物业管理之前期介入(知名房地产)

物业管管理之之前期期介入入10/27/20221前期物物业管管理新的成成功新新的开开始10/27/20222前期物物业管管理包包含哪哪些阶阶段？？10/27/20223新项目目总体体流程程图规划设计阶段

营销策划阶段

施工建设阶段服务中心成立至交付交付半年内第一阶阶段第五阶阶段10/27/20224什么叫叫前期期介入入前期介介入——物业管管理前前期介介入是是指物物业公公司在在接管管项目目以前前的房房地产产开发发各个个阶段段，包包括项项目决决策、、规划划设计计、营营销策策划、、施工工建设设、竣竣工验验收等等，就就参与与介入入。前期介介入施工建建设阶阶段营销策策划阶阶段规划设设计阶阶段10/27/20225新项目总总体流程程图第一阶段段规划设计阶段

营销策划阶段

施工建设阶段服务中心成立至交付交付半年内10/27/20226第一阶段段：规划划设计阶阶段安防、消消防交通布局局社区配套套用房员工宿舍舍垃圾站管理用房房整体布局局10/27/20227需要关注注的焦点点问题——春眠不觉觉晓处处处闻闻啼鸟武器：形形成项目目的物物业管理理设计要要点依据：政政策法规规、项目目特点、、业主关关注焦点点注意：跟跟进方法法、时机机、手段段、介入入质量焦点一、、安防系系统——围墙高度度，闭路路监控探探头，夜夜间红外外补偿功功能、红红外周界界防越系系统、组组团封闭闭、门禁禁对讲系系统、出出入口门门的形式式（电动动门、磁磁力门的的利弊））、物防防设施规划设计计阶段第一阶段段：规划划设计阶阶段10/27/20228焦点一：：安防系系统与物业管管理方案案中的安安防体系系相适应应坚持必须须的内容容：周边围墙墙及朝向向区外一一楼业主主围栏的的红外报报警系统统主出入口口及车场场出入口口的闭路路监控系系统断电后电电控门禁禁系统的的开启考虑资源源的合理理利用（（探头与与围合红红外，滚滚动开发发项目的的技防设设施前置置利用））组团封闭闭，防爬爬刺、防防爬网、、围墙高高度安防系统统周界红处处线报警警系统闭路监控控系统门禁系统统对讲系统统广播系统统巡更系统统车辆道闸闸系统居家安防防系统物防设施施10/27/20229物防设施施－优先先关注，，稳定、、可靠、、后期成成本低——围墙：——防爬刺（（网）：：围墙、、采光井井、燃气气管箱等等——出入口——组团封闭闭技防设施施——分布合理理，非多多多益善善关键镜头头的确定定人防优化化、沙盘盘推演安防介入入侧重点点10/27/202210采光井等等重要部部位安装装防爬设设施10/27/202211半地下室室围墙单单刺外围墙三三刺10/27/202212局部防爬爬钉管道防爬爬刺10/27/202213防爬刺设设置10/27/202214靠山区域栅栅栏式红外外阳台或花园园围墙的栅栅栏式红外外10/27/202215东莞高尔夫夫采光井的的隐形防盗盗网，联接接至中心10/27/202216监控镜头分分布合理；；关键镜头的的确定；固定摄像机机、三可变变摄像机和和一体化摄摄像机的选选择适当；；红外报警的的位置：关关注工地围围板，同步步设置联动动照明；控制中心的的选址10/27/202217大树构成了了新的攀爬爬危险源10/27/202218大堂\单元玻璃门门地弹簧前期是90度限位,经常造成门门敞开,门禁系统形形成虚设,顾客很不满满意,也存有较大大安全隐患患;后期改为无无限位地弹弹簧;10/27/202219防尾随装置置，须另留留置自行车车和重物通通行道道10/27/202220智能化技术术在物业安安全管理中中的运用10/27/202221焦点二、交交通布局——业主关注人人车分流，，特别是规规划有学校校的路段；；开放与与封闭的协协调；防范范车辆乱停停放的设施施大门的设置置考虑成本本停车场的集集中分布标识问题高峰期车辆辆流量开放式小区区车辆的控控