房地产项目精细化管理培训讲义（含多图）

房地产产项目目精细细化管管理开发管管理的的新主主张——““五图一一书”企业管管理关关联因因素分分析图图设计管管理关关联因因素分分析图图管理施施工关关联因因素分分析图图设计与与成本本管理理因果果分析析图成本管管理与与管理理成本本分析析图房地产产项目目全程程运作作指导导书状景现愿管做大难点点业绩绩资源源机制制基础础方法法途径径规范化化运作作关联业业务多项目目运作作资本市市场稳健发发展互利互互惠复制/创新资金运运作获利能能力运作模模式组织构构架决策机机制预警机机制淘汰机机制描述述政府关关系融资渠渠道土地储储备管理团团队控制能能力员工素素质激励机机制多元化化运作作品牌输输出异地管管理资源管管理塑造品品牌机构构企业管管理关关联因因素分分析图图理做强标准化化运作作企业规规模成本管管理技术管管理开发速速度开发规规模职能能平衡衡研究究评审审知识识专题题防范范技术研研发技术配配合功能缺缺陷交叉出出错新技术术应用用生态住住宅节能设设计报建/验收设计进进度设计深深度原则性性符合性性完整性性基地环环境政策环环境市场环环境赢利模模式设计限额功能性感观缺陷交楼索赔技术管理营销/策划菜单式装修控制设计管理关联联因素分析图图设计工期技术服务设计质量施工管理成本管理设计费用设计合同设计顾问IⅣⅡⅢ进质量过程难点界面协调造价方法投入通病防治样板制生产设备质量监督体系系开工验收封杀变更杠杆调节结算管理变更频繁图纸问题自然因素例外事件关键线路样板间展示要素管理依据管理目标管理重点管理工具资金短缺甲方变更交叉作业面建筑材料质量控制体系系预审制造价管理管理交底干扰施工管理关联联因素分析图图度合同手续不全索赔防范行政许可支付管理计价模式选择失误管理成本管建筑准入成果方便验收材料选择结构选型荷载取值空调/通风消防工程电梯选型建筑平面设计服务专业接口设计深度图纸指标计算书设计设计作品设计资质设计取费合作精神设计限额功能缺陷电子文件地基处理结构布置截面取值建筑风格水电工程质量设计与成本管管理因果分析析图理设计质量构造设计错漏碰缺建筑立面建筑材料结构设备建筑取费设计进度成本管理管理成本隐模式运作事前措施企业建设项目竞争环境平衡工具目标指标分解淘汰机制建设费用业务费用资源库工作模板管理软件资金流产品研发诚信经营集权/分权过失成本决策成本区域差异显性资源整合团队建设规范化管理信息化管理品牌推广守法经营国企／民企营销费用管理费用奖罚机制性价比数据库理念成本管理与管管理成本分析析图性事中文化建设成本分摊独立/合作运营成本时间成本企业战战略房地产产项目目全程程运作作指导导书内容机会选选择启动项项目开工与与建设设营销与与策化化验收与与交楼楼财税管管理选地要要点：：宗地地资料料、土土地成成本、、产权状状况、、开发发价值值可行性性研究究：技技术比比选、、经济济比选选经营管管理：：合作作方式式比选选、融融资方方式比比选、、管理模模式比比选企业外外部：：立项项、报报建、、报批批企业内内部：：组建建项目目公司司、筹筹措启启动资资金、、选择合合作伙伙伴外部：：接受受政府府监督督与指指导内部：：质量量、进进度、、投资资、安全生生产与与文明明施工工管理理外部：：进行行单项项和综综合验验收，，办理理产权权登记记内部：：加强强核算算，保保障资资金供供给交楼：：验收收后交交楼，，进行行售后后服务务和物物业管管理外部：：接受受政府府的财财、税税监督督与检检查；；接受股股东或或银行行的监监督外部：：办理理预售售证内部：：在售售价与与销售售速度度之间间寻求求平衡衡准备实施企业管管理的的新主主张——““五图一一书”管理组组织参参考图图管理需需求分分析图图管理目目标控控制图图管理水水平测测试图