房地产行业发展分析报告二

3房地产行业发展分析报告二2022年5月

房地产四维梳理A股重点上市房企年报及年一季报表现我们延续2020/5/12A股上市房企中挑选出6家龙头房企、家中型房企、A股重点上市房企年报和年一季报表现。图表：房企分类房企分类房企龙头房企6家中型房企家万科、招商蛇口、保利地产、金地集团、绿地控股、新城控股等泛海控股、华侨城、中天金融、金科股份、福星股份、中南建设、荣盛发展、滨江集团、新湖中宝、北京城建、华发股份、首开股份、迪马股份、浦东金桥、城投控股、陆家嘴、张江高科、中华企业、大悦城、世茂股份、广宇发展、光明地产、信达地产、荣安地产、北辰实业、迪马股份、世联行等顺发恒业、美好置业、中国武夷、世荣兆业、广宇集团、南国置业、冠城大通、格力地产、鲁商置业、云南城投、万通地产、宁波富达、苏州高新、京能置业、大名城、上实发展、市北高新、光大嘉宝、中洲控股、天房发展、皇庭国际、中交地产、电子城、华远地产、深振业、华联控股、香江控股、天健集团、宋都股份、凤凰股份、合肥城建、天地源、西藏城投等小型房企家Wind，市场研究部4房地产业绩：利润率加速下滑，龙头韧性全面显现归母净利增速持续下探，但业绩集中度持续提升年房地产行业遇到挑战，流动性收紧叠加下半年行业基本面全面下行，从而导致利润年来净利润负增长的基础上进一步大幅下降。其中龙头房企营收和归母净利保持较强韧性，且归母净利占总体房企比重自年以来持续提升，归母净利集中度创年以来新高。中型、小型房企营收和归母净利同比降幅依次扩大，中小型房企归母净利同比降幅以上。业绩规模层面，年总体房企营收同比增长，较年下滑1.9个百分点；龙15.8%年+0.3-7.1个百分点；总体房企归母净利润同比下降，增速较年下滑55.1个百分点；龙头、中型、小型房企分别同比下降28.3%、、，增速较年减少30.8、103.1、69.4个百分点。业绩集中度层面，龙头、中型、小型房企营收占比分别为61.6%、31.0%、7.3%，其中龙头房企提升0.9个百分点，中型、小型房企分别下降、0.1个百分点。龙头、中型、小型房企归母净利占比分别为、-10.8%、，其中龙头房企提升个百分点，中型、小型房企分别下降44.7、4.3个百分点。近年来，龙头房企的业绩集中度提升，创年以来新高。图表：总体房企营业收入同比增速图表：龙头中型小型房企营业收入同比增速总体房企营业收入同比增速龙头房企中型房企小型房企201620172018201920202021201620172018201920202021Wind，市场研究部Wind，市场研究部图表：总体房企归母净利润同比增速图表：龙头中型小型房企归母净利润同比增速总体房企归母净利润同比增速龙头房企中型房企小型房企-5%-20%-40%-60%-80%-100%-120%-140%-20%-40%-60%-80%-60%202120162017201820192020201620172018201920202021Wind，市场研究部Wind，市场研究部5房地产图表：龙头中型小型房企营收占比图表：龙头中型小型房企归母净利占比120%100%龙头房企中型房企小型房企120%龙头房企中型房企小型房企100%-11%-20%-1%201620172018201920202021201620172018201920202021Wind，市场研究部Wind，市场研究部毛利率跌至历史低点，龙头ROE保持相对优势年高价地集中结转对盈利能力的拖累加速显现，各梯队上市房企毛利率和归母净利率自年历史高点持续回落，且年下滑幅度进一步扩大跌至历史低点。其中虽然龙头房企结算毛利率下降至各梯队最低水平，但凭借良好的管控效率和无息杠杆驱动能力仍保持归母净利率和平均ROE已转为负值。毛利率方面，年总体房企毛利率为21.3%年下降5.8个百分点。龙头、中型、小型房企毛利率分别为19.6%、、24.9%年分别下降5.2、、3.2个百分点。年总体房企归母净利率为年下滑5.1企归母净利率分别为5.2%-0.5%年分别下降3.23.8个百分点。年总体房企加权平均ROE为5.2%8.4个百分点上市房企杠杆率依然保ROE均ROE分别为12.2%、、-0.5%，同比、-12.7、-3.7个百分点，我们认为行业整体ROE下行趋势需要等待基本面随行业资金面与政策面向好逐步缓解。