房地产市场研究方法

房地地产产市市场场研研究究方方法法(内容容)房地地产产行行业业研研究究的的定定义义房地地产产市市场场研研究究，，就就是是以以房房地地产产为为特特定定的的商品品对对象象，，对对相相关关的的市市场场信信息息进进行行系系统统的的收集集、、整整理理、、记记录录和和分分析析，，进进而而对对房房地地产产进行行研研究究和和预预测测。。房地地产产行行业业研研究究的的特特点点tanghui@行业业研研究特特点点研究究前前瞻瞻性性研究究区区域域性性研究究宽宽泛泛性性对象象复复杂杂性性供需需差差异异性性设计计针针对对性性房地地产产项项目目开开发发周周期期比比较较长长，，因因此此在在研研究究消消费费需需求求时时要要考考虑虑到到消消费费者者在在今今后后一一段段时期期内内的的自自身身状状况况的的变变动动趋趋势势，，了了解解其其在在未未来来几几年年内内对对房房地地产产楼楼盘盘的的前前瞻瞻性性需需求求。。区域域性性是是房房地地产产最最重重要要的的一一个个特特性性，，这这一一特特性性使使土土地地的的利利用用形形态态受受到到位位置置的的严严格格限限制制。。房地地产产区区域域特特性性主主要要包包含含自自然然地地理理环环境境、、经经济济地地理理环环境境、、人人文文环环境境三三个个方方面面。。房地地产产项项目目是是一一个个具具有有高高度度复复杂杂性性的的产产品品，，涉涉及及到到楼楼宇宇本本身身、、社社区区环环境境、、配配套套设设施施、、周周边边环环境境等等等等方方方方面面面面，，并并且且各各方方面面都都需需要要做做进进一一步步的的细细化化。。房地地产产产产品品的的高高价价值值导导致致消消费费的的心心理理特特征征十十分分微微妙妙，，同同时时置置业业消消费费属属于于群群策策消消费费过过程程，，家庭庭结结构构及及规规模模等因因素素导导致致其其复复杂杂性性就就表表现现得得淋淋漓漓尽尽致致。。消费费者者对对房房地地产产产产品品的的认认知知存存在在盲盲区区，，因因此此针针对对消消费费者者的的研研究究一一般般只只是是针针对对其其置置业业消消费费进进行行深深入入研研究究，，而而对对竞竞争争产产品品的的研研究究需需要要针针对对其其产产品品进进行行具具有有针针对对性性的的探探讨讨。。由于于居居住住型型的的置置业业消消费费与与投投资资型型的的置置业业消消费费存存在在着着比比较较明明显显的的差差异异，，因因此此在在研研究究消消费费需需求求过过程程要要严严格格区区分分其其置置业业类类型型与与目目的的。。市场场研研究究在在房房地地产产行行业业中中的的应应用用前期期：：作作为为企企业业经经营营分分析析研研究究工工具具（（Research）中期期：：嵌嵌入入企企业业运运营营系系统统提提高高过过程程控控制制（（ProcessImprovement）后期期：：作作为为市市场场营营销销分分析析工工具具（（Marketing）和和客客户户关关系系管管理理CRM工具具(CustomerRelationshipManagement)这一一阶阶段段的的研研究究成成果果主主要要应应用用于于公公司司的的投投资资方方向向决决策策。。此此阶阶段段涉涉及及的的研研究究方方向向相相对对比比较较宏宏观观，，开发发商商在在购购置置土土地地之之后后，，市市场场研研究究工工作作在在结结合合宏宏观观研研究究资资料料的的基基础础上上，，需需要要进进行行有有针针对对性性的的、、相相对对微微观观的的区区域域市市场场研研究究，，以以解解决决开开发发商商所所面面临临的的以以下下主主要要问问题题：：实实现现楼楼盘盘项项目目供供应应与与消消费费者者需需求求的的无无缝缝连连接接，，通通过过适适当当的的途途径径将将有有效效的的信信息息传传达达给给潜潜在在的的目目标标消消费费人人群群，，借借助助适适当当的的方方式式或或手手段段促促使使该该人人群群实实现现消消费费。。因因此此该该阶阶段段的的研研究究研研究究成成果果将将会会对对楼楼盘盘项项目目的的定定位位、、产产品品的的推推广广与与诉诉求求提提供供有有效效的的支支持持。。