房地产项目前期定位策划报告

2007-11-19合生高高尔夫夫营销思思路高尔夫夫这个个由皇皇家宫宫廷兴兴起的的运动动，以以其高高昂的的运营营成本本及独独特的的文化化内涵涵，一一直以以来都都只有有少数数人群群可以以参于于。因此高高尔夫夫也成成了上上等贵贵族的的代名名词。。高尔尔夫俱俱乐部部自然然就成成了上上等人人仕重重要社社交场场所之之一。。高尔夫夫别墅墅更是是成为为财富富追逐逐的对对象，，世界界上顶顶级的的豪宅宅大多多源自自高尔尔夫。。房行东东方房地产产专业业交流流平台台/2003年底国国土资资源部部发布布的《国土资资发【2003】388号文件件·关于进进一步步采取取措施施落实实严格格保护护耕地地制度度的通通知》指出：：“对对不符符合国国家产产业政政策的的项目目，不不切实实际的的‘形形象工工程’’、‘‘政绩绩工程程’项项目、、别墅墅项目目、高高尔夫夫项目目，一一律不不得报报批用用地””。2004年国务务院办办公厅厅[2004]1号文件件——《《关于暂暂停新新建高高尔夫夫球场场的通通知》指出：：我国国高尔尔夫球球场建建设将将暂缓缓立项项和审审批。。高尔夫夫项目目审批批暂停停，高高尔夫夫用地地卖少少见少少，越越来越越稀缺缺珍贵贵。相相对其其它物物业形形态，，高尔尔夫物物业更更具升升值潜潜力和和投资资价值值。本项目目概况况项目位位于惠惠州中中部,水口镇镇大和和村，，地处处东江江上游游江岸岸。距距离广广惠高高速蓬蓬陵出出口仅仅1公里。。项目目总占占地3000亩，其其中2000亩规划划为27洞高尔尔夫球球场，，1000亩为商商住用用地。。目前前规划划产品品为：：联排排别墅墅、洋房、、产权权式公公寓、、商业业。项目预预期08年4月临建建售楼楼部及及板房房投入入使用用，5月公开开发售售。目目前高高尔夫夫牌照照尚未未领取取，届届时现现场也也仅有有9洞高尔尔夫展展示。。1.在现有有地块块条件件的基基础上上，如如何最最大化化的提提升项项目价价值，，树立立顶级级豪宅宅的形形象2.在实现现项目目价值值的同同时，，如何何尽可可能的的降低低或规规避风风险3.进一步步巩固固及提提升合合生的的市场场影响响力世联对对开发发商目目标的的理解解自04年合生生进入入惠州州，先先后开开发了了合生生帝景景湾及及合生生国际际新城城两个个豪宅宅项目目，合合生已已然在在惠州州确定定豪宅宅品牌牌发展展商的的地位位和影影响力力；然而而随着着万科科、中中信、、碧桂桂园、、雅居居乐、、珠投投、星星河、、深业业、深深振业业、富富力等等地产产大鳄鳄挺进进惠州州，本本项目目对合合生品品牌发发展有有何战战略意意义？？本案要要旨本案通通过对对高尔尔夫住住宅项项目开开发模模式的的研究究，结结合自自身地地块的的条件件寻找找一条条更适适合本本案开开发的的方向向，并并在目目标客客群特特征理理解的的基础础上，，研究究项目目与目目标客客群的的沟通通内容容、沟沟通策策略、、沟通通方式式、以以及沟沟通渠渠道，，并以以此展展开营营销部部署。。第一部部分：：市场场定位位深圳观观澜高高尔夫夫清远碧碧桂园园惠阳棕棕榈岛岛深圳中中信高高尔夫夫区域主主要高高尔夫夫项目目参考考观澜高高尔夫夫球会会项目地地址：：位于梅梅观高高速、、莞深深高速速和机机荷高高速交交汇处处；项目规规模：：216洞高尔尔夫球球场。。产品类类型：：别墅、、洋房房、酒酒店式式公寓寓；产产品主主要环环球场场建设设，保保证物物业对对景观观摄的的最佳佳摄取取。设计风风格:地中海海风格格球会运运营时时间:1994年房地产产推售售时间间:2001年客户分分布:私营业业主（（含在在深台台商））:约30%;香港客客户:约60%;其它约约：10％投资客客户约约70%，自住住客户户30%（自住住客以以周边边企业业主为为主））主要通通过对对球会会宣传传造势势，拉拉动第第一高高尔夫夫豪宅宅形象象。