《我国商业银行房贷风险现状、原因及建议研究》10000字

-PAGE19--PAGE1-我国商业银行房贷风险现状、原因及建议TOC\o"1-3"\h\u14112第一章绪论 1200331.1研究背景和意义 121441.2国内外研究现状 294161.3研究内容与方法 3214671.4研究创新与不足 415371第二章房贷风险控制相关理论概述 5185672.1相关概念 5105212.2理论基础 630719第三章我国商业银行房贷风险现状分析 7287433.1我国商业银行房贷现状 7244383.2我国商业银行房贷的特点 8133303.3我国银行业个人信贷风险管理的现状 918178第四章我国商业银行面临房贷风险的原因分析 1147184.1个人住房贷款的风险控制方面相关法律不健全 11210064.2社会信用制度不健全 11217474.3房地产市场的发展不规范 11206404.4开发商自身的缺陷 11131744.5借款人的偿债能力不足 1283374.6银行自身的管理体制薄弱 124828第五章国外商业银行应对房贷风险的经验与启示 14245335.1国外商业银行应对房贷风险的经验 14177885.2国外商业银行应对房贷风险的启示 159076第六章我国商业银行应对房贷风险的一些措施与建议 16149656.1健全个人住房贷款相关的政策制度与法律体系 16313206.2建立个人信用制度 16127176.3深化开发商的监管和风险防范 16219216.4完善外部的信用评估机制 16161556.5建立起借款人的风险防范机制 16175506.6加强银行的内部管理，严控银行的操作风险 1716342总结 1824271参考文献 20随着近几年来我国社会经济的快速发展，人们的物质生活需求不断提升。面对这样的情况，我国房地产行业得到了空前的发展，人们购房看房热情持续上升，房地产行业的销售业绩也是逐渐提升。但是房地产行业与其他行业不同，房地产产品单价与其他商品相比，单价较高，很多人在购买时难以承担其巨大的交易金额，消费者购房时往往会选择贷款购房，因此，我国目前的房贷规模也在不断扩大，房地产贷款规模持续上涨虽然能够解决我国商业银行贷款发放问题，提升商业银行的贷款收入水平，但是房地产贷款规模的持续增长也会使得房贷风险开始加大，而且房地产贷款规模庞大，一旦风险无法控制将会出现极大的危害，所以会必须对商业银行房地产贷款风险进行论述。本文就针对性的对我国当前商业银行房地产贷款风险进行研究,找寻风险所在并给与合理性建议，使得我国商业银行房地产风险得到有效控制。关键词：商业银行；房贷；风险与防范第一章绪论1.1研究背景和意义1.1.1研究背景在我国目前经济社会的发展中，金融行业持续不断向前发展，金融对市场经济的作用也越来越重要，并与社会市场经济之间的关系变得越来越紧密。在这样的一种发展形势之下，只有不断保障金融的安全发展，才能使社会经济持续向好发展。近几年来，现代化城镇建设的不断发展以及人们买房热潮的不断兴起，房地产行业不断发展起来，房贷随之也逐渐发展起来，而在房贷规模不断向前发展过程中，银行房贷业务也在不断扩张，促进了银行房贷业务的蓬勃发展。人们在购房的过程中，贷款主要是在银行进行，贷款购房规模的不断扩大，也为银行的发展带来了丰厚的利润，在一定程度上促进了银行的发展，但是房贷业务虽然在不断向前发展，但是房贷业务的不断增长，也会为市场的稳定运营带来一定的风险，不仅不利于银行的发展，而且在一定程度上会影响着金融市场的稳定发展。在当前商业银行房贷的过程中，很多金融法制并不完善，相关部门对于房贷的监督力度不足，整个金融环境的风险容易受到影响。在当前房地产行业不断向前发展的过程中，贷款人向银行进行贷款是将其房产作为抵押，银行才会向其放款，但是当前阶段房价处于不停上涨的周期，个人住房贷款的不良率相对比较低，个人住房贷款也成为各家银行竞相争夺的优质业务，因此会有一些商业银行放松了对个人房贷的风险管理。美国之前发生的次贷危机主要就是由于银行对个人房贷的疏忽1.1.2研究意义在当今市场经济背景下，个人贷款业务对微观经济和宏观经济的作用都是不可或缺的。人们的消费结构正随着经济的快速发展而发生改变。购房、购车等消费趋势所占的比例逐渐攀升，从而也说明人们的生活质量日益提高；个人贷款业务对于人们支付教育、医疗等巨额费用来说可以帮助消费者解决燃眉之急。对银行而言，个人贷款业务不仅是银行盈利业务之一，同时有利于银行分散经营风险，调整银行资产结构。个人贷款对宏观经济来说：“不但可以解决消费总是落后于生产所产生的时滞问题，还能解决现实购买力与消费需求不匹配的矛盾平衡社会供求，推动经济增长”；同时有利于完善货币政策传导机制，促进产业结构调整升级。但银行在从事个人贷款业务时会遇到来自各个方面的风险，因此本文通过研究以后，能够丰富商业银行风险防范的内涵，为加强我国商业银行风险管理，促进银行业健康稳固发展提供理论依据。