房地产开发与经营-房地产项目土地的获取22

标杆杆房房地地产产工工程程现场场管管理理精精细细化化解解析析与与借借鉴鉴第一一部部分分第二二部部分分第三三部部分分第四四部部分分什么么是是现现场场管管理理项目目前前期期阶阶段段项目目实实施施阶阶段段项目目交交付付阶阶段段课程程目目录录第一一部部分分什么么是是现现场场管管理理第二二部部分分第三三部部分分第四四部部分分项目目前前期期阶阶段段项目目实实施施阶阶段段项目目交交付付阶阶段段现场场扫扫描描A现场场请描描述述A现场场工工地地管管理理水水平平现场场扫扫描描请描描述述B现场场工工地地管管理理水水平平现场场扫扫描描C现场场请分分析析C现场场所所示示区区域域的的功功能能和和特特点点，，其其对对现现场场施施工工组组织织将将带带来来哪哪些些影影响响？？现场场扫扫描描请描描述述D现场场施施工工作作业业的的关关注注重重点点D现场场现场场扫扫描描请描描述述E、F现场场两两张张图图片片所所反反映映的的问问题题及及原原因因，，如如何何规规避避？？现场场扫扫描描这是是一一次次著著名名的的事事故故，，你你能能分分析析事事故故发发生生的的原原因因么么？？G现场场现场场扫扫描描以下下两两个个现现场场都都发发生生了了什什么么事事情情？？如如果果是是你你，，如如何何应应对对？？1、什么么是现现场管管理？？房地产产项目目工程程管理理是基基于企企业的的战略略和远远景目目标，，努力力解决决在项项目实实施过过程中中发生生的各各种问问题，，最终终为客客户提提供满满意的的建筑筑产品品这个发发现问问题并并借助助和组织织各种种资源源解决问题的的过程程就是是现场管管理现场管管理——就是要要解决决以上上各要要素之之间的的矛盾盾！2、现场场管理理的维维度包包括哪哪些方方面？？3、现场场管理理应该该具备备的能能力4、房地地产企企业与与施工工企业业工程程管理的区区别是是什么么？无为而而治！！☻房地产产企业业工程程管理理的最最高境境界案例：：东京京建屋屋考察察分享享规模过过程客户标标准每个项项目都都是相相似的的，每每个项项目又又都是是不同同的发现主主要矛矛盾并并去解解决它它，是是一个个项目目工程程管理成功功的关关键5、现场场管理理的““秘诀诀”坚持把把正确确的事事做正正确第一部部分什么是是工程程管理理第二部部分项目前前期阶阶段第三部部分第四部部分项目实实施阶阶段项目交交付阶阶段1、项目目开工工应该该具备备什么么样的的条件件？案例：：万科科项目目开工工需审审批，，必须须具备备以下下条件件：①②③④由政府府授权权的第第三方方审图图机构构出具具的施施工图图审查查合格格证项目管管理策策划书书（重重点是是总平平、计计划、、质量量和风风险））项目装装修标标准（（A\B\C及单位位面积积的装装修费费用））特别条条款：：不得得使用用加楼楼板偷偷面积积资金施工许许可证证全套施施工图图项目管管理团团队组组建完完毕合作方方签订订合同同并做做好进进场准准备项目经经理质量技技术工工程师师土建工工程师师水、电电工程程师项目秘秘书2、组建建标准准化的的项目目管理理团队队万科如如何打打造项项目管理团团队？？3、建立立标准准化的的项目目管理理制度度案例：：4、如何何提升升专业业人员员的专专业水水准项目部部学习习日（项目目部员员工主主讲，，总包包、监监理参参与））不定期期举办办专业业知识识沙龙龙（邀请请公司司内部部讲师师）现场技技术观观摩会会（如施施工工工法观观摩））外出学学习交交流在制度度与流流程之之外，，项目目部应应该经经常性性组织织：5、我们们需要要什么么样的的合作作资源源？案例：：选择择大企企业的的困惑惑（之之成都都篇与与武汉汉篇））5、我们们需要要什么么样的的合作作资源源？再优秀秀的资资源也也是需需要考考察认认证的的！总包考察评评分大于70分合格（监监理大于60分），具备备投标资格格，大于90分为优秀5、我们需要要什么样的的合作资源源？