最近一一期推推货时时间：：２０００６年年最近一一期推推货量量：约60套（储储客期期长达达1年）别墅每每月销销售在在5~8套／月月左右右，售售价：：约13万/㎡。目前库库存：：约35套；营销手手法：：①通过球球会的的规模模及配配套的的影响响，借借助高高尔夫夫国际际赛事事举办办，提提升影影响力力，树树立第第一豪豪宅形形象。。②会籍与与物业业捆绑绑销售售手法法也有有效的的加快快意向向客户户的消消化。。③强势推推广，，大手手笔，，电视视、杂杂志、、户外外。我我们在在珠三三角主主要高高速路路都见见其广广告。。观澜高高尔夫夫球会会主要通通过对对球会会宣传传造势势，拉拉动第第一高高尔夫夫豪宅宅形象象。项目地地址：：惠州惠惠阳土土湖，，临近近深汕汕高速速，距距离深深圳罗罗湖口口岸约约1小时车车程项目规规模：：球场总总面积积2,055亩，球球洞数数27洞。有有三个个球场场：河河湖场场，荔荔河场场，荔荔湖场场。标标准杆杆108，总长长度为为10,360码。建建筑用用地约约65万㎡，总建建筑面面积约约49万㎡，容积积率0.83。产品类类型：：别墅、、洋房房、酒酒店式式公寓寓；产产品主主要环环球场场建设设，物物业对对景观观摄取取面很很广。。设计风风格:纯粹东东南亚亚风情情建筑筑。建建筑设设计及及风情情是常常被抄抄袭的的对像像球会运运营时时间:1999年年底底27洞正式式开放放房地产产推售售时间间:2000年客户分分布:本地客客户:约10%;深圳客客户:约30%;香港客客户:约30%;台湾客客户:约25%其它区区域(如加拿拿大\新西兰兰等):约5%;投资客客户比比例：：约７７０％％；自自住（（闲居居）客客户：：约３３０％％棕榈岛岛高尔尔夫强调““隐隐世桃桃园””，所所有配配套都都以休休闲展展开，，在推推广上上以小小众的的口碑碑宣传传为主主。最近一一期推推货时时间：：２０００６年年４月月最近一一期推推货量量：１５５５套前两月月每月月销售售在２２０套套／月月以上上，后后期在在５～～８套套／月月之间间，００７年年市场场大热热时销销售也也只是是１５５套／／月左左右。。目前库库存：：29套洋房房，售售价１１8００００／㎡，别墅墅产品品售罄罄，推推算售售价联联排价价格约约２５５００００元元／㎡；营销手手法：：①借助中中海壳壳牌集集团租租赁，，形成成高端端人群群居住住社区区，并并于带带租金金发售售的形形式，，拉动动投资资客户户。②以球的的推广广带动动房产产的销销售，，结合合会籍籍与物物业捆捆绑销销售手手法也也有效效的加加快意意向客客户的的消化化。③推广上上主要要以小小众业业主及及会员员节日日假日日沙龙龙为主主，辅辅于少少量的的专业业杂志志推介介，外外展等等宣传传。休闲配配套完完善：：西餐厅厅、练练习场场、高高尔夫夫学院院、球球具专专门店店、会会所酒酒店、、天文文台、、健身身中心心、游游泳池池、室室内暧暧水泳泳池、、篮球球、排排球、、图书书馆/阅览室室、小小农庄庄、儿儿童游游乐场场等棕榈岛岛高尔尔夫强调““隐隐世桃桃园””，所所有配配套都都以休休闲展展开，，在推推广上上以小小众的的口碑碑宣传传为主主。项目地地址：：位于深深圳龙龙岗区区龙岗岗镇南南部，，中信信植物物园项目规规模：：占占地246万平方方米，，27洞国际际标准准杆湖湖景山山地球球场产品类类型：：别墅、、洋房房、酒酒店式式公寓寓；设计风风格:泰式风风格球会运运营时时间:2003年房地产产推售售时间间:2005年客户分分布:以项目目周边边的龙龙岗及及福田田为主主，占占90%以上投资客户户占约60%，自住客客户占约约40%中信绿色色高尔夫夫以“看不不见的上上层，看看不见的的别墅””诉求求，强调调良好的的生态资资源及出出尘不出出城的生生活感受受。