房地产投资基础知识(共79)

房地产产投资资课程内内容介介绍房地产投资资基础知识识（产权、用用地制度和和法律、规规划、建筑筑、经济分分析和财务务评价等方方面基本知知识）房地产开发发投资房地产开发发投资程序序、项目可可行性研究究房地产开发发投资市场场研究、投投资项目类类型分析房地产开发发投资的成成本费用、、收入估算算房地产投资资项目经济济效益评价价房地地产产开开发发项项目目财财务务评评价价、、风风险险分分析析房地地产产个个人人投投资资房地地产产个个人人置置业业投投资资房地地产产个个人人间间接接投投资资（（债债券券、、股股票票投投资资和和购购买买房房地地产产信信托托投投资资基基金金））开设设本本课课程程的的目目的的了解解房房地地产产投投资资相相关关的的基基本本知知识识（（房房地地产产产权权、、相相关关法法律律、、规规划划、、建建筑筑、、财财务务分分析析等等）了解解房房地地产产投投资资项项目目的的可可行行性性研研究究、、市市场场分分析析、、经济济评评价价和和财务务分析析的基基本本方方法法和和步步骤骤，，有有一一定定基基础础知知识识的的同同学学能能够够掌掌握握和和运运用用一一些些方方法法和和技技巧巧了解解房房地地产产个个人人投投资资渠渠道道、、方方法法和和策策略略主要要参参考考教教材材1、俞俞明明轩轩主主编编的的《房地地产产投投资资分分析析》，首首都都经经济济贸贸易易大大学学出出版版社社（（2004年））2、刘刘正正山山编编著著《房地地产产投投资资分分析析》，东东北北财财经经大大学学出出版版社社（（2000年））3、陈陈琳琳、、潘潘蜀蜀健健编编著著《房地地产产项项目目投投资资》第二二版版，，中中国国建建筑筑工工业业出出版版社社（（2004年））房地地产产相相关关的的媒媒体体和和网网站站报纸纸：：21世纪纪经经济济报报道道、、中中国国经经营营报报、、第第一一财财经经、、金金融融时时报报、、经经济济观观察察报报、、上上海海证证券券报报、、中中国国证证券券报报综合合网网站站：：搜搜房房网网、、焦焦点点房房地地产产网网、、新新浪浪房房产产、、21CN房产产频频道道、、南南方方网网房房产产频频道道观点点地地产产网网（（）、、万万科科周周刊刊、、世世联联《地产产评评论论》、世世联联地地产产《楼市市中中国国》、中中国国地地产产商商中国国房房地地产产信信息息网网、、广广州州市市国国土土资资源源与与房房屋屋管管理理局局阳光光家家缘缘王志志纲纲工工作作室室、、中中国国房房地地产产策策划划网网、、房房联联网网、、赢赢房房网网、、房房策策天天下下、、中中国国策策划划师师在在线线课程程安安排排总学学时时：：32学时时（（2-17周））课程程学学习习形形式式：：课堂堂讲讲授授案例例介介绍绍社会会实实践践问题题反反馈馈（（以以提提问问和和作作业业的的形形式式））成绩绩评评定定平时时的的课课堂堂考考勤勤、、回回答答问问题题、、作作业业、、实实践践成成果果等等期末末的的课课程程论论文文第一一讲讲房房地地产产投投资资基基础础知知识识第一一节节房房地地产产投投资资概概述述第二二节节房房地地产产产产权权及及用用地地制制度度基基本本知知识识第三三节节规规划划及及建建筑筑学学相相关关知知识识第四四节节投投资资项项目目经经济济评评价价的的基基础础知知识识第一一节节房房地地产产投投资资概概述述一、、房房地地产产相相关关概概述述（一一））房房地地产产的的概概念念是房房产产和和地地产产的的总总称称。。也也可可是是单单独独的的房房产产或或地地产产。。它包包括括实物物部部分分和权益益部部分分。实物物部部分分表表现现为为土土地地及及其其地地上上的的建建筑筑物物、、构构筑筑物物或或其其他他附附属属物物。。权益益部部分分是是指指依依附附于于实实物物部部分分的的各各种种权权益益（（所所有有权权、、使使用用权权、、收收益益权权、、抵抵押押权权等等））。。第一一节节房房地地产产投投资资概概述述（二二））房房地地产产与与不不动动产产、、物物业业不动动产产是是指指不不能能移移动动或或移移动动后后严严重重减减损损其其经经济济价价值值的的财财产产，，包包括括土土地地、、地地上上定定着着物物及及其其包包含含的的权权益益，，如如房房屋屋、、林林木木等等。。不动动产产的的范范围围比比房房地地产产的的范范围围广广，，房房地地产产是是其其中中最最核核心心的的部部分分。。物业业即即房房地地产产，，但但一一般般是是指指微微观观的的房房地地产产，，而而房房地地产产则则包包括括微微观观、、中中观观和和宏宏观观三三个个层层次次。。