房地产规划方面基础知识

房地地产产事事业业部部：：王王党党孟孟房地地产产基基础础知知识识（规规划划方方面面））分为为两两大大部部分分第一一部部分分：：重点点介介绍绍有有关关房房地地产产的的专专业业名名词词及及基基本本常常识识．．第二二部部分分：重点点介介绍绍有有关关规规划划设设计计方方面面的的基基础础知知识识．．第一一部部分分：：专专业业名名词词及及解解释释专有有名名词词及及解解释释我国国的的土土地地制制度度及及土土地地市市场场制制度度有关关土土地地开开发发的的名名词词有关关房房产产开开发发的的名名词词有关关房房产产产产品品类类型型的的名名词词专有有名名词词解解释释房地地产产：：又称称““不不动动产产””，，是是房房产产与与地地产产的的总总称称，，它它一一般般有有三三种种存存在在形形式式：：即即单单纯纯的的土土地地、、单单纯纯的的建建筑筑物物、、土土地地和和建建筑筑物物结结合合的的““房房地地””。。通通常常意意义义上上的的““房房地地产产””就就是是指指土土地地和和建建筑筑物物相相结结合合的的不不动动产产。。英英文文是是Realestate物业业：：是指指已已经经建建成成的的并并具具有有使使用用功功能能和和经经济济效效用用的的各各类类居居住住及及非非居居住住的的房房屋屋，，以以及及与与之之相相配配套套的的设设备备、、市市政政、、公公用用设设施施、、场场地地等等。。也也属属于于房房地地产产，，英英文文是是estate.专有有名名词词解解释释房地地产产业业：：是指指以以土土地地建建筑筑物物为为经经营营对对象象，，从从事事房房地地产产开开发发、、建建设设、、经经营营、、管管理理、、维维修修、、装装饰饰和和服服务务等等多多种种经经济济活活动动的的综综合合性性产产业业，，属属于于第第三三产产业业。。主要要业业务务内内容容：：包括括房房地地产产开开发发、、房房地地产产投投资资、、房房地地产产建建设设、、中中介介服服务务、、咨咨询询服服务务、、价价格格评评估估、、房房地地产产经经纪纪、、物物业业管管理理等等。。我国国的的土土地地制制度度根据据宪宪法法和和土土地地法法的的规规定定，，在在我我国国，，所所有有的的土土地地只只属属于于国国家家所所有有或或者者集集体体所所有有，，任任何何单单位位或或个个人人对对于于土土地地只有有使使用用权权，，而而没没有有所所有有权权。。国有有土土地地：即即属属于于国国家家（（全全民民所所有有））的的土土地地。。集体体土土地地：是是指指属属于于农农村村居居民民集集体体经经济济组组织织（（如如村村委委会会或或村村民民小小组组））所所有有的的土土地地。。我国国目目前前的的土土地地市市场场的的方方针针是是：：垄断断一一级级市市场场，，放放开开搞搞活活二二级级市市场场。。指政府府代表表国国家家以以土土地地所所有有者者的的身身份份，，将将土土地地使使用用权权有有偿偿、、有有限限期期的的交交于于使使用用者者的的活活动动。。政府府（（国国土土局局下下属属的的土土地地储储备备中中心心））是是主主体体，，是是垄垄断断者者，，任任何何土土地地未未经经一一级级市市场场不不得得进进入入二二级级市市场场进进行行交交易易。。指使用用者者把通通过过一一级级市市场场取取得得的的土土地地使使用用权权，，按按照照市市场场机机制制进进行行买买卖卖、、租租赁赁、、交交换换、、赠赠与与、、继继承承、、抵抵押押等等经经济济活活动动。。相当当于于一一般般的的商商品品，，但但针针对对的的只只是是土土地地的的使使用用权权。。