房地产开发与经营（共117）

房地产开发与与经营课件北京大学出版版社第1章概述教学目标学习本章后，，你应该能够够：1．理解房地产产的含义、性性质和特征；；2．了解房地产产业的构成，，房地产业在在国民经济中中的地位和作作用；3．了解房地产产开发与经营营的基本概念念，掌握房地地产开发与经经营的区别与与联系。1.1房地产产的相相关概概念1.1.1房地产产的概概念对于房房地产产的概概念，，应该该从两两个方方面来来理解解：房房地产产既是是一种种客观观存在在的物物质形形态，，同时时也是是一项项法律律权利利。1.1.2房地产产的特特性房地产产包括括土地地和建建筑物物，其其中土土地是是大自自然的的产物物，是是永存存的；；建筑筑物为为人工工建造造，它它定着着在土土地上上。因因此，，房地地产的的特性性主要要取决决于土土地的的特性性，是是以土土地的的特性性为基基础的的。从从房地地产估估价和和把握握房地地产价价值的的角度度来看看，房房地产产的特特性主主要有有以下下十个个：1.不可移移动性性（又又称位位置固固定性性）2.独一无无二性性3.寿命长长久性性4.供给有有限性性5.用途多多样性性6.相互影影响性性7.易受限限制性性8.价值量量大9.流动性性差10.保值增增值性性1.1.3房地产产的分分类1．土地地的分分类（1）按土土地的的开发发程度度，土土地可可分为为：①①过生生地。。②生生地。。③熟熟地。。（2）按是是否具具有建建筑用用途，，土地地可分分为：：①建建筑用用地：：②非非建筑筑用地地。（3）按是是否与与城市市经济济紧密密相连连，土土地可可分为为农村村土地地和城城市土土地。。根据据我国国《城市用用地分分类与与规划划建设设用地地标准准》，城市市用地地分为为：①①居住住用地地；②②公共共设施施用地地；③③工业业用地地；④④仓储储用地地；⑤⑤对外外交通通用地地；⑥⑥道路路广场场用地地；⑦⑦市政政公用用设施施用地地；⑧⑧绿地地；⑨⑨特殊殊用地地。2．房屋屋的分分类（1）按建建筑结结构的的不同同，房房屋可可分为为：①①钢结结构房房屋；；②钢钢筋混混凝土土结构构房屋屋；③③砖混混结构构房屋屋；④④砖木木结构构房屋屋；⑤⑤其他他结构构房屋屋等5类。（2）按功功能用用途的的不同同，房房屋可可分为为：①①住宅宅；②②工业业厂房房和仓仓库；；③商商场和和商业业店铺铺用房房；④④办公公用房房；⑤⑤宾馆馆饭店店；⑥⑥文体体、娱娱乐设设施；；⑦政政府和和公用用设施施用房房；⑧⑧多功功能建建筑（（即综综合楼楼）等等8类。（3）按价价格的的构成成不同同，房房屋可可分为为商品品房、、微利利房、、福利利房、、成本本价房房和优优惠价价房等等，这这是我我国特特有的的分类类方法法。（4）按所所有权权的归归属不不同，，房屋屋可分分为公公房和和私房房。1.2房地产产业1.2.1房地产产业的的基本本概念念房地产产业是是进行行房地地产投投资、、开发发、经经营，，管理理、服服务的的行业业，属属于第第三产产业，，是具具有基基础性性、先先导性性、带带动性性和风风险性性的产产业。。房地产产业与与建筑筑业既既有区区别又又有联联系。。房地产产行业业包括括如下下子行行业：：1.房地产产投资资开发发业2.房地产产咨询询业3.房地产产价格格评估估业4．房地地产经经纪业业5.物业管管理业业1.2.2房地产产业在在国民民经济济中的的地位位房地产产业是是国民民经济济中的的一个个特殊殊产业业部门门，具具有十十分重重要的的地位位。1．房地地产业业是国国民经经济中中的一一个特特殊产产业部部门。。2．房地地产业业是国国民经经济的的基础础性产产业。。3．房地地产业业是国国民经经济的的先导导产业业。4．房地地产业业是国国民经经济的的支柱柱产业业。5．房地地产业业是保保护和和优化化生态态环境境的一一项重重要环环保产产业。。6．房地地产业业是我我国第第三产产业起起飞的的启动动点。。1.2.3房地产产业在在国民民经济济中的的作用用1．有利利于提提高城城市的的产业业聚集集效益益。2．有利利于带带动经经济结结构的的优化化。3．有利利于推推进我我国的的城市市化进进程。。4．有利利于健健全和和完善善社会会主义义市场场体系系。1.3房地产产开发发与经经营1.3.1房地产产开发发的概概念、、任务务和分分类房地产产开发发，是是指按按照城城市建建设总总体规规划和和社会会经济济发展展的要要求，，在国国有土土地上上进行行基础础设施施建设设、房房屋建建设，，并转转让房房地产产开发发项目目或者者销售售、出出租商商品房房的行行为。。1．房地地产开开发的的类型型（1）按开开发的的规模模和复复杂程程度来来划分分，房房地产产开发发可以以划分分为单单项开开发、、小区区开发发、成成片集集中开开发（（后两两类开开发也也称综综合开开发））（2）按开开发的的地域域划分分，房房地产产开发发可以以划分分为新新城区区开发发和旧旧城区区开发发（一一般也也称为为旧城城改造造或再再开发发）（3）按开开发的的阶段段划分分，房房地产产开发发可以以划分分为土土地开开发和和房屋屋建设设1.3.2房地产产经营营房地产产经营营，从从广义义上讲讲，就就是指指一切切通过过从事事房地地产领领域的的经济济活动动获得得经济济效益益的行行为。。从狭狭义上上讲，，则只只是指指房屋屋经营营和城城市土土地经经营这这两种种房地地产领领域的的经营营行为为。