物业管理法律基础知识

物业管管理法法律基基础知知识培训系系列之之主要内内容：：一、物物业管管理基基本概概念、、主要要内容容、基基本原原则、、管理理过程程二、物物业管管理常常用知知识三、物物业从从业人人员的的行为为操守守。A、物业业管理理基本本概念念1、物业业的概概念：：特指正正在使使用中中和已已经可可以投投入使使用的的各类类建筑筑物及及附属属设备备、配配套设设施、、相关关场地地等组组成的的单宗宗房地地产以以及依依托于于该实实体上上的权权益。。（各类房房屋及与之之相配配套的的设备、设施和场地））一、物物业管管理基基本概概念、、主要要内容容、基基本原原则、、管理理过程程2、物业业的分分类：：①居住物物业包括：：住宅小小区、单体体住宅宅楼、、公寓、、别墅墅等。②商业物物业包括：：综合合楼、、写字楼楼、商商业中中心、酒店店、康乐场场所等。③工工业物物业包括：：工业业厂房房、仓仓库等等。④其其他用用途物物业除上述述3项物业业以外外的其其他物物业，，如车车站、、机场场、医医院、、学校校等。。３、物物业管管理的的概念念：是指专专门的的机构构（物物业管管理企企业））受物物业所所有人人（房房地产产开发发企业业/公房出出售单单位/业主委委员会会）的的委托托，按按照国国家有有关法法律以以及合合同和和契约约行使使管理理权，，运用用现代代管理理科学学和先先进的的技术术对已已投入入使用用的物物业以以经营营的方方式进进行管管理，，同时时对物物业周周围的的环境境、清清洁卫卫生、、安全全保卫卫、公公共绿绿化、、道路路养护护等统统一实实施专专业化化管理理，并并向业业主或或住户户/租户提提供多多方面面的综综合性性服务务的一一系列列的行行为。。物业业管理理的对对象是是物业业，服服务的的对象象是人人，是是集管管理、、经营营、服服务为为一体体的有有偿服服务，，其最最终目目的是是实现现社会会、经经济、、环境境效益益的同同步增增长。。4、物业业管理理目的的：为了保保证和和发挥挥物业业的使使用功功能，，使其其保值值增值值，达达到社社会收收益和和福利利的最最大化化；并并为物物业所所有人人和使使用人人创造造整洁洁、文文明、、安全全、舒舒适的的生活活和工工作环环境；；最终终实现现社会会、经经济、、环境境三个个效益益的统统一和和同步步增长长，提提高城城市的的现代代文明明程序序。５、物物业业管理理行业业的自自身特特点：：—全天候候、不不间断断的管管理服服务工工作。。—产品的生产产和消费使使用同时产产生和结束束。—直接面对广广大的消费费者。—服务质量与与价格之间间的弹性关关系。B、物业管理理的主要内内容（一）物业业的接管验验收（二）物业业管理方案案和制度的的制定（三）客户户管理服务务（四）房屋屋建筑及附附属设备设设施的维修修养护管理理服务（五）安全全服务（六）环境境保洁与绿绿化美化管管理（七）综合合经营服务务根据服务类类型可分成成三种不同同服务种类类：

常规性公共共服务：房房屋建筑主主体的管理理、房屋设设备设施的的管理、环环境卫生管管理服务、、绿化管理理服务、物物业管理区区域内的保保安管理服服务、物业业管理区域域内的消防防协助管理理服务、物物业管理区区域内的交交通的协助助管理服务务、物业装装饰装修管管理服务

针对性的专专项服务：：a、日常生活活类（如衣衣、食、住住、行等方方面的各项项家政、家家务服务））b、商业服务务类(商业网开设设和管理，，以及各项项经营活动动斩开展））c、文化、教教育、卫生生、体育类类、d、金融、中中介服务类类（代办保保险，代理理租赁等））、e、社会福利利类（照顾顾孤寡老人人，拥军优优属）