土地地一一级级市市场场土地地二二级级市市场场土地地一一级级开开发发指由由政府府或者者其其授权权的的企企业业，对对于于一一定定区区域域范范围围内内的的生生地地、、毛毛地地进进行行统统一一的的征征地地、、拆拆迁迁、、安安置置、、补补偿偿，，并并进进行行基基本本的的市市政政配配套套建建设设，，使使其其达达到到““三三通通（（五五通通或或七七通通））一一平平””的的条条件件，，成成为为熟熟地地，，然然后后再再进进行行出出让让或或转转让让的的过过程程。。开发发商商取取得得土土地地使使用用权权的的方方式式买卖卖赠与与租赁赁继承承抵押押一级级市市场场（（国国家家出让让）二级级市市场场（（企企业业转让让）行政政划划拨拨协议议出出让让招标标挂牌牌公开开拍拍卖卖有关关土土地地开开发发的的名名词词生地地：尚尚未未开开发发的的农地地或荒荒地地，，一一般般离离城城镇镇较较远远，，无无市市政政基基础础设设施施。。毛地地：指指城市市中尚尚需需拆拆迁迁才才具具备备开开发发条条件件的的土土地地。。飞地地：也也称称插插花花地地，，指指部部分分或或全全部部处处于于他他人人土土地地范范围围内内的的土土地地。。熟地：指已经完成成基本市政设设施建设，达达到“n通一平”条件件的建设用地地。有关土地开发发的名词宗地：是地块最小小的单元。城城市以宗地为为最小的土地地单元进行编编号，称为““宗地号”或或“地号”。。一般按照区区、带、片、、宗进行编号号。例如：Ａ118-12表示:A区第1带第18片第12宗地。土地级别：根据土地的的价值及所处处地段的繁华华程度的不同同而划分的土土地等级。各各地标准不一一样，比如北北京划分为一一、二、三、、四级。三通一平：指水通、电电通、道路通通，场地平整整。七通一平：指水通、电电通、道路通通、通信通、、燃气通、热热力通、排水水通，场地平平整。有关房产开发发的名词商品房：指由房地产产开发企业开开发建设并销销售、出租的的房屋。外销房：指建成后向向境内外出售售的住宅、商商业及其他物物业。内销房：指建成后仅仅仅在国内范范围内（不含含港澳台地区区）的住宅、、商业及其他他物业。现房：指开发商已已经办理了房房地产权证的的商品房。通通常意义是指指已经完工可可以入住的房房屋。一线、二线、、三线、四线线城市对于一、二、、三、四线城城市的概念一一直没有明确确的定义。一一般来说一线线城市是指1992年国家规定的的5个特区和6个城市；二线线城市指省会会城市、直辖辖市和单列市市，如青岛、、大连、深圳圳等；三线城城市则指有战战略意义的大大中城市和经经济总量较大大的小城市，，比如宁波、、温州、东莞莞。一线、二线、、三线、四线线城市对于房地产市市场而言，这这里除了城市市级别和城市市规模等重要要指标外，还还有GDP、人均收入和和可支配收入入、产业结构构、人口数量量、产品水平平等综合指标标。但通常把把商品房的均均价作为最标标准的指标。。所以一线城市市习惯指北京京、上海、广广州、深圳；而天津作为为老牌的直辖辖市和中部的的一些省会城城市（如西安安、重庆）却却由于房地产产起步晚只能能屈居二线城城市；而一些些省会城市更更是由于房地地产发展水平平低而位列三三线城市如西西北的呼和浩浩特、银川、、青海等；反反而象大连、、青岛等沿海海开放城市（（计划单列市市）一直位居居二线城市的的前列甚至直直追一线城市市；包括江浙浙发达地区的的杭州、南京京等省会城市市。而象温州州、宁波等本本应是三线的的城市也都迎迎头赶上，尤尤其价格的涨涨幅和速度甚甚至超过了一一线城市。