与西方成熟市场的商业银行相比，中国的商业银行的风险防范意识较为淡薄，并且缺乏有效的管理方法。本文对商业银行个人贷款风险管理的研究，丰富了银行风险管理理论，为改善我国商业银行风险管理、强化经营机制，促进资源优化配置、提高金融效率提供理论依据。从另外一个方面来看，我国金融市场发展日新月异，在复杂的经济环境中，我国对个人贷款业务风险管理也要按照实事求是的原则，探寻符合实际的个人贷款风险管理模式。仅仅单纯的引用国外先进的风险管理经验照本宣科，已经不能满足我国商业银行个人贷款业务风险管理的新情况，所以本文对建立适合本国商业银行个人贷款业务风险管理方法具有一定的现实可参照性。1.2国内外研究现状1.2.1国内研究现状在进行研究过程中我们可以发现国内关于住房贷款等方面的研究多是在住房贷款风险的定量以及定性研究两个方面。在对于住房贷款定量研究的过程中，学者刘莉亚就曾以我们日常生活中较常见的“以租养房”为研究对象，推算出个人住房贷款风险上升的判定标准，运用实证研究，对我国个人住房贷款风险的变化幅度进行了模拟估算。住房贷款的风险管理会受到很多因素的影响，例如贷款利率以及房价的波动。学者曹道胜认为，房贷市场风险的主要影响因素是利率和住房价格的周期性波动，为了防范借款人违约风险，根据我国现阶段的国情，可以考虑釆取延长贷款期限、实行无限责任抵押和收取违约罚金等防范措施。研究学者刘彦林认为，通过全面实施资产负债管理、对资产负债进行结构性调整以及建立流动性风险预警机制可以达到加强银行流动性风险防范的目的。研究学者刘芬芳认为，房地产市场周期性波动是房贷市场风险形成的起因，提出了加大对房地产市场周期性波动的前瞻性研究、强化监测职能、完善法律法规等对策。在对住房贷款风险管理的定量研究中，也有很多的学者对其进行了论述。研究学者辛颖建立了个人还款博弈分析模型，把借款人的还款过程视为信息动态的重复博弃，并对个人住房贷款的违约风险原因进行了分析，认为银行对个人资信的判断是最关键的，这直接关系银行的风险水平和获利情况。研究学者刘海霞，刘海东通过对个人住房贷款违约因素的分析，得出结论:借款人年龄及其家庭、房屋大小、房屋单价对违约行为的产生并没有显著影响，而家庭收入、还款收入比、首付比例、购房能力、还款承受能力对违约有较大影响。研究学者汤旭东建立了偿债能力模型，研究借款人负债率和贷款预期违约率之间的定量关系，并比较不良贷款率与实际违约率的收益与风险损失，为商业银行提供了一个研究贷款风险损失度量的新思路和相应的政策建议。研究学者朱子川通过对陕西省建设银行个人住房贷款客户的实证研究，运用Logistic回归模型建立个人住房贷款信用风险的评估模型，测算个人住房贷款客户的信用风险，提出结论，也就是违约概率与受教育程度、有无子女、职称水平、家庭负债比、贷款利率、住房升值潜力等变量都存在一定的相关关系。研究学者刁玉军将个人住房贷款市场风险指标数据设定为个人住房贷款不良贷款额和违约损失额，在此基础上，运用实证模型和压力测试工具，对市场风险影响下的不良贷款和违约损失情况进行测算，该研究学者研究以后认为，房价变化对个人住房贷款市场风险的影响最大，利率和收入变化影响居于其次;二手房贷款违约损失率远大于一手房贷款；贷款价值比和收入月供比过高会使个人住房贷款面临更大的市场风险。而后该研究学者提出相应对策，也即是要制定房价审核和调整制度；建立收入旁证制度；控制二手房贷款新增额度和贷款成数；釆取贷款展期、违约补偿、无限责任抵押和贷款担保与保险等措施，降低或转移个人住房贷款市场风险。1.2.2国外研究现状住房贷款在国外起源时间相对较早，十九世纪的英国已经出现了住房贷款等相关业务并在且在发展过程中不断趋向于成熟，到了二十世纪已经发展成为一种比较主要的住房金融途径，并且在美国等欧美国家已经得到了较为广泛的应用与发展。但是住房贷款这一项业务在国外办理时间较长，需要住房贷款的市场发展体系也比较成熟。因此在国外对于住房贷款风险、管理等方面的研究也相对成熟，很多学者在对住房贷款风险、管理等因素进行研究中都使用了数据数量模型，用以控制住房贷款风险，而且应用期权等金融相关创新的理论来研究住房贷款风险方面的控制。在对个人住房贷款风险中LTV的分析过程中，学者STPapadamou等人通过实证进行研究发现，住房的净资产或贷款与房屋价值的比率影响着违约的决策。如果贷款占房产价值的比例越高，贷款隐藏的风险也越高。因为房产的价值是动态的，故房地产的泡沫程度是和住房贷款的风险密切相关，一旦房价出现下降，个人住房的贷款风险将会提高。在对个人住房贷款的工具风险比较的研究中，学者THLee等人研究发现三分之一的香港个人住房贷款是采用浮动利率加可交期限的办法。随着利率的变动，虽然月还款金额不变，但是贷款的到期日则要进行相应的调整。应用数学模型对贷款的价值进行分析，并从借款人的角度考虑，他们发现采用浮动利率加可交期限的方式比固定期限可变偿还额贷款的方式更加实惠。但是，如果考虑到贷款期限，则这两种贷款的差异就不明显了。