图管理文文化剖剖析图图绩效考考核白白皮书书管理组组织规规划图图内容依据选择管理跨跨度空间跨跨度单项目目管理理多项目目管理理行业跨跨度多元化化经营营品牌连连锁品牌建建设企业战战略发展愿愿景专业化化-1市场化化专业外外判：：设计计/施工/监理/营销/物管专业顾顾问项目托托管当地运运作异地运运作管理需需求分分析图图人才人才难难求资源内容工作环环境中小企企业工作待待遇合作资资源管理工工具中小城城市企业承承受能能力新老员员工矛矛盾适应环环境融入文文化传播先先进理理念促进管管理提提升改造环环境人才难难留技术服服务设计公公司营销策策划管理咨咨询技术咨咨询顾问公公司技术类类管理类类-2工作模模板信息平平台-3消除隔隔阂质量管理目目标控控制图图计划决策赢利选择面积最最大化化利润最最大化化盘活现现金流流操盘手手组织架架构运作模模式变化外部内部报批/报建施工环环节重大技技术变变更材料/设备定定板干扰人为非人为为推卸责责任谋取利利益机制素质合伙人人合作人人价格品牌服务（资金金/进度））摩擦（利润润）市场整体水水平提提升开发成成本上上升产品管控土地材料政策土地信贷销售舆论管理水水平测测试图图观察旁听了解访谈技术管管理成本管管理已建项项目实实物拟建项项目图图纸文件库库/信息库库技术软软件/管理软软件沟通水水平专业水水平内部例例会外部专专题会会评标会会评审会会控制能能力赢利能能力成本指指标资金平平衡销售均均价销售速速度管理制制度较适用用管理文文化员工价价值观观员工忠忠诚度度内容不适用用管理文文化剖剖析图图文化内内涵经营哲哲学管理导导向文化特特点文化功功效内容企业发发展：：成长长速度度/成长管管理价值分分配：：股东东/员工/合作者者/客户利利益分分配重结果果/重过程程对员工工的基基本假假设老板文文化>团队文文化-4团队文文化>老板文文化导向作作用：：引导导员工工看什什么?怎么看看?凝聚作作用：：告诉诉员工工想什什么?怎么想想?规范作作用：：规范范员工工做什什么?怎么做做?绩效管管理白白皮书书考核方方式目标经经营（（无免免责条条件））目标管管理（（有免免责条条件））不可抗抗力：：拆迁迁/报建/政策/资金配合责责任：：主办办与协协办部部门计划管管理显性成成本：：工程程成本本、期期间成成本隐性成成本：：过失失成本本、决决策成成本成本管管理考核指指标考核效效果考核管管理体体系考核管管理目目的内容设计管管理技技术——““五图一一书””外部管管理合合作关关系图图内部管管理任任务分分配图图设计文文件评评审控控制图图设计市市场现现状分分析图图设计质质量管管理分分析图图设计发发包操操作建建议书书外部管管理合合作关关系图图开发商商概念设设计地质勘勘察设计监监理建筑设设计施工图图审查查专项设设计总图、、建筑筑结构水、电电、暖暖通消防人防土建工工程：：深基基坑支支护、、幕墙墙、钢钢结构构、预应力力结构构、网网架、、地基基处理理装修与与景观观：园园林、、绿化化、室室内外外装修修、标识、景观观照明公用工程：：供水、供供电、供热热、通讯、、煤气、智能化、市市政道路与与管网、发发电机及环保、停停车交通系系统、中水水系统等综合：厨房房设备及环环保、体育育设施（泳池、运运动场地等等）表示合同同关系表示协作作关系表示协调调关系内部管理理任务分分配图内容技术管理理技术配合合研究设计计产品评审设计计成果报建配合合（熟悉报报建、报报批工作作程序））招标配合合（提供技技术参数数与质量量标准））销售配合合（楼书与与模型制制作把关关、编制制使用说说明书））施工配合合（审核技技术联系系单、填填写工地地处理卡卡）验收配合合（编制竣竣工图））总结设计计经验新技术新新材料信信息库设计资源源信息库库成本控制制数据库库装修、园园林