有关房屋产品品类型的名词词店面：又称门面，，多作为商铺铺，一般在一一层，沿街。。SOHO：是英文smallofficehomeoffice的缩写，意思思为：小型的的，家庭式的的办公室。LOFT：是指没有内内隔断的开畅畅式平面布置置的住宅，空空间开阔，高高大，可灵活活布置，既可可住宿，又可可办公，艺术术性强，开放放性高，多为为年轻人或艺艺术家、文艺艺工作者所喜喜爱。有关房产开发发的名词准现房：通俗意义上上是指快完工工或差不多完完工的房屋。。一般指主体体结构封顶，，正在装修，，尚未竣工验验收，但小区区内的楼宇及及配套设施轮轮廓基本显现现的房屋。期房：是指开发商商取得商品房房预售证到取取得房地产权权证书这一期期间所销售的的房屋。在港港澳地区称为为卖“楼花””，这也是当当前普遍采用用的一种销售售策略。尾房：又称“扫尾尾房”，是空空置房的一种种，一般当楼楼盘销售量达达到90%以后，剩余的的零散房屋，，通常朝向、、采光、位置置等不好，但但价格便宜。。有关房屋产品品类型的名词词住宅：是专供人们们居住用的房房屋。通常意意义上的住宅宅是指普通住住宅。别墅：是指在郊区区或风景区建建造的舒适的的园林住宅，，一般拥有院院落、车库、、花园等。公寓：住宅的一种种，通常建在在大城市，繁繁华地段，多多为高层，标标准较高，室室内配套和住住宅基本相同同，具有较为为完善的商业业、物业服务务，主要供应应对象为常来来常往的中外外客商及其家家眷中短期租租用。酒店式公寓：是指提供““酒店式服务务，公寓式管管理”的公寓寓，市场定位位很高，具有有住宅、酒店店、会所的综综合功能。商住楼：是指既能办办公，又能住住宿的楼宇。。写字楼：就是办公楼楼，有统一的的物业管理。。综合楼：是兼有住宿宿、办公、甚甚至商场的大大楼。有关房屋产品品类型的名词词空间蒙太奇：借用电影剪剪辑的概念，，特点是以小小户型标准为为设计单元，，在空间上可可像积木一样样自由组合，，从而形成中中、大、超大大户型。SOLO：原意是独奏奏、单独的意意思，这里指指超小型住宅宅，一般卧室室和客厅为一一体，整体式式的厨房和厕厕所，面积在在35平米左右，适适用于想独立立的年轻人、、外地人、刚刚刚参加工作作的人群。在在公共部位一一般设有便利利店、健身中中心、快餐、、洗衣店等，，方便生活。。有关房屋产品品类型的名词词STUDIO：原意思为““工作室”，，这里指专为为那些发展中中的小型企业业提供的面积积较小的办公公空间，一般般地处企业集集中区，交通通便利，各类类公司及服务务相对齐全，，容易形成资资源共享。SHOPPINGMALL：意思为“步步行街购物广广场”，是目目前非常流行行的商业模式式，一般规模模较大，商家家集中，具有有大型的开放放休闲广场，，交通便利，，人流庞大，，商业效应惊惊人。会所：指专为特定定人群或业主主提供服务的的综合性康体体娱乐设施和和社交场所，，一般包括酒酒吧、咖啡厅厅、阅览室、、网吧、餐厅厅、保健、洗洗浴等，同时时也应具有乒乒乓球、羽毛毛球、保龄球球、游泳池等等活动场地。。双拼住宅：即即每单元层有有两户，一梯梯双户；独栋别墅：即即单独一栋存存在的别墅；；有关房屋产品品类型的名词词花园洋房：也叫西式洋洋房、小洋楼楼等，是带有有花园草坪和和车库的小院院落或三四层层小楼，建筑筑密度很低，，内部功能齐齐全，富有变变化，多采用用退台设计和和室外楼梯入入户。联排别墅：通常所说的ＴＴownhouse，就是联排住住宅，离城区区较近，环境境优美，有独独立的院落和和车位，多为为３、４层左左右，包括双双联排、多联联排等形式。。