房地产评估（共51）

本章章主主要要内内容容：：第一一节节房房地地产产评评估估概概述述第二二节节房房地地产产价价格格及及其其影影响响因因素素第三三节节收收益益法法在在房房地地产产评评估估中中的的应应用用第四四节节市市场场法法在在房房地地产产评评估估中中的的应应用用第五五节节其其他他评评估估方方法法在在房房地地产产评评估估中中的的应应用用第五五章章房房地地产产评评估估了解解土地地的的自自然然特特性性和和经经济济特特性性理解解房房地地产产的的特特性性、、房房地地产产价价格格影影响响因因素素掌握握收收益益法法和和市市场场法法在在房房地地产产评评估估中中的的应应用用了解解假假设设开开发发法法、、路路线线开开发发对对房房地地产产的的评评估估学习习目目标标第一一节节房房地地产产评评估估概概述述一、、土土地地的的特特性性1.土地地的的自自然然特特性性（1）土土地地位位置置的的固定定性性。土地地位位置置的的固固定定性性决决定定了了土土地地价价格格具具有有明明显显的的（2）土地效用的永续性只要土地使用得当，土地的效用即利用价值会一直延续。（3）土地资源的不可再生性。（4）土地质量的差异性。土地的位置不同，造成了土地之间存在自然差异，此差异导致土地级差地租的产生。2.土地地的的经经济济特特性性。。（1）土土地地经经济济供供给给的的稀缺缺性性（2）土土地地产产权权的的可垄垄断断性性（3）土土地地效效益益的的级差差性性。土地地质质量量的的差差异异性性→→不不同同区区位位土土地地的的生生产产力力不不同同→→经经济济效效益益上上具具有有级级差差性性（4）土土地地利利用用的的多方方向向性性。。一块块土土地地的的用用途途是是多多种种的的，，可可以以作作为为商商业业用用地地、、工工业业用用地地、、住住宅宅用用地地及及其其他他用用途途。。土土地地利利用用的的多多方方向向性性客客观观上上要要求求在在房房地地产产估估价价中中需需要要确确定定土土地地的的最最佳佳用用途途。。二、、土土地地使使用用权权㈠土土地地所所有有权权的的归归属属国有有土土地地所所有有权权不不能能进进入入房房地地产产市市场场流流转转。。但但使使用用权权可可以以转转让让，，因因此此地地价价一一般般是是土土地地使使用用权权的的价价格格。。小产产权权房房㈡土土地地使使用用权权出出让让（（土土地地使使用用权权首首次次交交易易））土地地使使用用权权出出让让到到期期续续期期的的相相关关规规定定土地地使使用用权权出出让让合合同同约约定定的的使使用用年年限限届届满满，，住住宅宅建建设设用用地地使使用用权权期期间间届届满满的的，，自自动动续续期期；；非住住宅宅建建设设用用地地使使用用者者需需要要继继续续使使用用土土地地的的，，应应当当最最迟迟于于届届满满前前1年申请请续续期期，，土地地使使用用权权出出让让合合同同约约定定的的使使用用年年限限届届满满，，土土地地使使用用者者未未申申请请续续期期或或者者虽虽申申请请续续期期但但依依照照法法律律规规定定未未获获批批准准的的，，土地地使使用用权权由由国国家家无无偿偿收收回回。。三、、房房地地产产的的特特性性房地地产产是是土土地地和和房房屋屋及及其其权权属属的的总总称称。。房地地产产一一般般具具有有如如下下特特性性：：（（熟熟悉悉））1.位置置固固定定性性。。2.供求求区区域域性性。。3.使用用长长期期性性。。4.大量量投投资资性性。。5.保值值与与增增值值性性。。6.难以以变变现现性性。。7.政策策限限制制性性1、最最有有效效使使用用原原则则2、合合法法原原则则四、、房房地地产产的的评评估估原原则则一、、房房地地产产价价格格的的种种类类（一））根据据权益益的不不同，，可分分为所所有权权价格格、使使用权权价格格、其其他权权利价价格一般情情况下下，房房地产产所有有权价价格高高于房房地产产使用用权价价格。。抵押价价格由由于要要考虑虑抵押押贷款款清偿偿的安安全性性，一一般要要比市市场交交易价价格低低。