制需要关注的的焦点问题题——与规划设计计部门一起起探讨早早作功夫夫第一阶段：：规划设计计阶段10/27/202222焦点二道道路路交通系统统可移动止车车石：控制制主要车道道乱停车，，10/27/202223焦点三、照照明交流设设计——要考虑节能能和控制的的方便，多多路控制一键控制商铺单独控控制焦点四、垃垃圾站及垃垃圾捅平面面布置垃圾捅的实实用性焦点五、消消防中心、、控制中心心的设置以以及“二合合一”要求求焦点六、管管理用房、、员工宿舍舍、社区配配套用房（（关注国家和地方政政策法规））需要关注的的焦点问题题——与规划设计计部门一起起探讨早早作功夫夫第一阶段：：规划设计计阶段10/27/202224焦点六物物业管理用用房地产不重视视，通过持持续的沟通通解决问题题以法规为依依据：公式式，形成地产规划要要点报政府部门门批准，完完全产权物业管理用用房面积公公式＝？6.2.5.1管理用房的的标准，当当地法规有有规定的，，从其规定定；当地法法规没有规规定的，地地产公司应应按照项目目总建筑面面积千分之之二比例（（不足50平方米的按按50平方米计））向物业公公司提供管管理用房，，不足部分分由物业公公司自行解解决，由此此产生成本本应在物业业管理费测测算时统筹筹考虑。装修标准;不低于500元每平方米米，地产支支付——WGWG08-22《地产公司委委托物业相相关业务操操作规范》10/27/202225管理用房装装修时间：：预留至少少3个月，重视视解决水电电问题——确保入住后后工作正常常开展；管理用房布布局：“前前店后厂””，“一站站式服务””，‘集中式分布布‘员工宿舍——难！痛苦!影响大！】解决办法：：——通过管理用用房富余解解决；——会所与管理理用房对调调解决（武武汉花城））；——架空层解决决，通风问问题、产权权纠纷及业业主感受（（深圳花城城）——地产提供商商业用房解解决（深圳圳万科城））——直接建一栋栋综合楼，，最佳方案案但实现很很难——地产出资造造社区周边边购买员工工宿舍（沈沈阳金色，，深圳地产产针对一线线员工关怀怀有此明确确意见）焦点六物物业管理用用房10/27/202226焦点七、单单车、摩托托车停放点点、公共洗洗手间焦点八、其其他个案，，如水景、、山体、商商业布局与与业态控制制，商业排排污管直径径、排烟、、化粪池、、灯箱设置置，商业导导向及识别别系统需要关注的的焦点问题题——与规划设计计部门一起起探讨早早作功夫夫10/27/202227绿化带无排排水沟，黄黄泥水外流流交付时已作作好排水沟沟10/27/202228施工阶段已已经完成少少量变更物业补硬化化，效果总总差一点10/27/202229垃圾桶：大大、盖、留留缝排臭、、有烟灰缸缸，底部要要硬化左边为施工工阶段作好好，右边为为物业后期期硬化。假如一次成成型？10/27/202230与设计部门门对接，后后期增加了了安全隔离离装置10/27/202231减速坡、凸凸镜、斑马马线、导向向系统的前前期介入10/27/202232一期油棕挡挡住商户视视线，开放放性较差，，商户意见见大二期乔木美美观实用休休闲，且对对商户视线线和开放性性无影响10/27/202233小区路灯、草草坪灯等公共共照明分片区区、分种类、、分路控制（（如1路控制1、3、5号灯，2路控制2、4、6号灯）便于以以后故障时不不影响小区照照明；同时，，路灯的灯罩罩采用透明玻玻璃，以提高高小区公共部部分的照明亮亮度；10/27/202234对生长茂盛,郁蔽性强的乔乔木,要充分考虑种种植密度,在树底下种植植一些较耐阴阴的植物,不要铺设草皮皮（万科城一一期、花城已已出现此现象象）10/27/202235接线盒：草坪坪内有一些接接线盒，是竖竖起装，易被被人踩坏和绊绊脚；改为平接埋地地，并封蜡防防水，既美观观又实用10/27/202236新项目总体流流程图第二阶段规划设计阶段

