房地产投资分析94

房地产投资分分析第一章房房地产投资分分析概述第二章房房地产投资分分析基本知识识第三章房房地产投资环环境及市场分分析第四章房房地产筹资与与融资第五章房房地产开发项项目投资估算算第六章房房地产开发项项目财务评价价第七章不不确定性分析析与风险分析析第八章房房地产开发项项目投资分析析报告第一章

房地地产投资分析析概述第一节房房地产投资一、投资概述述（一）投资含含义：投资主主体、投资资目的、投资资方式、投投资的行为过过程（二）投资的的特性二、房地产及及其特性（一）房地产产的含义:房产+地产（二）房地产产的特性不可移动性价格高昂相关性保值与增值性性投资风险性三、房地产投投资概述（一）房地产产投资的概念念（二）房地产产投资的构成成投资主体的构构成投资的资金构构成（三）房地产产投资的要素素时机、地段段、质量（四）房地产产投资的类型型按投资方式划划分按房地产投资资经营方式划划分按房地产投资资对象划分按房地产投资资的用途划分分（五）房地产产投资的特征征房地产投资对对象的固定性性或不可移动动性房地产投资的的高投入和高高成本性房地产投资的的回收期长、、周期性长房地产投资的的高风险性房地产投资的的环境约束性性房地产投资的的低流动性（六）房地产产投资过程投资分析土地开发权的的获得房地产开发建建造房地产销售经经营（七）房地产产投资的作用用带动相关产业业的发展促进家庭合理理消费改善城市环境境抵御通货膨胀胀影响第二节房房地产投资分分析一、房地产投投资分析概述述（一）房地产产投资分析的的概念房地产投资环环境分析房地产投资市市场分析房地产投资成成本估算房地产投资经经济评价房地产投资不不确定性分析析房地产投资风风险分析房地产投资决决策分析二、房地产投投资分析的必必要性三、房地产投投资分析的作作用为投资者指出出投资方向为投资者提供供运作方式为投资者估计计投资收益为投资者分析析风险及提供供避险策略第二章房房地产投资分分析基本知识识第一节资资金的时间价价值及其计算算一、资金时间间价值的含义义二、资金时间间价值的计算算（一）利息与与利率的概念念（二）计息形形式——单利与复利1、单利计息F=P(1+ni)2、复利计息F＝P(1+i)n（三）名义利利率与实际利利率1、名义利率2、实际利率i==(1+r/m)m-1第二节资金金的等值计算算一、资金等值值的相关概念念二、资金等值值的计算1.复利终值的计计算F＝P（1＋i）n=P（F/P，i，n）2.复利现值的计计算P＝F（1＋i）-n=F（P/F，i，n）3.年金终值的计计算4.偿债资金的计计算5.资本回收的的计算6.年金现值的的计算三、资金等等值计算注注意事项1、P是现在第一一计息期开开始时（即即年初）发发生；2、F是在考察期期期末发生生；3、各期的等等额支付A，发生在各各期期末；；4、当问题包包括P与A时，第一个个A与P隔一期。即即P发生在A的前一期；；5、当问题包包括A与F时，支付系系列的最后后一个A与F同时发生。。第三节现现金流量量与现金流流量图一、现金流流量的相关关概念二、现金流流量图及其其绘制（一）现金金流量图的的含义（二）现金金流量图的的绘制规则则第三章房房地产投投资环境及及市场分析析第一节房房地产投投资环境分分析一、投资环环境的含义义及其特征征（一）投资资环境含义义（二）投资资环境的特特征系统性动态性主导性区域性二、房地产产投资环境境要素分析析政治因素法律因素经济环境因因素自然环境因因素基础设施因因素社会文化因因素三、房地产产投资环境境分析方法法冷热对比法法等级尺度法法道氏评估法法闵氏评价法法第二节房房地产投资资市场分析析一、房地产产投资市场场分析的含含义二、房地产产市场分析析的作用三、房地产产市场分析析的主要内内容1.市场分析的的三个层面面2.