房地产开发项目成本控制的几个重点阶段

浅谈房地产开开发项目成本本管理的几个个重点阶段目录一、什么是管管理二、房地产开开发项目的成成本管理三、前期开发发成本及控制制简述四、设计阶段段对建安成本本的管控五、招标阶段段对建安成本本的管控一、什么是管理管理是指使活动完完成得更有效效的过程。这这里的过程表表示管理者发发挥的职能，，概括地称为为计划、组织、、领导、控制制。效率是管理极其重重要的组成部部分。管理还还必须使活动动的实现预定定的目标，即即追求活动的的效果。对成本的基本本认识集团性地产公公司的成本管管理体系集团性地产公公司的成本管管理思路（一）（二）（三）二、房地产开开发项目的成成本管理（1）房地产的全成成本概念和范围（一）对成本本的基本认识识（2）房地产成本管理的特点（1）房地产项目目的全成本概概念和范围房地产项目的的成本可以理理解为以建造造商品房为目目的，从购买买土地、前期期策划、设计计、施工到竣竣工入伙为止止的房地产开开发全过程所所支付的相关关费用的总和和。（1）房地地产项项目的的全成成本概概念和和范围围项目的的开发发成本本基本本可以以分为为六大部部分:1、土地地成本本；2、工程程成本本；3、营销销成本本；4、管理理成本本；5、财务务成本本。工程成成本是是我们们在项项目开开发过过程中中进行行成本本管理理的重重点。。（2）房地地产项项目成成本管管理的的特点点1、房地产项目的特点唯一性2、房地产项目成本的特点个性大于共性还是共性大于个性？影响因素有哪些？3、房地产项目成本管理的特点大家思考（二））集团团性地地产公公司的的成本本管理理体系系1、成本管理架构2、成本管理制度1、成本本管理理架构构在总部部成立立项目目成本本管理工工作小小组总部发发展管管理部部为项项目成本管管理日日常工工作机机构总部各各部门门的职职责分分工建立总总部组组织架架构财务资资金部部投资管管理部部规划设设计中中心发展管管理部部营销策策划中中心中海总总部1、成本本管理理架构构(中海)2022/10/27万达组织织机构副总裁副总裁商业规划研究院发展部商务部办公室人力资源部信息工程部企业文化部各地项目公司各地商业管理公司各地影城各地百货公司董事会董事长总裁副总裁副总裁影视投资公司成本控制部项目管理中心商业管理公司审计部电影院线公司酒店建设公司投资证券部华夏时报传媒公司万千百货公司各地产物业公司各地酒店股东大会监事会董事会秘书财务部各公司财务部商业地产研究部法律事务部安全监督及客户服务部各公司成成本部1、成本管管理架构构(万达)万达成本本控制部部成本目标标组招标合约约组过程控制制组集中采购购组指导检查查组1、成本管管理架构构(万达)1、成本管管理架构构部门工作职责投资管理部负责土地相关费用的管理，包括地价、拆迁费、契税、交易手续费等费用的目标控制值的审核和过程监控，负责审核监控项目投资回报水平不低于可行性研究阶段确立的标准。规划设计中心

负责勘察设计相关费用的管理，进行目标控制值的审核和过程监控。同时，对影响建安成本的主要设计指标（如钢筋含量、混凝土含量等）的合理性和经济性提出专业意见。营销策划中心