最近一期期推货时时间：２００5年11月最近一期期推货量量：57套月销售在在7套／月左左右。目前库存存：06年底推出出第二期期39栋别墅，，07年5月已售罄罄；营销手法法：①以球会带带动房产产②产品炒作作、多组组合的媒媒体推广广。③小众媒体体的宣传传。山地户型型设计，，通不同同水平的的高差，，实现层层层有景景，户户户有景中信绿色色高尔夫夫以“看不不见的上上层，看看不见的的别墅””诉求求，强调调良好的的生态资资源及出出尘不出出城的生生活感受受。项目地址址：花都区山山前旅游游大道(花都与清清远交界界处)项目规模模：占占地3万亩，36洞高尔夫夫球场产品类型型：别墅、洋洋房；带带装修设计风格格:欧式，碧碧桂园模模式的COPY球会运营营时间:2006年房地产推推售时间间:2006年客户分布布:以项目周周边的花花都、清清远本地地自住客客为主，，以及部部分的广广州地区区投资客客。清远碧桂桂园以“平过过自己起起楼”为为项目目诉求，，强调项项目性价价比、快快速现金金流。拿地后4个月销售售，快速速笼资金金最近一期期推货时时间：２００7年9月最近一期期推货量量：约500套月销售在在200套／月左左右。目前库存存：2万多亩的的用地；；营销手法法：①高尔球场场仅为配配套使，，在推广广上并没没重点突突出高尔尔夫特性性②超低价策策略，强强调快速速基金回回笼③媒体集中中炒作。。④现楼及园园林展示示。清远碧桂桂园以“平过过自己起起楼”为为项目目诉求，，强调项项目性价价比、快快速现金金流。生活配套套齐备：：学校、、超市、、医疗、、饮食、、公交一一应俱全全。而且且每个碧碧桂园配配备一个个五星级级的酒店店模式项目客户群体配套类型销售速度销售价格（别墅）高尔夫溢价球会档次开发目的长期经营棕榈岛主要以香港/台湾/深圳的投资客为主休闲商务配套为主10~20套/月25000元/㎡高高商住用地规模小。房产作为球会的一体长期经营，走价不走量中信绿色高尔夫深圳自住及投资客户40000元/㎡高高观澜高尔夫香港投资客为主140000元/㎡高高快速回报清远碧桂园当地自住客户为主生活配套为主辅于部分商务配套200套/月左右8000元/㎡低低商住用地规模大，强调快速出货，球会就像泳池一样，仅是房产的配套而于高尔夫房房产开发发模式小小结：长期经营营型好处：有有利树立立项目档档次形象象，实现现地块价价值最大大化。坏处：很很难实现现与普通通房产项项目的高高速销售售及现金金流量，，对球场场的档次次形象设设计、规规划、品品味及现现场环境境的要求求很高。。快速回报报型好处：基基金回笼笼快速，，对高尔尔夫球会会的依赖赖较少，，内部环环境要求求也相对对较低。。坏处：影影响整体体项目形形象档次次，无法法实现地地块价值值的最大大化。两种模式式优劣点点作为高尔尔夫类物物业，两两种开发发模式，，本项目目如何选选择？选择长期期经营型型：合适点：：适合发展展高将本本案打造造对珠三三角有影影响力的的知名高高尔夫球球会的初初衷。高档次的的球会也也将拉升升和巩固固合生品品牌的豪豪宅影响响力。而且作为为全国性性的知名名地产商商，本案案所需要要分摊对对企业现现金流的的压力不不会太大大。困难点：：长期经营营型的高高尔夫物物业对球球会形象象及经营营状况有有很高的的依赖性性。在球会还还未完整整展现及及成熟运运营的情情况下，，项目价价值的体体现相对对单薄，，加上球球会的牌牌照是否否能成功功拿到，，目前还还很难确确定，把把宝全都都押在高高尔夫上上风险太太大。