物业管理集团有限公司品质部作业文件

164/164重庆泽京物业治理集团有限公司品质部作业文件受控状态：编制：审核：审批：生效日期：重庆泽京物业治理集团有限公司品质部作业文件编号ZJ/ZY-2012-A/0-PZ-01版本A修改状态0标题目录本页次2总页次81组织架构……………………03部门职责……………………04岗位讲明书…………………06日常工作流程………………16前期介入治理工作规程……………………21接管验收工作规程…………………………36能源治理工作规程…………………………49客户投诉受理工作规程……………………59打算治理工作规程…………………………63社区文化活动治理工作……………………70游泳池治理工作规程………………………73夜间查岗治理工作规程……………………77新闻媒体接待采访治理规程………………80重庆泽京物业治理集团有限公司品质部作业文件编号ZJ/ZY-2012-A/0-PZ-02版本A修改状态0标题组织架构本页次3总页次81品质部经理品质部经理客服主管环境主管工程主管安全主管客服主管环境主管工程主管安全主管重庆泽京物业治理集团有限公司品质部作业文件编号ZJ/ZY-2012-A/0-PZ-03版本A修改状态0标题部门职责本页次4总页次81目的明确品质部职责与权限，确保职员在工作中切实履行职责与行使其权限，保证部门日常工作的正常开展。适用范围适用于品质部岗位及其职责。3.0部门职责3.1负责组织品质治理、品质检查标准等制度的拟定、检查、监督、操纵及执行；3.2负责编制年、季、月度物业治理服务质量的提高、改进、治理等工作打算，并及时处理和解决各种品质纠纷；3.3负责质量体系的建立、维护、持续改进；3.4负责建立和完善品质保证体系，制定并实施公司品质工作纲要，健全品质治理网络，制定和完善品质治理目标负责制，确保服务品质的稳定提高；3.5配合行政人事部抓好全员品质教育工作，定期组织对不同岗位的品质教育培训，强化品质治理，提高公司全员品质意识和品质治理水平，加强对品质人员培训考核力度，建立和完善品质督导员执证上岗制度；3.6负责对公司各部门、项目服务中心的物业治理服务质量的检查、协调和治理；3.7负责搜集国内外物业服务质量治理的先进经验，传递品质信息；3.8负责公司品质事故的处理，参与由于服务引起品质异议、投诉、索赔等品质事件的处理，牵头组织调查、分析、协调各种品质纠纷，并明确的提出处理意见。一般品质事故，由事故发生部门全权处理，重大品质事故，由本部门提出处理意见，报项目负责人签署意见后，报公司领导签字同意批准后，下文处理；3.9负责建立和健全品质部岗位职责、权力和义务，及时制订或修改并严格贯彻执行各项操作规程，教育职员严格遵守作业标准；3.10负责收集公司服务品质资料，定期或不定期的组织服务品质检查，进行业主∕住户意见抽查，及时撰写服务品质调查分析报告，提出改进意见和建议，为公司领导决策提供依据；3.11负责定期进行品质工作汇报，定期在年、季、月度用口头或书面汇报，关于重大品质事故，组织专题分析会集中汇报，专门应急情况向公司领导或总经理个不汇报；重庆泽京物业治理集团有限公司品质部作业文件编号ZJ/ZY-2012-A/0-PZ-03版本A修改状态0标题部门职责本页次5总页次813.12负责公司新建项目的前期介入工作；3.13负责物业招投标工作；3.14按时完成公司领导交办的其他工作任务。重庆泽京物业治理集团有限公司品质部作业文件编号ZJ/ZY-2012-A/0-PZ-04版本A修改状态0标题岗位讲明书本页次6总页次811.0岗位讲明书1.1品质部经理岗位讲明书差不多信息岗位名称品质部经理岗位编号所属部门品质部所属单位重庆泽京物业治理集团有限公司岗位使命确保物业服务品质，并持续改进。岗位职责及工作内容具体岗位职责及工作内容1、具体承担制定质量治理方针、确定质量治理目标、组织建立公司质量治理体系任务。2、组织编制质量治理体系文件，并监督实施和持续改进。3、具体组织开展公司的质量工作，实现公司制定的质量目标。4、具体组织实施质量治理体系内部审核、治理评审和认证工作。5、具体组织进行质量数据分析，提出纠正措施与改进措施，并具体组织实施。6、负责就质量治理有关事宜与各级政府物业服务质量监督部门联络。7、对本部门人职员作进行治理、督导和评价。8、负责对外包业务进行质量验证，参与合格供方评审。9、组织创新与合理化建议评审，并跟踪实施，负责效果评判。10、负责组织重大投诉的处理工作。11、负责组织物业招投标工作。12、完成领导交办的其他任务。重庆泽京物业治理集团有限公司品质部作业文件编号ZJ/ZY-2012-A/0-PZ-04版本A修改状态0标题岗位讲明书本页次7总页次81

工作关系外部工作关系单位行政治理关系内部要紧工作关系部门质量认证单位国土局物业科物业治理协会本岗位本岗位直接上级：总经理直接下级：客服主管、工程主管安全主管、环境主管1、各治理处2、综合部3、经营部岗位任职条件最低学历大专专业要求工作经验五年以上物业治理经验，一年以上品质治理经验专业知识1、物业治理专业知识。房地产相关知识。企业治理常识。ISO9000相关知识。5、物业治理法规知识。能力素养具有良好的公文写作及准确表达自己见解的能力。具有正确理解上级指示及公司各项规章制度的能力。具有实现工作水准不断突破的能力。具有与其它职员和客户间保持良好沟通的能力。5、具有妥善处理内外部客户有关投诉，令客户中意的能力。资格证书物业治理经理证书ISO9001内审员资格证书其他要求物业治理师优先修订履历修订时刻修订内容修订者审核者审批者重庆泽京物业治理集团有限公司品质部作业文件编号ZJ/ZY-2012-A/0-PZ-04版本A修改状态0标题岗位讲明书本页次8总页次811.2品质部客服主管岗位讲明书差不多信息岗位名称品质部客服主管岗位编号所属部门品质部所属单位重庆泽京物业治理集团有限公司岗位使命建立并完善客户服务治理体系，保障客服中心各项工作有序运行，提升物业公司服务质量，确保治理处经营目标的实现。岗位职责及工作内容具体岗位职责及工作内容1、制定客服板块岗位职责、规章制度、工作程序。并严格监控执行。在执行过程中不断做出检查、修改及完善。2、制订可行性年度培训大纲及培训教材。定期对客服板块人员进行培训，并进行不定期的岗位技能的抽查考核工作。3、熟悉掌握物业治理法律法规及政府的相关规定。4、负责项目现场就客户投诉热点进行分析，找出症结所在，与相关部门进行调整，降低投诉率。5、负责督导治理处客服中心的工作，确保为客户提供优质便捷的服务。6、针对业主逾期未交付的治理费及其它费用，治理处制订出可行性方案，从而完成公司的预期目标。7、层层帮扶，关心客服中心建立和谐务实团队。8、负责协助治理处遗留问题的处理。9、组织客服服务创新与合理化建议评审，并跟踪实施，负责效果评判。10、协助部门经理对重大投诉的处理工作。11、负责组织客服服务回访工作。12、完成领导交办的其他任务。重庆泽京物业治理集团有限公司品质部作业文件编号ZJ/ZY-2012-A/0-PZ-04版本A修改状态0标题岗位讲明书本页次9总页次81