1．房屋屋经营营2．城市市土地地经营营3．城市市房地地产综综合开开发经经营1.3.3房地产产开发发与经经营的的关系系房地产产开发发与房房地产产经营营这两两个概概念是是房地地产行行业运运行过过程中中被广广泛运运用用的的两个个基本本概念念，它它们既既相互互联系系又有有一定定的区区别。。关于房房地产产开发发与房房地产产经营营，有有两种种看法法：一一种是是从广广义的的角度度来看看，另另一种种是从从狭义义的角角度来来看。。从广义义的角角度来来看，，特别别是站站在市市场经经济的的角度度来看看，房房地产产开发发和房房地产产经营营在本本质上上是相相同的的。如果从从狭义义的角角度来来看，，房地地产开开发与与房地地产经经营有有着如如下重重大的的差别别。1．房地地产开开发和和房地地产经经营在在房地地产项项目市市场运运作过过程中中所处处的阶阶段不不同。。2．房地地产开开发和和房地地产经经营这这两种种房地地产经经济活活动的的主体体并不不完全全相同同。3．房地地产开开发和和房地地产经经营这这两种种房地地产经经济活活动对对主体体的资资格要要求不不一样样。4．房地地产开开发与与房地地产经经营所所指向向的行行为对对象是是不同同的。。5．随着着房地地产市市场的的完善善，房房地产产开发发与房房地产产经营营的作作用就就会发发生根根本性性的变变化。。第2章房房地产产市场场及其其运行行规律律教学目目标通过本本章的的学习习：了解房房地产产市场场的特特性与与功能能、房房地产产供给给与需需求的的关系系；掌握房房地产产市场场运行行的规规律和和运行行过程程；了解政政府对对房地地产市市场的的宏观观调控控政策策。2.1房地产市市场概述述2.1.1市场的一一般概念念市场是社社会分工工和商品品交换的的必然产产物，它它是一种种以商品品交换为为内容的的经济联联系形式式。由于于市场的的基本经经济内容容是商品品供求和和商品买买卖，因因此市场场的形成成必须具具备下列列3个基本条条件：其其一是存存在着可可供交换换的产品品(包括有形形的实物物产品和和可供出出售的无无形产品品)，这是市市场的客客体；其其二是存存在欲出出售产品品的卖主主和具有有购买力力、购买买欲望的的买主，，这是市市场的主主体；其其三是具具有买卖卖双方都都能够接接受的交交易价格格及其条条件。只只有满足足以上3个基本条条件，商商品的交交换才能能成为现现实，市市场也才才具有实实际意义义。2.1.2房地产市市场的含含义房地产市市场是开开展房地地产活动动的场所所，是社社会统一一大市场场中的一一个重要要组成部部分。房房地产市市场有狭狭义和广广义之分分。从狭狭义上来来说，房房地产市市场是房房地产交交易双方方就某宗宗特定房房地产的的交易价价格达成成一致并并进行房房地产商商品交易易的领域域，换句句话来说说是指以以房地产产作为对对象进行行交易的的场所；；从广义义上来说说，房地地产市场场是指房房地产买买卖双方方以房地地产作为为交易对对象在某某个特定定的地理理区域内内于某一一待定的的时间段段内达成成所有交交易的总总和，即即进行交交易所发发生的经经济关系系的总和和，是买买卖双方方相互作作用的一一种机制制。2.1.3房地产市市场的分分类1．按地域域来划分分2．按房地地产类型型、档次次来划分分3．按土地地和房地地产层次次来划分分2.2房地产市市场的特特性与功功能2.2.1房地产市市场的特特性通过对房房地产市市场特性性的分析析，就可可以回答答市场是是如何有有效地通通过改变变价格来来调整房房地产的的供需变变化这个个问题。。房地产产市场的的特性主主要表现现在以下下几个方方面。1．房地产产市场是是房地产产权益的的交易市市场2．房地产产市场是是地区性性市场3．需要专专业人员员提供服服务4．易于出出现市场场的不均均衡和垄垄断5．供给具具有稀缺缺性，而而需求具具有较大大的弹性性2.2.2房地产市市场的功功能在任何市市场上，，某种商商品的价价格反映映了当时时的市场场供需状状况。但但市场不不仅自身身会发生生变化，，还可以以通过价价格信号号来指导导买卖双双方的行行为。简简言之，，价格机机制是通通过市场场发挥作作用的。。关于房房地产市市场的功功能，可可以归纳纳为以下下几个方方面。1．配置存存量房地地产资源源和利益益2．显示房房地产市市场需求求的变化化3．指导供供给以适适应需求求的变化化4．能指导导政府科科学地制制订土地地供给计计划5．引导需需求适应应供给条条件的变变化2.3房地产市市场的需需求与供供给2.3.1房地产市市场的需需求1．房地产产需求及及影响因因素2．房地产产商品的的需求的的特征房地产商商品的需需求形态态多种多多样，但但总的来来看有一一定的规规律性和和发展趋趋势，主主要表现现为以下下的特征征。(1)必要性(2)多样性(3)发展性(层次性)(4)可诱导性性(5)相对理性性(6)可替代性性2.3.2房地产市市场的供供给1．房地产产市场的的供给及及其影响响因素2．房地产产市场供供给的特特征(1)短期供给给特征。。短期之之内，房房地产商商品的供供给无法法一下子子大量增增加，这这是由于于在受到到需要符符合城市市规划和和政府有有关政策策措施限限制的条条件下，，改变土土地用途途、建筑筑整修或或重新开开发，都都需要相相当长的的时间。。(2)长期供给给特征。。