2022年江苏省房地产估价师之估价原理与方法自我评估模拟题库及一套参考答案

《房地产估价师之估价原理与方法》题库

一,单选题(每题1分，选项中，只有一个符合题意)

1、“大骨气劳，短肌，心气抑”是由于

A.味过于酸

B.味过于苦

C.味过于咸

D.味过于辛【答案】C2、当新用途下的房地产价值减去改变用途的必要支出及应得利润大于现用途下的房地产价值时，应以（）为前提进行估价。

A.维持现状

B.更新改造

C.改变用途

D.重新开发【答案】C3、某写字楼的剩余收益年限为38年，预计5年后售出时价格将上涨20%，销售税费率为6%，已知持有期内年有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，报酬率中无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%，则该写字楼目前的收益价格为（）万元。

A.5286.72

B.7552.45

C.9939.23

D.14198.90【答案】A4、在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为：开发利润＝（）×直接成本利润率。

A.开发完成后的房地产价值

B.土地成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息

C.土地成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用

D.土地成本＋开发成本【答案】D5、在一块土地上投资建造写字楼，当楼高为5层时，预期投资利润率为4.36%；在5～20层时，每增高一层，投资利润率上升0.18%；而在20～30层时，每增高一层，投资利润率下降0.14%。那么，（）层应该是这座大楼的经济高度。

A.5

B.20

C.30

D.31【答案】B6、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为()。

A.43.2%

B.50%

C.56.8%

D.70%【答案】C7、某住宅的建筑面积为100m2，买卖合同约定成交价为20000元/m2，价款分两期支付，于成交日期支付100万元，余款于一年后支付，交易税费均由卖方承担。已知买方应缴纳的税费为3万元，卖方应缴纳的税费为8万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例作为可比实例，年折现率为6%，则对其建立比较基础后的总价为（）万元。

A.201.89

B.186.79

C.191.51

D.197.17【答案】C8、（）是权利人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利。

A.物权

B.债权

C.租赁权

D.所有权【答案】A9、“从阴引阳，从阳引阴，以右治左，以左治右”是在下列哪项观念指导下的治疗原则

A.整体观念

B.辨证论治

C.知常达变

D.阴平阳秘【答案】A10、参与津液的输布，不参与津液排泄的是

A.脾

B.胃

C.肾

D.肝【答案】D11、()是随着时间的推移而减少的；

A.原始价值

B.账面价值

C.市场价值

D.投资价值【答案】B12、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120㎡，单位建筑面积的重置成本为600元/㎡，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是（）。

A.16%

B.42%

C.58%

D.84%【答案】D13、某套商品住宅期房的面积为90m2，尚需10个月才能入住。类似商品住宅现房的市场价格为4500元/m2，每月末的租赁净收益为2500元/套。估计年折现率为10%，风险补偿为现房价格的2%。该期房目前的市场价格为（）元/m2。

A.3555.54

B.4144.54

C.4555.54

D.5144.54【答案】B14、“气之根”是

A.心

B.肝

C.肺

D.肾【答案】D15、在会计上，历史成本与累计折旧额的差被称（）。

A.资产的账面价值

B.资产的剩余价值

C.资产的现实价值

D.资产的市场价值【答案】A16、如果先按原币种的价格进行市场状况调整，则对进行了市场状况调整后的价格，应采用（）时的汇率进行换算。

A.估价作业日期

B.成交日期

C.价值时点

D.市场状况调整后【答案】C17、发热恶寒，有汗，咽干，食少腹胀，便溏溲清，舌体胖，苔稍黄者，证属

A.表热里寒

B.上热下寒

C.表寒里热

D.上寒下热【答案】A18、在估价假设和限制条件说明中，当无理由怀疑建筑物的结构存在安全隐患时，应（）。

A.假定建筑结构是安全的

B.肯定建筑物是安全的

C.强调建筑结构安全须进行相关专业鉴定

D.说明建筑结构安全难以确定【答案】A19、房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（）的特性。

A.不可移性

B.独一无二

C.相互影响

D.用途多样【答案】C20、下列属于计算建筑物折旧的方法的是（）。

A.累加法

B.市场提取法

C.投资报酬率排序插入法

D.实际观察法【答案】B21、如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，最适宜用（）来进行测算趋势值。

A.数学曲线拟合法

B.平均增减量法

C.平均发展速度法

D.移动平均法【答案】B22、下列项目中，可以作为抵押估价的估价对象的是（）

A.存在产权纠纷的房地产

B.一个高尔夫球洞

C.共有产权的房地产

D.列入征收范围的房地产【答案】C23、现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为1500元/m2，其中主体工程900元/m2，安装及装饰装修工程费为600元/m2。该在建工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成，未完成部分的费用均匀投入。若折现率为15%，则在估价时点的续建费用为（）元/m2。