工作关系外部工作关系单位行政治理关系内部要紧工作关系部门业主委员会本岗位本岗位直接上级：经理直接下级：无1、客服中心2、安全服务部3、工程维修服务部4、环境服务部5、示范区岗位任职条件最低学历大专专业要求工作经验三年以上物业治理经验，一年以上品质治理经验专业知识1、物业治理专业知识。2、房地产相关知识。3、企业治理常识。4、ISO9000相关知识。5、物业治理法规知识。能力素养1、具有良好的公文写作及准确表达自己见解的能力。2、具有正确理解上级指示及公司各项规章制度的能力。3、具有实现工作水准不断突破的能力。4、具有与其它职员和客户间保持良好沟通的能力。5、具有妥善处理内外部客户有关投诉，令客户中意的能力。资格证书物业治理经理证书其他要求物业治理师优先修订履历修订时刻修订内容修订者审核者审批者重庆泽京物业治理集团有限公司品质部作业文件编号ZJ/ZY-2012-A/0-PZ-04版本A修改状态0标题岗位讲明书本页次10总页次811.3品质部工程主管岗位讲明书差不多信息岗位名称品质部工程主管岗位编号所属部门品质部所属单位重庆泽京物业治理集团有限公司岗位使命建立并完善工程服务治理体系，保障治理处各项设施设备正常运行，提升物业公司服务质量。1、制定工程服务板块岗位职责、规章制度、工作程序，并严格监控执行。在执行过程中不断做出检查、修改及完善。2、制订可行性年度专业的保养、维修打算，并严格监控执行。3、负责指导治理处检查设备的使用、维护和保养，并解决有关技术问题，以保证设备处于良好的运行状态。4、组织调查分析设备事故，提出处理意见及措施并组织实施，以防止同类事故的再次发生；5、负责制订设施的更新、改造打算，以完善原设计和施工遗留的缺陷，并负责监督，做到“安全、可靠、经济、合理”的目标。6、负责物业前期介入组织及执行工作。7、负责物业接管组织及执行工作。8、负责组织物业设施设备的接管工作。9、组织工程维修服务创新与合理化建议评审，并跟踪实施，负责效果评判。10、协助部门经理对重大投诉的处理工作。11、完成领导交办的其他任务。重庆泽京物业治理集团有限公司品质部作业文件编号ZJ/ZY-2012-A/0-PZ-04版本A修改状态0标题岗位讲明书本页次11总页次81

工作关系外部工作关系单位行政治理关系内部要紧工作关系部门集团项目部集团设计部本岗位本岗位直接上级：经理直接下级：无1、客服中心2、安全服务部3、工程维修服务部4、环境服务部5、示范区6、公司财务部岗位任职条件最低学历中专专业要求工作经验三年以上同岗位物业治理经验，具有相应资质。专业知识1、物业治理专业知识。2、房地产相关知识。3、水电、土建相关知识。4、物业治理法规知识。能力素养1、熟悉业务流程，主动积极开展工作。2、具有正确理解上级指示及公司各项规章制度的能力。3、具有实现工作水准不断突破的能力。4、具有与其它职员和客户间保持良好沟通的能力。5、具有妥善处理内外部客户有关投诉，令客户中意的能力。资格证书助理工程师、物业治理经理证书其他要求物业治理师优先修订履历修订时刻修订内容修订者审核者审批者重庆泽京物业治理集团有限公司品质部作业文件编号ZJ/ZY-2012-A/0-PZ-04版本A修改状态0标题岗位讲明书本页次12总页次811.4品质部安全主管岗位讲明书差不多信息岗位名称品质部安全主管岗位编号所属部门品质部所属单位重庆泽京物业治理集团有限公司岗位使命建立并完善安全服务治理体系，负责保安员的培训考核，负责安保工作业务指导，对突发事件等处理，保障小区人员、车辆、物品的安全，提升物业公司服务质量。1、制定安全服务板块岗位职责、规章制度、工作程序，并严格监控执行。在执行过程中不断做出检查、修改及完善。2、负责公司（安全消防）的接管、验收、移交工作。3、负责编制安保队伍培训打算，并组织实施，效果评估考核。4、负责安保工作服务质量的督导和考核，对不合格项提出整改措施。5、负责组织消防预案的编写、演练、总结。6、负责公司消防档案建立工作。7、负责组织物业设施设备的接管工作。8、组织安全服务创新与合理化建议评审，并跟踪实施，负责效果评判。9、协助部门经理对重大投诉的处理工作。10、完成领导交办的其他任务。重庆泽京物业治理集团有限公司品质部作业文件编号ZJ/ZY-2012-A/0-PZ-04版本A修改状态0标题岗位讲明书本页次13总页次81

工作关系外部工作关系单位行政治理关系内部要紧工作关系部门派出所消防支队业主委员会居委会本岗位本岗位直接上级：经理直接下级：无1、客服中心2、安全服务部3、工程维修服务部4、环境服务部5、示范区岗位任职条件最低学历高中专业要求工作经验三年以上同岗位物业治理经验，具有相应资质。专业知识1、物业治理专业知识。2、物业治理法规知识。3、消防、安全知识。能力素养1、良好的敬业精神和职业道德操守。2、熟悉业务流程，主动积极开展工作。3、具有正确理解上级指示及公司各项规章制度的能力。4、具有突发事件处置能力。5、具有与其它职员和客户间保持良好沟通的能力。6、具有妥善处理内外部客户有关投诉，令客户中意的能力。资格证书物业治理经理证书其他要求退伍军人优先修订履历修订时刻修订内容修订者审核者审批者重庆泽京物业治理集团有限公司品质部作业文件编号ZJ/ZY-2012-A/0-PZ-04版本A修改状态0标题岗位讲明书本页次14总页次811.5品质部环境主管岗位讲明书差不多信息岗位名称品质部环境主管岗位编号所属部门品质部所属单位重庆泽京物业治理集团有限公司岗位使命建立并完善环境服务治理体系，负责环境服务部职员的培训考核，负责环境服务部工作业务指导，对公司管辖小区环境的治理，提升物业公司服务质量。1、制定环境服务板块岗位职责、规章制度、工作程序，并严格监控执行。在执行过程中不断做出检查、修改及完善。2、负责公司环境的接管、验收、移交工作。3、负责编制环境服务部培训打算，并组织实施，效果评估考核。4、负责环境服务部工作服务质量的督导和考核，对不合格项提出整改措施。5、通报在保洁工作中发觉的问题，并打算整改、落实方案。6、负责公司消防档案建立工作。7、负责组织物业设施设备的接管工作。8、组织环境服务创新与合理化建议评审，并跟踪实施，负责效果评判。9、协助部门经理对重大投诉的处理工作。10、完成领导交办的其他任务。重庆泽京物业治理集团有限公司品质部作业文件编号ZJ/ZY-2012-A/0-PZ-04版本A修改状态0标题岗位讲明书本页次15总页次81

工作关系外部工作关系单位行政治理关系内部要紧工作关系部门绿化养护单位本岗位本岗位直接上级：经理直接下级：无1、客服中心2、安全服务部3、工程维修服务部4、环境服务部5、示范区岗位任职条件最低学历高中专业要求工作经验两年以上小区物业清洁治理工作的经验。专业知识1、物业治理专业知识。2、明白得清洁器材的使用。3、明白得药物对投放和喷洒章程。能力素养1、良好的敬业精神和职业道德操守。2、熟悉业务流程，主动积极开展工作。3、具有正确理解上级指示及公司各项规章制度的能力。4、具有与其它职员和客户间保持良好沟通的能力。5、具有妥善处理内外部客户有关投诉，令客户中意的能力。资格证书其他要求修订履历修订时刻修订内容修订者审核者审批者重庆泽京物业治理集团有限公司品质部作业文件编号ZJ/ZY-2012-A/0-PZ-05版本A修改状态0标题日常工作流程本页次16总页次812.0日常工作流程日工作流程1、8:50-9:00整理着装、仪容仪表；2、9:00—10:00查看OA上查看是否有需要完成工作；3、10:00—12:00处理协助的工作；4、12:00—13:30午餐；5、13:30－17:30职员交流、沟通，听取有关建议和意见；6、10:00－17:30客户回访；7、10:00－17:30组织公司进行月检工作；8、10:00－17:30跟踪处理品质检查中发觉的不合格项工作的整改；9、10:00－17:30项目前期介入工作开展；10、10:00－17:30完成领导交办的其它工作；11、每周定期完成的工作：A：参加公司、治理处周例会;B:编写周工作打算；12、每月定期开展的工作：A：组织公司月度绩效考核，编写公司及部门月度打算、总结在每月5日前报集团;B：参加公司月度会议；C：组织每月对各治理处品质月检;D:每月对各治理处服务的专门时段（节假日、重大活动）进行关注13、每季度：对专门客户回访；专业板块培训工作；14、年度工作：A：部门年度工作总结编写；B：公司、部门年度工作打算编写；C：参与年终工作评比；D：修订公司质量手册、程序文件、作业文件；15、专门调整工作：提醒治理处逢年过节前向重要客户传递节日祝福：节日愉快！