由于长长期时间间内，开开发商能能够在符符合城市市规划和和有关政政策的前前提下，，通过改改变原有有土地的的用途，，以及开开发新的的土地等等方法来来增加市市场供给给，因此此房地产产的价格格变化相相对短期期而言要要平缓得得多。2.4房地产市市场运行行的一般般规律2.4.1房地产使使用市场场与房地地产投资资市场1．房地产产使用市市场2．房地产产投资市市场3．房地产产使用市市场和资资产市场场之间的的联系和和均衡状状态2.4.2房地产市市场运行行过程的的分析1．经济增增长和房房地产使使用需求求2．长期利利率与房房地产投投资的需需求3．短期信信贷、开开发成本本和新增增供应2.4.3房地产市市场的周周期循环环2.5政府对房房地产市市场的宏宏观调控控2.5.1建立房地地产市场场政策的的原则政府政策策应具有有的共同同特征是是：公平平、效率率、连续续、系统统、协调调、前瞻瞻性和引引导性。。由于房房地产特特殊的空空间固定定性、价价值昂贵贵性和使使用耐久久性，对对其发展展政策的的建立也也应具有有相应的的特殊原原则。1．目标的的确定性性2．政策的的连续性性与协调调性3．政策的的针对性性和导向向性4．政策的的公平性性和效率率2.5.2房地产市市场调控控的原则则1．统一领领导、相相互协调调的原则则2．多种调调控手段段相结合合的原则则3．管而不不死，活活而有序序的原则则2.5.3房地产市市场调控控的内容容1．房地产产市场的的宏观调调控1)土地供应应政策和和地价政政策2)金融政策策3)住房政策策4)城市规划划5)税收政策策6)租金和价价格控制制2．房地产产投资规规模的调调控3．房地产产开发结结构的调调控4．房地产产开发布布局的调调控5．房地产产开发行行为和房房地产投投资品的的调控2.5.4房地产市市场的宏宏观调控控手段1．计划手手段2．经济手手段3．行政手手段4．法制手手段第3章房地地产开发发的程序序教学目标标通过本章章的学习习：了解房地地产开发发的基本本程序；；熟悉投资资分析、、前期准准备、建建设与租租售服务务等阶段段的主要要工作任任务与要要求，从从而对房房地产的的开发的的整个过过程有一一个总体体认识和和把握。。3.1房地产开开发程序序概述随着社会会经济的的发展，，房地产产开发活活动变得得越来越越复杂。。然而，，不论开开发活动动变得多多么复杂杂，开发发商变得得多么能能干，房房地产开开发专业业服务队队伍发展展得多么么完善，，房地产产开发过过程都必必须遵循循基本的的步骤。。一般说来来，这个个程序分分为4个阶段：：投资分分析阶段段、前期期准备阶阶段、建建设阶段段与租售售服务阶阶段。3.2房地产开开发投资资机会选选择与风风险分析析3.2.1房地产投投资的种种类房地产投投资可分分为直接接投资与与间接投投资两种种，其中房地地产直接接投资是是指直接接与房地地产产品品相关的的投资，，它包含含房地产产开发投投资与房房地产置置业投资资两种形形式，房房地产间间接投资资是指不不直接与与房地产产产品发发生关系系的投资资。主要要有投资资房地产产企业股股票或债债券、投投资房地地产投资资信托基基金、购购买住房房抵押贷贷款支持持证券等等形式。。它们具具体的关关系如图图所示3.2.2房地产开开发投资资机会选选择房地产投投资机会会选择，，也就是是通常所所说的项项目可行行性研究究，是指指房地产产开发投投资过程程中，把把握机会会、机遇遇的过程程。房地地产投资资机会选选择，主主要包括括投资机机会寻找找、筛选选与决策策分析3个步骤。。3.2.3房地产开开发投资资风险分分析1．房地产产投资风风险的基基本概念念从房地产产投资的的角度来来说，风风险可以以定义为为未获得得预期收收益可能能性的大大小。完完成投资资过程进进入经营营阶段后后，人们们就可以以计算实实际获得得的收益益与预期期收益之之间的差差别，进进而也就就可以计计算获取取预期收收益可能能性的大大小。2．房地产产投资风风险预测测与控制制分析1)风险预测测的方法法(1)财务报表表法。(2)问询法。。(3)索赔记录录统计法法。(4)环境分析析法。2)房地产投投资风险险的规避避与控制制(1)通过项目目投资组组合及多多种经营营分散风风险。(2)通过加强强资产管管理来控控制风险险。(3)通过合理理改变经经营形式式转移风风险。(4)通过市场场调查实实行正确确的决策策来控制制风险。。此外，有有一部分分可保风风险，可可通过商商业保险险等方式式转移。。3.3房地产开开发前期期工作房地产开开发前期期工作包包括：获获取土地地使用权权；项目目规划设设计与许许可；建建设工程程招标；；开工申申请与审审批等环环节的工工作，以以上部分分的具体体内容将将在第4章与第6章讲述。。3.4建设阶阶段段3.4.1质量控制制质量控制制是指项项目管理理机构以以设计文文件、工工程合同同、国家家标准、、施工规规范等为为目标对对开发项项目所进进行的监监督与管管理活动动。1．质量控控制的任任务质量控制制的任务务主要是是在施工工过程中中及时发发现施工工工艺规规程是否否满足设设计要求求和合同同规定，，对所选选用的材材料和设设备进行行质量评评价、对对整个施施工过程程中的工工程质量量进行评评估，将将取得的的质量数数据和承承包商履履行职责责的程序序，与国国家有关关规范、、技术标标准、规规定进行行比较，，并作出出评判。。2．质量控控制的手手段1)““旁站”监监督2)测量3)指令文件件4)利用质量量控制工工作程序序5)支付控制制3.4.2进度控制制1．