营销策划阶段

施工建设阶段服务中心成立至交付交付半年内10/27/202237第二阶段：营营销支持策划划物业管理策划划销售承诺营销支持服务标准合同签订创新设想管理费业主文件10/27/202238销售支持与销销售承诺规范范营销支持：在编制销售包包装设计任务务书和营销工工作方案时，，需要物业管管理概念及模模式研究作为为项目策划的的一部分，以以满足销售包包装设计内容容的要求销售人员培训训物业管理常识识及万科物业业的品牌优势势项目物业管理理服务特色销售过程中物物业管理相关关注意事项（（违章承诺、、配套承诺、、服务承诺等等）销售承诺、图图片、展板、、提交报告资资料等注意存存档10/27/202239与客户相关文文本的制定前期物业管理理合同业主临时公约约与当地法规的的融合10/27/202240前期物业管理理合同签订主体：开开发商与物业业公司签订。。签订时间：新建现售商品品房项目应当当在现售前30日完成；预售商品房项项目应当在取取得《商品房预售许许可证》之前完成；备案：如当地地法规规章政政策有要求与客户签订：：以销售合同附附件方式（（不鼓励）以补充条款方方式：摘要有有关业主权利利义务重要条条款10/27/202241前期物业管理理合同内容填写的重重要性填写错误不当承诺（突突发事件为0、设备完好率率100%等）注意事项：物业管理费缴缴纳时间项目类型的全全面性（会所所、学校等））不同产权的车车位的不同标标准与收益分分配利用公共部位位与公共设施施获得的经营营收入按约定定纳入维修基基金附件中物业构构成部分两个问题：前期维修资金金能否使用违约金物业是是否有权减免免10/27/202242业主临时公约约内容：约定业主之间间共同遵守的的规定，不应应包括物业公公司或开发商商的权利义务务。性质为业主的的承诺，而非非业主与物业业公司或开发发商或三者之之间的协议明示：由开发商在物物业销售现场场与销售合同同一起向物业业买受人明示示，并予以说说明。签订：时间：开发商商在与业主签签订房屋买卖卖合同时，应应当要求业主主对遵守业主主临时公约予予以书面承诺诺。主体：业主单单方签确认函函即可，物业业公司或开发发商不应当签签字/盖章或作其他他承诺。10/27/202243新项目总体流流程图第三阶段规划设计阶段