消防、人人防水电、通通风建筑、结结构成本控制制缺陷控制制技术创新新设计文件件评审控控制图原则性评审符合宗地地规划指指标符合强制制性规范范有效性满足设计计任务指指标满足设计计深度要要求满足设计计技术措措施要求求符合性评审完整体图纸蓝图电子文件件计算书预留专业业间的信信息接口口投资控制制限额设计计指标投入与产产出比选选缺陷防范范功能缺陷陷风格不协协调专业交叉叉出错综合性评审防灾(消防、人人防、抗抗震、防防风、防防洪、防滑滑坡、避避开高压压走廊））节能、环环保内容设计市场场现状分分析图方案创新新能力强强企业分类类施工图实实施能力力偏弱设计质量量较高经营理念念以创新作作为核心心竞争力力以品牌和和市场份份额保持持领先地地位以服务赢赢得客户户以低价获获得任务务内部管理理管理的差差异-5设计师的的职业操操守知名设计计事务所所创新能力力一般复制能力力强质量参差差不齐甲、乙级级设计院院炒更一族族内容设计质量量管理分分析图过程管理理内容管理冲突突完整性装修标准准与施工工发包的的矛盾装修标准准与施工工图审查查的矛盾盾广义质量量设计浪费费、保守守风格不协协调管理依据据法律合同中间成果果控制经济济技术指指标-6满足功能能外观要要求技术规范范技术措施施开发商：：施工图图作业指指导书设计院：：设计要要求调查查问卷功能缺陷陷、感观观缺陷设计发包包操作建建议书发包模式式内容平行发包包分段发包包概念设计计施工图设设计专项设计计深基坑支支护二次深化化设计：：外立面面、幕墙墙、门窗窗合同组成成合同文本本合同附件件设计任务务书设计承诺诺书设计人员员更换限额设计计承诺施工配合合承诺控制要素素质量控制制关键控制制点设计深度度用户变更更：初期期/中期/晚期变更更技术配合合概念设计计与施工工图设计计平行发包包专业交交叉配合合设计技术术管理——“五图一书书”项目基地地环境分分析图概念设计计任务书书模板景观设计计任务书书模板住宅规划划设计指指标图住宅节能能设计控控制图项目赢利利模式建建议书项目基地地环境分分析图内容约束条件件区位条件件中心区城郊结合合部郊区资源利用用山地滨水劣势规避避直观：看看、听、、闻勘察：复复杂地质质条件、、地下管管线、文文物项目条件件规划控制制开发条件件容积率、、总高度度、层数数、退让让间距施工环境境创新空间间用好资源源钻好空子子基地条件件面积、形形状、地地形、朝朝向概念设计计任务书书模板内容项目资料设计要点成果要求宗地现状状图纸：宗宗地位置置/面积/形状/四至图照片：环环境/地貌/配套/交通开发强度度：建筑筑密度/容积率/道路/停车/限高/退红线开发配套套：生活活配套/人防配套套开发档次次/营销主题题开发顺序序/开发配套套规划要点点项目定位位设计指标标：住宅宅总面积积/户型比例例/户型面积积/配套面积积/层数/层高空间形态态：建筑筑体量/建筑风格格/建筑景观观物管要求求：主次次入口/道路/交通/停车管理理一般项目目规划：总总图/交通分析析图/景观分析析图单体：典典型住宅宅平、立立面图/效果图重要项目目：视线线分析/建筑模型型/三维动画画景观设计计任务书书模板内容项目资料设计要点成果要求方案设计计质量/深度施工图设设计建筑规划划成果文文件：总总平面/竖向设计计/道路交通通/主次入口口/单体设计计/效果图营销卖场场包装要要求：营营销主题题/销售展示示路线功能要求求：观赏赏性/参与性/识别性/安全性/生态性成本要求求：一类类二类三三类景区区造价指指标硬景：园园建、造造型小品品、水景景、灯饰、家家私单方造价价软景：乔乔木、灌灌木、花花卉、植植被住宅规划划设计指指标图内容宗地设计计要点规范/技术措施施均好性用地红线线建筑退红红线距离离综合技术术经济指指标消防交通建筑综合管线线