房地产规划设计及建筑工程基础知识

房地产规划划设计与建建筑工程基基础知识第一节城城市规划划管理一、城市规规划概述（一）城市市规划的基基本概念城市规划是指为了实实现一定时时期内城市市的经济和和社会发展展目标，确确定城市性性质、规模模和发展方方向，合理理利用城市市土地，协协调城市空空间布局和和各项建设设的综合部部署和具体体安排。城市规划区区是指城市市市区、近郊郊区以及城城市行政区区域内因城城市建设和和发展需要要实行规划划控制的区区域。城市规划管管理是指城市人人民政府按按照法定程程序编制和和审批城市市规划，并并依据国家家和各级政政府颁布的的城市规划划管理的有有关法规和和具体规定定，对批准准的城市规规划，采用用法制的、、行政的、、经济的管管理办法，，对城市规规划区内的的各项建设设进行统一一的安排和和控制，使使城市的各各项建设用用地和建设设工程活动动有计划、、有秩序地地协调发展展，保证城城市规划的的顺利实施施。（二）与房房地产有关关的城市规规划的内容容和图纸及及文件城市规划包包括总体规规划、分区区规划和详详细规划。。1、总体规规划总体规划是一个远景景规划，短短的15年年，长的30年，一一般为20年。城市总体规规划由同级级人民政府府负责编制制。总体规划图图是房地产产开发公司司在一个城城市进行投投资开发决决策的重要要依据之一一。3、详细规规划详细规划又又可分为控控制性详细细规划和修修建性详细细规划。控制性详细细规划使城市总体体规划与详详细规划有有机地衔接接起来。修建详细规规划是在城市分分区的局部部地区所进进行的城市市空间构成成的规划。。二、城市规规划的实施施和监督检检查（一）城市市规划的实实施城市规划的的实施管理理主要是报建审批管管理和批后后管理两部分内容容。报建审批管管理主要包包括对建设设项目选址址审批核发发项目选址址意见书，，对城市用用地审批核核发建设用用地规划许许可证，对对建筑工程程审批核发发建设工程程规划许可可证。批后管理主主要是按照照规划实施施监督检查查体系对违违章占地和和违章建设设的查禁工工作。第二节居居住区规规划设计与与技术经济济指标一、居住区区的组成和和规模（一）居住住区的组成成居住区的组组成有用地地和工程构构成。按居住区内内用地性质质划分：1、居住建建筑用地；；2、公共建建筑用地；；3、道路广广场用地；；4、公共绿绿地和体育育场地5、其它用用地。居住区的工工程构成：1、建筑工工程；2、市政基基础设施；；3、环境工工程。（二）居住住区的规模模居住区的规规模主要是是指人口规规模和用地地规模，其其中以人口口规模为主主要指标。（三）居住住区的规划划结构我国居住区区的规划结结构通常分分为居住区区、居住小小区、住宅宅组团三个个等级。二、居住区区规划设计计的内容控制性详细细规划着重解决各各类用地界界限、建筑筑密度、建建筑高度、、容积率、、道路红线线位置、断断面、控制制点座标和和标高、工工程管线走走向、管径径和用地范范围等控制制指标；修建性详细细规划是根根据建筑、、绿化和空空间要求布布置平面图图，进行道道路、建筑筑、工程管管线的规划划设计，进进行竖向设设计和土石石方工程设设计、编制制工程概算算。修建性详细细规划主要要包括：居居住建筑规规划、公共共建筑规划划、道路规规划和绿地地规划。（一）居住住建筑规划划1、住宅建筑筑群体的平平面布置形形式基本有有四种：（1）行列式；（2）周边式；（3）混合式；（4）自由式。2、住宅的选选型（1）住宅层数数；（2）进深和面面宽；（3）长度和体体型；（4）层高；（5）户室比。。（二）公共共建筑规划划规划设计应应满足适当当集中、缩缩短服务半半径、符合合人流走向向、不干扰扰住户的基基本要求。居住小区内内道路不能能四能八达达，而是要要“顺而不不穿，通而而不畅”。。（五）建筑筑设计建筑设计一一般分初步步设计和施施工图设计计两个阶段段。