媒体体与与销销售售现现场场作作为为促促进进消消费费者者认认知知产产品品甚甚至至购购买买产产品品的的手手段段十十分分重重要要，，同同时时通通过过对对客客户户关关系系的的有有效效管管理理，，开开发发商商能能够够有有效效提提高高楼楼盘盘的的销销售售状状况况以以及及业业主主购购买买以以及及居居住住的的满满意意程程度度，，从从而而提提高高公公司司的的品品牌牌形形象象，，并并使使公公司司的的经经营营进进入入良良性性循循环环。。市场场研研究究在在房房地地产产行行业业中中的的应应用用（1）宏宏观观经经济济信信息息：：———包括括政政策策法法规规、、房房地地产产经经济济指指数数、、城城市市规规划划、、区区域域人人口口特特征征、、基基础础设设施施等等基基本本状状况况等等。。通通过过对对宏宏观观市市场场信信息息的的分分析析了了解解房房地地产产市市场场的的现现状状及及动动态态。。相相关关市市场场信信息息———包括括金金融融市市场场、、业业界界动动态态等等与与房房地地产产有有直直接接与与潜潜在在关关系系的的信信息息，，以以推推论论房房地地产产市市场场发发展展前前景景。。（2）房房地地产产产产品品研研究究：：在售售楼楼盘盘资资料料统统计计———包括括本本地地所所有有的的房房地地产产项项目目数数据据库库资资料料，，可可进进行行市市场场供供应应量量、、价价格格、、户户型型特特点点、、装装修修情情况况、、新新技技术术、、新新工工艺艺、、新新材材料料的的使使用用情情况况等等各各方方面面的的统统计计分分析析。。区区域域市市场场分分析析———根据据数数据据库库资资料料对对特特定定区区域域市市场场进进行行定定量量分分析析，，研研究究典典型型个个案案，，对对区区域域市市场场特特点点进进行行分分析析。。楼楼盘盘汇汇总总分分析析———阶段段性性对对楼楼盘盘进进行行统统计计分分析析，，追追踪踪市市场场发发展展方方向向。。（3）消消费费需需求求趋趋势势研研究究：：主要要针针对对消消费费者者对对某某类类房房地地产产的的总总需需求求量量以以及及房房地地产产需需求求的的发发展展趋趋势势研研究究。。主主要要包包括括需需求求动动机机、、购购买买行行为为以以及及需需求求影影响响因因素素的的研研究究，，这这些些研研究究将将作作为为开开发发商商把把握握需需求求动动态态的的依依据据，，并并以以此此开开发发出出新新的的产产品品，，并并不不针针对对于于某某一一个个特特定定楼楼盘盘项项目目。。（4）品品牌牌研研究究：：在房房地地产产行行业业发发展展还还不不是是很很正正规规，，以以及及消消费费者者对对开开发发商商认认知知程程度度比比较较肤肤浅浅的的情情况况下下，，品品牌牌形形象象的的塑塑造造会会为为产产品品销销售售带带来来积积极极的的促促进进作作用用。。房房地地产产开开发发商商正正逐逐步步重重视视品品牌牌的的建建设设，，而而品品牌牌研研究究将将成成为为品品牌牌建建设设的的基基础础。。前期期市场场研研究究在在房房地地产产行行业业中中的的应应用用中期期（1）项项目目定定位位研研究究：：考虑虑具具体体楼楼盘盘项项目目所所处处的的区区域域，，通通过过对对消消费费者者置置业业消消费费需需求求的的研研究究，，结结合合周周边边竞竞争争项项目目的的研研究究和和区区位位特特征征研研究究，，对对特特定定区区域域内内的的将将建建楼楼盘盘进进行行准准确确的的定定位位。。（2）消消费费需需求求研研究究：：----了解解消消费费者者对对特特定定区区域域楼楼盘盘的的需需求求细细节节、、消消费费动动机机、、消消费费行行为为与与习习惯惯、、决决策策过过程程、、媒媒体体消消费费习习惯惯，，结结合合其其家家庭庭背背景景资资料料、、置置业业阶阶段段与与用用途途、、家家庭庭的的生生活活形形态态以以及及事事业业发发展展形形态态进进行行市市场场细细分分，，并并确确定定各各细细分分市市场场的的规规模模。。（3）竞竞争争楼楼盘盘研研究究----了解解特特定定区区域域内内竞竞争争楼楼盘盘，，尤尤其其是是明明星星楼楼盘盘的的销销售售状状况况、、主主要要卖卖点点、、吸吸引引消消费费者者的的主主要要因因素素，，为为特特定定将将建建楼楼盘盘的的定定位位提提供供参参考考依依据据。。