板楼：外形象象“板”，一一般由若干个个单元组成，，每个单元有有独立的楼梯梯间、电梯间间，或者通过过连廊连接。。多为多层或或小高层，南南北通透，通通风采光较好好，房间均好好性高，但占占地面积大，，价格较高，，建筑美学效效果不好。塔楼：外形象象“塔”，一一般以楼梯和和电梯为布局局核心，各户户沿核心筒布布置，公摊小小，绿地率高高，外形美观观，价格较板板楼低。但是是采光通风不不好，密度大大，灰色空间间较多，居住住舒适感较差差。错层住宅：每每套住宅中，，各功能分区区的标高不在在同一平面上上，形成空间间和视觉上的的变化，使住住宅内环境错错落有致，具具有韵律感．．一般错开300—600mm跃层住宅：是是近年来推广广的一种形式式，指住宅占占有两层楼面面，卧室、起起居室、卫生生间、厨房等等房间分层布布置，通过户户内楼梯连通通，功能分区区明确。复式住宅：受受跃层住宅启启发而设计出出的一款经济济型住宅。楼楼面也为两层层，但其实是是在一层较高高的楼层（一一般楼层高度度为3.3米以上）中加加建一个夹层层（一般为１１.２米），上层层较矮，一般般作为卧室使使用。这种户户型平面利用用系数高，成成本低，但是是上层使用舒舒适感差，户户内房间均好好性低．智能化大厦（（3A，5A建筑）：指利利用系统集成成的方法，将将计算机、通通信、信息技技术与建筑物物有机结合，，通过对设备备的自动监控控、对信息资资源的管理和和对用户的服服务与建筑的的优化组合，，所获得的高高效率、高功功能、高安全全度和高舒适适度的建筑，，一般称为3A（建筑设备自自动化系统BAS；办公自动化化系统OAS；通信自动化化系统CAS）建筑，也有称为5A建筑的，其实实是一回事。。双景住宅：指指楼盘不但要要营造社区内内的小环境，，还要借助社社区外优美的的自然风光，，使二者协调调统一，从而而创造出舒适适优美的室内内外环境。绿色生态住宅宅：指在以人人为本的基础础上，追求节节水、节地、、节能、改造造生态环境，，减少污染，，延长建筑物物寿命为目标标的人类理想想居住地。第二部分：规规划基础知识识城市规划：指指对一定时期期内城市的经经济和社会发发展、土地利利用、空间布布局以及各项项建设的综合合部署、具体体安排和实施施管理。城市基础设施施：是城市生生存和发展所所必须具备的的工程性基础础性设施和社社会性基础设设施的总称。。规划设计中常常用的技术指指标总占地面积建设用地面积积总建筑面积地上（地下））建筑面积住宅、商业、、教育等建筑筑面积容积率（有时时总用地容积积率）建筑密度建筑层数、高高度绿地率总户数停车位住宅建筑套密密度住宅面积净密密度相关基础知识识城市居住区：：一般称居住住区，指被城城市干道或自自然分界线所所围合，并配配建有一整套套完善的、能能够满足该区区居民物质与与文化生活需需要的公共服服务设施的生生活聚居地，，一般居住人人口在3---5万人。居住小区：规规模比居住区区小，是指被被居住区道路路或者自然分分界线所围合合的生活聚居居区，人口一一般在7000---15000人，并配建有有一套必需的的公共设施。。组团：是指在在小区内被小小区道路所分分隔，拥有一一块共有公共共设施，建筑筑类型基本相相同的聚居区区，人口规模模在1000---3000人，这种居住住模式能够带带来领域感和和安全感，又又便于人们交交流，空间尺尺度适合，比比较符合现代代人的心理需需求。