标杆房地产工程现场管理精细化解析与借鉴

标杆房地产工工程现场管理精细细化解析与借借鉴第一部分第二部分第三部分第四部分什么是现场管管理项目前期阶段段项目实施阶段段项目交付阶段段课程目录第一部分什么是现场管管理第二部分第三部分第四部分项目前期阶段段项目实施阶段段项目交付阶段段现场扫描A现场请描述A现场工地管理理水平现场扫描请描述B现场工地管理理水平现场扫描C现场请分析C现场所示区域域的功能和特特点，其对现现场施工组织织将带来哪些些影响？现场扫描请描述D现场施工作业业的关注重点点D现场现场扫描请描述E、F现场两张图片片所反映的问问题及原因，，如何规避？？现场扫描这是一次著名名的事故，你你能分析事故故发生的原因因么？G现场现场扫描以下两个现场场都发生了什什么事情？如如果是你，如如何应对？1、什么是现场场管理？房地产项目工工程管理是基基于企业的战战略和远景目目标，努力解解决在项目实实施过程中发发生的各种问问题，最终为为客户提供满满意的建筑产产品这个发现问题题并借助和组织各种资资源解决问题的过程就就是现场管理现场管理——就是要解决以以上各要素之之间的矛盾！！2、现场管理的的维度包括哪哪些方面？3、现场管理应应该具备的能能力4、房地产企业业与施工企业业工程管理的区别是什什么？无为而治！☻房地产企业工工程管理的最最高境界案例：东京建建屋考察分享享规模过程客户标准每个项目都是是相似的，每每个项目又都都是不同的发现主要矛盾盾并去解决它它，是一个项项目工程管理成功的关键键5、现场管理的的“秘诀”坚持把正确的的事做正确第一部分什么是工程管管理第二部分项目前期阶段段第三部分第四部分项目实施阶段段项目交付阶段段1、项目开工应应该具备什么么样的条件？？案例：万科项项目开工需审审批，必须具具备以下条件件：①②③④由政府授权的的第三方审图图机构出具的的施工图审查查合格证项目管理策划划书（重点是是总平、计划划、质量和风风险）项目装修标准准（A\B\C及单位面积的的装修费用））特别条款：不不得使用加楼楼板偷面积资金施工许可证全套施工图项目管理团队队组建完毕合作方签订合合同并做好进进场准备项目经理质量技术工程程师土建工程师水、电工程师师项目秘书2、组建标准化化的项目管理理团队万科如何打造造项目管理团队？3、建立标准化化的项目管理理制度案例：4、如何提升专专业人员的专专业水准项目部学习日日（项目部员工工主讲，总包包、监理参与与）不定期举办专专业知识沙龙龙（邀请公司内内部讲师）现场技术观摩摩会（如施工工法法观摩）外出学习交流流在制度与流程程之外，项目目部应该经常常性组织：5、我们需要什什么样的合作作资源？案例：选择大大企业的困惑惑（之成都篇篇与武汉篇））5、我们需要什什么样的合作作资源？再优秀的资源源也是需要考考察认证的！！总包考察评分分大于70分合格（监理理大于60分），具备投投标资格，大大于90分为优秀5、我们需要什什么样的合作作资源？清单招标清单招标的前前提是全套施施工图，既定定单价又定总总价替代方案：模模拟清单招标标定单价，施施工图出奇后后2-3个月内确定总总价即使是安全文文明施工或措措施费，都建建议用清单定定价6、工程前期介介入评估方案的可可实施性优化设计方案案，从而节约约成本严把施工图纸纸质量关（预预审）有利于于编制制更具具针对对性的的前期期策划划提前进进行跨跨部门门协同同，有有利于于后期期配合合7、事半半功倍倍的项项目前前期策策划案例：：第一部部分第二部部分什么是是现场场管理理项目准准备阶阶段第三部部分项目实实施阶阶段第四部部分项目交交付阶阶段1、合作作方管管理与合作作方的的第一一次亲亲密接接触合作方方过程程评估估与管管理（以总总包为为例））1、合作作方管管理1、合作作方管管理能力复复制---对合作作方的的管理理输出出从产品品开发发的流流程：：拿地—设计——报建——建造——销售——投诉处处理——物业管管理中中不难难发现，，几乎乎每个个环节都离离不开开与我我们合作的的供方方，如如果供方提提供的的产品品和服务能能满足足我们们的要求，，则我我们的的工作质量量和效效率就就会大大提提高。。