平衡容积率停车位绿化率建筑高度度面积计算算规则防火扑救道路停车日照间距距通风、采采光住宅节能能设计控控制图内容强制使用推荐使用控制窗墙墙比提高气密密性保温隔热门窗提高保温温性能玻璃厚度度框料绝热热措施块料铺贴贴吊顶屋面门窗遮阳挡板百页玻璃热反反射性能能屋面架空蓄水/绿化太阳能热水器道路照明明屋顶内嵌嵌墙体内嵌嵌风能、地地热清洁能源源节水洁具中水回用用灯具变频泵节能精装修交交楼资源节约约项目赢利利模式建建议书开发价值值容积率不不变，建建筑密度度比选资源分配配内容商住楼纯住宅容积率不不变，开开发节奏奏比选裙楼商业业价值塔楼住宅宅品质景观资源源分配生活便利利平衡容积率不不变，产产品组合合比选设计品质质控制——“五图一书书”住宅花园园阳台品品质控制制图住宅客厅厅餐厅品品质控制制图住宅主卧卧次卧品品质控制制图厨房生活活阳台品品质控制制图住宅卫生生间品质质控制图图住宅整体体包装操操作议建建书住宅花园园阳台品品质控制制图入户花园园观景阳台台内容景观型过道型层数单层双层奇数/偶数咬合型地面考虑覆土土下沉30cm左右不考虑覆覆土下沉沉10cm左右采光量控制面宽宽与进深深的比例例采光面的的位置与客厅的的关系层高正出：阳阳台采光光面较宽宽侧出：注注意对卧卧室的影影响单层：进进深大时时采光较较弱双层：带带来视线线干扰/飘雨住宅客厅厅餐厅品品质控制制图户型差异异内容紧凑型：：平层、、创意小小空间豪华型：：大平层层（一层层一户））、错层层、复式式、别墅墅舒适型：：平层、、跃式、、错层控制要点点内部关系系：妥善善处理与与入户门门、景观观阳台、、室内楼楼梯、厨房、生活阳阳台间的关系系美观需求：隐隐梁隐柱、利利于空调、暖暖气片布置功能需求：采采光、通风、、朝向、景观观、布置家具具布置差异位置选择家庭厅尺度选择平层：前后布布局、左右布布局跃式：上下布布局开间进深比例例层高、开间比比例住宅主卧/次卧品质控制制图控制面宽与进进深的比例衣柜空调室外机位位内容窗户无肋玻璃窗无肋转角玻璃璃窗弧型玻璃窗八角型窗（窄窄口>1.8m)落地飘窗关注性价比比例适中具有使用功能能独立式衣柜：：与主卫门的的冲突衣帽间实用率单排“L”型双排防潮处理置于两个飘窗窗中间置于飘窗下方方结合立面考虑虑电线预埋厨房生活阳台台品质控制图图平面布局综合管线常见问题操作台“一”字型“L”型单排布局（面面积小）厨房净宽不得得小于1.5m双排布局（面面积大）厨房走道净距距不得小于0.9m“∏”型“ll”型灶台不应正对窗户户不应紧贴墙面面烟道：注意顶顶层复式烟道道与标准层对对位洗菜盆：尽量量可自然采光光给排水：冷热热水、排污煤气设计与卫生间、生生活阳台门窗窗打架注意厨房门与与餐厅的关系系推拉门预留门门洞宽度平开门的开启启方向冰箱、微波炉炉、厨柜的位位置应提前考考虑内容住宅卫生间品品质控制图冲凉综合管线三件套的合理理关系内容淋浴罩：注意意与窗户的关关系是否阻挡窗户户开启是否有明显的的视线干扰浴缸下沉（高品质质精装修交楼楼）不下沉（业主主自理）如厕坐便器（下沉沉38mm）蹲便器（下沉沉45mm）洗手盆：避免免位于窗户下下方（预留镜镜位）洗衣机：干湿湿分区排污、地漏煤气同侧不同侧防潮处理住宅整体包装装操作建议书书公共空间创造卖点内容舒适度便捷性不同档次的主主入口不同档次的公公用走道环保型：太阳阳能利用、地地热利用、生生态技术污水处理、中中水回用不同档次的住住宅大堂/架空层道路设计：人人车分流停车方式：室室内停车/露天停车垂直运输：电电梯数量、速速度、品牌智能化：安防防、门禁、电电梯教育型：附属属中小学体育型：健身身会所、高尔尔夫球场…………………技术经济管理理——“五图一书”建筑风格技术术经济评审图图建筑细部技术术经济评审图图