负责营销相关费用的管理，进行目标控制值的审核和过程监控。财务资金部

负责利息费用的管理，进行目标控制值的审核和过程监控。发展管理部

负责总成本、建安费用与主要经济技术指标、大配套工程等的管理，进行目标控制值的审核和过程监控。1、成本管管理架构构（中海海）财务负责责人统领领本公司司的成本本管理工工作各地区公公司应根根据本公公司架构构和部门门分工，建建立有效效的部门门成本归归口管理理责任制，，把目标标成本分分解落实实到相应应部门。执行统一一成本科科目建立地区区公司组组织架构构1、成本管管理架构构（万达达）成本负责责人统领领本公司司的成本本管理工工作各城市公公司应根根据本公公司架构构和部门门分工，建建立有效效的部门门成本归归口管理理责任制，，把目标标成本分分解落实实到相应应部门。执行统一一成本管管理制度度建立城市市公司组组织架构构2、成本管管理制度度1、中海的成本管理制度2、万达的成本管理制度万达材料料\万达成本本管理制制度-文字稿.doc中海材料料\合约管理理\地区公司司工程合合约管理理制度（（定稿））万达材料料\成本审批批权限和和时限.xls万达材料料\成本管理理操作手手册.doc（三）集集团性地地产公司司的成本本管理思思路1、全过程成本管理2、动态成本管理1、全过程目目标成本本管理（（中海））可研阶段段市场定位位阶段规划设计计阶段施工阶段段初步设计完成后，地区公司应在15个工作日内按照设计结果进行成本盈利预测，作为施工阶段的成本控制目标。批复定位报告后15个工作日内，地区公司应按照所确定的物业类型和档次做出相应的成本盈利预测，各小组成员按照分工进行审核，作为规划设计阶段选择方案的成本控制目标。完成土地吸纳后10个工作日内各类表格，经确认审批后作为市场定位阶段选择方案的成本控制目标。在主体工程开工或主包合同签订（以先到者为准）、项目竣工验收后的15个工作日内，编报《项目建安成本预测明细表》，作为项目竣工结算的建安成本控制目标。上报资料料：《项目成本本盈利预预测表》、《建安成本本目标控控制表》、《项目现金金流量预预测表》、《项目建安安成本预预测明细细表》。1、全过程目目标成本本管理（（万达））可研目标标成本土地招拍拍挂（拿拿地）前前完成原则上不不同阶段段的的目标成成本小于于可研究究目标成成本是审核商商业计划划书的依依据预目标成成本开工前30天完成确定工程程成本是审批工工程招标标的依据据计划目标标成本成立项目目公司前前完成用以指导导项目的的规划方方案设计计评审方方案设计计的依据据之一目标控制制成本规划、建建筑方案案经政府府批准30天内完成成是指导初初步设计计和施工工图设计计的依据据方案设计阶段项目可研阶段项目开工前项目开盘前初步设计计和施工工图设计计阶段目标成本本开盘前30天完成确定所有有非工程程成本是签订该该项目经经营管理理责任书书的依据据2、动态成成本管理理实时反应应目标成成本和动动态成本本的差异异，帮助助相关部部门及时发现问问题并解解决问题题，实现现对成本本的控制制必须建建立详细细的和可操作作的动态态成本信信息系统统以及保保持动态态的监控控。中海模式式：以ERP项目管理理系统为为主要监监控手段段，总部部各相关部部门和各各地区公公司应根根据管理理所需的的细化程程度对不不同科目级次次设立预预警和控控制参数数，确保保预警信信息的及及时反馈馈和对超支情情况的有有效控制制。2、动态成成本管理理（1）在项目目的可行性研研究、市场定位位、规划设计计、施工等各个阶段，分分别建立立成本控控制目标标，实行行全过程程目标成成本管理理。（2）对处在在不同阶阶段的项项目，地地区公司司应编制制并上报报成本、、盈利测算算资料,确定为下下一阶段段成本控控制的目目标值。。2、动态成成本管理理（3）.成本预警警项目施工阶阶段出现总总成本预计计超支2％或建安成成本超支5%的情况时，，应及时上《项目成本超超支审批表表》或《建安成本超超支审批表表》，并附上成本超支分分析告，说说明超支的的具体内容容、原因、、超支成本本的消化途途径、应汲取的教教训和改进进的措施，，批准后相相应调整成成本控制目目标。2、动态成本本管理过程监督控控制总部对地区公司的工程物资合同有监管的权利和责任，并直接参与大额工程物资合同（超过500万以上的合同）的招标、定标等工作；总部通过ERP系统对工程合同的增补实行审批管理。固定总价的工程合同，其增补合同额累计每达到：主包合同200万元、其他合同100万元，应上报总部发展管理部履行审批手续，经审批后的增补合同方能办理款项支付；暂定总价的工程合同,暂定总价达到100万元的,地区公司应在签订合同前上报总部发展管理部核定暂定总价，暂定总价未转换为固定总价前，该合同不得确认增补合同；2、动态成本本管理过程监督控控制总部对地区公司的大额工程物资付款（超过200万）实行审批管理；总部对地区公司的合约安排模式作出统一规定：包括合约策划、工程分判模式、报价及定标、甲供材管理、进度款支付等。（三）房地地产开发项项目成本管管理的思路路成本管理总总思路：以以统一成本科科目为前提，以以全过程成本本管理为主线，以以建安成本动动态监控为重点，以以建立成本经经验数据库库为支撑，以以统一合约安安排模式及及ERP项目管理为手段，构构建有效的的成本管理理体系。房地产开项项目成本管管理的总思思路建立成本管理目标公司成立成本管理小组设计是成本管理的关键严格规范工程分判程度，及早进行招标策划完善设计变更、现场签证程序开源节流，严格控制各项管理费用开支（三）房地地产开发项项目成本管管理的思路路三、前期开开发成本及及控制简述述土地费用勘察费用报建费用前期开发成成本土地成本管理设计费用管理前期成本分分类（一）土地地成本管理理土地成本（（约占项目目总成本的的20-80%左右均有可能），主主要指土地地获得阶段段形成的种种类费用支支出，包括地价价、土地动动拆迁补偿偿费、各类类补偿费、、土地契税等。。概念（二）设计计费用管理理设计费用（（约占项目目总成本的的1%左右），主主要包括了项项目开发前前期各专项项的设计费费用，如施施工图设计费、、环境设计计费、装饰饰设计费等等。概念（二）设计计费用管理理对于设计费费用，主要要从以下几几方面进行行控制：（1）无论是规规划设计还还是一般的的装修设计计，均采取取多单位、、多轮次招标，以以争取最佳佳的性价比比；（2）严格控制制设计质量量，在项目目前期即尽尽可能确定定有关技术术经济指标参数，防防止因设计计自身失误误原因导致致成本增加加，设计费费用的审核核、支付亦与之挂挂钩；（3）在满足设设计质量的的前提下，，限制钢筋筋含量、砼砼含量、节节点设计等对工程造造价影响大大的内容；；（4）在满足建建筑效果的的前提下，，控制装饰饰用料和建建筑材料封封样对工程造价的影响响。（5）对设计费用用进行限额控控制。（三）对设计费用进进行限额控制制建筑类型档次设计费限额（元/m2）备注多层中高档