A.486.52

B.521.74

C.559.50

D.1398.76【答案】C24、阴维脉与任脉在相会于

A.肩胛部

B.口唇

C.咽部

D.两眼下部的中央【答案】C25、在实际估价中，下列求取净收益A的方法，最合理的是（）。

A.过去数据简单算术平均法

B.未来数据简单算术平均法

C.过去数据资本化公式法

D.未来数据资本化公式法【答案】D26、房地产估价（）的理论依据是事物的过去和未来是有联系的，事物的现实是其历史发展的结果，而事物的未来又是其现实的延伸。

A.假设开发法

B.长期趋势法

C.成本法

D.收益法【答案】B27、估价中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见（）。

A.应作为估价资料归档

B.不应作为估价资料归档

C.由估价机构决定是否归档

D.依委托人的意见决定是否归档【答案】A28、收益法求得的价值倾向于______，成本法求得的价值倾向于______，比较法求得的价值倾向于______。（）

A.最低卖价，成交价格，最高买价

B.最高买价，成交价格，最低卖价

C.最高买价，最低卖价，成交价格

D.最低卖价，最高买价，成交价格【答案】C29、将一办公楼的旧电梯更换为功能先进的新电梯，需要2万元的拆除费用，可回收残值3万元，安装新电梯需要120万元，比在建造同类办公楼时随同安装新电梯多花20万元。该旧办公楼的重建成本为2050万元，旧电梯的重置成本为50万元，已提折旧40万元。则该办公楼扣除电梯落后引起的折旧后的价值为（）。

A.2011

B.2021

C.29

D.2030【答案】B30、在房地产损害赔偿和保险理赔案件中，通常价值时点为______，估价对象为______状况下的情形。（）

A.现在，过去

B.现在，现在

C.过去，现在

D.将来，现在【答案】A31、“主胞胎”的经脉是

A.冲脉

B.任脉

C.督脉

D.带脉【答案】B32、估价资料保存的目的是建立资料库和备案，以方便今后的估价及管理工作。保存估价资料的主要作用不包括（）。

A.有助于估价机构和估价师展现估价业绩

B.有助于解决日后可能发生的估价纠纷

C.有助于保持估价机构工作的连续性

D.有助于行政主管部门和行业组织对估价机构进行资质审查和考核【答案】C33、收益法是以（）为基础的。

A.定期原理

B.平衡原理

C.替代原理

D.预期原理【答案】D34、最高最佳利用原则要求评估价格应是在（）方式下，各种可能的使用方式中能够获得最大利益的使用方式的估价结果。

A.合法使用

B.合法产权

C.合法处分

D.合法收益【答案】A35、面色白，脘腹冷痛，喜静、下利清谷、脉微细的病机是

A.阴偏胜

B.亡阳

C.阳偏衰

D.阴阳互损【答案】C36、利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益等数据，选用相应的报酬资本化法公式，计算出报酬率的方法是（）。

A.市场提取法

B.分解法

C.累加法

D.排序插入法【答案】A37、下列收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是（）。

A.毛租金乘数法

B.潜在毛收入乘数法

C.有效毛收入乘数法

D.净收益乘数法【答案】C38、（）是评估房地产价格的时间界限，例如，政府有关房地产的法律、法规、政策、标准、税收等的发布、变更、实施日期等，均有可能影响估价对象的价格。

A.价值时点

B.致委托方函日期

C.估价作业日期

D.估价报告提交日期【答案】A39、下列不是估价所需资料的是（）。

A.对房地产价格有普遍影响的资料

B.宪法

C.反映估价对象状况的资料

D.交易成本，收益实例资料【答案】B40、预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为18万元，运营费用为10万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%，运营费用增长2%，收益期限可视为无限年。如果该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。

A.566.67

B.633.33

C.667.67

D.433.33【答案】D41、对新开发区土地的分宗估价，（）是一种有效的办法。

A.比较法

B.收益法

C.市场法

D.成本法【答案】D42、在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（）的行为。

A.宅基地所有权

B.空间利用权

C.地役权

D.建筑物相邻关系【答案】B43、长期趋势法是运用预测科学的理论和方法，特别是（），对房地产的未来价格作出推测、判断的方法。

A.指数平滑分析

B.趋势拟合分析

C.时间序列分析

D.相关分析【答案】C44、在成本法估价中，关于合理确定开发用地取得途径的说法，正确的是（）。

A.开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径

B.开发用地取得途径应为估价时点估价对象所在区域类似土地的主要取得途径

C.开发用地取得途径应为估价时点收集的取得成本最高的土地取得途径

D.开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径【答案】B45、采用百分比法进行交易情况修正时，交易情况修正系数应以（）为基准来确定。

A.成交价格

B.账面价格

C.正常价格

D.期望价格【答案】C46、某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用期限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为（）万元。

A.489.99

B.495.53

C.695.53

D.800.00【答案】C47、房地产估价报告中估价师声明的内容不包括（）。

A.估价师对其估价职业道德的承诺和保证

B.估价师对其专业胜任能力的承诺和保证

C.估价师对其勤勉尽责估价的承诺和保证

D.估价师对估价结果成立条件的提示和说明【答案】D48、相似的房地产之间之所以价格相互牵掣、相互接近，是因为相似的房地产之间具有（）。

A.异质性

B.排他性

C.替代性

D.互补性【答案】C49、在测算开发利润时要注意（）与利润率的匹配。

A.开发成本

B.计算基数

C.利润

D.投资【答案】B50、“惊则气乱”，则

A.精神萎靡，气短乏力

B.心无所倚.神无所归.虑无所定

C.精神不集中，甚则失神狂乱

D.心悸，惊恐不安【答案】B51、某宗房地产2010年2月25日的价格为1000美元/m2。汇率为1美元＝6.82元人民币，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月递减0.5%，则其2010年10月25日的价格为（）元人民币。2010年10月25日的汇率为1美元＝6.67元人民币。

A.6376

B.6408

C.6519

D.6552【答案】B52、“……三阳脉衰于上，面皆焦，发始白……”是指

A.男子，六八

B.男子，七八

C.女子，六七

D.女子，七七【答案】C53、在实际估价中，选取（）应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取的。