图表：总体房企毛利率图表：龙头中型小型房企毛利率总体房企毛利率龙头房企中型房企小型房企201620172018201920202021201620172018201920202021Wind，市场研究部Wind，市场研究部6房地产图表：总体房企净利率图表：龙头中型小型房企净利率总体房企净利率龙头房企中型房企小型房企-2%201620172018201920202021201620172018201920202021Wind，市场研究部Wind，市场研究部图表：总体房企加权平均图表：龙头中型小型房企加权平均总体房企加权平均ROE龙头房企中型房企小型房企2021-5%20162017201820192020201620172018201920202021Wind，市场研究部Wind，市场研究部图表：总体房企杜邦分析图表：总体房企贡献度销售净利率资产周转率ROE（右轴）销售净利率（左轴）权益乘数（右轴）资产周转率（左轴）权益乘数9100%876543210-10%-30%-50%-70%2016201720182019202020212015201620172018201920202021Wind，市场研究部Wind，市场研究部7房地产合作开发进入常态化，少数股东损益进一步提升由于过去几年土地竞争激烈，房企普遍加大合作模式，也导致了报表层面的少数股东权益占比提升，其中龙头和中型房企少数股东损益占比提升最为明显，而总体房企表外投资收益同比大幅下滑，进一步凸显大中型房企在合作开发项目中的并表操盘的主动权。年总体房企投资收益同比减少26.2%年下落33.0-45.8%年-22.3-52.8、-30.3个百分点。年总体房企资产减值损失同比增加162.7%年上升144.1头、中型、小型房企资产减值损失分别同比增长、281.1%、89.0%，增速较年+90.2+262.4+41.4个百分点。图表：总体房企少数股东损益占净利润的比重图表：龙头中型小型房企少数股东损益占净利润的比重总体房企少数股东损益占净利润比重140%龙头房企中型房企小型房企120%100%-20%-40%-60%-80%201620172018201920202021201620172018201920202021Wind，市场研究部Wind，市场研究部图表：总体房企投资收益同比增速图表：龙头中型小型房企投资收益同比增速总体房企投资收益同比增速龙头房企中型房企小型房企200%150%100%-20%-50%-26%2021-40%-100%20162017201820192020201620172018201920202021Wind，市场研究部Wind，市场研究部8房地产图表：总体房企资产减值损失同比增速图表：龙头中型小型房企资产减值损失同比增速200%150%100%总体房企资产减值损失400%龙头房企中型房企小型房企300%200%100%-50%-100%-150%-200%-250%-45%-100%-200%-300%-400%-212%201620172018201920202021201620172018201920202021Wind，市场研究部Wind，市场研究部销售管理效率略有下降，龙头房企费用率仍保持相对优势+管理费用）/销售商品提供劳务收到的现金”为口径，衡量房企的销售年总体房企销售管理费用率为5.3%年增长0.2个百分年同比+0.2、+0.3、-0.4个百分点。随着较低的利润空间叠加流动风险，上市房企持续通过主动加强管控效率对冲利润率下行与经营风险。其中龙头房企销售管理费用率较年有小幅上升，但仍然领先总体房企0.6个百分点。图表：总体房企销售管理费用率图表：龙头中型小型房企销售管理费用率总体房企销售管理费用率龙头房企中型房企小型房企201720162018201920202021201620172018201920202021注：销售管理费用率=（销售费用管理费用）销售商品提供劳务收到的现金Wind，市场研究部注：销售管理费用率=（销售费用管理费用）销售商品提供劳务收到的现金Wind，市场研究部9房地产龙头分红率提升，中小型房企分红意愿不足年盈利同比减少并未影响中小型房企的分红意愿，相比之下龙头房企分红率创年以来新低，且首次低于中小型房企。龙头房企通过积极储备现金改善报表的同时，为新一轮投资扩张积蓄杠杆空间。图表：总体房企分红总额（亿元）图表：龙头中型小型房企分红同比增速龙头房企中型房企小型房企0总体房企同比增速120%-2%-10%-20%-30%-40%-50%-30%-60%-90%-43%201620172018201920202021201620172018201920202021Wind，市场研究部注：分红率本年度已宣告现金分红总金额归母净利润Wind，市场研究部10房地产销售：回款企稳，业绩覆盖度下降回款质量有所回升，龙头占比继续提升我们以“销售商品提供劳务收到的现金”为口径衡量房企销售进展，年总体房企该指标同比增长9.5%年增长个百分点。龙头、中型、小型房企分别同比增长、4.7%、17.2%，增速同比+2.6、+2.7个百分点。年上市房企销售回款同比增速高于同期全国商品房销售金额同比增速个百分点，对回款率愈加重视，因此全年销售回款相对稳定。其中龙头房企销售回款同比增速略有回升，回款占比同比继续提升，同时小型房企增速在低基数下迎来反弹，共同对中型房企市占率形成挤压。