租赁价价格是是承租租方为为取得得房地地产租租赁权权而出出租方方支付付的价价格。。第二节节房房地产产价格格及其其影响响因素素（三））按房房地产产的实实物形形态可可划分分为土土地价价格、、建筑筑物价价格和和房地地产价价格。。1.土地价价格。。包括基基准地地价、、标定定地价价和土土地交交易价价格等等。2.建筑物物价格格指纯建建筑物物部分分的价价格，，不包包含其其占用用的土土地的的价格格。3.房地产产价格格指建筑筑物连连同其其占用用的土土地的的价格格。房地产产总价价格：：指一一宗房房地产产的整整体价价格房地产产单位位价格格有三三种情情况：：单位土土地面面积的的土地地价格格、单单位建建筑面面积的的建筑筑物价价格、、单位位建筑筑面积积的房房地产产价格格楼面地地价=土地总总价格格/建筑总总面积积容积率率：指指地块块的建建筑面面积与与地块块总面面积的的比率率。容积率率=建筑总总面积积/土地总总面积积=土地单单价/容积率率二、房房地产产价格格的影影响因因素（（掌握握）影响房房地产产价格格的因因素通通常可可划分分为一一般因因素、、区域域因素素和个个别因因素，，下面面分别别予以以阐述述。（一））一般般因素素主要包包括经经济因因素、、社会会因素素、行行政因因素和和心理理因素素等。。1.经济因因素。。（1）经济济发展展因素素。（2）财政政金融融因素素。（3）产业业结构构因素素。2.社会因因素。。（1）人口口因素素。（2）家庭庭规模模因素素。（3）房地地产投投机因因素。。（4）教育育科研研水平平和治治安因因素。。（5）社会会福利利因素素。3.行政因因素。。（1）土地地使用用制度度与住住房制制度、、地价价政策策。（2）城市市规划划、土土地利利用规规划、、城市市发展展战略略。（3）税收收制度度、投投资倾倾斜、、优惠惠政策策。（4）行政政隶属属关系系变更更。（5）交通通管制制。4.心理因因素。。（二））区域域因素素区域因因素是是指某某一特特定的的区域域内的的自然然条件件与社社会、、经济济、行行政、、技术术等因因素相相结合合所产产生的的特性性。1.商服繁繁华因因素。。2.道路通通达因因素。。3.交通便便捷因因素。。4.城市设设施状状况因因素。。（1）基础础设施施：主主要包包括供供水、、排水水、供供电、、供气气、供供热和和通讯讯等设设施。。（2）生活活设施施：主主要包包括学学校、、医院院、农农贸市市场、、银行行、储储蓄所所、邮邮局等等设施施。（3）文化化娱乐乐设施施：主主要包包括电电影院院、图图书馆馆、博博物馆馆、俱俱乐部部、文文化馆馆等设设施。。5.环境状况因因素。若一个地区区绿地较多多、公园充充足、环境境优美，则则该地区的的房地产价价格水平较较高；若噪噪声污染、、大气污染染、水污染染较严重，，则房地产产价格水平平较低。（三）个别别因素1.土地的个别别因素。（1）区位因素素。（2）面积因素素、宽度因因素、深度度因素。（3）形状因素素。（4）地力因素素、地质因因素、地势势因素、地地形因素。。（5）容积率因因素。容积率越大大，地价越越高；反之之，容积率率越小，地地价越低。。容积率与与地价的关关系一般不不呈线性关关系。（6）用途因素素。（7）土地使用用年期因素素。在年地租不不变的前提提下，土地地使用年期期越长，地地价越高。。第三节收收益法在在房地产评评估的应用用一、基本思思路：同评评估方法一一章其中：Rt——未来第i年土地带来来的预期纯纯收益额t——收益期限i——土地还原率率（折现率率）二、适用用范围：有收益（如如商场、写写字楼、旅旅馆、公寓寓等）地产产。三、纯收益益运用收益法法评估房地地产价值时时，必须对对实际纯收收益进行修修正，其中特殊的的剔除、偶然的因因素，取得在正正常市场条条件下房地地产用于法法律上允许许最佳利用纯收益=客观总收益-客观总费用在确定纯收收益时,需进行收益益修正：类类似房地产产收益+市场趋势预预测+收益风险性性和可实现现性。