清单招标清单招标的的前提是全全套施工图图，既定单单价又定总总价替代方案：：模拟清单单招标定单单价，施工工图出奇后后2-3个月内确定定总价即使是安全全文明施工工或措施费费，都建议议用清单定定价6、工程前期期介入评估方案的的可实施性性优化设计方方案，从而而节约成本本严把施工图图纸质量关关（预审））有利于编制制更具针对对性的前期期策划提前进行跨跨部门协同同，有利于于后期配合合7、事半功倍倍的项目前前期策划案例：第一部分第二部分什么是现场场管理项目准备阶阶段第三部分项目实施阶阶段第四部分项目交付阶阶段1、合作方管管理与合作方的的第一次亲亲密接触合作方过程程评估与管管理（以总包为为例）1、合作方管管理1、合作方管管理能力复制---对合作方的的管理输出出从产品开发发的流程：：拿地—设计——报建——建造——销售——投诉处理——物业管理中中不难发现，几乎乎每个环节都离不开开与我们合作的供方方，如果供方提供的的产品和服务能满足足我们的要求，则我我们的工作质量和效效率就会大大提高。。供方高层供方方项项目目团团队队供方方施施工工班班组组过程程评评估估客户户理理念念管理理流流程程工艺艺标标准准后评评估估万科1、合合作作方方管管理理尊严严---可以以让让合合作作方方的的工工作作更更有有效效尊重重+尊严严2、项项目目外外围围协协调调管管理理常抓抓不不懈懈的的外外联联工工作作规划划、、建建设设（（质质、、安安检检））、、消消防防、、人人防防、、交交通通、、城城管管。。。。。。。。垄断断的的供供电电、、供供水水、、供供气气、、供供暖暖。。。。。。。。案例例：：紧紧急急挂挂靠靠才才通通过过验收收的的强强电电工工程程2、项项目目外外围围协协调调管管理理主动动欢欢迎迎积极极引引导导争创创口口碑碑学会会与与公公众众及及媒媒体体打打交交道道案例例1：农农夫夫山山泉泉““标标准准门门””事事件件案例例2、开开盘盘前前三三天天，，为为““火火灾灾事事件件””灭灭火火3、现场技术管管理全套施工图••••基础施工图建施、结施、、水施、电施施、暖施精装景观图纸内审与会会审施工图（扩初初）内审审设计师/设计院/与业工程师/监理施工图会审质量工程师/设计师/与业工程师/设计院/监理/总包/与业分包图纸会审最忌忌讳的就是走走过场！必须须重视和认真真！有图施工---把好图纸审查查关技术交底分享：日本工工地早会制度度案例：样板引引路交底按交底对象：：•专业工程师•监理•总包•班组、工人3、现场技术管管理按交底内容：：•图纸交底•规范交底•合同交底•现场交底方案技术优化化3、现场技术管管理设计方案优化化施工方案优化化案例：奶酪墙墙施工方案优优化“四化”管理3、现场技术管管理工程经验总结结与传承3、现场技术管管理各阶段优秀做做法推介技术比武活劢劢学习平台（如如论坛）。。。。案例1：万科E-learning系统案例2：VK设计系统“风风玫瑰”运动动建造成本的70%以上已经在设设计阶段之前前就决定了！！现场管理如果果影响到整体体成本的5%，公司管理很很失败！成本是由哪些些因素决定的的？4、现场成本控控制什么是目标成成本？4、现场成本控控制目标成本的形形成与执行4、现场成本控控制4、现场成本控控制方案成本优化化从意识着手从技术着手从管理着手对过剩成本的的优化案例1：开关50000次的橱柜合页页案例2：希尔顿酒店店外立面方案案优化4、现场成本控控制签证判断签证必要性判判断方案经济性判判断手续规范性判判断••••••••权力限制原则则：不在权限之内的的签字一律无无效.若造成损失，，追究责任时间限制原则则：实行严格的时时间限制，禁禁止事后补办办一单一算原则则：一个设计变更更及签证单编编制一份结算算书一月一清原则则：每月10日前，截止上上月末已完工工且手续完备备的设计变更更及现场签证，，核清造价并并签字确认，，交部门领导导复核。