第一节房房地产投资概概述（三）房地产产的基本特点点自然属性位置的固定性性使用的耐久性性异质性经济属性价值量大，资资金需求量大大供给弹性小和和经营的垄断断性保值增值性投资和消费的的双重性第一节房房地产投资概概述法律属性权利的可分性性（单宗房地地产的实物不不可分性）权利的法律保保障性（通过过登记公示））社会属性易受大众心理理影响（特别是房地产产泡沫形成和和破灭时）财富性（整个个国民财富、、个人财富））关系到社会稳稳定第一节房房地产投资概概述（四）房地产产市场的参与与者土地所有者或或使用者（如集体土地地所有者和承承包经营者，，城市国有土土地所有权人人和使用权人人。特别是房房屋拆迁过程程中原土地使使用人对房地地产开发的周周期和进度具具有重要的影影响作用）开发商和投资资商政府各部门（土地管理、、城市规划、、建委或建设设局、房地产产管理局或住住宅局、市政政管理、发改改委等部门））第一节房房地产投资概概述金融机构（银行、保险险公司、置业业担保机构等等）承包商（建筑施工、、材料、设备备等承包商））购房者（自用型和投投资型）和租房者房地产咨询、、中介、服务务机构（包括房地产产项目咨询策策划、评估机机构、造价咨咨询机构、工工程监理机构构、房地产经经纪（一手房房和二手房））、营销策划划、广告服务务等）第一节房房地产投资概概述二、房地产投投资概述（一）房地产产投资的概念念经济主体以获获得未来的房房地产资产的的增值或收益益为目的，预预先垫付一定定数量的货币币与实物，直直接或间接的的从事或参与与房地产开发发与经营活动动的经济行为为。第一节房房地产投资概概述（二）房地产产投资的优点点具有较高收益益水平和财务杠杆作用（见举例例）能够得到税收方面的好好处易于获得金融融机构的支持持（作为“不动产”易于获得抵押押贷款）能抵消通货膨膨胀的影响（（保值增值性性：根据美国国、英国、香香港等地研究究资料表明，，房地产价格格增长率大约约是同期一般般物价上涨率率的2倍）提高投资者的的资信等级某房地产开发发公司投资一一宗房地产，，投资总额为为1000万元，2年建成。现有有两种融资方方式：一种为为全部用自有有资金；另一一种为70%向银行借贷，，30%用自有资金。。已知银行贷贷款利率为8%，建成成后销销售收收入为为1400万元。。开发发阶段段税率率为5.5%（“两两税一一费””——营业税税、城城市维维护建建设税税、教教育费费附加加）。。比较较两种种方式式的自自有资资金收收益率率如下下：第一种种融资资方式式：自自有资资金1000万元，，销售售收入入1400万元，，则毛毛收入入为400万元。。则税税前收收益为为400－（1400××5.5%）=323万元。。则税税前自自有资资金收收益率率为：：323÷1000=32.3%。第二种种融资资方式式：自自有资资金300万元，，借贷贷资金金为700万元，，销售售收入入1400万元，，支付付银行行利息息为：：700×【（1＋8%）2－1】=116.48万元，，则毛毛收入入为400－116.48=283.52万元。。则税税前收收益为为283.52－（1400××5.5%）=206.52万元。。则税税前自自有资资金收收益率率为：：206.52÷÷300=68.84%。第一节节房房地地产投投资概概述（三））房地地产投投资的的缺点点投资对对象变变现能能力差差（特特别是是在建建工程程、烂尾楼楼）投资数数额巨巨大投资回回收周周期长长投资需需要专专门的的知识识和经经验（（房地地产专专业资资格包包括：：房地产产估价价师、、房地地产经经纪人人、房地产产营销销策划划师等等）中诚广广场（（烂尾尾楼））第一节节房房地地产投投资概概述（四））房地地产投投资对对象从物理理形态态来划划分，，主要要分为为土地、建成房房地产产和在建工工程按用途途来划划分，，居住住物业业（普通住住宅、高级公寓、、别墅）、商商用物物业（（酒店、写字楼楼、超市和商场）、工工业物物业（（厂房、仓库）和特特殊物物业（（赛马场场、高尔夫夫球场场、学校校、寺庙等）第一节节房房地地产投投资概概述（五））房地地产投投资形形式房地产产直接接投资资房地产产开发发投资资（土地地开发发、房房屋开开发））房地产产置业业投资资（自用用、购购买后后转让让或出出租））房地产产间接接投资资投资于于房地地产企企业的的债券券和股股票投资于于房地产产投资信托基金（REITs：RealEstateInvestmentTrusts）购买住房抵抵押贷贷款支支持证证券（MBS：HousingMortgage-backedSecurity）第二节节房房地产产产权权及用用地制制度一、房房地产产产权权概述述（一））产权权的概概念产权即即财产产权利利，是是凭借借财产产所获获得的的各种种权利利的总总和。。它是是财产产关系系的法法律表表现。。