CBRE-上海房地产市场报告+2022年第二季度

疫情卷土重来改变市场运行节奏(2022年上半年，同比变化)社零总额(2022年上半年，同比变化)(2022年上半年，同比变化)-写字楼：金融街融悦中心A栋交付为市场贡献7.5万平方米新增面积；上海经历两个月的疫情封控，净吸纳量环比骤降，大部分来自于上季度锁定及六月复工后重启需求回暖所带动；季内金融新租恢复较快，主力行业需求更替。空置率较高楼宇为主带动全市租金转跌，环比微降0.1%;一零售物业：当季未录得新项目入市，受新冠疫情影响，原计划于期间入市的新项目延期，多类业态门店暂停营业；时尚服饰是需求的主要驱动力，餐饮受疫情影响需求放缓，多类型餐饮店铺出现闭店情况；-仓储物流：本季共有两个项目入市，总计15万平方米；整体需求有所回暖，主要由于生鲜电商短期内的大面积租赁和新能源汽车制造的相关需求；空置率小幅下行至8.5%,租金增幅有所放缓；一商务园区：当季无新增供应入市，影响季度净吸纳量仅10,558平方米；TMT行业以46%租赁需求占比继续位居首位；租金报价稳中有进，环比上升0.1%;-物业投资：上海物业投资市场季内录得11笔大宗交易，交易金额达人民币201.4亿元，环比下降11.1%;季内内资企业购置自用楼宇的需求频频涌现，致使自用型投资交易笔数占比达55%,内资买家占比亦维持在73%的高位。图表1:季度回顾租金租金租金租金空置率总额内资-0.1%+0.1%环比环比+0.1%-0.7%+0.1%-0.1%环比-11.1%同比-0.7%同比-42.7%-51.1%简单平均；物流设施租金为报价，按建筑面积计算，含物管费不含税，加权平均；商务园区租金为报价，按建筑面积计算，含物管费含税，加权平均；投资额包含所有超过1000万美元的商业地产交易，且不分整售、部分所有权或散售(住宅及土地未列入)-0.1%季度环比净吸纳量两年来新低，空置率略有上调第二季度录得位于火车站子市场的金融街融悦中心A栋，体量为7.5万平方米，大部分新项目将推迟于下半年正式交付。因租赁活动开展受阻，净吸纳量环比骤降83%至46,651平方米，大部分来自于上季度锁定及六月复工后重启需求回暖所带动。行业整顿更迭加之疫情中因供应、资金链断裂等原因出现经营难以维续的租户退租缩租情况于季内初露端倪，乙级楼宇季内已录得负数，报-7,357平方米。至此，空置率历经六个季度下调后首次上行，环比微升0.1%至15.4%。行业需求方面，季内封控期间二级市场仍维持运转，使得金融成为复工后最具韧性的新增动能来源，以基金、证券、投资交易类等搬迁扩租快速恢复，位居首位；TMT细分产业内人工智能新技术、产业互联网表现突显，同时受疫情影响，线上活动提升，电商等生活服务类扩张需求再度激活。此外，复工后咨询及人力资源等专业服务，生物医药与医疗器械需求也如期延续且具韧性。租金下行波动初现区位表现上看，除金融集聚的陆家嘴、世纪大道成交为主外，五角场录有内资能源类大面积去化。核心区域的内部搬迁较多且出租率稳定提升，部分滨江区域优质项目亦表现相对稳健。分成交类型，搬迁扩租需求仍贡献近八成新租活动，其中扩租占比环比缩小7%;受供需层面的长时间停滞，大面积需求推迟或暂停，两千平米以内中小面积段租赁需求季内占绝对主导。租金方面，空置率较高的新项目或乙级项目集中区域租金承压已初显下行趋势，全市租金历经连续三个季度上涨后再度回落，报价和有效租金分别微跌0.1%和0.3%。