2.1品质部经理日常工作流程重庆泽京物业治理集团有限公司品质部作业文件编号ZJ/ZY-2012-A/0-PZ-05版本A修改状态0标题日常工作流程本页次17总页次81日工作流程1、8:50-9:00整理着装、仪容仪表；2、9:00—10:00查看OA上查看是否有需要完成工作；3、10:00—12:00处理协助的工作；4、12:00—13:30午餐；5、13:30－17:30职员交流、沟通，听取有关建议和意见；6、10:00－17:30客户回访；7、10:00－17:30参与公司月检工作；8、10:00－17:30跟踪处理品质检查中发觉的不合格项工作的整改；9、10:00－17:30项目前期介入工作开展；10、10:00－17:30协助治理处欠费业主的费用催收11、10:00－17:30完成领导交办的其它工作；12、每周定期完成的工作：A：参加公司、治理处周例会;B:编写周工作打算；12、每月定期开展的工作：A：编写月度打算、总结;B：参加公司月度会议；C：参加每月对各治理处品质月检;D：跟进各治理处收费情况；每月对各治理处服务的专门时段（节假日、重大活动）进行关注；E:分析本月客服中心各项数据、信息（房态、报事、报修、投诉等）13、每季度对专门客户回访；组织客服板块专业会议；专业板块培训工作；14、年度工作：A：个人年度工作总结编写；B：个人年度工作打算编写；C：年度客户回访；D：参与年终工作评比;15、专门调整工作：提醒客服中心逢年过节前向重要客户传递节日祝福：节日愉快！2.2品质部客服主管日常工作流程重庆泽京物业治理集团有限公司品质部作业文件编号ZJ/ZY-2012-A/0-PZ-05版本A修改状态0标题日常工作流程本页次18总页次81日工作流程1、8:50-9:00整理着装、仪容仪表；2、9:00—10:00查看OA上查看是否有需要完成工作；3、10:00—12:00处理协助的工作；4、12:00—13:30午餐；5、13:30－17:30职员交流、沟通，听取有关建议和意见；6、10:00－17:30参与公司品质月检工作；7、10:00－17:30跟踪处理品质检查中发觉的不合格项工作的整改；8、10:00－17:30项目前期介入工作开展；9、10:00－17:30完成领导交办的其它工作；10、每周定期完成的工作：A：参加公司、治理处周例会;B:编写周工作打算；11、每月定期开展的工作：A：编写月度打算、总结;B：参加公司月度会议；C：督促指导治理处能源分析报表编制；D：参加每月对各治理处品质月检；E：指导治理处专业板块工作；12、组织客服工程板块专业会议；专业板块培训工作；14、年度工作：A：年度保养打算编写；B：个人年度工作总结编写；个人年度工作打算编写；C：参与年终工作评比;15、专门调整工作：组织治理处化粪池检查、清掏工作。2.3品质部工程主管日常工作流程重庆泽京物业治理集团有限公司品质部作业文件编号ZJ/ZY-2012-A/0-PZ-05版本A修改状态0标题日常工作流程本页次19总页次81日工作流程1、8:50-9:00整理着装、仪容仪表；2、9:00—10:00查看OA上查看是否有需要完成工作；3、10:00—12:00处理协助的工作；4、12:00—13:30午餐；5、13:30－17:30职员交流、沟通，听取有关建议和意见；6、10:00－17:30客户回访；7、10:00－17:30参与公司月检工作；8、10:00－17:30跟踪处理品质检查中发觉的不合格项工作的整改；9、10:00－17:30项目前期介入工作开展；10、10:00－17:30协助治理处处理相关投诉工作；11、10:00－17:30完成领导交办的其它工作；12、每周定期完成的工作：A：参加公司、治理处周例会;B:编写周工作打算；C:周末组织安全检查；13、每月定期开展的工作：A：编写月度打算、总结;B：参加公司月度会议；C：参加每月对各治理处品质月检；D：指导治理处专业板块工作；14、组织安全板块专业会议；专业板块培训工作；15、年度工作：A：个人年度工作总结编写；B：个人年度工作打算编写；C：年度客户回访；D：参与年终工作评比；E：组织各治理处每年两次消防演习；15、专门调整工作：节前安全检查、整改工作。2.4品质部安全主管日常工作流程重庆泽京物业治理集团有限公司品质部作业文件编号ZJ/ZY-2012-A/0-PZ-05版本A修改状态0标题日常工作流程本页次20总页次81日工作流程1、8:50-9:00整理着装、仪容仪表；2、9:00—10:00查看OA上查看是否有需要完成工作；3、10:00—12:00处理协助的工作；4、12:00—13:30午餐；5、13:30－17:30职员交流、沟通，听取有关建议和意见；6、10:00－17:30客户回访；7、10:00－17:30参与公司月检工作；8、10:00－17:30跟踪处理品质检查中发觉的不合格项工作的整改；9、10:00－17:30项目前期介入工作开展；10、10:00－17:30协助治理处处理相关投诉工作；11、10:00－17:30完成领导交办的其它工作；12、每周定期完成的工作：A：参加公司、治理处周例会;B:编写周工作打算；C:周末组织安全检查；13、每月定期开展的工作：A：编写月度打算、总结;B：参加公司月度会议；C：参加每月对各治理处品质月检；D：指导治理处专业板块工作；14、每季度：组织环境板块会议；组织专业板块培训工作；消杀工作；15、年度工作：A：个人年度工作总结编写；B：个人年度工作打算编写；C：参与年终工作评比；15、专门调整工作：秋季绿化抗旱工作。2.5品质部环境主管日常工作流程重庆泽京物业治理集团有限公司品质部作业文件编号ZJ/ZY-2012-A/0-PZ-05版本A修改状态0标题前期介入治理工作规程本页次21总页次811.目的物业治理前期介入是物业交付客户使用前，物业治理单位从客户的利益、需求动身，向开发商提供的为了优化设计、施工、营销配合等一系列有偿物业治理服务，它是前期物业治理服务的重要内容。物业治理的前期介入工作必须充分、严密、细致，才能为后续的物业服务奠定良好的基础。2.适用范围适用于泽京集团开发项目交付前的物业前期介入工作。3.职责3.1物业公司的职责3.1.1成立物业前期介入小组；3.1.2依照项目施工进度，提交“前期介入工作打算”，明确各时期的介入工作内容、工作要求；3.1.3在各时期的前期介入工作必须形成书面的介入工作报告，有针对性地提出物业专业意见和建议，报给项目总经理、工程部负责人；3.1.4负责改进意见的跟踪，并将跟踪情况汇报给项目总经理；3.1.5每月末对前期介入工作作出分析,形成“月度物业前期介入报告”，经项目所在主管领导确认后抄送物业公司总经理和品质部；3.1.6关于项目部不能解决或者不予解决的问题，物业前期介入责任人要及时上报物业公司和集团分管副总、总经理协调解决。3.2开发公司的职责3.2.1项目部组织相关部门参加各时期研讨、节点会议；3.2.2项目部整合物业相关合理化意见，调整方案并执行；3.2.3项目部各部门均有责任主动参与项目前期介入工作并为物业前期介入工作提供必要条件。3.3集团公司的职责3.3.1协调和决定物业公司与开发公司项目部意见有分歧的相关事宜。4.