/高档60～73超高档次项目设计费可上浮10%中档档次项目设计费可下浮10%小高层、高层中高档/高档65～80超高档次项目设计费可上浮10%中档档次项目设计费可下浮10%联排别墅高档90～110超高档次项目设计费可上浮10%独栋别墅高档/超高档120～130设计费总额超超过批复值10%的，地区公司司需重新上报报审批。（三）对设计计费用进行限限额控制一方面，合约约及项目应积积极配合参与与结构选型设设计、基础设计等的评评估，参与材材料、设备的的经济性评价价，尽可能为为设计提供全面面客观的经济济性建议；另另一方面，设设计部门自身身应以项目定位位为原则，在在保证设计质质量的前提下下尽可能做到到限额设计，注注重进行设计计成果性价比比分析，着重重抓好事前的的设计修改、多多选样、多分分析、避免完完工后的返工工及不必要的的成本浪费。控制设计的意意义四、设计阶段段的成本管控控房地产项目成成本管理的主主要过程在于于初步设计阶段段、采购分包阶段、项目建造施工工阶段、竣工结算阶段段。成本管理最有有效是在初步步设计阶段，，项目成本确确定比重最大的发生在在招标阶段，，成本管理最最复杂、变更更工作量最大大的发生在项目目施工阶段，，竣工结算阶阶段则是确定定项目最后收收入和成本的阶阶段。四、设计阶段段的工程成本本管控初步设计阶段段的成本管理理开展限额设计计，有效控制制造价采用合同措施施，有效控制制造价设计阶段成本本管控设计方案经济济性比较是指指在多方案选选择的情况下下，由设计人人员提出满足足业主要求的的多种设计思思路，成本控控制人员进行行经济比较，，寻找造价最最低的设计方方案。多种设计方案经济性比较。推行限额设计