居住建建筑设计的的内容包括括：1、住宅建建筑设计的的平、立、、剖面设计计；2、住宅结结构设计；；3、住宅建建筑装修和和室内设备备的设计；；4、住宅设设计的工程程概算和预预算。三、居住区区的各类技技术经济指指标（一）居住住区用地控控制指标表表（表4-3）居住规模住宅层数大城市中等城市小城市（镇）居住区多层16-2116-2216-25高多层12.5-1513-1613-16小区低层20-2520-2520-30多层15-1915-2015-22高多层11-1412.5-15-高层10-1210-13-（二）居住住区用地平平衡表（表表4-4））用地构成

规模等级居住区小区居住区用地100%12.5-25平方米/人100%10-30平方米/人1住宅用地45%-60%-55%-65%-2公建用地20%-32%-18%-22%-3道路用地8%-15%-7%-13%-4公共绿地7.5%-15%-5%-12%-（三）居住住区规划方方案的技术术经济指标标1、居住区区总用地（（ha），其中包括居居住用地，，公共建筑筑用地，道道路用地，，绿化用地地；2、居民每每人占地（（㎡/人）），其中包包括人均居居住用地、、公共建筑筑用地、道道路用地、、绿化用地地；3、居住区区总建筑面面积（㎡）），其中包包括居住建建筑面积、、公共建筑筑面积；4、总户数数、总人口口、平均每每户人口（（口/户））；5、平均每每户居住面面积（㎡））；6、居住建筑密密度，是指住宅宅建筑对居居住用地的的覆盖率。。即：（%）；7、居住面积密密度：（㎡/ha）；8、容积率（居居住建筑面面积密度））：（㎡/ha）；9、人口毛密度度，是指居住住总人口和和总用地之之比：（人/ha）；10、人口净密度度，是指居住住总人口与与居住建筑筑用地面积积之比：（人/ha）；11、平均层数，是指住宅宅总面积与与住宅基底底总面积之之比：；12、高层层比例，一一般七层以以上为高层层住宅，即即高层住宅宅占总建筑筑面积的比比例：（%）；13、住宅宅间距（m）；14、居住住区平均造造价：（元/㎡））；15、停车车为个数，，是指在规规划用地范范围内设置置的地面和和地下停车车位的个数数；16、建设设周期，是是指自工程程开工至全全部工程完完工之间的的持续时间间。第三节基基础设施施建设一、城市基基础设施的的内容和特特点（一）城市市基础设施施的内容1、能源系系统2、给水、、排水系统统3、道路交交通系统4、邮电、、通讯系统统5、环境系系统6、安全系系统7、土地平平整工程“七通”是是指通道路路、通自来来水、通电电信、通排排水、通煤煤气、通热热力、通电电力。“一平”即即平整场地地，按照竖竖向规划进进行土方工工程。二、居住区区基础设施施建设（二）基础础设施与住住宅建设的的比例关系系1、实物量量比例关系系实物量比例例关系是指指每平方米米住宅建筑筑面积需要要提供的水水、电、热热、气等相相应配套设设施的具体体数量。2、价值量比例关关系该比例关系系通常用基基础设施投投资与住宅宅建设投资资的比例和和每平方米米住宅建筑筑面积基础础设施投资资量来表示示。（四）管线线综合3、地下管管线的排列列次序一般般从建筑物物外排起，，最近的是煤煤气管，然然后依次为为给水、污污水及雨水水管等。自道路红线线向道路中中心线方向向平行布置置各种管线线的次序，，要根据管管线的性质质，埋深确确定。一般次序是是电力电缆缆、电信电电缆、煤气气、热力、、给水、雨雨水和污水水管道。第四节建建筑工程程基础知识识一、建筑构构造与结构构（一）建筑筑物的用途途和分类建筑物按照照使用性质质（即用途途），通常常分为生产产性建筑，，即工业建建筑、农业业建筑等；；非生产性性建筑，即即民用建筑筑。