房地产物业管理

现代代物物业业管管理理开篇篇小小语语大家家觉觉得得日日常常生生活活中中的的物物业业管管理理到到底底是是什什么么?在大大家家周周围围有有哪哪些些物物业业管管理理?物业业管管理理跟跟房房地地产产的的联联系系?酒店店管管理理与与物物业业管管理理的的就就业业前前景景如如何何？？第一一章章物物业业管管理理概概述述物业业的的概概念念物业业管管理理的的概概念念城市市及及城城市市化化的的概概念念房地地产产开开发发的的概概念念本章章重重点点：：一、、基基本本概概念念物业业与与不不动动产产、、房房地地产产的的联联系系与与区区别别物业业管管理理的的起起源源物业业管管理理的的本本质质是是服服务务我国国物物业业管管理理与与国国外外物物业业管管理理的的比比较较二、、知知识识重重点点第一一节节物物业业管管理理的的基基本本概概念念一．．物物业业的的概概念念“物物业业””一一词词是是由由英英语语““Estate””或““Property””引译而来，含含义为“财产产、资产、拥拥有物、房地产”等，指指以土地及土土地上的建筑筑物形式存在的不动产。。（二）物业的的概念和内涵涵物业:单元性的房地地产。具体是指已建建成并投入使使用的各类房房屋建筑及其其附属设施、、设备和相关关场地。物业的内涵：：1、已建成并具具有使用功能能的各类供居居住和非居住住的建筑物；2、与这些建筑筑物相配套的的设施和设备；3、相关的场地；4、蕴含在物业业中的权益。1.1物业1.1.3物业的类型1.按物业的使用用功能，一般般可以划分以以下各类：(1)居住物业。包包括住宅小区区、单体住宅宅楼、公寓、、别墅等；(2)办公物业。供供有关单位办办公使用的物物业，一般是是写字楼；(3)商业物业。包包括综合楼、、购物中心、、宾馆酒店、、康乐场所等等；(4)工业物业。包包括工业厂房房、仓库、货货场等；(5)其他用途物业业。除以上几几种物业之外外的物业类型型，如交通运运输、邮政通通信、广播电电视、医院、、学校、体育育场馆等。物业管理概论论978-7-111-24667-1王素梅高职职高专ppt课件物业的分类序号分类标准具体分类1物业的基本构成土地建筑物等土地改良物土地及其土地上的附着物2所有权的性质公有物业私有物业公司合营物业3用途居住厂房及仓储办公楼商场宾馆、餐饮、旅游、服务文化、教育、科研体育、娱乐、休闲医疗卫生公路、桥梁、交通、市政设施邮政、通信、广播、电视物业的分类序号分类标准具体分类4结构材料钢结构钢筋混凝土结构混合结构砖木结构其他结构5完好程度完好房基本完好房一般损坏房严重损坏房危房6建筑高度超高层高层小高层多层低层物业的分类序号分类标准具体分类7物业管理的特性居住物业商业物业工业物业特殊物业8完好程度收益性物业（以经营性房屋为主体）非收益性物业（以居住为目的）物业管理的含含义？物业管理企业业受物业所有有人委托，依依据物业管理委托合同同对物业的房房屋建筑及设设备、市政公公用设施、绿化化、卫生、交交通、治安和和环境容貌等等管理项目进行行维护、修缮缮和整治，并并向物业所有有人和使用人提提供综合性的的有偿服务。。物业管理的特征社会化专业化企业化经营化物业管理的基基本特点业主自治自律律自治：业主主对自己的财财产负责，具具有和行使管管理权自律：单个业业主的利益要要服从公众利利益两个关键：管管理规约；成成立业主委员员会物业服务企业业的统一专业业化管理物业的认识与与分析：分析：业主专有部分分购房款包括：：公共面积分摊摊物业的认识与与分析：分析推导：共有物业：全全体或部分业业主拥有；（一）物业构构成专有物业：个个别业主拥有有。物业的认识与与分析结构－－基础础、结构、天天面；1、共有物业范范围空空间－－－有效空间；；配套－－设备备、设施和场场地。户内面积－－－以门窗为界界限；2、专有物业范范围阳阳台面积积－－阳台垂垂直投影；户内归属业主主的建筑－－－如隔墙等。。物业的认识与与分析物业特点分析析（4）共有物业正常常运行是物业业使用前提上述特点共同同作用所致。。物业特点分析析（5）：问题的产生：：谁来提供运行行、维护和管管理保障？