。。61第一节案案例例导入案例1购房“失失算”案例2税费搞晕晕购房人人62一、房地地产税费费基本概概念（一）税税收（二）房房地产税税收（三）房房地产收收费第二节房房地地产税费费概况主要特征征有：（1）政策性性强（2）多环节节征收（3）存在地地区差异异（4）动态性性强63二、房地地产税费费种类第二节房房地地产税费费概况房地产经纪业务涉及的税费项目房地产买卖契税，印花税，营业税，城市维护建设税，教育费附加，个人所得税，土地增值税，权证费、产权登记费、交易手续费房地产租赁个人营业税，城市维护建设税，房产税，个人所得税，印花税企业营业税、城市维护建设税、房产税、印花税、企业所得税房地产赠与、继承契税，印花税，公证费，权证费、产权登记费个人拥有房地产营业房产税、城镇土地使用税64三、房地地产税费费构成第二节房房地地产税费费概况1.纳税人2.课税对象象4.活动地位位的居间间性5.活动目的的的盈利利性3.活动主体体的专业业性65一、契税税契税是在在土地使使用权或或房屋所所有权发发生转移移时，由由承受人人缴纳的的一种税税。办理理有关土土地、房房屋的权权属变更更登记前前必须完完成契税税的缴纳纳。第三节房房地地产经营营的主要要税种66（一）契契税征税税范围在中华人人民共和和国境内内转移土土地、房房屋权属属，应当当依照规规定缴纳纳契税。。转移土地地、房屋屋权属包包括下列列行为：：1、国有土土地使用用权出让让；2、土地使使用权转转让，包包括出售售、赠与与和交换换，不包包括农村村集体土土地承包包经营权权的转移移；3、房屋买买卖；4、房屋赠赠与；5、房屋交交换。第三节房房地地产经营营的主要要税种67（二）纳纳税人第三节房房地地产经营营的主要要税种房地产权权利转移移的承受受人（三）计计税依据据房屋产权权转移双双方当事事人签订订的契约约价格68（四）税税率及纳纳税方式式第三节房房地地产经营营的主要要税种契税实行行比例税税率，契契税税率率范围为为3—5％。契税的纳纳税义务务发生时时间，为为纳税人人签订土土地、房房屋权属属转移合合同的当当天。契税征收收机关为为土地、、房屋所所在地的的财政机机关或者者地方税税务机关关。69（五）契契税减免免第三节房房地地产经营营的主要要税种1、国家机机关、事事业单位位、社会会团体、、军事单单位承受受土地、、房屋用用于办公公、教学学、医疗疗、科研研和军事事设施的的，免征征；2、城镇职职工按规规定第一一次购买买公有住住房的享享受免征征契税优优惠，但但仅限于于第一次次购买公公有住房房；3、因不可可抗力灭灭失住房房而重新新购买住住房的，，酌情准准予减征征或者免免征；4、土地、、房屋被被县级以以上人民民政府征征用、占占用后，，重新承承受土地地、房屋屋权属的的，是否否减征或或者免征征契税，，由省、、自治区区、直辖辖市人民民政府确确定；5、纳税人人承受荒荒山、荒荒沟、荒荒丘、荒荒滩土地地使用权权，用于于农、林林、牧、、渔业生生产的，，免征契契税；6、土地使使用权交交换、房房屋交换换，交换换价格相相等的，，免征契契税。70二、土地地增值税税是对有偿偿转让国国有土地地使用权权及地上上建筑物物和其他他附着物物的单位位和个人人征收的的一种税税。（一）征税范围包括国有有土地使使用权、、地上的的建筑物物及其附附着物不包括以以继承、、赠与方方式无偿偿转让房房地产的的行为第三节房房地地产经营营的主要要税种71（二）纳纳税人第三节房房地地产经营营的主要要税种（三）计计税依据据纳税人转转让房地地产所取取得的增增值额作作为计税税依据。。转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。72（四）税税率及计计算第三节房房地地产经营营的主要要税种级数土地增值额税率（%）速算扣除系数1增值额未超过扣除项目金额50%的部分3002增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的405%3增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的5015%4增值额超过扣除项目金额200%的部分