不可行《2009地产实战战宝典》100G专业地产产资料，，全国货货到满意意付款订购热线线Q:1014899638选择快速速回报型型：合适点：：对高尔夫夫形象和和档次的的要求不不高，适适合目前前项目开开发进度度。困难点：：无法现实实合生豪豪宅地产产形象的的进一步步提升；；无法现实实地块价价值最大大化；不可行《2009地产实战战宝典》100G专业地产产资料，，全国货货到满意意付款订购热线线Q:1014899638没有模式式参照就就意味着着我们需需要寻找找新的出出路球会牌照照的不确确定性以以及球场场的不完完整展示示，致使使以“高高尔夫””形象来来推广的的可能性性大大减减少。但绕过高高尔夫，，仅以景景观资源源作为项项目卖点点，无疑疑对项目目的价值值是有伤伤害的。。为此我们们需要寻寻找新的的突破口口和价值值点去包包装高尔尔夫，尽尽可能大大的保证证高尔夫夫的价值值溢价。。突破口在在那里？？我们先从从项目价价值点开开始。。。。。。。属性高尔夫生生活成为为极少数数社会精精英身份份和品味味的标签签。同时时高尔夫夫物业也也财富最最好的体体现。“Golf－Building”是自然环环境与人人文景观观的完美美结合。。加上代表表贵族的的高尔夫夫。这里里将会成成为多少少富人们们的梦想想天堂近临东江江上流水水岸，清清澈无污污染，江江面宽度度达近300米，生态态景观得得天独厚厚。独特的江江景环境境不仅给给高尔夫夫带来更更为生态态的景观观，也使使球场更更具趣味味性和挑挑战性。。景观经济转移移方向图图广州、深深圳土地地资源紧紧张，生生态资源源透支，，产业发发展进入入了瓶颈颈期。惠州正成成为承接接产业转转移的首选区域域。经过27年的发展展，深圳圳的综合合经济实实力迅速速跻身全全国大大中城市市前列。。目前，，深圳正正着力构构建具有有较强竞竞争力的的现代产产业体系系，原有有的一些些产业不不可避免免地将逐逐渐向外外转移；；产业转移移的规律律一般是是呈梯度度进行的的，即最最临近的的地方最最先接受受产业转转移。如如接受香香港产业业转移第第一棒的的就是深深圳和东东莞，深深圳东莞莞发展起起来后又又要向周周边辐射射，惠州州无疑成成为首选选地；惠州已经经具备了了区位、、资源、、产业、、基础、、环境等等五大优优势，具具有承接接深圳大大规模的的产业转转移的能能力；深圳的工工业产值值规模06年已达到到1万亿元，，而所需需要转移移的工业业的产值值将高达达4000亿元左右右，乐观观估计，，惠州有有望承接接2000亿元。惠州将承承接深圳圳产业转转移2000亿元产值值，惠州州也将成成为广东东经济新新的发动动机。【投资热土土，无限限商机】区域区域位于惠城城中心区区东部的的水口镇镇，是承承载城市市居住功功能的城城市新区区【未来高尚尚住宅开开发区】水口南邻邻马安，，北靠东东江，西西接惠州州江北，，处于惠惠城城市市圈东部部水口中心心区水口口镇是惠惠州面向向泛珠三三角地区区与世界界经济的的经济走走廊，是是新惠州州市区的的行政、、文体、、商务中中心以及及生态居居住区。。——惠州市城城市总体体规划（（2006-2020）江北——惠州CBD，行政商务东平——高端居住区麦地——核心商业区河南岸金山湖——南部新城南部数码工业园水口——以商业性开发为主的生活居住区加上多家家知名开开发商的的合力开开发，水水口镇将将成为惠惠州未来来主要的的高尚住住宅区之之一。本案与市市区的距距离将进进一步拉拉近。