华润置地松江泗泾古楼路2号地块项目定位报告

华润置地松江泗泾古楼路2号地块项目定位报告项目属性解读项目价值点挖掘整体定位突破之借鉴产品定位及方案建议方案下的项目经济测算项目价值树体系梳理2本案本项目位于松江泗泾板块内，该板块紧邻九亭板块，北临机场，西接佘山国家旅游度假区，南望松江大学城，东连上海市区，是松江重点发展的中心镇距上海市中心27公里虹桥国际机场12公里本项目地处松江北部泗泾板块，虽受大佘山辐射，但自身缺乏一定的自然资源基础，远离市中心，整体亦尚未形成高端居住区氛围板块属性分析区位属性3有多条市级交通干道及轨交9号线贯穿联通，交通可达性好区位属性

快速交通：经由嘉松公路、沪松公路、莘砖公路可快速到达沪青平公路、A9、A5、A8以及市区。

轨道交通：地铁9号线已投入使用，本案临近泗泾站和佘山站两站，距离约在公里。佘山别墅区A9A5莘闵别墅区A8赵巷别墅区徐泾别墅区沪青平公路沪松公路泗泾站佘山站9号线嘉松公路莘砖公路本案泗泾板块板块属性分析4古楼路北侧商业古楼路地块属性解析中等规模体量，地块方正，周边水系资源丰富；现有商业配套品质和档次较低，区域较为缺乏高端生活氛围北侧润江商业配套档次较低，业种业态分布散乱西侧紧邻古楼阁河北侧古楼公路，路况尚好，但多有大中型货车经过东侧紧邻巴张泾河宗地古楼阁河巴张泾河基地现状：内部平整5受地块条件限制，产品线选择受限较大，常规类小高层+低层产品线组合下的普通住宅将成为项目产品构成主体项目属性分析地块经济指标分析容积率要求下可能的产品形态泗泾站泗泾古镇本案6常规公寓类产品无法支撑项目价格预期和高溢价目标的实现本项目产品打造上必须实现产品的突破和品质的强化升级！土地成本分析楼板价约11500元/㎡建筑、财务、营销等成本合理利润率目标（25-30%）本案整盘均价需达25000元/㎡以上注：本案预计一年后入市，销售周期一年。七宝板块板块均价19024元/㎡城花新园22605元/㎡九亭板块板块均价10801元/㎡贝尚湾18969元/㎡泗泾板块板块均价9401元/㎡菲诗爱伦16200元/㎡新桥板块板块均价12941元/㎡绿洲香岛14803元/㎡未来预期价格①②

9号线沿线板块呈现出明显的价格梯度；受与市区距离和配套影响，本案虽然可以树立板块标杆价格，但很难突破九亭和七宝的标杆价格、达到22000元/㎡以上的单价预期。项目属性分析7立足地块之上，远眺天际线，我们在思考……要实现项目产品突破和品质全面升级——No1：充分挖掘项目自身及区域的价值点，借势而为，寻找产品突破方向！No2：通过项目借鉴实现产品打造的突破，塑造自身产品价值树体系，实现高溢价目标！8项目属性解读项目价值点挖掘整体定位突破之借鉴产品定位及方案建议方案下的项目经济测算项目价值树体系梳理9自身条件区位条件由自身地块条件寻找可以提升项目品质的价值点规划借势充分挖掘项目的区位位置条件和内外部交通条件借势区域未来大规划，发掘提升区域及项目价值的利好条件产业支撑内部挖潜，论证区域是否存在一定客户支撑市场条件对各种物业的市场格局进行剖析，发现市场机会点及价格支撑No1：充分挖掘项目自身及区域的价值点，借势而为，寻找产品突破方向！项目价值挖掘自身价值挖掘区域价值挖掘10自身价值挖掘