在通过运用期权理论来研究个人住房贷款的违约风险时，学者KDAdedapo把违约看作是作出一种合理的决策，他认为当房屋的价值贬值到低于其贷款价值时，贷款的违约就会发生。该方法将这种策略性违约看作是借款人对住房贷款的卖出期权，也就是将房屋卖给银行以免除偿还贷款的责任。以上可以看到国外对住房贷款风险的研究已经相当的成熟和深入，因为其准确的信息和大量的数据为实证研究提供了有利的条件。1.3研究内容与方法1.3.1研究内容本文以对商业银行个人住房贷款风险的影响因素研究为主线，在借鉴国内外已有的研究成果基础上，从个人住房贷款风险成因的各个因素切入，从商业银行风险管理的视角，剖析了影响商业银行个人住房贷款风险的关键因素，以及这些因素导致违约风险的作用机理。借鉴国外个人住房贷款的先进经验，结合我国的实际情况，对商业银行的个人住房贷款的风险进行了研究，并且运用比较分析等技术手段对样本的数据进行分析实证，为我国商业银行完善自身的风险管理机制、建立个人信用体系，提出了构想以及可行的建议与对策。1.3.2研究方法理论分析:通过对国内外学术成果的回顾，逐一对商业银行个人住房贷款的风险驱动因素、个人住房贷款风险与贷款价值比关系、期权理论在个人住房贷款风险中运用、国内定性与定量研究、个人住房贷款风险压力测试等进行了梳理，为进一步阐述个人住房贷款风险防范的相关理论奠定基础。1.4研究创新与不足本文的创新点为理论提纲的创新，在对前人针对商业银行房贷风险的研究基础基础上，通过使用系统科学的研究手段，给出较强系统性的商业银行房贷风险预防策略，全面提升商业银行的房贷风险应对能力。不足之处是在研究过程中对于一些理论的认知不够深入，对于国外商业银行房贷了解不够深入。

第二章房贷风险控制相关理论概述2.1相关概念2.1.1风险的界定风险一词起源时间相对较早，但是有一种比较普遍的说法是，“在远古时期，以捕鱼为生的渔民，他们每次出海打渔之前都要先祈祷，希望神灵能够保佑他平安归来”，在这个里面我们可以看到，渔民为什么会祈求神灵的护佑，主要是因为他们在出海捕鱼过程中，海面上的风让他们感受到了极大的不确定性，面对“风”，他们无法预知将要发生的事情，他们也就意识到，“风”就等同于“风险”，因此，“风险”一词由此而来。风险一词在现代汉语词典中常用来被解释为生产的目的与劳动成果之间的不稳定性，可以从以下两个方面进行理解：一是着重强调劳动后收益成果的不确定性；而另外一种则是由于环境等因素的影响，成本劳动中付出的代价的不稳定性，如果说当受益或成本之间不确定的话，这样的一种不确定性就会带来风险，进而造成损失，这样的一种风险是一种比较广义的风险，所有人行使所有权的活动，我们都可以将其视为管理风险，而我们所常说的房贷风险也是属于这样的一种范畴之内。狭义上的风险是指在活动进行过程中风险只表现为了金钱、物质等方面的损失时，没有在风险中获取利的机会时，这样的一种风险就是狭义上的风险。风险主要是指一件申请的发生产生了我们不愿意见到的结果的可能性。一般意义上来讲，当一件事情的发生伴随着两个或者是更多的可能性的时候，那么这样的一些事件就存在着风险。对于“风险”一词，很对学者都对这一词汇进行了论证，有很多人认为风险这一词是外来品，也有很多的认为风险一词出自西班牙语，但是比较权威的说法是风险一词来源于意大利语的“RISQUE”这一词汇。风险这一词不仅有自然风险，也还有社会经济风险。相较于远古时期，风险的含义已经大大提升，现代社会上的风险已经远远超过“遇到风险”这样的简单意义了，更加展现为“遇到破坏或损失的机会和风险”，在社会而发展过程中，“风险”一些含义逐渐被概念化，并且随着人类社会经济活动的展开这一概念不断被深化，在经济、文化、政治等多个领域都有着不同的含义，并且与人们的社会行为产生着越来越紧密的联系，但是无论在对的学者对风险这一词进行论证，我们都可以发现他都始终围绕着一个核心，“将来结果的不确定以及损失”。在经济领域，风险一词更加强调了这一点，在风险到来的过程中会有机遇，机遇的到来不仅会在一定程度上规避风险，也会带来不同程度的收益，房贷风险不仅会给银行的利益带来损失，也可能会在一定程度上给市场的良好运营带来一定的影响。2.1.2房贷风险的定义以及分类房贷风险在一般是指住房信贷风险，也就是当贷款人向银行贷款的过程中银行所发放的住房贷款可能有损失的可能。房贷风险主要有以下几个方面：一是由于贷款人引起的风险，也就是指当贷款人不按照之前和银行的约定从而导致的银行利益损失；二是由于房产开发商没有依据交房时间按时将楼盘付诸使用，从而使银行被迫陷入债务纷争，进而使银行的利益受到损害；三是由于银行自身的原因引发的风险，商业银行是贷款方，作为贷款的当事人，当银行向贷款人发放贷款时，银行内部通过相互分工协作进行，在这个过程中任一环节的疏漏都有可能将潜在的风险转化为现实，进而使得自身的利益受损。房贷风险的出现会受很多因素的影响，例如，国家宏观经济调控、法制法规、房产市场体系、社会监督力度以及贷款人、银行和房地产开发商等。