委托性特约约服务：是是针对性的的专项服务务的补充和和完善。C、物业管理理基本原则则（一）权责责分明原则则（二）业主主主导原则则（三）服务务第一原则则（四）统一一管理原则则（五）专业业高效原则则（六）收费费合理原则则（七）公平平竞争原则则（八）依法法行事原则则D、物业管理理的过程（一）签订订物业服务务合同：《物业管理条条例》规定，在业业主、业主主大会选聘聘物业管理理企业之前前，建设单单位选聘物物业管理企企业的，应应当签订书书面的《前期物业服服务合同》（二）验收收接管物业业：签订物物业服务合合同以后，，物业管理理企业应当当成立接管管验收小组组，对物业业的共同部部门和共用用设施设备备进行查验验，并办理理接管手续续。

（三三）履行服服务合同：：物业管理理企业也可可以根据业业主的委托托，在力所所能及的条条件下，为为业主提供供物业服务务合同约定定以外的其其他服务项项目。（（四）终止止合同，做做好交接（一）、业主的概念念：业主是是指物业的的所有权人人，即土地地使用权和和房屋的所所有权人，，是所拥有有物业的主主人。（二）、物业服务费费包含内容容：1、物业共用用部位、共共用设施设设备的日常常运行、维维护费用；；2、物业管理理区域清洁洁卫生费用用；3、物业管理理区域绿化化养护费用用；4、物业管理理区域秩序序维护费用用；5、物业共用用部位、共共用设施设设备及公众众责任保险险费用；6、社区文化化活动等。。7、管理服务务人员的工工资、社会会保险和按按规定提取取的福利费费等；8、办公费用用；9、物业管理理企业固定定资产折旧旧。二、物业管管理常用知知识（三）、物物业公司的的权利/义务：权利