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施工建设阶段服务中心成立至交付交付半年内10/27/202244第三阶段：开开工建设至项项目开盘施工工程介入入地产关系地产设施的管管理开盘10/27/202245内部经营市场场化委托关系契约约化业务关系制度度化物业与地产关关系地产关系10/27/202246地产物业物业进入可行行性研究物业管理概念念和模式研究究物业管理方案案和物业管理理费用商业、管理用用房前期介入、接接管验收、集集中入住、开开荒费、水电电热差额、差差价地产拥有有产权的的空置房房、车库库、商铺铺、项目目部办公公室、卖卖场、会会所及娱娱乐场所所、食堂堂、地产产车辆、、住户巴巴士、尾尾盘销售售、物业业租赁、、房屋维维修、采采购、临临时用工工行政关系系经营考核核委托管理理、经营营、代理理、临时时服务业业务项目物业业管理委委托关系系物业与地地产关系系示意图图委托契约约10/27/202247地产关系系客户的利利益最终终还是地地产的利利益（忠忠诚度、、股东利利益）角色：物物业管理理是客户户与开发发商沟通通的桥梁梁定位：即即要保障障客户的的利益，，又要保保障地产产的利益益原则：以以事实为为依据，，以契约约与制度度为准绳绳吃谁的粮粮？为谁扛枪枪?为谁打仗仗？10/27/202248与地产关关系的理理顺服务内容容与地产各各部门业业务对接接方式流程与操操作规范范费用结算算方式物业管理理前期开开办服务务协议物业管理理前期介介入服务务协议物业管理理零星服服务协议议10/27/202249工程施工工跟进范围：主要侧重重于项目目土建工工程的尾尾声，即即在设备备、门窗窗安装阶阶段，时时间上大大致在竣竣工验收收前3－5个月。目的：质量监控控、设备备设施功功能的提提前学习习、随时时提出功功能改进进建议内容(设备安装装与隐蔽蔽工程)了解委托托项目各各类机电电设施设设备配置置或容量量、设施施设备的的安装调调试、各各类管线线的分布布走向、、隐蔽工工程、房房屋结构构等，并并指出设设计中缺缺陷、遗遗漏的工工程项目目；加强常见见工程质质量通病病及隐蔽蔽工程等等特殊过过程的监监控。从业主使使用功能能角度，，注意完完善相关关设计规规划缺陷陷，包括括各类开开关、空空调位（（孔）、、插座、、排水、、预留电电源、排排烟道、、门的开开启方向向等。10/27/202250接管验收收流程内容注意意事项资料（交交接清单单，分类类归档））公共设施施（新版版销售合合同约定定更为严严格）10/27/202251细部检查查应地产要要求，为为地产提提供服务务结果性检检查全面质量量检查集团物业业部文件件：细部部检查可可按照1元每平方方米由地地产支付付费用10/27/202252入伙前模模拟接管管验收的的重要性性验收时间间及频次次：提前前3个月开始始，组织织2－3次模拟验验收主导单位位：地产产客户中中心、物物业服务务中心参加单位位：项项目目部、总总包单位位、施工工单位、、监理公公司重点事项项：验收收内容验收标准准、分组组人员确确定定期召开开验收沟沟通会议议，确定定整改时时间和要要求作用：——提早发现现，提早早解决，，提高产产品交付付质量，，提升客客户满意意度，融融洽客户户关系——客户受益益，地产产受益，，物业受受益10/27/202253接管验收收常见问问题及对对策渗漏水：：提前3个月作淋淋水试验验、暴雨雨天气查查看现场场、及时时整改或或确定口口径。交付标准准与销售售合同及及附图是是否一致致：要特别关关注，如如是否有有缺漏项项，阳台台露台等等标准是是否与合合同相符符、入户户花园地地面是否否符合合合同等，，否则存存在赔付付及法律律隐患。。园建等观观感设施施：绿化提前前植苗、、道路是是否下沉沉积水、、配套设设施是否否按交付付标准及及时到位位等门窗五金金工程：：常见问题题，门窗窗能否关关闭、把把手、门门锁等10/27/202254接管验收收常见问问题及对对策土建工程程：是否存在在空鼓、、墙面地地面平整整度、楼楼层标高高、坡度度、排水水设施水电工程程：通水通电电试验、、水管线线路走向向标注通球试验验：所有公共共排污、、雨水管管道和套套房户内内连接公公共管道道之间的的管道全全部要作作通球试试验，保保证无建建筑垃圾圾堵塞，，避免后后期装修修和使用用时发生生纠纷。。其他：智能化系系统及配配置是否否符合、、空调位位设置是是否合理理10/27/202255新项目总总体流程程图第四阶段段规划设计阶段

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施工建设阶段服务中心成立至交付交付半年内10/27/202256第四阶段段：服务务中心成成立至交交付工作移交交组织架构构物资装备备管理流程程入住策划划证照印鉴鉴管理用房房装修公共关系系前期介入入持续推推进交付前一一个月物物业管理见面面会或预预体验VKWG08-22－04《入住工作作指引》V