图表：总体房企销售商品提供劳务收到的现金同比增速图表：龙头中型小型房企销售商品提供劳务收到的现金同比增速总体房企销售商品提供劳务收到的现金同比增速龙头房企中型房企小型房企201620172018201920202021201620172018201920202021Wind，市场研究部Wind，市场研究部图表：龙头中型小型房企销售商品提供劳务收到的现金占比图表：龙头中型小型房企预收账款占比龙头房企中型房企小型房企龙头房企中型房企小型房企100%100%201620172018201920202021201620172018201920202021Wind，市场研究部Wind，市场研究部房地产预收账款增速下滑，业绩覆盖度有所下降年总体房企预收账款同比增长8.6%年下降2.4收覆盖率为，较年下降3.8个百分点。龙头、中型、小型房企预收账款分别同比增长27.3%年分别+18.9年营收覆盖率为年同比-9.6+2.6+14.3个百分点。相比之下，龙头房企因年营收增速相对较高，合同负债对当年营收的覆盖率有所下降，但依然保持在以上。图表：总体房企预收账款同比增速图表：龙头中型小型房企预收账款同比增速总体房企预收账款同比增速龙头房企中型房企小型房企202020212016201720182019201620172018201920202021Wind，市场研究部Wind，市场研究部图表：总体房企预收账款营收覆盖率图表：龙头中型小型房企预收账款营收覆盖率总体房企预收账款营收覆盖率龙头房企小型房企中型房企140%120%100%140%120%100%201620172018201920202021201620172018201920202021Wind，市场研究部Wind，市场研究部12房地产百强销售增速分化，龙头房企完成度更高亿翰数据显示，年百强房企（公司可比口径）销售金额同比下降0.3%。TOP10、、、、门槛金额分别达、、、+1.8%+1.8%+9.8%、-2.4%、+13.2%-0.5%+4.8%。我们统计，家重点房企全年销售目标完成度，较年下降10pct。其中亿以下目标完成度分别为92%年分别-7、-12-25pct，普遍完成年初目标。图表：百强房企各梯队入榜门槛值金额（亿元）图表：百强房企各梯队销售金额同比增速（亿元）年1-12月年1-12月年1-12月百强销售金额累计同比增速3,5003,0002,5002,0001,5001,000-2%-4%-6%0TOP10TOP20TOP30TOP50TOP100TOP3TOP10TOP11-20TOP21-30TOP31-50TOP51-100资料来源：亿翰，市场研究部资料来源：亿翰，市场研究部图表：主流房企销售目标完成率160%140%120%100%目标完成率融碧中绿招华龙世旭中新中金阳中滨龙融正雅美远荣奥富越禹中合宝时弘保首花创桂海城商润湖茂辉国城南科光梁江光信荣居的洋盛园力秀洲骏景龙代阳利创样中园地中蛇置集集控金控建股城控集集集集乐置集发集地地集集泰地中地置置年国产国口地团团股茂股设份股团团团团业团展团产产团团富产国产业业集团资料来源：上市公司、年报，市场研究部13房地产扩张：融资约束加速库存变现，整体趋缓分化走阔我们以“购买商品接受劳务支付的现金”为口径衡量房企扩张进展（由于该数据包含房企年总体房企同比增长5.7%，增速较年下滑1.2个百分点；龙头、中型、小型房企分别同比+9.3%、-2.3%、+8.5%，增速较年-1.3、-2.8、个百分点。63.0%、8.6%，龙头房企同比上升2.1个百分点，中型房企下滑2.3个百分点。同样体现在拿地和年总体房企为70.8%年下降2.674.6%、63.9%、69.9%，同比增长-1.2、、-5.6个百分点。在进一步去杠杆的政策导向下，年尽管库存进一步降低，但房企扩张战略整体趋缓，同时内部分化更为显著。龙头房企依然保持投拓及施工力度，而中型房企扩张节奏明显放缓，投资出现负增长。三道红线的实施叠加下半年市场景气度骤降，高杠杆房企在融资刚性约束下丧失扩张动能。随着土地市场溢价率下降，龙头房企面临更从容的扩张机遇。图表：总体房企购买商品接受劳务支付的现金同比增速图表：龙头中型小型房企购买商品接受劳务支付的现金同比增速龙头房企中型房企小型房企总体房企购买商品接受劳务支付的现金同比增速-10%201620172018201920202021201620172018201920202021Wind，市场研究部Wind，市场研究部图表：总体房企购买商品现金支出占销售商品现金流入的比例图表：龙头中型小型房企购买商品现金支出占销售商品现金流入总体房企购买商品现金支出占销售商品现金流入的比例龙头房企中型房企小型房企201620172018201920202021201620172018201920202021Wind，市场研究部Wind，市场研究部14房地产年总体房企存货占总资产比重为53.0%，较年下滑1.1个百分点。