（三）共有物物业管理1、业主自行管管理经济上－－是是否合算分析技技术上－－－是否可能能法规上－－是是否允许共有物业管理理分析（1）矛盾：共有物业应由由业主管理，，但其无法自自行管理。解决的有效途途径：共有物物业管理权让让渡。共有物业管理理分析（2）共有物业管理理权的“让渡”涵义：（1）让渡的仅是是业主共有物物业管理权；；（2）让渡是有偿偿的；（3）让渡是在法法律框架下进进行的。共有物业管理理分析（4）总结：业业主为什么要要交管理费？？第二节物物业管理的产产生和发展一．物业管理理的起源1、起源于19世纪60年代的英国2、真正现代意意义上的物业业管理形成于于19世纪末20世纪初的美国国3、20世纪50年代初由英国国传入香港4、20世纪80年代由香港传传入大陆深圳圳沿海地区起源的成因工业化高涨，，大量农村人人口涌向城市市，房屋空前前紧张。英国物业管理理的起源英国人奥克维娅·希尔（OceaviaHill）女士是公认认的近代“物物业管理”的的创始人，她在1860年至1866年间为其名下出出租的物业制制定了一套规规范租户行为为的管理办法法，出乎意料料的收到了良良好效果。自自那以后，物物业管理工作作逐渐被业主主和政府有关关部门所重视视，后来英国国成立了皇家家物业经理协协会，会员遍遍布世界各地地。现代物业管理理的成因19世纪末20世纪初的美国国，经济发展展进入垄断资资本主义时期期，美国城市市人口集聚和和膨胀，出现现大量社会问问题，于是一一种专业性物物业管理机构构应运而生。。现代物业管理理诞生标志1908年，由芝加哥哥摩天大楼的的所有者乔治A·霍尔特发起成立了世世界上第一个个物业管理组组织——芝加哥建筑物物管理人员组组织（ChicagoBuildingManagersOganization,CMBO）。随后，成立全全美第一个业业主组织——“建筑物业主组组织”（BuildingOwersOrganization，BOO）。最后又成立了了“建筑物业主主与管理人员员协会”（BuildingOwersandManagersAssociation，BOMA）二、我国物业业管理的发展展现状1981年3月，深圳市第第一家物业服服务企业成立立。1993年6月，深圳市物物业管理协会会成立。1994年3月，国家建设设部颁布《城镇新建住宅宅小区管理办办法》。2000年10月，成立中国国物业管理协协会。2003年9月1日，《物业管理条例例》正式施行并在在2007年修订。（一）物业管管理市场参与与主体的行为为变化与传统的房屋屋管理相比，，现代物业管管理产生了质质的变化：角色的变化观念的变化政策的变化管理模式的变变化价格的变化传统的房产管理是计划经济管管理模式下的的行政型福利利性的管理。。物业管理是市场经济管管理模式下的的开放的经营营服务型的管管理，即企业业化、专业化化、社会化的的管理。物业管理与传传统房产管理理的比较（二）物业管管理市场主要要存在的问题题1、开发商遗留留问题引起纠纠纷2、相关主体矛矛盾频发3、收费难是物物业管理问题题的集中反映映4、行业公信收收到质疑5、行业风险日日益加剧6、物业管理市市场机制有待待完善7、法律法规不不完善，不配配套8、行业队伍素素质偏低，人人才短缺二、我国住宅宅物业管理市市场的特征政府的参与性性与房地产的联联系性市场的待开发发性供给的单一性性和需求的多多样性法规的滞后性性信息的不对称称性各抒己见：根据你身边的的实例，谈谈谈你对物业业管理的看法法。（优缺点、发发展方向、前前景等）第三节物物业管理的的基本内容按照服务的性性质和提供的的方式常规性的公共共服务是物物业业管管理理中中的的基基本本管管理理工工作作，，是是物物业业服服务务企企业业面面向向所所有有住住用用人人提提供供的的最最基基本本的的管管理理与与服服务务，，目目的的是是确确保保物物业业的的完完好好与与正正常常使使用用，，保保证证正正常常的的工工作作生生活活秩秩序序和和净净化化、、美美化化生生活活工工作作环环境境。。