A.估价时点

B.价值类型

C.估价机构

D.估价依据【答案】D54、某工业用地的土地面积为10000m2，规划容积率为1.0，楼面地价为500元/m2。后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到2.0，楼面地价为1500元/m2，则因规划调整所需的补地价为（）万元。

A.250

B.1000

C.2500

D.3000【答案】C55、下列房地产估价活动中，价值时点为过去，估价对象为过去状况的估价是（）。

A.因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估

B.因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估

C.因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估

D.因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估【答案】C56、由房地产净收益求取房地产价值的公式属于净收益与（）相匹配的内容。

A.资本化率

B.实际报酬率

C.名义报酬率

D.自有资金报酬率【答案】A57、路线价法本质上是一种（）。

A.长期趋势法

B.成本法

C.比较法

D.收益法【答案】C58、一般物品的价格是（）的外在表现。

A.劳动

B.价值

C.利息

D.地租【答案】B59、在房地产估价要素中，（）限制了估价报告的用途。

A.估价原则

B.估计时点

C.估价目的

D.估价对象【答案】C60、神不守舍，精神不集中，甚则失神狂乱，属于

A.喜则气缓

B.惊则气乱

C.悲则气消

D.恐则气下【答案】A61、下列房地产权利的种类中，属于债权的是（）。

A.地役权

B.典权

C.抵押权

D.租赁权【答案】D62、下列不属于取得房地产开发用地的途径的是（）。

A.通过自己开发耕地取得

B.通过征收集体土地取得

C.通过征收国有土地上的房屋取得

D.通过市场购置取得【答案】A63、某写字楼的土地成本8000万元，建设成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%，销售利润率为16%。该写字楼的价值为（）万元。

A.17087.20

B.18699.20

C.19666.40

D.20666.67【答案】D64、某房地产重新开发建设的建设成本、管理费用、投资利息分别为4000万元、180万元和350万元，销售费用、销售税费分别为销售价格的3.5%、6%，成本利润率为20%。该房地产的重置价值为（）万元。

A.5570

B.5976

C.6053

D.6135【答案】C65、估价报告有效期应从（）起计。

A.价值时点

B.估价作业期

C.出具估价报告之日

D.签订估价委托合同之日【答案】C66、采用成本法估价，要求在运用成本法时注意“逼近”，其中有要（）。

A.区分实际成本和客观成本

B.正确估计正常花费和实际花费

C.同时考虑升值与贬值因素

D.考虑功能折旧【答案】A67、从买方的角度来看，成本法的理论依据是（），即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建造。

A.对照原理

B.替代原理

C.比较原理

D.最高价格原理【答案】B68、在计算建筑物的重新购建成本的具体方法中，（）主要用于检验其他方法的测算结果。

A.单位比较法

B.分部分项法

C.工料测量法

D.指数调整法【答案】D69、下列房地产估价机构的行为中，错误的是（）。

A.根据某银行的相关招标要求按照正常评估收费标准收取评估费

B.承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务

C.聘请其他专业机构参与完成一项以房地产为主的整体资产评估业务

D.利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为欲购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务【答案】D70、市场状况调整实质上是（）对房地产价格影响的调整。

A.政府出台新的政策措施

B.利率

C.房地产市场状况

D.可比实例房地产状况【答案】C71、路线价法的临街深度价格修正率没有（）。

A.复合深度价格修正率

B.单独深度价格修正率

C.平均深度价格修正率

D.累计深度价格修正率【答案】A72、某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与价格呈同方向变化。这种物品指的是（）。

A.炫耀性物品

B.正常商品

C.吉芬物品

D.马铃薯【答案】C73、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（）元/m2。

A.3275

B.3287

C.3402

D.41375【答案】C74、下列有关房地产价值和价格，表述错误的是（）。

A.价格是价值的外在表现

B.价值是物的真实所值

C.价格是价值波动的“中心”

D.现实中由于定价决策、个人偏好等原因，可能造成高值低价的交易【答案】C75、一宗房地产，其权利的设立和行使的限制、房地产使用的管制和()对其价值有着重大影响。

A.房地产相邻关系的限制

B.房地产权利的限制

C.房地产政府监督

D.银行利率【答案】A76、《房地产抵押估价指导意见》针对不同的估价方法，提出了遵循谨慎原则的要求，在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的（）。

A.规范估价行为

B.防范估价风险

C.保障估价质量

D.实地查勘【答案】D77、最早在一个国家内建立起来的马克思主义政党是

A.共产主义者同盟

B.德国社会民主工党

C.俄国社会民主工党（布）

D.中国共产党【答案】B78、年限法是把建筑物的折旧建立在建筑物的预期经济寿命、有效年龄或（）之间关系的基础上的。

A.建筑物的历史价值

B.建筑物的文化价值

C.建筑的预期剩余经济寿命

D.建筑物的功能是否时兴【答案】C79、下列对房地产土地权益状况的描述，不属于主要说明的内容的是（）。

A.他项权利设立情况

B.房屋所有权状况

C.出租或占用情况

D.土地利用现状【答案】B80、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（）元/m2。

A.100

B.300

C.600

D.900【答案】D81、经过大椎穴的经脉是

A.足阳明经

B.足太阳经

C.手太阳经

D.手少阳经【答案】A82、投资者评估的房地产的投资价值（）该房地产的市场价格，是其投资行为（或交易）能够实现的基本条件。

A.小于

B.大于

C.小于或等于

D.大于或等于【答案】D83、分支机构应当以（）名义承揽估价业务。

A.承接业务的房地产估价师

B.分支机构负责人

C.分支机构

D.设立该分支机构的估价机构【答案】D84、某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积系数为0.8，每平方米使用面积价格为3000元，则该住宅建筑面积下的价格为（）元/m2。

