房地产项目投资经济测算共36

房地产项目投投资经济测算算尊地·策划顾问中心心2009年11月常规开发项目目经济测算租赁项目经济济测算不动产价值测测算研讨内容导图图基础知识需进行经济测测算的三种常常见情况一、常规开发发项目经济测测算项目的开发成成本估算、盈盈利能力分析析、现金流安安排等。二、项目开发发后如用于租租赁，如何评评价项目的盈盈利能力关键在于经营营期与建设期期的承接，以以及对未来的的经营收益的的合理预测。。三、不动产价价值测算原理为收益还还原法，即根根据未来收益益测算不动产产价值。项目建设总投投资对于一般房地地产开发项目目而言，其建建设总投资由由建设投资成成本和财务费费用构成。根根据区域内同同类房地产项项目的一般成成本、委托方方提供的资料料、当地《建设工程价格格信息》以及项目具体体情况进行估估算。土地成本即土地的取得得成本，一般般是由购置土土地的价款和和在购置时应应由买方缴纳纳的税费构成成。土地取取得的方式有有三种：征用用农地、拆迁迁和直接市场场购买。勘察设计和前前期工程费主要包括勘察察测量费、市市场研究、规规划设计费用用、场地平整整及临时设施施费等。建筑安装工程程费土建工程费用用、安装工程程费用、装修修装饰工程费费。名词解释基础知识室外工程和市市政配套城市规划要求求的区内基础础设施配套和和公共配套建建设费用、室室外工程主要要是附属工程程建设费用。。其他工程费包括工程监理理费和竣工验验收费。管理费用指为组织和管管理房地产开开发经营活动动所必要的费费用。财务费用财务费用是指指为项目筹集集资金而发生生的各项费用用，主要为借借款利息。可运用资金指开发物业销销售、经营带带来的现金净净流入。名词解释基础知识项目评价指标标体系静态回收期静态分析指标标二：是指在在不考虑货币币时间价值的的条件下，以以项目的净收收益回收全部部投资所需要要的时间。投资收益率静态分析指标标一：项目单单位投资成本本获得利润的的能力，可以以除以开发年年数得出年投投资收益率。。盈亏平衡点静态分析指标标三：指收入等于全全部成本时的的项目销售率率。静态评价指标标基础知识项目净现值率率动态分析指标标三：亦称动动态投资收益益率，它表达达了单位投资资现值所获得得的净收益现现值的大小。。动态回收期动态分析指标标四：是指在在考虑货币时时间价值的条条件下，以投投资项目净现现金流量的现现值抵偿原始始投资现值所所需要的全部部时间。动态评价指标标项目净现值动态分析指标标一：净现值值是投资项目目在寿命期内内（即投资活活动有效期内内）的净现金金流量按基准准收益率折算算到项目建设设期初的基准准年后的数值值。内部收益率动态分析指标标二：就是指指在项目寿命命期内使投资资方案净现值值为零的贴现现率。项目评价指标标体系基础知识二常规开发项目目经济测算操作指引重要假设在经济测算时时应首先对假假设前提予以以说明重要假设项目基本经济济技术指标主要包括用地地面积、建筑筑面积、可售售面积、地下下室面积等。。建设工期安排排建设工期安排排主要根据开开发商提供的的资料确定，，如对方没有有提供资料，，则应依据项项目情况和类类似开发项目目的工期安排排情况判断确确定。成本计取比例例其他费用按建建安工程费、、室外工程及及市政配套之之和的3％计取；管理费用按前前期工程费、、建安工程费费、室外工程程及市政配套套、其他费用用之和的3%计取；不可预见费一一般按前期工工程费、建安安工程费、室室外工程及市市政配套、其其他费用、管管理费用之和和的3%-5%计取。销售回款假设一次性付付款比例为10%，按揭比例为为90%；按揭首付比例例住宅为三成成，非住宅为为4成，按揭资金金在销售后的的第三个月或或下一季度到到位；可根据项目情情况进行调整整。资本化率和和银行利率率资本化率即即基准折现现率，一般般假设为8%；而银行利利率一般为为相应期贷贷款利率的的1.1倍，即增加加10%融资费用。。销售安排在进行测算算前应明确确销售价格格、销售期期安排、销销售率及销销售费用的的计提比例例。资金安排自有资金占占总投资比比例不应低低于20%，且假设在在建设初期期一次性投投入。重要假设一般由11张表构成，，包括项目目施工计划划表、总建建设成本估估算表、项项目投资估估算表、销销售安排及及回款表、、销售收入入与经营税税金及附加加估算表、、投资计划划与资金筹筹措表、贷贷款还本付付息估算表表、资金来来源与运用用表、损益益及利润分分配表、全全部现金流流量表和敏敏感性分析析表。四、如同一一数据多次次出现，其其余多个尽尽量链接第第一个，便便于以后更更改；但如如果此数据据在某处表表现为多个个数字的合合计，为了了核对计算算是否正确确，在此处处则不进行行链接；注意事项：：三、由于基基本没有两两个项目是是完全相同同的，最好好不要在已已有表格上上改动；二、按先后后顺序依次次编制；五、所有成成本、税费费、利率数数据要以当当地最新资资料为准。。