供方高高层供方项项目团团队供方施施工班班组过程评评估客户理理念管理流流程工艺标标准后评估估万科1、合作作方管管理尊严---可以让让合作作方的的工作作更有有效尊重+尊严2、项目目外围围协调调管理理常抓不不懈的的外联联工作作规划、、建设设（质质、安安检））、消消防、、人防防、交交通、、城管管。。。。。。垄断的的供电电、供供水、、供气气、供供暖。。。。。。案例：：紧急急挂靠靠才通通过验收的的强电电工程程2、项目目外围围协调调管理理主动欢欢迎积极引引导争创口口碑学会与与公众众及媒媒体打打交道道案例1：农夫夫山泉泉“标标准门门”事事件案例2、开盘盘前三三天，，为““火灾灾事件件”灭灭火3、现场场技术术管理理全套施施工图图••••基础施施工图图建施、、结施施、水水施、、电施施、暖暖施精装景观图纸内内审与与会审审施工图图（扩扩初））内内审审设计师师/设计院院/与业工工程师师/监理施工图图会审质量工工程师师/设计师师/与业工工程师师/设计院院/监理/总包/与业分分包图纸会会审最最忌讳讳的就就是走走过场场！必必须重重视和和认真真！有图施施工---把好图图纸审审查关关技术交交底分享：：日本本工地地早会会制度度案例：：样板板引路路交底底按交底底对象象：•专业工工程师师•监理•总包•班组、、工人3、现场场技术术管理理按交底底内容容：•图纸交交底•规范交交底•合同交交底•现场交交底方案技技术优优化3、现场场技术术管理理设计方方案优优化施工方方案优优化案例：：奶酪酪墙施施工方方案优优化“四化”管理3、现场场技术术管理理工程经经验总总结与与传承承3、现场场技术术管理理各阶段段优秀秀做法法推介介技术比比武活活劢学习平平台（（如论论坛））。。。。。案例1：万科科E-learning系统案例2：VK设计系系统““风玫玫瑰””运动动建造成成本的的70%以上已已经在在设计计阶段段之前前就决决定了了！现场管管理如如果影影响到到整体体成本本的5%，公司司管理理很失失败！！成本是是由哪哪些因因素决决定的的？4、现场场成本本控制制什么是是目标标成本本？4、现场场成本本控制制目标成成本的的形成成与执执行4、现场场成本本控制制4、现场场成本本控制制方案成成本优优化从意识识着手手从技术术着手手从管理理着手手对过剩剩成本本的优优化案例1：开关关50000次的橱橱柜合合页案例2：希尔尔顿酒酒店外外立面面方案案优化化4、现场场成本本控制制签证判判断签证必必要性性判断断方案经经济性性判断断手续规规范性性判断断••••••••权力限限制原原则：：不在权限限之内内的签签字一一律无无效.若造成成损失失，追追究责责任时间限限制原原则：：实行严严格的的时间间限制制，禁禁止事事后补补办一单一一算原原则：：一个设设计变变更及及签证证单编编制一一份结结算书书一月一一清原原则：：每月10日前，，截止止上月月末已已完工工且手手续完完备的的设计计变更更及现场场签证证，核核清造造价并并签字字确认认，交交部门门领导导复核核。完工确确认原原则：：在完工工后5日内签签字确确认，，隐蔽蔽工程程，须须在覆覆盖之之前确确认原件结结算原原则：：齐备的的、有有效的的原件件作为为结算算的依依据多级审审核原原则：：结算至至少要要经过过二级级以上上的审审核标准表表格原原则：：必须使使用规规定的的标准准表格格办理签证的八大原则4、现场场成本本控制制规避施施工管管理无无效成成本4、现场场成本本控制制工程师师“三三大件件”一般不不看的的图图纸基本不不看的的合合同不用不不看的的规规范提问：：如今今工程程师必必须随随身携携带三三工具具是什什么？？