依照项目实施情况分时期介入关注要点4.1前期介入流程图重庆泽京物业治理集团有限公司品质部作业文件编号ZJ/ZY-2012-A/0-PZ-05版本A修改状态0标题前期介入治理工作规程本页次22总页次81项目立项时期项目立项时期项目设计时期项目设计时期项目实施时期示范区（治理处）筹备时期项目销售时期示范区治理时期示范区治理时期物业接管验收时期物业接管验收时期物业交房时期4.2项目立项时期关注要点4.2.1项目立项介入是在项目拿地之后关于项目定位、产品定位等工作提出从物业服务视角动身的建议；4.2.2对当地具有典型性楼盘进行学习和调查，了解当地物业市场的价格、人力资源成本等物业服务行业差不多信息；4.2.3了解当地人生活和风俗适应,了解周边楼盘类型构成与竞争对手情况。重庆泽京物业治理集团有限公司品质部作业文件编号ZJ/ZY-2012-A/0-PZ-05版本A修改状态0标题前期介入治理工作规程本页次23总页次814.3项目规划设计时期关注要点在项目规划设计时期，开发公司应安排物业前期介入责任人参与项目规划设计讨论会议，依照项目开发特点，从方便业主生活，降低物业治理后续成本、配套完善的角度提出建议。4.3.1项目规划设计重点关注以下内容；通过调研当地（或附近地区）类似楼盘，收集并分析这些楼盘在规划及房屋质量方面的通病；项目的整体布局物业治理关注要点；a关注小区要紧出入口、单元入口的设计；b关注消防车道与道路关系的合理性；c关注车库出入口、车位停车量、各种停车方式的分配比例、步行系统分布的设计；配套与公共设施的配置种类、数量分布在设计时关注要点；a关注小区监控设备的选型和分布；b关注门禁系统的选型;c关注路灯的选型和分布；d关注健身器材位置分布；e关注小区休闲桌椅的选型和分布；f关注导示牌的设计和数量分布。物业治理用房在设计时关注要点；a关注总面积是否符合法律法规的要求；b关注客户服务中心位置的设置、装修风格；c关注厨房、安全服务部宿舍、办公用房、库房、监控室位置的设置和布置是否合理。户型在平面设计时关注要点；a关注门窗朝向；b关注空调机位设置（每间房应有空调机位且有维修空间）；c关注下水管道、燃气管道位置；d关注户型采光。商业在设计时关注重点；a关注空调位（有维修空间）；重庆泽京物业治理集团有限公司品质部作业文件编号ZJ/ZY-2012-A/0-PZ-05版本A修改状态0标题前期介入治理工作规程本页次24总页次81b关注商业用化粪池、排水主管;c关注商铺的广告位置在设计；d关注是否有烟道的设计。对绿化与景观系统设计的功能及经济性的关注；对公建的配套设计和功能分配的关注；对分期开发的，在保障小区整体协调的前提下，应设置围墙间隔已开发、未开发区域，考虑前期开发区域的人流、车流、停车场等规划是否满足该区域交付使用的需求；0关于物业前期介入责任人未能在地产公司相关会议中解决的设计问题，应及时报物业品质部、总经理协调处理。4.4项目施工时期关注要点熟悉建筑施工图和设备安装图纸、隐蔽工程记录，了解新材料、新技术的运用情况，收集整理各专业技术施工资料、安装合同和施工合同，了解各种材料生产厂家及通讯地址，并对施工质量进行跟踪，发觉阻碍今后使用功能的工程问题，及时提出整改建议。4.4.1在建房屋工程质量检查部分a依照销售的户型图核对施工现场的户型是否吻合；b室内内空尺寸及室内对角线是否符合建筑规范；c室内房间标高尺寸是否符合建筑规范；d室内天棚平坦度及天棚阴角是否顺直；e室内抹灰墙面平坦度、垂直度、阴阳角顺直及抹灰强度；f室内墙面是否有空鼓、裂缝及钢丝网外露；j室内地面平坦度、细石砼强度；h室内预留门洞高度及推拉门坎高度；i卫生间作关水试验及厨房、生活阳台作泼水检查（排水管楼板及烟道处为重点）；j室外阳台地坪与室内地坪的标高及阳台坡度（反坡积水）；k外墙门窗外塞口是否用细石砼进行填嵌密实；l外墙线子及窗雨蓬板低滴水线是否有鹰嘴；m外墙窗台应该有上坡度、下有鹰嘴；重庆泽京物业治理集团有限公司品质部作业文件编号ZJ/ZY-2012-A/0-PZ-05版本A修改状态0标题前期介入治理工作规程本页次24总页次81n屋面女儿墙压顶是否有鹰嘴；o室外搁置空调主机板上排水是否归位；p屋面是否渗水（下雨时进行观看）；q细石砼屋面坡度、及是否有裂缝、空鼓；r室外阳台、露台铁花栏杆安装是否稳固、无锈蚀；s塑钢门窗材质是否合符合同要求,安装是否稳固、门窗配件是否完好齐全，开关门自如；t室内外排水管道是否堵塞等（进行冲水试验）；u厨房、阳台排水地漏是否堵塞（进行冲水试验）；v入户门安装是否有损伤，门锁是否完好；4.4.2隐蔽工程部分隐蔽工程的设备设施安装要跟施工图一致；隐蔽工程的设备设施安装时要照相存档；隐蔽工程的消防、给排水、燃气管网要勾出草图；隐蔽工程变更部分应在原设计图中标注。4.4.3设计变更记录的收集部分在施工中改变设计的应考虑变更后对使用功能有无阻碍；变更设计的部分应在原设计图中标注，并收集相关变更资料。4.4.5绿化景观和水电设备及配套设施部分绿化景观部分a植物品种适应当地生长，维护费用较低；b绿化整体布局合理，局部搭配得当（萌生植物的搭配及种植）；c绿化浇灌覆盖全部，必要地区设置浇灌用水取水点（可与清洁用水综合考虑）；d绿化覆盖区域应便于修剪、消杀，不能留有修剪盲点及治安、清洁盲点；e在井、沟渠盖板等处预留工程维修通道；f景观与小区整体格调、定位搭配一致；g水景、灯光应考虑长期使用的节能和水景防水施工的监管问题；h配有休闲设施，便于客户休闲使用（桌椅等）；重庆泽京物业治理集团有限公司品质部作业文件编号ZJ/ZY-2012-A/0-PZ-05版本A修改状态0标题前期介入治理工作规程本页次26总页次81i考虑背景音乐、水景噪音对住户日常生活的阻碍；j健身器材安装位置是否合理，连接部位是否安全、牢固，转动部位是否有爱护罩；k公共区域绿化水龙头和拖帕池的设置位置、数量是否合理美观。停车场：a停车场系统及配件的长期可持续改进性（车用IC卡自动刷卡系统等）；b车位线、导向线（牌）清晰，车位限位装置上应有反光标识、牢固；c地面平坦，无明显积水，沟渠盖板有预留；d配有专用的消防灭火器材；e地下车场需有配套的排风换气系统；f道闸系统技术成熟便于维修、养护；g地沟盖板做防震（防噪）处理；h排水沟渠形式环通，排水量满足雨季高发期的要求。小区道路a布局合理，方便住户日常使用；c要紧干道宽度能满足消防、抢救车辆使用；d路面砖、路沿石等材料备留（便于日后维修）；e排水顺畅，无积水；f有残疾人通道（不用下车直至楼栋）；g井盖、渠盖做防震、防噪处理，防止夜间行车造成过度噪音。天台a同高相邻天台尽可能相通；b空间充裕，满足人员消防疏散要求；c周边有防护措施及“禁止攀爬”标识（高空抛物）；d天面走水顺畅，下水口处有过滤网；e天面防火门的检修方便；f关于供私家使用的公共平台,有专用的出入口供检修、清洁使用；楼梯间重庆泽京物业治理集团有限公司品质部作业文件编号ZJ/ZY-2012-A/0-PZ-05版本A修改状态0标题前期介入治理工作规程本页次27总页次81a安装感应节能灯；b扶手安全、牢固；c地面瓷片完整；d消防器材配套齐全，标识清晰（疏散示意图）；e墙面平坦无破损。大堂（含电梯、地下前室）a墙、地面平坦、颜色均匀；b配有信报箱（需安装在单元门外）、公示栏、宣传栏；c有公共灭火器材；d通风顺畅，采光良好（可加灯），所有照明灯用感应灯或定时开关；e装饰定位与小区整体定位搭配、协调；f来访人员与住户直接沟通便捷（可视对讲）；g大堂选用灯具、设置位置必须便于日后更换、维修。