总费用是指指取得该收收益的各项项支出,如维修费、、管理费用用等。四、资本化化率（一）实质质：投资收收益率（二）方法法：1、纯收益与售售价比率法法一般选择几几个可比实实例平均计计算（见P182即对几个可可比实例的的资本化率进进行简单算算术平均.2、安全利率率+风险利率调调整值法、、安全利率通通常选择银银行中长期期利率3、收益率插插值法（三）种类类：1．综合资本本化率是将土地及及其建筑物物看作一个个整体评估估所采用的的资本化率率2．建筑物资资本化率3．土地资本本化率【案例】被评估房地地产A是一幢1000平方米的商商业用房，，评估人员员经调查了了解到，房房地产A的土地使用用权是在2004年5月31日取得的，，出让年限限为法定最最高年限。。2006年5月底开发建建设完工并并投入运营营，房地产产A投入使用之之初，该房房地产产权权拥有人将将其出租给给他人使用用，租期为为5年（租期到到2011年5月31日结束），，租赁合同同规定，使使用人在5年租用期间间，租金是是按合同第第一年规定定租金每年年每平方米米110元为基准，，每年增加加l0元，房地产产使用中发发生的费用用由承租人人承担，合合同同时规规定，如果果房地产ＡＡ的产权拥拥有人提前前中止租赁赁合同需要要支付违约约金5万元。评估估人员还了了解到，评评估基准日日（2008年5月31日）市场上上同类商业业用房的正正常租金（（与评估对对象A租金口径一一致）保持持在每年每每平方米150元水平上，，经评估人人员预测，，评估基准准日后的前前3年的市场租租金水平将将在评估基基准日市场场租金水平平的基础上上每年递增增1%，评估基准准日3年后的市场场租金水平平基本维持持在评估基基准日后第第3年的租金水水平上，假假设房地产产A折现率和资资本化率均均为10%。五、计算公公式（一）评估估房地合在在一起的房房地产价格格房地产价格格=房地产纯纯收益/综合资本本化率房地产纯纯收益=房地产总总收益—房地产总总费用房地产总总费用=管理费+维修费+保险费+税金+空房损失失费（二）单单独评估估土地的的价值土地的价价值=土地纯收收益/土地资本本化率土地纯收收益=土地总收收益—土地总费费用土地总费费用=管理费+维护费+税金（三）单独评估估建筑物物的价值值建筑物价价值=房地产价价值－土土地价值值建筑物价价值=（房地产产纯收益益－土地地纯收益益）/建筑物资资本化率率有一房地地产03年纯收益益为50万元,资本化率率为5%第一种情情况:未来各年年的收益益将在上上一年的的基础上上增加1万元；第一种情情况:未来各年年的收益益将在上上一年的的基础上请分别评估2种情况下的房地产的价值P=a/r+b/r2P=a/(r-s)案例1:有一宗土土地，土土地使用用权转让让年期为为50年，预计计资本收收益率为为10%,预计前五五年的纯纯收益为为15万元，16万元，18万元，15万元，20万元。从从第六年年起，纯纯收益大大约稳定定在25万元左右右，试评评估该宗宗土地的的评估价价格。案例2：某房地产产开发公公司于2002年3月以有偿偿出让方方式取得得一块土土地50年使用权权，并于于2004年3月在此地地块上建建成一座座砖混结结构的写写字楼，，当时造造价为每每平米2000元，经济济耐用年年限为55年，残值值率为2%。目前，，该类建建筑重置置价格为为每平方方米2500元。该建建筑物占占地面积积为500平方米，，建筑面面积为900平方米，，现用于于出租，，每月平平均实收收租金为为3万元。另另据调查查，当地地同类写写字楼出出租租金金一般为为每月每每建筑平平方米50元，空置置率为10%，每年需需要支付付的管理理费为年年租金的的3.5%，维修费费为建筑筑重置价价格的1.5%，土地使使用税及及房产税税合计为为每建筑筑平方米米20元，保险险费为重重置价的的0.2%，土地资资本化率率7%，建筑物物资本化化率8%。假设土土地使用用权出让让年限届届满，土土地使用用权及地地上建筑筑物由国国家无偿偿收回。。