地块价值巴张泾河地块内部水系地块现状古楼阁河古楼路地块四至：地块东至巴张泾河，南至规划道路，西至古楼阁河，北至古楼公路。地块条件：

地块整体方正，内部平整，利于产品规划排布；

东西两侧紧邻天然水系资源，内部拥有自然水系，可利于打造滨河景观，同时可将活水引入社区内部，打造社区内部水系景观，提升项目及产品品质。地块自然条件优越，形状方正，内外部水系资源丰富，利于通过项目整体规划和景观打造塑造高端品质11地处西区四大高端别墅板块围合地带，具备高端别墅氛围市级交通干道贯穿，交通可达性好区位条件

高端别墅氛围：处于徐泾、赵巷、佘山、莘闵西区四大高端别墅板块围合地带，距佘山顶级别墅区仅约3公里，高端别墅氛围浓厚。

快速交通：经由嘉松公路、沪松公路、莘砖公路可快速到达沪青平公路、A9、A5、A8以及市区。

轨道交通：地铁9号线已投入使用，本案临近泗泾站和佘山站两站，距离约在公里。区域价值挖掘佘山别墅区A9A5莘闵别墅区A8赵巷别墅区徐泾别墅区沪青平公路沪松公路泗泾站佘山站9号线嘉松公路莘砖公路本案泗泾板块12区域商业配套及档次将得到进一步升级完善，高端板块居住氛围愈加成熟商业配套规划三湘商业广场占地约5万㎡，总建约10万㎡，紧邻9号线泗泾站，集生活购物、时尚餐饮、休闲娱乐于一体的一站式体验消费中心，预计2010年底正式投入运营，大润发、KFC等商家已签约入驻。其他商业规划有餐饮、娱乐、生活配套、服装箱包等，当前商铺基本售完；另外还规划有酒店式公寓。佘山湾商业中心上海城投开发，

超过10万㎡的各类商业中配置了5万㎡的滨水风情商业，3万㎡的精品城市广场，约2万㎡的“佘山湾主题商业街”。泗泾站本案三湘商业广场佘山湾商业中心佘山站泗泾镇中心菲诗艾伦3000㎡米社区商业金港、同润社区商业本案所在区域目前无大型配套，主要依靠周边社区的小型商业配套，但未来将有三湘商业广场和佘山湾商业中心投入使用：三湘效果图三湘效果图三湘工程进度区域价值挖掘13大佘山高端配套规划的功能性辐射将进一步提升区域价值及项目价值，泛佘山区域对高端客户的吸纳能力亦将更加突显规划借势——大佘山规划欢乐谷佘山国际高尔夫天马地质坑酒店索菲特酒店佘山艾美酒店

佘山距离项目地块约㎞；佘山千万级高端别墅云集，是目前上海最顶级的高端别墅板块；

五星级酒店、高尔夫俱乐部、高端商业及各种度假休闲配套，与别墅结合，形成一个完整的高端板块形象；

欢乐谷的开业将提升区域价值和人气佘山高尔夫俱乐部佘山艾美五星级酒店本案天马坑地质五星级酒店黄河索菲特五星级酒店欢乐谷佘山星派大型高端高尔夫主题商业辰山植物园上海最大综合植物园2.6㎞月湖五星级温泉度假酒店佘山月湖山庄佘山高尔夫别墅世茂佘山庄园紫都·上海晶园东紫园紫园在建设施已运营设施高端别墅区域价值挖掘14虹桥交通枢纽版图向西扩张，辐射长三角、辐射全国、辐射世界，为区域带来全市、全国甚至全世界级客户提供可能。用地约平方公里，拓展区域用地60平方公里，总面积平方公里；到2010年将建成世界最大的集航空、城际铁路、高速铁路、轨道交通、等多种换乘方式于一体的超大型综合交通枢纽。