房地产市场场分析的内内容第三章房房地产投投资与融资资第一节房房地产企业业资金筹集集的方式一、直接融融资二、间接融融资三、权益融融资四、债务融融资第二节常常见的房地地产融资方方式介绍一、房地产产信贷（一）土地地开发贷款款1、土地购置置贷款2、土地开发发贷款3、土地储备备贷款（二）商品品房开发贷贷款（三）持有有经营性物物业贷款（四）房地地产抵押贷贷款1、个人住房房抵押贷款款2、在建工程程抵押贷款款二、证券融融资三、房地产产信托四、房地产产抵押贷款款证券化五、房地产基金金六、其他方方式：联建建、参建融融资；房地地产典当融融资；利用用外资第三节房房地产项目目融资一、房地产产融资方案案（一）融资资组织形式式选择（二）资金金来源选择择（三）资本本金筹措（四）债务务资金筹措措（五）预售售或预租（六）融资资方案分析析1、资金来源源可靠性分分析2、融资结构构分析3、融资成本本分析4、融资风险险分析二、金融机机构对项目目贷款的审审查（一）企业业资信等级级评价（二）贷款款项目评估估（三）房地地产贷款担担保方式评评价1、保证2、抵押3、质押4、贷款综合合评价第五章房房地产开开发项目投投资估算第一节房房地产投资资与成本构构成非生产性建建设项目总总投资构成成：建设项目总投资建设投资工程费用工程建设其他费用预备费建设期利息房地产投资资费用及成成本费用组组成：土地费用前期工程费费基础设施建建设费建安工程费费公共配套设设施建设费费开发间接费费管理费用销售费用财务费用其他费用开发期间税税费不可预见费费第二节房地产开发发项目投资资与成本费费用估算一、房地产产开发项目目投资与成成本费用估估算的依据据与要求二、房地产产开发项目目投资与成成本估算（一）土地地费用估算算1、土地征用用拆迁费（1）农村村土土地地征征用用拆拆迁迁费（2）城城镇镇土土地地拆拆迁迁费费2、土土地地出出让让地地价价款款3、土土地地转转让让费费4、土土地地租租用用费费5、土土地地投投资资折折价价（二二））前前期期工工程程费费估估算算（三三））基基础础设设施施建建设设费费估估算算1、单单元元估估算算法法2、单单位位指指标标估估算算法法3、工程程量量近近似似匡匡算算法法4、概算算指指标标法法（四四））建建筑筑安安装装工工程程费费估估算算（五五））公公共共配配套套设设施施建建设设费费估估算算（六六））开开发发间间接接费费用用估估算算（七七））管管理理费费用用估估算算（八八））财财务务费费用用估估算算（九九））销销售售费费用用估估算算（十十））开开发发期期间间税税费费估估算算（十十一一））其其他他费费用用估估算算（十十二二））不不可可预预见见费费估估算算第三三节节房房地地产产开开发发项项目目收收入入估估算算一、、租租售售方方案案二、、租租售售价价格格三、、租租售售收收入入四、、自自营营收收入入第四四节节房房地地产产开开发发项项目目税税金金估估算算一、、营营业业税税金金及及附附加加（一一））营营业业税税营业业税税＝＝应应纳纳税税收收入入×税率率（二二））城城市市维维护护建建设设税税城市市维维护护建建设设税税＝＝营营业业税税税税额额×税率率（三三））教教育育费费附附加加教育育费费附附加加＝＝营营业业税税税税额额×税率率二、、土土地地使使用用税税土地地使使用用税税＝＝实实际际占占用用应应税税土土地地面面积积（（平平方方米米)×适用用税税额额适用用税税额额：：大城城市市（（人人口口50万以以上上））1.5-30元；；中等等城城市市（（人人口口20万-50万））1.2-24元；；小城城市市（（20万以以下下））0.9-18；县城城、、建建制制镇镇、、工工矿矿区区0.6-12元三、、房产产税税1、从从价价计计征征房产产税税＝＝应应税税房房产产原原值值×（1－扣扣除除比比例例%）×1.2%2、从从租租计计征征房产产税税＝＝租租金金收收入入×12%四、、土土地地增增值值税税土地地增增值值税税＝＝增增值值额额×税率率－－扣扣除除项项目目×速算算扣扣除除系系数数税率率：：土地地增增值值税税四四级级超超率率累累进进税税率率级数增值额与扣除项目金额的比率税率（%）速算扣除系数（%）1不超过50%的部分3002超过50%-100%的部分4053超过100%-200%的部分50154超过200%的部分6035扣除除项项目目：：1、取取得得土土地地使使用用权权所所支支付付金金额额2、房房地地产产开开发发成成本本3、房房地地产产开开发发费费用用4、与与转转让让房房地地产产有有关关的的税税金金5、其其他他扣扣除除项项目目6、旧旧房房及及建建筑筑物物的的评评估估价价格格。。