商业地产实战技能提升训练

精选优质文档-----倾情为你奉上精选优质文档-----倾情为你奉上专心---专注---专业专心---专注---专业精选优质文档-----倾情为你奉上专心---专注---专业《商业地产招商、销售实战技能提升训练》(全程房地产案例讲解训练+落地工具）-----------房地产营销实战培训师何明主讲何老师承诺：只讲房地产案例和实操步骤,全部落地干货随着宏观调控政策对房地产企业的全面影响，近几年商业地产大量涌现，竞争激烈程度前所未有，无论是老牌开发商或是新生代开发商都遭遇不少问题。很多商业地产开发团队当前困难主因就是缺乏一套有效的商业地产专业知识，引导项目的商业定位、客户定位、项目开发、招商与运营管理等工作流程及内在衔接的关系。新生代开发企业更陷入团队专业知识不足、人才窘困、资金沈淀、成本上扬等多样困难。商业地产是一个复合型的产业，一个系统工程，项目运作涵盖：开发（销售）、招商、经营、管理，是一个不可中断的链条。其功能又涉及地产、商业、投资、金融等方面，因此，专业的项目运作团队就显得极其重要。那么如何做商业营销推广？如何进行有效拓客？如何实施营销团队管理？如何快速提升团队成员的专业度和战斗力？已经摆在很多房地产开发企业的面前。尤其在招商销售团队的打造、销售技能和话术的提升上需要进行系统训练，使之能够快速掌握商业地产项目价值的核心，将准客户高效转化为成交客户，提高销售业绩，解决现阶段公司困境。要快速实现商业地产的招商和销售，应做到以下几点：优秀的商业地产开发团队应该懂得销售型商业地产和持有型商业地产在项目操作上的本质区别，掌握项目的核心价值及未来3—5年的商业发展空间，熟悉持有型商业地产的市场运作规律及对区域性商业消费特征的了解，在项目定位、商业业态规划布局、招商和运营管理等方面有前瞻性判断招商销售团队应该充分了解区域房地产市场，尤其是商业地产投资需求和经营特点，懂得挖掘项目除常规卖点之外潜在的投资价值，快速有效的对投资需求客户进行价值引导；营销人员必须全面懂得自我修炼之法并不断自我激励与提升，锻炼自己一流的定力和一流的沟通洽谈技巧以及应对话术并在工作中灵活运用；熟练掌握与客户互动链接的方式，学会高效沟通和杀客逼定的技巧；熟悉客户全程服务的内容，使客户舒心、安心直至走心。营销观点：成功的营销离不开好的产品，但高水平的营销一定是建立在产品之外，所以，懂得客户类型判别能力、客户心理洞察能力，学会判读客户心理变化产生的各类生理反应，懂得快速与客户建立链接拉近距离、抓住客户心理并促使其下定成交！是冠军级营销人员必备的素质。运营观点：成功的商业地产项目依靠的是专业的运营管理团队和商家共同对商业经营氛围的营造，敢于承受阶段性的商业培养，通过商业业态和活动推广聚集人气，从而实现长久盈利！课时安排：3天18小时（课程内容可根据企业项目和团队实际需求进行调整）授课箴言：实战不是我的特色，真实才是我的根本！课程特色：根据需求设计，理论讲解，案例分析，模拟演练，问题讨论，游戏互动授课方式：1、 训练为主，互动式教学，抢答、辩论及现场演练；2、 理论讲授30%，按照房地产销售接待流程进行梳理；3、 实战话术训练及提升点评40%，针对接待流程中各个重要环节进行动作技巧和话术演练；4、 案例讨论20%，针对接待流程中最重要的几个环节进行案例分享和讨论；5、 现场疑问解答及分享10%，现场解答学员的问题并与学员快乐互动。课程收益：导师具有多年从事国内标杆商业地产项目招商、销售经验与研究，透过现身说法以实战经验带给学员以自信，提升工作状态和团队凝聚力；课程以开发商的角度，实案剖析商业项目前期定位、招商、销售难点及要点，使学员全方位解析项目开发过程中需要注意的问题；教会学员如何判别客户类型、性格特点及特长喜好，快速有效拉近客户距离，挖掘客户真实需求；教会学员快速灵活运用逼定技巧和话术，提升业绩；教会团队如何有效筛选商户、租金及租期谈判的技巧、便于后续商业调整；促使企业重视商业地产开发运营3、6、9的市场运作规律，如何搭建或聘请专业的运营管理公司；教会团队商业项目后期运营管理的方法及商业氛围的营造；讲师介绍：何老师----只专注于房地产行业培训和咨询的资深专家，15年的行业从业经验复旦大学EMBA，房地产营销“能量论与截道术”创立者，房教中国、中房商学院特聘讲师；前绿地集团商业管理公司招商中心总监、上海源恺集团营销总监，负责商业地产前期开发、项目定位、营销策划、招商和销售工作；全程操盘过的大中型项目达30多万平方米，销售实战经验丰富；拥有国家二级心理咨询师证、讲师证的房地产专业高级讲师，华东师范大学房地产学院客座讲师；知识丰富、兴趣广泛，擅长将生命体验融入到销售沟通中，快速准确抓住客户需求的核心，高效成交。