第二节节房房地产产产权权及用用地制制度（二））产权权的分分类按照内内涵可可将产产权划划分为为物权自物权权（一一般是是所有有权））他物权权用益物物权（（如承承包经经营权权、土土地使使用权权、地地上权权、典典权、、地役役权、、永佃佃权等等）担保物物权（（如抵抵押权权、质质权等等）债权第二节节房房地产产产权权及用用地制制度（三））房地地产产产权的的概念念房地产产产权权是以以房屋屋财产产和土土地财财产为为客体体的各各种权权利的的总和和。房地产产产权权是一一组权权利即即“权利利束””。房地地产权权利束束是房房地产产所有有权及及其分分离出出来的的各种种权利利的总总和。。所有有权的的权能能包括括占有有权、、使用用权、、收益益权和和处分分权。。第二节节房房地产产产权权及用用地制制度（四））我国国房地地产产产权基基本介介绍我国房房地产产产权权的内内涵：：以土土地为为标的的、以以他物物权（（土地地使用用权））为主主要内内容的的土地地产权权和以以房屋屋为标标的、、以自自物权权（房房屋所所有权权）为为主要要内容容的房房屋产产权所所构成成的权权利束束。我国土土地使使用权权可分分为：：1、有偿偿出让让国有有土地地使用用权；；2、划拨拨国有有土地地使用用权；；3、临时时用地地土地地使用用权（（一般般不超超过2年）；；4、土地地承包包经营营权；；5、宅基基地使使用权权第二节节房房地产产产权权及用用地制制度（五））房地地产产产权的的一般般形式式独有产产权共同占占有。。每一个个人拥拥有的的房地地产权权利都都受到到共同同占有有人的的制约约。如如同一一栋楼楼住户户对公公共部部分的的权利利。联合占占有。。共有者者对房房地产产皆享享有使使用权权，如如果某某一占占有人人逝世世则占占有权权转移移到其其他占占有人人手中中。如如兄弟弟两人人继承承父母母的一一栋房房屋。。共同共共有。。如夫妻妻间共共同占占有的的房地地产，，一方方逝世世则另另一方方继承承。第二节节房房地产产产权权及用用地制制度（六））建筑物物区分分所有有权区分所所有是是以建建筑物物的某某一特特定部部分（（即一一栋住住宅楼楼中的的一套套住房房）为为客体体而成成立的的房地地产所所有权权形式式，它它是一一种复复合性性权利利。包包括三三个部部分：：专有部部分的的所有有权。。单元元楼里里的一一套住住宅，，其室室内空空间和和内隔隔墙是是专有权权部分分。共有部部分的的持份份权。。整栋栋楼的的基底底土地地、外墙、公共共楼梯梯、电电梯、、一楼楼大厅厅、上上下水水管道道等是是共有持持份部部分。因共有有而产产生的的成员员权。。小区区居民民对小小区公公共事事务的的表决决权、、选聘聘物业业管理理公司司的权权利、、制定定本小小区规规章制制度的的权利利。第二节节房房地产产产权权及用用地制制度（七））房地地产相相邻关关系房屋屋所所有有权权人人或或土土地地使使用用权权人人在在自自己己的的房房地地产产内内从从事事各各种种活活动动时时，，负负有有注注意意和和避避免免损损害害相相邻邻房房地地产产的的义义务务；；相相对对而而言言，，相相邻邻房房地地产产权权利利人人，，则则享享有有请请求求对对方方注注意意预预防防和和避避免免损损害害发发生生的的权权利利。。实实质质上上是是对对房房地地产产所所有有权权和和使使用用权权的的一一种种限限制制。。一般般存存在在两两类类相相邻邻关关系系：：通风风、、采光光、排排水水、、排排污污的的相相邻邻关关系系倒塌塌、、易易燃燃、、易易爆爆等等险险情情危危害害的的相相邻邻关关系系第二二节节房房地地产产产产权权及及用用地地制制度度（八八））房房地地产产权权属属登登记记是法法律律授授权权的的机机构构依依法法对对房房地地产产权权属属现现状状及及变变更更予予以以确确认认的的一一项项重重要要活活动动，，它它包包括括了了土土地地使使用用权权和和房房屋屋所所有有权权登登记记。。房房地地产产权权属属登登记记不不仅仅是是房房地地产产管管理理的的核核心心，，同同时时也也是是现现代代房房地地产产制制度度的的基基础础。。由于于我我国国对对房房地地产产实实行行土土地地与与房房屋屋的的分分部部门门管管理理体体制制，，所所以以房房地地产产权权属属登登记记是是分分别别进进行行土土地地使使用用权权登登记记和和房房屋屋所所有有权权登登记记。。在在大大多多数数城城市市，，一一宗宗房房地地产产要要办办理理两两个个产产权权证证书书，，一一个个是是房屋屋所所有有权权证证书书，一一个个是是国有有土土地地使使用用权权证证书书。目目前前部部分分城城市市如如广广州州，，这这两两个个证证是是合合二二为为一一。。第二二节节房房地地产产产产权权及及用用地地制制度度二、、用用地地制制度度介介绍绍（一一））我我国国现现行行的的土土地地所所有有制制度度集体体土土地地即即农农民民集集体体所所有有土土地地，，包包括括农农村村、、城城市市郊郊区区、、“城城中中村村””土土地地。。