f单元大厅外要设垃圾堆放点，要求能满足堆放大楼每天所产生的生活垃圾，而投放点方便投放，外观设计美观）沟渠井（污水井、化粪池）a管道布置合理，幸免交叉，维护外观整齐，排放量能够满足实际要求；b沟渠底部有必要坡度，便于走水；c预留检修口，检修口必须设在公共区域；d位置恰当，检修中对小区人流、车流的阻碍降至最低；e沟、井、渠盖加防震措施减少噪音，同时便于开启、清洁、检修；f所有管道排水必须引入井、渠、沟，并设有必要的检查口；g除工程专门要求的管道，其他均应尽可能设置墙内或隐蔽，确保小区外观整齐；h雨水管、污水管产生的噪音应采取相应措施进行消除、幸免对客户正常生活产生阻碍；i井、管上采取必要的安全措施防止攀爬；j所有管线上均贴上标签进行明示；k所有管道出口必须接入沟、渠、井，不宜直排至地面；重庆泽京物业治理集团有限公司品质部作业文件编号ZJ/ZY-2012-A/0-PZ-05版本A修改状态0标题前期介入治理工作规程本页次28总页次81m验收前进行全面试水、并进行疏通清理。垃圾中转站：a不能设置在物业的上风向，位置隐蔽，气味不能阻碍住户正常生活；b垃圾清运车辆能够顺利到达及时清运；c留有专用清水源；d房屋面积大小能满足小区一天的生活垃圾中转要求；e房屋本身有通风窗口，保障室内空气流畅；f地面有地漏，坡度合理，走水顺畅（地面贴瓷砖）；g有必要的照明及采光。通用部分a同一治理处不论分几期开发：发电机房和配电室的外门和内部房门全部使用一把通锁；b全部电梯机房使用一把通锁；c全部强弱电井、水表井使用一把通锁；d各种照明箱、配电箱、配电柜使用一把通锁。0电梯部分a检查机房通风良好、有降温措施，门窗防风雨（防盗）、固定照明和电源插座。总电源需设双电源切换；d操纵柜需要检查、检修部件前面应提供不小于0.6m×0.5m的空间，电气元件标志和导线端子编号或接插件编号应清晰、并与技术资料相符；c检查井道墙面应用无孔的墙、底版和顶板完全封闭；d导轨：接头缝隙：轿厢不大于0.5mm、对重不大于1mm；接头台阶不大于0.15mm；每根导轨至少有2个支架，其间距不大于2.5m；e检查每个层门层站、层门与轿厢各项指标及层门与每层楼面都必须符合要求；f底坑有无排水孔或安装潜水泵；g井道内照明完好，门厅对面每隔三层有一个楼层标示；h轿厢监控视频效果好，与监控室的三方通话清晰；i每层楼电梯厅门口地砖要做坡度，防止水进入电梯井道；重庆泽京物业治理集团有限公司品质部作业文件编号ZJ/ZY-2012-A/0-PZ-05版本A修改状态0标题前期介入治理工作规程本页次29总页次81j在交房前轿厢顶和壁需用木工板做爱护，地面需垫胶皮。1发电机部分a市电停电后发电机自动启动供电，从变压器处引出市电有电信号到操纵中心，确保市电来电后及时送电；b机房内配置足够的应急照明灯，若为日光灯式的要便于日常检测；c烟感、温感布置位置合理；d机房有足够的空间，能够幸免发电机启动时引起机房温感动作；e储油库的进口处能让车辆进入便于加油；f发电机不带充电的，应配备浮充充电器给蓄电池充电；g柴油箱在底部需要设置放油阀，以便日常放柴油箱内底部的积水；h应尽可能幸免发电机的噪音和油烟废气对住户的阻碍；i发电机地面应安装地砖，确保设备房清洁卫生，确保发电机空气滤清器的使用寿命。2供配电部分a机房内配置足够的应急照明灯；b变压器温度器显示正常，显示器电源必须直接在变压器上取电源，变压器有降温、报警设备；c配电柜周围配置合格、有足够的绝缘胶垫；d配电室上方不得设置给排水设施，配电室内不存在进水隐患；e配电柜内开关设计的容量与实际相符合并有足够的备用开关；f商铺在配电室增加的各种计量仪表必须符合供电局抄表到户的要求；g各电缆标示明确，安装的计量表符合供电局抄表到户的要求；h商铺不设置双电源开关；i在公共活动区域需要设置电源操纵箱（一般考虑容量在10千瓦左右），以便今后开展活动使用。3双电源箱部分a所有双电源柜需要配备通锁；b双电源柜图纸完善，并与实际电路一致；c测试市电与发电的转换正常。重庆泽京物业治理集团有限公司品质部作业文件编号ZJ/ZY-2012-A/0-PZ-05版本A修改状态0标题前期介入治理工作规程本页次30总页次84照明系统部分a照明箱开关的容量与设计一致；b室外照明最好多分几组、采纳时钟操纵，方便治理。公共区域的路灯和楼道路灯需要设置双电源切换；c车库照明分多路操纵，便于夜间关闭，节约用电，电源需要设置双电源切换；d强弱电井内需要安装照明和插座；e天台需设计适当的照明，便于队员夜间巡逻；f消防通道的照明应使用感应开关；g大厅照明采纳手动开关操纵；h照明灯能采纳节能灯的尽量安装节能灯。5水泵房设备部分a操纵柜前面有绝缘胶垫，总电源设双电源切换；b具有事故状态下两台水泵自动转换功能，并测试运行正常；c配备足够的应急照明灯，设置清洗设备房的水龙头；d水泵房积水井有超高水位报警到监控中心；e各管道水流方向标示明确、清晰。6水池、水箱部分a有液位标示，并有明显的刻度显示；b天台水箱的盖板需要设置成不锈钢并能够加锁。天台水箱附近需设置插座，方便水箱清洗用电；c水池放空管离积水井的高度需要有40厘米，放空管的大小应设置成100MM以上；d水池、水箱内爬梯需要设置成不锈钢；e在水池的进水阀前端设置一个取水口，方便水池清洗；f水池进水口附近设置三相电源和照明系统。7减压阀部分a减压阀压力设置合理；b减压阀设置的位置是否方便检修。重庆泽京物业治理集团有限公司品质部作业文件编号ZJ/ZY-2012-A/0-PZ-05版本A修改状态0标题前期介入治理工作规程本页次31总页次88游泳池机房部分a有足够的排风设备，确保室内没有药味；b地面有适当的坡度，保证室内不积水；c有应急照明装置；d管道在合理部位要留有方便维修的活结，并留有维修空间。明确流向标示；e回水总管处需要设置一个总阀，确保泳池使用期间能够更换阀门、止回阀压力表；f管道需要设置成任何一台水泵，均能够作为过滤或循环水泵使用；g进水管有独立水表（商业用水），独立电表。9消防管网安装部分a查看管壁厚度、水管质量是否合格；b防腐措施是否按要求在处理；c操纵阀门是否安装合理，有无检修空间（设置的位置和阀门质量）；d每根水管是否做压力测试（压力依照楼层高度来定并保压24小时）。e车库消防管的流向标示是否明确、清晰；f楼道消防管、消火栓安装合理、美观，与住户大门不能发生碰撞。0给排水部分a车库需要设置保洁取水口；b消防电梯底坑按要求需设排水孔，如无法设排水孔则安装潜水泵，潜水泵不得与井底之间固定，便于维修更换；c高层建筑的楼道内需合理设置保洁取水点。d商铺广场设置合理的保洁取水口；e地下车库入口需设置防洪排水沟；f天台雨水不能通过消防楼梯进入楼道；g强弱电井需要有5厘米以上门槛，确保楼道水不进入井道；h楼道阀门的天花处要有检查口，以方便检查；i每层水表井内需要设置地漏；j天台若用PPR管，则应有防晒爱护装置。重庆泽京物业治理集团有限公司品质部作业文件编号ZJ/ZY-2012-A/0-PZ-05版本A修改状态0标题前期介入治理工作规程本页次32总页次81电消防部分a二氧化碳钢瓶的称重装置灵敏，氮气压力在0.4-0.6MPA之间；b二氧化碳主机各种使用功能完好、安装位置合理。烟感、温感安装位置合理，数量满足要求。箱内张贴有接线端子图；c消防对讲通话清晰，信号线的爱护套管是明管的必须用镀锌管，安装美观、牢固；d警铃测试功能正常，安装美观、牢固；e每个消火栓都配备警急报警按钮，测试按钮功能正常；f排烟风机在顶楼的，需要做好减震措施，不阻碍住户。风机管道与墙面之间要做好防水。风机总阀门关闭灵活，雨水不能进入风机管道内。风机操纵箱内张贴实际接线图；g监控中心能联动排烟风机的风阀、风阀开启信号主机显示正确。监控中心需安装空调；h楼道疏散指示固定牢固、端正。