A.2400

B.2580

C.2607

D.2760【答案】A85、在运用移动平均法时，一般应按照房地产价格变化的（）进行移动平均。

A.平均速度

B.周期长度

C.经济寿命

D.剩余经济寿命【答案】B86、从某种意义上讲，如果想知道某项政策的措施或事件如何影响房地产价格，应当首先分析将如何影响房地产的（）。

A.长期趋势

B.后期利润

C.权益

D.供给和需求【答案】D87、近日出具的一份估价报告中的估价时点，估价对象状况和房地产市场状况所对应的时间均为一年前的某个日期，其估价类型可能是（）。

A.在建工程抵押估价

B.房地产损害赔偿估价

C.期房市场价值评估

D.房地产估价的复核估价【答案】D88、气机失调可概括为虚实两个方面，属虚的有

A.气滞

B.气逆

C.气闭

D.气陷【答案】D89、新建房地产的土地取得成本为600万元，建设成本为500万元，管理费用为40万元，销售费用为20万元，投资利息为30万元，销售税费为售价的6.5%，直接成本利润率为20%，该房地产的价值为（）万元。

A.1508.02

B.1520.86

C.1527.27

D.1619.05【答案】A90、当居民收入的增加是()的收入增加时，对居住房地产的需求会增加的最多。

A.低收入者

B.中等收入者

C.高收入者

D.可支配收入【答案】B91、新建房地产的土地取得成本为600万元，建设成本为500万元，管理费用为40万元，销售费用为20万元，投资利息为30万元，销售税费为售价的6.5%，直接成本利润率为20%，该房地产的价值为（）万元。

A.1508.02

B.1520.86

C.1527.27

D.1619.05【答案】A92、建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间的关系为（）。

A.有效经过年数等于实际经过年数

B.有效经过年数短于实际经过年数

C.有效经过年数长于实际经过年数

D.有效经过年数可能短于或长于实际经过年数【答案】D93、某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有20层，且建筑密度为60%，则建筑容积率为()。

A.33.3

B.12

C.20

D.60%【答案】B94、可比实例的用途应与估算对象的用途相同。用途大致分为大类用途和小类用途，下列为大类用途的是：（）。①居住；②商业；③办公；④旅馆；⑤工业；⑥农业。

A.①②③④⑤

B.①②③④⑤⑥

C.①②③④⑥

D.②③④⑥【答案】B95、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是（）。

A.对住宅本身进行投资改良

B.由于人口增长对住宅的需求增加

C.因通货膨胀导致住宅价格上升

D.因人工成本上升导致住宅重置成本提高【答案】B96、某幢建筑物由于发生了地震，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于（）。

A.物质折旧

B.功能折旧

C.经济折旧

D.设备折旧【答案】A97、被认为是一种相对科学准确、公平合理，能够节省人力、财力，可以在短时间内对许多宗土地进行估价的方法的是（）。

A.路线价法

B.市场法

C.假设开发法

D.收益法【答案】A98、某套建筑面积为100m2的住宅，含家电家具的成交价格为50万元，首付40%，余款半年后一次付清，假设年利率为8%，家电家具价值为5万元，现将该交易实例作为可比实例，评估类似住宅不含家电家具的市场价格，可比单价为（）元/m2。

A.4387

B.4398

C.4500

D.4887【答案】B99、一厂房建成后8年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（）年。

A.40

B.42

C.48

D.50【答案】C100、在国有土地上房屋征收评估中，对已出租的房地产不考虑租赁因素的影响。这一估价假设属于（）。

A.未定事项假设

B.背离事实假设

C.不相一致假设

D.依据不足假设【答案】B二,多选题(共100题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)

101、下列估价目的中，对已出租的房地产应考虑租约影响的有（）。

A.房地产抵押估价

B.房屋征收评估

C.房地产转让估价

D.房地产火灾保险估价

E.房地产司法拍卖估价【答案】ACD102、下列情况可以采用表格形式的估价报告的有（）。

A.住宅房屋征收分户估价报告

B.单套住宅抵押估价报告

C.为房地产开发商投资价值评估

D.企业破产评估

E.企业厂房、办公楼抵押评估【答案】AB103、在房地产估价活动中对房地产估价师的要求，正确的有（）。

A.同一估价项目应至少选派2名注册房地产估价师共同进行估价

B.估价项目负责人应为注册房地产估价师

C.除批量估价外，每个估价项目应至少有1名注册房地产估价师全程参与估价工作

D.房地产估价师不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务

E.房地产估价师可以在非自己估价的房地产估价报告上签名【答案】ABCD104、下列存在互补关系的有（）。

A.经济适用房与普通商品住宅之间

B.城市郊区的住宅与高速公路的收费

C.宾馆与写字楼之间

D.住宅与其配套的商业房地产之间

E.住宅与其配套的娱乐房地产之间【答案】BD105、关于房地产状况调整的说法，错误的有（）。

A.对不同用途房地产的价格，房地产区位因素的影响方向都是一致的

B.比较调整的内容或因素越多，调整后的比较价值就越准确

C.根据价值时点的可比实例与估价对象的房地产状况差异进行比较调整

D.可比实例状况比估价对象状况好的，应对可比实例价格进行减价调整

E.房地产状况调整的内容包括租赁、查封、拖欠税费因素【答案】ABC106、下列对房地产估价的本质描述中，不正确的是()。

A.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

B.房地产估价是房地产估价师在给房地产定价

C.房地产估价或房地产估价机构是对估价对象在市场上可实现价格的保证

D.房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内E房地产估价既是科学又是艺术【答案】BC107、下列建筑物状况中，属于建筑物权益状况的有（）。