影响进进度的因因素由于房地地产项目目具有资资金庞大大、业务务复杂、、建设周周期长、、涉及相相关单位位多等特特点，造造成影响响进度的的因素很很多，如如人的因因素，技技术因素素，材料料设备与与构配件件因素，，天文、、地理与与气象自自然因素素，政治治、经济济、文化化等社会会因素，，还有其其他不确确定的因因素等。。2．进度控控制的方方法1)关键线路路法2)计划评审审技术3)管理技术术3．进度控控制的措措施1)组织措施施2)技术措施施3)合同措施施4)经济措施施5)信息管理理措施3.4.3成本控制制1．成本控控制的主主要工作作除项目投投资决策策、设计计和工程程发包阶阶段的成成本控制制外，项项目施工工阶段的的工程成成本控制制主要包包括如下下几个方方面的工工作。1)编制成本本计划，，确定成成本控制制的目标标2)审查施工工组织设设计和施施工方案案3)控制工程程款的动动态结算算4)控制工程程变更2．成本超超支的原原因与处处理措施施在房地产产项目成成本控制制的过程程中，经经过对比比分析，，发现某某一方面面已经出出现成本本超支，，或是预预计到最最终将会会出现成成本超支支，则应应将该部部分成本本超支问问题单独独提出，，作进一一步的原原因分析析。然后后再在分分析的基基础上分分清责任任，提出出成本控控制的相相应措施施。3.4.4合同管理理1．房地产产开发项项目的主主要合同同1)开发商的的主要合合同关系系开发商为为了顺利利地组织织实施其其所承担担的开发发项目，，需要在在开发过过程中签签署一系系列的合合同。这些合同同通常包包括：土土地使用用权出让让或转让让合同、、勘察设设计合同同、融资资合同、、咨询合合同、工工程施工工合同、、采购合合同、销销售合同同、联合合开发合合同与房房地产转转让合同同等。2)承包商的的主要合合同关系系承包商的的主要合合同包括括：工程程承包合合同、分分包合同同、供应应(采购)合同、运运输合同同、加工工合同、、租赁合合同、劳劳务供应应合同、、保险合合同、融融资合同同、联合合承包合合同等。。2．开发项项目合同同管理项目合同同管理通通常包括括两个阶阶段：合合同策划划及管理理阶段、、合同分分析与控控制阶段段。3.4.5开发项目目信息管管理在房地产产开发过过程中，，无论项项目组织织、计划划，还是是管理、、控制、、协调都都离不开开信息，，可以说说信息是是经营管管理活动动的基础础。3.4.6竣工验收收1．竣工验验收的依依据2．竣工验验收的工工作程序序开发项目目竣工验验收的工工作程序序一般分分为单体体验收、、综合验验收以及及验收备备案3个阶段。。1)单体验收收2)综合验收收3)验收备案案3.5租售阶阶段段租售阶段段的工作作这部分分内容见见第8章房地产产市场营营销。第4章房房地产开开发用地地的获取取教学目标标通过本章章的学习习:了解建设设用地使使用权的的概念、、集体土土地征收收与城市市房屋拆拆迁的内内涵；熟悉房地地产开发发项目建建设用地地使用权权取得的的主要方方式、集集体土地地征收与与城市房房屋拆迁迁补偿。。4.1土地使用用权的获获取4.1.1土地所有有权和土土地使用用权1．土地所所有权土地所有有权是指指土地所所有者在在法律规规定的范范围内，，对其拥拥有的土土地享有有的占有有、使用用、收益益和处置置的权利利，它是是土地所所有制的的法律体体现。土土地所有有权包括括土地占占有权、、土地使使用权、、土地收收益权和和土地处处分权4项权能。。2．土地使使用权土地使用用权是指指土地使使用者依依法取得得的在法法律规定定的范围围内对土土地享有有的占有有、使用用、收益益和在特特定的条条件下依依法处分分的权利利，它是是土地使使用制度度在法律律上的表表现，也也是我国国地权制制度的重重要组成成部分。。4.1.2土地使用用权的取取得方式式4.1.3土地使使用权权出让让1．土地地使用用权出出让的的概念念土地使使用权权出让让是指指国家家将国国有土土地使使用权权在一一定年年限内内出让让给土土地使使用者者，由由土地地使用用者向向国家家支付付土地地使用用权出出让金金的行行为。。(1)经出让让取得得土地地使用用权的的单位位和个个人，，在土土地使使用期期限内内没有有所有有权，，只有有使用用权，，在使使用土土地期期限内内对土土地拥拥有使使用、、占有有、收收益和和处分分权；；土地地使用用权可可以进进入市市场，，可以以进行行转让让、出出租、、抵押押等经经营活活动。。(2)出让的的土地地使用用权是是有一一定年年限的的土地地使用用权。。(3)土地使使用权权出让让是有有偿的的，受受让人人必须须支付付“出出让金金”。。(4)土地使使用权权出让让是国国家以以土地地所有有者的的身份份与使使用单单位之之间关关于权权利和和义务务的经经济关关系，，因此此具有有平等等、自自愿、、有偿偿、有有限期期的特特点。。2．土地地使用用权出出让的的范围围1)主体范范围(1)土地使使用权权出让让的主主体必必须是是国家家，其其他任任何单单位和和个人人不得得出让让土地地使用用权。。(2)土地使使用权权出让让对象象是中中华人人民共共和国国境内内的公公司、、企业业以及及其他他组织织和个个人。。2)客体范范围(1)土地使使用权权出让让的客客体必必须是是国有有土地地，集集体土土地不不经征征收不不得出出让。。