2.1.3商业银行风险管理在当前社会经济不断发展的形势下，新的市场经济对商业银行的风险管理提出了新要求，风险管理与银行的健康运营紧密相连，商业银行风险管理的效果和水平更是其中的关键。商业银行风险管理主要是指商业银行对业务风险的识别、衡量以及处理的活动，银行通过现代管理方式对银行的业务进行管理，进而达到业务目标。商业银行风险主要有以下四种：①信用风险。信用风险主要是针对贷款人来说，当贷款人贷款期限到了后无力偿还，就会出现一些列的信用风险问题；②利率风险。利率风险主要是由于利率的变动而引起的银行的利益受损；③操作风险。银行在进行业务管理时，有可能会出现业务操作失误，因为操作管理不当对银行产生的影响；④汇率。市场汇率变动较大，多个汇率的变化会引起银行财产的风险。社会经济的不断向发展，国家间经济交融程度逐渐加深，银行的风险管理对于经济的平稳运营起着重要的作用。在我国银行风险管理过程中，虽然银行的风险管理在随着经济的发展不断完善，但是在市场的发展过程中银行的风险管理仍然有较大的提升空间，一些银行在风险管理理念上存在不足，没有深刻意识到风险管理的重要性，分风险防控的方式落后，管理体系不完善等，在面对这样的问题时，银行应当及时的进行调整和改进。2.2理论基础2.2.1全面风险管理理论全面风险管理理论实际上是指一个企业围绕总体的经营目标，在企业生产经营过程中对所有流程进行风险管理，形成良好的企业风险管理文化，在管理过程中健全企业全面风险管理体系，既形成风险管理的制度，风险管理策略，风险管理信息以及内部控制体系，进而为企业风险管理的总目标的实现提供有效的保障和实施方法。全面风险管理在管理体系中其实是一个比较新的理论，目前也主要是应用在企业的管理领域，全面风险管理体系在很多的行业中都有应用，但是其应用得较多的是在银行行业中。全面风险管理在银行中应用可以将银行信用风险的管理以及其他金融风险的管理进行整合，也可以将银行资产负债的管理与银行的经营风险管理相整合，在1999年，就已经有银行开始开发并利用这一风险管理方案，通过将银行经营风险与银行资产负债管理整合成一个部门，借助计算机技术体统，及时提供融合资产负债管理与银行经营风险管理的报告。在银行里，信用风险是其发展中最重要的风险之一，也是一种可保风险，随着时代经济的发展，现在有很多银行已经放弃了传统的信用保险，更加倾向于通过IRM方式将信用风险与金融延伸工具相结合。2.2.2信息不对称理论信息不对成目前主要是存在于信息贷款市场里面，也是形成当下商业银行不良贷款的主要原因，随着社会主义市场经济不断向前发展的环境，贷款购房规模逐渐增大，商业银行之间竞争也在逐渐加剧。信息不对称现象的产生主要是由于在市场交易中的两方中，一方对另一方缺乏有效信息导致在做决策时难以做出正确的决策，从而降低了交易的效率。信息不对成理论是在20世纪70年代被美国学者阿克尔洛夫分析二手市场交易量时提出的。社会是在不断向前发展的，社会的分工也会不断细化并与传统的分工呈现很大的区别，分工的不同，也就会导致不同行业之间对其他行业的信息难以充足掌握，不同行业之间的信息也就会存在一定差别。在通常情况下，对信息掌握充足的一方会在双方的交易中占据更大的优势，会掌握更多的主动权，但是这样交易中不同的影响在具体环境中是会呈现一定变化的。信息不对称出现的主要原因就是由于信息的传播速度较快，信息量分布不平衡等。如果说信息不对称这样的一种风险在社会中泛滥并没有得到有效治理，那么这样的种现象就常会带来一定的道德风险以及会出现逆向选择的情况。2.2.3违约风险期权理论违约风险期权在一定程度上是指当贷款方违反贷款期约的时候要向卖方支付一定的手续费用，也就是我们常说的期权费，通过这一期权费来获取在未来社会上的发生信用事件时可以要求期权卖方执行清尝支付的权利。在银行金融领域当中，这样的一种思想实际上就是指银行在发放贷款金额时可以购买一定的违约期权，这样一个购买的费用可以在一定程度上与贷款金额相匹配。一旦违约期权发生时，期权的出售者需要向银行支付违约期贷款面值，如果说当贷款金额按按照一定的期限并按时进行归还，那么这样的一种违约期权就会自动终止。因此，银行在期权出售者那里购买违约期权时支付的价格在一定程度上也会成为银行的最大损失。违约风险期权在一定程度上应用还不是很成熟，目前也只有少数的学者对其进行研究。目前对于风险违约期权的文献相对较少，主要是通过研究违约风险期权在银行等金融行业领域的应用，支队违约风险期权的运算函数以及清偿支付方法等，并对期权双方的受益进行了分析。但是违约风险期权在管理应收账款信用风险时的研究较少。第三章我国商业银行房贷风险现状分析3.1我国商业银行房贷现状当经济市场呈现繁荣状态时，房地产市场也会被相应的带动起来，在原有的价值基础之上，房产将拥有保值、增值特性，从而吸引更多的购房需求者卷入到购房的热潮中，因此带动房价快速上涨，持续升温的炒房热潮将会迫使无能力自主购房的消费者不惜以高额借贷成本购入房产，这样经济过热的现象将会一度升温，给信贷业务带来严重影响；当经济低迷不振市场流动性下降，原有的被炒作过高的房价由于房产过剩的现状，使得即使有能力购买的需求者也会暂时放下购买意愿，导致房产的销售极度下跌，致使房地产商可能遭遇资金难以回笼甚至破产的境界，从而进一步影响链条中的银行面临信贷危机。