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35%公式：应交税税额=增值额×税率－扣扣除项目目金额×速算扣除除系数土地增值值税超率率累进税税率表73（五）纳纳税方式式土地增值值税的纳纳税人应应在转让让房地产产合同签签订后的的七日内内，到房房地产所所在地主主管税务务机关办办理纳税税申报，，并向税税务机关关提交房房屋及建建筑物产产权、土土地使用用权证书书，土地地转让、、房产买买卖合同同，房地地产评估估报告及及其他与与转让房房地产有有关的资资料。对对于在在建工程程转让时时土地增增值税的的纳税方方式，土土地增值值税条例例规定，，纳税人人在项目目全部竣竣工结算算前转让让房地产产取得的的收入，，由于涉涉及成本本确定或或其他原原因，而而无法据据以计算算土地增增值税的的，可以以预征土土地增值值税，待待该项目目全部竣竣工、办办理结算算后再进进行清算算，多退退少补。。具体办办法由各各省、自自治区、、直辖市市地方税税务局根根据当地地情况制制定。第三节房房地产经营的的主要税种74（六）土地增增值税的减免免1、纳税人建造造普通标准住住宅出售，增增值额未超过过扣除项目金金额20％的；2、因国家建设设需要依法征征用、收回的的房地产。3、个人因工作作调动或改善善居住条件而而转让原自用用住房，经向向税务机关申申报核准，凡凡居住满五年年或五年以上上的，免予征征收土地增值值税；居住满满三年未满五五年的，减半半征收土地增增值税。居住住未满三年的的，按规定计计征土地增值值税。4、房产所有人人、土地使用用权所有人将将房屋产权、、土地使用权权赠与直系亲亲属或承担直直接赡养义务务人的，不征征收土地增值值税。第三节房房地产经营的的主要税种75第四节房房地产经营的的相关税种一、营业税（一）概念是指对在我国国境内提供应应税劳务、转转让无形资产产或销售不动动产的单位和和个人，就其其所取得的营营业额征收的的一种税。76（二）纳税人人第四节房房地产经营的的相关税种（三）税率和和计税方法销售不动产的的营业税率规规定为5%。在中华人民共和国国境内提供规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人，应当缴纳营业税。应纳税额＝营营业额×税率应纳税额额以人民币计计算。77第四节房房地产经营的的相关税种（四）营业税税的缴纳1、营业税纳税税地点：（1）纳税人转让让土地使用权权，应当向土土地所在地主主管税务机关关申报纳税。。纳税人转让让其他无形资资产，应当向向其机构所在在地主管税务务机关申报纳纳税。（2）纳税人销售售不动产，应应向不动产所所在地主管税税务机关申报报纳税。2、营业税纳税税时间：营业税的纳税税义务发生时时间，为纳税税人收讫营业业收入款项或或者取得索取取营业收入款款项凭据的当当天。营业税的纳税税期限，分别别为5日、10日、15日或者一个月月78第四节房房地产经营的的相关税种（五）有关房房地产的营业业税政策规定定1、纳税人营业业额未达到财财政部规定的的营业税起征征点的，免征征营业税。2、1999年7月29日《财政部、国家家税务总局关关于调整房地地产市场若干干税收政策的的通知》指出，对企业业、行政事业业单位按房改改成本价、标标准价出售住住房的收入，，暂免征收营营业税。3、2006年5月30日为贯彻落实实《国务院办公厅厅转发建设部部等部门关于于调整住房供供应结构稳定定住房价格意意见的通知》，对营业税缴缴纳作了更细细的规定。4、对个人按市市场价格出租租的居民住房房，用于居住住的，按其取取得的租金收收入减按3%的税率征收营营业税5、个人将不动动产无偿赠与与他人，不征征收营业税。。6、房地产开发发企业及物业业管理单位代代收的住房专专项维修基金金，不征收营营业税。