建筑门窗技术术经济评审图图园林景观技术术经济评审图图建筑装修技术术管理评审图图装修交楼成本本管理策划书书建筑风格技术术经济评审图图内容现代风格年轻型舒适型高技型先锋派西方古典主义义风格对色彩/材质/细节的把控中国传统风格格异域风格意大利式西班牙式泰式风格营造与规规划、户型及及园林的关系系建筑细部技术术经济评审图图内容门窗美观度栏杆/栏板百叶外墙实用度成本施工难度维护关注性价比比玻璃栏板铁艺栏杆空调百叶/对管道的遮遮掩住宅做法商铺常见做做法遮阳作用围蔽作用百叶的用材材颜色/肌理各种装饰线线角建筑门窗技技术经济评评审图内容门窗选型使用功能物理性能门窗系列通风效率开启/固定分隔尺寸开启方式保温性能水密性能气密性能隔音性能使用安全无框玻璃防盗/防坠落擦窗换玻璃高层：侧面面开窗多层：正面面开窗维护/维修物业管理打架/受限不利家私布布置园林景观技技术经济评评审图内容构思构图构造关注价值差差异忽视一线城市：：追求生态态化二线城市：：喜欢差异异化三线城市：：向往城市市化构图优美风情演绎功能作用：：参与性/生态性菜单式消费费维护费告知知平衡投入/产出重视专业配合：：建筑/装修/水电加工性能/耐用/低材精用选材节点软硬界面管线收口色彩与建筑筑物协调建筑装修技技术管理评评审图内容样板展示设计评审公共空间地面铺装墙柱/天棚部位：架空空层/公用大堂/走道图案：与环环境、环状状协调楼书审查现楼展示复杂：户型型平面拼接接、楼层上上下收放简单：门窗窗/阳台/结构露梁、、露柱销售路线/样板间数量量样板间位置置：借景/选景/规避视线干干扰与不良良景观设计深度构造：节点点/加工性能材料：块料料拼贴排版版/提供材料样样板私人空间专业配合：：土建/水电/煤气功能使用：：厨房功能能流线/厅房家具布布置设计质量设计要点墙柱：美化化管井门与与消防设施施/电梯停层天棚：少做做吊顶/灯具节能装修交楼美观与适用用家电安装/家具布置销售展示（（略）装修交楼成成本管理策策划书内容成本策划发包策划发包模式包工包料包工包料+甲供料+甲指定分包包工程量/工程进度开发商管控控水平装修菜单配置标准可选项：客客厅背景墙墙/客厅与卧室室选地砖或或地板不可选项：：厨房/卫生间档次：品牌牌/普通；进口口/国产便利性：插插座/空调预留孔孔加工损耗石材艺术加加工材料规格满满足建筑模模数供料/分包甲供料：瓷瓷砖/石材/开关面板/洁具/灯具/室内乳胶漆漆甲分包：入入户门/木地板/橱柜/复式楼梯/铝合金门窗窗/室外栏板地砖/石材返碱控控制复合地板/实木地板变变形控制使用风险材料选择成本管理技技术——“五图一书””管理差异分析图图主动控制技技巧图隐性成本分分析图管理信息整合图管理资源整合图图成本管理建议书管理差异分分析图内容指导思想管理水平互惠省钱精细通用以招标策划划为核心以设计管理理为重点以合同管理理为核心以发包管理理为重点以支付管理理为核心以结算管理理为重点粗放利润最大化化风险最大化化保障资金供供给整合社会资资源主动控制技技巧图内容技术经济比比选降低一点功功能，成本本降低很多多建设费用与与营运费用用比选增加一点成成本，销售售收入增加加较多管理目标设设定要80分还是90分建设费用与与营运费用用比选工作界面划划分专业设计界界面-7专业施工界界面隐性成本分分析图内容后期交楼索赔误差：面积积误差/货不对板延期：延期期交楼/房产证质量索赔：：质量通病病、观感缺缺陷结算漏洞运营补贴纠错成本会所学校楼巴决策成本违规罚金“杀价”成本签证漏洞支付漏洞中期采购漏洞合同漏洞前期管理漏洞管理信息整整合图内容工具专业软件内容管理软件财务类造价类工程类销售类物业类配合企业管管理流程链接财务软软件和造价价软件数据整理工程合同台帐管管理支付/结算管管理