房屋屋建建筑筑主主体体的的管管理理房屋屋基基本本情情况况的的掌掌握握房屋屋修修缮缮及及其其管管理理房屋屋装装修修管管理理房屋屋设设备备、、设设施施的的管管理理各类类设设备备、、设设施施基基本本情情况况的的掌掌握握各类类设设备备、、设设施施的的日日常常运运营营、、保保养养、、维维修修与与更更新新的的管管理理环境境卫卫生生的的管管理理绿化化管管理理治安安管管理理消防防管管理理车辆辆道道路路管管理理公众众代代办办性性质质的的服服务务40金质质标标准准全全心心为为您您案例例1如何何解解决决住住户户高高空空抛抛物物问问题题?一日日，，某某小小区区一一单单位位业业主主怒怒气气冲冲冲冲到到管管理理处处，，投投诉诉楼楼上上住住户户往往下下倒倒剩剩饭饭剩剩菜菜于于2楼阳阳篷篷上上。。“以前前还还只只是是扔扔个个纸纸团团、、烟烟蒂蒂什什么么的的，，今今天天竟竟然然往往下下倒倒起起饭饭菜菜来来，，太太不不讲讲公公共共道道德德了了。。”业主主气气愤愤地地说说，，强强烈烈要要求求管管理理处处拿拿出出一一个个具具体体的的措措施施来来制制止止这这种种行行为为。。41金质质标标准准全全心心为为您您案例例处处理理过过程程管理理处处一一边边安安慰慰业业主主，，一一边边迅迅速速派派保保洁洁员员前前往往清清扫扫，，同同时时派派保保安安员员重重点点监监控控，，看看是是哪哪楼楼住住户户所所为为。。管理理处处发发了了一一张张针针对对性性的的通通告告，，将将所所发发生生的的事事情情及及管管理理处处采采取取措措施施(重点点监监控控、、公公布布不不讲讲道道德德的的业业主主的的名名字字)详细细写写明明，，然然后后投投入入于于3楼以以上上单单号号房房间间各各住住户户的的信信里里针对对性性的的专专项项服服务务指物物业业服服务务企企业业为为改改善善和和提提高高住住用用人人的的工工作作、、生生活活条条件件，，面面向向广广大大住住用用人人，，为为满满足足其其中中一一些些住住户户、、群群体体和和单单位位的的一一定定需需要要而而提提供供的的各各项项服服务务工工作作。。日常常生生活活类类：：衣衣，，食食，，住住，，行行商业业服服务务类类文化化、、教教育育、、卫卫生生、、体体育育类类金融融服服务务类类经纪纪代代理理中中介介服服务务物业业市市场场营营销销与与租租赁赁房产产评评估估、、公公证证其他他中中介介代代理理社会会福福利利类类委托托性性的的特特约约服服务务是为为满满足足物物业业产产权权人人、、使使用用人人的的个个别别需需求求受受其其委委托托而而提提供供的的服服务务。。物业业管管理理的的经经营营方方式式：：物业业管管理理服服务务提提供供的的方方式式：：公共共服服务务及及一一些些专专项项服服务务：：应应在在物物业业管管理理委委托托合合同同中中明明确确专项项服服务务中中的的另另一一部部分分：：在在合合同同中中只只是是原原则则上上给给予予说说明明，，不不应应作作详详细细规规定定特约约服服务务：：只只需需物物业业服服务务企企业业与与服服务务对对象象之之间间通通过过协协商商达达成成一一致致物业业管管理理的的委委托托委托托方方主主体体：：业业主主房地地产产开开发发企企业业对建建成成后后以以销销售售为为主主的的物物业业，，在在建建成成和和出出售售前前对建成后后不出售售或大部部分不出出售以出出租经营营为主的的物业业主委员员会物业管理理的委托托方式不实行公公开招标标实行公开开招标物业管理理的委托托内容以管理服服务为主主的物业业管理出租经营营与管理理服务并并重的物物业管理理第四节物物业业管理的的基本环环节根据物业业管理在在房地产产开发、、建设和和使用过过程中不不同时期期的地位位、作用用、特点点及工作作内容，，按先后后顺序分分四个阶阶段：日常运作启动前期准备策划物业管理理的策划划阶段早期介入入：指物业服服务企业业在接管管物业以以前的各各个阶段段就参与与介入，，从物业业管理运运作的角角度对物物业的环环境布局局、功能能规划、、楼宇设设计、材材料选用用、设备备选型、、配套设设施、管管线布置置、房屋屋租赁经经营、施施工质量量、竣工工验收等等多方面面提供有有益的建建设性意意见，把把好规划划设计关关、建