（一）初步设设计阶段的工工程成本控制制（一）初步设设计阶段的工工程成本控制制通过设计方案案的经济性比比较从而降低低工程造价是是发挥项目优优势的一个主要方式。。具体操作方法法大体的思路路是：规划设设计中心负责责总体规划，，在仔细研究营销和客客服提交市场场调研和客户户反馈意见的的基础上，找找出可进行多多方案设计的专专业和环节，，根据初步设设计专业分工工，明确多方方案设计的专专业和人员。由由规划设计中中心（结合营营销和客服））向设计单位位提出主要方方案和可替代方方案，成本控控制中心负责责根据这些方方案进行造价价比较，确定定费用最最低的的设计计方案案。成成本控控制中中心向向规划划设计计中心心提出出成本本控制制建议议，考虑虑最低低造价价方案案的可可行性性。（二））开展展限额额设计计，有有效控控制工工程成成本中海材材料\成本经经验数数据.ppt中海材材料\全过程程成本本经验验数据据及分分析.ppt中海地地产限限额设设计标标准：：（1）项目目档次次界定定超高档档：售售价为为当地地平均均房价价200%以上的的项目目。高档档：：售售价价为为当当地地平平均均房房价价140%以上上的的项项目目。。中档档：：售售价价为为当当地地平平均均房房价价80－140%的项项目目。。低档档：：售售价价为为当当地地平平均均房房价价80%以下下的的项项目目。。别墅墅项项目目，，以以与与当当地地别别墅墅的的平平均均房房价价相相对对比比，，参参照照上上述述标标准准确确定定档档次次。。（二二））开开展展限限额额设设计计，，有有效效控控制制造造价价1.1设计管理部门应严格把控各项结构材料指标含量，在设计任务书中应列入各主项指标限量。1.2对于地下室结构设计，除重点控制钢筋、砼用量指标外，还应该尽可能地降低地下室顶板覆土的厚度,顶板覆土以1米左右为宜。1.3屋面造型造价影响建安成本较为明显，在设计上应注意简洁；对于16层以下的建筑，屋面尽可能不采用斜屋面，或控制斜屋面面积比例。（2）推推行行限限量量与与限限额额设设计计1、结构设设计（二）开开展限额额设计，，有效控控制造价价2.1采取专项评审办法，严格控制开窗面积。2.2注意控制“窗积比”。非别墅类之地上物业的窗积比（外立面门窗面积与所在楼层面积之比）控制在0.30以内，以0.25－0.28为宜。中海材料\合约管理\普通住宅窗积比研究.doc2.3单方造价控制指标。高档别墅项目的外立面门窗总造价摊至其地上建筑面积不应超过350元/m2，高档非别墅物业（多层/小高层/高层/超高层）的外立面门窗总造价摊至其地上建筑面积不应超过200元/m2；中档非别墅物业不得超过140元／m2。（2）推行限限量与限限额设计计2、外立面面门窗设设计（二）开开展限额额设计，，有效控控制造价价3.1设计部门要注意控制“墙积比”。（外墙面积与地上建筑面积之比），对于非别墅项目，其合理的墙积比（外墙面积与地上建筑面积之比），应控制在1.2左右，不宜超过1.5。中海材料\紫御东郡效果.jpg中海材料\合约管理\紫御东郡一期A区指标分析表(正式）.xls中海材料\合约管理\紫御东郡一期A区外墙成本指标分析.xls3.2除超过高档次项目以外，不得使用在除造型线条以外大面积采用氟碳喷涂、高级弹性涂料或金属漆，应选用合资品牌的中等档次外墙涂料。一般涂料的施工单价（不包括抹灰工序）控制在35元/m2以下。（2）推行限限量与限限额设计计3、外立面面装饰设设计（二）开开展限额额设计，，有效控控制造价价3.3中档及以下项目，不得选用大比例成规模的幕墙类饰面，如石材幕墙、玻璃幕墙、金属板类幕墙。