一、与委托托方充分沟沟通；操作指引项目施工计计划表：准备阶段勘察设计项目报建开工准备地下部分主体工程安装工程装饰工程室外及配套套工程竣工验收前期准备阶阶段施工阶段准备阶段、、勘察设计计和项目报报建的时间间一般为两两个月，可可同时进行行，一个季季度内结束束。开工准备在在前期准备备后一个月月完成，竣竣工验收的的时间为3个月，其余余各阶段的的完工时间间与项目建建筑形式相相关程度较较高，需根根据项目的的实际情况况做出判断断。根据已确定定的建设工工期安排绘绘制项目施施工计划表表。总建设成本本估算表序号项目一地价二前期工程费三建安工程费四室外工程及市政配套费五其他费用六管理费用七不可预见费八建设投资九财务费用十建设投资总额其他费用、、管理费用用和不可预预见费的计计提方法需需在在重要要假设进行行说明。建设投资是是前七项的的合计数，，财务费用用与建设投投资的合计计为建设投投资总额，，此处为为项目建设设发生的投投入总额，，没有包含含销售费用用、相关税税金等。项目投资估估算表总建设成本本估算表中中各项成本本随项目开开发建设进进度分批投投入，主要要是为编制制项目投资资计划与资资金筹措表表做准备。。应注意与项项目施工计计划表在时时间上的对对应以及与与总建设成成本估算表表在金额上上的对应。。销售安排及及回款假设中明确确了项目可可售面积和和销售单价价，并对销销售时点及及进度做出出了安排，，此表计列列出各期实实现的销售售面积，然然后依据我我们关于销销售回款方方式的假设设统计各期期实际回款款情况。销售收入与与经营税金金及附加估估算各期的销售售收入与销销售实际回回款由销售售安排及回回款表链接接得来，销销售税费、、土地增值值税和所得得税依据当当时当地税税收政策执执行。序号项目一销售收入二销售实际回款三销售费用四销售税费4.1营业税4.2城建税4.3教育费附加4.4印花税五土地增值税六所得税七可运用资金可运用资金金由销售实实际回款减减去因销售售而产生的的所有支出出后得出。。支出项包包括销售费费用、销售售税费、土土地增值税税和所得税税。一般采取先先预征，最最后一期按按应征收金金额与预征征金额的差差额多退少少补。投资计划与与资金筹措措表序号项目一建设投资总额1.1建设投资1.2财务费用二资金拥有量2.1自有资金2.2可运用资金2.3银行借款三盈余资金四累计盈余资金财务费用的的多少取决决于银行借借款金额，，而银行借借款金额又又取决于每每期资金拥拥有量与投投资总额之之差，而财财务费用本本身也是投投资总额的的一部分，，由此构成成了一个相相互引用的的循环，为为避免这种种循环我们们选择根据据判断手动动输入银行行借款数额额。财务费用的的计算结果果来源于贷贷款还本付付息估算表表。此表的主要要作用在于于通过判断断项目未来来各期资金金需求和资资金拥有量量之间的差差距，决定定何时需要要对外融资资。贷款还本付付息估算表表序号项目一期初借款二本期借款三本期计息四本期本息偿还4.1偿还本金4.2偿还利息五还款来源六期末借款累计本期利息包包括期初贷贷款本期产产生的利息息和本期新新增贷款产产生的利息息两部分。。归还银行借借款时，如如果当期还还款来源小小于期初借借款时，偿偿还本金的的数额为还还款来源减减去本期计计息；若当当期还款来来源大于期期初借款时时，偿还本本金的数额额则等于期期初借款。。此表综合展展现了资金金的来源与与运用。资资金有三个个来源，包包括销售回回款、自有有资金和银银行借款。。资金运用用即资金流流向则包括括建设投资资、偿还本本金、销售售税费、土土地增值税税、所得税税五个方面面。资金来源与与运用表序号项目一资金来源1.1销售实际回款1.2自有资金1.3银行借款二资金运用2.1建设投资2.2偿还本金2.3销售税费2.4土地增值税2.5所得税三盈余资金四累计盈余资金值得注意的的是，自开开始从银行行借入资金金至还清银银行借款期期间，盈余余资金和累累计盈余资资金都应该该为零或接接近零。这这体现了开开发资金不不应出现短短缺，同时时对外融入入资金达到到充分利用用。损益及利润润分配表序号项目一销售收入二销售费用三销售税费四建设投资五财务费用六土地增值税七利润总额八所得税九税后利润此表为税后后利润的计计算表，清清楚列明了了项目的收收入、成本本、税费及及最终取得得的税后利利润总额，，反映了项项目的静态态盈利能力力。利润总额为为销售收入入减去销售售费用、税税费、建设设投资、财财务费用及及土地增值值税后的数数额。利润总额减减去所得税税即为税后后利润。全部现金流流量表序号项目一现金流入1.1销售回款二现金流出2.1建设投资2.2财务费用2.3销售费用2.4销售税金2.5土地增值税2.6所得税三净现金流量四累计净现金流量五净现值六累计净现值显示了项目目各期现金金流入及流流出情况及及总体净现现金流量，，并计算得得出考虑了了时间价值值后的项目目净现值，，反映了项项目的动态态盈利能力力。累计净现金金流量的最最后一期数数值应等于于总净现金金流量。将每一期的的净现金流流量都折现现到项目的的起始点，，合计数即即为项目的的净现值。。敏感性分析析项目基本方案其他方案1投资收益率较基本方案增减2财务内部收益率FIRR较基本方案增减