虹桥商务区定位为总部经济及高端服务聚集地，现已汇集上海近三分之一的驻沪领事馆，3600多家各类外资和外国企业以及40多家国际采购中心，具有较为强大的外扩辐射力，西部泛CBD正逐渐形成。本案距未来大虹桥CBD中心约13km，车程15-20分钟，将直接受其强大辐射，区域居住价值将借势进一步得到升级，同时也将吸引更广泛、更多元高端客户的进入。规划借势——大虹桥规划大虹桥利好将带来更大量外部高端客源的导入，区域高端客户构成将呈现多元化趋势本案大范围客户导入长三角地区港澳台及外籍全国其他地区上海中心城区大虹桥商务区区域价值挖掘15产业客及私营企业主的置业需求增长将大大刺激区域内对高端住宅的关注和需求产业支撑泗泾私营经济开发区—1993年4月14日成立，现已招商2000多户。松江钢材城—华东地区规模最大、功能最全的大型专业性钢铁加工、配送、集散中心，新型的钢材深加工和销售合一的物流基地。首期已入驻企业860多家。二期工程完成时，入驻企业可达1200多家。上海泗泾五金城—一期已有251家商户进驻。预计二期将在今年底投放市场，三期最迟将在明年8月前推向市场。总开发商铺在3000余间。

上海市文化影视传媒创意产业基地—位于佘山国家旅游度假区东南角，占地约万㎡，总建约万㎡，基地主体“文化影视创意产业集聚区和高科技制作基地”拟引进国内外100至200家文化影视创意领域的领先机构和企业入驻。上影集团将优先入驻该区，日本索尼公司、英国宽太公司、深圳华强集团等已表示了入驻意向。上海国资系统内的主要文化产业，都将迁往该基地，上海文广集团旗下所有“非新闻”业务单位世博会后将首批迁入其中的“传媒中心区”。泗泾私营经济开发区松江钢材城泗泾五金城上海市文化影视传媒创意产业基地（示意图）区域价值挖掘16大户型公寓产品供应呈现市场空白，符合客户需求及具备差异化和总价优势的升级型产品存在较大市场机会市场条件——公寓产品分析本案主要公寓项目分布同润菲诗爱伦一房55-87㎡二房83-90㎡三房129-130㎡西南名苑（宽景99）二房80-90㎡三房100㎡绿波景园二房90-92㎡、三房125㎡、四房130-135㎡金港花园二房90-108㎡三房125-140㎡1212同润苑三期城投古楼路商品住宅项目板块公寓主力供应主要集中在80-100㎡二房和120-140㎡三房，150㎡以上大户型公寓类产品供应匮乏；板块常规公寓未来供应超过46万㎡，内部同质化竞争激烈。区域价值挖掘17市场条件——别墅产品价格分析佘山板块莘闵板块赵巷板块徐泾板块本案泗泾板块独栋58443元/㎡独栋35051元/㎡联排15961元/㎡独栋30505元/㎡双拼20297元/㎡联排13439元/㎡独栋29959元/㎡双拼20713元/㎡联排16576元/㎡独栋28765元/㎡双拼22820元/㎡联排14331元/㎡未来预期价格注：本案预计一年后入市，销售周期一年。区域内独栋及双拼别墅价值较高，

联排别墅价值较弱，单一的联排别墅产品价格成长性不高；佘山板块独栋别墅档次非常高，对泗泾板块独栋别墅价格有很大的正向刺激作用。区域价值挖掘受周边高端别墅区的带动，区域内独栋及双拼别墅类产品具备较强的价格支撑力，未来别墅类产品价格隐性成长空间较大18地块条件基础上，本项目应打造在规划和产品形态上能实现的类别墅产品，并营造出高端别墅居住的社区氛围核心价值提炼19R2我们想要什么？（针对目标的规范分析）风险控制：降低项目操作风险销售目标：快速去化，尽快回笼资金利润目标：在安全前提下，实现利润最大化客户目标：尽快集聚项目人气市场目标：入市营造市场热点R1我们有什么？（针对现状的实证分析）地段：毗邻佘山顶级别墅区交通：交通便利，可达性好生活配套：区域配套逐步完善成熟市场环境：常规公寓竞争激烈，别墅类产品有一定价格支撑基础项目机会：具备项目形象及高端物业打造空间项目核心问题推导如何塑造项目自身产品价值体系，实现高溢价？借鉴成功案例，通过区位、客户、溢价特征匹配分析，结合项目自身条件选择未来具备可行性的高价值产品……项目核心问题20项目属性解读项目价值点挖掘整体定位突破之借鉴产品定位及方案建议方案下的项目经济测算项目价值树体系梳理21产品突破借鉴杭州—留庄上海—保利林语溪上海—墅外在容积率下，突破传统公寓与别墅产品概念，实现高溢价在容积率条件下，突破传统联排别墅形态，通过类独栋&双拼与小高层组合，实现类独栋与类双拼产品形态，实现高溢价将别墅生活引入小高层建筑中，创造空中别院生活理念No2：通过项目借鉴实现产品打造的突破，塑造自身产品价值树体系，实现