其中龙头、52.8%59.6%年-0.2-2.4、-0.5个百分点。各梯队上市房企进一步加速库存变现，与此同时也说明房企目前库存整体较低，预计当市场热度回升，扩张意愿也将修复，届时扩张能力将成为关键变量。图表：总体房企存货占总资产的比例图表：龙头中型小型房企存货占总资产的比例总体房企存货占总资产的比例龙头房企中型房企小型房企201620172018201920202021201620172018201920202021Wind，市场研究部Wind，市场研究部图表：龙头中型小型房企购买商品接受劳务支付的现金占比图表：龙头中型小型房企存货占比龙头房企中型房企小型房企龙头房企中型房企小型房企120%100%120%100%201620172018201920202021201620172018201920202021Wind，市场研究部Wind，市场研究部15房地产融资：去杠杆节奏提速，有息负债规模同比告负2021年有息负债负债规模同比降5%年整体房企筹资活动现金流入总额速较全年降低34.3个百分点；龙头、中型、小型房企分别同比增长1.1%、-20.6%、-8.9%全年分别减少17.545.240.5资现金流入占比为45.6%12.6%+5.1+0.3个百分点。年整体房企筹资活动现金流净额-2618年同比减少645.4%房企筹资净额为-909亿元，中型、小型房企筹资净额分别为-1,157、-552亿元，分别同比增长-223.0%、1270.1%，房企依然在去杠杆进程中。一年内到期的非流动负债长期借款+28,095年回落5.6%年以来有息负债规模首次同比年增长0.2%中型、小型房企有息负债占比分别为、45.2%、，分别较年变动+2.3、-2.3、0.0个百分点；年龙头、中型、小型房企长短期债务比分别为72.6%：27.4%、66.0%：34.0%、64.7%：35.3%，龙头、中型、小型房企的短期债务占比相比年分别变动、+2.5、-0.7个百分点。图表：龙头中型小型房企筹资活动现金流入占比图表：龙头中型小型房企有息负债占比龙头房企中型房企小型房企龙头房企中型房企小型房企120%100%120%100%2015201620172018201920202021201620172018201920202021Wind，市场研究部Wind，市场研究部图表：整体房企有息负债同比增速图表：龙头中型小型房企有息负债同比增速整体房企有息负债同比增速龙头房企中型房企小型房企-5%-5%-5%-10%-10%201620172018201920202021201620172018201920202021Wind，市场研究部Wind，市场研究部16房地产图表：龙头中型小型房企短期负债占比图表：龙头中型小型房企中长期负债占比120%100%龙头房企中型房企小型房企120%龙头房企中型房企小型房企100%201620172018201920202021201620172018201920202021Wind，市场研究部Wind，市场研究部净负债率持续改善，龙头房企低至46%净负债率层面，年整体房企净负债率为65.3%年下滑4.846.4%88.5%年分别变动-5.6、-9.7个百分点。图表：整体房企净负债率图表：龙头中型小型房企净负债率总体房企净负债率龙头房企中型房企小型房企110%160%140%120%100%105%100%201620172018201920202021201620172018201920202021Wind，市场研究部Wind，市场研究部17房地产扣除预收账款的资产负债率层面，整体房企扣除预收账款的资产负债率为72.6%年维持不变；龙头、中型、小型房企扣除预收账款的资产负债率分别为71.3%、74.6%、71.3%，龙头、中型、小型房企较年分别变动、+1.5-0.4个百分点。图表：整体房企扣除预收账款的资产负债率图表：龙头中型小型房企扣除预收账款的资产负债率总体房企扣除预收账款的资产负债率龙头房企中型房企小型房企74.5%74.0%73.5%73.0%72.5%72.0%71.5%71.0%70.5%70.0%69.5%20152016201720182019202020212015201620172018201920202021Wind，市场研究部Wind，市场研究部现金覆盖倍数层面，整体房企货币资金短期负债的比重为131.7%年减少6.5个百分点；龙头、中型、小型房企现金覆盖倍数分别为166.0%、99.5%、，较年分别增长、-19.0、个百分点。