(2)地下埋埋藏物物不属属于出出让范范围，，它归归国家家所有有。3．土地地使用用权的的出让让年限限根据《城镇国国有土土地使使用权权出让让和转转让暂暂行条条例》的规定定，不不同用用途的的国有有土地地，其其土地地使用用权的的最高高出让让年限限如下下：①①居居住用用地70年；②②工工业用用地50年；③③教教育、、科技技、文文化卫卫生、、体育育用地地50年；④④商商业、、旅游游、娱娱乐用用地40年；⑤⑤综综合或或其他他用地地50年。4．国有有土地地使用用权出出让的的方式式根据相相关规规定，，国有有土地地使用用权出出让，，即土土地一一级市市场，，一般般有4种交易易方式式：协协议、、招标标、拍拍卖及及挂牌牌。其其中后后三者者是通通过市市场公公开交交易的的方式式来出出让土土地使使用权权。4.1.4土地使使用权权划拨拨1．划拨拨土地地使用用权的的概念念土地使用权划划拨是指经县县级以上人民民政府批准，，在土地使用用者缴纳补偿偿、安置等费费用后将该土土地交付给其其使用，或者者将土地使用用权无偿交付付给土地使用用者的行为。。划拨土地使用用权具有以下下特点。(1)通过划拨方式式取得的土地地使用权时，，除了法律、、法规另有规规定外，没有有使用期限的的限制。(2)通过划拨方式式取得土地使使用权时，虽虽然土地使用用者要缴纳补补偿、安置等等费用，但不不必向国家支支付地租性质质的费用。(3)通过划拨方式式取得土地使使用权时，必必须经县级以以上人民政府府核准，并按按法定的程序序办理手续后后才能取得划划拨土地使用用权。(4)通过划拨方式式取得的土地地用途，未经经批准，不得得改变。(5)土地使用权人人在行使权利利时，若遇社社会公共利益益需要，有义义务服从人民民政府收回土土地使用权的的决定。(6)依照行政划拨拨方式取得的的土地使用权权，一般不得得进行转让，，但经市、县县人民政府土土地管理部门门和房产管理理部门的批准准，并符合下下列条件时，，可依法进行行转让：①土土地使用者者为公司、企企业及其他经经济组织和个个人；②领领取了国有土土地使用证；；③具有地地上建筑物、、其他附着物物合法的产权权证明；④依依照《城镇国有土地地使用权出让让和转让暂行行条例》中的规定签订订土地使用权权出让合同，，并向当地市市、县人民政政府补交土地地使用权出让让金，或者以以转让、出租租、抵押所获获收益抵交土土地使用权出出让金。2．划拨土地使使用权的范围围《中华人民共和和国土地管理理法》第54条对划拨土地地使用权适用用的范围作了了明确的规定定。(1)国家机关用地地和军事用地地。(2)城市基础设施施用地和公益益事业用地。。(3)国家重点扶持持的能源、交交通、水利等等基础设施用用地。(4)法律、行政法法规规定的其其他用地。通过划拨方式式取得土地使使用权，是国国家为了支持持和照顾某些些公益性事业业和特殊行业业的发展，而而对其建设项项目用地采用用的特殊的供供地方式。4.1.5土地使用权转转让1．土地使用权权转让的概念念土地使用权转转让，是指通通过出让方式式获得国家土土地使用权的的土地使用者者，通过买卖卖、赠与或者者其他合法方方式将土地使使用权再转移移的行为。土地使用权转转让具有以下下特征。(1)土地使用权的的转让必须以以出让合同规规定的期限和和条件投资、、开发、利用用土地为前提提。(2)土地使用权转转移时，土地地使用权出让让合同和登记记文件所载明明的权利、义义务随之转移移。(3)土地使用者通通过转让方式式取得的土地地使用权，其其使用年限为为土地使用权权出让合同规规定的使用年年限减去原土土地使用者已已使用年限后后的剩余年限限。(4)土地使用权转转让时，其地地上建筑物和和其他附着物物的所有权随随之转让。2．土地使用权权转让的条件件土地使用权转转让是土地使使用权在不同同使用者之间间的流动，是是土地市场最最活跃的二级级市场。为规规范市场行为为，土地使用用权转让应具具备以下条件件。(1)转让土地使用用权的公民、、法人，必须须是土地合法法的使用权享享有人，必须须持有土地使使用权的法律律文书，即《国有土地使用用权证》，其权利在国国家土地管理理部门应有具具体的登记。。(2)接受转让的公公民、法人，，必须是我国国法律允许的的能够享有国国有土地使用用权的单位或或个人，即受受让者应符合合受让的条件件。(3)使用权人必须须对土地进行行一定开发之之后才能转让让其权利，即即我国法律禁禁止进行“炒炒地皮”式的的转让。3．土地使用权权转让的形式式1)土地使用权出出售2)土地使用权交交换3)土地使用权赠赠与4.2房地产开发用用地的征用拆拆迁4.2.1集体土地征收收1．土地征收的的内涵土地征收是国国家为了社会会公共利益的的需要，将集集体所有土地地转变为国有有土地的强制制手段。2．土地征收的的原则与批准准权限1)土地征收的原原则(1)珍惜耕地，合合理利用和保保护土地的原原则。(2)保证国家建设设用地的原则则。(3)妥善安置被征征地单位和农农民的原则。。(4)有偿使用土地地的原则。(5)依法征地的原原则。2)土地征收批准准权限《土地管理法》第45条规定，“征征收下列土地地的，由国务务院批准：①①基本农田田；②基本本农田以外的的耕地超过35公顷的；③其其他土地超超过70公顷的。”征征收前款规定定以外的土地地的，由省、、自治区、直直辖市人民政政府批准，并并报国务院备备案。3．