（4）产产品品测测试试研研究究：：在项项目目定定位位之之后后，，目目标标消消费费人人群群趋趋于于明明朗朗，，该该阶阶段段的的市市场场研研究究应应当当侧侧重重于于项项目目细细节节方方面面的的研研究究，，针针对对特特定定将将建建楼楼盘盘，，依依据据设设计计结结果果对对楼楼盘盘的的各各指指标标分分别别进进行行测测试试。。具具体体的的测测试试内内容容主主要要包包括括：：1、社社区区配配套套设设施施与与功功能能需需求求测测试试；；2、建建筑筑类类型型与与容容积积率率之之间间的的匹匹配配关关系系；；3、房房屋屋格格局局/面积积与与各各功功能能区区的的使使用用习习惯惯；；4、对对装装修修的的意意见见与与个个性性化化实实施施；；5、朝朝向向/采光光与与居居室室功功能能之之间间的的关关系系；；6、特特定定需需求求的的价价格格定定位位研研究究等等等等。。后期期市场场研研究究在在房房地地产产行行业业中中的的应应用用（1）楼楼盘盘媒媒体体宣宣传传分分析析：：对本本地地在在售售项项目目进进行行主主要要媒媒体体的的广广告告投投放放量量统统计计，，可可进进行行楼楼盘盘卖卖点点、、营营销销策策划划活活动动等等市市场场营营销销方方面面的的资资料料收收集集，，可可根根据据资资料料进进行行媒媒体体投投放放及及营营销销方方式式分分析析，，同同时时作作为为竞竞争争研研究究的的有有力力补补充充。。（2）销销售售现现场场研研究究：：主要要实实现现市市场场推推广广手手段段效效果果的的评评价价研研究究。。在在楼楼盘盘的的预预售售与与公公开开发发售售阶阶段段，，将将会会有有数数量量众众多多的的、、不不同同性性质质的的消消费费者者到到销销售售现现场场关关注注开开发发商商的的产产品品。。通通过过对对现现场场的的了了解解、、意意向向购购房房人人群群的的调调查查、、对对销销售售阶阶段段的的媒媒体体策策略略、、销销售售策策略略调调整整提提供供参参考考依依据据。。其其中中主主要要涉涉及及的的研研究究方方向向主主要要有有：：1、特定楼盘盘信息的来来源以及最最主要的影影响渠道；；2、看房者所所处购房的的阶段，以以及看房行行为与习惯惯；3、楼盘评价价以及与竞竞争产品对对比；4、对销售中中心以及人人员的评价价；5、看房满意意度研究等等等。（3）销售监测测：随时对销售售现场的潜潜在消费者者，以及来来电咨询的的消费者收收集相关的的信息，并并定期进行行必要的回回访，同时时进行有效效的统计分分析，开发发商将能准准确地掌握握客户的反反馈信息，，销售成功功状况、销销售周期等等重要数据据，通过纠纠正不理想想的工作内内容，减少少客户的流流失。（4）业主满意意度研究：：现实业主的的居住状况况，在一定定程度上将将会影响到到具体楼盘盘以及开发发商的声誉誉，因此，，提高现实实业主的居居住满意程程度，将会会为开发商商良好的品品牌形象、、提升消费费者美誉度度与忠诚度度，并带来来有效的销销售业绩。。该项目方方向主要是是了解消费费者对开发发商、特定定楼盘以及及物业等方方面的满意意程度。房地产市场场研究分析析的层次房地产市场场分析由于于深度与内内容侧重点点上的不同同要求，可可分为以下下三个层次次的分析，，每一后续续的分析可可建立在前前一层次分分析所提供供的信息基基础之上，，它们之间间有逻辑联联系。区域房地产产市场分析析是市场研究究区域内所所有的物业业类型及总总的地区经济，对对总的房地地产市场及及各专业市市场总供需情况况的综合分分析。它侧侧重于地区区经济分析、区位位分析、市市场概况分分析等内容容。专业房地产产市场分析析是对市场研研究区域内内专业市场场（住宅、、商业或工工业物业））或专业子市市场的供需需分析，是是在前一层层次分析的的基础上，，对特定子市市场的供需需情况进行行单独的估估计和预测测。它侧重于专专业市场供供求分析内内容。