2空调部分a室内排水管倾斜度合理，便于检修；b室内机悬挂处排水孔低于室内机，即一般需要离天花50厘米；c客厅需要考虑住户安装分体、柜式空调的排水；d室外主机便于安装，应留有足够空间便于维修；e同一位置安装二部空调的，需要确认安装处是否为混凝土墙面；f空调排水主管一般用￠50MM管；g商铺空调应考虑安装位置的美观、以及空调水的排放问题，在设计时就考虑好，散热和噪音不得阻碍其他住户，满足政府对小区噪音的要求。3商铺水电部分a没有确定商铺使用用途时，有足够的供水供电预留接口，水电装置要满足抄表到户；b涉及到有餐饮的商铺，要有排烟系统，使油烟对住户不造成阻碍；c商业用化粪池应同住宅分开;d商铺的广告位置、规格在设计时就需确定。4安防及弱电部分a全面了解监控摄像头在小区的分布情况，（分布位置：小区大门人行进出口、小区车辆大门进重庆泽京物业治理集团有限公司品质部作业文件编号ZJ/ZY-2012-A/0-PZ-05版本A修改状态0标题前期介入治理工作规程本页次33总页次81出口和收费亭内、连接小区外的消防通道、围墙、游泳池、商业门面、单元楼道大厅入口、车库及进出车库行车通道、车库至小区人行进出口）提出合理化建议；b全面了解监控设备的技术参数、白天和夜间摄像效果是否稳定、清晰；c摄像保存的天数一般在15天以上；d监控主机和弱电井内接线应符合规范；e门禁设置合理,单元闭门器有无异常噪声，电锁开关是否灵敏；f红外线安装数量是否满足安防要求；g对讲机在小区各个方位信号测试（依照测试结果，是否安装基站）；h维修值班室应安装值班电话。5需独立安装水电表部分a治理处管控部分（电梯用电、灯饰工程用电、二次供水用水电、监控室和安全服务岗亭用电、游泳池用水电、公厕用水电、治理处用水电、厨房用水电、安全服务员寝室用水电、车库用水电、保洁和绿化用水）；b业主公摊部分（楼道照明用电、公共区域照明用电、景观用水电）。6示范区景观和样板房部分a示范区植物与景观的布局是否合理；b水景设备运行是否正常，瀑布集水井的容量设计要合理，水体运行，循环水在未到达集水井时要保证集水井内有足够的储存水；c路面是否有沉降、下雨后路面会可不能产生积水；d外围拖帕池、绿化水龙头是否配置安装合理；e草坪灯、庭院灯、景观灯应分多组操纵；f摄像监控配置是否合理，白天和夜间摄像效果是否稳定、清晰；g售房部卫生间的排水、给水、座便器、小便器是否按标准安装，排水是否通畅；h样板房强电箱空开配置是否合理；i样板房弱电箱、可视对讲、安防系统是否按要求安装；j样板房照明系统、插座数量和位置是否安装合理；k厨房水、电、气管网是否按以后业主的使用要求安装到位；重庆泽京物业治理集团有限公司品质部作业文件编号ZJ/ZY-2012-A/0-PZ-05版本A修改状态0标题前期介入治理工作规程本页次34总页次81l样板房厨房、卫生间防水和下水管道是否按装修标准安装、施工；m样板房卫生间插座应安装防水插座，浴霸、换气扇是否设计安装，座便器是否固定；n样板房装饰挂件是否安装牢固、美观；o样板房墙纸、地砖、墙砖是否按装饰设计要求安装。4.5示范区（治理处）筹备时期关注要点4.5.1参与有关销售大厅、样板房精装修配置交付标准的讨论并提出相关建议；4.5.2示范区（治理处）物业治理方案的编写；4.5.3示范区（治理处）团队建设；组织结构及岗位的设置；人员的招聘；人员按标准培训合格后到岗。4.5.4物业治理招投标及备案；4.5.5《前期物业治理合同》《业主临时治理规约》的编写；4.5.6示范区销售大厅、样板房的设备设施验收接管；按《泽京物业接管验收标准》接管验收；接管后装饰品应按设计摆放位置照相存档。4.6房屋销售时期关注要点4.6.1全力配合营销工作；对销售合同及讲辞中有关物业后续治理的问题进行审核；在项目销售时期物业公司已提早展示服务的方式，协助项目进行销售工作；掌控销售讲辞、收集客户相关信息配合置业顾问进行售房。4.7示范区现场治理时期关注要点4.7.1按《示范区物业治理手册》高标准、严要求、流程化进行现场治理；4.7.2依照现场治理要求对《示范区物业治理手册》进行持续改进；4.7.2确保示范区的设备设施100％完好；4.7.3主动协助项目部、营销部的各项工作。4.8物业接管验收时期关注要点重庆泽京物业治理集团有限公司品质部作业文件编号ZJ/ZY-2012-A/0-PZ-05版本A修改状态0标题前期介入治理工作规程本页次35总页次814.8.1房屋分户验收；4.8.2绿化、景观及公共区域环境接管验收；4.8.3设备设施接管验收；4.8.4以上验收均按《泽京物业接管验收标准》进行接管验收；4.9物业交房时期关注要点4.9.1《交房打算》倒排的编写；4.9.2《交房方案》《装修方案》《业主居家指南》的编写、培训；4.9.4交房相关资料预备（接房通知的发放、两书的预备、各种表格的预备）；4.9.5交房物资请购；4.9.6对所交楼栋的房屋室内、公共区域进行开荒保洁；4.9.7房屋内设施张贴功能条。4.9.8交房现场集中演练培训；.10按交房流程集中交房。5.物业公司相关人员在项目开发期间需要参加的讨论会议5.1参加项目立项的讨论；5.2参加设计各个时段的讨论（外观设计、平面户型设计；智能监控设计；绿化景观及公共区域环境设计、小区大门设计、导示牌和公示栏设计、车库设计、物业用房设计）；5.4设备选型讨论及市场调查；5.5接管验收的各种会议；5.6交房期间的各种会议。6.相关支持文件：6.1《泽京示范区物业治理手册》6.2《泽京物业接管验收标准》7.相关支持表格7.1《前期介入工作打算表》重庆泽京物业治理集团有限公司品质部作业文件编号ZJ/ZY-2012-A/0-PZ-06版本A修改状态0标题接管验收工作规程本页次36总页次811.目的为规范物业接管验收工作，明确物业接管标准，特制定本接管验收规程，供开发公司与物管公司办理交接验收时使用。2.接管的必备条件2.1开发公司在交房前三个月移交客户服务中心及差不多的物业治理用房；2.2开发公司在交房前二个月移交业主相关资料；2.3开发公司在售房合同约定的交房日期前一个月移交相关房屋、配套设备设施及竣工资料；2.4应交房区域进行围合，满足物业治理需求；2.5交接双方应办理规范的交接手续。3.职责3.1开发公司3.1.1项目部负责在接管验收前一月制定接管验收工作打算并公布；3.1.2项目部负责相关移交资料及移交实物的预备；3.1.3项目部负责让步接收事项的申报。3.2.物管公司3.2.1负责组织实施接管验收工作；3.2.2负责完成接管验收总结，提交总结报告至集团公司；3.2.3负责让步接收后的改进事项跟踪。3.3集团公司3.3.1集团授权领导负责让步接收事项的审批；3.3.2综合中心负责接管验收工作的监督、考核。4.接管验收流程图收到开发单位（项目部）关于移交项目通知收到开发单位（项目部）关于移交项目通知治理处接通知后上报物业公司治理处接通知后上报物业公司 物业总经理下达接管验收指令物业总经理下达接管验收指令重庆泽京物业治理集团有限公司品质部作业文件编号ZJ/ZY-2012-A/0-PZ-06版本A修改状态0标题接管验收工作规程本页次37总页次81物业公司组建接管验收工作小组物业公司组建接管验收工作小组召开接管工作会议、作好接管验收预备召开接管工作会议、作好接管验收预备进行资料查询、登记、接管 进行资料查询、登记、接管交物业公司综合部登记备案交物业公司综合部登记备案图纸资料借用图纸资料借用硬件设施、设备验收人员消化图纸资料硬件设施、设备验收人员消化图纸资料 项依照收到图纸、合同进行硬件设施、设备验收目依照收到图纸、合同进行硬件设施、设备验收部整是否合格改是否合格否是确认接管，书面意见返回开发单位（项目部）确认接管，书面意见返回开发单位（项目部）5.