图表：整体房企短债覆盖率图表：龙头中型小型房企短债覆盖率龙头房企中型房企小型房企总体房企短债覆盖率160%190%170%150%130%110%150%140%130%2019120%110%100%20162017201820202021201620172018201920202021Wind，市场研究部Wind，市场研究部年整体房企从杠杆率下行切换至杠杆规模下降，有息负债规模收缩，在基本面下行压力下，走势分化也更为明显。根据我们“三条红线”融资监管新规的统计结果，家主流A红色-橙色1-黄色1-绿色7绿色1家降档（绿色-黄色3家；黄色橙色7家；橙色红色3家)。18房地产图表：重点A股上市房企融资监管分档情况（单位；截至年）相比2020升降档扣除预收账款的资产负债率净负债率现金短债比综合约束度房企2021202120212021010002030313122002020221011230112002100113230013022023230100011002300011000120111002012000010000020000000000000101211001102001000001注：“三条红线”融资监管分档标准为扣除预收账款的资产负债率不高于，净负债率不高于，现金短债比高于；善），箭头向下表示降档（恶化）。Wind，市场研究部19房地产一季报表现：结算利润率延续下行，销售加速探底业绩：低基数下大幅反弹，危机房企拖累盈利质量年第一季度总体房企营收同比下降13.3%年同期-56.4pct型房企分别同比-5.7%、-30.7%+5.6%年同期-50.8、-77.9-9.4pct。总体房企归母净利润同比下降68.9%，较年同期-72.8pct；龙头、中型、小型房企分别同比-14.9%-131.1%-65.1%年同期-16.0-150.9-32.0pct。上市房企结算收入在多，行业总体盈利质量下降明显。图表：总体房企营业收入同比增速图表：龙头中型小型房企营业收入同比增速龙头房企中型房企小型房企总体房企营业收入同比增速120%100%200%150%100%-4%-13%2016Q12017Q12018Q12019Q12020Q12021Q12022Q1-20%-50%2016Q12017Q12018Q12019Q12020Q12021Q12022Q1Wind，市场研究部Wind，市场研究部图表：总体房企归母净利润同比增速图表：龙头中型小型房企归母净利润同比增速龙头房企中型房企小型房企总体房企归母净利润同比增速150%100%-20%-40%-60%-80%-50%-100%-150%-40%-69%2016Q12017Q12018Q12019Q12020Q12021Q12022Q1Wind，市场研究部2016Q12017Q12018Q12019Q12020Q12021Q12022Q1Wind，市场研究部年第一季度总体房企毛利率为+21.4%年同期毛利率分别为+18.0%+27.5%、+26.4%，较年同期、、-3.6pct。总体房企归母净利率为+1.6%较年同期-2.8pct+3.0%、-2.5%+1.6%年同期-8.1-3.2pct+低售价”进一步挤压房企盈利空间。中型房企亏损较年末持续扩大，拖累全行业盈利质量继续下行。20房地产图表：总体房企毛利率图表：龙头中型小型房企毛利率总体房企毛利率龙头房企中型房企小型房企2016Q12017Q12018Q12019Q12020Q12021Q12022Q12016Q12017Q12018Q12019Q12020Q12021Q12022Q1Wind，市场研究部Wind，市场研究部图表：总体房企净利率图表：龙头中型小型房企净利率龙头房企中型房企小型房企总体房企归母净利率-2%-4%2016Q12017Q12018Q12019Q12020Q12021Q12022Q12016Q12017Q12018Q12019Q12020Q12021Q12022Q1Wind，市场研究部Wind，市场研究部销售：销售加速探底，龙头集中度升至62%年第一季度总体房企销售商品提供劳务收到的现金同比下降，较-108.7pct-30.4%-32.3%年同期、-100.9-126.3pct年第一季度龙头、中型、小型房企销售商品提供劳务收到的现金占总体房企的比重为62.5%、、8.4%，与全年相比，龙头占比上升2.6%型房企占比下降，小型房企占比下降。点状疫情频发，经济环境下行，需求端政策难解行业颓势，销售持续走弱。图表：总体房企销售商品提供劳务收到的现金同比增速图表：龙头中型小型房企销售商品提供劳务收到的现金同比增速总体房企销售商品提供劳务收到的现金同比增速龙头房企中型房企小型房企120%140%110%100%-10%-40%-20%-40%-18%-32%2016Q12017Q12018Q12019Q12020Q12021Q12022Q12016Q12017Q12018Q12019Q12020Q12021Q12022Q1Wind，市场研究部Wind，市场研究部21房地产扩张：政策释放效果尚不明显，房企拿地审慎年第一季度总体房企购买商品接受劳务支付的现金同比-26.1%，较年同期-71.8pct-23.2%-16.3%年同期-87.1、-60.5、-28.1pct。