住宅户型平面评价培训67

住宅平平面分分析用专业业标准准评价价住宅宅户型型一个标标准二二个个目的的三三种方方法客户购购房经经验之之谈去不去去，看看位置置行不行行，看看户型型定不定定，看看价格格课程讲讲授目目的（一））向向发发展商商、建建筑设设计院院提出出住宅户户型的的建筑平平面推推介（二））评评审审户型型平面面时，，用嘉嘉联特特有的专专业方方法，，对户户型方方案提出评价意意见或修改建建议注：评评价=设计设计或或修改改设计计主要要是建建筑设计院院的工工作课程讲讲授对对象策划人人员项目经经理销售人人员需要房房地产产知识识的人人士一个标标准/二个目目的/三种方方法一个标标准：：嘉联联户型型评价价标准准（1）嘉联联住宅宅性能能标准准表（2）嘉联联住宅宅户型型评价价表深圳住住宅户户型分分类表表二个目目的：：（1）住宅宅平面面推介介（策划划部前前期组组）（2）住住宅户户型评评价（策划划部前前期组组、后后期组组）三种方方法：：（1）专专业业性：：嘉联联标准准（定量量）（2）合合理理性：：人居居标准准（定性性）（3）市市场场性：：民俗俗标准准住宅平平面分分析第一篇篇建建筑筑平面面分析析（1）概概论论（2）经经典典平面面推介介（3）创创新新平面面推介介（4）参参考考平面面第二篇篇户户型型平面面评价价（1）专专业业性：：嘉联联标准准（2）合合理理性：：人居居标准准（3）市市场场性性：：习习俗俗标标准准第三三篇篇户户型型评评价价及及户户型型修修改改（1）传传统统户户型型点点评评方方法法（2）嘉嘉联联户户型型评评价价方方法法（3）户户型型修修改改建建议议住宅宅平平面面分分析析（第第一一篇篇））第一篇篇建建筑筑平平面面分分析析（1）概概论论（2）经经典典平平面面推推介介（3）创创新新平平面面推推介介（4）参参考考平平面面（1）概概论论中国国民民居居对对朝朝向向的的选选择择广东东以以北北民民居居：：向向北北房房终终年年无无阳阳光光选择择南南向向房房是是购购房房前前提提广东东民民居居（（北北回回归归线线以以南南））：：向南南房房冬冬日日有有阳阳光光，，夏夏日日无无阳阳光光向北北房房冬冬日日无无阳阳光光，，夏夏日日有有阳阳光光选择择南南向向房房可可以以冬暖暖夏夏凉凉香港港民民居居：：寸土土寸寸金金、、空空调调调调温温、、港港岛岛景景观观朝向向不不讲讲究究客户户购购楼楼朝朝向向选选择择：：东南南向向>南向向>西南南向向>东向向>>东北北向向>北向向>西向向>西北北向向[概论论]景观观与与朝朝向向选选择择自然然景景观观>朝向向>小区区景景观观海景景、、湖湖景景、、山山景景、、高高尔尔夫夫景景中中心心花花园园、、组组团团绿绿化化案例例：：1．国国都都高高尔尔夫夫花花园园北向向深深圳圳高高尔尔夫夫俱俱乐乐部部球球场场北向向房房好好售售2．天天宏宏·水晶晶城城东临临明明月月河河朝东东的的房房子子销销售售速速度度快快3．洪洪湖湖大大厦厦西向向洪洪湖湖公公园园西向向房房没没有有销销售售压压力力[概论论]户型型定定义义经典典户户型型定义义市场场上上采采用用最最多多的的为大大多多数数业主主认认同同的经得得起起专专业业、、市市场场挑挑剔剔的的零缺缺陷陷(少缺缺陷陷)户型型创新新户户型型定义义有独独创创性性的的为市场场接接受受的新型型实实用用户户型型理想想户户型型能能把把住住宅宅本本身身的的功功能能性性、、舒舒适适性性以以及及审审美美性性完完美美融融合合在在一一起起，，使使以以人人为为本本的的居居住住理理念念得得到到最最好好诠诠释释[概论论]经典典建建筑筑平平面面定定义义经典典户户型型创新新户户型型经典典建建筑筑平平面面定定义义：：能够够容容纳纳、、布布置置经经典典户户型型、、创创新新户户型型的的建建筑筑平平面面创新新户户型型应应在在经经典典建建筑筑平平面面中中创创新新设设计计经典典平平面面[概论论]建筑筑平平面面评评价价建筑平面类型

优点

缺点

备注

点式

1.容积率可充分利用2.建筑风格富于变化3.室外管道便于安排4.对场地要求不高5.

便于户型布置6.