房屋工程质量检查验收部分严格按照销售合同附件上房屋的户型、尺寸做入户验收；有安装合同的均要按合同约定的材料数据安装要求核对材质和安装工艺。5.1房屋内部：5.1.1户内土建：室内房间内平行墙面之间净距极差值操纵在20mm以内；室内净高2.85m-2.88m，室内净高偏差值操纵在-20mm以内，极差值操纵在20mm以内。非矩形房间的内墙面净距尺寸偏差操纵在20mm以内。及室内对角线实测数据相等；室内天棚平坦度及天棚阴角顺直；室内抹灰墙面平坦、垂直、阴阳角顺直、墙面无空鼓、抹灰面层应无爆灰和裂缝、钢丝重庆泽京物业治理集团有限公司品质部作业文件编号ZJ/ZY-2012-A/0-PZ-06版本A修改状态0标题接管验收工作规程本页次38总页次81网外露；孔洞、槽、盒周围的抹灰表面应整齐、光滑；管道后面的抹灰表面应平坦。室内地面平坦、无钢筋外露；地面面层及各构造层之间应结合牢固，无空鼓；面层表面无裂缝、脱皮、麻面、起砂等缺陷；室外阳台地坪与室内地坪的标高及阳台坡度（反坡积水）；外墙门窗外塞口用细石砼进行填嵌密实；窗雨蓬板低滴水线有鹰嘴；屋面女儿墙压顶有鹰嘴。5.1.2户内排水、防水：卫生间、厨房、入户花园需做关水试验蓄水检查最浅蓄水深度10-20mm，蓄水时刻不得小于48小时，生活阳台作泼水检查（排水管楼板及烟道处为重点）；墙面防水末端线高低平直；室内墙体和顶楼屋面无渗水（下雨时进行观看）；室内排水管道无堵塞和接头无损坏漏水，管道、配件安装牢固；管道安装有坡度；排水管道检查口、伸缩节、阻火圈安装到位；厨房、阳台排水地漏无堵塞、漏水；地漏有效水封深度不小于50mm；存水弯有效水封深度不小于50mm。（进行冲水试验）；厨房、卫生间排水支管管径为Φ75mm，在进入厨房内的直管长度为300mm，后端由业主自理；户内下沉卫生间排水主立管留设DN100mm顺水三通接口，三通连接300mm长直管，直管末端设UPVC专用堵帽，直管管底高出所在结构板面50mm；卫生间预留排气孔Φ110mm5.1.3户内设备：空调位a应预留空调室外机位搁置位置，且便于装拆、检修（按房间面积所需要最小空调外机尺寸能安装到位）；b客厅、卧房每房间预留1个Φ50mmc冷凝水应有组织排放；d百叶完好，百叶间距在100mm至120mm之间。重庆泽京物业治理集团有限公司品质部作业文件编号ZJ/ZY-2012-A/0-PZ-06版本A修改状态0标题接管验收工作规程本页次39总页次8栏杆a室外阳台、露台铁花栏杆安装稳固（手摇无晃动）表面无损伤以及油漆完好无锈蚀现象；b临空处栏杆净高，六层及六层以下不应低于1050mm，七层及七层以上不应低于1100mm。防护栏杆的垂直杆件间净距不应大于110mm；塑钢门窗a玻璃完好,门、窗、锁及配件完好齐全、门开关自如；b窗扇四角成90度，闭合良好,下端离地面抹灰层5-6mm；c窗台完成面高度低于900mm时需安装防护栏，门窗及周边无渗漏；d室外门窗框与墙体之间的缝隙表面应采纳密封胶封闭，密封胶应光滑、顺直、无裂纹，门窗扇的密封橡胶条或毛粘密封条应安装完好，不得脱槽；e应设置排水孔的门窗，排水孔应向外并排水通畅；f外墙窗台应该上有坡度、下有鹰嘴。入户门a入户门外观无损伤、无晃动、有猫眼及门铃；b门内、外开安装统一、外开门互相不阻碍；c锁完好无锈蚀现象、钥匙核对无误；入户水、电、天然气a入户水、电需开通并能正常使用；b入户水、电表编号与房号对应无误；c核对户内强电箱内电气元件规格、型号(60㎡以下配空开40A、60㎡以上配空开60A)，箱体接地连接正确；d弱电箱内电话网络线、有线电视线、可视对讲线到户；e自来水到户（给水管道采纳1.6MPa的PP-R管；给水管在厨房内明装，户内总水阀采纳塑料龙头离地1米安装）水压力正常2-4Kg；f强弱电箱盖子齐全、安装美观（横平竖直）；J天然气接口安装到户。5.1.4户内清洁卫生重庆泽京物业治理集团有限公司品质部作业文件编号ZJ/ZY-2012-A/0-PZ-06版本A修改状态0标题接管验收工作规程本页次40总页次8室内地面无垃圾、墙面无乱写乱画；卫生间闭水试验处无垃圾；入户门、栏杆、塑钢门窗及玻璃无明显污渍。5.2楼栋公共区域5.2.1公共土建装饰公共区域的地砖、墙砖安装平坦，颜色一致，无破损现象；外墙漆颜色无明显色差；单元大厅入口、楼顶排水通畅，无积水现象。5.2.2公共设备设施单元门正常使用，闭门无异常噪声，电锁开关灵敏，外观完好；水电井门、锁、吸顶灯爱护罩、楼梯扶手完好；楼栋公共照明需单独计量，能实现双电源切换。大厅灯具安装牢固，完好无缺，离地面不低于2400mm并采纳手动开关分多组操纵，开关操作灵活、操纵有序、检测开关动作许多于2次；楼栋、楼层指示、房号安装与销售编号一致，安装美观；强弱电井内安装有照明和插座，每隔5层在水表井内安装一处保洁取水点，保洁取水点四周墙体需做1200mm高防水并做地漏排水；室内消火栓配备齐全，楼顶压力表压力正常、消防设施无锈蚀现象，消防通道防火门、应急疏散指示完好，风机运行正常；单元入户门外大厅内分户设置信报箱，外观完好，钥匙分户核对无误；单元门入口旁边设置足够大的垃圾堆放点且外观统一美观、位置方便投放；天然气接口到户，管道固定牢固、横平竖直。6.商业门面接管验收部分6.1严格按照销售时门面的户型、尺寸做入户验收；6.2层高要求：一层3.9-4.5m，二层3.6m（大型商业除外）；6.3地面：搓成麻面预留面层，洁净无垃圾；6.4墙面：水泥砂浆抹灰、无开裂和空鼓、无乱写乱画；6.5顶棚：采纳免抹灰工艺；重庆泽京物业治理集团有限公司品质部作业文件编号ZJ/ZY-2012-A/0-PZ-06版本A修改状态0标题接管验收工作规程本页次41总页次816.6卫生间：每间商业预留排水接口（商业单独排放并加大室内管径及坡度，室外管网管径及坡度）；6.7商业化粪池与住宅化粪池应分开；6.8商业烟道应与住户烟道分开；6.9门面要有广告位置和空调机位及空调排水；6.10门面大门（卷闸门或玻璃门）开关灵活，钥匙核对无误，门上洁净、无乱写乱画。7.设备设施接管验收部分有购买和安装合同的均要按合同约定的材料数据安装要求核对材质和安装工艺。7.1公共区域设施7.1.1围（护）栏（墙）安装牢固、焊点平滑，手摇无明显晃动，无脱漆、锈蚀现象；油漆应平坦亮丽、颜色一致，无流坠；围墙有照明和摄像系统（白天、夜间摄像效果稳定清晰、无盲区）。7.1.2外立面建筑外立面平坦、清洁；有灯饰工程外墙上的灯具、线路安装牢固、美观（横平竖直）；同类涂料或装饰砖色彩一致，无明显色差。7.1.3沟、渠、井盖车道上沟渠井应配置有防震功能的活动井盖，便于检修移动，盖板无破损，安装平稳牢固，碾压无噪音，盖上的标识要与实际功能相吻合，无集水、堵塞现象；在井、沟渠盖板等处预留简易的工程维修通道。7.1.4道路路面平坦、无坑洼、无污染；路面砖无破损、安装牢固无松动、防滑；道路排水畅通，排水水篦子安装平稳。7.1.5车库、停车场出入口配置反光镜、监控摄像、收费系统；车库墙面、顶棚平坦全部涂料刷白；地面不反砂，车库排水畅通，进出口处需设置防水隔离重庆泽京物业治理集团有限公司品质部作业文件编号ZJ/ZY-2012-A/0-PZ-06版本A修改状态0标题接管验收工作规程本页次42总页次81沟，进口斜坡需安装减速带；指示有反光作用，车位安装倒车限位装置；车库用电需独立计量，照明分多路操纵并采纳节能灯具（3G日光灯和LED感应灯各一半）；车库需要设置保洁取水口；车库收费系统与客户服务中心收费系统联网，起到收费管控作用。7.1.6防火门公共部位防火门闭门器力度适中，开启顺利，闭合良好。