79二、城市维护护建设税和教教育费附加（一）城市维维护建设税是从事工商经经营，缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人人征收的一种种税。1、纳税人凡缴纳产品税、增值税、营业税的单位和个人。第四节房房地产经营的的相关税种802、征收范围城市、县城、、建制镇、工工矿区纳税人所在地地在市区的，，税率为7％；纳税人所所在地在县城城、镇的，税税率为5％；纳税人所所在地不在市市区、县城或或镇的，税率率为1％。3、税率第四节房房地产经营的的相关税种814、计税依据以纳税人实际际缴纳的产品品税、增值税税、营业税税税额为计税依依据5、计算公式应纳税额＝实实际缴纳的增增值税、消费费税、营业税税税额×适用税率第四节房房地产经营的的相关税种82（二））教育育费附附加税税是为发发展教教育事事业而而征收收的一一种专专项资资金。。1、纳税税人缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人（缴纳农村教育事业费附加的单位除外）。不包括外商投资企业、外国企业和外国人。第四节节房房地地产经经营的的相关关税种种832、计征征依据据和附附加率率教育费费附加加以纳纳税人人缴纳纳的增增值税税、消消费税税、营营业税税税额额为计计征依依据，，附加加率为为3%，与产产品税税、增增值税税、营业税税同时缴缴纳。。教育费费附加加=实际缴缴纳的的增值值税、、消费费税、、营业业税税税额×附加率率3、应纳纳税额额的计计算公公式第四节节房房地地产经经营的的相关关税种种84三、印印花税税（一））印花花税简简介对经济济活动动中签签立的的各种种合同同、产产权转转移书书据、、营业业帐簿簿、权权利许许可证证照等等应税税凭证证文件件为对对象所所课征征的税税。它它是一一种兼兼有行行为性性质的的凭证证税，，印花花税具具有征征收范范围广广泛、、税收收负担担轻、、及纳纳税人人自行行完成成纳税税义务务等特特点。。第四节节房房地地产经经营的的相关关税种种851、纳税税人2、征税税对象象有五类类：经经济合合同，，产权权转移移书据据，营营业账账簿，，权利利、许许可证证照和和经财财政部部确定定征税税的其其他凭凭证。。中华人民共和国境内书立、领受印花税暂行条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人。第四节节房房地地产经经营的的相关关税种种（二））印花税税的一一般规规定863、计征征依据据印花税税根据据不同同征税税项目目，分分别实实行从从价计计征和和从量量计征征两种种征收收方式式。现行印印花税税采用用比例例税率率和定定额税税率两两种税税率4、税率率第四节节房房地地产经经营的的相关关税种种875、应纳纳税额额的计计算按比例例税率率计算算应纳纳税额额的方方法应应纳税税额＝＝计税税金额额×适用税税率按定额额税率率计算算应纳纳税额额的方方法应应纳税税额＝＝凭证证数量量×单位税税额纳税环环节应应当在在书立立或领领受时时贴花花。印印花税税一般般实行行就地地纳税税。6、纳税税环节节和纳纳税地地点印花税税实行行由纳纳税人人根据据规定定自行行计算算应纳纳税额额，购购买并并一次次贴足足印花花税票票的缴缴纳办办法。。7、缴纳纳方法法第四节节房房地地产经经营的的相关关税种种881、房地地产经经济活活动中中印花花税征征税范范围及及纳税税人2、税率率和计计税方方法印花税税按所所载金金额万万分之之五贴贴花。。计算公公式为为：应应纳税税额=计税金金额×适用税税率。。第四节节房房地地产经经营的的相关关税种种（三））房地地产经经济活活动中中有关关印花花税的的缴纳纳房地产产经济济活动动中印印花税税的课课税对对象是是房地地产交交易中中的各各种凭凭证。。893、减税、、免税税规定定房屋所所有人人将财财产赠赠给政政府、、社会会福利利单位位、学学校所所书立立的书书据，，免纳纳印花花税。。