““农农民民集集体体””的范范围围包包括括3个层层次次：：村村农农民民集集体体、、村村内内两两个个以以上上农农村村集集体体经经济济组组织织的的农农民民集集体体和和乡乡（（镇镇））农农民民集集体体。。国有有土土地地一一般般是是指指城城市市内内国国家家所所有有土土地地，，包包括括城城市市市市区区、、独独立立工工矿矿区区、、一一定定规规模模人人口口聚聚集集的的建建制制镇镇等等。。当当然然，，矿矿藏藏、、森森林林、、草草原原、、滩滩涂涂等等自自然然资资源源属属于于国国家家所所有有。。第二二节节房房地地产产产产权权及及用用地地制制度度（二二））其其他他土土地地制制度度土地地登登记记制制度度（县县级级以以上上土土地地管管理理部部门门进进行行土土地地登登记记和和核核发发《国有有土土地地使使用用证证》和《集体体土土地地使使用用证证》，登登记记后后即即受受到到法法律律保保护护））土地地有有偿偿有有限限期期使使用用制制度度土地地用用途途管管制制制制度度耕地地保保护护制制度度用地地制制度度的的其其他他规规定定第二二节节房房地地产产产产权权及及用用地地制制度度（1）国国有有土土地地使使用用权权的的有有偿偿出出让让国家家将将国国有有土土地地使使用用权权在在一一定定年年限限内内出出让让给给土土地地使使用用者者，，由由土土地地使使用用者者向向国国家家支支付付土土地地使使用用权权出出让让金金的的行行为为。。土地地使使用用权权出出让让方方式式有有4种：：招标标、、拍拍卖卖、、挂挂牌牌和和协协议议。经经营营性性用用地地目目前前只只能能采采用用前前3种方方式式出出让让。。第二二节节房房地地产产产产权权及及用用地地制制度度（2）国国有有土土地地使使用用权权的的出出让让年年限限各种种用用途途的的国国有有土土地地出出让让的的最最高高年年限限居住住用用地地70年工业业用用地地50年教育育、、科科技技、、文文化化卫卫生生、、体体育育用用地地50年商业业、、旅旅游游、、娱娱乐乐用用地地40年综合合或或其其他他用用地地50年第二二节节房房地地产产产产权权及及用用地地制制度度（三三））现现阶阶段段在在我我国国取取得得国有有土土地地使使用用权权的4个基基本本途途径径：：通过过行行政政划划拨拨取取得得（（如如高高校校用用地地））通过过国国家家出出让让方方式式取取得得（（招招标标、、拍拍卖卖、、挂挂牌牌和和协协议议四四种种方方式式，，其其中中经经营营性性用用地地只只能能采采用用前前三三种种方方式式））通过过房房地地产产转转让让方方式式取取得得（（买买卖卖、、交交换换、、赠赠与与等等））通过过土土地地或或房房地地产产租租赁赁方方式式取取得得第二二节节房房地地产产产产权权及及用用地地制制度度（四四））用用地地制制度度的的其其他他规规定定在城城市市规规划划区区范范围围内内，，闲闲置置土土地地1年以以上上按按出出让让金金的的20%以下下征征收收土土地地闲闲置置费费。。未未按按土土地地出出让让合合同同规规定定期期限限动动工工，，连连续续2年以以上上未未使使用用的的，，由由县县级级以以上上政政府府无无偿偿收收回回。。划拨拨土土地地使使用用权权的的转转让让或或出出租租的的解解决决办办法法，，一一种种方方式式可可补补办办出出让让手手续续和和补补交交土土地地出出让让金金；；另另一一种种方方式式是是将将转转让让或或出出租租的的收收益益上上缴缴国国家家。。土地地使使用用权权期期满满后后可以以续续期期，但但必必须须在在出出让让期期满满前前1年向向土土地地管管理理部部门门提提出出申申请请，，重重新新签签订订出出让让合合同同。。第二二节节房房地地产产产产权权及及用用地地制制度度（五五））集集体体土土地地征征用用由于于我我国国城城市市郊郊区区的的集集体体土土地地不不能能直直接接用用于于城城市市的的房房地地产产开开发发投投资资。。因因此此一一般般程程序序是是，，先由由城城市市政政府府代代表表国国家家征征用用城城郊郊的的集集体体土土地地并并对对被被征征地地者者给给与与补补偿偿，，然然后后由由城城市市土土地地管管理理部部门门向向房房地地产产开开发发商商出出让让该该宗宗地地。第二二节节房房地地产产产产权权及及用用地地制制度度征用用集集体体土土地地的的补补偿偿费费用用包包括括土土地地补补偿偿费费、、安安置置补补助助费费及及地地上上附附着着物物和和青青苗苗的的补补偿偿费费，，具具体体标标准准和和受受偿偿人人为为：：土地地补补偿偿费费。。一一般般为为耕耕地地被被征征前前3年平平均均年年产产值值的的6——10倍。。费费用用归归农农村村集集体体组组织织所所有有。。安置置补补助助费费。。