3.4高档别墅外立面总造价（不包括抹灰底层和保温层）摊至地上建筑面积应控制在350元／m2以下。高档非别墅物业应控制在160元／m2以下；中档物业应控制在110元／m2以下。3.5若项目成本利润率低于15%，则应考虑降低一个档次选择用料。（2）推行限限量与限限额设计计3、外立面面装饰设设计（二）开开展限额额设计，，有效控控制造价价4.1带电梯物业，其消防楼梯禁止满铺地砖；楼梯扶手应以简单的钢质材料为主，不得使用木质装饰性扶手。（2）推行限限量与限限额设计计4、公共部部位装饰饰设计（二）开开展限额额设计，，有效控控制造价价4.2大堂装饰：超高档次项目的大堂可以使用进口石材，地面和墙面可以满铺石材。高档项目，墙面不宜选用石材，即使选用，石材用量应控制在20%以内；地面可以使用进口石材。中档项目墙面不得选用高档次大规格抛光砖；地面可以使用少量国产石材。低档项目墙面不得使用抛光砖；地面不得使用石材。大堂装饰单方造价（不含通风设备及灯具），高档及以上项目控制在3,000-4,000元/m2以下；中档项目应控制在2,500元/m2以下，且单个大堂装饰造价不得超过20万。低档项目应控制在1,500元/m2以下，且单个大堂装饰造价不得超过10万元。对于高档及以下档次项目，大堂装饰造价摊至地上建筑面积，宜控制在25元/m2以下。（2）推行限限量与限限额设计计4、公共部部位装饰饰设计（二）开开展限额额设计，，有效控控制造价价（2）推行限限量与限限额设计计4、公共部部位装饰饰设计4.3电梯厅装饰：超高档次项目，地面可以使用进口石材，墙可以选用高档次抛光砖。高档项目，地面可以使用少量进口石材，但石材总量不得超过50%；墙面可以使用较高档次抛光砖。中档项目，地面不得使用进口石材，使用国产石材总量不得超过20%；墙面不得选用大规格高档次抛光砖（尺寸宜小于400mm×400mm）。低档项目，地面不得使用石材，抛光砖的规格不得超过400mm×400mm；墙面不得使用抛光砖。高档项目电梯厅装饰造价摊至地上建筑面积，应控制在80元／m2以下。中档项目应控制在50-60元/m2。4.4若项目成本利润率低于15%，则应考虑降低一个档次选择用料。（二）开开展限额额设计，，有效控控制造价价（2）推行限限量与限限额设计计5、电梯选选型5.1超高档项目可以选用原装进口电梯。高档及以下档次项目只准选用集中采购品牌电梯。5.2在电梯装饰标准上，高档项目，层门可以选用发纹不锈钢材质，宜选用小门套。中档及以下档次项目，层门只准选用喷漆钢板材质。5.3在电梯附加功能上，实用性不强、使用频率不高的功能不宜选配。5.4在运行速度上，要求实事求是，不得故意选用更高速度等级的梯型。（二）开开展限额额设计，，有效控控制造价价（2）推行限限量与限限额设计计6、安防功功能和其其他附加加功能6.1安防功能应强调实用性，不得为迎合厂商和市场的愿望而增加华而不实但造价昂贵的噱头功能。对非别墅类物业，高档项目安防工程造价应控制3,000元／户以下；中档项目应控制在1,500元／户以下。6.2直饮水、地暖、锅炉、热水器、太阳能、户内智能控制系统等，应把握好尺度，注意功能的实用性和造价的经济性，不可盲目地与其他楼盘攀比。推行限量量与限额额设计7、室外工工程设计计7.1应重点关关注园林林设计。。注意软软景与硬硬景的比比例搭配配。7.2限额指标标：物业类型档次按空地面积