项目房地产产市场分析析是在前两个个层次的基基础上，对对特定地点点特定项目目作竞争能力力分析，预预测一定价价格和特征征下的销售售率及市场占有有率情况，，对项目的的租金及售售价、吸纳纳量及吸纳量计计划进行预预测。它侧侧重于项目目竞争能力力分析等内容容。房地产市场场调查由于土地和和房屋位置置的固定性性（不动产产），房地地产市场调调查也烙有很深深的地域特特征。我们们对房地产产市场的切切入，也习惯依据地域形形态，由单单个楼盘到到区域市场场。再由区区域市场到到宏观环境，然然后再从宏宏观环境回回复到单个个楼盘、区区域市场。。不断的循环环往复，融融会贯通，，才可真正正把握市场场的脉搏。。房地产市场场调查主要要内容一.房地产市场场环境调查查二.房地产市场场需求调研研三.房地产市场场供给调研研四.房地产市场场营销活动动调研房地产市场场调查主要要内容1.政治法律环环境调查（1）国家、、省、城市市有关房地地产开发经经营的方针针政策。如如房改政策策、开发区区政策、房房地产价格格政策、房房地产税收收政策、房房地产金融融政策、土土地制度和和土地政策策、人口政政策和产业业发展政策策、税收政政策等。（（2）有关房房地产开发发经营的法法律规定。。

（3）有关国国民经济社社会发展计计划、发展展规划、土土地利用总总体规划、、城市建设设规划和区区域规划、、城市发展展战略等。。2.经济环境调调查（1）国家、、地区或城城市的经济济特性，（（2）包括经经济发展规规模、趋势势、速度和和效益。（（3）项目所所在地区的的经济结构构、人口及及其就业状状况、就学学条件、基基础设施情情况、地区区内的重点点开发区域域、同类竞竞争物业的的供给情况况。（（4）一般利利率水平，，获取贷款款的可能性性以及预期期的通货膨膨胀率。（（5）国民经经济产业结结构和主导导产业。（（6）居民收收入水平、、消费结构构和消费水水平。（（7）项目地地区的对外外开放程度度和国际经经济合作的的情况、对对外贸易和和外商投资资的发展情情况。（（8）与特定定房地产开开发类型和和开发地点点相关因素素的调查。。3.社区环境调调查社区环境直直接影响着着房地产产产品的价格格，这是房房地产商品品特有的属属性。优良良的社区环环境，对发发挥房地产产商品的效效能，提高高其使用价价值和经济济效益具有有重要作用用。社区环环境调查内内容包括：：社区繁荣荣程度、购购物条件、、文化氛围围、居民素素质、交通通和教育的的便利、安安全保障程程度、卫生生、空气和和水源质量量及景观等等方面。房地产市场场环境调查查房地产市场场调查主要要内容1、房地产产消费者调调研房地产消费费市场容量量调研，主主要是调研研房地产消消费者的数数量及其构构成。主要要包括：(1)消费者对某某类房地产产的总需求求量及其饱饱和点、房房地产市场场需求发展展趋势；(2)调研房地产产现实与潜潜在消费者者数量与结结构，如地地区、年龄龄、民族特特征、性别别、文化背背景、职业业、宗教信信仰等；(3)消费者的经经济来源和和经济收入入水平；(4消费者的实实际支付能能力；(5)消费者对房房地产产品品质量、价价格、服务务等方面的的要求和意意见等。2、房地产产消费动机机调研房地产消费费动机就是是为满足一一定的需要要，而引起起人们购买买房地产产产品的愿望望和意念。。房地产消消费动机是是激励房地地产消费者者产生消费费行为的内内在原因。。主要包括括消费者的的购买意向向，影响消消费者购买买动机的因因素，消费费者购买动动机的类型型等。3、房地产产消费行为为调研房地产消费费行为是房房地产消费费者在实际际房地产消消费者购买买模式和习习惯的调研研，主要是是要调研：：(1)消费者购买买房地产商商品的数量量及种类；；(2)消费者对房房屋设计、、价格、质质量及位置置的要求；；(3)消费者对本本企业房地地产商品的的信赖程度度和印象；；(4)房地产商品品购买行为为的主要决决策者和影影响者情况况等。房地产市场场需求调研研房地产市场场调查主要要内容1.行情调研。。