每每个个需需安安置置农农业业人人口口可可得得到到耕耕地地被被征征前前3年平平均均年年产产值值的的4——6倍。。集集体体安安置置的的，，该该费费用用集集体体管管理理和和使使用用；；其其他他单单位位安安置置的的，，支支付付给给该该单单位位；；不不需需安安置置的的，，该该费费用用给给个个人人。。地上上附附着着物物和和青青苗苗补补偿偿费费。。标标准准由由省省级级政政府府规规定定，，征征用用菜菜地地要要缴缴纳纳新新菜菜地地开开发发基基金金。。该该费费用用归归附附着着物物和和青青苗苗的的所所有有者者所所有有。。参见见湖南南省省湘湘潭潭市市农农地地征征用用补补偿偿标标准准第二二节节房房地地产产产产权权及及用用地地制制度度（六六））城城市市房房屋屋拆拆迁迁参见见法法规规：：《城市市房房屋屋拆拆迁迁管管理理条条例例》几个个主主体体：：拆迁迁人人：：一一般般是是指指取取得得房房屋屋拆拆迁迁许许可可证证的的建建设设单单位位。。被拆拆迁迁人人：：是是指指被被拆拆迁迁房房屋屋的的所所有有人人，，不不包包括括被被拆拆迁迁房房屋屋的的使使用用人人。。房屋屋拆拆迁迁管管理理部部门门不不得得作作为为拆拆迁迁人人，，也也不不得得接接受受拆拆迁迁委委托托。。第二二节节房房地地产产产产权权及及用用地地制制度度（六六））城城市市房房屋屋拆拆迁迁拆迁迁工工作作一一般般程程序序：：1、房房屋屋拆拆迁迁申申请请的的提提出出2、拆拆迁迁审审批批和和《房屋屋拆拆迁迁许许可可证证》的取取得得3、拆拆迁迁协协议议的的签签订订（（实实际际是是以以合合同同形形式式））4、拆拆迁迁的的实实施施（（包包括括自自行行拆拆迁迁和和委委托托拆拆迁迁））5、拆拆迁迁补补偿偿安安置置资资金金的的监监管管（（拆拆迁迁单单位位须须出出具具拆拆迁迁安安置置资资金金的的存存款款证证明明））第二二节节房房地地产产产产权权及及用用地地制制度度（六六））城城市市房房屋屋拆拆迁迁拆迁迁的的补补偿偿对对象象：：主主要要是是被被拆拆迁迁房房屋屋的的所所有有人人，，也也会会考考虑虑到到使使用用人人的的利利益益。。一一般般是是由由被被拆拆迁迁人人对对承承租租人人（（即即使使用用人人））进进行行补补偿偿或或安安置置，，拆拆迁迁人人对对被被拆拆迁迁人人给给与与相相应应补补偿偿。。拆迁迁补补偿偿方方式式：：货货币币补补偿偿和和房房屋屋产产权权调调换换补偿偿标标准准：：按按照照““等等价价有有偿偿””的的原原则则，，根根据据房房屋屋的的市市场场价价格格补补偿偿。。第二二节节房房地地产产产产权权及及用用地地制制度度（六）城城市房屋屋拆迁对特殊情情况的处处理：1、产权不不明确房房屋（不不包括临临时违章章建筑））补偿安安置的具具体规定定：由拆拆迁人提提出补偿偿方案，，报房屋屋拆迁管管理部门门审核同同意后实实施拆迁迁。2、抵押房房屋的补补偿安置置的基本本程序：：（1）认定抵抵押的有有效性（2）应及时时通知抵抵押权人人（如贷贷款银行行）（3）能解除除抵押合合同的，，补偿款款付给被被拆迁人人；不能能解除抵抵押合同同的，按按照法律律规定顺顺序进行行原债务务的清偿偿，不足足的向抵抵押人（（借款者者）进行行追偿。。第二节房房地产产产权及及用地制制度（六）城城市房屋屋拆迁对特殊情情况的处处理：3、公益事事业房屋屋的拆迁迁安置：：按照城城市规划划要求，，或者重重新建设设或者补补偿。4、临时建建筑的补补偿安置置和违章章建筑由城市规规划部门门判定建建筑是否否违章，，原则上上对违章章建筑不不予补偿偿，具体体情况具具体处理理。临时建筑筑（结构构简易、、限期拆拆除），，分为超超过期限限的和未未超过期期限的。。超过期期限的是是非法建建筑和未未超过期期限的是是合法建建筑。第三节规规划和和建筑学学相关知知识一、住宅宅区规划划的基本本知识（一）城城市规划划的基本本分类根据城市市建设阶阶段，可可以把城城市详细细规划分分为控制制性详细细规划和和修建性性详细规规划。按功能可可分为居住区规规划、工业区规规划、商贸区规规划。第三节规规划和和建筑学学相关知知识（二）控控制性详详细规划划的内容容用地控制制指标：：用地性性质、用用地面积积、土地地与建筑筑使用相相容性（（广州市的的居住用用地控制制指标）环境容量量控制指指标：容积率、建筑密度度、绿地率率、人口口容量建筑形态态控制指指标：建建筑高度度、建筑筑间距、、建筑后后退红线线距离、、沿路建建筑高度度、相邻邻地段的的建筑规规定交通控制制指标：：交通出出入口方方位、、停车位位配套设施施体系：：生活服服务设施施布置、、市政公公用设施施、交通通设施和和管理要要求第三节规规划和和建筑学学相关知知识（三）修修建性详详细规划划的内容容建设条件件分析和和综合技技术经济济论证建筑和绿绿地的空空间布局局、景观观规划设设计，布布置总平平面图道路系统统规划设设计绿地系统统规划设设计工程管线线规划设设计竖向规划划设计估算工程程量、拆拆迁量和和总造价价，分析析投资效效益第三节规规划和和建筑学学相关知知识（四）居居住区可可分为居居住区、、居住小小区、居居住组团团三级：：居住区是是由城市市干道或或自然分分界线所所围合，，居住人人口规模模为3-5万人，居居住户数数为1-1.6万户，并并具有一一整套与与之对应应规模的的公共服服务设施施的居住住生活聚聚集地。。