结构稳定性强

1.通风差2.户型间可能产生对视影响私密性

1.高层建筑常采用2.香港、深圳的高层住宅区多采用3.可一梯多户

板式

1.有极好的通风性,容易形成穿堂风2.朝向好,可做到户户向阳3.宽敞明亮4.

私密性好1.总平面布置呆板（兵营式排列）1.多层建筑多采用2.大户型高档住宅采用3.一般一梯二户4.在京、沪房地产市场中被推崇备至

点式联体1.便于围合布置，土地利用率高2.部分户型能南北通透3.可做到户户向阳1.处理不好,易形成东西向房2.围合太死,对区内通风不力,且形成回声等噪音影响1.深圳目前常采用2.一般多用一梯四户平面拼接（2）经经典典平平面面推推介介经典典平平面面推推介介（1）一梯梯八八户户(都市市花花园园)

优点

缺点1.户型方正,实用率高2.有阳台、凸窗3.各房采光理想4.北向二房、南向三房减少销售压力1.东、西户型厨房离大门较远2.电梯厅、消防楼梯不能通风采光经典典平平面面推推介介（2）一梯梯八八户户(国都都花花园园)

优点

缺点1.6户三房户型均有南向房间2.2户有较大阳台3.管道易于布置1.C、D、H、G户型厨房采光较差2.电梯厅、消防楼梯不能通风采光经典典平平面面推推介介（3）一梯梯八八户户“蛙式式平平面面”(碧海海蓝蓝天天)

优点

缺点1.港式最新“一梯八户”户型2.住人房、客厅采光通风好3.每户有阳台4.方正实用、通风采光5.电梯厅、消防楼梯能通风采光1.实用率较低2.北向、西向户型可能成销售难点经典典平平面面推推介介（4）

优点

缺点1.住人房、客厅采光通风好2.每户有阳台3.方正实用、通风采光4.电梯厅、消防楼梯能通风采光1.实用率较低2.北向、西向户型可能成销售难点一梯梯六六户户“蛙式式平平面面”(碧海海蓝蓝天天)通风采光通风采光通风采光3#楼经典典平平面面推推介介（5）一梯梯十十户户以以上上（丽丽阳阳天天下下）

优点

缺点1.一房、二房户型所有房间方正实用,所有住人房采光充分,景观开扬2.所有房间均能自然通风采光3.电梯厅、消防楼梯通风采光1.一梯18户,电梯的高峰期使用紧张与环境的干扰可想而知2.单间户型不方正经典典平平面面推推介介（6）一梯梯六六户户（长长城城•百花花园园））

优点

缺点1.所有户型均能向南,具有好朝向2.除C、D户型客厅外,所有房厅均方正3.电梯厅、消防楼梯能通风采光4.A、F户型南北通透1.C、D户型客厅为钻石厅

(港式第一代“一梯八户”的钻石厅不被市场接受)经典典平平面面推推介介（7）一梯梯六六户户（长长益益花花园园））

优点

缺点1.户户南向2.除A、F、C、D户型客厅外,所有房厅均方正3.电梯厅、消防楼梯能通风采光4.A、F户型南北通透1.A、F、C、D户型客厅欠方正

经典典平平面面推推介介（8）一梯梯六六户户（碧碧中中园园））

优点

缺点1.所有户型均能向南,2.所有主要房厅均方正3.消防楼梯能通风采光4.01、06户型南北通透1.03、04户型厨房不方正（无大碍）2.电梯厅不能通风采光经典典平平面面推推介介（9）一梯梯六六户户（香香港港•港景景峰峰55层））

优点

缺点1.主要房间方正、朝向好2.北向户型面积小,销售压力小3.所有房间均能通风采光4.消防楼梯可通风采光1.电梯厅不能通风采光2.C、D户型厨房离大门较远经典典平平面面推推介介（10）一梯梯四四户户“蝶式式平平面面”（德德福福花花园园））

优点

缺点1.户户南向,3A、01户型南北通2.房房方正3.户户双阳台4.消防楼梯通风采光1.3A、01户型南向面较少（受到03、02户型遮挡）2.餐厅采光不足3.电梯厅不能通风采光经典典平平面面推推介介（11）一梯梯四四户户（百百仕仕达达花花园园））

优点

缺点1.所有房间方正实用2.户户向南3.所有房间均能通风采光4.E、G户型南北通透5.消防楼梯通风采光1.E、G户型客厅采光面较小2.无生活阳台（可添加）3.电梯厅不能通风采光经典典平平面面推推介介（12）一梯梯四四户户（广广州州银银海海大大厦厦））

优点

缺点1.大部主要产品房间方正实用2.户户向南3.所有房间均能通风采光4.户户有玄关5.人流通道互不干扰6.电锑厅、消防楼梯通风采光1.1、2户型厨房不方正（无碍）经典典平平面面推推介介（13）一梯梯四四户户（碧碧华华庭庭居居））