单方造价限额（元／m2）

按项目总建筑面积

单方造价限额（元／m2）

别墅超高

500750高

400600中

300450非别墅超高650180高

400120中

300－40080－120低

30080推行限量量与限额额设计8、精装修修工程精装修工工程必须须先行制制定物料料配置清清单，并并经内部部充分讨讨论确定定后执行行，切忌忌一味追追求奢华华。对于于高档非非别墅类类物业，，其室内内精装修修单方造造价（以以室内装装饰面积积计算，，不包括括空调系系统）应应控制在在1,500元／m2以下；中中档应控控制在700－800元／m2。万达建造造标准万达材料料\万达建造造标准.doc二、工程程成本科科目介绍绍建安成本前期工程基础工程单体工程（包括地下室、裙楼与塔楼）配套设施（如会所、小学、幼儿园等）配套工程室外工程（2）建安安成本本经验验数据据及控控制要要点按总建建筑面面积计计算的的单方方造价价，非非别墅墅物业业类型型建安安成本本造价价一般般约在在1,700元／m2—2,100元／m2左右（（毛胚胚房）），别别墅类类型普普遍在在2,300元/m2以上。。1、前期期工程程价格水水平：：按建建筑面面积计计算，，单方方造价价在20-50元／m2。与设计计环节节无关关，与与项目目占地地面积积大小小有关关，与与总建建筑面面积的的关联联不大大。场场地的的现状状，直直接决决定成成本水水平。。前期工工程中中需注注意两两项，，一是是场地地土方方工程程，另另一个个注意点就就是围围墙。。2、基础础工程程以总建建筑面面积为为单位位计算算，目目前的的造价价水平平是80－120元／m2。以建建筑物物基底底计算算的桩桩基础础工程程，其其造价价为600－800元／m2。2.1地基处处理：：完全全与场场地的的地质质条件件有关关。2.2桩基础础：造造价水水平与与桩的的种类类有关关。桩桩的长长度是是影响响造价价的重重要原原因。。3、地下室室地下室室工程程的造造价，，一般般是2,200－3,000元／m2。影响地地下室室造价价的因因素：：3.1地下室室面积积3.2地下室室的层层数3.3设计的的经济济性目前的的水平平是钢钢筋140－200kg/m2，砼是是1.0m3/m2以上。。3.4顶板覆土3.6土方工程3.8人防工程3.5基坑支护3.7地下室的装装修标准3.9防水工程地下室哪些些部位在设设计上做法法上可以优优化呢？方柱比圆柱便宜。