（如番番禺的华华南新城城、华南南碧桂园园、骏景景花园等等）居住小区区是指城城市道路路或自然然分界线线所围合合，居住住人口规规模为1-1.5万人，居居住户数数为3000-5000户，并具具有一套套与之对对应规模模的公共共服务设设施的居居住生活活聚集地地。（如如美林湖湖畔）居住组团团是指被被小区道道路分割割，居住住人口规规模为1000-3000人，居住住户数为为300-1000户，并具具有居民民所需的的基本公公共服务务设施的的居住生生活聚集集地。（（如五山山花园））第三节规规划和和建筑学学相关知知识（五）广广州市城城市规划划简介1、整个市市域的总总体规划划方向（（南拓、北北优、东东进、西西联）2、各大区规规划的职职能3、交通干线线、环城高速速、地铁线第三节规规划和和建筑学学相关知知识二、建筑筑学基本本知识（一）建建筑面积积（首先先认识一套住房房）整栋住宅宅楼的建建筑面积积包括主主要使用用面积、、辅助使使用面积积和结构构面积三三项。主要使用用面积是是建筑各各层平面面中直接接为生产产或生活活使用的的净面积积之和（（如住宅楼的的主要使使用面积积是起居居室（客客厅）、、餐厅、、卧室等等面积的的总和）。辅助使用用面积是是建筑物物各层平平面中为为辅助生生产或生生活所占占净面积积的总和和（如住住宅楼的的辅助使使用面积积是厨房房、盥洗洗间、厕厕所、阳阳台、储储藏室等等面积的的总和））。结构面积积是建筑筑物各层层平面中中墙体、、柱等结结构体所所占面积积的总和和。第三节规规划和和建筑学学相关知知识（二）建建筑面积积的计算算规则单层建筑筑物不论论其高度度如何，，均按一一层计算算建筑面面积。多多层建筑筑物自然然层的层层高在2.2米及以上上者，方方可计算算建筑面面积。单层建筑筑物的建建筑面积积和多层层建筑物物首层的的建筑面面积，均均应按建建筑物外外墙勒脚脚以上结结构外围围水平面面积计算算。地下室、、地下仓仓库、地下停车车场等建筑面面积，应应按其外外墙上口口外围水水平面积积计算建建筑面积积。建于坡地地的建筑筑物吊脚架空空层、深基础础下架空空层，设设计加以以利用时时，有围围护结构构且层高高在2.2米以上的的部位，，按该部部位的水水平面积积计算建建筑面积积。第三节规规划和和建筑学学相关知知识（二）建建筑面积积的计算算规则室内楼梯梯间、电电梯井、、观光电电梯井、、自动扶扶梯，应应按建筑筑物的自自然层计计算建筑筑面积。。室内提物物井、管管道井、、抽油烟烟机风道道、通风风排气竖竖井、垃垃圾道、、附墙烟烟囱等，，应按首首层面积积计算建建筑面积积。坡屋顶内内和场馆看台台下的建建筑空间间，设计并并利用时时，净高高超过2.2米及以上上部位，，按水平平面积计计算建筑筑面积。。净高在在1.2米至2.2米的部位位，应按按该部位位水平面面积的一一半计算算建筑面面积。第三节规规划和和建筑学学相关知知识（二）建建筑面积积的计算算规则建筑物外外有围护护结构的的挑廊、、走廊、、眺望间间、落地地橱窗、、阳台、两建筑筑物间有有围护结结构的架空走廊廊等，层高高在2.2米以上的的，应按按其围护护面积计计算建筑筑面积。。若以上上部位无围护结结构，则按照照其顶盖盖水平投投影面积积的一半半来计算算建筑面面积。有顶盖但但无围护护结构的的车棚、、货棚、、站台、加油站、收费站等，应按按其顶盖盖水平面面积的一一半计算算建筑面面积。雨篷的外边线线至外墙墙结构外外边线的的宽度超超过2.1米时，应应按其水水平投影影面积的的一半计计算建筑筑面积。。第三节规规划和和建筑学学相关知知识（三）商商品房销销售面积积1、商品房房销售面面积、套套内建筑筑面积和和分摊的的公用建建筑面积积之间的的关系商品房销销售面积积＝套内内建筑面面积＋分分摊的公公用建筑筑面积套内建筑筑面积包包括三个个部分：：套内使使用面积积、套内内墙体面面积、阳阳台建筑筑面积第三节规规划和和建筑学学相关知知识2、套内墙墙体面积积商品房各各套内使使用空间间周围的的维护或或承重墙墙体，有有共用墙及及非共用用墙两种。商品房各各套之间间的分隔隔墙、套套（单元元）与公公用建筑筑空间之之间的分分隔墙以以及外墙墙（包括括山墙））均为共共用墙，，共用墙墙墙体水水平投影影面积的的一半计计入套内内墙体面面积。