A.租赁期限

B.地役权的设立

C.建筑结构

D.维护情况

E.物业管理【答案】AB108、开发完成后用于出售的房地产通常采用（）测算开发完成后的房地产价值。

A.比较法

B.收益法

C.成本法

D.长期趋势法

E.推测法【答案】ABD109、从理论上讲，可按（）分摊高层建筑地价。

A.建筑物价值

B.房地产价值

C.土地价值

D.建筑面积

E.楼层【答案】BCD110、有限年期且其他因素不变的收益法公式可用于()。

A.不同收益年限的类似房地产价格的相互转换

B.市场法中交易情况调整

C.比较相同类型不同期限价格的高低

D.不同类型房地产不同使用年限价格的高低E直接用于测算价格【答案】AC111、关于有拖欠建设工程欠款的房地产，下列说法中正确的有（）。

A.建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权

B.建筑工程承包人的优先受偿权优于其他债权，但次于抵押权

C.建筑工程承包人的优先受偿款包含发包人的违约金

D.消费者交付购买商品房的全部款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人

E.消费者交付购买商品房的大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权可以对抗买受人【答案】AD112、某工业房地产的土地是5年前以出让方式取得的50年建设用地使用权，类似工业用地的重新购建价格为200万元，重新建造该房地产的建设成本为300万元，管理费用为15万元，销售费用为20万元，销售税费为50万元。正常建设期为1.5年，假设土地取得费用在建设期初一次性投入，其他费用在建设期内均匀发生，年利率为6.31%，投资利润率为12%，土地报酬率为6%。下列运用成本法评估该房地产市场价值中的有关说法，正确的有（）。

A.评估对象土地取得成本为196万元

B.应计算利息项目的总金额为535万元

C.土地取得成本的计息期为1.5年

D.土地取得成本之外其他计息项目应计投资利息总额为15.73万元

E.开发利润为64.20万元【答案】ACD113、下列情况，属于成交价格偏离正常价格的交易有（）。

A.对交易对象或市场行情缺乏了解的交易

B.被迫出售或被迫购买的交易

C.人为哄抬价格的交易

D.对交易对象有特殊偏好的交易

E.相邻房地产未合并的交易【答案】ABCD114、某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应该注意的内容包括（）。

A.应采用客观成本，而不是实际成本

B.应采用实际成本，而不是客观成本

C.应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整

D.应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整

E.应结合估价委托人的要求，对成本法的测算结果进行调整【答案】ACD115、可用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有（）。

A.潜在毛租金收入

B.有效毛收入

C.净运营收益

D.税前现金流量

E.税后现金流量【答案】ABC116、不得抵押的房地产范围包括（）。

A.私人诊所

B.公共福利事业的房地产

C.依法公告列入征收范围的房地产

D.被依法查封.扣留.监管或者以其他形式限制的房地产

E.空置2年的房地产【答案】BCD117、引起房地产价格上涨的原因有多种，对房地产本身进行投资改良的内容包括（）。

A.政府进行道路建设

B.农用地转为建设用地

C.改进物业管理

D.装饰装修改造

E.更新或添加设施设备【答案】CD118、下列房地产价格影响因素中，属于外部因素的有（）。

A.经济因素

B.区位因素

C.权益因素

D.人口因素

E.心理因素【答案】AD119、收益性房地产包括（）。

A.餐馆

B.旅店

C.加油站

D.农地

E.未开发的土地【答案】ABCD120、根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产（）时，便为最高最佳使用。

A.与外部环境最协调

B.达到规模递增

C.内部构成要素的组合最适当

D.外部环境与内部因素相关联

E.外部环境要素为最适当的组合【答案】AC121、关于假设开发法中的动态分析法运用的说法，正确的有（）。

A.各项收入、支出均为价值时点房地产市场状况下的值

B.在抵押估价中一般采用“被迫转让前提”’