7.1.7娱乐、休闲设施安装平稳牢固（固定部位在使用时无晃动），符合安全设计规范，并具有必要的安全防护措施和使用讲明，外观完好；公共座椅安装位置合理，连接部位安全、牢固（固定部位在使用时无晃动）；按园林建设规划数量核实；公共活动区域需要预留电源操纵箱（一般考虑容量在10千瓦左右），以便今后开展活动使用。7.1.8信息栏小区要紧出入口、每个单元大厅设置信息公布栏，信息公布栏安装位置合理、美观（横平竖直）、牢固安全（固定部位无晃动），高度与眼睛视线平齐；在小区主出入口合理位置设置小区平面位置图（图与小区实际布置一致）。7.1.9小区清洁设施垃圾桶配置满足住户需求，室外垃圾桶固定牢固。垃圾房通风良好，排水畅通；公共区域拖帕池的设置位置、数量合理美观；阀井的大小便于阀门维修（500㎜×500㎜）。7.2景观、绿化7.2.1花池、花槽、花盆排水畅通；7.2.2绿化水龙头位置数量设置合理；7.2.3植物品种适应当地生长，维护费用较低；7.2.4植物、草坪无枯死现象（草坪范围杂草率低于3﹪，纯度达97﹪以上），无病虫害，造型直观完美；重庆泽京物业治理集团有限公司品质部作业文件编号ZJ/ZY-2012-A/0-PZ-06版本A修改状态0标题接管验收工作规程本页次43总页次817.2.5大树严禁正对业主入户大门、并远离业主窗户位置；7.2.6草坪与路面结合处，草坪高于路面；7.2.7景观与小区整体格调、定位搭配一致；7.2.8草坪灯、庭院灯、景观灯采纳定时自动操纵；7.2.9景观水体正常运行。7.3.设备部分7.3.1设备房环境发电机房、电梯机房、高低压配电房、水泵房、泳池机房、值班室地面应铺设防滑地砖，墙面、顶找平抹灰、涂料刷白,要紧设备房应配备应急灯。机电设备的运行应做降噪、减震处理，尤其设置在天台、标准层的机电设备；电机、配电柜等设备需要配置维修专用工具、供配电系统图；设备接地（接地电阻小于4欧）、绝缘符合安全标准（动力线绝缘电阻大于0.5兆欧，操纵线绝缘电阻大于0.25兆欧）；配绝缘胶垫、手套。自动排风、报警系统，有防排水设施。配电柜电缆走向标示完整。柜内外洁净，螺母紧固、无生锈；每个机房设置2个4Kg手提式磷酸铵盐干粉灭火器。7.3.2发电机机油箱房应设置防爆灯，发电机应配备一套蓄电池为优质产品，假如发电机没有充电器模块、需另配备浮充充电器；发电机互投自动转换柜应配备备用蓄电池。发电机的自动转换柜应有自动及手动转换功能，且功能正常；机油柴油箱的进油口应在装卸位置端设置，方便加油；油箱房应通风，油箱应有油位标识，能够清晰看到油位。油箱上应设置直径不小于2寸的到地面的透气弯管；发电机排烟过滤系统应设置自动补水装置，且应有水位标识，发电机排烟、运行噪音应不阻碍小区住户；机房内配置足够的应急照明灯，发电机房地面应安装地砖。7.3.3给排水系统各类泵运行无异常声音，各类泵及配件设备、阀门应为优质产品；重庆泽京物业治理集团有限公司品质部作业文件编号ZJ/ZY-2012-A/0-PZ-06版本A修改状态0标题接管验收工作规程本页次44总页次8进户水压应保证家用热水器能正常点火，否则应配置变频供水装置（一、二次供水最高供水点末端需安装压力表，便于供水压力的监测）；给排水各类管网应有功能标识及流向，各阀门应有操纵范围标识；水池应安装高低水位报警系统且信号引到操纵中心，并配备有自动水位操纵设备；主排水管网做冲水通球试验；化粪池内无杂物，进出水口排水正常，排气口设置合理。雨排水管严禁进入化粪池；外墙管道安装美观（横平竖直）、固定牢固；接头无漏水现象。7.3.4消防系统所有消防阀门、开关应标明操纵区域及运行压力；防火卷帘门、烟感、温感配置符合消防规范要求；消防主机、消防指引牌数量、安装位置符合消防规范要求；内线电话通话良好；所有消防主管网应在合理位置清晰标识管网功能、流向，在天台设置末端试水装置；消防栓系统在最高位置设置自动排气设备；消防设备、设施完善可靠、按物业设计要求配齐消防灭火器材；Co2灭火设备、烟感温感操纵系统完善可靠，消防报警在监控中心有声光信号；车库、商铺喷淋系统完好，室内消火栓内配备齐全、水压正常；进行双电源切换试验后设备运行正常。7.3.5电梯电梯机房应设置足够的通风设备、设施及应急照明设备；电梯机房门钥匙应通用（机房门选用通锁），机房地面需安装地砖，电梯底坑应平坦、整洁，并设置排水系统；机房配备松闸板手、盘车轮及方向标志、钢丝绳应有平层标示；曳引机工作无异常、油量适当、无渗油、螺丝无松动，多台有编号区不；检查操纵柜部件前面应提供不小于600mmｘ500mm的空间，电气元件标志和导线端子编号或接插件编号应清晰、并与技术资料相符；有电梯质检合格证，轿门、内呼板、锁梯钥匙齐全；重庆泽京物业治理集团有限公司品质部作业文件编号ZJ/ZY-2012-A/0-PZ-06版本A修改状态0标题接管验收工作规程本页次45总页次8电梯轿厢内无划伤、通风、照明、摄像（视频头正对厅门，内呼板按键效果好）、三方通话（通话清晰）使用功能正常；独立电表计量，双电源切换后电梯运行正常。7.3.6安防及弱电小区大门人行进出口、小区车辆大门进出口和收费亭内、连接小区外的消防通道、围墙周界、运动场所、游泳池、商业门面、单元楼道大厅入口、车库及进出车库行车通道、车库至小区人行进出口等位置需安装摄像头，摄像头白天和夜间摄像效果稳定、清晰；视频全部采纳19英寸液晶监视器（统一规格，便于维保和治理）；操作台采纳琴台式；监视幕墙离操作台3米，背后有0.8米的维修空间；监控数据能保存15天以上；消防操纵主机采纳琴台式；监控主机和弱电井内接线符合规范；门禁设置合理,单元闭门无异常噪声，电锁开关灵敏；弱电系统抗干扰能力符合使用要求、有防雷电措施同时接地可靠；0小区背景音乐，将音量调至不同的大小，查听音量、音色符合使用要求、各区域音量要均衡，查看各音箱安装牢靠；1对讲机在小区各个方位信号测试均能正常接收；2电子巡更系统正常使用（采纳非接触式）。7.3.7减压阀减压阀压力设置合理；减压阀有方便检修的位置。7.3.8双电源箱所有双电源柜需要配备通锁；双电源柜图纸完善，并与实际电路一致；测试电梯、消防、监控设备（监控室、单元门刷卡系统、小区大门刷卡系统）、景观照明、楼道照明、车库应急照明、车库收费系统、物业办公室收费系统、市电与发电转换正常。重庆泽京物业治理集团有限公司品质部作业文件编号ZJ/ZY-2012-A/0-PZ-06版本A修改状态0标题接管验收工作规程本页次46总页次817.3.9泳池设施泳池的循环管道上的各阀门施工规范，便于维修更换阀门，且排水系统应能排尽泳池的水，还应有补水阀门。反冲洗的排水管应接入污水井；应有能保证吸尘和过滤净化效果的装置，保证水质符合标准；泳池周边依照泳池大小设置适量的救生圈，泳池周边的配套设施完好无损，地面应为防滑地面泳池照明充足并配置合理的射灯、便于晚上游泳。设置耐用、适量的休闲桌椅、泳池救生员观看椅；泳池设备房应配置抽风系统、有足够容量的排污泵；泳池吸尘口应深入水面不超过300mm，且应依照泳池的大小合理设置吸尘口的数量；泳池应配置人工吸尘工具；成人池与儿童池隔开独立，并连续供水；检查更衣室门窗完好无损，更衣柜和钥匙对应，淋浴应能正常使用，排水系统无堵塞；检查排水口排水通畅（2个排水口，用￠160mm排水管）、操作方便；有独立水表（商业用水，进水口￠63mm-￠100mm）、电表计量。7.3.10水、电、气配套在交房前完成水、电、气配套的开通工作，非我方缘故造成无法开通的情况除外；供用电（水）合同签订时采纳物业公司账号，幸免交房后变更。计量水电表在移交使用时，表底数需项目工程部、物业治理处双方签字确认；治理处管控需独立安装水电表部分：电梯用电、灯饰工程用电、二次供水用电、监控室和安全服