即整个地地区市场，，房地产市市场现有产产品的供给给总量、供供给变化趋趋势、市场场占有率；；房地产市市场的销售售状况与销销售潜力；；房地产市市场产品的的市场生命命周期；房房地产产品品供给的充充足程度、、房地产企企业的种类类和数量、、是否存在在着市场空空隙；有关关同类产品品价格水平平的现状和和趋势，最最适合于客客户接受的的价格策略略；新产品品定价及价价格变动幅幅度等。2.现有房房地产产租售售客户户和业业主对对房地地产的的环境境、功功能、、格局局售后后服务务的意意见及及对某某种房房地产产产品品的接接受程程度。。3.新技术术、新新产品品、新新工艺艺、新新材料料的出出现及及其在在房地地产产产品上上的应应用情情况。。4.建筑设设计及及施工工企业业的有有关情情况。。房地产产市场场供给给调研研1、房房地产产市场场竞争争情况况调研研市场竞竞争对对于房房地产产企业业制定定主要要包括括竞争争企业业和竞竞争产产品两两方面面内容容。对对竞竞争企企业的的调研研主要要包括括(1)竞争企企业的的数量量、规规模、、实力力状况况；(2)竞争企企业的的生产产能力、、技术术装备备水平平和社社会信信誉；；(3)竞争企企业所所采用用的市市场营营销策策略以以及新新产品品的开开发情情况；；(4)对房地地产企企业未未来市市场竞竞争情情况的的分析析、预预测等等。对对竞竞争产产品的的调研研主要要包括括：(1)竞争产产品的的设计计、结结构、、质量量、服服务状状况；；(2)竞争产产品的的市场场定价价及反反应状状况；；(3)竞争产产品的的市场场占有有率；；(4)消费者者对竞竞争产产品的的态度度和接接受情情况等等。2、房房地产产价格格调研研房地产产价格格的大大小对对房地地产价价格的的调研研的内内容包包括：：(1)影响房房地产产价格格变化化的因因素，，特别别是国国家价价格政政策对对房地地产企企业定定价的的影响响；(2)房地产产市场场供求求情况况的变变化趋趋势；；(3)房地产产商品品价格格需求求弹性性和供供给弹弹性的的大小小；(4)开发商商各种种不同同的价价格策策略和和定价价方法法对房房地产产租售售量的的影响响；(5)国际、、国内内相关关房地地产市市场的的价格格；(6)开发个个案所所在城城市及及街区区房地地产市市场价价格。。3、房房地产产促销销调研研广告促促进房房地产产商品品市场场销售售的一一种重重要手手段，，广告告促销销的效效果是是房地地产房房地产产企业业所关关注的的一个个问题题。促促销调调研的的主要要内容容包括括：(1)房地产产企业业促销销方式式，广广告媒媒介的的比较较、选选择；；(2)房地产产广告告的时时空分分布及及广告告效果果测定定；(3)房地产产广告告媒体体使用用情况况的调调研；；(4)房地产产商品品广告告计划划和预预算的的拟定定；(5)房地产产广告告代理理公司司的选选择；；(6)人员促促销的的配备备状况况；(7)各种营营业推推广活活动的的租售售绩效效。4、房地地产营营销渠渠道调调研主要包包括：：(1)房地产产营销销渠道道的选选择、、控制制与调调整情情况；；(2)房地产产市场场营销销方式式的采采用情情况、、发展展趋势势及其其原因因；(3)租售代代理商商的数数量、、素质质及其其租售售代理理的情情况；；(4)房地产产租售售客户户对租租售代代理商商的评评价。。房地产产市场场调查查主要要内容容房地产产市场场营销销活动动调研研项目辐辐射半半径&消费者者购房房半径径研究究“项目目辐射射半径径”简而言言之，，就是是指某某个具具体项项目影影响的的范围围，它它可以以是某某个特特定的的区域域，也也可能能是某某个城城市，，或者者一个个更大大的区区域；；“消费费者购购房半半径””是指在在选择择地产产项目目时考考虑的的范围围。只只有当当项目目的辐辐射半半径比比较好好地覆覆盖消消费者者的购购房半半径时时，才才可能能吸引引较多多的目目标客客户，，实现现销售售。