非共用墙墙墙体水水平投影影响面积积全部计计入套内内墙体面面积。第三节规规划和和建筑学学相关知知识3、公用建建筑面积积包括两个个部分：：电梯井、、楼梯间间、垃圾圾道、变变电室、、设备间间、公共门厅厅和过道、、地下室室、值班班警卫室室以及其其他功能能上为整整栋建筑筑服务的的公共用用房和管管理用房房建筑面面积；套（单元元）与公公用建筑筑空间之之间的分分隔墙以以及外墙墙（包括括山墙））墙体水水平投影影面积的的一半。。另外凡已已作为独独立使用用空间销销售或出出租的地地下室、、车棚等等，不应应计入公公用建筑筑面积部部分。作作为人防防工程的的地下室室也不计计入公用用建筑面面积。车车库、会会所等具具备独立立使用功功能的空空间；售售楼单位位自营、、自用的的房屋；；为多栋栋房屋服服务的警警卫室、、管理用用房、设设备间等等都不应应记入公公用建筑筑面积进进行分摊摊。第三节规规划和和建筑学学相关知知识4、公用建建筑面积积分摊计计算（1）公用建筑筑面积分分摊系数数计算将整栋建建筑物的的公用建建筑面积积除以整整栋建筑筑物的各各套套内内建筑面面积之和和，得到到建筑的的公用建建筑面积积分摊系系数。（2）公用建建筑面积积分摊计计算各套（单单元）的的套内建建筑面积积乘以公公用建筑筑面积分分摊系数数，得到到购房者者应合理理分摊的的公用建建筑面积积。分摊的公用建建筑面积＝公公用建筑面积积分摊系数×套内建筑面积积得房率与公用建筑面面积分摊系数数的关系。第三节规划划和建筑学相相关知识5、关于住宅的的几组专业用用语（1）户型（？房房？厅？卫？？阳台）一房（30㎡—60㎡）1房1厅1卫、1房2厅1卫、1房2厅2卫两房（60㎡—90多㎡）2房1厅1卫、2房2厅1卫、2房2厅2卫三房（80㎡—140㎡甚至更大面面积）3房1厅1卫、3房2厅1卫（小三房房80㎡—90多㎡）、3房2厅2卫、3房2厅3卫四房（100㎡—300㎡或更大））4房2厅2卫、4房2厅3卫、4房3厅3卫；第三节规规划和建筑筑学相关知知识（2）楼型（？？梯？户））1梯2户（常见于于2000年以前建造造的9层以下的楼楼梯楼，即即1个单元1层只有两户户门对门，，可以很好好实现房屋屋内的南北北对流）1梯3户或4户（甚至更更多）（常常见于土地地稀缺地段段的9层以下的楼楼梯楼，有有可能是点点式楼，也也有可能是是条式楼））2梯2户或3户或6户或8户（常见于于土地稀缺缺地段的9层以上的电电梯楼（1部电梯1个消防楼梯梯），有可可能是点式式楼，也有有可能是条条式楼）3梯6户或8户甚至10几户（常见见于土地稀稀缺地段的的9层以上的电电梯楼（2部电梯1个消防楼梯梯），一般般都是点式式楼）第三节规规划和建筑筑学相关知知识5、关于住宅宅的几组专专业用语（3）建筑结构构形式按照所用材材料不同可可以分为：：木结构、、砖木结构构、砖混结结构、钢筋筋混凝土结结构、钢和和混凝土组组合结构、、钢结构按照墙体不不同可分为为：框架结结构、框架架剪力墙结结构、框架架筒体结构构（高层））、筒中筒筒结构（超超高层）第三节规规划和建筑筑学相关知知识5、关于住宅宅的几组专专业用语（4）建筑风格格欧式外观（（罗马风格格、西班牙牙式、德国国式）中式风格（（江南风格格、北方四四合院式））（5）楼的层别别划分低层（1—3层）：如独独立别墅、、连排别墅墅（Townhouse）多层（4—6层）：小高层（7—9层）高层（10层以上），，100米或30层以上为超超高层。另一种划分分为：1—3、3—7、8—12、12层以上第三节规规划和建筑筑学相关知知识（四）建筑筑密度一定用地范范围内的所所有建筑物物的基底面面积与土地地总面积之之比。一般般是百分比比形式，可可反映一定定用地范围围内的空地地率和建筑筑物的密集集程度。（五）容积积率一定用地范范围内总建建筑面积与与用地总面面积之比。。一般用小小数表示，，它反映了了城市土地地利用率。。第三节规规划和建筑筑学相关知知识（六）建筑筑设计的经经济性问题题1、建筑层数数的经济性性一般地，增增加建筑层层数有利于于节约用地地。当然，，层数增加加，日照、、采光、通通风所需要要的间距也也要增大。。住宅层数数为3-6层时，每增增加1层，每公顷顷可相应增增加建筑面面积1000平方米；而而6层以上，节节地的效果果会显著下下降。根据据国内外经经验，5-6层的多层住住宅无论从从建筑造价价和节约用用地来看都都是比较经经济的。就建筑成本本来说，低低层住宅比比多层住宅宅经济，而而多层住宅宅又比高层层住宅经济济。主要是是电梯、供供水加压设设备、基础础处理、防防火设备、、建材费用用和施工成成本等。