楼座→组团团→小区→→居住区公共绿地：指指满足一定光光照条件，供供人们共享的的绿地、居住住区公园、小小游园和各种种绿化用地。。公共绿地的的指标为：组组团0.5㎡/人；小区1㎡/人；居住区1.5㎡/人；旧城区改改造不得低于于相应指标的的50%。三区六线“三区”：是是在镇域范围围内确定的不不准建设区（（区域绿地））、非农建设设区（城镇建建设区）、控控制发展区（（发展备用地地）三大类型型地区的规模模和范围。用地红线：是是指围起一块块土地的坐标标点的连线，，线内的地块块就是取得使使用权的土地地范围，一般般用红线标示示。但在实际实施施中，一般要要“退红线””，即在红红线基础上再再向内退让一一定距离作为为缓冲带，各各地规定的具具体数字不同同，主要是为为了以后城市市的发展考虑虑，退让部分分不得占用，，但同样要算算在用地面积积内。建筑红线：是是指建筑控制制线，是建筑筑物基底位置置（外墙、台台阶等）的界界限，任何临临街的建筑物物或构筑物不不得超越此界界限。城市黄线：是是指对城市发发展全局有影影响的、城市市规划中确定定的、必须控控制的城市基基础设施用地地的控制界线线城市蓝线：指指城市规划确确定的江、河河、湖、库、、渠和湿地等等城市地表水水体保护和控控制的地域界界线。城市绿线：是是指城市规划划的绿地范围围，此范围内内只能进行绿绿化，不得改改做它用。城市紫线：是是指国家历史史文化名城内内的历史文化化街区及省、、自治区、直直辖市人民政政府公布的历历史文化街区区保护范围界界线。城市黑线：市市政公用设施施规划控制线线，黑线导控控的核心是控控制各类市政政公用设施、、地面输送管管廊的用地范范围，以保证证各类设施的的正常运行。。道路红线：是是城市道路（（含居住区级级道路）用地地的规划控制制线；建筑物体形系系数是指“建建筑物与室外外大气接触的的外表面积与与其所包围的的体积的比值值”。见《民用建筑节能能设计标准》（JGJ26——95）。北方地区区一般小于0.35（外表面积中中包含屋顶面面积）日照标准有关关知识日照标准为保证居住空空间获得足够够的阳光照射射，满足人们们的健康需求求，所规定的的最低日照时时间。《城市居住区规规划设计规范范》规定：根据各各地区的气候候条件和居住住卫生要求确确定的，建筑筑物正面向阳阳房间在规定定日照标准日日获得的日照照量。一般按照首层层窗户满窗日日照时间累加加计算，实际际测量比较麻麻烦。日照标准日及及日照量（我国幅员辽辽阔，采用两两种标准）日照标准：≥≥1小时测量时间：9:00---15:00第Ⅳ气候区的中小小城市和第Ⅴ、Ⅳ气候区的各级级城市。日照标准：≥≥2小时测量时间8:00---16:00第Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅶ气候区的大城城市，如东北北地区。冬至日（12月22日前后）大寒日（1月20日前后）太阳高度太阳高度：实际是指太阳阳照射地球的的角度，直射射时为90度。以冬至日为例例在每年的12月22日前后，太阳阳直射地球南南回归线即南南纬23°26′′，此时北半球球太阳高度最最低，白天最最短，夜晚最最长，阴影面面积最大，北北极出现“极极夜”；而南南半球刚好相相反：白天最最长，夜晚最最短，南极出出现“极昼””。从这一天天开始，太阳阳开始向北半半球移动，直直到夏至（6月22日前后）那一天，太阳阳直射北回归归线，即北纬23°26′′，一切与冬至至日刚好相反反。由于我国处于于北半球，所所以日照标准准应以“冬至至日”为标准准日。指建筑物自身身高度与北临临建筑物之间间距离之比。。