印花花税的的税收收优惠惠对房房地产产管理理部门门与个个人订订立的的租房房合同同,凡用于于生活活居住住的，，暂免免贴印印花。。印花税税在应应纳税税凭证证书立立领受受时缴缴纳，，合同同在签签订时时缴纳纳，产产权转转移书书据在在立据据时缴缴纳。。印花花税采采取由由纳税税人自自行缴缴纳完完税的的方式式。4、纳税地地点、、期限限和缴缴纳方方法第四节节房房地地产经经营的的相关关税种种90四、个个人所所得税税第四节节房房地地产经经营的的相关关税种种（一））个人人所得得税简简介个人所所得税税是以以个人人（自自然人人）取取得的的各项项应税税所得得为对对象征征收的的一种种税。。个人所所得税税的纳纳税人人是在在中国国境内内有住住所，，或者者虽无无住所所但在在境内内居住住满一一年，，并从从中国国境内内和境境外取取得所所得的的个人人；以以及无无住所所又不不居住住或居居住不不满一一年，，但从从中国国境内内取得得所得得的个个人。。个人所所得税税的征征税对对象是是个人人取得得的应应税所所得。。91第四节节房房地地产经经营的的相关关税种种（二））个人所所得税税中有有关个个人经经营房房地产产的缴缴纳规规定1、个人人经营营房地地产缴缴纳个个人所所得税税的征征税范范围个人经经营房房地产产缴纳纳个人人所得得税的的征税税范围围包括括财产产租赁赁所得得和财财产转转让所所得。。2、个人人经营营房地地产中中个人人所得得税纳纳税义义务人人个人经经营房房地产产的个个人所所得税税纳税税义务务人是是，转转让和和租赁赁房地地产交交易活活动中中的转转让人人和出出租人人。923、个人经经营房房地产产中个个人所所得税税的适适用税税率和和计税税基础础财产租租赁所所得，，财产产转让让所得得，适适用比比例税税率，，税率率为百百分之之二十十。财产转转让所所得，，以转转让财财产的的收入入额减减除财财产原原值和和合理理费用用后的的余额额，为为应纳纳税所所得额额。第四节节房房地地产经经营的的相关关税种种934、个人经经营房房地产产中个个人所所得税税的有有关优优惠政政策个人转转让自自用达达五年年以上上，并并且是是唯一一的家家庭生生活用用房取取得的的所得得，免免征个个人所所得税税。个人出出租房房屋所所得暂暂减按按10%的税率率征收收个人人所得得税。。对被拆拆迁人人按照照国家家有关关城镇镇房屋屋拆迁迁管理理办法法规定定的标标准取取得的的拆迁迁补偿偿款，，免征征个人人所得得税。。对出售售自有有住房房并拟拟在现现住房房出售售后1年内按按市场场价重重新购购房的的纳税税人，，其出出售现现住房房所应应缴纳纳的个个人所所得税税，视视其重重新购购房的的价值值可全全部或或部分分予以以免税税。第四节节房房地地产经经营的的相关关税种种94五、房地产交交易有关关收费第四节房房地地产经营营的相关关税种（一）房房地产交交易手续续费1、房屋交交易手续续费包括房屋屋转让手手续费和和房屋租租赁手续续费。95第四节房房地地产经营营的相关关税种交易类别计费基数收费标准收费对象新建商品房建筑面积6元/㎡收费转让方存量房建筑面积12元/㎡（每宗交易手续费超过5000元按5000元）转让双方各承担50%浙江省非非住宅转转让手续续费标准准交易类型计费基数收费标准收费对象新建商品住房建筑面积3元/㎡转让方经济适用房建筑面积1.5元/㎡转让方存量住房建筑面积6元/㎡转让双方各承担50%房改房建筑面积3元/㎡受让方浙江省住住宅转让让手续费费标准96第四节房房地地产经营营的相关关税种2、土地交交易手续续费包括地产产转让手手续费和和地产租租赁手续续费。