高溢价目标！22杭州西湖西湖风景区黄龙商务区城西成熟居住区7公里留庄西溪湿地公园市中心上海保利林语溪墅外本案外环线市中心No2：通过项目借鉴实现产品打造的突破，塑造自身产品价值树体系，实现

高溢价目标！产品突破借鉴23容积率小型低密度社区社区，三层高端大平层与四层小户型酒店式公寓相结合

项目特征——整体规划杭州—留庄24景观设计

该项目中央花园，杭州首个交付的欧式皇家园林严格遵照欧洲古典园林的法则，5000平方米的欧式皇家园林呈长方形，一条东西走向的主轴线贯穿始终，所有景观元素都沿这条轴线南北对称布置景观元素西式凉亭、花钵步道、中央大喷泉和大草坪林阴步道、水渠和灌丛大面积原味欧式皇家园林景观再造，配合项目品质提升杭州—留庄

项目特征——景观营造25迎合高端客户需求，多功能高端会所定位杭州—留庄

项目特征——高端会所高端会所功能1、咖啡吧

2、室内外泳池

3、健身房

4、跳操间

5、动感单车6、棋牌室

7、中餐厅

8、客房

9、台球室

10、乒乓球11、豪华影院26欧式古典主义建筑风格，全石材干挂立面建筑风格：欧式古典主义风格立面：浅米色全石材干挂杭州—留庄

产品特征——风格及立面27355㎡一梯一户设计，私密感强；大面宽，大尺度，采光佳，舒适感增加；全主卧套设计364㎡户型设计的基本结构来自意大利文艺复兴后期大师帕拉弟奥(AndreaPalladio)

客厅、餐厅及会客厅功能区域划分明显全采用主卧套设计大面宽、大尺度增加采光面杭州—留庄

产品特征——户型28大平层装修标准：4000元/㎡高定位装修标准杭州—留庄

产品特征——精装修29大平层官邸核心客户主要为杭州西郊高端别墅住客杭州—留庄

客户特征年龄主要集中在30-50岁之间外贸、金融、私营业主，80%以上客户是绿城的老客户年龄/职业/身份购买目的以自住为主，部分兼具投资目的客户来源近75%的购置客户主要来自于杭州西郊的高端独栋别墅已购客户（如早期的桂花园、林语别墅，以及银湖、闲林、小和山等区域的别墅客户）情感诉求认为留庄尺度与独栋别墅比较近，但有一种温暖的社区感，不像别墅那么冷清；同时也还看重留庄距离市区的位置和西溪湿地资源30留庄所处圈层公寓价格10000-15000元/m2留庄大平层价格26000-32000元/m2（剔除4000元/m2装修）溢价水平132%留庄大平层较杭州市同区位普通公寓产品溢价水平达132%杭州—留庄

产品溢价31借鉴欧洲古典皇家园林建造景观会所高端定位会所，设施齐全产品低密度大平层产品全石材干挂的新古典主义建筑风格装修奢华风格精装修价值借鉴点杭州—留庄32容积率中等规模别墅、小高层混合社区，联排别墅产品的形态创新实现独栋与双拼别墅组合的完美组合上海—林语溪

项目特征——整体规划33外立面局部采用石材，并加以面砖以及少量质感涂料

北入户英式风格南入户法式风格北入户法式风格法式与英伦建筑风格，外立面采用局部石材并辅以面砖及质感涂料上海—林语溪

产品特征——风格及立面34284㎡类独栋二层客厅二层挑空284㎡类独栋一层增加花园面积增加采光面仅以洗手间部分外墙相连，使原先联排边套具有类独栋效果，使户型设计更合理，增加采光面、花园面积和私密性上海—林语溪