未来六个月，预计仍将有百万左右的新增供应，不乏目前预租亮眼的标志性项目，分布于“一江一河”沿岸滨水地区的徐汇滨江、前滩、苏河湾及北外滩，汇聚金融、科技互联网及高精尖制造业等租户。然随着时间推移，疫情中受困企业逐步显露的结构调整以及针对不同企业相应纾困激励政策所产生的综合影响将在下半年呈现更明显的市场脉络。图表2:上海写字楼市场供需指标斗R图表3:上海写字楼市场租金指数指数(012003=100)指数(012003=100)复商复市，品牌加速迭代重塑商业格局2022年第二季度，上海零售物业市场未录得新项目入市，受新冠疫情影响，原计划于期间入市的新项目延期，多类业态门店暂停营业。市场净吸纳量受疫情影响录得负值，全市空置率升至7.2%。随着六月初上海逐步恢复正常生产生活秩序，商户也有序恢复线下运营，期间购物中心以发放消费券、积分优惠以及限时折扣等方式助力消费复苏。受店铺调整和营业限制等影响，市场租金承压，全市购物中心首层平均租金环比下跌1.4%至每天每平方米人民币34.4元。时尚服饰是主要驱动力，需求占比44%,其中运动品牌和潮流女装布点积极。消费观念的转变叠加疫情的负面影响，快时尚品牌面临挑战，H&M中国首店于近期闭店。餐饮需求占比28%,以中餐、咖啡茶饮以及烘焙甜品等品类需求较为活跃。受到疫情暂停堂食影响，餐饮需求扩张于本季度放缓，多类型店铺出现闭店情况。需求缓步复苏上海于六月尾宣布有序恢复餐饮堂食，长期居家的生活方式激发线下餐饮消费需求，购物中心客流量也随之缓步恢复。未来六个月，上海零售物业市场预计迎来约51.3万平方米的新增供应，大部分位于苏河湾和北外滩等非核心板块，将激活各板块商业活力，填补所在板块的商业疫情为线下商业带来诸多不确定性，协同提升数字化能力，全渠道营销以及挖掘场景化销售将促进零售行业创新发展。尽管本季度市场活跃度有所下降，但随着复商复市，生产生活回归正常秩序，各类首店布局上海热度将持续回升，助力上海打造国际消费中心城市。图表4:主要品牌开业情况凯德晶萃广场万象城世纪汇广场瑞虹天地太阳宫瑞虹天地太阳宫张杨路/世纪大道周生生珠宝配饰GANT服饰图表5:上海零售物业市场租金指数万平方米万平方米需求结构有所变化，市场保持韧性第二季度上海物流仓储市场迎来两个项目交付，共计15万平方米，位于奉贤和临港子市场，处于满租状态。相较于一季度，二季度的净吸纳量大幅上升，空置率持续下降0.7个百分点至8.5%。电商主导租赁成交，多家头部生鲜电商和零售电商平台为响应市民生活物资需求，在松江、奉贤、金山子市场均有超1万平方米的租赁成交。疫情反复强化了消费者线上消费习惯，并同时促进了冷链三方物流的需求，期内录得冷库租户在临港板块4.8万平方米的新租；制造业中新能源汽车产业持续发力，录得知名新能源汽车企业在临港区域5万平方米的新租。租金水平稳中有升租金而言，本季度涨幅有所放缓，位于临港的保税库迎来租金连续两季度上涨，全市平均租金环比上升0.1%至每月每平方米人民币49.4元。未来六个月预计将有超过42万平方米的高标仓库入市，分布于青浦、金山、松江子市场，料短期内将推升部分子市场的空置水平。新冠疫情的冲击下仓储物流的重要性愈发凸显，供应链的通畅性对于产业链上下游的协作和生活必需品的供应起到至关重要的作用。随着运输流通能力基本恢复到常态化水平后，上海作为核心物流枢纽城市，将持续支撑行业的长远发展，下半年物流仓储市场的活力将进一步释放。