交易类型地价总额（万元）交易手续费（元）地产转让10以下（含10）10010－20（含20）20020－50（含50）30050－100（含100）600100－500（含500）1200500－2000（含2000）25002000以上4000浙江省土土地转让让手续费费标准97第四节房房地地产经营营的相关关税种浙江省土土地租赁赁手续费费标准交易类型地价总额（万元）交易手续费（元）地产租赁1以下（含1）301－3（含3）603－10（含10）10010－50（含50）20050以上40098第四节房房地地产经营营的相关关税种（二）房房地登记记费产产产权房屋所有有权登记记费是指指县级以以上地方方人民政政府行使使房产行行政管理理职能的的部门依依法对房房屋所有有权进行行登记，，并核发发房屋所所有权证证书时，，向房屋屋所有权权人收取取的登记记费，属属于行政政性收费费。房屋屋所有权权登记包包括所有有权初始始登记、、变更登登记、转转移登记记、注销销登记等等内容。。99第四节房房地地产经营营的相关关税种杭州产权权登记费费的收费费标准项目收费标准收费对象房屋产权登记费住房80元产权人住房以外其他房屋建筑面积500㎡以内每宗200元500—1000㎡的每宗300元1000—2000㎡的每宗500元2000—5000㎡的每宗800元5000㎡以上的每宗1000元产权人房屋权证工本费向共有人核发房屋所（共）有权证书时，每增加一本证书收费10元。产权人印花税每证5元产权人100（三）房房地产中中介服务务费房地产中中介服务务收费是是指具有有资质依依法设立立的房地地产中介介服务机机构接受受当事人人委托，，提供房房地产咨咨询、房房地产经经纪、房房地产评评估等服服务所收收取的经经营性收收费。房房地产中中介服务务收费由由房地产产中介服服务机构构向委托托方收取取。第四节房房地地产经营营的相关关税种101房地产成交价格累进基准费率浮动幅度50万元及以下1%±25%50万元至100万元（含）0.7%100万元至200万元（含）0.4%200万元以上0.25%杭州房地地产买卖卖代理服服务收费费费率表表102房地产评评估收费费标准标的总额（万元）累进计费率（%）100以下（含100）0.42100以上至500（含500）0.3500以上至2000（含2000）0.122000以上至5000（含5000）0.065000以上0.012103（四）公公证费公证处受受理公证证后，向向申请人人提供证证明以及及办理其其它公证证服务的的，按各各省公布布的公证证收费标标准收取取公证费费，公证证服务费费的缴纳纳人为申申请人公公证人，，公证服服务实行行计件收收费和按按标的额额比例收收费。第四节房房地地产经营营的相关关税种104第五节房房地产产交易中中的税费费负担及及案例一、房地地产交易易税费负负担（一）二二手房交交易税费费负担房地产经经纪服务务主要是是提供房房地产交交易环节节的居间间服务，，下表是是以杭州州为例的的现行二二手房交交易双方方的税费费负担情情况。105购买方税税费负担担表税费名称税费率收款单位印花税0.05%农税中心契税普通住宅1.50%；非普通住宅应该为3%交易手续费住宅：人民币3元/平方米房管局非住宅及非普通住宅：人民币6元/平方米土地出让金（划拨土地的房地产转让须补缴，如房改房上市等）土地等级对应的出让金缴纳标准×分摊的土地面积×年期修正系数（具体参见附表后面）农税中心产权登记及工本费住宅：80元＋5元（产权印花税）/本房管局非住宅：按面积A：A≦500，200元；500﹤A≦1000，300元；1000﹤A≦2000，500元；2000﹤A≦5000，800元；A﹥5000，1000元；另收产权印花税5元/本共有权工本费10元/本他项权工本费（有抵押的）10元＋5元（产权印花税）/本地产交易手续费住宅交易一般为：50元（具体参见表4-4）土管局评估费（若抵押贷款）100万以下部分0.42%，100以上至500部分0.3%，500以上至2000部分0.42%评估公司保险费（若公积金贷款需要缴纳）房价×保险费率×年数保险公司中介服务费（分档累进）50万以下1%（浮动范围±25%）中介公司50-100万0.7%（浮动范围±25%）100-200万0.4%（浮动范围±25%）200万以上0.25%