C.不需要单独计算投资利息

D.不考虑预售和延迟销售的影响

E.测算后续开发利润时，要求利润率与其计算基数相匹配【答案】BC122、下列与房地产有关的税种中，属于具有普遍调节功能税种的有（）。

A.企业所得税

B.个人所得税

C.印花税

D.增值税

E.契税【答案】ABCD123、运用路线价法评估某路线价区段内标准宗地以外的宗地价格时，应进行修正调整的有（）。

A.土地形状

B.容积率

C.土地使用期限

D.土地市场状况

E.土地开发程度【答案】ABC124、下列房地产抵押估价活动中，符合估价行为规范的有（）。

A.估价师向某银行成功介绍借款人并回避该房地产抵押估价业务

B.估价师要求估价委托人提供房地产权证复印件，同时查验原件

C.估价师按贷款银行要求对报酬率进行取值

D.估价师委托工程造价咨询机构对估价对象的建安成本进行核算，并在估价告中说明

E.估价师在提供估价报考之前征求贷款银行对估价结果的意见【答案】ABD125、长期趋势法可以用于（）。

A.推测、判断房地产的未来价格

B.预测收益法中未来的租金、空置率等

C.市场法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整

D.比较、分析两宗或两类以上房地产价格的发展趋势或潜力

E.填补某些房地产历史价格资料的缺乏【答案】ABD126、一个估价项目完成后，应保存的估价资料包括（）。

A.委托估价合同

B.实地查勘记录

C.估价人员的作息时间

D.向委托人出具的估价报告

E.估价项目来源和沟通情况【答案】ABD127、对房地产的现状价值进行评估时，应遵循的估价原则有（）。

A.合法原则

B.价值时点原则

C.替代原则

D.最高最佳利用原则

E.谨慎原则【答案】ABC128、下列房地产状况中属于区位状况的有（）。

A.位置

B.房地产规模

C.环境景观

D.外部基础设施完备程度

E.朝向、楼层【答案】ACD129、在评估市场价值时，应遵循的原则包括（）。

A.独立客观公正原则

B.谨慎原则

C.合法原则

D.替代原则

E.最高最佳利用原则【答案】ACD130、就收益性房地产而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出（）。

A.较乐观的估计值

B.较保守的估计值

C.过高的估计值

D.过低的估计值

E.最可能的估计值【答案】AB131、关于房地产估价报告签名、盖章的说法，正确的有（）。

A.注册房地产估价师可以盖个人印章不签名

B.注册房地产估价师可以只签名不盖个人印章

C.至少有两名注册房地产估价师签名

D.法定代表人或执行合伙人必须签名

E.房地产估价机构必须加盖公章【答案】BC132、在房地产估价作业中应遵循的技术性原则主要有()。

A.合法原则

B.最高最佳使用原则

C.估价时点原则

D.替代原则E应急原则【答案】ABCD133、我国《物权法》规定，下列不得抵押的财产有（）。

A.自留山

B.自留地

C.被依法查封的财产

D.被依法监管的财产

E.乡镇企业厂房房地产【答案】ABCD134、下列房地产交易中，需要进行交易情况修正的有（）。

A.以正常市场价格成交的交易

B.急于出售的交易

C.以协议方式进行的房地产交易

D.受迷信影响的交易

E.相邻房地产的合并交易【答案】BD135、在明确了估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案，估价作业方案的内容主要包括()。

A.拟采用的估价技术路线和估价方法

B.拟调查搜集的资料及其来源渠道

C.预计所需的时间、人力、经费

D.估价作业步骤和时间进度安排E违约责任【答案】ABCD136、关于重新购建价格的说法，正确的有（）。

A.重新购建价格是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出

B.重新购建价格相当于账面价值

C.重新购建价格是客观的重新购建价格

D.建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物的重新购建价格

E.土地的重新购建价格是法定最高出让年限的土地使用权价格【答案】CD137、下列方法中属于数学曲线拟合法的有（）。

A.直线趋势法

B.指数曲线趋势法

C.加权平均法

D.移动平均法

E.二次抛物线趋势法【答案】AB138、长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格外，还可用于（）。

A.收益法中预测未来的租金

B.比较法中对可比实例成交价格进行交易情况调整

C.填补某些房地产历史价格资料的缺乏

D.比较.分析两宗（或两类）以上房地产价格的潜力

E.成本法中确定房地产的重新购建价格【答案】ACD139、按经营使用方式划分，房地产的类型主要有（）。

A.现房

B.出售

C.出租

D.自用

E.自营【答案】BCD140、长期趋势法主要有()等方法。

A.数学曲线拟合法

B.衰减曲线法

C.平均增减量法

D.平均发展速度法E指数修匀法【答案】ACD141、在审核房地产估价报告中，发现不同估价方法的测算结果之间有较大差异，其可能的原因有（）。

A.隐含的估价对象范围不同

B.参数选取不合理

C.估价作业日期不同

D.价值类型选取不合理

E.选用的估价方法不切合估价对象【答案】AB142、对房地产的现状价值进行评估时，应遵循的估价原则有（）。

A.合法原则

B.价值时点原则

C.替代原则

D.最高最佳利用原则

E.谨慎原则【答案】ABC143、对于同一房地产，关于开发利润率大小的说法，错误的有（）。

A.销售利润率小于投资利润率

B.投资利润率小于成本利润率

C.成本利润率小于直接成本利润率

D.直接成本利润率小于销售利润率

E.年利润率小于总利润率【答案】BD144、下列房地产估价活动中，适用长期趋势法的有（）。

A.比较某项目在不同档次商品房开发方式下的开发价值

B.判断某经营性房地产的未来运营费用水平

C.预测某地区限购政策出台后对房价的影响程度

D.对可比实例进行市场状况调整

E.对房地产市场中出现的新型房地产的价格进行评估【答案】BD145、在求取净收益中，运营费用包括（）。

A.房地产保有环节的税收

B.房地产折旧费

C.房屋保险费

D.房地产抵押贷款还本付息额

E.为承租人提供的服务费【答案】AC146、估价资料归档的目的是建立资料库和备案，以方便今后的估价及管理工作。估价资料归档主要有以下作用()。

A.有助手估价机构和估价人员不断提高估价水平

B.有助于解决日后可能发生的估价纠纷

C.有助于保持估价机构工作的连续性

D.有助于行政主管部门和行业组织对估价机构进行资质审查和考核E可以为日后的估价提供参考【答案】ABD147、运用路线价法评估某路线价区段内标准宗地以外的宗地价格时，应进行修正调整的有（）。