优点

缺点1.户户南向、方正实用2.所有房间均能通风采光3.北侧两户型南北通透4.电梯厅消防楼梯通风采光1.厨房不方正（无大碍）2.A~D、B~C生活阳台与服务阳台距离较近，对视严重经典典平平面面推推介介（14）一梯梯四四户户（金金海海湾湾花花园园））2000年中中国国南南北北住住宅宅获获奖奖设计计特特别别金金奖奖

优点

缺点1.点式住宅，户户南向2.大多房室方正3.客厅、餐厅分设4.电梯厅、楼梯间通风采光1.主人房有斜角经典典平平面面推推介介（15）一梯梯四四户户（海海天天一一色色））

优点

缺点1.所有房间方正实用2.户户向南、户户有阳台3.所有房间均能通风采光4.A、D户型南北通透5.电梯厅、消防电梯通风采光1.实用率稍低2.管道外露影响建筑外立面3.C、B户型餐厅较小(若建筑改为高层、增加电梯数可改观)经典典平平面面推推介介（16）一梯梯三三户户（富富怡怡雅雅居居））

优点

缺点1.户户南向2.后两户型南北通透3.所有房间方正实用4.电梯厅、消防楼梯通风采光1.北二套房工作阳台与生活阳台混用2.电梯厅间接通风采光经典典平平面面推推介介（17）一梯梯二二户户(富怡怡雅雅居居））

优点

缺点1.户户南向、南北通透2.所有房间方正实用3.消防楼梯通风采光1.高层只有大户型才能采用2.电梯厅不能通风采光经典典平平面面推推介介（18）一梯梯二二户户(紫荆荆苑苑））

优点

缺点1.户户南向、南北通透2.所有房间方正实用3.餐厅独立且通风采光3.电梯厅、消防楼梯通风采光1.对土地要求高（东西向有充足地块条件）经典典平平面面推推介介（19）一梯梯二二户户（上上海海•万里里城城））2000年中中国国南南北北住住宅宅获获奖奖设设计计特特别别金金奖奖

优点

缺点1.板式住宅，南北通透2.房室方正3.客厅、餐厅分设且通风采光4.公共卫生间干湿分区5.楼梯间通风采光1.板式建筑有时“黑房”难免，如联体部分的主人房卫生间（3）创创新新平平面面推推介介一般般在在经经典典建建筑筑平平面面中中创创新新多为为空空间间上上的的创创新新小户户型型住住宅宅的的创创新新设设计计活活跃跃创新新户户型型推推介介（1）三错错层层（创创世世纪纪海海滨滨花花园园））

优点

缺点1.增加使用面积2.丰富室内空间3.客厅3.9米层高增加空间高度1.适应大户型采用2.不适应家有老年人使用创新新户户型型推推介介（2）三错错层层（丽丽景景城城））

优点

缺点1.广告词“买一层，送一层”2.丰富室内空间3.客厅3.9米层高增加空间高度1.不适应家有老年人使用2.此类户型所增加面积已计入提高的单价，如客户认知将事与愿违——客户没受到真正实惠三房房户户型型95.7M2偶数数层层送送一一房房一一卫卫21..22M2奇数数层层送送一一房房20..96M23.9米3.9米2.8米2.15米2.8米二房户型型79.5M2偶数层送送一房一一卫18..2M2奇数层送送一房14..9M2?创新户型型推介（3）高厅组合合（浪琴琴屿花园园）（香逸逸名苑高高层））复式上层层复式下层层

优点

缺点1.丰富室内空间2.客厅4.2米层高增加客厅空间高度3.主人房设在上层,私密性强1.适应较大户型采用高厅复式式高厅跃式式4.2米2.8米创新户型型推介（4）SOHO（雕塑塑家园））

优点

缺点1.类“马赛公寓”的别墅居住单元2.空间丰富3.南北通透1.70㎡的户型作跃式设计，有点勉为其难创新户型型推介（5）SOHO（旭飞飞城市广广场））

优点

缺点1.39㎡的跃式居住单元，层高3.9米2.39㎡的户型作跃式设计很难得1.studio空间，其自由度有限创新户型型推介（6）“黄金小户户型”（碧桐桐湾、好好来居））

优点

缺点1.38㎡的小复式居住单元，两层层高各2.8米2.可送阳台2.2m23.精致实用4.若上层层高<2.2米则可送面积，实现“买一层，送一层”1.楼梯不适应老年人居住2.楼梯占用空间不少面积创新户型型推介（7）入户花园园（中海海阳光棕棕榈园））

