房地产计划运营管理实践（PPT）

房地产计计划运营营管理实实践知名房地产企业的计划运营管理模式万科：战略略管控型型——以满足公公司战略和经经营目标标为前提提，以关键线路路为基础，贯穿整个个项目的的生命周周期的分级管理理模式龙湖：完善善的多项项目计划划运营管控控模式金地集团团：运营营管控型型模式碧桂园：通通过将工程开开发过程程及与其其相关的的投资拓拓展、设设计管理理、开发发报建、、招标采购购、工程程建设、、营销管管理、物物业管理理和客户户关系等等七个板板块实现现系统化管管控为基基础，对对整个项项目的开开发过程程实现统统一的运运营监控控和管理理，实现开发发过程在在进度、、成本和和效益上上的最优化房地产计计划运营营管理概概述1、什么是是房地产产计划运运营管理理？房地产运运营是把把项目开开发作为为创造、、提供产产品和服服务的过程。房房地产计计划运营营管理是是对项目开开发各系系统进行行设计、、运营、、评价和和改进，，对项目目开发过过程进行行计划、、组织、、实施和和监控等一一系列管管理工作作的总称称。从本质上上来讲，，是为了了达到房房地产项项目目标标而采取取的各种种管理手手段。房地产计计划运营营管理概概述2、房地产产计划运运营管理理的主要要内容计划体系系运营体系系计划运营营管理体体系计划管理理体系成果管理理体系会议决策策体系流程管理理体系计划体系系详述计划管理理体系成果管理理体系计划体系系计划体系系详述管理构架架计划体系系设计计划编制制计划的监监控预警警计划执行的评评估考核核一、计划划管理体体系管理构架1、单项目目管理阶阶段——项目制模模式：在合适的的管理部部门设置置专门的的计划运运营岗，，赋予合合适的职职级。2、同城市市多项目目管理阶阶段——操作管控控型模式式：设置专门门的运营营管理部部门，根根据部门门职责设设置岗位位。3、多城市多项项目管理理阶段——操作管控控型模式式：集团设置运营营管理部门门，根据据部门职职责设置置岗位，，城市设设置计划划运营岗岗。4、多城市多项项目区域域化管理理阶段——运营管控控型模式式：集团设置置运营管管理部门门，城市市公司设设置运营营管理部部门。计划体系设计目标层次性可控性匹配性完整性1、与企业业的管理理思想、、战略导导向相匹匹配2、与管控控模式相相匹配3、与企业业管理水水平、人人员素质质相匹配配1、覆盖各各预定的的管理阶阶段2、覆盖项项目开发发过程的的全部业业务活动动3、全员参参与1、自上而而下层级级2、逐级细细分1、计划的的模板及及工具2、可参考考的工作作周期3、适用性性计划体系设计方法举例：计划体系设计方法举例：计划体系设计方法2个维度多个层次次项目计划划体系一级管理计划划体系二级三级计划编制一、从项项目计划划维度：：1、项目计计划编制制几点要要求：使用专业业的计划划管理软软件由有决策策权、有有实施计计划、有有经验者者参与编编制灵活可控控，对各各种可能能出现的的变动制制定预防防方案计划编制一、从项项目计划划维度：：2、项目具具体节点点计划编编制：根据项目目开发流流程和企企业对项项目的管管理需求求分级设设置节点点计划编制一、从项项目计划划维度：：2、项目具具体节点点计划编编制：根据项目目开发流流程和企企业对项项目的管管理需求求分级设设置节点点一级节点点：又称为里里程碑节节点，是是对整体体项目进进度影响响最为明明显的节节点。一一般用于于项目运运营策划划和项目目年度开开发计划划。一般般经验20~40个计划编制一、从项项目计划划维度：：2、项目具具体节点点计划编编制：根据项目目开发流流程和企企业对项项目的管管理需求求分级设设置节点点二级节点点：是对一级级节点的的细化，，主用于于指导部部门级的的年度和和季度开开发工作作。一般般经验80~200个计划编制一、从项项目计划划维度：：2、项目具具体节点点计划编编制：根据项目目开发流流程和企企业对项项目的管管理需求求分级设设置节点点三级节点：：往往又被被称为专专项计划划节点，，是对二二级节点点的细化化，主用用于指具具体岗位位级别的的季度和和月度开开发工作作。一般般经验300~600个1、要满足足项目总总体和各各关键节节点的要要求2、任务分分解要落落实，能能指导具具体的工工作3、不可漏漏项4、尽量落落实到具具体的人人5、充分考考虑项目目的实际际情况计划编制二、从管理理计划维维度：1、年度计计划编制制：关注点：：少而精精；指标标选择以以目标为为导向；；指标应应具备可可衡量性性。2、月度计计划编制制：关注点：：关注经经营管理理的重点点及项目目计划的的关键节节点；关关注上下下游部门门及横向向部门间间的协调调；层次次分明；；目标明明确，标标准清晰晰，及时时有效，，具有实实际的指指导意义义；灵活活可控，，对异常常变化制制定对策策。计划的监控预警及时跟踪踪和预警警常见的跟跟踪方式式：1、采用计计划/运营月报报方式进进行跟踪踪2、采用项项目月报报进行跟跟踪3、采用考考核评估估的方式式进行跟跟踪常见预警警方式：：1、重要关关键节点点：开工工、开盘盘、竣工工备案、、入住滞滞后时间间达到30天（15天）的提提前3个月（1.5个月）向向总经理理预警，，并提出出纠偏措措施2、其他关关键节点点：一般般滞后时时间达到到15天时，分分情况分分别预警警计划执行的评估考核常见的考考核方式式：1、根据关关键节点点计划的的延误时时间进行行考核（（季度））2、根据关关键节点点的计划划完成率率进行考考核（季度）3、将关键键节点纳纳入月度度计划进进行考核核（季度）计划体系系详述成果标准准：指对开发发各个环环节产生生的成果果，在结结构的完完善与合合理、内内容的全全面深入入与有效效、形势势的规范范与同一一方面作作出的统统一的规规范要求求或指导导性纲领领。二、成果果管理体体系成果管理体系阶段性成成果举例例：运营营体体系系详详述述运营营体体系系流程程管管理理体体系系会议议决决策策体体系系形成成专专业业的的流流程程总总图图包含含各各关关键键节节点点活活动动及及其其关关联联任任务务2.流程程文文件件的的制制定定及及落落实实包含含各各阶阶段段流流程程及及各各类类工工作作指指引引的的制制定定、、实施施及及流流程程完完成成节节点点质质量量控控制制根据据需需求求对对流流程程进进行行改改造造关键键路路线线、、阶阶段段周周期期、、决决策策节节点点的的调调整整一、流程管理体系目标标———通过过会会议议决决策策体体系系的的管管理理提提升升项项目目关关键键活活动动的的决决策策效效率率二、会议决策体系常见见的的运运营营类类会会议议分分类类：：项项目目启启动动会会、、成成果果评评审审会会、、关关键键会会议议决决策策会会、、集集团团运运营营例例会会、、半半年年/年度度总总结结会会、、专专题题会会、、项项目目周周例例会会如何何开开好好会会：：1、会会议议前前的的准准备备，，如如谨谨慎慎确确定定参参加加会会议议的的人人员员；；对对各各类类会会议议的的资资料料给给出出定定义义和和要要求求；；根根据据会会议议传传递递的的信信息息选选择择合合适适的的信信息息展展示示形形式式（（PP