一级计计划：：公司司年度度计划划二级计计划：：各项项目里里程碑碑节点点计划划三级计计划：：各项项目（（详细细实施施）计计划5、现场场进度度管理理三级计计划体体系5、现场场进度度管理理如果编编制开开发计计划（（里程程碑））5、现场场进度度管理理合理工工期与与赶工工5、现场场进度度管理理决战示示范区区5、现场场进度度管理理如何何实实现现高高效效的的项项目目运运营营“项目目管管理理群群””制制度度计划划运运营营专专员员设设置置必须须的的绩绩效效考考核核项目目运运营营图图万科科实实施施集集团团战战略略合合作作集集中中采采购购制制度度和和材材料料设设备备供供应应商商认认证证评评估估制度度6、现现场场材材料料管管理理材料料选选用用6、现现场场材材料料管管理理材料料封封存存内容容详详见见老老师师ppt编号分类材料设备名称验收内容1乙供石膏粉、腻子粉、石膏板、细木工板、木方等；玱璃胶、水泥、粘结剂；质量数据指标检测、污染物检测；设备使用说明及保修卡等2甲指乙供（甲供）瓷砖、石材、乳胶漆、淋浴房等玻璃类、开关插座、灯具、座便、洗手盆等、五金件等、龙头等、橱房电器；3甲指乙供（甲委）地板、室内门、橱柜、衣柜等柜体6、现现场场材材料料管管理理材料料进进场场验验收收验收内容规格格、、样样式式、、数数量量质量量物物理理数数据据指指标标污染染物物检检测测重要要的的乙乙供供材材料料，，如如钢钢筋筋、、砌砌块块等等需需甲甲方方工工程程人人员员见见证证送送检检•目的的：：确确定定工工序序质质量量标标准准，，控控制制大大面面积积施施工工•范围围：：每每一一道道关关键键工工序序（（见见清清单单））•时间间：：关关键键工工序序施施工工前前•要求求：：样样板板的的施施工工工工艺艺和和质量量合合格格后后，，才才能能大大面面积积施施工工。。•注意意事事项项：：工工艺艺样样板板的的实实施施时时间间必必须须尽尽量量提提前前，，给给设设计计修修改改和工工艺艺改改进进预留留足足够够的的时时间间。。7、现现场场质质量量管管理理样板板引引路路---工艺艺样样板板范围围：：每每一一家家总总包包单单位位、、每每一一种种户户型型作用用：：1、检检验验各各家家总总包包单单位位及及分分包包商商的的质质量量水水平平，，及及早早发发现现质质量量缺缺陷陷2、让让各各承承包包商商明明白白万万科科的的质质量量要要求求。。3、经经过过验验收收的的施施工工样样板板间间作作为为施施工工的的质质量量标标准准。。7、现现场场质质量量管管理理样板板引引路路---施工工样样板板间间解决决设设计计缺缺陷陷和和功功能能问问题题完成成时时间间：：在在大大面面积积装装修修施施工工开开始前前完成成标标准准：：按按交交楼楼标标准准完完成成整整套套房房间间的的全部部施施工工作用用：：检检验验设设计计合合理理性性、、材材料料部部品品效效果果，，确确保保工工程程产品品满满足足营营销销、、设计计要要求求和和客客户户正正常常使使用用要要求求。。7、现现场场质质量量管管理理样板板引引路路---交楼楼标标准准间间7、现现场场质质量量管管理理工序序验验收收与与交交接接目的的：：工工序序检检查查表表的的建建立立主主要要是是填填补补过过程程控控制制的的空空白白，，使使之之在分分步步骤骤验验收收中中规规定定更更具具体体。。内容容：：确确定定项项目目工工程程师师和和监监理理公公司司的的检检查查比比例例；；简简要要阐阐述述该该施工工步步骤骤需需控控制制的的主主要要技技术术要要点点。。执行行：：编编制制完完善善的的工工序序检检查查表表应应作作为为合合同同签签订订的的附附件件，，要要求求监理理公公司司和和承承包包单单位位按按工工序序检检查查表表格格要要求求进进行行验验收收工工作作。。200201201201201第1200200200万科科全全集集团团所所有有项项目目100%推动动实实测测实实量量结合合第第三三方方““飞飞行行检检查查””结结果果实实施施““拉拉闸闸””制制度度操作作指指引引即即为为万万科科在在质质量量方方面面的的企企业业标标准准，，其其要要求求显显著著高高亍亍国国家家标标准准实测测实实量量结结果果与与一一线线公公司司老老总总及及项项目目人人员员的的绩绩效效考考核核挂挂钩钩项目目组组织织架架构构设设置置中中专专门门设设置置““质质量量技技术术工工程程师师””70.26%90.88%88.76%87.10%84.46%81.39%69.26%69.02%92.80%93.44%93.99%90.43%91.03%91.61%65%60%70%85%80%75%95%90%100%9年期9年第2期9年第3期9年第4期0年第1期0年第2期0年第3期0年第4期实测测合合格格率率观感感得得分分率率综合合