A.土地形状

B.容积率

C.土地使用期限

D.土地市场状况

E.土地开发程度【答案】ABC148、运用路线价法评估某路线价区段内标准宗地以外的宗地价格时，应进行修正调整的有（）。

A.土地形状

B.容积率

C.土地使用期限

D.土地市场状况

E.土地开发程度【答案】ABC149、某宗房地产是采用抵押贷款方式购买的，购买总价为50万元，首付款为房价的30%，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付，银行贷款年利率为5.58%。则下列说法中正确的有()。

A.该房地产的实际价格等于名义价格

B.该房地产的名义价格为50万元

C.该房地产的实际价格高于50万元

D.该房地产的实际价格为50万元E该房地产不存在名义价格【答案】D150、下列房地产价格影响因素中，属于房地产区位因素的有（）。

A.税收政策

B.城市规划调整

C.环境状况

D.城市基础设施状况

E.汇率【答案】CD151、下列关于指数修匀法的说法中，正确的有（）。

A.指数修匀法是以本期的实际值和本期的预测值为根据，经过修匀后得出下一期预测值的一种预测方法

B.指数修匀法是以上一期的实际值和本期的预测值为根据，经过修匀后得出下一期预测值的一种预测方法

C.计算公式为：Vi＋1＝Vi＋a（Pi－Vi）（Pi为第i期的实际值；Vi为第i期的预测值；Vi＋1为第i＋1期的预测值；a为修匀常数，0≤a≤1）

D.运用指数修匀法进行预测的关键，是确定修匀常数的值

E.指数修匀法是计算得出实际值的一种方法【答案】ACD152、在假设开发法的静态分析法中，应计利息的项目有（）。

A.待开发房地产的价值

B.后续建设成本

C.后续管理费用

D.后续销售税费

E.待开发房地产取得税费【答案】ABC153、从理论上讲，将多个可比实例对应的比较价格综合成一个最终比较价值的方法有（）。

A.平均数

B.随机数

C.众数

D.中位数

E.概率分析【答案】ACD154、对抵押房地产变现能力强弱的说法，错误的有（）。

A.标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱

B.熟地通常比生地或毛地的变现能力弱

C.小商铺通常比大商铺的变现能力弱

D.厂区内住宅通常比商品住宅小区内的住宅变现能力弱

E.郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱【答案】ABC155、假设开发法中开发完成后房地产出租或营业、自用的情况下，开发经营期为（）。

A.开发期＋经营期

B.开发期＋运营期

C.开发期＋经营期－前期－建造期

D.开发期＋运营期－前期－建造期

E.前期＋建造期＋经营期【答案】AB156、关于假设开发法中开发完成后的价值的说法，正确的有（）。

A.静态分析法中开发完成后的价值是开发完成后的房地产状况在价值时点的房地产市场状况下的价值

B.动态分析法中对适宜预售的房地产，开发完成后的价值是开发完成后的房地产状况在预售时的房地产市场状况下的价值

C.评估酒店等在建工程的价值时，预测开发完成后的价值可以包含家具、设备及特许经营权的价值

D.可用成本法根据当前的客观成本及应得利润测算开发完成后的价值

E.被迫转让开发前提下开发完成后的价值要低于自愿转让开发前提下开发完成后的价值【答案】ABC157、关于路线价法中选取标准宗地的说法，正确的有（）。

A.应一面临街

B.土地形状应为矩形

C.临街宽度与临街深度之比应为1∶1

D.用途应为所在区段的代表性用途

E.容积率一般设定为1.0【答案】ABD158、假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是选择最佳用途，而最佳用途的选择要考虑土地位置的()。

A.可接受性

B.保值增值性

C.现实社会需要程度

D.未来发展趋势E固定性【答案】ACD159、利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的（）。

A.最佳规模

B.最佳经营手段

C.最佳集约度

D.最佳管理方式

E.最佳投资渠道【答案】AC160、下列房地产抵押估价活动中，符合估价行为规范的有（）。

A.估价师向某银行说明其为借款人并回避该房地产抵押估价业务

B.估计师要求估价委托人提供房地产权证复印件，同时查验原件

C.估价师按贷款银行要求对报酬率进行取值

D.估价师委托工程造价咨询机构对估价对象的建安成本进行核算，并在估价报告中说明

E.估价师在提供估价报告之前征求贷款银行对估价结果的意见【答案】ABD161、同一房地产对于不同投资者之所以会有不同的投资价值，是因为（）不同。

A.开发成本

B.运营费用

C.纳税状况

D.对未来的信心

E.市场利率【答案】ABCD162、某宗商用房地产于30年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为20年，房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，报酬率为8%，则（）。

A.该房地产的收益价格为136.73万元

B.该房地产的收益价格为143.89万元

C.以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为5.14

D.该房地产的合理经营期限为15年

E.该房地产的合理经营期限为20年【答案】BCD163、关于估价委托书的说法，正确的有（）。

A.估价机构接受估价委托时应要求委托人出具估价委托书

B.估价委托书应由估价委托人自己撰写，估价师不得代其起草

C.委托估价事项属于重新估价的，可在估价委托书注明

D.估价委托书可载明估价委托人对估价工作完成时间的要求

E.估价委托书应作为重要的估价依据放入完成的估价报告附件内【答案】ACD164、一般人通常对土地最直观的认识是()。

A.建筑物

B.水域

C.田地

D.大气层E地面【答案】C165、下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的有()。

A.对当前的价值进行评估，一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期内的某个日期为估价时点

B.城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日

C.分期实施的房屋拆迁，应以房屋拆迁公告之日为估价时点

D.房地产估价人员可以假定估价时点E对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为估价时点【答案】AB166、对于同一房地产，关于开发利润率大小的说法，错误的有（）。