我国本着保持经济增长的同时扩大国内需求的原则，制定、实施了极强的财政和货币刺激政策。截止到2010年，伴随着我国房产市场的持续增温，房价的大幅度增长已经超出了我国的正常消费水平，因此我国出台了相应的防控政策，主要导向由原来的支持政策转向抑制防控。由于这一系列的限制性新政政策，房地产开发商和贷款者借款规模都得到了一定的有效控制，迫使房地产企业出现融资困难的局面，从而导致部分地方的房价呈现下跌的趋势，给住房贷款业务造成影响。3.2我国商业银行房贷的特点3.2.1贷款对象特殊商业银行贷款对象不同于其他行业，商业银行贷款的人群具有一定的特殊性，银行贷款并不是说只要去申请贷款就可以贷到，它是具有一定审核条件的。银行贷款的人我们主要可以将其分成两种，一种是容易贷款人群，另一种是不容易贷款人群。容易贷款的人主要是工作稳定，具有一定资产可以进行抵押的人群，银行贷款前会对贷款人进行风险审核，银行贷款主要是为了获利，而这样的一些人前去贷款时会比较容易获得贷款。不容易贷款的人群主要是工作不稳定，工资低，从事高危工作以及信用不佳的人等，这样的一些人是不容易贷款的。银行在进行贷款发放时，会对贷款人的基本信息进行审核，贷款人的贷款要符合贷款规范自己社会发展要求。当贷款人进行贷款时，需要将自身的贷款金额流向进行说明，贷款后要保证能归还利息，贷款的投向要符合产业规范。3.2.2贷款用途专一商业银行发放贷款主要就是给贷款人提供适当的经济支助的同时从其中获取一定的利益。贷款人向银行进行住房贷款也就是为了满足自身的购房需求，在购买房屋之后，用房产作为抵押，在接下来的时间里分期还款，还款金额不仅有向银行贷款的金额，还会有一定的利息，当贷款人还不上贷款金额时，银行就会将其名下资产进行抵押，这样的一种方式也主要就是银行房贷获利的主要来源。当贷款人没有一定的资金时，银行就会通过房产抵押进而为贷款人申请贷款业务，目前市场上的房贷业务主要有两种，其一就是通过房租资产进行抵押按揭贷款，而另外一种也是通过房租资产抵押而进行的经营性消费。前面这样一种方式银行贷款金额回收周期相对较长，贷款人对于贷款金额利率会比较敏感但是后面的这样种方式，贷款主要是用作短时间内的周转，主要是一种临时性的贷款。正因为这样的一些原因，所以银行贷款人群的贷款用途是比较单一的。3.2.3贷款数量较大在银行贷款过程中，贷款人银行贷款金额是具有一定数量的。贷款人进行房贷其主要目的是为了满足自身的购房需求。但是随着现代社会市场经济的不断发展，房产行业也在不断的发生变化，人们住房、购房需求的增加，加之一系列社会环境因素的影响，导致了房价的不断上浮，特别是在一些经济较大的的沿海地区，房价上涨金额更大。这样的一些现象都使得原来具有购房实力的人现在买不起房，一些本来无法支付购房金额的人现在购房金额差距悬殊，在面对这样的一种情况下，这些人为了更好的满足自身的购房需求，就会选择向银行贷款，并将其购买房屋资产作为抵押，它不仅高于普通消费品，而且高于汽车等高耗能消费品。一笔房屋贷款往往就是几十万、甚至上百万。贷款数量大并不仅仅是贷款金额量大，也有贷款的人数量大，随着现代社会上房产市场的不断发展，房价市场不断上涨，但是购房的年轻人的工资增长幅度无法满足房产市场上的变化，自身的购房实力与房价并不匹配，因此现在社会上的房贷数量不断增大，很多年轻人由于自身的住房需求的原因，在购房时多是会选择向商业银行进行贷款。3.3我国银行业个人信贷风险管理的现状3.3.1银行过分追求经营规模，而忽视了风险管理随着当前社会房产市场的不断发展，房产贷款逐渐成为很多人购房资金不足时的首要选择，贷款人数的不断增加，银行贷款业务也不断发展起来，而这样的一个业务也受到了很多的银行的关注。在现代社会上很多银行的发展过程中，房贷业务逐渐成为银行贷款获利的主要渠道之一。虽然说，目前国家已经出局了很多关于银行房贷相关方面的政策，但是在当代业务来说，依旧有很多银行在发展这一业务，由于这一板块经营的获利较大，很对银行都会较重视房贷业务的规模经营，在进行房贷业务处理时，很多银行会更关注业务量，而对于贷款人本身的风险管理关注度会相对较少。商业银行在发展贷款量的同时，忽视了其中的风险管理，虽然说在眼前银行的整体效益，以及业务量是在上升的，但是就长远来说，不注重银行贷款人的风险管控，只注重贷款量会给银行的发展造成一定的损失，银行的贷款出的金额可能会由于贷款人的原因，无法及时还款，就会对银行的业务量造成一定的影响。3.3.2尚未建立科学的风险管理体系近年来，移动互联网、大数据、云计算和人工智能等新兴技术与商业银行的业务创新深度融合，为客户提供了“随时随地”的金融服务，金融科技几乎渗透到了金融业务经营的所有环节。