土地征收的的工作程序根据《土地管理法实实施条例》和《建设用地审查查报批管理办办法》，土地征收一一般按照下列列工作程序办办理。1)申请用地2)受理申请并审审查有关文件件3)审批用地4)征地实施5)签发用地证书书4．征收集体土土地补偿的范范围和标准4.2.2城市房屋拆迁迁1．房屋拆迁的的概念房屋拆迁是指指建设单位或或个人(即拆迁人)根据城市建设设规划要求和和政府批准的的用地文件，，在取得拆迁迁许可证后，，依照有关法法规拆除城市市规划区范围围内国有土地地上的房屋及及附属物，并并对被拆除房房屋的所有人人和使用人进进行补偿和安安置的活动。。2．房屋拆迁的的工作程序1)拆迁许可阶段段拆迁许可阶段段的工作主要要有拆迁申请请、拆迁审批批、拆迁公告告等环节2)拆迁协议阶段段3)实施拆迁阶段段3．拆迁补偿方方式及安置1)拆迁补偿方式式根据《城市房屋拆迁迁管理条例》的规定，拆迁迁人应当对被被拆迁人给予予补偿。拆迁迁补偿方式有有两种：房屋屋产权调换、、货币补偿。。2)拆迁安置4．拆迁争议的的处理第5章房地产开开发项目可行行性研究教学目标通过本章的学学习:熟悉房地产开开发项目投资资估算及项目目方案的财务务评价指标，，能独立地进进行房地产项项目可行性分分析并撰写可可行性研究报报告。5.1可行性研究概概述5.1.1可行性研究的的概念和目的的1．可行性研究究的概念可行性研究就就是在工程项项目投资决策策前，对与项项目有关的社社会、经济和和技术等方面面情况进行深深入细致的研研究；对各种种可能拟定的的建设方案或或技术方案进进行认真的技技术经济分析析、比较和论论证；对项目目的经济、社社会、环境效效益进行科学学的预测和评评价。2．可行性研究究的目的可行性研究的的根本目的是是实现项目决决策的科学化化、民主化、、程序化，减减少或避免投投资决策的失失误，提高建建设项目的经经济、社会和和环境效益。。5.1.2可行性研究的的特点1．前期性2．综合性3．不确定性4．预测性5.1.3可行性研究的的作用1．作为项目投投资决策的依依据2．作为筹集建建设资金的依依据3．作为开发商商与有关各部部门签订协议议、合同的依依据4．作为编制下下阶段规划设设计的依据5．作为环保部部门审查建设设项目对环境境影响的依据据5.1.4可行性研究的的工作阶段和和具体步骤1．可行性研究究的工作阶段段1)投资机会研究究2)初步可行性研研究3)详细可行性研研究4)项目的评估和和决策2．可行性研究究的具体步骤骤1)接受委托2)调查研究3)方案选择和优优化4)财务评价和国国民经济评价价5)编制可行性研研究报告5.1.5可行性研究的的内容一般房地产开开发项目可行行性研究的内内容主要包括括以下几个方方面。1．项目概况2．开发项目用用地的现状调调查及拆迁安安置方案的制制定3．市场分析和和建设规模的的确定4．规划设计方方案选择5．资源供给条条件分析6．环境影响评评价7．项目开发组组织机构情理理费用的研究究8．开发建设计计划的编制9．项目经济及及社会效益分分析10．结论及建议议5.2房地产市场调调查与研究5.2.1房地产市场调调查的概念与与作用1．房地产市场场调查的概念念房地产市场调调查是运用科科学的方法，，有目的、有有计划地收集集、整理和分分析与房地产产企业有关的的各种情报、、信息和资料料，为房地产产企业决策提提供依据的信信息管理活动动。2．房地产市场场调查的作用用5.2.2房地产市场调调查的类型与与内容1．房地产市场场调查的类型型1)探索性调查2)描述性调查3)因果性调查4)反馈性调查5)预测性调查2．房地产市场场调查的内容容1)市场环境调查查2)市场专题调查查5.2.3房地产市场调调查的程序与与方法1．房地产市场场调查的程序序1)确定调查目标标2)初步分析3)调查设计4)现场调查5)资料整理、统统计和分析6)撰写和提交调调查报告2．房地产市场场调查的方法法房地产市场调调查方法很多多，较常见的的有以下几种种。1)询问调查法2)观察调查法3)试验调查法4)统计分析法5.2.4房地产市场研研究的概念及及其必要性1．房地产经营营者的决策依依赖于房地产产市场研究2．房地产产品品的销售要求求进行房地产产市场研究3．市场研究与与经营管理4．市场研究与与制定价格策策略5.2.5房地产市场研研究方法市场研究方法法有定量分析析法和定性分分析法两种。5.3房地产开发项项目的投资估估算与收入估估算5.3.1房地产开发项项目的投资估估算房地产开发项项目投资估算算的范围，包包括土地费用用、前期工程程费、房屋开开发费、管理理费、财务费费、销售费用用、其他费用用及开发期税税费等。1．土地费用估估算开发项目土地地费用是指为为取得开发项项目用地而发发生的费用。。开发项目取取得土地使用用权有多种方方式，所发生生的费用各不不相同。主要要有以下几种种：划拨或征征用土地的土土地征用拆迁迁费、出让土土地的土地出出让地价款、、转让土地的的土地转让费费、租用土地地的土地租用用费、股东投投资入股土地地的投资折价价。2．前期工程费费前期工程费主主要包括开发发项目的可行行性研究费、、工程勘察费费、城市规划划设计费、工工程设计费、、环境影响咨咨询评估费、、交通影响咨咨询评估费、、建设工程规规划许可证执执照费以及““三通一平””等土地开发发工程费。3．房屋开发费费4．管理费5．财务费用6．销售费用7．开发期税费费8．其他费用9．