物业服务费催缴专项培训课件

物业服务费催缴专项培训主讲：商业集团住宅物业部2013-8-23目录物业费催缴的重要性如何让业主认同物业服务费物业费催缴难的几种表现催缴物业费的方法宝龙项目如何催缴物业费物业费催缴的重要性一、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。物业费催缴的重要性二、《物业服务收费管理办法》第十一条物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3、物业管理区域清洁卫生费用；

4、物业管理区域绿化养护费用；

5、物业管理区域秩序维护费用；

6、办公费用；

7、物业管理企业固定资产折旧；

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9、经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。物业费催缴的重要性二、《物业服务收费管理办法》第十五条业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。第十六条纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。1、物业服务企业收取物业服务费是基于法律、物业与业主之间的合约。物业费催缴的重要性三、物业服务企业的生存之本2、物业服务企业是薄利行业，人工成本占总成本的比例非常高（60-70%）。3、物业费收缴是物业服务企业的生命线，部分大型企业虽然有地产支持，而且扩展了多经，可能比例非常高（40%），但仍然没有放弃对物业服务费的收缴，进一步说明了物业服务费收缴的重要性。物业费催较难的几种表现低端中端高端人员配置服务标准/等级物业费定价一、项目定位优质一般差物业费催缴容易物业费催缴一般物业费催缴难服务好物业费催较难的几种表现三、房屋工程质量问题服务差如何让业主认同物业服务费一、交房强制缴纳物业费物业管理与服务的展现如何让业主认同物业服务费三、日常关系维护擅于倾听专业性责任心达成共识催缴物业费的方法1、常规方法发放催缴通知书电话联系登门拜访催缴物业费的方法2、非常规方法停电、停水增设障碍恐吓、威慑诉讼门禁充电装修通行狂轰滥炸宝龙项目如何催缴物业费1、对房屋动态进行分类自住出租空置转售宝龙项目如何催缴物业费2、有区别采取措施收费自住/出租/空置/转售交费主体：业主老人还是年轻人好沟通交费周期：月/季度/半年/年欠费原因：工程问题停车问题违章问题营销问题失窃问题恶意欠费宝龙项目如何催缴物业费停车问题规划不可改变做好车位台账管理，实行交费停车根据小区入住、车辆情况适度开辟新的停车区域加强车辆引导/疏导，坚决不允许堵塞消防通道与地产沟通好可售和可租车位情况宝龙项目如何催缴物业费违章问题加强装修管控发现问题及时报政府相关部门规避风险要求：居改非违章搭建类型：封阳台侵占公共区域永远控制第一户破坏外立面张贴广告牌宝龙项目如何催缴物业费失窃问题/车辆被划做好门岗进出口登记管理的要求：做好现场巡查工作非机动车/电瓶类型：家中失窃做好安全防范宣传解决的方法：第一时间上报和报警做好安抚工作物业的管理职责不排除发生失窃情况，但必须做好安全防范宣传宝龙项目如何催缴物业费恶意欠费物业费高类型：物业服务人员态度不好在外地，过一段时间再说不接电话租户和业主互相推诿宝龙项目如何催缴物业费恶意欠费出租如何催费：常规方式梳理谁是交房主体非常规方式有选择性的沟通----人控制诉讼部分权利的丧失有选择性的沟通----人业主承担连带责任宝龙项目如何催缴物业费恶意欠费空置如何催费：常规方式非常规方式有选择性的沟通----人控制诉讼部分权利的丧失有选择性的沟通----人