通过研研究““项目目辐射射半径径”与与“消消费者者购房房半径径”的的关系系，可可以很很明确确的知知道，，我们们的潜潜在用用户在在哪里里；可可以开开展针针对性性非常常强的的营销销推广广活动动；通过研研究““项目目辐射射半径径”与与“消消费者者购房房半径径”的的关系系，可可以非非常明明确地地界定定竞争争对手手是谁谁；通过研研究““项目目辐射射半径径”与与“消消费者者购房房半径径”的的关系系，在在进行行定位位与市市场细细分时时，提提供新新的研研究思思路；；研究““项目目辐射射半径径”与与“消消费者者购房房半径径”的的意义义在于于：概念：：项目辐辐射半半径主主要受受以下下因素素影响响：项目知知名程程度：：项目知知名程程度与与项目目辐射射半径径呈正正相关关，一一般在在同类类项目目当中中，项项目知知名程程度越越高，，项目目辐射射半径径越大大；无无论是是高档档的别别墅项项目，，还是是低档档的经经济适适用房房，当当然，，项目目知名名度与与广告告投入入力度度、推推广方方式等等等都都有一一定的的关系系；项目规规模：：项目规规模与与项目目辐射射半径径半径径同样样呈正正相关关，项项目规规模越越大，，项目目的辐辐射半半径也也越大大；项目周周边交交通网网络：：项目交交通便便利程程度也也会影影响项项目的的辐射射半径径，无无论是是低端端项目目还是是高端端项目目，相相对而而言，，低端端项目目辐射射半径径受交交通的的制约约程度度会更更大，，而高高端项项目相相对而而言受受交通通制约约的程程度会会稍小小一些些，或或者说说不会会过于于敏感感；项目档档次及及属性性：项目档档次越越高，，一般般而言言其辐辐射程程度会会越高高，有有些项项目的的辐射射范围围往往往是跨跨区域域或者者跨国国界的的；比比如经经济适适用房房一般般不会会形成成跨区区域（（指不不同城城市之之间））购买买力，，但高高端别别墅项项目往往往需需要进进行跨跨区域域、甚甚至跨跨国界界推广广；项目辐辐射半半径&消费者者购房房半径径研究究项目辐辐射半半径消费者者购房房半径径主要要受以以下因因素的的影响响：收入水水平：消费群群体收收入水水平应应该说说是最最重要要的影影响因因素，，不同同收入入水平平群体体或者者说不不同收收入等等级的的群体体基本本上不可可能选选择同同一个个项目目；收收入水水平越越高相相对而而言，，购房房半径径会越越大；；自由度度：自由度度指的的是消消费者者对每每天24小时的的自主主支配配程度度，不不同职职业、、不同同职位位、不不同性性质单单位的的群体体在“自由由度””方面面存在在交大大的差差异，，从职职业方方面看看，““自由由职业业者””（如如，记记者、、艺术术家、、私营营企业业主等））应该该是自自由度度最高高的群群体；；从职职位来来看，，普通通员工工的自自由度度要小小于高高级管管理人人员；；从公公司/单位属性性来看看，机机关/国有企企业/事业单单位的的自由由度相相对比比较低低，而而私营营企业业相对对自由由度比比较高高；自自由度在某某种意意义上上决定定了该该群体体的选选择范范围，，比如如“朝朝九晚晚五的的普通通单位位工作作人员员”与与“自自由支支配时时间的私私营企企业主主”在在选择择地产产项目目的考考虑范范围会会存在在一定定差异异；一一般来来讲自自由度度大的的群体体相对对而言，其其购房房半径径相对对比较较大；；时间价价值：：“时间间价值值”是是指消消费者者单位位时间间的价价值，，不同同群体体之间间的时时间价价值差差异非非常大大，一一般而而言时时间价价值越大大的群群体，，对时时间越越敏感感，同同时花花费在在工作作地点点和居居住地地点往往返通通勤的的时间间越短短，相相对而而言购购房半径径相对对比较较小；；项目辐辐射半半径&消费者者购房房半径径研究究消费者者购房房半径径通勤能能力：：“通勤勤能力力”在在这里里是指指消费费者从从居住住地点点往返返工作作地点点的能能力，，这里里涉及及两个个方面面的问问题，，第一一，从从宏观观上讲讲，某某个城城市的的总体体通勤勤能力力取决决于该该城市市的交交通网网络的的发达达程度度；交交通网网络越越发达达的城城市，，消费费者购购房半半径越越大；；第二二，从从微观观上讲讲，取取决于于消费费者采采用何何种交交通方方式（（与收收入水水平以以及交交通成成本的的承受受能力力有关关），，是私私家车车，还还是地地铁/城铁，，或者者公交交车？？