产品特征——户型仅有红色区域的洗手间部分外墙相连，跳脱了原先联排产品的束缚，使户型布局设计更合理，私密性更强类独栋位置类独栋类独栋双拼35262㎡类双拼一层262㎡类双拼二层262㎡类双拼三层增加采光面客厅二层挑空增加花园面积仅以洗手间部分外墙相连，使原先联排中间套具有类双拼效果，也同样增加采光面、花园面积上海—林语溪

产品特征——户型仅有红色区域的卫生间部分外墙相连，实现了从联排到双拼的转变类双拼位置类双拼类双拼36客户主要来源于全市性独栋及双拼别墅的购买客户上海—林语溪

客户特征保利林语溪小独栋&双拼年龄主要集中在40-55岁之间年龄/职业/身份购买目的以自住为主，部分兼具投资目的客户来源

50%为江浙客，30%为大浦东区域客，20%来自于市区（徐汇、卢湾）其中购买客户中有约40%左右来自于区域内康桥半岛，属由联体、双拼向独栋别墅置换型客户情感诉求向往佘山高端别墅区生活氛围追求高端别墅生活方式对购置总价有一定的预算37联排均价19200元/平米类双拼均价26800元/平米Resource:DataReportSys.（）保利林语溪类独栋均价31500元/平米溢价水平64.1%溢价水平39.6%保利林语溪类独栋较自身板块联排别墅溢价水平达64.1%类双拼较自身板块联排别墅溢价水平达39.6%上海—林语溪

产品溢价38价值借鉴点产品上海—林语溪联排别墅产品通过产品革新达到了类双拼与类独栋的效果多风格组合：英式与法式立面：局部石材，加以面砖以及质感涂料39容积率小高层产品下的精装空中别院上海—墅外

项目特征——整体规划405大组团景观点缀成趣主入口广场儿童活动场地上抬式花园下沉式广场

L型河滨景观带100余种景观植被体系打造坡地景观，5大组团景观景观设计：加拿大L&A奥雅园境事务所100余种绿色植被分区种植多重植被体系打造坡地景观上海—墅外

项目特征——景观营造41建筑风格：现代简约现代简约风格建筑，石材与玻璃大量结合运用；底层米架空；双大堂设置外立面干挂石材双层中空铝合金玻璃窗首层米架空双大堂设置入户大堂地库大堂阳光地下车库上海—墅外

产品特征——风格、立面、结构设计42一梯一户设计，私密性强椭圆形平层设计，采光佳客厅开间米，面积35平方米，客厅与花园连成具有别墅感的空间卧室开间米，面积22平方米，主卫平方米

23㎡空中花园6m挑高设计浴室大面积观景窗一梯一户设计，私密性强；6m挑高花园设计，与超大客厅相连，在公寓的建筑形态上营造出别墅的生活方式独立电梯厅动静分离六米挑高空中花园大面积落地窗278㎡，四室二厅阳光浴室上海—墅外

产品特征——户型43下层上层174㎡，二室二厅开创新的居住标准：174㎡复式2房，主卧面积大，功能极简，强调主人的居住舒适度；一梯一户，电梯直接入户，私密性好；大面积的空中花园，6m挑高设计，产品附加值高。复式住宅打破传统居住理念，大空间、大尺度设计，打破居住空间固有限制，强调主人居住的舒适度上海—墅外六米挑高空中花园44管道直饮水系统降板同层排水系统芬兰KONE无机房电梯法国Saint-Gobain双层中空（充氮气）+Low-e玻璃闭路电视监控系统家庭防盗报警系统有害气体探测、报警系统彩色可视对讲系统门禁系统车辆远距离不停车读卡系统楼宇自控系统电梯控制系统电子巡更系统周界报警系统10重智能安防系统上海—墅外