（浮动范围±25%）106土地等级一二三四五六七八缴纳标准6005004003002001008050土地等级级缴纳标标准折旧年限1-5年6-10年11-15年16-20年21-25年26-30年31-35年修正系数0.500.550.600.650.700.750.80土地年期期修正系系数107出售方税税费负担担表税费名称税费率收款单位印花税0.05%农税中心交易手续费住宅：人民币3元/平方米房管局非住宅及非普通住宅：人民币6元/平方米地产交易手续费住宅交易一般为：50元，（具体参见表4-4）土管局营业税及附加（也称综合税，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加）五年以内住宅：售价×5.6%农税中心非住宅及五年以上非普通住宅：（出售价－购入价）×5.6%个人所得税不能正确计算房屋原值和应纳税额的，按总价×1%农税中心(转让收入-财产原值-合理费用)×20%土地增值税非住宅：（转让收入-扣除项目金额）×四级累进税率农税中心非普通住宅：居住未满3年（转让收入-扣除项目金额）×四级累进税率；居住满3年（含），未满5年，减半征收；居住满5年（含），免征。中介服务费（分档累进）50万以下1%（浮动范围±25%）中介公司50-100万0.7%（浮动范围±25%）100-200万0.4%（浮动范围±25%）200万以上0.25%（浮动范围±25%）108第五节房房地产产交易中中的税费费负担及及案例（二）商商品房交交易税费费负担新建商品品房交易易过程中中所涉及及的税费费与二手手房交易易税费存存在着一一定差别别。下面面是以杭杭州为例例的商品品房交易易双方税税费负担担情况表表。109购买方主主要税费费负担表表税种计税依据房屋类型税率个人单位契税合同金额非住宅3%3%非普通住宅3%普通住宅1.5%印花税合同金额0.05%交易手续费合同金额住宅3元/平方米非普通住宅6元/平方米非住宅6元/平方米注册登记费产权登记费套住宅产权登记费80元/户件非住宅每件550元权证工本费本向一个以上权利人发放时，每加一本权证，工本费10元/本权证印花税本权证印花税5元/本110出售方主主要税费费负担表表税种计税依据税率营业税销售收入税率5%城建税、教育附加营业税城建税纳税人所在地在市区的，税率为7%，纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%，纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%;教育费附加率为3%印花税合同金额0.05%交易手续费建筑面积住宅3元/㎡非住宅6元/㎡销售代理服务费(若委托销售)具体收费由中介机构与委托方协商确定111第五节房房地产产交易中中的税费费负担及及案例（三）房房地产交交易税费费转嫁房地产交交易税费费转嫁是是指房地地产交易易过程中中，纳税税人将应应由自己己负担的的税费转转嫁给交交易对方方的一种种现象。。税费转转嫁可能能有两种种情况：：顺转和和逆转。。房地产买买卖、租租赁环节节的税收收，一般般会较多多地发生生顺转，，即税费费负担转转给购房房人和承承租人。。112第五节房房地产产交易中中的税费费负担及及案例二、房地地产税收收案例【案例1】王志准备备购买市市中心某某楼盘的的新建商商品房，，经询问问该套房房总价为为100万元、面面积为98平方米，，他需要要缴纳的的税收有有哪些，，共需要要缴纳多多少税额额？113【案例2】张庆在某某市有两两套住宅宅，因急急需资金金，现准准备向李李女士转转让一套套住了6年、属于市市区范围内内的总面积积在230平方米的公公寓，在转转让时能提提供原购房房发票，发发票所载原原购房价格格为150万元（含装装修价格）），转让价价为230万元，评估估价也是230万元，双方方都想知道道分别要缴缴纳的税收收是多少。。