与此同时，与之相关的数据泄露、病毒入侵、漏洞攻击等高敏风险也随着技术革新跃升至新高度，金融安全事件频繁发生且愈演愈烈。在商业银行的发展过程中，由于我国政治环境等因素的影响，我国银行现代化的发展时间相对较晚，银行内部管理体系尚不成熟。随着金融和科技的深度融合，数据和隐私泄露发生的可能性和严重性都随之加剧。近两年我们看到了大量的数据泄露事件，根据IdentityTheftResourceCenter发布的报告，2017年跟踪的美国数据泄露事件数量达到创纪录的1579次（2018年前三季度为932次），与2016年报告的创纪录高位数相比，增幅大幅上升44.7％。而美国运营商Verizon发布数据泄露调查报告指出，已发生的数据泄露事件中，21%由内部人员造成。3.3.3奖罚激励机制不完善信贷风险是银行经营的重点，信贷风险防范是银行经营管理的核心组成部分。目前我国经济进入新常态，在这样的背景下，银行信贷风险防范问题更加突出，其稳健经营受到挑战。信贷风险管理是一项系统工程，根据商业银行竞争力和不良贷款的形成机制背后不同的影响因素，可从不同的角度对不良贷款风险采取不同的措施进行防范。一些银行的信贷风险管理长期处于粗放状态，管控机制不够健全。其风险预警和考评制度不完善，缺乏专业的风险管理团队，没有认真切实地做到“贷前调查、贷时审查和贷后检查”，无法适应新形势下风险管理的需求。绩效考核是指挥棒，给信贷人员指明了工作方向。但如果考核指标只关注规模或利润，而没有突出风险控制、资产质量，信贷人员就不会在这方面予以充分的重视。除了对具体信贷工作人员的考核缺乏有效的引导外，大多数银行对其分支机构的考核也存在“重规模、轻质量”的现象，从机构团队组织层面就放松了对贷款质量的管理和重视，不良贷款因此大量产生。这样一些现象的发生主要是由于银行在业务管理过程中过于重视对银行业务人员的绩效管理，奖励主要是依赖于绩效来进行，当一些工作人员没有对银行管理人员进行风险管理时这样的业绩也会算在其中。第四章我国商业银行面临房贷风险的原因分析4.1个人住房贷款的风险控制方面相关法律不健全在我国目前经金融行业的不断发展过程中，很对行业对于银行的风险管理体系并不完善，这样的一种现象出现的主要原因是由于银行在进行贷款风险控制过程缺乏一定的法律依据，我们国家目前关于金融领域的法律制度正在不断完善，但是对于在银行发展过程中的贷款风险管理法律相对较少，房贷业务是近几年来不断发展起来的，随着房产市场的不断发展，银行房贷业务会随着其不断变化，很多关于房贷风险管理方面的立法在一定程度上难以满足现代社会环境发展的需求，并不能从真正意义上满足现代社会银行房贷风险管理的需要。在十四五规划以来，国家关于房贷这一领域的立法也正在不断完善，但是，在房贷市场上这一领域的法律制度仍然有较大的提升空间。4.2社会信用制度不健全2020年11月27日，标普信评发布了关于《2020年中国个人住房贷款市场信用表现展望》，在报告中展现了住房贷款信用有望于在2020年保持稳定。在目前中国目前市场住房贷款房产抵押过程中，房贷与批准时房产价值的比率仍然处于一个相对较低的水平，这样的个一些现象主要是由于目前市场上比较严谨的住房信贷政策的影响，在报告中，居民偿债能力短时间内不会影响银行房贷市场的信用表现。尽管居民杠杆率高企，但国民储蓄率高，可支配收入也保持着稳步增长。目前在社会银行房贷业务的发展过程中，很多贷款者以及房产开发商在银行进行贷款业务办理时，都会存在一定的信用风险问题，对于贷款者来说，银行在进行向其发放贷款后，贷款人很可能由于自身的原因在还款时不依照之前规定的期限按时还款，不仅给银行的额利益带来了一定的损失，而且个人的信用也会受到加大的影响。对于开发商来说，当贷款人向银行进行贷款时，由于房产商没有按时向交房，给银行以及贷款人都会带来较大的影响。4.3房地产市场的发展不规范在目前房产市场的发展过程中，很多房产都呈现了一种不规范的现象。很多房产开发商在项目开发过程中由于项目手续的不健全的情况下继续进行项目开发，当项目建设到一定阶段之后，项目就有可能会有余手续的不健全进导致项目停工。很多房产企业在房产开发过程中，发布虚假房源广告；散布涨价房价上涨信息进行恶意炒作来提升房价；也有很多房产企业未取得预售许可证就销售商品房，不符合销售条件等，这样的一些现象都会使得房地产市场呈现出不规范的情况，会对房产市场的健康有序发展造成一定的影响。4.4开发商自身的缺陷开发商作为商业银行与购房者之间的金融经济纽带，显得尤为重要。到目前为止，我国绝大多数房地产开发商难以拥有整个工程期的全部资金，所以，有一部分资金是从商业银行贷款获得，这使得其本身就存在一定的资金风险。并且房地产开发商还有可能出现以下情况：一是开发商在通过银行的严格审批手续后，取得的贷款并不能做到专款专用，甚至携款潜逃等，这种情况属于开发商的主观欺诈行为；二是开发商的自身经营不利，引起楼盘项目不能按时交付使用或是无法完工，从而购房协议与贷款协议均不能按合同约定履行，因此给银行带来信贷风险；三是开发商建设房屋质量不达标，购房者拒绝收房履行购房合同，因此贷款协议无法履行，形成“烂尾楼”。