1墙柱面在用涂料时，可以考虑将腻子工序省略，只刷涂料。

2天花不要抹灰，直接做涂料。3如果能做成自然通风的地下室，那么在机电工程上，将会节省相当的费用。4地下室的机电工程。5地下室机电电工程a.做好管线综综合平衡，，防止不必必要的设计计变更和现现场修改，，以致造成成浪费；b.对于于电电气气部部分分，，有有条条件件的的机机电电图图纸纸最最好好能能和和电电力力设设计计院院的的外外电电设设计计相相匹匹配配（（至至少少需需要要机机电电设设计计单单位位了了解解电电力力设设计计院院当当地地做做法法）），，这这样样防防止止两两者者之之间间的的差差异异较较大大，，而而使使机机电电成成本本无无法法控控制制；；c.合理理设设置置水水泵泵房房、、消消防防等等控控制制中中心心位位置置，，以以最最适适合合的的位位置置以以减减少少各各管管路路长长度度；；d.合理理选选用用各各管管材材。。4、地面面以以上上建建筑筑4.1建筑工程目前的水平，钢筋45－60kg/m2，砼0.35-0.45m3／m2。目前钢筋的施工单价约为5.50-6.00元／kg，每节约5kg的钢筋，就可以节省成本约30元／m2。C30砼的价格约为350元／m3，每节约0.1m3/m2砼的用量，也可以省35元／m2。4.2防水工程此项摊至地上建筑面积一般约为20-30元/m2（仅厨卫与屋面）以住住宅宅层层的的单单体体造造价价为为例例，，目目前前一一般般是是1,650－1,850元／／m2（不不含含户户内内装装饰饰））。。4、地面面以以上上建建筑筑4.3入户门目前来讲一般均价在2,000-3,000元/樘，高档一点的可能一樘门的一套锁都需要1,500元/樘。4.4门窗窗积比，约为0.25-0.3（北方一般在0.25左右）。目前普通型材、粉末喷涂、双玻、较好的五金配件，门窗的平均单价是350元／m2；断桥隔热大约是500元／m2左右，塑钢门窗（双玻）大约在350-400元/m2左右。4.5保温工程每平方米建筑面积的造价在80－100元／m2。4、地面面以以上上建建筑筑4.6外立面装饰一是外立面装饰面积与建筑面积之比，我们称为“墙积比”，普遍的数字是1－1.3；二是装饰的档次，就是用料。4.7栏杆常规来讲栏杆每延米造价约在300-450元/米范围内，而整项栏杆工程的造价摊至建筑面积约为30-40元/m2。4.8大堂装饰中海地产限额设计的档次标准是3,500、2,500、1,500元/m2，此项的单方指标受层数的影响较大，但一般在10-20元/m2，最高不超过25元/m2。4、地面面以以上上建建筑筑4.9公共部位装饰造价水平是50－60元／m2总建筑面积。以公共部位的面积来计，造价水平约为980元／m2。4.10机电合计约为200元／m2以下，不包括特殊地区的采暖、中水等系统。4.11直饮水目前的造价水平每户是1,000－1,500元不等，分摊到总建筑面积里去，相当于10元／m2。4、地面面以以上上建建筑筑4.12安防工程造价有相当的弹性，主要表现在功能上。4.13电梯目前对于100米高层住宅来说，住宅层电梯造价50元／m2是正常的。4.14泛光照明成本较小，但浪费严重！配套套设设施施及及配配套套工工程程5、配配套套设设施施：标准准是是学学校校约约1,600元／／m2全包包，，会会所所3,500－4,000元／／m2全包包（（含含建建造造与与装装修修））。。6、配配套套工工程程：具具备备一一些些弹弹性性的的项项目目是是变变配配电电工工程程，，以以KVA为指指标标，，每每一一单单位位的的成成本本是是2,000元／／KVA左右。a.高低压柜和元元器件在品牌牌和厂家选择择上很重要b.电缆的设计c.发电机房的位位置7、室外工程7.1景观工程目前室外工程程的造价水平平，我们一般般控制在每平平方米建筑面积100－120元／m2，以空地面积积来计，整个个室外工程的的造价水平是400－500元／m2。如何控制景观观工程的造价价：软的多，硬的的少；普通的多，名名贵的少；控制水景。7.2小区围墙工程程合约策划承建商管理招标过程管理理甲供物资管理理（1）（2）（3）（4）五招标阶段段的工程成本本管控五招标阶段段的工程成本本管控（1）合约策划1、编制的时间项目开工前一个月内完成项目合约策划报告的编制工作。2、策划的内容2.1内容：包括但不限于：a.项目概述b.合约策划综述c.招标分判计划d.建安成本目标计划e.人员配置计划f.总结g.附件等等。

2.2项目概述：项目的位置、占地面积、容积率、总建筑面积、物业类型、项目定位，项目预计开工时间、开盘时间、竣工时间、项目总发展周期、项目的总建安成本等。五招标阶段段的工程成本本管控（1）合约策划2、策划的内容2.3合约策划综述：策划目的、合约分判总体思路、合约管理架构、标段划分、时间节点控制思路、工程量清单编制原则、工程价款支付、前置工程合约分判、与其它部门的衔接、不利因素分析及应对措施。2.4招标分判计划：包括招标分判概述、主包工程分判、分包工程分判、工程监理单位的招标、工料测量师行（或造价咨询公司）的招标。2.5材料及设备采购计划：包括材料设备的供应方式和采购计划。五招标阶段段的工程成本本管控（1）合约策划2、策划的内容2.6建安成本管理：根据成本预测确立成本控制目标，分析建安成本控制重点，从合约管理角度制定相应建安成本控制措施，合理、有效地降低项目发展成本，以实现合约统筹的根本目的。