拥有有私家家车群群体的的购房房半径径明显显大于于没有有私车车的群群体；；工作地地点：：工作地地点对对于消消费者者购房房半径径存在在较大大的影影响，，尤其其是当当消费费者对对于目目前这这份工工作的的依赖赖程度度比较较高时时，而而且工工作单单位近近几年年搬迁迁的可可能性性比较较小，，那么么消费费者的的购房房半径径将围围绕目目前工工作地地点而而展开开；工工作地地点对对消费费者购购房半半径的的影响响与以以下因因素有有关：：①对对工作作的依依赖程程度，，对工工作的的依赖赖程度度越高高，工工作地地点对对购房房半径径的影影响越越大；；②办办公场场所搬搬迁概概率，，办公公场所所搬迁迁的概概率越越大（（固定定的可可能性性越小小），，工作作地点点对购购房半半径的的影响响越小小；项目辐辐射半半径&消费者者购房房半径径研究究消费者者购房房半径径房地产产市场场调研研的方方法市场调调研方方法分分类市场调调研方方法可可分为为两大大类：：一类是是按选选择调调研对对象来来划分分，有有普查查、重重点调调研、、抽样样调研研等；；另一类类是按按调研研对象象所采采用的的具体体方法法来划划分，，有访访问法法、观观察法法、实实验法法等。。房地产产的研研究资资料来来源1、正式式出版版物报纸和和杂志志是房房地产产市场场推广广应用用最多多的媒媒体，，也是是最主主要的的房地地产竞竞争情情报源源。电视和和广播播媒体体在房房地产产行业业内的的应用用也越越来越越广泛泛，但但是电电视和和广播播信息息不便便于收收集，，一般般只作作为辅辅助情情报源源。2、非正正式出出版物物房地产产行业业的非非正式式出版版物很很多，，主要要有楼楼书、、海报报、客客户通通讯、、企业业内刊刊、电电子楼楼书等等。这这些都都是企企业为为了展展示项项目资资料、、宣传传企业业文化化、促促进房房屋销销售所所制作作的销销售展展示工工具。。非正正式出出版物物是竞竞争对对手分分析非非常重重要的的情报报源，，不仅仅可以以了解解竞争争项目目的产产品资资料，，还能能了解解竞争争项目目的企企业背背景、、实力力信誉誉、运运作模模式、、决策策特征征等。。3、互联联网随着互互联网网的全全面普普及，，网络络情报报源正正显示示着其其独特特的魅魅力。。互联联网上上的情情报不不仅覆覆盖面面广，，而且且信息息及时时。同同时还还能提提供其其他媒媒体无无法提提供的的情报报。4、人际际网络络人际网网络关关系往往往能能得到到公开开渠道道所无无法获获得的的信息息，而而这些些信息息能对对企业业快速速反应应产生生影响响，尤尤其是是在立立项报报批阶阶段和和销售售阶段段。在在立项项报批批阶段段通过过人际际关系系能及及时了了解竞竞争对对手或或潜在在竞争争对手手的规规划信信息，，在销销售阶阶段通通过人人际关关系能能及时时了解解潜在在竞争争对手手的价价格策策略、、销售售策略略和推推广策策略。。5、房房展展会会或或研研讨讨会会在房房展展会会、、专专业业论论坛坛、、业业内内研研讨讨会会等等公公共共活活动动中中，，可可以以及及时时了了解解业业内内最最新新的的市市场场动动态态、、产产品品技技术术应应用用、、建建筑筑及及景景观观设设计计概概念念、、营营销销概概念念等等情情报报。。很很多多企企业业的的市市场场部部人人员员都都会会通通过过拍拍照照、、摄摄像像来来搜搜集集资资料料，，如如沙沙盘盘模模型型、、展展会会特特装装、、活活动动演演出出等等。。房地地产产竞竞争争资资料料的的搜搜集集方方法法1、文文献献检检索索通过过对对报报纸纸、、杂杂志志等等正正式式出出版版物物和和楼楼书书、、海海报报等等非非正正式式出出版版物物进进行行检检索索，，将将有有价价值值的的情情报报信信息息摘摘录录、、剪剪贴贴、、复复印印，，是是房房地地产产行行业业竞竞争争情情报报最最常常用用的的方方法法之之一一。。2、搜搜索索引引擎擎和和网网络络数数据据库库Intranet情报报搜搜集集一一般般首首选选搜搜索索引引擎擎，，其其特特点点是是方方便便快快捷捷，，覆覆盖盖面面广广，，但但信信息息比比较较零零散散。。Intranet情报报的的另另一一种种重重要要的的搜搜集集方方法法是是网网络络数数据据库库的的使使用用。。