图表6:上海物流市场供需指标图表7:上海物流市场租金指数 万平方米指数(01万平方米指数(012007=100)商务园区TMT行业需求稳健，租金稳中有进二季度市场无新增供应，受疫情冲击影响，季度净吸纳量10,558平方米，环比下降89%。空置率环比下行0.1个百分点至15.4%,较去年同期降低1.4个百分比。就需求而言，TMT行业持续发力以47%占比保持首位，华为在金桥板块继续大面积扩租。数据智能在各领域的渗透逐渐成为TMT行业新方向，多类型软件类企业表现凸显，季内录得汽车租赁软件、人力资源软件等，呈现出选址多点化，产品矩阵化趋势。生物医药以22%占比紧随其后，积极布局浦东地区，特别是外资医药企业的新租及续租活动活跃，企业类型包括器械类、药物研发等。此外集成电路产业链企业新租需求稳定，国产集成电路设计企业、半导体服务企业发展迅速。对比各子版块表现，金桥板块继续领跑市场，租赁需求占比超半成，旺盛需求的释放推动租金报价环比上升0.7%。张江板块以其集电港产业园集聚效应，受到集成电路企业的亲睐和新租首选关注，并支撑租金价格韧性持稳。临空板块季内出现小租户退租情况，空置率上行显著。对于优质面积稀缺的漕河泾板块，部分楼宇业主为腾出较大面积吸引优质客户，进行租户结构调整，提高租金报价，推动板块报价上涨0.2%。整体而言，市场情况符合预期，政府纾困政策及国企租金减免措施起到有效作用，季度租金报价保持稳定为每月每平方米138.70元，环比上升0.1%。市场表现积极向好，未来优质供应充沛下半年预计将有约63.4万平方米新增供应入市，其中传统核心板块漕河泾和张江将迎来大批优质载体，有望吸引一大批优质企业落户，刺激市场租赁需求释放。虽然经历了疫情的冲击，稳定的市场表现传递着积极的市场情绪和回暖态势。而不断成熟的新兴战略产业也始终保持着旺盛的生命力，上海作为具有竞争力的产业聚集高地，拥有坚实的市场护城河和租金韧性，将继续吸引产业链图谱企业，打造更多产业集群。图表8:商务园区供求指标图表9:商务园区市场租金指数——租金指数物业投资11笔写字楼自用交易活跃2022年第二季度，上海物业投资市场录得11笔大宗交易，交易金额达人民币201.4亿元，环比下降11.1%;受本地疫情影响，上半年累计交易金额约427.9亿元，同比下降8.9%,却优于2020年同期水平。季内内资企业购置自用楼宇的需求频频涌现，致使自用型投资交易笔数占比达55%,内资买家占比亦维持在73%的高位。依据投资物业类型来看，写字楼物业交易占比录得大幅上涨至73%,尤以来自金融、科技、能源与物流等行业的自用买家购置办公物业为写字楼交易占比提升的主要推手，如浙商银行购入绿地创驿大厦A栋，阿里巴巴收购位于徐汇滨江的西岸艺岛等，另外位于张江板块的生命科学园凭借其在后疫情时期所展现的强势租赁表现逐渐成为投资者偏好的物业类型，特别在本季备受外资机构投资者之追捧。境外投资者持续看好本土人口结构的长期发展趋势，季内观察到地产基金择机布局位于杨浦的长租公寓，另有开发商收购位于浦东的社区商业中心。基于疫情后期租赁市场或将面临不确定性增加的考量，部分投资者对于传统商办资产的选择趋于谨慎，然而议价空间依旧相对有限，资本化率尚保持平稳。另类资产投资吸引力持续攀升展望下半年，疫情的有效控制以及全面复工复产将带动上海经济稳定发展，并向大宗交易市场持续释放积极信号，国内各行业头部企业通过购置自用办公楼宇向本地聚集的趋势或将延续。生命科学园及长租公寓等物业类型的投资吸引力持续攀升，一方面得益于其刚需属性突出