锦湖湾合生国际际新城珠光项目目世纪东方方城江南御都都翡翠长堤堤汤普项目目东江新城城翠湖雅苑苑荷兰水乡乡金汇项目目瑞亨项目目2020年惠州将将构建成成8条高速公公路组成成高速网网络，与与珠三角角城市群群交通将将更加便便利【超强覆盖盖力】交通本案广惠高速速本案项目南临临惠水公公路，沿沿路直行行可达龙龙门县，，距离广广惠高速速蓬陵出出口仅1公里，可可接驳广广深、惠惠河、莞莞深等多多条高速速干线，，直接幅幅射珠三三角。水口道路路网络发发达，惠惠州市规规划的主主要道路路三环路路、四环环路、惠惠澳疏散散大道和和广东东东部大动动脉--广汕公路及广广惠高速公路路从区域内贯贯穿而过。2小时车程可覆覆盖广州/深圳/东莞/香港/河源等区域本案还是惠城城区离市区最最近有高尔夫夫物业的项目目2007年3月29日，《南方都市报惠惠州版》三周年特刊隆隆重出街，，惠州市委书书记黄业斌接接受专访时表表示，在未来来五年内将惠惠州大亚湾打打造成为广东东最大的炼化化基地；深圳圳地铁三号线线修到龙岗后后，惠州将争争取延伸到淡淡水。深圳地铁12号线资料发发布：来来源：深圳地地铁网发布布日期：07-03-0912号线连接龙岗岗次中心区、、大工业区及及坑梓卫星新新城，与3号线一起形成成东部发展轴轴上的快速轨轨道交通走走廊，采用城城市铁路制式式。全线长长约16.6公里，投资约约29.2亿元。交通体系逐渐渐完善，惠州州积极融入珠珠三角城市群群。【城界消失】交通价值点整合：：相比其它高尔尔夫，江景高高尔夫的确是是有一定的特特点，但球会会的展示不到到位时，其高高尔夫的卖点点也随之打了了折扣。再加加上牌照问题题，更不能把把宝全押在高高尔夫上，我我们应该寻找找更多的价值值点。高尔夫球场东江上游水岸地块属性江景高尔夫区域经济强劲劲交通辐射力强强区域属性商机无限商机在哪里？？我们发现：晚晚上8点后，西湖塞塞车了，塞得得的士大佬死死活不愿走西西湖那条路；；惠州的房子子好租了、1个小单间设备备齐的也要上上1600元/月，还不愁租租，快赶得上上深圳、东莞莞了；酒店生生意火得很，，听说除房地地产外，最好好赚的就是酒酒店业了，店店前停的都是是来自全国各各地的好车！！；鬼佬也多多了……。惠州发展的的能量越大，，各区域、领领域的交流就就越多，商务来往就越频繁繁。我们还发现：：惠州的娱乐乐交际场所很很多，但算得得上好的商务务场所却少得得可怜，拿得得出手的也就就朝天门四面面朝壁的康帝帝酒店了，只只此一家每次次都是康帝，，去多了也就就没了意思，，可就是这样样每次还是预预订，晚了没没位！惠州一一流的商务场场所太稀缺了了，不仅如此此，其实整个个珠三角高级级商务会所都都也是一席难难求。高尔夫球场东江上游水岸岸地块属性江景高尔夫区域经济强劲劲交通辐射力强强区域属性商机无限商务型的江景景高尔夫“进可攻、退退可守”“进”：倘若若拿到高尔夫夫牌，除了可可以大张旗鼓鼓的推广高尔尔夫，也在高高尔夫之外，，得到“商务务型”的额外外形象力。“退”：倘若若拿不到高尔尔夫牌，我们们可以把江景景高尔夫做为为商务会所的的顶级配套，，即提高了商商务会所的附附加值，又带带动物业价值值提升。定位检验：1、必须有独特特差异性；观澜以高球名名人的运动带带出世界第一一球场的排场场；棕榈岛强强调的是隐世世桃园的休闲闲；中信绿色色着重的是大大隐于市。其其实这些球场场都有商务设设施，但仅是是辅助配套而而于，可一直直没在推广中中强化和应用用。2、必须要有可可待续的延展展性；惠州强劲的发发展能量给了了商务会所提提供了有力的的支持和发展展空间。通过过商务的拓展展,我们可以更有有效的吸引目目标客户。而而且江景高尔尔夫独特性也也使本案的商商务特性难于于被市场复制制和超越。3、符合品牌发发展的方向；；毫无疑问，商商务型江景高高尔夫的出现现，将树立惠惠州、珠三角角甚至南中国国新的商务标标杆。