不可预见费费5.3.2房地产开发项项目的收入估估算根据有关规定定，房地产项项目的收入主主要包括房地地产产品的销销售收入、租租金收入、土土地转让收入入(以上统称租售售收入)、配套设施销销售收入和自自营收入几个个部分。1．租售售收入入2．自营营收入入3．配套套设施施销售售收入入4．土地地出租租收入入5．房地地产开开发项项目收收入的的扣减减房地产产开发发项目目在销销售和和交易易阶段段要发发生一一些税税费，，这些些费用用不参参与投投资与与成本本费用用构成成，只只是作作为销销售收收入的的扣减减。这这些税税费主主要包包括以以下两两大部部分。。1)与房地地产转转让有有关的的税费费(1)营业税税。(2)城市建建设维维护费费。(3)教育费费及附附加。。(4)教育专专项基基金。。(5)防洪工工程维维护费费。(6)交易管管理费费。(7)交易印印花税税。2)土地增增值税税3)企业所所得税税5.4房地产产开发发项目目的财财务评评价5.4.1房地产产开发发项目目财务务评价价的内内涵房地产产开发发项目目财务务评价价是在在房地地产市市场调调查与与预测测、项项目策策划、、投资资估算算、收收入估估算和和资金金筹措措等基基础资资料和和数据据的基基础上上，通通过编编制基基本财财务报报表，，计算算财务务评价价指标标，对对房地地产开开发项项目的的财务务盈利利能力力、清清偿能能力和和资金金平衡衡等情情况进进行分分析。。5.4.2房地产产开发发项目目财务务评价价的基基本报报表财务评评价使使用的的基本本报表表有现现金流流量表表、损损益表表、资资金来来源和和运用用表、、资产产负债债表。。5.4.3房地产产开发发项目目的财财务评评价指指标1．房地地产开开发项项目财财务盈盈利能能力的的评价价指标标盈利能能力指指标是是用来来考察察项目目盈利利能力力水平平的指指标，，包括括静态态指标标和动动态指指标两两类。。1)静态指指标静态指指标是是在不不考虑虑资金金、时时间、、价值值因素素影响响的情情况下下，直直接通通过现现金流流量计计算出出来的的经济济评价价指标标，这这些指指标计计算简简便，，通常常在概概略评评价时时采用用。(1)成本利利润率率。(2)投资利利润率率。(3)资本金金利润润率。。(4)资本金金净利利润率率。(5)静态投投资回回收期期。2)动态指指标动态指指标是是考虑虑了资资金时时间价价值因因素的的影响响，对对发生生在不不同时时间的的效益益、费费用计计算资资金的的时间间价值值，将将现金金流量量进行行等值值化处处理后后计算算评价价指标标。动动态评评价指指标，，能比比较全全面地地反映映投资资方案案整个个计算算期的的经济济效果果，适适用于于详细细可行行性研研究阶阶段的的经济济评价价和计计算期期较长长的投投资项项目。。(1)财务净净现值值。(2)财务内内部收收益率率(FIRR)。(3)动态投投资回回收期期。2．房地地产开开发项项目财财务清清偿能能力的的评价价指标标清偿能能力指指标是是指考考察项项目计计算期期内偿偿债能能力的的指标标。除除了投投资者者重视视项目目的偿偿债能能力外外，为为项目目提供供融资资的金金融机机构，，更加加重视视项目目偿债债能力力的评评价结结果。。1)借款偿偿还期期2)利息备备付率率3)偿债备备付率率5.5房地产产开发发项目目可行行性研研究报报告的的撰写写5.5.1房地产产开发发项目目可行行性研研究报报告的的基本本构成成一般来来说，，一份份正式式的可可行性性研究究报告告应包包括封封面、、摘要要、目目录、、正文文、附附表和和附图图6个部分分。5.5.2房地产产开发发项目目可行行性研研究报报告正正文的的写作作要点点正文部部分是是可行行性研研究报报告的的核心心，一一般包包括以以下内内容。。1．项目目总说说明2．项目目概况况3．市场场调查查与预预测分分析4．规划划设计计方案案及建建设条条件5．建设设方式式及进进度安安排6．项目目投资资估算算及收收入估估算1)项目投投资估估算2)项目收收入估估算7．项目目资金金筹措措计划划8．项目目经济济效益益评价价9．不确确定性性分析析10．可行行性研研究的的结论论第6章房房地地产开开发的的前期期准备备教学目目标通过本本章的的学习习:了解房房地产产开发发项目目规划划设计计方案案评价价的特特点和和评价价指标标体系系；掌握常常用评评价方方法；；了解房房地产产开发发项目目报建建的含含义和和建设设工程程规划划许可可证的的作用用；掌握开开发项项目报报建的的流程程以及及报建建送审审应提提交的的资料料；了解房房地产产开发发项目目招投投标概概念与与作用用、活活动原原则和和招标标方式式；掌握施施工招招投标标中有有关申申请招招标的的条件件、招招投标标的程程序以以及招招标文文件的的主要要内容容等。。6.1房地产产开发发资金金筹措措6.1.1房地产产开发发资金金筹措措的目目的房地产产开发发资金金筹措措的目目的在在于以以下几几方面面。1．实现现项目目投资资开发发目标标和企企业发发展目目标2．偿还还债务务，改改善盈盈利能能力，，调整整资本本结构构6.1.2房地产产开发发资金金筹措措的原原则房地产产开发发资金金的有有效筹筹集，，应保保证房房地产产开发发资金金投入入与回回收在在时间间上和和数量量上的的协调调平衡衡，从从而保保证资资金循循环运运动和和房地地产开开发项项目建建设的的顺利利进行行。