其它特征——节能+智能45空中别院墅外客户主要为市区及大浦东区域联排类产品的意向购买客户及已购客户上海—墅外

客户特征年龄主要集中在30-45岁之间年龄自住为主购买目的客户来源超过7成客户来自上海本地上海本地客中35%来自南汇区，15%来自浦东新区，18%来自黄浦区情感诉求近8成客户曾有购买联排别墅的意愿或是曾经住过联排别墅，对别墅的生活方式有一定的向往46多重植被体系打造坡地及组团景观现代简约风格，外立面石材+玻璃组合通过大尺度大空间、空中花园设计和入户方式营造出小高层中的别墅体验智能安防系统、同层排水系统、管道直饮水系统、无机房电梯、双层中空Low-e玻璃上海—墅外价值借鉴点景观节能+环保产品47本项目借鉴点外立面强化风格及品质感建筑形态及产品突破坡地景观及人车分流会所的高标准定位产品突破借鉴48项目属性解读区域价值点挖掘整体定位突破之借鉴产品定位及方案建议方案下的项目经济测算项目价值树体系梳理49产品线选择50产品线选择从地块条件层面来看，本项目入市阶段将与金地赵巷、徐泾项目在产品线上形成直接竞争

产品线一：大平层产品泗泾板块徐泾板块赵巷板块未来市场竞争本案1年后西区大平层产品竞争格局分布51产品线选择从未来市场同质竞争格局来看，大平层产品将直接面临激烈的“肉搏战”，项目市场竞争风险有所加大

产品线一：大平层产品未来市场竞争本项目大平层单价预计：25000元/㎡(装修标准3000元/㎡)鉴于金地项目的定位及自身板块与赵巷、徐泾板块的差异，如本项目定位大平层产品，则从未来主体竞争格局来看：市场竞争激烈，整体板块条件相对弱势，因此价格应保持优势或均势，不宜高于竞品。建议本项目大平层产品全部做精装修，装修标准为3000元/m2联西路52产品线选择

产品线一：大平层产品本项目大平层总价段落点为550-700万佘山板块800万以上赵巷板块1000-1200万徐泾板块700-1000万本案泗泾板块500-700万新桥板块500-650万项目入市时上海西区独栋别墅主力总价段为

高端：950万以上中端：550-700万西区板块独栋主力成交总价段佘山板块950万以上赵巷板块1100-1400万徐泾板块800-1100万本案泗泾板块550-800万新桥板块550-700万1年后西区板块独栋主力成交总价段预判大平层总价段为550-700万参照中端独栋总价，与高端独栋保持优势户型面积落点各版块年均复合增长率佘山18.2%泗泾13.7%赵巷17.4%徐泾17.6%新桥5.9%53产品线选择

产品线一：大平层产品户型面积落点大平层单价：25000元/㎡

大平层总价段：550-700万本项目大平层户型面积落点：220-280㎡通过总价卡位初步测算本项目大平层产品户型面积落点为220-280m2；大平层三房：220-240㎡，四房：260-280㎡54产品线选择大平层产品更为有过独栋别墅生活经历的高端客户所青睐本项目目标客户锁定西部片区独栋别墅替换型客户群体

产品线一：大平层产品在大平层已购客户中，购买过独栋别墅的客户占据了绝大比例，市场中大平层产品在空间布局、功能尺度、私密性、景观视野等硬性指标与家庭生活气氛等方面均呈现出独具的优势。目标客户特征55产品线选择

产品线一：大平层产品单价：25000元/㎡（其中装修标准3000元/㎡）总价：550-700万元户型面积落点，三房：220-240㎡，四房：260-280㎡目标客户：有较长时间的别墅居住经验，需要足够的空间，但向往空间的融合与交流大平层56产品线选择未来市场竞争

产品线二：小独栋&双拼竞争区域：泗泾、佘山、赵巷、徐泾、莘闵别墅区。目前大多别墅项目均有小独栋产品，整体竞争形势较为激烈；主要竞争项目是佘山3号、观庭以及板块内的小独栋别墅产品。观庭佘山3号佘山东郡同润·圣塔路斯合生国际花园小独栋别墅竞争项目分布目前大多双拼别墅均分布于以公寓或联排别墅为主的项目中，整体来说，双拼别墅比较稀缺；主要竞争项目是凯迪·澳澜湾、龙湖·滟澜山、山语原墅、合生国际花园、沁风雅泾轩。双拼别墅竞争项目分布合生国际花园山语原墅龙湖·滟澜山凯迪·澳澜湾沁风雅泾轩周边区域小独栋别墅项目分布较密集，市场竞争较激烈；双拼别墅较为稀缺，且多为公寓或联排别墅混合社区57产品线选择单价区间落点