根据有有关法律法法规，结合合实际情况况，制定小小区管理办办法；

依照物物业管理合合同和管理理办法对住住宅小区实实施管理；；

依照物物业管理合合同和有关关规定收取取管理费用用；

有权制制止违反规规章制度的的行为；

有权要要求业主委委员会协助助管理；

有权选选聘专营公公司(如清洁公司司、保安公公司等)承担专项管管理业务；；

可以实实行多种经经营，以其其收益补充充小区管理理经费。义务

履行物物业管理合合同，依法法经营；

接受业业主委员会会和全体业业主的监督督；

重大的的管理措施施应当提交交业主委员员会审议，，并经业主主委员会认认可；

接受房房地产行政政主管部门门、有关行行政主管部部门及住宅宅小区所在在地人民政政府的监督督指导。（四）、业业主的权利利/义务：权利

按照物物业服务合合同约定，，接受物业业公司提供供的服务；；

提议召召开业主大大会会议，，就物业管管理有关事事项提出建建议；

提出制制定和修改改业主公约约、业主大大会议事规规则的建议议；

参加业业主大会会会议，行使使投票权；；

选举业业主委员会会委员，并并享有被选选举权；

监督业业主委员会会的工作；；

监督物物业管理企企业履行物物业服务合合同；

对物业业共用部位位、共用设设施设备和和相关场地地使用情况况享有知情情权和监督督权；

监督物物业共用部部位、共用用设施设备备专项维修修资金的管管理和使用用；

法律、、法规规定定的其他权权利。义务

遵守守业主公约约、业主大大会议事规规则；

遵守守物业管理理区域内物物业共用部部位和共用用设施设备备的使用、、公共秩序序和环境卫生生的维护等等方面的规规章制度；；

执行行业主大会会的决定和和业主大会会授权业主主委员会作作出的决定定；

按照照国家有关关规定交纳纳专项维修修资金；

按时时交纳物业业服务费用用；

法律律、法规规规定的其他他义务。★案例：：许先生将将自己空置置的杂物间间租给一家家公司当仓仓库。仓库库每天人来来人往，货货物推进推推出，甚至至货车常常常在深夜和和凌晨装卸卸货物。这这使得邻居居颇有意见见。于是，，邻居纷纷纷向物业投投诉。虽物物业和许先先生也多次次找承租方方，要求承承租方减少少影响，但但几番周折折，事情并并未好转，，直至发展展到多名邻邻居强烈要要求承租方方搬离小区区。这时，许先先生不乐意意了，认为为房子是自自己的，愿愿意租给谁谁是他个人人的事，与与他人无关关，并至此此以后，对对此事置之之不理。相相同现象：：★最近王王小姐因为为装修弄坏坏了水管造造成楼下住住户房屋进进水，却自自认为“不不关我的事事”而拒绝绝对方的整整修要求，，为此邻里里之间大打打出手。★邻居杂物物占楼道有有权要求求赔损失：：邻居老老李把杂物物放在楼道道，让追求求时尚雅致致生活的李李小姐感到到极为不雅雅，且出行行不便。李李小姐要求求邻居老李李挪走。但但老老李认为，，杂物的位位置属自家家门前，并并没有占李李小姐家场场地，因此此不予理会会。李小姐姐向物业反反馈，物业业公司多次次协调并无无进展。案例分析案例分析点评：生活中诸多多扰邻问题题，都是对对邻居、对对他人生活活的一种妨妨碍和侵害害，物权法法对此进行行了明确规规定：对其其他不动产产权利人造造成损害的的，应当给给予赔偿。。当然，如如果正好你你自己是““恶邻”一一方，你的的邻居同样样会使用这这一武器的的。尊重他他人相邻权权，不但是是法律问题题，更是道道德问题。。作为物管公公司,我们在处理理业主相邻邻关系时,应熟悉法律律对处理相相邻关系的的原则性规规定，以法法说事，以以理服人。。装修风水惹惹纠纷照妖妖镜某开发区一一发展商在在厂房的外外墙留了两两个大洞，，并装上两两面镜子；；正对面另另一厂商不不乐意了！！于是开始始了一场荒荒唐的「暗暗战」。在一栋刚建建成的四层层楼的外墙墙上，靠近近三楼楼梯梯脚处，有有两个并列列在一起比比水桶还大大的孔洞，，洞里镶着着两面圆镜镜。望过去去，可以从从中看到对对面房子的的影像。对对面的住户户也是一栋栋四层楼房房，是一家家印刷厂，，门口挂着着一张八卦卦图。印刷刷厂一位姓姓许的女士士说，对面面那栋房子子去年开工工，今年8月初，他们们发现房主主居然在那那两个外墙墙的孔洞上上装上两面面圆镜。这让他们感感到很不舒舒服：装修修房子本无无可厚非，，可是对方方为什么不不装玻璃而而要装镜子子呢？这不不是照妖镜镜吗？而附附近的住户户也纷纷表表示，那两两面镶在墙墙壁上的镜镜子就是民民间镇邪的的「老虎眼眼」。这就就让印刷厂厂更感不安安了。许女士称，，他们不想想找对方直直接交涉，，为此通过过发展公司司管理协调调组解决，，希望对方方换上玻璃璃，但是没没有任何结结果。一气气之下，他他们请来一一位易学大大师指点迷迷津。大师师看了后表表示只要挂挂上他的八八卦图，就就「包可无无事」。此后，虽然然大家近在在咫尺，相相遇却行同同陌路。点评：物业管理面面对千家万万户，形形形色色的人人都有，讲讲礼的与不不讲礼的同同在，思想想品德高尚尚的和低下下的并存，，这是我们们不能选择择的。邻里关系，，经常会因因为大家的的生活习惯惯、传统观观念、个人人素养等等等原因，把把简单的事事情复杂化化。作为物物业服务人人员，业主用户满满意作为管管理服务工工作的出发发点和归宿宿点，实实现业主与与业主之间间，企业与与业主之间间多一些融融洽、多一一些沟通、、多一些理理解、最终终达到人区区和谐的目目的。1、从业人员员应自觉学学习和遵守守国家、广广东省、广广州市等物物业管理政政策法规，，遵守爱岗岗敬业，诚诚实守信、、办事公道道、服务业业主、奉献献社会的职职业道德。。2、从业人员员应当自觉觉遵守企业业管理制度度，恪守尽尽职，保守守企业商业业秘密。协协会坚决反反对从业人人员盗卖企企业商业秘秘密图谋私私利和其它它损害企业业合法利益益的行为。。3、广东省物物业管理条条例第六十十七条违违反本条例例规定，泄泄露业主资资料或者将将业主资料料用于与物物业管理服服务无关的的活动的,依法追究法法律责任。。三、物业从从业人员行行为操守4、不得未经经批准私自自接待外人人参观本小小区；不得得未经批准准擅自给业业主或他人人出具任何何证明、说说明等文件件。5、小区公共共区域不得得有聚众喝喝酒、打牌牌等行为。。6、未经上级级许可，私私自接受业业主/住户的消费费或