培训对象：企业高管、招商总监、营销总监、案场经理、置业顾问、投资顾问、客服等课程大纲：课前谈：市场在变，客户在变，你---也需要变！你可以拒绝学习，但你的对手不会，给你犹豫的时间并不多，不学习只会被淘汰；有问题才会学习，想提高才会学习，请你将招商、销售执行过程中遇到的最重要的问题提出来，每人一问，导师将会在课程中穿插这些问题进行实战剖析和解答。第一单元商业地产市场认知（一）新常态下重新认识国内商业地产市场1、2011年前后商业地产投资热的起因2、近几年商业地产项目开发运营的现状和原因分析3、后续商业地产开发该如何破局（二）商业地产项目团队运作成败分析1、商业地产招商运营中的10大昏招2、商业地产成功招商的9个按钮（三）商业地产开发、招商、运营观念转变──思路决定出路1、项目前期应该解决什么问题2、是先有客户还是先有产品3．项目在什么时候动工是最好时机4、招商销售的工作起点在哪里第二单元、商业地产项目运营的目标管理运营管理的5大终极目标运营管理的3大成功标准运营管理的3大核心指标第三单元、商业地产项目运营管理和企划推广工作模块（一）运营管理模块运营信息管理客户关系管理租务管理经营现场管理开业前筹备（二）企划推广模块1、营销活动管理2、战略合作推广3、媒体及公关管理4、品牌形象和美陈管理第四单元、商业项目定位前的市场调查如何设定项目市场调研内容如何看商场的案例：项目考察点评市场研究的重点市场调查质量的保证如何做模拟招商第五单元、商业地产项目的定位内容与定位依据（一）项目定位的内容1、商业地产项目的定性定量分析（定性决定功能）2、产品组合定位3、建筑设计定位4、经营主题定位（依据：商圈性质、商业类别/功能、消费客群等）5、经营功能定位（依据：商圈性质、开发模式、项目类别、消费客群等）6、消费客群定位（依据：消费者是谁？是决定定位的重要依据之一）7、经营档次定位（依据：消费需求、消费能力、物业硬件等）8、功能分区定位（依据：道路等级、平面结构、主动线、主次入口）9、业态业种配比定位（依据：商圈性质/类别、规模面积、楼层数）10、产品售价与租金定位（依据：当地租售价、投资客群、消费力）（二）项目定位的依据1、城市等级2、城市经济发展水平3、城市人口规模4、城市商业消费水平5、城市商业格局与竞争态势6、项目交通条件第六单元招商工作中的几个核心问题（一）商家与团队1、商家的选择2、商家能否被招商的关键3、高效解决三对矛盾4、招商工作阶段性划分和管理重点5、招商团队的组建和培训（二）实现订单式商业地产的途径和策略1、订单式商业地产的优势分析2、主力店在商业地产中的重要作用3、万达商业地产的3个核心优势第七单元商业地产项目能量和价值挖掘（一）商业地产项目能量和价值源起1、宇宙能量解析2、一般高端消费品内在能量和价值案例剖析3、你的项目能量在哪里、价值几何4、在项目规划定位阶段你该做什么5、如何在定位阶段将你的项目价值进行市场推广（二）招商、销售团队能量和价值挖掘1、人本身所蕴含的能量解析2、顾问与客户之间能量的释放与吸收3、形象修饰与待客礼仪的重要性4、树立正确的“客户观”和“价值观”5、冠军级顾问的3、4、5、66、阳光积极的心态训练7、冠军级顾问气质修炼四法门第八单元、招商、销售的内涵和成功的秘诀1、招商、销售的内涵和营销技巧的实质2、快速让客户建立信任感3、超级说服力4、价值塑造5、你才是一切的根源6、定期回访和反馈信息──努力，让顾客感动7、判定客户等级及客户追踪8、招商销售成交三部曲第九单元、主力店、次主力店的大客户营销1、如何把控成功人士的优越感和商业投资需求的界限2、如何快速有效让客户建立信任感3、倾听与附和的重要性4、善于做投资分析5、大客户追踪的时机、手段和方法第十单元、冠军顾问的招商、销售技巧提升训练（一）、沟通技巧电话行销拓客、接听和追踪话术实战演练要点：自报家门、面带微笑、抑扬顿挫、给出好处、邀约上门关键：卖点和价值介绍部分保留、留下联系方式、客户需求初探接待客户时的倾听、附和与赞美实战演练要点：表现出尊重，多听少说，注意姿态、眼神和情感关键：不要开口谈产品或价格，开口就死方式：聊天式