这是符符合合生对品品牌的进一步步巩固和提升升的目的的。。本案的突破口口：商务配套最齐齐全的顶级江江景高尔夫会会所基于顶级商务务型江景高尔尔夫会所下建建筑群，我们们的物业的溢溢价是在江景景、顶级商务务会所、高尔尔夫下产生。。因此，如何从从形象上、产产品上打造这这个“商务配配套最齐全的的顶级江景高高尔夫会所””则成了本案案推广的关键键。《2009地产实战宝典典》100G专业地产资料料，全国货到到满意付款订购热线Q:1014899638形象分解：江景高尔夫商务和熙的风清新空气江水的缠绵浪漫的情怀法国富人运动远离凡嚣高雅脱俗皇室血统生意、金融华尔街伦敦纽约巴黎凡尔赛·皇家会所拿破仑第一印象第二印象第三印象合生帝景湾国际新城欧式建筑欧式贵族皇室别宫关键词商务会所的形形象定位为：：品味高雅，并并具有皇室气气质和浪漫色色彩的商务会会所会所案名建议议：凡尔赛·皇家会所以皇室的高雅雅和浪漫是能能体现项目差差异性和优越越性的，如观观澜的形象是是世界第一会会所的豪气，，中信、棕榈榈岛则是归隐隐的休闲，而而雅居乐仅是是强调山水的的资源。凡尔赛·皇家会所产品品力建议产品力分解可比性优势产品情趣体验验服务超前（设施齐、选选择多）（江景、高尔尔夫、园林））（强强联合））攻略（1）引入市场最新的商务设设施，如：实时多多语种翻译系系统、卫星及及光纤等多渠渠道接入系统统；（2）建议客房的的请国际大师主笔笔，让市场产生生比较，强化化项目优越性性。（3）提供多种风格商务务场所，有严谨的、、有轻松的、、有享受的。。（4）在打造上工工艺，重点不不在奢华材料料的选用，而而是着重原创创的高雅。产品力分解可比性优势产品情趣体验验服务超前（设施齐、选选择多）（江景、高尔尔夫、园林））（强强联合））攻略（1）利用现有江江景资源，建建议在江岸修修一休闲木栈道；建议修一个座船坞坞，放上几艘艘划艇、几条条木船，有浪漫也有有品味。（2）当然高尔夫夫是免不了情情趣主菜，但但这更多是留留给高尔夫设设计去完善和和处理了。（3）本案占地3000亩，有很大的的体量来营造园林，园林的出彩彩同样也是会会所情趣的加加分点。建议议参考凡尔赛赛宫的皇家浪浪漫故事设计计园林景观凡尔赛·皇家会所产品品力建议合生也有自己己的酒店管理理公司，而且且也做得很优优秀。但是本本案的管理还还是建议引入全球知名名的品牌如：：索菲特、喜喜来登等酒店管理公公司树立最新新的服务标杆杆。主要考虑是：：预计在未来南南旋、富力都都将在江北建建立五星级酒酒店，预计其其管理也将是是以自身的管管理公司为主主。如果本案案同样引用自自身酒店管理理公司，在服服务上本案则则没有优势，，从而影响顶顶级形象树立立。产品力分解可比性优势产品情趣体验验服务超前（设施齐、选选择多）（江景、高尔尔夫、园林））（强强联合））攻略凡尔赛·皇家会所产品品力建议凡尔赛·皇家会所形象象再梳理第一印象：配配置是齐备的的、先进的，，在这里可以以举行世界性性的商务会议议；第二印象：装装修精致、豪豪华，尽显皇皇家礼遇；第三印象：建建筑艺术的瑰瑰宝，气质高高雅；第四印象：27洞江景高尔夫夫更是优雅人人生的象征；；物业定位：基于顶级商务务型江景高尔尔夫会所——凡尔赛·皇家会所下建建筑群落也就是说皇家家会所的定位位就是项目市市场定位。如如：观澜、中中信、棕榈岛岛等顶级物业业其形象都是是基于球会形形象之下，仅仅根据组团区区别赋于不同同组团名。有了凡尔赛·皇家会所的形形象铺垫，谁谁将是我们的的买家？①【第一圈层】以惠城、惠阳、惠东常住地的富贵人仕②【第二圈层】广州、深圳、东莞、河源的客户③【第三圈层】港、澳、台以及海外的人仕在惠办厂开公公司规模较大大的企业老板板、老总。