4.5借款人的偿债能力不足借款人一般为普通人群，而现阶段，普遍存在的一种现状就是几乎每都能够获得银行贷款，原因在于只要拥有机关证明就有机会获取贷款，然而人人都能开出“证明”。这样一来，银行房贷业务对于按揭贷款者就如同虚设，使一些信用较差的人也可获得贷款，大大增加了银行的信贷风险。还有一部分贷款人虽然具有还本付息的能力，但是价值观的缺陷，不主动偿还贷款，总得在银行的再三催收下才归还。当下人们的投资理财方式多元化，消费者已经把购房看成一种投资方式，资金一定会流向收益率高的领域中去。很简单的一个道理，有些借款人在出现房价下跌严重或是利率上升程度巨大的情况下，他们会斟酌当继续还贷成本大于放弃还贷收益时，往往选择“弃房而逃”，从而顺利地将风险转嫁给银行。4.6银行自身的管理体制薄弱商业银行自身管理制度不完善，属于银行中最常见、最普遍的风险,此风险将会给银行带来严重的影响，此风险的成因大致包括三部分:人员因素、流程因素、系统因素。第一，人员因素所引发的风险大致分为操作失误、明知故犯的违规违纪行为等情况。操作失误属于银行业务员因业务不熟练、没有全面系统理解业务内容或是其他非主观原因出现的过错，导致的银行风险。尤其是，近年来全国商业银行不断发展壮大，各行各部门的业务迅速扩展，人员流动性较大，人员的年轻化趋势也越来越明显，银行面临着管理人员和业务人员普遍风险意识淡薄问题。明知故犯的违规违法行为则属于主观原因，是指银行业务人员未按照银行业务相关的规章制度或是有意欺瞒，知错不改等操作，所导致的信贷风险。从业人员利用自己的职务便利，与银行外人员勾结骗取款项，伪造证据证明等行为，实施内部欺诈，获得高额回报，从而造成了银行内部风险的加大。第二，流程因素所形成的操作风险绝大多数是因银行内部的规章制度不完善,没有具体系统的操作流程产生的信贷风险问题。近几年来，私营商业银行迅速崛起，各大银行之间的业务竞争愈来愈激烈，商业银行为了在竞争中占据更有利的地位，在将其业务范围扩大、追求短期利润的同时，放松了贷前贷后的审查工作等资料，例如没有严格审查信息的登录，则信息的真实性程度大大降低导致的贷款风险的增加。根据正常规定，商业银行必须在发放贷款前后对贷款者的资金使用情况进行严格检查，但是，在现实的操作中，很多银行的检查工作只是流行于形式主义，不少贷款人基本情况发生变化，银行都未及时更新信息，这中间都隐藏了很多方面造成的操作风险。第三，系统因素所引发的风险主要是因为银行内部的业务操作系统机制存在一定的缺陷，不能实现有效的控制体系，只能靠业务员通过人工查询方式判断是否出现违规,不能够彻底解决问题,从而给银行带来的潜在贷款风险。现阶段，大部分银行的系统功能单一、效率较低。伴随着住房贷款业务剧增，系统处理性能不足的问题也就显露出来。另外，系统缺乏统计、分析、监控、预警等及时适应新形势的设计。第五章国外商业银行应对房贷风险的经验与启示5.1国外商业银行应对房贷风险的经验5.1.1独立权威的审计制度在银行房贷审计的过程中，美国商业银行对于房贷风险的审计比较严格，并且也形成了一定的标准。在美国商业银行房贷风险审计时，基本上是依据房利美的相关标准来进行。在美国，房贷通常意义上可以分成住宅和商业性房产两大类，这两种贷款种类的额贷款利率也有一定的区别。美国在经历次贷危机以及信用危机之后，商业银行对于房屋贷款的审核变得更加严格，审核手续也是如此。贷款人如果想要取得较好的贷款方案以及贷款利率，就必须要有良好的信用、稳定的收入来源以及资产证明等。对于信用来说，目前银行借款人会通过个人社会安全号码的审查，进而获得三大信用评估公司的个人信用报告分数，这一分数具有较高的权威，美国银行都会认同并采取这三大信用评估公司报告分数的中间值作为房贷信审依据。这个数字不仅包括了贷款人过去的信用历史，也对评估贷款人将来准时还款的可能性有一定的借鉴意义。5.1.2高度集中的管理架构国外银行发展时间相对较早，对于房贷风险管理结构已经形成了基本的管理框架。美国银行经历了较长时间的发展，在其百余年的发展过程中，银行经历了多次经济周期变化以及社会监管环境的变化，随着银行随着利率市场化的完成、由分业经营向混业经营的转变，美国商业银行被动或者主动地调整了房贷结构，从过往的经历中积累了经验。美国银行资产的结构主要是以非金融企业和居民贷款主要业务，并且这两者之间的占比比较相当。5.1.3全面细化的管理系统国外银行由于其发展时间相对较早，在银行房贷管理系统方面来说比较成熟。他们在进行房贷业务管理时会借助大数据管理进行分析，建立大数据模型，当贷款人前来贷款时，这样的一个数据模型就可以在很大程度上降低银行工作人员的压力，并且在一定程度上可以提升房贷审批的效率，国外很多银行在房贷审核过程中正在实现信息化审核的过程。