第六六章章房房地地产产开开发发项项目目财财务务评评价价第一一节节财财务务评评价价基基本本概概念念和和评评价价指指标标的的确确定定一、、财务务评评价价的的基基本本概概念念二、、财财务务评评价价指指标标的的确确定定项目目财财务务评评价价主主要要指指标标和和方方法法参参照照表表指标方法收益额盈利能力投资回收能力静态法利润投资利润率静态回收期动态法净现值内部收益率动态回收期第二二节节房房地地产产开开发发项项目目财财务务报报表表的的编编制制一、、辅助助报报表表的的编编制制（一一））投投资资计计划划与与资资金金筹筹措措表表1、资资金金筹筹措措来来源源资本本金金（（股股本本金金））预售售收收入入银行行贷贷款款2、资资金金筹筹措措计计划划3、资金金投投资资使使用用计计划划（二二））借借款款还还本本付付息息表表1、还还本本付付息息的的资资金金来来源源2、关关于于利利息息的的计计算算（1）借款款时时的的利利息息计计算算每年年应应计计利利息息＝（年初初借借款款本本息息累累计计+本年年借借款款÷2）×利率率（2）还还款款时时的的利利息息计计算算等额额还还本本付付息息的的计计息等额额本本金金偿偿还还3.借款款还还本本付付息息表表二、、基基本本报报表表的的编编制制（一一））现现金金流流量量表表1、全全部部投投资资现现金金流流量量表表2、资资本本金金现现金金流流量量表表3.投资资者者各各方方现现金金流流量量表表（二二））损损益益表表（三三））资资金金来来源源与与运运用用表表（四四））资资产产负负债债表表三、、报报表表之之间间的的关关系系与与编编制制要要求求第三三节节房房地地产产开开发发项项目目财财务务评评价价方方法法一、静态财务评价价指标分析（一）静态投投资回收期1、含义2、确定静态投投资回收期指指标的方法公式法不包括建设期期的投资回收收期（PP’）=原始投资合计计÷投产后前若干干年每年相等等的净现金流流量包括建设期的的投资回收期期（PP）=不包括建设期期的投资回收收期+建设期列表法包括建设期的的投资回收期期（PP）=(累计净现金流流量开始出现现正值期数-1)+(上期累计现金金流量的绝对对值÷当期净现金流流量)3、静态投资回回收期的运用用（二）累计净净现金流量（三）投资利利润率（ROI）投资利润率=年利润总额或或年平均利润润总额÷总投资×100%2、投资利润率率的应用和应应注意的问题题1、含义与计算算公式（四）投资利利税率1、含义与计算算公式2、投资利税率率的运用（五）资本金金利润率投资利税率=年利税总额÷总投资×100%1、含义与计算算公式资本金利润率率=利润总额÷资本金总额×100%2、资本金利润润率的运用（六）借款偿偿还期（七）还本付付息比率借款偿还期=借款偿还后开开始出现盈余余年份数-开始借款年份份+当年偿还借款款额÷当年可用于还还款的资金额额还本付息比率率=可用于还本付付息金额÷年还本付息总总额（八）资产负负债率1、含义与计算算公式资产负债率=负债总额÷资产总额×100%2、资产负债率的的分析（九）流动比比率流动比率=流动资产÷流动负债×100%（十）速动比比率速动比率=（流动资产-存货-待摊费用-预付账款）÷流动负债×100%二、动态财务务评价指标分分析（一）财务净净现值（FNPV）1、含义与计算算公式2、财务净现值值的作用当净现值大于于零时，表明明投资项目的的预期收益率率不仅可以达达到基准收益益率所预定的的收益水平，，而且尚有盈盈余。