有有台湾、也有有香港高尔夫球友，，有较高投资资眼光的商人人高尔夫球友，，职业投资人人[目标客群]客户类型物业功能背景特征价格敏感度购买性格惠州本地富豪半自住、半投资为主在惠州经济高速发展受益最大人群，急需洗刷身暴发户形象，通过高品味物业提升自身气质。★★★★跟随型珠三角有惠州地缘高球爱好者半自住、半投资了解高尔夫稀缺性，对品牌的认知度高，好的管理是他们放心购买的关键有闲钱，半休闲渡假，半投资收益，有空就来住，没空就交给酒店收租。★★★领导型／跟随型港澳台及海外投资者投资一般是通过商务了解项目，有很强的宏观洞察力，喜欢多套购买，长线投资，认品牌★★领导型目标客户特征征描述第一圈层：在在惠办厂开公公司的企业主主一般以合资或或外资企业为为主，在惠经经营多年，有有较大的企业业规模，在其其它大城市一一般都置有物物业，有较高高的审美能力力。关键词：身份份在这些富豪眼眼里，开名车车、住别墅算算不上顶级富富豪，玩名车车、玩别墅才才有富豪的气气派。高尔夫夫会籍不算会会什么，拥有有闲居渡假的的高尔夫别墅墅才算是贴上上贵族标签。。关键词：商业业交际大鱼大肉、桑桑拿夜总会式式的交际已经经过时玩腻，，他们需要更更能体现自我我价值，有更更高品味的交交际环境。因因此有不少富富豪在高尔夫夫作为商务交交际的主要场场所，而置办办一套高尔夫夫物业，即高高雅脱俗，又又可以在接待待客户的同时时展示自身的的实力和品味味。关键词：价值值多年在惠的打打拼中，见证证惠州近年的的迅猛发展，，越来越多国国际大型企业业投资惠州热热土，土地、、房屋价格不不断上涨，形形势一片大好好。而高尔夫夫别墅-作为国家严格格控制的商品品，虽然投资资门槛较高，，但相比其它它物业更具保保值和升值能能力，乘着价价格还不算太太高，他们会会像炒股一样样低位吸纳。。客户特征心理理切片：第二圈层：周周边市县客户户目标客户特征征描述一般以高尔夫夫球爱好者为为主，拥有不不只一家高尔尔夫球会会籍籍，常在惠州州区域有商业业来往，对惠惠州这几年的的发展使他们们对未来惠州州的发展很有有信心，有很很高审美能力力。关键词：新环环境新挑战对于这类客户户来说，不断断的尝试新的的球场也是对对自我新超越越一种方式。。1~2个小时的车程程对他们来说说并不算太长长，反而认为为正是体验驾驾使、远离工工作烦嚣的最最佳距离。关键词：度假假地他们似乎更懂懂得享受生活活，拥有一处处高品味的高高尔夫别墅居居所，得空就就和家人、和和三五球友到到远离尘嚣、、生态优美的的地方或是打打球、或是养养心、或是小小住，拿得出出手又很舒服服。关健词：服务务相对来说，他他们更倾向球球会服务舒适适度，除了高高尔夫球以外外，最好还配配套更多的设设施，如让不不玩高球的夫夫人们SPA一下，让孩子子们尽情玩乐乐的小农庄、、游乐场之类类的。总之它它应该是可以以常来休闲圣圣地。第三圈层：省省外或海外客客户（主要是是香港和台湾湾人）目标客户特征征描述该类客户表现现最强的投资资性，来访问问惠州的时间间并不多，一一般通过朋友友介绍或商务务旅游了解项项目，他们见见多识广深知知高尔夫物业业比其它物业业更具保值和和升值潜力。。只要球会有有好的管理，，物业有合适适的价格就可可让他们产生生购买的理由由。关键词：长线线投资相比其它客户户他们在投资资方面更为成成熟，经济能能力更为雄厚厚，对政策及及经济等基本本面更为关心心，他们对物物业投资大多多以长线持有有策略，很少少因为一时的的价格波动而而出手放盘。。关键词：多套套购买作为成熟的投投资者，高尔尔夫物业这种种低风险高回回报的商品，，他们吸纳的的规模更大，，多套购买或或团购意识很很强，希望可可得到更优惠惠的价格折扣扣。关键词：品牌牌信任因