1、按建筑筑物的用途途分类（1）居住住建筑（2）公共共建筑①生活服务务性建筑；；②文教建筑筑；③托幼建筑筑；④科研建筑筑；⑤医疗建筑筑；⑥商业建筑筑；⑦体育建筑筑；⑧文娱建筑筑；⑨交通、邮邮电建筑；；⑩其他建筑筑。2、按建筑物的的结构类型型和材料分分类（1）砖木木结构建筑筑（2）砖混混结构建筑筑（3）钢筋筋混凝土结结构建筑（4）钢结结构建筑3、按建筑筑物的层数数分类（1）低层层建筑一般是指一至三层的房屋（2）多层层建筑一般是指四至七层的房屋（3）高层层建筑第一类，，小高层，，层数8-16层，房屋的的高度在在25m-50m之间，其其结构形形式一般般为钢筋筋混凝土土框架结结构；第二类，，中高层，，层数在在17-25层层，最高达达75m；第三类，，高高层，，层数26-40层，最高达达100m高；层数在40层以以上，高高度超过过100m，称为超高高层建筑筑。（三）建建筑设计计的主要要内容1、建筑筑平面设设计用以满足足建筑的的使用功功能的平平面要求求，包括括设计建建筑物的的内部使使用空间间和交通通联系空空间的设设计，是是建筑平平面设计计的一个个重要内内容。2、建筑筑剖面设设计建筑剖面设计计主要分析建建筑物各部分分应有的高度度，建筑物层层数、建筑空空间的组合和和利用，以及及建筑结构、、构造关系等等。3、建筑体型型和立面设计计建筑体型和立立面设计是建建筑师充分发发挥其想象力力和创造力的的地方，也是是开发商表示示所开发的项项目品质、思思想的重要方方面。（四）建筑识识图一套完整的建建筑施工图包包括建筑总平平面图、建筑筑施工图、结结构施工图、、暖通及空调调施工图、给给排水施工图图（通常暖通通空调、给排排水作为一套套图纸）、电电气施工图等等。各工种的的施工图又分分为基本图和和详图两部分分。1、建筑制图图的基本规定定幅面代号01234B×l841×1189594×841420×594297×420210×297C10101055A2525252525AiA0A1A2A3A4（2）图标和和会签栏设计单位全称（同济大学建筑设计研究院）工程名称（瑞虹新城）项目（主楼项目）审定

图名（首层平面图或结构扩初说明）设计号（03-12）校核

图别（建施）设计

图号（10）制图

日期（03.10）（3）比例尺尺的选用一个图形一般般只采用一种种比例尺。结结构施工图一一般不注比例例尺，允许一一个图形使用用两种比例尺尺。结构施工工图在施工中中以所注尺寸寸为准。图名常用比例总平面图1：500，1：1000，1：200基本图1：50，1：100，1：200，1：300详图1：1，1：2，1：5,1:10,1:20,1:25,1:50（4）轴线施工图中的轴轴线是施工中中定位、放线线的重要依据据。轴线用点划线线表示，端部部划圆圈，圆圆圈内注明编编号。水平方方向用阿拉伯伯数字由左至至右编号，垂垂直方向用英英文字母由下下而上编号。。（5）尺寸及及单位总图以米为单单位，其余均均以毫米为单单位。尺寸的的数字后面可可不写单位。。（6）标高注到小数点后后面第三位。。标高分绝对标标高和相对标标高两种。（7）索引号号索引号的用途途是索引2、建筑施工工图建筑施工图是是根据正投影影原理绘制出出来的，用立立面图及屋顶顶平面图表示示建筑物的外外部，用总平平面图表示建建筑物的位置置，用平面图图及剖面图表表示其内部，，用大样图表表示其细部作作法的一套图图纸。（1）建筑总平面图图用来说明建筑筑物所在具体体位置和其周周围环境关系系的平面图。。（2）建筑平面图它不仅反映了了建筑的使用用空间、装修修等情况，而而且是其他各各工种图纸设设计的基础。。还是室内外外装修设计的的重要依据。。（3）建筑立面图立面图主要表表示建筑物的的外观形状，，是做外部装装修的主要依依据。（4）建筑剖面图剖面图主要用用以简要表示示建筑物的内内部结构形式式、空间关系系。