当净现值等于于零时，表明明投资项目的的收益率想起起恰好等于基基准收益率所所预定的收益益水平。当净现值小于于零时，表明明投资项目收收益率达不到到基准收益率率所预定的投投资，导致项项目可能出现现亏损。此时时，项目不可可行。3、财务净现值值指标的优缺缺点财务净现值的的优点是：考虑了项目寿寿命期内各年年现金流量的的时间价值，，并且，全面面考虑了项目目在整个计算算期内的情况况；经济意义明确确，能够直接接货币额表示示项目的盈利利水平；评价标准容易易确定，判断断直观。不足之处有：：不适用于投资资额不相等的的投资项目比比较；折现率（基准准收益率）不不易确定；虽然能够反映映项目在整个个计算期内的的绝对效果，，但不能反映映单位投资的的效果。为了了克服这一缺缺点，我们有有了净现值率率这一指标；；即使知道了净净现值大于零零，我们也无无法判断项目目的预期收益益率真正是多多少。4、基准准收益益率（（ic）国家投投资项项目，，进行行经济济评价价时使使用的的基准准收益益率是是由国国家组组织测测定并并发布布的行行业基基准收收益率率；非非国家家投资资项目目，由由投资资者自自行确确定，，但应应考虑虑以下下因素素：：资金成成本和和机会会成本本（i1）投资风风险（（i2）通货膨膨胀率率（i3）资金限限制（二））净现现值率率（NPVR）净现值值率=净现值值÷投资现现值×100%（三））内部部收益益率（（IRR）1、含义义与计计算公公式用线性性内插插法计计算IRR的近似似值，，公式式如下下：2、内部部收益益率法法的优优缺点点3、净现现值法法和内内部收收益率率法的的比较较（三））动态态投资资回收收期1、含义义与计计算公公式Pt＝（累累计净净现金金流量量现值值出现现正值值的年年数-1）+上一年年累计计净现现金流流量现现值的的绝对对值/出现正正值年年份净净现金金流量量的现现值2、动态态投资资回收收期指指标的的作用用Pt≤Pc（基准准投资资回收收期））时，，说明明项目目（或或方案案）能能在要要求的的时间间内收收回投投资，，是可可行的的；Pt＞Pc（基准准投资资回收收期））时，，则项项目（（或方方案））不可可行，，应予予拒绝绝。3、动态态投资资回收收期的的优缺缺点第七章章不不确确定性性分析析与风风险分分析第一节节房房地地产项项目的的不确确定因因素一、土土地费费用二、建建安安工程程费用用三、租租售价价格四、开开发期期与租租售期期五、容容积率率及有有关设设计参参数六、贷贷款利利率第二节节盈盈亏亏平衡衡分析析一、线线性盈盈亏平平衡分分析的的数学学模型型如果用用B表示利利润，，p表示单单位产产品售售价，，Q表示销销售量量或生生产量量，t表示单单位产产品营营业税税金及及附加加，CV表示单单位产产品可可变成成本，，CF表示固固定成成本，，则可可写成成如下下形式式：B＝pQ—CVQ—CF—tQ二、线线性盈盈亏平平衡分分析方方法（一））线性性盈亏亏平衡衡分析析的前前提条条件产量等等于销销售量量；生产量量变化化，单单位可可成本本不变变，从从而使使总生生产成成本成成为生生产量量的线线性函函数；；生产量量变化化，销销售单单价不不变，，从而而使销销售收收入成成为销销售量量的线线性函函数；；只生产产单一一产品品，或或生产产多种种产品品，但但可以以换算算为单单一产产品计计算。。（二））盈亏亏平衡衡点房地产产投资资项目目的盈盈亏平平衡点点（Break-evenPoint，BEP）是项项目恰恰好不不亏损损也不不盈利利的点点1、用产产销量量表示示的盈盈亏平平衡点点BEP（Q）生产能能力利利用率率BEP（%）项目安安全率率fQ项目安安全率率与风风险状状况fQ＞30%25%~30%15%~25%10%~15%＜10%风险安全较安全不很安全需谨慎危险3、用销销售单单价表表示的的盈亏亏平衡衡点BEP(p)三、线性盈亏亏平衡分析图图产销量QBEP(Q)成本收入亏损盈利