某房地产前期策划报告（共30）

XX项目策策划报报告初初稿世联地地产2002年7月11日目录录第一部部分市市场场调查查（（略））第二部部分项项目目分析析第三部部分物物业业定位位第四部部分物物业业发展展建议议（（略））第五部部分项项目目营销销策略略建议议项目分分析本项目目后海海海滨后海半岛花花园招商海海月花花园蛇口小小区N相关技技术参参数总占地地总面面积:1.3万平方方米总建筑筑面积积:3.25万平方方米容积率率：2.5层数：：16层总户数数：352户低覆盖盖率用地规规划图图用地地规规划划户型型（共352户）3房2厅2卫1花园126平米~130平米144套4房2厅2卫1花园157平米~162平米144套单房+1机动房房35平米64套既非多多口实实用型型，也非豪豪华舒舒适型型大户型型却谁是我们的的细分分市场场户型的的差异异性突突出总套数数不多多易于寻寻找细细分市市场项目SWOT分析【优势】后海片片区的的区域域优势势：高尚海海滨生生活社社区形形象蛇口片片区的的生活活氛围围拟建的的南山山商业业文化化中心心区的的辐射射科技园园区的的人文文背景景地段优优势：：看海海的花花园小小区产品的的优势势：低密度度花园园小区区空中花花园式式的户户型设设计总户数数不多多，销销售压压力不不大片区差差异化化明显显产品差差异化化突出出【劣势势】小区区规规模模相相对对于于后后海海大大盘盘较较小小，，不不易易形形成成集集约约化化规规模模优优势势户型型的的面面积积跨跨度度较较大大，，以以收收入入的的多多寡寡整整合合目目标标客客户户困困难难目前前该该位位置置的的周周边边配配套套不不十十分分成成熟熟，，交交通通是是一一个个障障碍碍广告告投投入入须须谨谨慎慎能否否以以““品品位位””细细分分市市场场美好好前前景景须须要要描描绘绘【机会会】深圳圳后后花花园园南南山山的的近近期期整整体体规规划划深港港数数码码港港的的建建设设【威胁胁】未来来海海岸岸线线的的继继续续开开发发招商商海海月月花花园园的的直直接接竞竞争争威威胁胁后海海片片区区大大规规模模的的住住宅宅项项目目上上马马竞争争优优势势快打打还是是慢跑跑？战略略方方针针战略略分分析析图图战略略分分析析图图S:后海海片片区区的的区区域域优优势势：：区区域域的的高高尚尚海海滨滨生生活活社社区区形形象象、、蛇蛇口口片片区区的的生生活活氛氛围围、、科科技技园园区区的的人人文文背背景景、、拟拟建建的的南南山山商商业业文文化化中中心心区区的的辐辐射射地段段优优势势：：看看海海的的花花园园小小区区产品品的的优优势势：：低低密密度度、、花花园园小小区区、、空空中中花花园园式式的的户户型型空空间间设设计计总户户数数不不多多，，销销售售压压力力不不大大:小区区规规模模相相对对于于后后海海大大盘盘较较小小，，不不易易形形成成规规模模优优势势户型型的的类类型型跨跨度度较较大大，，不不易易整整合合目目标标客客户户目前前该该位位置置的的周周边边配配套套不不充充分分，，交交通通是是一一个个障障碍碍T:未来来海海岸岸线线的的继继续续开开发发招商商海海月月花花园园的的直直接接竞竞争争威威胁胁后海海片片区区大大规规模模的的住住宅宅项项目目上上马马SWOT战略略分分析析O:深圳圳后后花花园园南南山山的的近近期期整整体体规规划划深港港数数码码港港的的建建设设；1．总体体竞竞争争战战略略发掘掘产产品品特特色色，，创创造造差差异异化化优优势势借助助片片区区形形象象，，实实现现低低成成本本推推广广W战略略分分解解A.[发掘掘产产品品特特色色，，创创造造差差异异化化优优势势]空中中院院落落的的户户型型特特色色———分享享阳阳光光低密密度度滨滨海海小小区区———分享享海海风风蓝调调乡乡村村田田园园橱橱卫卫套套餐餐附附送送———分享享草草的的味味道道。。。。。。。。。。。。。。。。。。。B.[借助助片片区区形形象象，，实实现现低低成成本本推推广广]借助助后后海海片片区区的的片片区区推推广广的的力力度度，，与与凤凤共共舞舞抢占占头头号号路路牌牌广广告告，，作作好好导导示示系系统统都是是我我的的错错“看看板板看看涨涨””！！物业业定定位位【我们们拥拥有有：：】异域域风风情情蛇蛇口口片片区区，，国国际际化化标标准准南南山山中中心心后后海海海海岸岸线线的的独独特特资资源源充分分接接纳纳阳阳光光的的院院落落式式户户型型设设计计总户户数数为为352户，，其其中中三三房房以以上上为为288户，，单单房房为为64户，，不不可可多多得得深圳圳充充斥斥着着一一群群对对生生活活素素质质有有着着较较高高追追求求、、膜膜拜拜大大自自然然给给予予的的激激情情和和创创意意的的菁菁英英贵贵族族生活活品品味味是是定定位位的的出出发发点点[形象象定定位位]SHARE———SHARESUNSHINING———SHARESEEBREEZE。。。。。。。。。。。。。后海海湾湾畔畔绿绿色色狂狂飙飙或后后海海湾湾畔畔生生态态豪豪庭庭[物业业类类型型定定位位]主打打广广告告语语爱上这里里的的天天空空卖给给谁谁？？【SASSY谬论论】他们们最最大大的的特特点点也也许许是是：：靠靠才才能能吃吃饭饭，，学学习习能能力力是是他他们们最最大大的的竞竞争争力力，，自自然然是是他他们们创创造造力力的的不不碣碣之之源源他们们渴渴求求住住所所和和他他们们一一样样应应融融化化在在追追求求中中。。。。。。。。。。。。主力力客客户户群群：：向往往蛇蛇口口的的生生活活氛氛围围的的高高素素质质的的菁菁英英贵贵族族，，他他们们一一般般分分布布在在福福田田、、南南山山区区高高新新科科技技园园区区等等。。南山区本地欲欲二次置业的的换房一族。。他们的年龄在在35岁~45岁之间次主力客户群群：向往蛇口的