3、结构施工图结构施工图主主要表明建筑筑结构的专业业设计内容，，同时反映建建筑、给排水水、暖通、电电气等专业对对结构的要求求。4、给排水施施工图5、采暖施工工图6、通风施工工图7、电气施工工图（五）建筑构构造1、建筑物的的基本构造和和设计时须考考虑的因素房屋建筑一般般由基础、墙墙、柱、梁、、板、屋架、、门窗、屋面面（包括隔热热、保温和防防水层）、楼楼梯、阳台、、雨篷、楼地地面等部分组组成。2、房屋的建建筑等级（1）建筑物物耐久性（年年限）的等级级（2）建筑物物的耐火等级级（3）建筑物物的重要性等等级3、建筑物的的常用基础形形式按基础的构造造特点不同，，基础可分为为五种基本类类型。（1）条形基基础（2）独立基基础（3）筏板基基础（4）箱形基基础（5）桩基础础4、墙体的构构造（2）砖墙的的厚度墙厚名称实际尺寸墙厚名称实际尺寸半砖墙（12墙）115一砖半墙（37墙）3653/4砖墙（18墙）178二砖墙（49墙）490一砖墙（24墙）240二砖半墙（62墙）6155、钢筋混凝凝土柱、梁、、板的构造6、屋顶的构构造7、楼梯的类类型与构造8、房屋门窗窗的类型二、建筑装饰饰材料（一）建筑材材料与建筑装装饰材料建筑材料是一一切建筑工程程的物质基础础，是建造建建筑物所使用用的各种材料料的总称。主要包括：房屋结构材料料、墙体材料料、屋面材料料、隔热、隔隔声材料、内内外墙装饰材材料等。（二）建筑装装饰材料的分分类1、按化学成成分分类（1）金属材材料（2）非金属属材料（3）复合材材料2、按建筑装装饰的部位分分类（1）外墙装装饰材料（2）内墙装装饰材料（3）地面装装饰材料（4）吊顶装装饰材料（5）室内装装饰用品及配配套设备（6）其他装装饰材料（三）建筑装装饰材料使用用效果评价1、装饰效果果评价装饰效果果主要考察：：（1）建筑物物外部色彩（2）建筑物物内部色彩2、耐久性3、经济性4、环保性（四）建筑材材料的主要种种类和用途材料类型材料具体内容主要用途石材大理石、花岗岩、人造大理石、人造花岗岩、人造玛瑙、人造玉石大型高档建筑内外饰面建筑石膏装饰石膏板、纸面石膏板、嵌装式装饰石膏板、艺术装饰石膏制品建筑物室内装饰建筑陶瓷釉面转、墙地砖、陶瓷锦砖（马赛克）、玻璃制品建筑物内外贴面水泥硅酸盐水泥、白色硅酸盐水泥、彩色硅酸盐水泥配置混凝土、水泥浆等混凝土重混凝土、普通混凝土、轻混凝土、装饰混凝土承重、防辐射、装饰等砂浆砌筑砂浆、抹面砂桨、装饰砂桨、（水刷石、干粘石、水磨石等）特种砂浆砌筑、饰面等金属材料建筑钢材、钢材建筑施工用料建筑玻璃平板玻璃、装饰玻璃（钢化/夹丝/夹层/压花/磨花/彩色/金属/水晶/镭射/热反射/吸热等玻璃）、中空玻璃/玻璃幕墙等。光控、温控、节能、降低噪音、装饰等木材针叶树（松、杉、柏等）、阔叶树（水曲柳、榆木、柞木等）制作门窗、内部装饰等建筑塑料外墙、内墙、地面涂料（清油/清漆/厚漆/调和漆/磁漆/乳胶漆/透明漆等）建筑表面防护、装饰建筑织物地毯（纯毛/化纤/混纺等）、墙面装饰织物等室内装饰三、建筑设备备（一）建筑给给水给水系统分为为生活、生产产、消防等三三种。（二）建筑排排水排水系统分为为生活污水、生生产废水、雨雨水三类。（三）建筑采采暖（四）建筑通通风与空调（五）建筑电电气（六）住宅小小区智能化系系统1、住宅小区区智能化的含含义所谓住宅小区智能能化就是利用4C(即计算机、通通讯与网络、、自控、IC卡)技术，通过有效的的传输网络，，将多元信息息服务与管理理、物业管理理与安防、住住宅智能化系系统集成为住住宅小区的服服务与管理提提供高技术的的智能化手段段，以期实现现快捷高效的的服务与管理理，提供安全全舒适的家居居环境。四、工程造价价（二）工程造造价的定义和和特性工程造价是指建设工程程的建造价格格。它有两种含义，一是指建设设一项工程的的预期开支或实际开支的的全部固定资产产