现金流流分析析财税规规划财务招标与与采购购变更与与索赔赔案例指标纵向分分析：：估算算、概概算、、预算算、结算差差异分分析横向平平衡：：技术术成本本/建造成成本成本分分析管理资资源整整合图图外部资资源内部资资源内容发包人人整合合承包人人类别技术服服务施工承承包供应商商技术水水平与与管理理水平平合作态态度与与取费费标准准指标管理专业水水平协调能能力中标杀杀价付款拖拖延口碑承包人人评估估发包人人文件库库信息库库技术文文件操作文文件招标文文件合同文文件流程/制度操作套套表掌握市市场变变化控制内内部限限价造价信信息资源信信息管理工工具管理人人才成本管管理建建议书书内容目标管管理招标管管理成本规规划：：子目目划分分/责任分分解付款原原则：：平衡衡现金金流招标策策划：：发包包界面面、计计价模模式、、组价价规则则评标策策划：：技术术标/经济标标评标标要点点合同台台帐：：分类类管理理/分项目目管理理变更管管理：：造价价变更更、索索赔管管理操作流流程：：申请请/审批/支付三三大环环节支付查查询：：应付付/实付金金额数据积积累：：与历历史成成本对对比/与市场场造价价指标标对比比业绩考考核：：与销销售额额挂钩钩/与成本本挂钩钩合同管管理支付管管理管理总总结成本技技术管管理——““五图一一书””合同结结构体体系策策划图图施工总总包招招标策策划图图施工总总包评评标策策划图图总包管管理费费用策策划图图设备采采购招招标策策划图图招标总总体策策划建建议书书合同结结构体体系策策划图图施工类类供应类类服务类类土建施施工设备采采购总包总包+指定分分包内容垄断:通信/煤气/供水/供电其它栏杆/栏板铝合金金材料供供应方案/施工图图装修/园林基坑/煤气/市政专业分分包设计施工监监理设计监监理投资监监理监理装修/园林公用工工程:消防/人防/空调/智能化化包工包包料包工+甲供材材施工总总包招招标策策划图图发包模模式内容总包+独立分分包总包+独立分分包+甲供料料总包+指定分分包计价模模式费率合同清单合合同有预付付款无预付付款付款条条件资信条条件履约保保证门槛设设置标底编编制编制工工程量量清单单设置投投标栏栏标价价评分标标准权重评分防止差差异过过小防止差差异过过大经济标标技术标标施工总总包评评标策策划图图管理承承诺内容质量控控制过程安全生生产结果材料抽抽检合合格率率过程验验收一一次通通过率率质量目目标实实现率率保修期期用户户投诉诉率工伤/火灾控控制基坑使使用安安全防防范进度控控制投入周转材材料施工设设备关键线线路交叉作作业面面协调技术措措施施工难难点分分析专业交交叉危危险点点控制制组织措措施质量保保证体体系质量管管理制制度合同措措施开发商商对总总包的的授权权与考考评总包对对分包包的管管理与与服务务管理措措施总包管管理费费用策策划图图内容签约策划费用策划分清责责任设备使用费费水电分摊法法相互牵牵制总包工工期内内取费费：按按合同同约定定费率率总包工工期外外取费费：加加收设设备租租赁费费总包施施工合合同总包管管理合合同总包对对所有有分包包打分分所有分分包对对总包包打分分综合法法：独独立加加工区区装表表/混合作作业区区分摊摊产值法法：按按产值值、用用量协协商包包干设备采购招招标策划图图技术参数服务承诺内容设备档次国产/进口名牌/普通统一指标电梯:载重量、速速度、轿厢厢尺寸变压器：功功率发电机：功功率电梯：故障障率、耗能能、噪音变压器：空空载电流、、空载损耗耗、噪音发电机：振振幅、噪音音、体积差异指标保修期安装指导备品备件招标总体策策划建议书书依据内容内容目标工期资金供给技术难度管理跨度发包界面发包模式计价模式准入条件付款条件评分标准标底设置资源管理工程管理技技术——“五图一书””市场主体责责任透视图