第五节房房地产交易易中的税费费负担及案案例114【案例3】张某欲出租租自己的住住宅，现咨咨询出租房房屋需要缴缴纳哪些税税？【案例4】杜伟打算将将其所有的的一套面积积为70平方米评估估价格为50万元的房产产赠与他的的哥哥，现现委托中介介公司小林林帮其代为为办理，房房屋赠与是是否需要缴缴纳房地产产税收，以以及缴纳多多少请求小小林提供解解答?第五节房房地产交易易中的税费费负担及案案例115第五节房房地产交易易中的税费费负担及案案例三、房地产产交易收费费案例【案例1】杨先生于今今年6月1日委托杭州州某中介公公司买了一一套价值215万元的房子子，请问需需要缴纳多多少中介服服务费。中中介公司按按杭州现行行房地产买买卖代理服服务基准费费率采用上上浮25%的服务费率率。116【案例2】小林2008年1月在杭州购购得一套二二手房屋，，房屋面积积为140平方米，购购入价格为为145万元，首付付房款30%，其他以商商业贷款支支付，办理理商业贷款款银行要求求放贷前进进行房屋抵抵押价值评评估。经委委托一家估估价公司评评估，评估估出该房屋屋抵押价值值为150万元，请问问需支付多多少评估费费，由谁缴缴纳？第五节房房地产交易易中的税费费负担及案案例117【案例3】小张在2006年3月购得一套套市区房屋屋，房屋面面积为92.7平方米，处处于该多层层住宅（共共七层）的的四楼，房房屋土地性性质为出让让土地，购购入价格为为82万元，2007年9月他将该房房屋出售给给小王，价价格为95万元，请问问二人各需需支付哪些些税费，各各是多少？？第五节房房地产交易易中的税费费负担及案案例118第六节实实训项目目与练习一、税费咨询任务一：请请制作一表表格，将本本章各税种种的征税范范围、纳税税人、计税税依据、税税率及主要要减免规定定写在表格格中，并进进行介绍。。任务二：如如果在卖掉掉一套可售售公房后1年内又以总总价高于卖卖出房的价价格买进一一套新的商商品房(注:是期房，只只有预售合合同，交房房期会超过过这1年期限)，是否可以以退回这1%个人调节税税?119任务三：我我有一套房房子在凤起起西街，面面积54平方米，为为房改房，，已居住5年以上，是是家里唯一一的一套住住房，想赠赠与儿子，，我是否需需要交税?任务四：长长期以来，，购房有各各种“避税税”花招，，“假离婚婚”、“假假赠与”、、“假过户户”等交易易方式层出出不穷。这这些方式，，表面上看看似可以节节省不少税税费，其中中却蕴含着着较大的法法律和市场场风险。那那么面对着着新的政策策，二手房房交易者应应该如何利利用相关的的优惠政策策来合理避避税呢？120二、税费测测算任务一：甲甲某六年前前在东城区区买了一套套房子（普普通住房）），现在想想以46.7万元的价格格卖给小娜娜，房子的的评估价也也是46.7万元，他们们分别要缴缴纳的税费费有哪些，，税额为多多少？（要要求以杭州州市现行房房地产税费费政策为依依据进行测测算）任务二：李李先生将两两年前购入入的一套房房子出售给给王先生，，面积155平方米，售售价185万，此套房房产不是方方女士的唯唯一住宅，，王先生需需办理银行行按揭，他他们分别要要缴纳的税税费有哪些些，税额为为多少？121任务三：某某房地产项项目实现销销售收入6000万元，扣除除项目金额额3000万元，则应应征收的土土地增值税税总额是多多少？任务四：我我有一套商商品房，还还有一套房房改房。现现在我准备备把房改房房卖掉，请请问要交所所得税吗?如果卖房所所得36万，请问要要交多少所所得税?122第五章房房地产居居间业务知识目标：：1．懂得房地地产居间业业务内涵；；2．掌握房地地产居间业业务操作流流程；3．了解房地地产居间合合同；4．掌握房地地产居间业业务佣金；；5．了解房地地产居间业业务纠纷问问题。能力目标：：1．能实地操操作房地产产居间业务务；2．能计算房房地产居间间业务佣金金；3．能简单分分析房地产产居间业务务纠纷问题题。123第一节案案例导入入案例房地产居间间三连环业务务124一、房地产