试根据据以上资资料评估估该宗地地2008年3月的土地地使用权权价值。。案例3:1.选定评估估方法该宗房地地产有经经济收益益，适宜宜采用收收益法。。2.计算总收收益。总总收益应应该为客客观收益益而不是是实际收收益。年总收益益=50××12××900×（1-10%）=48600（元）3.计算总费费用。（1）年管理理费=486000××3.5%=17010（元）（2）年维修修费=2500×900×1.5%=33750（元）（3）年税金金=20×900=18000（元）（4）年保险险费=2500×900×0.2%=4500（元）年总费用用=（1）+（4.计算房地地产净收收益。年房地产产净收益益=年总收益益-年总费用用=486000-73260=412740（元）5.计算房屋屋净收益益。（1）计算年年贬值额额.房地产使使用权年年期届满满，地上上建筑物物一并由由政府无无偿收回回。年贬值额额=建筑物重重置价/使用年限限=（2500×900）/48=46875（元）（2）计算房房屋现值值。房屋现值值=房屋重置置价-年贬值额额×已使用年年数（2008-2004）=2500×900-46875××4=2062500（元）（3）计算房房屋净收收益（假假设房屋屋收益年年期为无无限年期期）。房屋净收收益=房屋现值值×房屋资本本化=2062500×8%=165000（元）6.计算土地净收收益。土地年净收益益=年房地产净收收益-房屋年净收益益=412740-165000=247740（元）7.计算土地使用用权价值。土土地使用权在在2008年3月的剩余使用用年期为50-6=44（年）。=247740×（P/A,7%,44）=3358836.15（元）单价=3358836.15/500=6717.67（元）8.评估结果本宗土地使用用权在2003年3月的土地使用用权价值为3358836.15元，单价为每每平方米6717.67元。房地产公司于于2002年12月以有偿出让让方式取得一一块土地50年使用权，面面积为6000平方米，并于于2004年12月在此地块上上建成一座钢钢混结构的写写字楼，建筑筑面积24000平方米，全部部用于出租，，每年实收租租金约为2800万元，该写字字楼的经济耐耐用年限为60年，残值率为为0，评估基准日日该建筑物重重置价格为每每平方米4800元。据调查，，当地同类型型写字楼租金金水平一般为为每月每建筑筑平方米120元，空置率在在8％左右，每年年需支付的管管理费为年租租金的2.5％，维修费为为重置价的1.5％，税金为年年租金的18％，保险费为为重置价的0.2％，土地资本本化率为8％，建筑物资资本化率为10％。试根据上上述资料评估估该宗地2006年12月的价格（包包括总价和单单价）作业在同一地区，，与被评估房房地产相类似似的房地产交交易越多，市市场法应用越越有效。而在下列情况况下，市场法法往往难以适适用：1.没的发生房地地产交易或在在房地产交易易发生较少的的地区；2.某些类型很少少见的房地产产或交易实例例很少的房地地产，如古建建筑等；3.很难成为交易易对象的房地地产，如教堂堂、寺庙等4.风景名胜区土土地；5.图书馆、体育育馆、学校用用地等一、适用范围围第四节市市场法在房地地产评估的应应用二、基本思路路:明确评估对象象寻找、确定交交易实例修正交易情况修正交易日期修正区域因素修正个别因素修正使用年期期求出比准价格格决定土地估价价结论主要非正常交交易情况：1、有利害关关系的人交易易2、急于出售售或购买3、受债权债债务的影响4、市场信息息不灵通5、特别动机机与偏好6、交易税费费非正常负担担正常交易情况况指数/交易实例交易易情况指数修正交易情况：修正交易日期期修正房地产价格的的变动率一般般用房地产价价格指数来表表示。利用价价格指数进行行日期修正的的公式如下：：修正个别因素素容积率与地价价的关系并非非呈线性关系系，需根据具具体区域的情情况具体分析析。容积率