资资金筹筹措过过程中中应遵遵循以以下几几点原原则。。1．时机机适当当原则则2．安全全性原原则3．经济济性原原则4．可行行性原原则6.1.3房地产产开发发资金金筹措措方式式具体来来讲，，房地地产开开发资资金的的来源源主要要有：：自有有资金金、银银行贷贷款、、社会会集资资、利利用外外资、、预售售款等等。6.2房地产产开发发项目目规划划设计计方案案的评评价6.2.1房地产产开发发项目目规划划设计计的基基本原原则1．符合合城市市总体体布局局，完完善城城市结结构2．丰富富和创创造最最佳的的城市市空间间环境境3．房地地产开开发项项目规规划设设计应应满足足的其其他要要求(1)使用要要求。。(2)卫生要要求。。(3)经济要要求。。(4)安全要要求。。(5)施工要要求。。(6)美观要要求。。(7)以人为为本。。6.2.2房地产产开发发项目目规划划设计计方案案评价价的特特点1．评价价主体体的多多元性性房地产产开发发项目目规划划设计计方案案，评评价主主体除除房地地产开开发企企业本本身外外，还还涉及及到使使用者者(城市居居民)、管理理者(城市规规划管管理部部门)、设计计者和和施工工者。。不同同的评评价主主体，，对方方案的的评价价角度度是不不一样样的，，因而而会出出现不不同的的评价价结果果。1)使用者者2)城市规规划管管理部部门3)设计者者和施施工者者2．评评价价目目标标的的多多样样性性3．评评价价结结论论的的不不确确定定性性1)评价价者者的的主主观观性性2)项目目未未来来情情况况的的不不确确定定性性6.2.3房地地产产开开发发规规划划设设计计方方案案评评价价的的主主要要技技术术经经济济指指标标1．居居住住区区规规划划指指标标住宅宅区区规规划划指指标标通通常常分分为为规规划划综综合合技技术术经经济济指指标标和和用用地地指指标标两两大大类类(包括括用用地地平平衡衡表表)。1)用地地平平衡衡表表2)居住住区区用用地地平平衡衡控控制制指指标标3)城市市居居住住区区规规划划设设计计综综合合技技术术经经济济指指标标2．居居住住区区规规划划技技术术指指标标的的计计算算(1)居住住区区总总用用地地(百米米(hm))：包包括括居居住住用用地地、、公公共共建建筑筑用用地地、、道道路路用用地地、、绿绿化化用用地地。。(2)居民民每每人人占占地地(平方方米米/人)：包包括括人人均均居居住住用用地地、、公公共共建建筑筑用用地地、、道道路路用用地地、、绿绿化化用用地地。。(3)居住住区区总总建建筑筑面面积积(平方方米米)：包包括括居居住住建建筑筑面面积积、、公公共共建建筑筑面面积积。。(4)总户户数数(户)、总总人人口口(人)、平平均均每每户户人人口口(人/户)。(5)平均均每每户户居居住住面面积积(平方方米米)。(6)居住住建建筑筑密密度度(%)：指指住住宅宅建建筑筑对对居居住住用用地地的的覆覆盖盖率率。。(7)居住住面面积积密密度度(平方方米米/百米米)。(8)容积积率率(居住住建建筑筑面面积积密密度度)(平方方米米/百米米)。(9)人口口毛毛密密度度(人/百米米)：指指居居住住总总人人口口和和总总用用地地之之比比。。(10)人口口净净密密度度(人/百米米)：指指居居住住总总人人口口与与居居住住建建筑筑用用地地面面积积之之比比。。(11)绿化化覆覆盖盖率率：：绿绿化化覆覆盖盖率率指指在在建建设设用用地地范范围围内内全全部部绿绿化化种种植植物物水水平平投投影影面面积积之之和和与与建建设设用用地地面面积积的的比比率率(%)。(12)人均均公公共共绿绿地地面面积积：：人人均均公公共共绿绿地地面面积积指指住住宅宅区区内内平平均均每每人人拥拥有有的的公公共共绿绿地地面面积积。。(13)平均均层层数数：：指指住住宅宅总总面面积积与与住住宅宅基基底底总总面面积积之之比比。。(14)高层层住住宅宅比比例例(%)：一一般般7层以以上上为为高高层层住住宅宅，，即即高高层层住住宅宅占占总总建建筑筑面面积积的的比比例例。。(15)住宅宅间间距距(米)。(16)居住住区区总总造造价价(元)。(17)平均均造造价价(元/平方方米米)。(18)建设设周周期期：：指指自自工工程程开开工工至至全全部部工工程程完完工工之之间间的的时时间间。。居住住区区规规划划设设计计都都必必须须进进行行技技术术经经济济分分析析来来衡衡量量方方案案的的优优劣劣及及优优选选方方案案，，通通过过上上述述经经济济指指标标可可以以进进行行居居住住区区用用地地分分析析、、技技术术经经济济分分析析及及综综合合造造价价3个主主要要方方面面的的比比较较和和优优化化。。6.2.4房地地产产开开发发项项目目规规划划设设计计方方案案评评价价方方法法对房房地地产产开开发发项项目目规规划划设设计计方方案案的的评评价价的的主主要要方方法法有有特特尔尔菲菲专专家家咨咨询询法法、、层层次次分分析析法法等等。。6.3房地地产产开开发发项项目目报报建建管管理理6.3.1房地地产产开开发发项项目目报报建建程程序序房地地产产开开发发项项目目报报建建管管理理是是指指在在原原规规划划设设计计方方案案的的基基础础上上，，房房地地产产开开发发企企业业委委托托原原规规划划设设计计单单位位提提出出各各单单体体建建筑筑的的设设计计方方案案，，并并对对其其布布局局进进行行定定位位、、对对开开发发项项目目用用地地范范围围内内的