年第一季度“购买商品接受劳务支付的现金”除以“销售商品提供劳务收到的现金”总体房企为88.2%，较去年同期上升6.7%为93.0%、76.4%、93.1%，分别较去年同期+8.7、、+17.8pct。行业风险尚未完全释放，需求端政策效果尚不明显，龙头房企坚守财务纪律，以销定储，坚持审慎拿地。图表：总体房企购买商品接受劳务支付的现金同比增速图表：龙头中型小型房企购买商品接受劳务支付的现金同比增速龙头房企中型房企小型房企100%总体房企购买商品接受劳务支付的现金160%140%120%100%-8%-20%-40%-60%-20%-40%-26%2016Q12017Q12018Q12019Q12020Q12021Q12022Q12016Q12017Q12018Q12019Q12020Q12021Q12022Q1Wind，市场研究部Wind，市场研究部图表：总体房企购买商品现金支出占销售商品现金流入的比例图表：龙头中型小型房企预收账款营收覆盖率龙头房企中型房企小型房企总体房企购买商品现金支出占销售商品现金流入的比例1100%1000%900%800%700%600%500%400%300%200%105%100%2016Q12017Q12018Q12019Q12020Q12021Q12022Q12016Q12017Q12018Q12019Q12020Q12021Q12022Q1Wind，市场研究部Wind，市场研究部22房地产融资：融资环境宽松难解投资者信心不足，集中度持续提升年第一季度总体房企筹资活动现金流入总额亿元，同比下降23.0%年同期-16.1pct；龙头、中型、小型房企分别同比、-34.4%、-6.6%，较年同期-21.5-17-5.9pct、40.8%14.2%年同期+4.6-7.1+2.5pct年第一季度总体房企筹资活动现金流净额-246亿元，同比-192亿元；龙头、中型、小型房企筹资活动现金流净额分别为-28、-314、+96亿元，同比-28、-198、+34图表：总体房企筹资活动现金流入净额同比增速图表：龙头中型小型房企筹资活动现金流入净额同比增速龙头房企中型房企小型房企450%350%250%150%总体房企筹资活动现金流净额300%250%200%150%100%-6%-7%-8%-50%-100%-150%-50%-150%-104%2016Q12017Q12018Q12019Q12020Q12021Q12022Q12016Q12017Q12018Q12019Q12020Q12021Q12022Q1Wind，市场研究部Wind，市场研究部年一季度末总体房企净负债率为71.0%年末+5.7pct企分别为53.3%、93.6%、，较年末+6.9、5.1、2.5pct。年一季度末总体房企扣除预收账款的资产负债率为71.8%年末-0.8pct分别为70.5%73.8%71.0%年末-0.80.80.3pct年一季度末总体房企货币资金/短期负债的比重为122.7%年末-9.0pct为165.0%、91.2%、，较年末-14.7、-8.3、+6.6pct。图表：总体房企净负债率图表：龙头中型小型房企净负债率120%160%龙头房企中型房企小型房企总体房企净负债率110%100%140%120%100%2016Q12017Q12018Q12019Q12020Q12021Q12022Q12016Q12017Q12018Q12019Q12020Q12021Q12022Q1Wind，市场研究部Wind，市场研究部23房地产图表：总体房企扣除预收账款的资产负债率图表：龙头中型小型房企扣除预收账款的资产负债率龙头房企中型房企小型房企总体房企扣除预收账款的资产负债率2016Q12017Q12018Q12019Q12020Q12021Q12022Q12016Q12017Q12018Q12019Q12020Q12021Q12022Q1Wind，市场研究部Wind，市场研究部图表：总体房企短债覆盖率图表：龙头中型小型房企短债覆盖率150%210%总体房企短债覆盖率龙头房企中型房企小型房企145%140%135%130%125%120%115%110%105%100%190%170%150%130%110%2016Q12017Q12018Q12019Q12020Q12021Q12022Q12016Q12017Q12018Q12019Q12020Q12021Q12022Q1Wind，市场研究部Wind，市场研究部24房地产行业景气度筑底，多重利好强化板块估值修复空间年4月召开的政治局会议意味着自上而下对地产政策端进一步改善定调，加之房贷额度和利率、地产需求端政策的持续改善，有望使得地产基本面加速企稳，这将使得开发和物管板块行情有望从央企国企适度向部分民企扩散。