完工确认原则则：在完工后5日内签字确认认，隐蔽工程程，须在覆盖盖之前确认原件结算原则则：齐备的、有效效的原件作为为结算的依据据多级审核原则则：结算至少要经经过二级以上上的审核标准表格原则则：必须使用规定定的标准表格格办理签证的八大原则4、现场成本控控制规避施工管理理无效成本4、现场成本控控制工程师“三大大件”一般不看的图图纸基本不看的合合同不用不看的规规范提问：如今工工程师必须随随身携带三工工具是什么？？一级计划：公公司年度计划划二级计划：各各项目里程碑碑节点计划三级计划：各各项目（详细细实施）计划划5、现场进度管管理三级计划体系系5、现场进度管管理如果编制开发发计划（里程程碑）5、现场进度管管理合理工期与赶赶工5、现场进度管管理决战示范区5、现场进度管管理如何实现高效效的项目运营营“项目管理群””制度计划运营专员员设置必须的绩效考考核项目运营图万科实施集团团战略合作集集中采购制度度和材料设备备供应商认证证评估制度6、现场材料管管理材料选用6、现场材料管管理材料封存内容详见老师师ppt编号分类材料设备名称验收内容1乙供石膏粉、腻子粉、石膏板、细木工板、木方等；玱璃胶、水泥、粘结剂；质量数据指标检测、污染物检测；设备使用说明及保修卡等2甲指乙供（甲供）瓷砖、石材、乳胶漆、淋浴房等玻璃类、开关插座、灯具、座便、洗手盆等、五金件等、龙头等、橱房电器；3甲指乙供（甲委）地板、室内门、橱柜、衣柜等柜体6、现场材料管管理材料进场验收收验收内容规格、样式、、数量质量物理数据据指标污染物检测重要的乙供材材料，如钢筋筋、砌块等需需甲方工程人人员见证送检检•目的：确定工工序质量标准准，控制大面面积施工•范围：每一道道关键工序（（见清单）•时间：关键工工序施工前•要求：样板的的施工工艺和和质量合格后，，才能大面积积施工。•注意事项：工工艺样板的实实施时间必须须尽量提前，，给设计修改改和工艺改进预留足够的时时间。7、现场质量管管理样板引路---工艺样板范围：每一家家总包单位、、每一种户型型作用：1、检验各家总总包单位及分分包商的质量量水平，及早早发现质量缺缺陷2、让各承包商商明白万科的的质量要求。。3、经过验收的的施工样板间间作为施工的的质量标准。。7、现场质量管管理样板引路---施工样板间解决设计缺陷陷和功能问题题完成时间：在在大面积装修修施工开始前完成标准：按按交楼标准完完成整套房间间的全部施工作用：检验设设计合理性、、材料部品效效果，确保工工程产品满足营销销、设计要求和客客户正常使用用要求。7、现场质量管管理样板引路---交楼标准间7、现场质量管管理工序验收与交交接目的：工序检检查表的建立立主要是填补补过程控制的的空白，使之之在分步骤验收收中规定更具具体。内容：确定项项目工程师和和监理公司的的检查比例；；简要阐述该该施工步骤需控控制的主要技技术要点。执行：编制完完善的工序检检查表应作为为合同签订的的附件，要求求监理公司和承承包单位按工工序检查表格格要求进行验验收工作。200201201201201第1200200200万科全集团所所有项目100%推动实测实量量结合第三方““飞行检查””结果实施““拉闸”制度度操作指引即为为万科在质量量方面的企业业标准，其要要求显著高亍亍国家标准实测实量结果果与一线公司司老总及项目目人员的绩效效考核挂钩项目组织架构构设置中专门门设置“质量量技术工程师师”70.26%90.88%88.76%87.10%84.46%81.39%69.26%69.02%92.80%93.44%93.99%90.43%91.03%91.61%65%60%70%85%80%75%95%90%100%9年期9年第2期9年第3期9年第4期0年第1期0年第2期0年第3期0年第4期实测合合格率率观感得得分率率综合合合格率率7、现场场质量量管理理实测实实量7、现场场质量量管理理成品保保护分享：：成品品保护护方面面的经经验与与教训训7、现场场质量量管理理竣工验验收竣工验验收准准备编制竣竣工验验收计计划组织现现场验验收移交竣竣工资资料办理交交工手手续政策层面业主层面政策层层面验验收客户开开放日日（预预验收收）客户意意见整整改具备竣竣工备备案手手续交付验验收要解决决质量量通病病，一一是重重规，，二是是要有有科学学的方方法7、现场场质量量管理理质量通通病预预防8、现场场安全全与文文明施施工管管理领导和和项目目团队队高度度重规规合理投投入、、措施施到位位分与业业、分分区域域、责责任管管理严格的的过程程监控控、检检查到到位眼明腿腿勤，，高度度责任任感让所有有人养养成工工完场场清的的习惯惯可视化化案例：：12年9月13日，武武汉一一在建建工地地施工工升降降机高高坠，，19人死亡亡安全文文明施施工的的关键键在于于：为什么么要“安全第第一”？