越小越好。指根据日照标标准确定的房房屋间距与南南临建筑物高高度的比值。。越大越好。这这个指标会经经常用到。日照间距日照间距系数数建筑间距：两栋建筑物外外墙之间的水水平距离。不应小于6米北京地区不应应小于10米。各地规定定个不相同。。不应小于13米与侧面有窗的的各种层数住住宅之间应考考虑视线干扰扰因素，适当当加大间距。。板式住宅高层住宅规划设计相关关名词建设用地面积积：也称总占占地面积，是是指城市规划划部门确定的的建设用地范范围的水平投投影面积，不不包括代征用用地。总建筑面积：：也叫展开面面积，是指建建筑物各层水水平投影面积积的总和。小区总建筑面面积：是指小小区内住宅、、公建和人防防地下室面积积总和。建筑基底面积积：是指建筑筑物首层面积积总和。使用面积：是是指建筑物中中直接为生产产或生活使用用的净面积，，在住宅中也也称为“居住住面积”。结构面积：指指建筑物中各各层平面中的的墙、柱等结结构所占面积积的总和。辅助面积：各各层中为辅助助生产或生活活活动所占的的净面积总和和，如楼梯、、走道等。小区总建筑面面积：是指小小区内住宅、、公建和人防防地下室面积积总和。建筑密密度：：也称称建筑筑覆盖盖率，，是指指建筑筑基底底面积积占建建设用用地面面积的的百分分比，，它反反映的的是一一定用用地范范围内内的建建筑密密集程程度。。规划形形态：：是指指项目目的具具体建建筑构构成，，包括括楼宇宇数量量、使使用性性质、、层数数等具具体指指标。。容积率率容积率率：：是指建建设用用地范范围内内总建建筑面面积与与建设设用地地面积积之比比，一一般用用小数数表示示。这是一一个非非常重重要的的指标标，反反映了了土地地的利利用强强度和和利用用效率率，往往往决决定着着开发发面积积的大大小、、楼面面地价价的高高低和和生活活质量量的差差异，，一般般来说说数值值越小小，意意味着着居住住越舒舒适，，但同同时也也意味味着土土地成成本在在房屋屋成本本中的的比例例越高高。绿地率率与绿绿化率率绿地面面积：：是指指能够够用于于绿化化的土土地面面积，，包括括公共共绿地地、宅宅旁绿绿地、、道路路绿地地等，，不包包括屋屋顶绿绿化、、垂直直绿化化以及及小于于2㎡的土地地。指一定定区域域内各各类绿绿化用用地面面积占占该区区域面面积的的比例例（不包括括垂直直绿化化）。一般般要求求新区区不低低于30%，旧区区不低低于25%。即绿化化覆盖盖率，，是指指建设设用地地范围围内全全部绿绿化植植被水水平投投影面面积总总和与与建设设用地地面积积的比比率。。绿地率率（常常用指指标））绿化率率（一一般大大于绿绿地率率）住宅建建筑套套密度度：是是指每每公顷顷住宅宅用地地上拥拥有的的住宅宅套数数。住宅建建筑套套毛密密度：：是指指每公公顷居居住区区用地地上拥拥有的的住宅宅套数数。住宅面面积净净密度度：每每公顷顷住宅宅用地地上拥拥有的的住宅宅建筑筑面积积（㎡㎡/ha)住宅面面积毛毛密度度：每每公顷顷居住住区用用地上上拥有有的住住宅建建筑面面积（（㎡/ha)住宅套套密度度住宅面面积密密度人口毛毛密度度：每每公顷顷居住住区用用地上上容纳纳的人人口数数量。。人口净净密度度：每每公顷顷住宅宅用地地上容容纳的的人口口数量量人均总总占地地面积积：是是指建建筑红红线内内用地地面积积与人人口数数量之之比。。人均住住宅用用地面面积：：是指指小区区内住住宅用用地面面积与与人口口数量量之比比。人口密密度人均用用地面面积停车场场是指在在建设设用地地范围围内为为停放放机动动车或或非机机动车车所