优点

缺点1.入户花园缓解了南侧户对北侧户的南向遮挡2.户户南向、方正实用3.所有房间均能通风采光4.北侧两户型南北通透5.消防楼梯通风采光1.电梯厅不能通风采光（小高层应可解决）2.若进深太大,实际上绿化很难存活(成为开敞的房间)创新户型型推介（8）阳光花房房（世纪纪村二期期）

优点

缺点1.由于开间大(5米),可使入户过渡空间大部有阳光,空中花园有实际意义1.计1/2建筑面积,只有大户型可采用2.使总价增加8~12万元,非一般客户可接受创新户型型推介（9）双拼户型型（香蜜蜜湖豪庭庭）

优点

缺点1.具有双拼的可能性，使户型具有客户选择的灵活性2.应为“创新意识”的户型，在设计时即考虑今后有双拼可能1.两套房双拼之间的梁底高度须有保证（扁梁、大板、高层高）C、D户型68㎡，双拼成成136㎡㎡五房户型型A、B户型55㎡，双拼成成110㎡㎡四房户型型创新户型型推介（10）送花园户户型（港湾湾丽都））

优点

缺点1.号称“100%实用率”的户型平面2.露台15左右,因二层层高而不计入建筑面积（送面积）1.若露台位置不当，进深太大，会影响下层采光（如创始楼盘：广州金碧华府）户型建筑面积㎡套内面积㎡露台面积㎡（赠）实用面积㎡A、B119.05105.5815.2120.78C、D115.09101.7914.4116.19奇数楼层层平面偶数楼层层平面创新户型型推介（11）送花园户户型（碧玉玉小家））

优点

缺点1.小户型能送较多面积（凸窗、二层高阳台等），60平方米户型赠送10多平方米2.实用率大大提高1.客房面积较小创新户型型推介（12）全海景小小跃式户户型（水云云间））

优点

缺点1.户户均能向海景景观2.55平方米一房一厅一卫一西厨，适应滨海度假投资类户型1.B户型厨房设在楼上不尽适宜向海向海A户型B户型（4）参考平平面或应用不不多的建建筑平面面或尚有某某些缺陷陷的户型型参考平面面（1）一梯八户户“井字平面面”

优点

缺点1.港式第二代“一梯八户”户型2.房型方正、实用率高3.容积率高、土地利用率高3.管道易布置，立面整洁1.北向、西向户型国内客户不接受（港人无碍）2.大多客厅采光不理想3.南、北户型有对视现象4.电梯厅、消防楼梯不能通风采光(港怡豪庭庭)井参考平面面（2）一梯八户户(共和世家家)

优点

缺点1.港式第三代“一梯八户”户型2.户型具均好性3.客厅较方正,采光好4.实用率高1.客房不方正2.无生活阳台3.北向户型是销售难点4.电梯厅、消防楼梯不能通风采光参考平面（3）一梯六户户“蛙式平平面”（（东海花花园）

优点

缺点1.户型平面方正2.每户有双阳台3.所有房间均能通风采光4.电梯厅、消防楼梯能通风采光1.北向户型面积较大,国内客户恐难接受参考平面面（4）一梯六户户（百花花园））

优点

缺点1.户户朝向景观面(南向)2.后两户型南北通透3.动静分区明确4.所有房间方正实用5.电梯厅、消防楼梯通风采光1.北向两户受遮挡（次要房无妨）参考平面面（5）一梯六户户（蓝湾湾半岛））

优点

缺点1.户户朝南2.后两户型南北通透,入户花园3.每三层有共享露台4.所有房间方正实用5.电梯厅、消防楼梯通风采光1.顾及室内完美时,未考虑外立面管道布置参考平面面（6）一梯四户户（共和和世家））

优点

缺点1.户户南向2.大多户型方正实用3.电梯厅、消防楼梯通风采光1.公用卫生间为暗房2.C、B户型主人房不方正3.无生活阳台参考平面面（7）一梯四户户（香港港•罗拔臣80号48层）

优点

缺点1.户户朝向景观面(南向)2.A、B户型南北通透3.动静分区明确4.除客厅外,所有房间方正实用5.消防楼梯通风采光1.客厅欠方正(钻石厅有改善)2.电梯厅不能通风采光参考平面面（8）一梯四户户（东方方美德园园）

优点

缺点1.户户南向2.户型方正实用3.户户双阳台3.楼梯通风采光1.北侧两套南向房为次卧参考平面面（9）一梯四户户（香港港•蔚晴轩））

优点

缺点1.户户朝向景观面(南向)2.后两户型南北通透3.动静分区明确4.所有房间方正实用5.消防楼梯通风采光1.电梯厅不能通风采光2.对基地要求高参考户型型（10）一梯四户户“风车式式平面””（中海海阳光棕棕榈园））