银行金融的业务需求整体而言可以分为市场以及账户管理两种，在大数据审核的过程中，也会有相应的工作人员进行讲解，在贷款后，也会有相应的人员进行追踪，全方位的对银行房贷进行管理。5.1.4严格细致的评级机制在国外银行房贷业务的发展过程中，很多银行对于贷款人的信用进行仔细的评级，根据相应的评级再向贷款人进行贷款发放。在美国银行的房贷业务中，贷款人想要贷款就应当先将自己的信息录入到相关系统之中，会有三大信用评价公司对于其信用进行打分并形成报告最终反馈到银行，银行会根据这样的分数进行贷款信用评级，通过评级之后，银行会依据相对应的评级管理措施来对贷款人进行管理。这样的一种细化的管理制度在一定程度上有利于对贷款人还款能力、个人信用情况进行全方位的把控，有利于降低银行的风险。5.2国外商业银行应对房贷风险的启示5.2.1强烈的风险意识是认知领域的基本共识银行金融市场发展环境会受到很多因素的影响，由于这样一些因素的影响，银行在经营过程中会遇到一定的风险，这种风险不仅仅是银行所处环境的变化，银行内部的管理、房产开发商以及贷款人都会给银行带来一定的风险。风险不仅会给银行的健康发展带来一定的影响，而且在一定程度上对于银行的利益也会造成重要的影响。因此，注意风险防范也是银行在运营过程中必须关注到的点，加强风险管理，才能减少风险管理对于银行发展的不利影响。5.2.2细分个人贷款业务管理流程是操作领域的普遍做法在国外一些较为知名的银行，他们在进行房贷业务处理时，会对贷款人的基本情况以及信用等进行详细的分析，按照一定的标准进行评级，当银行在进行后期还款业务处理时，可以根据这上面的评级的具体情况采取相对应的方式，提升业务流程的有效性。这样的一种操作作法对于银行来说可以在一定程度上帮助银行减少不必要的利益损失。5.2.3完善的内控机制是个人贷款操作风险管理的必然要求银行房贷风险不仅是由于开发商以及贷款人带来的，银行自身的管理机制也会带来一定的影响。当贷款人来办理贷款业务时，需要银行相关人员进行操作。他们不仅需要对贷款人的相关信息进行审核，也还要对其进行评估，贷款业务办理流程相对较复杂，而在这一过程中任一环节出现纰漏都会对银行造成一定的影响。第六章我国商业银行应对房贷风险的一些措施与建议6.1健全个人住房贷款相关的政策制度与法律体系在签订贷款合同前，商业银行应着重针对开发商的实力、发展前景、公司资质和诚信情况等基本情况进行严格审查,优选资质等级高、管理规范强、资金实力厚的开发商合作，这样可以有效地避免防范烂尾楼的出现、“假个贷”行为的发生，健全房贷相观法律制度。对于住建部、国土资源部等相关部门认定有过重大违法违规行为,以及出现“假个贷”问题的开发商,建立企业黑名单制度以及开发商相关股东、实际控制人的黑名单制度,并立即实行退出机制。6.2建立个人信用制度银行房贷业务的办理过程中，很多贷款人的信用机制不完善，但是由于目前房贷业务的不断发展，很多银行在面对这样的情况时对于贷款人的风险管理不足。面对这样的情况，相关部门可以联合银行信用风险具体表现建立热个人信用制度，建立个人信用档案，当这样的一些人其申请办理某项业务时，可以通过查看系统就可以看到相关的信用信息，提升了房贷审核的效率。6.3深化开发商的监管和风险防范开发商在房产开发过程中，常常会因为经济政策环境等的影响出现房产项目不能如期进行交易，贷款人也不能按时收方，这样就会对贷款人的利益造成重要的影响，进而银行也会被迫陷入风险之中。面对这样的情况，相关部门应当深化对开发商的监管，加强房产开发项目的管理审核，减少在房产交易后期出现的影响。6.4完善外部的信用评估机制信用评估机制不仅可以促进银行的健康发展，也可以对金融市场的发展产生一定的稳定作用，各个银行之间可以联合起来没，建立统一的外部信用评估机制，实现信息共享，每个银行都可以及时的看到贷款人信用信息，避免在是贷款审核过程中出现的风险问题遗漏。6.5建立起借款人的风险防范机制第一，商业银行依据客户调研背景分析，筛选优质客户范围。把握优选客户群体的适应范围，应以住房贷款购买普通自住房为主的发展定位原则，不应选择收入高但不稳定，购买大面积住房且房价超高的贷款客户，尤其是当我国市场经济处于低谷时期。第二，在现存的客户储量中，发掘、探索出信用记录良好的客户群体普遍存在的特征，总结、归纳在优选客户中应选用的权责标准。第三，运用信用评价工具，筛选和保留优质客户。商业银行应以谨慎性原则为经营理念，在放贷业务的营运中，适度的调整借款人购房的贷款首付额，根据信用评定标准，对客户实施差别化定价，针对担保业务，也应核实其客户的收入来源的真实性等具体情况，有效防范贷款人的某些因素不实或变化所造成商业银行信贷损失的风险。商业银行应对借款申请人进行初步调查和了解，然后再根据调研结果做出评价和判断。首先,通过上门家访形式,把握借款人的经济情况与还款能力,以便更好地保证贷款用途的真实性,尽量减少出现虚假贷款。在此基础上，进一步对具体情况调查研究，包括：抵押物的核实真实；收入水平的真实性；还款来源的渠道等。商业银行应健全贷后回访制度,当出现与借款人还款能力