互互联联网网信信息息搜搜索索以以后后通通过过下下载载或或直直接接打打印印整整理理后后保保存存，，以以备备情情报报分分析析使使用用。。3、专专项项调调查查调查查是是房房地地产产竞竞争争情情报报最最主主要要的的搜搜集集方方法法，，很很多多情情报报往往往往在在公公开开的的信信息息中中无无法法获获得得，，就就需需要要针针对对具具体体的的情情报报需需求求进进行行专专项项调调查查。。例例如如在在要要了了解解购购房房需需求求状状况况往往往往会会采采用用抽抽样样调调查查法法，，先先进进行行问问卷卷设设计计，，然然后后组组织织调调查查人人员员到到指指定定的的地地点点访访问问调调查查；；对对竞竞争争对对手手情情报报的的调调查查，，除除了了搜搜集集公公开开信信息息，，还还要要到到售售楼楼处处做做访访问问调调查查，，根根据据具具体体情情况况可可以以““明明调调””，，也也可可以以““暗暗调调””，，““明明调调””可可以以公公开开身身份份，，亮亮明明来来意意，，““暗暗调调””则则要要假假装装购购房房客客户户询询问问竞竞争争对对手手的的信信息息。。房地地产产竞竞争争资资料料的的分分析析技技术术1、SWOT矩阵阵分分析析法法SWOT矩阵阵分分析析是是房房地地产产市市场场研研究究中中最最常常用用的的情情报报分分析析方方法法，，用用于于帮帮助助企企业业识识别别其其相相对对于于市市场场环环境境、、竞竞争争对对手手的的优优势势、、劣劣势势、、机机会会和和威威胁胁，，提提供供可可选选择择的的竞竞争争战战略略。。SWOT矩阵分析析是一种种综合分分析法，，在运用用中最关关键的环环节是竞竞争战略略选择。。很多市市场研究究人员往往往只能能列出优优势、劣劣势、机机会和威威胁，而而对综合合分析的的结果——竞争战略略选择则则感觉不不知如何何下手。。其实很很简单，，运用SWOT矩阵分析析法选择择竞争战战略，就就是要“发挥优优势、抓抓住机会会、改变变劣势、、避开威威胁”。。2、竞争对对手跟踪踪房地产行行业对竞竞争对手手进行系系统跟踪踪分析的的企业不不是很多多，主要要是房地地产项目目竞争具具有很强强的区域域性，同同一个企企业在CBD是竞争对对手，在在其他区区域可能能就是合合作伙伴伴。目前前房地产产竞争对对手的跟跟踪主要要集中在在销售环环节，对对竞争对对手的价价格策略略、促销销策略、、推广策策略以及及客户服服务策略略进行跟跟踪分析析。但是是随着房房地产开开发公司司在竞争争中的优优胜劣汰汰，企业要要想生存存和发展展，就必必须对竞竞争对手手进行系系统全面面的跟踪踪分析，，包括对对竞争对对手的战战略战术术、管理理运营、、企业文文化及其其他相关关活动的的评估以以确认其其优势、、劣势以以及未来来的可能能动向。。3、反求工工程房地产的的成本主主要是土土地成本本，建安安成本对对房价的的影响很很小。因因此反求工程程主要是是在征地地阶段应应用。发展商商在征地地时，先先要了解解地块周周边在售售项目的的均价，，再减去去行业平平均利润润和经验验的建安安成本，，就估算算出该项项目的土土地成本本，这一一数值就就是项目目征地时时的参考考价格。。4、市场信信号分析析竞争对手手的任何何行动，，都将提提供竞争争对手的的意图、、动机、、目标或或内部状状况的直直接或间间接的暗暗示，这这些暗示示对制定定竞争战战略往往往起着重重要的作作用。5、事件件分析析事件分分析可可以用用于帮帮助企企业找找出必必须面面对的的某些些关键键的机机会和和问题题，从从而保保持或或增强强其竞竞争地地位。。房地产产竞争争资料料的分分析技技术房地产产项目目研究究方法法1、拟建建区域域目标标地块块研究究土地评评估是是项目目开发发前期期的一一项重重要工工作，，目的的是进进行项项目可可行性性分析析和形形成项项目的的初步步规划划。通通常运运用SWOT分析，，综合合对比比企业业内部部具有有的优优势和和劣势势及其其面临临的外外部威威胁和和机会会，做做出该该区域域的总总体评评价和和企业业可行行的开开发规规划。。包括：：1）、