重点推荐A以及部分地方国企；）港股开发：华润置地、龙湖集团、中国海外发展、旭辉控股集团、碧桂园等；）物管公司：保利物业、碧桂园服务、招商积余、旭辉永升服务、中海物业、新大正等；）转型房企：华联控股、鲁商发展等。重点推荐标的金地集团（CH，买入，目标价19.13元）4月+82.1%6.3亿元，同比+10.8%；EPS0.14元，我们维持年EPS2.25/2.40/2.60元的预测，可比公司年Wind一致预期PE为将进一步凸显配置价值，给予公司年8.5倍PE；目标价19.13元；维持“买入”评级。(最新报告日期：年5月3日）风险提示：行业销售下滑风险；股东减持风险。万科（CH，买入，目标价25.20元）4月+0.7%14.3亿元，同比+10.6%；EPS元。我们维持2022/2023/2024年EPS为2.23/2.55/2.86ACH年PE均值Wind健的财务强化公司龙头地位，万物云分拆上市加快多元化价值重估，我们予以2022年，予以目标价25.20年5月4日）风险提示：行业销售下滑；公司拿地节奏低预期导致可售货量不足的风险。招商蛇口（CH，买入，目标价19.01元）4月日公司发布年一季报，一季度公司实现营收188.0亿元，同比+48.4%，归母净利4.4亿元，同比-33.7%，EPS0.01元。我们维持年EPS为1.32/1.39/1.50元的预判，可比公司为Wind地储备以及央企背景对未来成长空间的加持，我们认为公司合理2022PE为14.4价19.01元，维持“”年4月日）风险提示：行业销售下行风险；园区开发业务周转低于预期。滨江集团（CH，买入，目标价元）公司4月年实现营收379.8+33%30.3亿元，同比+30%。22Q1实现营收61.8亿元，同比-17%；归母净利润2.3亿元，同比-43%。我们预计公司22-24年EPS至1.151.35元。可比公司年平均PEWind一致预期）为8倍，考虑到公司优质的项目布局和亮眼的销售、拿地和财务表现，我们认为公司年合理PE为倍，予以目标价报告日期：年5月1日）风险提示：疫情、行业政策、区域市场、少数股东损益占比波动风险。25房地产华发股份（CH，买入，目标价9.73元）公司4月日发布一季报，22Q1年实现营收80.9亿元，同比+27%；归母净利润7.1亿+28%22Q1毛利率承压，但公司通过结转放量和少数股东损益占比减少实现业绩较高增长；凭借充裕的货值，销售跑赢行业；融资渠道保持畅通。我们维持2022/2023/2024年EPS为1.57/1.66/1.91PE为6.1Wind年合理PE为6.29.73年4月28日）风险提示：疫情、行业政策、行业基本面下行、利润率下行、投资收益和少数股东损益占比波动风险。新城控股（，买入，目标价43.12元）4月日公司发布+5.9%润5.1亿元，同比-5.9%EPS0.23元。我们维持年EPS为5.60/5.71/6.36元的预测，参考可比公司年7.3倍PE估值，作为一家财务相对稳健的民企，公司商业年合理PE7.7倍，目标价43.12年5月3日）风险提示：行业销售下滑；三四线商业地产竞争加剧。华润置地（，买入，目标价港元）公司3月日发布年报，年实现营收2,121亿元，同比+9%+10%计2022E/2023E/2024EEPS至5.00/5.69/6.59PE平均为虑到公司强大的不动产经营能力和融资优势，我们认为公司合理为9倍，目标价55.56港币，维持“买入”评级（最新报告日期：年4月3日）龙湖集团（，买入，目标价53.76港元）公司公布21%至2,234亿元（投资性物业和物业管理收入同比增长至2至亿元。公司派息率为，处于行业高位。参考结转情况，我们调低公司营收和毛2022/2023/2024年EPS为4.38/4.89/5.70元。可比公司平均年PE为7Wind为公司合理年预测PE为53.76年3月28日）风险提示：疫情影响业务开展；行业下行削弱公司融资能力；销售增速和非开发业务发展不及预期。中国海外发展（，买入，目标价港元）公司3月日发布年报，年营收同比增长至2,422亿元，核心净利润同比下降至2022E/2023E/2024EEPS为3.69/4.21/4.93PE平均为6.9的投融资和成本管控能力，我们认为公司合理为8倍，目标价36.44港币，维年4月1日）26房地产旭辉控股集团（，买入，目标价港元）公司3月日发布年报，年实现营收1078.4亿元，同比+50.2%；归母净利润76.1-5.2%72.8-9.2%90.8因以来行业景气度下降，我们调低公司开发结算量价，预计公司2022/2023/2024年归母净利为76.8/80.7/88.3EPS为0.87/0.92/1.01PE为6.2xWind以公司2022PE6.5x，目标价6.96年3月日）风险提示：销售额增长慢于预期；市场份额收缩；利润率明显恶化。