3财务净现值FNPV较基本方案增减

4财务净现值率NPVR较基本方案增减

5动态投资回收期较基本方案增减

选取的指标标可以根据据项目实际际情况变更更，一般应应包含动态态和静态评评价指标。。比较方案案的选择一一般为成本本和售价各各增加、减减少10%，也可根据据项目需要要进行其他他方案的比比较。敏感性分析析是不确定定分析中的的一种主要要方法。目目的就是要要在众多的的不确定性性因素中，，找出对项项目评价指指标影响较较大的因素素，并判断断其对开发发项目投资资效益影响响的程度。。三租赁项目经经济测算操作指引理论依据重要假设开发期的相相关假设参参考常规项项目租赁抵扣项项目主要包括营营业税、教教育附加费费、城建税税、印花税税、房屋租租赁管理费费、房产税税、土地使使用税、招招租费用、、维修管理理费、保险险费等。租赁期经营营安排主要包括租租金及增长长率、出租租率。折旧年限及及方法不动产作为为固定资产产，应计提提折旧并有有残值收入入，应确定定折旧年限限及方法、、残值率。。租赁收入与与扣除项序号项目一租金收入1.1出租率1.2租金增长率二租赁扣除项2.1营业税2.2教育费附加2.3城市建设维护税2.4房屋租赁管理费2.5房产税2.6印花税2.7维修管理费2.8招租费用2.9保险费2.10土地使用税三可运用资金此处可运用用资金为租租金收入与与扣除项之之差，即因因租赁带来来的净收入入。投资与资金金筹措计划划序号项目一建设投资总额1.1建设投资1.2建设期财务费用二经营期财务费用三资金拥有量3.1自有资金3.2可运用资金3.3银行借款四银行借款偿还