设设配套关关、工程程质量关关和使用用功能关关，以确确保物业业的设计计和建造造质量，，为物业业投入使使用后的的物业管管理创造造条件，，这是避避免日后后物业管管理混乱乱的前提提与基础础制定物业业管理方方案确定管理理档次制定服务务标准财务收支支预算选聘或组组建物业业服务企企业以上3个环节的的特点：：均由房房地产开开发企业业来进行行物业管理理的前期期准备阶阶段物业服务务企业内内部机构构的设置置与拟定定人员编编制物业管理理人员的的选聘和和培训规章制度度的制定定物业租售售的代理理物业管理理的启动动阶段物业管理理的全面面正式启启动以物物业的接接管验收收为标志志物业的接接管验收收：包括括新建物物业的接接管验收收和原有有物业的的接管验验收用户入住住通过宣传传使用户户了解和和配合物物业管理理工作配合用户户搬迁做好用户户搬迁阶阶段的安安全工作作加强对用用户装修修的管理理产权备案案和档案案资料的的建立产权备案案档案资料料的建立立：包括括业主或或租住户户的资料料物业的的资料物业管理理的日常常运作阶阶段日常综合合服务与与管理系统的协协调物业管理理退出物业管理理单位和和业主解解除合同同，退出出物业管管理项目目。前期物业业服务退退出物业管理理退出分分类后期物业业服务退退出物业管理理退出合同到期期退出原因因双双方方协议中中止合同同物业灭失失或不可可抗逆因因素物业管理理退出退出程序序：签订终止止协议并并公告（1）退出准准备向向政府主主管部门门行文备备案资料归档档、组织织安排和和物业维维修物业管理理退出退出程序序：正式移交交（2）正式退退出政政府或或第三者者监交退出仪式式资料实物财产我国物业业管理与与国外物物业管管理的比比较一、政府府在物业业管理中中的作用用任何一个个国家的的物业管管理都离离不开政政府的支支持与监监督。国外政府府一般通通过制定定详尽、、完善的的法律法法规，再再由职能能部门对对物业管管理市场场进行管管理，规规范物业业管理市市场各主主体的行行为与责责任。英国：作为物业业管理的的诞生地地，物业业管理行行业发展展成熟，，整体水水平世界界一流，，其中依依法管理理的特点点尤其令令人关注注。除除了直接接的物业业管理法法规外，，一些房房地产法法规对此此也有间间接规定定。英国国常见的的房地产产开发管管理的法法律、法法规有50多种。新加坡和和中国香香港：对物业管管理的法法规制定定的非常常详尽，，对开发发商、物物业服务务企业、、住户各各自的权权利、义义务和责责任，违违章处罚罚等都有有明确的的条文，，便于操操作。日本：将业主和和物业服服务企业业所有的的权力、、责任和和义务都都限定在在《公寓法》和《中高层共共同住宅宅标准管管理规约约》中，然后后再出台台相配套套的准则则和契约约。各国（地地区）的的物业管管理模式式均结合合自己的的国情，，符合各各自的特特点。我国大陆陆的物业业管理：：1、是从计计划经经济向向市场场经济济的转转变过过程中中逐渐渐形成成的，，由于于起步步较晚晚，出台的的法律律法规规并不不是很很多。1994年，建建设部部下发发《城市新新建住住宅小小区管管理办办法》；2003年9月1日，颁颁布《中华人人民共共和国国物业业管理理条例例》；其间，，建设设部和和有关关部门门先后后制定定了《城市住住宅小小区物物业管管理服服务收收费暂暂行办办法》、《住宅共共用部部位共共用设设施设设备维维修基基金管管理办办法》、《物业服服务企企业财财务管管理规规定》等规章章，2003年国家家发改改委、、建设设部制制定了了《物业服服务收收费管管理办办法》。2、由于于人们们深受受计划划经济济的影影响以以及生生活水水平不不高，，物业管管理行行为不不规范范以及及价格格纠纷纷不断断，确定定合理理物业业管理理价格格还需需要政政府的的引导导和支支持。。3、政府府将物物业管管理从从政府府行政政性、、福利利性的的管理理推向向了市市场，，虽然然也取取得了了较大大的成成绩，，但业主的的意识识转变变滞后后，政政府监监管力力度有有限，长期期以来来物业业管理理纠纷纷不断断，影影响人人民生生活和和社会会安定定，已已经成成为社社会各各界