8、现场场安全全与文文明施施工管管理可视化化案例1：日本本工地地可视视化管管理案例2：安全全帽上上大有有可为为！案例3：清单单计价价也是是可视视化9、现场场风险险管理理什么是是风险险？1.风险管管理：：是一一个预预见、、识别别风险险，并并通过过一定定的管管理方方法和和应对对措施规避避、转移移、降降低（（消除除）、、接受受风险影影响的的过程程2.房地产产项目目管理理常见见风险险：战略执执行偏偏差风风险、、团队队管理理风险险、经经营计计划风风险、资资源整整合风风险、、法律律法规规风险险、自自然条条件风风险、安安全隐隐患风风险、、质量量风险险等3.项目风风险管管理目标：：使潜潜在不不确定定因素素变为为可测测知的关注注点9、现场场风险险管理理工程管管理中中容易易发生生的风风险“五抢”风险无证施施工、、图纸纸不全全、安安全事事敀、、现场场出入入口管管理、、施工工噪音音、周周围道道路污污染、、项目外外部信信息宣宣传、、政府府处罚罚、周周围居居民投投诉、、同行行举报报、天天气等等；施工安安全、、材料料组织织、人人力资资源、、技术术应变变措施施、政政府验验收协协调、、图纸纸进度度和质量不不合拍拍、质质量风风险、、天气气等；；材料组组织、、人力力资源源、施施工安安全、、设计计变更更、周周围居居民投投诉、、天气气（台台风等等）、、施工质质量、、政府府过程程检查查及整整改等等；材料组组织、、人力力资源源、前前期报报建与与竣工工备案案一致致性、、政府府验收收部门门公关关协调调、验收资资料准准备（（甲方方、总总包、、监理理、设设计院院）、、赠送送面积积、施施工质质量、、天气气等；备案证证件不不全、、质量量风险险（施施工细细节、、观感感）、、使用用功能能风险险、外外界媒媒体、、销售承诺诺一致致、合合同风风险（（按时时交付付）等等。抢开工工：抢预售售：抢封顶顶：抢竣工工备案案：抢交付付：9、现场场风险险管理理工程管管理中中容易易发生生的风风险合作方方扯皮皮风险险平等尊尊重是是前提提，己己所不不欲勿勿施于于人重视前前期游游戏规规则的的建立立规范完完善的的合同同管理理避免超超低价价中标标和大大量后后期索索赔过程中中的定定期和和不定定期交交流非非常重重要案例：：一锤锤子买买卖的的合作作方9、现场场风险险管理理工程管管理中中容易易发生生的风风险交付风风险左图关关注两两点：：1、立面面线条条影响响窗户户2、立面面线条条影响响阳台台栏杆杆交付风风险应应该在在实施施前就就发现现并提出出针对对性的的解决决方案案！案例：：里面面风格格带来来的交交付风风险9、现场场风险险管理理工程管管理中中容易易发生生的风风险验收风风险【民用建建筑设设计通通则】“临空高高度在在24M以下时时，栏杆高高度不不应低低于1.05M。””105CM“栏杆高高度应应从楼楼地面面戒屋面至至栏杆杆扶手手顶面面垂直直高度计计算，，如底底部有有宽度度大于或或等于于0.22M，且高高度低于于或等等于0.45M的可踏部位位，应应从可可踏部部位顶顶面起计计算。。”这类风风险应应该在在审图图环节节就发发现并并变更更解决决！案例：：阳台台栏杆杆高度度影响响验收收问题题25CM45CM10、内部部配合合管理理开放日日，配配合很很重要要确定开开放区区域和和范围围制定专专项方方案和和计划划全员参参与（（包括括施工工单位位和监监理单单位））各专业业协同同一致致，责责任到到人提前通通知并并提供供开