累计偿还五盈余资金六累计盈余资金建设期财务务费用应计计入固定资资产价值进进行折旧。。银行借款的的借入及偿偿还为手动动输入，原原因同常规规开发项目目测算。由于还款期期较长，增增加累计偿偿还项，此此行的最后后一期数值值应等于银银行借款总总额。贷款还本付付息表序号项目一期初银行借款余额二本期新增借款三本期利息四本期偿还4.1本金偿还4.2利息偿还五期末借款余额本表的主要要作用是计计算各期支支付的利息息。本期新增借借款及本金金偿还均是是从投资与与资金筹措措计划表中中链接得来来。现金金流流量量表表序号项目一现金流入1.1租金收益1.2残值收入二现金流出2.1建设投资2.2财务费用2.3租赁扣除项2.4所得税三固定资产折旧四现金净流量

累计现金净流量五净现值

累计净现值残值值收收入入在在经经营营结结束束的的最最后后一一期期作作为为现现金金流流入入。。所得得税税的的计计税税基基数数应应为为租租赁赁收收入入减减去去租租赁赁扣扣除除项项、、财财务务费费用用和和固固定定资资产产折折旧旧后后的的余余额额。。三不不动动产产价价值值测测算算操作作指指引引重要要假假设设不动动产产的的价价值值表表现现为为其其为为占占有有者者带带来来的的未未来来收收益益，，由由于于资资金金具具有有时时间间价价值值，，为为了了用用未未来来的的收收益益体体现现现现时时的的价价值值，，必必须须将将未未来来收收益益进进行行折折现现。。常用用于于两两个个方方面面，，即即根根据据租租金金测测算算房房地地产产价价值值和和根根据据酒酒店店经经营营收收益益测测算算酒酒店店价价值值。。收益益还还原原法法即即是是将将在在资资产产未未来来每每年年预预期期的的纯纯收收益益，，以以一一定定的的还还原原利利率率还还原原至至测测算算时时点点，，以以求求取取房房地地产产价价值值的的一一种种方方法法。。理论论依依据据操作作指指引引序号项目内容计算说明一月租金收益单位面积月租金×建筑面积1空置损失收益空置率×月租金收益2年租金收益(月租金收益-空置损失）×12二扣减项目A+B+C+D+E+F+G+H+I+JA.营业税年租金收益×5%B.教育费附加营业税×3%C.城市建设维护税营业税×1%D.房屋租赁管理费年租金收益×2%E.房产税年租金收益×12%F.印花税年租金收益×0.1%G.维修管理费建购价×1%H.招租费用年租金收益×2%I.保险费建购价×0.1%J.土地使用税土地面积×收费标准三年纯收益年租金收益-扣减项目四年税后收益年纯收益-所得税计算算说说明明中中相相关关税税费费及及费费用用计计提提比比例例仅仅供供参参考考。。测算算出出收收益益期期内内每每年年的的税税后后收收益益，，并并折折现现至至测测算算时时点点，，合合计计数数即即为为不不动动产产的的价价值值。。测算算过过程程单位位面面积积租租金金年租租金金收收益益年纯纯收益益年税税后后收收益益③酒店店价价值值测测算算酒店店价价值值测测算算一一般般根根据据经经营营期期内内酒酒店店取取得得的的经经营营净净收收益益来来测测算算酒酒店店价价值值，，测测算算过过程程的的重重点点是是如如何何确确定定酒酒店店经经营营期期内内的的经经营营净净收收益益。。酒店店经经营营收收益益来来源源大大致致分分为为四四种种，，即即客客房房收收入入、、餐餐饮饮收收入入、、商商品品收收入入和和其其他他收收入入，，其其中中前前两两项项收收入入占占主主体体部部分分；；酒店店支支出出项项包包括括经经营营成成本本、、酒酒店店装装修修及及维维修修成成本本、、相相关关经经营营税税费费。。经营营净净收收益益为为酒酒店店取取得得的的税税后后利利润润，，即即为为经经营营收收益益与与支支出出项项之之差差扣扣除除所所得得税税后后的的余余额额。。序号

项目一营业收入（万元）1.1其中：客房收入（万元）占总收入比重1.2餐饮收入（万元）占总收入比重1.3商品收入（万元）占总收入比重1.4其他收入（万元）占总收入比重经营营收收益益如果果酒酒店店已已开开始始经经营营，，则则根根据据当当前前经经营营情情况况确确定定经经营营净净收收益益，，并并依依