，低姿态，不卑不亢挖掘客户需求、掌握客户信息的话术演练需求：人民币与固定资产、购买后租赁、自行营业、后期升值信息：行业、规模、预算、决策、市场认知关键：赞美恭维得体、突出项目能量而不只是卖点、帮他算账方式：开放式、封闭式、选择式、反问式提问的运用策略（二）、价格谈判技巧正确认识价格谈判、找准谈判对象客户“砍价”的心理和“杀价”的理由客户的“价格陷阱”及化解方法守价的原则和方式议价阶段的技巧和话术定价成交后的应对技巧和话术价值强调的销售话术训练有效算账的销售话术训练（三）、快速逼定成交技巧客户下定原因分析逼定的3个信念逼定的条件、环境、时机及方式客户成交时机出现的四要四不要促使客户快速成交策略17法客户成交后高效转介绍沟通技巧（四）、客户提出异议的处理技巧客户提出真假异议的种类面对客户异议应有的态度客户提出异议的八大原因销售顾问面对异议的可用托词处理异议的十个“乾坤大挪移”（腾挪大法）五招攻克异议，促成签约（问题引导）把顾客推到“决策者”的位置第十一单元、商业地产客户性格类型及心理分析商业地产意向客户性格类型分析及应对策略商业地产意向客户4大心理活动变化过程及应对策略当前大经济形势下如何有效激发客户的投资欲望第十二单元、客户真假拒绝的心理动因分析客户决定购买的语言和行为信号分析客户拒绝成交的借口及应对话术客户喜欢却迟迟不下定的处理技巧下定客户迟迟不来签约付款的处理技巧学员心得体会分享和问答环节课程总结与思考──将知识转化为能力！将梦想转化为动力！部分咨询客户及培训学员感言“我们在选择此类培训课程和老师的时候，看重何老师在房地产行业有十多年的工作经验，特别是他一直在企业担任高层管理职务，且从一般职员开始逐步提升，从未离开过项目的具体工作，而且给很多的企业做过实战培训和咨询，这也是我们决定参加这次培训最主要的原因；前些年我们企业做了很多住宅地产项目，这是第一次涉及到商业地产，因此我们对于商业地产项目的整体运作没有十足的把握，为了少走弯路，我们特意聘请何老师给我们开发团队进行系统培训，在此次培训过程中，我们公司的人力资源总监，培训经理，和分管培训的副总也抽出了2天的时间，系统的学习了何老师的《商业地产开发、招商与运营管理核心剖析》课程，受益很多，让我们团队清晰的了解了商业地产项目的运作与住宅项目运作的不同之处，特别是在培训中，何老师针对我们的项目在商业规划、招商的时机等方面做了一些具体指导，避免了很多弯路，非常感谢何老师这样的职业精神和责任心，基于何老师多年带领营销和招商团队创造的良好业绩，我诚意的邀请何老师下月到我部对祖建招商团队进行业务指导和招商技能的专项培训。”--------上海中邦置业副总—郑建斌“何老师的课程运用案例分析、模拟演练、小组讨论等方式授课，讲的非常好、生动、实际，让我及我的营销团队很受启发。课程内容不论是对企业还是对我个人都很有帮助。同时何老师还为我们整理了一套实用、细致的招商流程，以及提炼我们项目的内在能量和中长期价值的相关话术。使我们公司营销团队在招商工作中把握主动权，引导商户的商业投资；课程增进了我们营销团队的人际交往，培训方法也充分体现了个性化和定制化。我们公司五年来请了10多位营销培训的老师，何老师虽不是最优秀的一个，但一定是最讲究实战训练的一个，不空谈，很实际，而且何老师的项目体验相当深刻，知识面非常广阔，促使我公司的营销团队极力的崇拜。他的课程帮助我们部门理清了思路，帮助我们建立完善的营销和招商体系。我们希望与何老师建立3--5年的长期合作，感谢何老师给我们企业带来这么好的实战训练，也希望何老师以后能够经常到我们复地集团培训指导，帮助我们企业业绩继续保持大幅度增长”

。------上海复地集团商业部营销总监--郑海文“与何老师合作了好几期的江西省各地房地产营销实战技巧培训，学员的满意度都非常高，通过培训后问卷调查，各开发企业普遍反馈营销或招商人员在思路上、技巧上得到了很好的促动与提升，接待的礼仪、话术更加专业，业绩提升较快。对我省房地产行业的发展起到了比较积极的作用，何老师课程实战非常强，而且上课风趣幽默，知识面极广，培训形式丰富，学员们课堂氛围非常活跃！”------江西省房地产行业协会

秘书长李锋

“我们公司是很熟悉何老师的，他是我们公司特聘的顾问专家，我们公司几乎全体人员都认真学习过何老师的课程，此次我们的招商团队花了3天的时间很系统的学习了招商的流程、技巧和话术，经过两周的学以致用，我们的招商顾问在