1.1

1.3

1.7

2.0

2.1

2.5修正系数

1.1

1.2

1.6

1.8

1.9

2.1如果确定比较较案例宗地地地价每平方米米为800元，容积率为为2.1，被估宗地规规划容积率为为1.7，则待估宗地地容积率修正正计算如下：另据调查，该该市此类用地地容积率与地地价的关系为为：当容积率率在1-1.5之间时，容积积率每增加0.1，宗地单位地地价比容积率率为1时的地价增加加5%；超过1.5时，超出部分分的容积率每每增长0.1，单位地价比比容积率为1时的地价增加加3%。【例题】若选择的比较较案例成交地地价为每平方方米1000元，对应土地地使用年期为为30年，而待估宗宗地出让年期期为20年，土地资本本化率为8%，则如何年期期修正？土地使用年期期修正系数=(P/A,r,m)/(P/A,r,n)m—评估对象的使使用年限；n—交易实例的使使用年限。土地使用年期期修正实际评估工作作中，其计算算公式：P=P’*A*B*C*D或=P’*100/（）*（）/100*100/（）*100/（）其中：A=100/（）=正常交易情况况指数/交易实例交易易情况指数B=评估基准日价价格指数/交易实例交易易价格指数或用环比物价价指数C=100/（）=评估对象所处处区域因素条条件指数/交易实例所处处区域因素条条件指数D=100/（））=评估估对对象象个个别别因因素素条条件件指指数数/交易易实实例例个个别别因因素素条条件件指指数数计算算公公式式1案例例1有一一待待估估宗宗地地G需评评估估，，现现搜搜集集到到与与待待估估宗宗地地条条件件类类似似的的6宗地地，，具体体情情况况见见表表：：宗地地成成交交价价交交易易时时间间交交易易情情况况容容积积率率区区域域因因素素个个别别因因素素A68002009+1%1.30+1%B6100200901.10-1%C70002008+5%1.40-2%D6800201001-1%-1%E75002011-1%1.60+2%F7000201201.3+1%0G201201.100上表表中中成成交交价价的的单单位位为为：：元元/平方方米米。。该该城城市市地地价价指指数数表表如如下下：：时间间2006200720082009201020112012指数数100103107110108107112另据据调调查查，，该该市市此此类类用用地地容容积积率率与与地地价价的的关关系系为为：：当容容积积率率在在1～1.5之间间时时，，容容积积率率每每增增加加0.1,宗地地单单位位地地价价容容积积率率为为1时的的地地价价增增加加5%；超超过过1.5时，，超超出出部部分分的的容容积积率率每每增增长长0.1，单单位位地地价价比比容容积积率率为为1.0时的的地地价价增增加加3%。对交交易易情情况况、、区区域域因因素素、、个个别别因因素素的的修修正正，，都都是是案案例例宗宗地地与与被被估估宗宗地地比比较较，，表表中中负负号号表表示示案案例例条条件件比比待待估估宗宗地地差差，，正正号号表表示示案案例例宗宗地地条条件件优优于于被被估估宗宗地地，，数数值值大大小小代代表表对对宗宗地地地地价价的的修修正正幅幅度度。。试根根据据以以上上条条件件，，评评估估该该宗宗土土地地2012年的的价价格格。。一、、基基本本思思路路:以重重置置一一宗宗与与被被评评估估房房地地产产可可以以产产生生同同等等效效用用的的房房地地产产,所需需投投入入的的各各项项费费用用之之和和为为依依据据,再加加上上一一定定的的利利润润和和应应纳纳税税金金来来确确定定房房地地产产的的价价格格。二、、适适用用范范围围：：无收收益益、、少少交交易易的的特特殊殊房房地地产产（（如如军军队队、、政政府府、、学学校校、、医医院院、、博博物物馆馆等等））第五五节节成成本本法法在在房房地地产产评评估估中中的的应应用用土地地价价值值=土地地取取得得费费用用+土地地开开发发费费+税费费+利息息+利润润+土地地增增值值收收益益土地地评评估估的的成成本本法法公公式式：：（一一））计计算算待待开开发发土土地地取取得得费费用用1.