第三节规规划和建筑筑学相关知知识2、建筑层高高的经济性性日照间距系系数一定的的情况下，，降低层高高，可以降降低住宅总总高度，从从而缩小日日照间距，，节约用地地；同时也也可以降低低造价。根根据经验数数据，住宅宅层数由5层增至7层，可以节节约用地7.5%～9.5%；而层高从从3.2米降至2.8米，可以节节约用地8.3%～10.5%。一般地，，在建筑密密度不变的的情况下，，层高每降降低10cm，能节约用用地2%，降低造价价1%。一般情况下下，每层净净空高度低低于2.6米，人就会会有较明显显的空间压压抑感。第三节规规划和建筑筑学相关知知识3、建筑进深深的经济性性在同样面积积标准的条条件下，加大进深，，对节约用用地的效果果是很明显的的。一般认为，，建筑进深深在11米以下时，，进深每增增加1米，每公顷顷可增加建建筑面积1000平方米，即即提高住宅宅容积率0.1。因为增加加进深，等等于缩小了了面宽。进进深在11米以上，节节地效益相相应降低。。一般住宅宅的建筑进进深在11米～13米之间。第三节规规划和建筑筑学相关知知识4、建筑物布布置的经济济性东西向布置置的条状住宅，由于于正面间距比比南北向布布置的正面面间距小，因而在用用地上较节节省。但东东西向住宅宅在采光、、通风方面面效果较差差。一般地，点状住宅组团比比条状住宅组团用用地经济。。6层以下的点点状住宅组组团并不比比条状住宅宅用地经济济，只有高高层点状住住宅组团才才能显示这这方面的经经济性。第三节规规划和建筑筑学相关知知识5、其他方面面的用地经经济性利用道路和和河道空间兼兼作间距用用地利用间距用用地，布置置日照要求求不高的建建筑（如写写字楼的裙楼设计）开辟地下建建筑空间（（如广州中中山三路中中华广场附附近的地王广场）第四节项项目经济评评价基础知知识一、现金流流量1、现金流量量的概念如果我们把把某项房地地产投资活活动看作一一个独立的的系统，那那么一定时时期各时间间点上实际际发生的资资金流出或或流入就叫叫做现金流流量。其中中，流出系系统的资金金叫做现金金流出，流流入系统的的资金叫做做现金流入入。现金流流出与现金金流入之差差称为净现现金流量。。第四四节节项项目目经经济济评评价价基基础础知知识识2、现现金金流流量量图图现金金流流量量图图是是用用以以反反映映投投资资项项目目在在一一定定时时期期内内资资金金运运动动状状态态的的简简化化图图，，即即把把经经济济系系统统的的现现金金流流量量绘绘入入一一个个时时间间坐坐标标图图中中，，表表示示出出各各现现金金流流入入、、流流出出与与相相应应时时间间的的对对应应关关系系。。以横横轴轴为为时时间间轴轴，，向向右右延延伸伸表表示示时时间间的的延延续续，，轴轴上上的的每每一一刻刻度度表表示示一一个个时时间间单单位位，，两两个个刻刻度度之之间间的的时时间间长长度度称称为为计计息息周周期期，，可可取取年年、、半半年年、、季季度度或或月月等等。。横横坐坐标标轴轴上上““0””点，，通通常常表表示示当当前前时时点点，，也也可可表表示示资资金金运运动动的的时时间间始始点点或或某某一一基基准准时时刻刻。。注意意：为为了了简简化化计计算算，，公公认认的的习习惯惯是是将将现现金金流流量量的的代代数数和和看看成成是是在在计计算算周周期期末末发发生生，，称称为为期期末末惯惯例例法法。。第四四节节项项目目经经济济评评价价基基础础知知识识相对对于于时时间间坐坐标标的的垂垂直直箭箭线线代代表表不不同同时时点点的的现现金金流流量量。。现现金金流流量量图图中中垂垂直直箭箭线线的的箭箭头头，，通通常常是是向向上上者者表表示示正正现现金金流流量量，，向向下下者者表表示示负负现现金金流流量量。。某某一一计计息息周周期期内内的的净净现现金金流流量量，，是是指指该该时时段段内内现现金金流流量量的的代代数数和和。。012345-+现金金流流量量第1个计计息息周周期期第5个计计息息周周期期PFA112345R1R2I房地地产产开开发发投投资资的的现现金金流流量量图图0123n-1nr10Ir2r3rn-1rn房地地产产出出租租经经营营投投资资的的现现金金流流量量图图第四四节节项项目目经经济济评评价价基基础础知知识识二、、资资金金时时间间价价值值在不不同同的的时时间间付付出出或或得得到到同同样样数数额额的的资资金金在在价价值值上上是是不不等等的的，，即即资资金金的的价价值值会会随随时时间间发发生生变变化化。。同样样数数额额的的资资金金在在不不同同时时间间点点上上具具有有不不同同的的价价值值，，而而不不同同时时间间发发生生的的等等额额资资金金在在价价值值上上的的差差别别称称为为资资金金的的时时间间价价值值。。举例例来来说说，，如如将将1000元存存入入到到银银行行，，假假设设存存款款年年利利率率为为6%，那那么么在在1年后