合合格格率率7、现场质质量管理理实测实量量7、现场质质量管理理成品保护护分享：成成品保护护方面的的经验与与教训7、现场质质量管理理竣工验收收竣工验收收准备编制竣工工验收计计划组织现场场验收移交竣工工资料办理交工工手续政策层面业主层面政策层面面验收客户开放放日（预预验收））客户意见见整改具备竣工工备案手手续交付验收收要解决质质量通病病，一是是重规，，二是要要有科学学的方法法7、现场质质量管理理质量通病病预防8、现场安安全与文文明施工工管理领导和项项目团队队高度重重规合理投入入、措施施到位分与业、、分区域域、责任任管理严格的过过程监控控、检查查到位眼明腿勤勤，高度度责任感感让所有人人养成工工完场清清的习惯惯可视化案例：12年9月13日，武汉汉一在建建工地施施工升降降机高坠坠，19人死亡安全文明明施工的的关键在在于：为什么要要“安全第一一”？8、现场安安全与文文明施工工管理可视化案例1：日本工工地可视视化管理理案例2：安全帽帽上大有有可为！！案例3：清单计计价也是是可视化化9、现场风风险管理理什么是风风险？1.风险管理理：是一一个预见见、识别别风险，，并通过过一定的的管理方方法和应应对措施规避、转移、、降低（（消除））、接受受风险影响响的过程程2.房地产项项目管理理常见风风险：战略执行行偏差风风险、团团队管理理风险、、经营计计划风险、资源源整合风风险、法法律法规规风险、、自然条条件风险、安全全隐患风风险、质质量风险险等3.项目风险险管理目标：使使潜在不不确定因因素变为为可测知知的关注点点9、现场风风险管理理工程管理理中容易易发生的的风险“五抢”风险无证施工工、图纸纸不全、、安全事事敀、现现场出入入口管理理、施工工噪音、、周围道道路污染染、项目外部部信息宣宣传、政政府处罚罚、周围围居民投投诉、同同行举报报、天气气等；施工安全全、材料料组织、、人力资资源、技技术应变变措施、、政府验验收协调调、图纸纸进度和和质量不合合拍、质质量风险险、天气气等；材料组织织、人力力资源、、施工安安全、设设计变更更、周围围居民投投诉、天天气（台台风等））、施工质量量、政府府过程检检查及整整改等；；材料组织织、人力力资源、、前期报报建与竣竣工备案案一致性性、政府府验收部部门公关关协调、、验收资料料准备（（甲方、、总包、、监理、、设计院院）、赠赠送面积积、施工工质量、、天气等；备案证件件不全、、质量风风险（施施工细节节、观感感）、使使用功能能风险、、外界媒媒体、销销售承诺一一致、合合同风险险（按时时交付））等。抢开工：：抢预售：：抢封顶：：抢竣工备备案：抢交付：：9、现场风风险管理理工程管理理中容易易发生的的风险合作方扯扯皮风险险平等尊重重是前提提，己所所不欲勿勿施于人人重视前期期游戏规规则的建建立规范完善善的合同同管理避免超低低价中标标和大量量后期索索赔过程中的的定期和和不定期期交流非非常重要要案例：一一锤子买买卖的合合作方9、现场风风险管理理工程管理理中容易易发生的的风险交付风险险左图关注注两点：：1、立面线线条影响响窗户2、立面线线条影响响阳台栏栏杆交付风险险应该在在实施前前就发现现并提出针针对性的的解决方方案！案例：里里面风格格带来的的交付风风险9、现场风风险管理理工程管理理中容易易发生的的风险验收风险险【民用建筑筑设计通通则】“临空高度度在24M以下时，，栏杆高度度不应低低于1.05M。”105CM“栏杆高度度应从楼楼地面戒戒屋面至栏栏杆扶手手顶面垂垂直高度计算算，如底底部有宽宽度大于或等等于0.22M，且高度低于或或等于0.45M的可踏部位，，应从可可踏部位位顶面起计算算。”这类风险险应该在在审图环环节就发发现并变变更解决决！案例：阳阳台栏杆杆高度影影响验收收问题25CM45CM10、内部配配合管理理开放日，，配合很很重要确定开放放区域和和范围制定专项项方案和和计划全员参与与（包括括施工单单位和监监理单位位）各专业协协同一致致，责任任到人提前通知知并提供供开放信信息，让让客户和和准业主主有所了了解并充充满期待待必要时进进行彩排排微笑待客客，服务务到位万科要要求至至少两两次开开放日日10、内部部配合合管理理协同、