碧桂园（HK，买入，目标价8.58港元）碧桂园3月日公布年报，年营收同比增长至17.7%，归母净利润同比下降至亿元，低于我们预期（26%。公司当前财务稳健，未来有望穿越周期享受行业格局改善，我们预计2022E/2023E/2024EEPS为1.16/1.18/1.34PE平均为5.1PE为6年4月1日）风险提示：疫情影响业务开展；行业下行削弱公司资金链稳健性；盈利能力和销售增速不及预期。中海物业（，买入，目标价港元）3月年为为Wind为年8月18日）风险提示：疫情影响业务开展；利润率、第三方项目拓展、社区增值服务发展不及预期。保利物业（，买入，目标价73.86港元）公司3月日发布年报，年实现营收107.8+34%8.5同比+26%下央企优势更加突出。我们预计公司2022/2023/2024年EPS为2.00/2.54/3.26元，可比公司平均年预测PE为Wind年预测PE为倍，目标价73.86年3月17日）风险提示：公共服务项目拓展和盈利能力弱于预期，第三方项目拓展弱于预期，业主增值服务发展弱于预期。碧桂园服务（，买入，目标价港元）公司3月日发布年报，亿元，同比+85%；归母净利润人民币40.3亿元，同比+50%年千亿营收目标，但考虑到利润率压力，我们预计2022/2023/2024年EPS为1.68/2.37/3.21年预测PE为22Wind年预测PE为51.67年3月日）风险提示：疫情影响业务开展；地产行业下行削弱关联房企稳健性，房企交付速度和应收账款可回收性受到影响；收并购整合进度、整体利润率、新业务发展速度不及预期。27房地产旭辉永升服务（，买入，目标价港元）3月年均为Wind为年3月23日）风险提示：疫情影响业务开展；房地产市场下行弱化母公司稳健性；第三方项目拓展弱于预期；社区增值服务发展弱于预期。招商积余（CH，买入，目标价19.50元）公司4月日发布一季报，22Q1年实现营收25.4亿元，同比+15%；归母净利润1.5亿+24%22-24年EPS为0.650.811.02年平均PE为Wind竞争壁垒，我们认为合理22PE估值水平为19.50年4月日）新大正（CH，买入，目标价47.94元）公司4月日发布一季报，22Q1实现营收亿元，同比+43%；归母净利润0.4亿元，同比+20%。考虑到新项目拉低毛利率和股权激励费用的增加，我们预计2022/2023/2024年EPS为1.41/2.03/2.91元。可比公司平均为WindPE为47.94年4月日）风险提示：疫情发展不确定性；规模拓展不及预期；盈利能力下行风险。华联控股（CH，增持，目标价4.48元）公司4月年实现营收18.8-30%4.1亿元，同比-26%，实现扣非归母净利润亿元，同比。考虑公司竣工可售货值充裕，我们预计年结转保持平稳，年有望随着市场回暖和存量项目潜力释放，有进一2022/2023/2024年为0.28/0.32/0.36PEWind年合理为倍，目标价年4月日）风险提示：存量项目去化风险，转型风险，旧改项目不确定性。鲁商发展（CH，买入，目标价15.57元）年营收123.63/yoy-9.2%3.62/yoy-43.34%，因地产业务拖累，低于此前预期的亿元。21Q460.14/yoy-8.6%，亏损亿元。年化妆品业务高速成长，毛利率/净利率均有提升，颐莲、瑷尔博士两大品牌领衔。房地产市场整体低迷，拖累公司经营表现。公司化妆品业务战略逐渐成型，引入战投后，协同效应有望持续显现；房地产市场若在政策等层面有边际宽松，公司地产业务有望改善。我们预计22-24年0.45/0.67/0.98元，估算房地产/化妆品/药品/原料合理市值16.5/104/27/9.4期：年4月15日）风险提示：疫情发展不确定性；规模拓展不及预期；盈利能力下行风险。28房地产图表：重点公司一览表5月6日收盘价交易货币)目标价交易货币)(元港元)(倍)公司代码公司名称金地集团万科A评级CHCHCHCHCHCH招商蛇口滨江集团华发股份新城控股华润置地龙湖集团中国海外发展旭辉控股集团保利物业碧桂园服务旭辉永升服务中海物业招商积余CHCHCHCH鲁商发展华联控股注：中海物业单位为港元，其余公司单位为人民币元；以上推荐文字和预测都来自于最新预测报告。Wind，Bloomberg，市场研究部预测29房地产图表：报告提及公司信息公司彭博代码公司彭博代码保利地产招商蛇口金地集团华侨城A金科股份新湖中宝招商积余中华企业世茂股份万通发展城投控股信达地产CHCHCHCHCHCHCHCHCHCHCHCHCHCHCHCHCHCHCHCHCHCHCHCHCHCHCHCHCHCHCHCHCHCHCH市北高新CHCHCHCHCHCHCHCHCHCHCHCHCHCHCHCH