2.7人员配置：土建、水电、物资等专业合约人员以及地盘QS的合理配置计划2.8总结：概括本策划报告的中心指导思想和主要思路。

2.9附件：应提供项目发展进度计划图和施工平面标段划分图。

五招标阶段段的工程成本本管控（1）合约管理策策划中海1.1合约管理策划报告应按《中海地产地区公司工程合约管理制度》要求的时间、内容和程序编制、评审和审批。地区公司不得在合约管理策划报告备案前进行工程合约分判。中海材料\合约管理\海洋三期合约策划报告（独栋别墅部分）.doc中海材料\合约管理\海洋三期项目策划报告（独栋别墅部分).doc五招标阶段段的工程成本本管控（2）承建商管理理中海承建商资格分三个等级：候选承建商、试用承建商、合格承建商。中海材料\合约管理\地区公司工程合约管理制度（定稿）\01.承建商名册管理工作程序（定稿）五招标阶段段的工程成本本管控（2）合格供方管管理万达商业地产公司各相关部室、酒店建设公司、下属各项目公司组织一、二类标的招标工作时，必须从品牌库中选取入围单位。J:\品牌库和招标文件\二〇一〇年合格供方品牌库发布原稿J:\品牌库和招标文件\合格供方品牌库汇编五招标阶段段的工程成本本管控（3）招标过程管管理1、分判工程招标工作计划

分判工程合同金额预计超过100万元的，在招标工作开始前，由合约管理部制定该项分判工程招标工作计划。分判工程招标工作计划总体上要满足工程施工进度需要，同时可根据各部门在本项分判工程上的工作准备情况，适当调整各个环节的工作时间。

五招标阶段段的工程成本本管控（3）招标过程管管理2、投标单位名单要求2.1分判合同金额预计超过100万元的，投标单位数量不得少于4家。主（总）包工程建筑面积超过5万平方米的、其它工程合同金额预计超过1,000万元的，投标单位数量不得少于6家；主（总）包工程建筑面积超过10万平方米的、其它工程合同金额预计超过3,000万元的，投标单位数量不得少于8家。2.2在投标单位中，试用和合格承建商的数量，原则上不得少于投标单位数量的50%；五招标阶段段的工程成本本管控（3）招标过程管管理3、评标、议标、定标3.1经济标由合约管理部负责分析；技术标由项目部负责评定；设计方案的合理性和经济性由设计管理部负责评定。3.2议标单位由公司领导召集相关部门负责人（或合约评审委员会及类似机构）讨论决定。合同金额超过100万的招标，不得实行“开标即定标”制，必须组织一次或多次议标后，方可定标。3.3每次选择议标单位的数量，原则上不得少于投标单位数量或上次参加议标单位数量的50%。议标单位的选择，应以标价为顺序，不得跨越标价顺序人为地挑选投标单位安排议标。五招标阶段段的工程成本本管控（3）招标过程管管理3、评标、议标、定标3.4对于带方案或设计的招标工程，投标方案或施工组织设计评审通过后，其投标总价方为有效。3.5定标会议：定标会议的成员原则上是：总经理、合约主管领导、财务负责人、项目主管领导、合约管理部负责人、项目部负责人、会议秘书（由合约管理部指定专人担任）。定标会议的讨论意见由会议秘书做出书面记录。3.6同次招标，以投标单位数量计算，中标机率不得超过40%，且中标单位必须为有效最低标单位。五招标阶段段的工程成本本管控（3）招标过程管管理万达万达材料\万达成本管理制度-文字稿.doc9.3必须严格按招标文件的要求评、定标，严禁在开标后变更评标办法。9.4开标后应进行深入、全面的标函分析，已经具备定标条件的必须定标，确实不具备定标条件的应进行清标，但清标次数不能超过2次。9.5开标后禁止接受个别投标单位的优惠降价，进行单独议标。五招标阶段段的工程成本本管控（3）招标过程管管理案例中海材料\合约管理\中海紫御公馆二期总承包工程评标报告.doc中海材料\合约管理\中海紫御公馆二期8号楼评标分析表（附件