土地地取取得得费费是为为取取得得土土地地使使用用权权而而向向原原土土地地使使用用者者支支付付的的费费用用。。根根据据取取得得方方式式不不同同，，其其土土地地取取得得费费的的构构成成和和费费用用标标准准也也不不一一样样。。2.征用用集集体体土土地地的的费费用用征用用集集体体土土地地需需要要向向农农村村集集体体经经济济组组织织及及个个人人支支付付费费用用，，这这些些费费用用包包括括：：（二二））计计算算土土地地开开发发费费土地地开开发发费费主主要要包包括括1.基础础设设施施配配套套费费2.公共共事事业业建建设设配配套套费费3.小区区开开发发配配套套费费（三三））计计算算投投资资利利息息（四四））计计算算投投资资利利润润和和税税费费利润润通通常常以以土土地地取取得得费费和和土土地地开开发发费费为为基基数数，，也也可可以以是是开开发发后后土土地地的的地地价价，，并并通通过过合合理理的的利利润润率率计计算算，，计计算算时时，，要要注注意意所所用用的的利利润润率率的的内内涵涵。。（五五））计计算算土土地地增增值值收收益益.土地地增增值值收收益益主主要要是是由由于于土土地地的的用用途途改改变变或或土土地地功功能能变变化化而而引引起起的的。。土地地价价值值=土地地取取得得费费+土地地开开发发费费+投资资利利息息+开发发利利润润+土地地增增值值收收益益=（土土地地取取得得费费+土地地开开发发费费+投资资利利息息+开发发利利润润））*（（1+土地地增增值值收收益益率率））某市市经经济济技技术术开开发发区区内内有有一一块块土土地地面面积积为为5000平方方米米，，该该地地块块的的土土地地征征地地费费用用（（含含安安置置、、拆拆迁迁、、青青苗苗补补偿偿费费和和耕耕地地占占用用税税））为为每每亩亩10万元元，，土土地地开开发发费费为为每每平平方方公公里里2亿元元，，土土地地开开发发周周期期为为两两年年，，第第一一年年投投入入资资金金占占总总开开发发费费用用的的35%，开开发发商商要要求求的的投投资资回回报报率率为为10%，当当地地土土地地出出让让增增值值收收益益率率为为15%，银银行行贷贷款款年年利利率率为为6%，评评估估该该土土地地的的价价值值。。案例例承上上例例（1）土土地地取取得得费费=10万元元/亩=150元/平方方米米（2）土土地地开开发发费费=2亿元元/平方方公公里里=200元/平方方米米（3）投投资资利利息息。。土土地地取取得得费费的的计计息息期期为为两两年年，，土土地地开开发发费费为为分分段段均均匀匀投投入入，，则则：：土地地取取得得费费利利息息=150*[（1+6%）2-1]=18.54（元元/平方方米米））土地地开开发发费费利利息息=200*35%*[（1+6%）1.5-1]+200*65%*[（1+6%）0.5-1]=10.23（元元/平方方米米））（4）开开发发利利润润=[（1）+（2）]*10%=35（元元/平方方米米））（5）土土地地价价值值=[（1）+（2）+（3）+（4）]*（1+15%）=475.84（元元/平方方米米））举例例土地地总总价价假设设开开发发法法----又称称为为剩剩余余法法、、倒倒算算法法。。思路路：：估算算房房地地产产未未来来开开发发完完成成后后的的价价值值；减去去未来来房房屋屋正正常常的的开开发发成成本本；；税费费和和利利润润；余额额：：就就是是待待估估土土地地价价格格。。一、、假假设设开开发发法法思思路路第六六节节假假设设开开发发法法在在房房地地产产评评估估中中的的应应用用二、、适适用用范范围围1.待开开发发土土地地的的估估价价。。2.将生生地地开开发发成成熟熟地地的的土土地地估估价价。。3.待拆拆迁迁改改造造的的再再开开发发地地产产的的估估价价。。这这时时的的建建筑筑费费还还包包含含拆拆迁迁费费用用。。三、、计计算算公公式式1.现实实估估价价中中剩剩余余法法的的一一个个较较具具体体的的计计算算公公式式为为：：地价价＝＝预预期期楼楼价价值值－－建建筑筑费费－－专专业业费费用用－－销销售售费费用用－－利利息息－－税税费费－－利利润润有一一宗宗七七通通一一平平的的待待开开发发建建筑筑用用地地，，土土地地面面积积为为2000平