A.销售利润率小于投资利润率

B.投资利润率小于成本利润率

C.成本利润率小于直接成本利润率

D.直接成本利润率小于销售利润率

E.年利润率小于总利润率【答案】BD167、关于长期趋势法用途的说法，正确的有（）。

A.可用于假设开发法中预测开发完成后的房地产价值

B.可用于收益法中预测未来租金、经营收入、运营费用、空置率或净收益

C.可用于比较法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整

D.可用来比较分析两宗房地产价格水平的高低

E.可用于填补某些房地产历史价格资料的缺乏【答案】AB168、下列房地产抵押估价活动中，符合合法原则要求的有（）。

A.将学校用于教学的办公楼假设可改变为商务办公楼进行估价

B.对已依法公告列入征收范围内的房屋，按抵押价值进行估价

C.对已抵押房地产进行再次抵押估价，不扣除已抵押担保的债权数额

D.对在建工程进行抵押估价，不扣除承包人因为发包人违约造成的损失

E.对划拨土地的房地产进行抵押估价，扣除相应的土地使用权出让金【答案】D169、可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有()。

A.商业利润

B.净运营收益

C.潜在毛收入

D.有效毛收入E税后现金流量【答案】BCD170、在房地产交易中往往需要缴纳一些税费。根据税法及中央和地方政府的有关规定，应由买方缴纳的税费包括（）等。

A.出让金

B.营业税

C.所得税

D.契税

E.土地增值税【答案】AD171、成本法中房地产价格构成中的销售税费包括（）。

A.增值税

B.印花税

C.教育费附加

D.城市维护建设税

E.土地增值税.企业所得税【答案】ABCD172、运用假设开发法估价的效果，还要求有一个良好的社会经济环境，包括（）。

A.透明、稳定及具可预见性的房地产政策

B.一套统一、严谨及健全的房地产法规

C.一个公平交易的房地产信息资料库

D.一个公平竞争的市场环境

E.一个全面、连续及开放的房地产信息资料库【答案】AB173、某小区中有一幢沿街商业楼，一、二层为商业用房，三～六层为住宅，现需评估其中第四层某套住宅价格，拟选取该小区中另一幢6层住宅楼第四层的某套住宅为可比实例，该楼为同期建造但不临街。对该可比实例与估价对象进行对比，进行房地产状况调整时，判断错误的有（）。

A.因位于同一小区，区位因素相同，不需进行区位状况调整

B.因同期建造，质量一致，不需进行实物状况调整

C.因房地产权利性质相同，不需进行权益状况调整

D.因楼层相同，不需进行楼层因素调整

E.因临街状况不同，应进行噪声污染因素调整【答案】ABCD174、市场法中选取可比实例时，应做到可比实例与估价对象的（）。

A.区位相近

B.权利性质相同

C.面积相等

D.档次相当

E.建成年份相同【答案】ABD175、下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有（）

A.独一无二

B.寿命长久

C.供给有限

D.价值量大

E.保值增值【答案】AD176、某工业房地产的土地是5年前以出让方式取得的50年建设用地使用权，类似工业用地的重新购建价格为200万元，重新建造该房地产的建设成本为300万元，管理费用为15万元，销售费用为20万元，销售税费为50万元。正常建设期为1.5年，假设土地取得费用在建设期初一次性投入，其他费用在建设期内均匀发生，年利率为6.31%，投资利润率为12%，土地报酬率为6%。下列运用成本法评估该房地产市场价值中的有关说法，正确的有（）。

A.评估对象土地取得成本为196万元

B.应计算利息项目的总金额为535万元

C.土地取得成本的计息期为1.5年

D.土地取得成本之外其他计息项目应计投资利息总额为15.73万元

E.开发利润为64.20万元【答案】ACD177、下列关于重新购建成本的说法，正确的有（）。

A.重新购建成本是指重新取得全新状况的估价对象所必需的支出

B.重新购建成本是在价值时点的重新购建成本

C.重新购建成本是客观的重新购建成本

D.建筑物重新购建成本是全新状况下的重新购建成本

E.土地重新购建成本是法定最高出让年限下的价格【答案】BCD178、某工业房地产的土地是5年前以出让方式取得的50年建设用地使用权，类似工业用地的重新购建价格为200万元，重新建造该房地产的建设成本为300万元，管理费用为15万元，销售费用为20万元，销售税费为50万元。正常建设期为1.5年，假设土地取得费用在建设期初一次性投入，其他费用在建设期内均匀发生，年利率为6.31%，投资利润率为12%，土地报酬率为6%。下列运用成本法评估该房地产市场价值中的有关说法，正确的有（）。

A.评估对象土地取得成本为196万元

B.应计算利息项目的总金额为535万元

C.土地取得成本的计息期为1.5年

D.土地取得成本之外其他计息项目应计投资利息总额为15.73万元

E.开发利润为64.20万元【答案】ACD179、某小区中有一幢沿街商业楼，一、二层为商业用房，三～六层为住宅，现需评估其中第四层某套住宅价格，拟选取该小区中另一幢6层住宅楼第四层的某套住宅为可比实例，该楼为同期建造但不临街。对该可比实例与估价对象进行对比，进行房地产状况调整时，判断错误的有（）

A.因位于同一小区，区位因素相同，不需进行区位状况调整

B.因同期建造，质量一致，不需进行实物状况调整

C.因房地产权利性质相同，不需进行权益状况调整

D.因楼层相同，不需进行楼层因