产品线二：小独栋&双拼佘山东郡目前在售的是邻古楼路的小独栋，私密感差，且道路北面是较大体量的配套房，因此佘山东郡目前的价格参考性不高；周边主要竞品一年后均价预计在32200-37382元/㎡之间。本案小独栋产品是联排别墅的突破形态，因此相比周边主要竞品应具备一定的总价优势，以提高项目市场竞争力。本项目小独栋别墅入市单价预计：毛坯32000-33000元/㎡本案双拼别墅与独栋别墅组团，性价比高于竞品，因此参考保利林语溪小独栋/双拼价格系数比本项目双拼别墅入市单价预计：毛坯26500-27500元/㎡注：本案预期一年后入市为提升项目竞争力，本案入市单价建议为32000-33000元/㎡58产品线选择小独栋总价及面积落点

产品线二：小独栋&双拼目前市场状况下，本案总价制定原则：高于双拼别墅，略低于在售主要小独栋项目总价，提升产品性价比和竞争优势，因此建议本案目前市场状况下的总价区间是750-850万元，西区小独栋别墅单价年复合增长率为15.2%，则本案小独栋别墅一年后入市主力总价约为：850-950万元本案1年后入市单价32000-33000元/㎡，则本案小独栋别墅面积约为：260-290㎡采用总价卡位法，建议本案小独栋别墅入市主力总价约为850-950万元，面积约为260-290㎡59产品线选择双拼总价及面积落点

产品线二：小独栋&双拼泗泾及周边板块双拼别墅产品较为稀缺，竞争压力不大，建议本案采用跟随市场主流的策略，双拼别墅面积约为230-240㎡本案入市单价约为26500-27500元/㎡，则双拼别墅入市主力总价约为600-660万元跟随市场主流，本案双拼别墅面积约为230-240㎡，入市主力总价约为600-660万元60产品线选择小独栋别墅：全市性客户，多因佘山或生意选择泗泾双拼别墅：西区客户，主要作为第一居所

产品线二：小独栋&双拼目标客户特征年龄：主要在35-50岁之间；区域行业：全市性客户，区域和行业特征模糊，都是企业大脑级的人物；购买目的：第二居所，主要用作度假，兼具投资保值作用；关注要素：多是喜欢佘山或在松江有自己的生意，但财富能力稍弱，对佘山板块独栋别墅承受能力有限；年龄：主要在30-45岁之间；区域行业：大多是在闵行、长宁、徐汇区工作的人，从事行业广泛；另外有部分松江区的钢材五金和文化产业客；购买目的：大多用作自住，少量用于度假或投资。小独栋别墅客户：双拼别墅：61产品线选择小独栋&双拼

产品线二：小独栋&双拼单价：小独栋别墅32000-33000元/㎡双拼别墅26500-27500元/㎡面积落点：小独栋别墅260-290㎡双拼别墅230-240㎡目标客户：小独栋别墅——全市性客户，多因佘山或生意选择泗泾双拼别墅——西区客户，主要作为第一居所总价：小独栋别墅850-950万元双拼别墅600-660万元62产品线选择

产品线三：空中别院未来市场竞争区域内空中别墅产品呈市场空白，同质竞争较弱，存在着较大机会点，同时具备差异化竞争优势卢湾区：兰馨公寓黄浦区：绿城黄浦湾徐汇区：尚海湾、中海瀛台浦东新区：星河湾、墅外、金地湾流域闵行区：皇都花园宝山区：中鹰黑森林、万科琥珀郡园全市主要空中别墅项目分布墅外万科琥珀郡园金地湾流域皇都花园中鹰黑森林

中海瀛台尚海湾兰馨公寓本项目地块星河湾绿城黄浦湾松江区（市场空白）本项目所在地块63产品线选择户型面积落点Resource:DataReportSys.（）西区公寓市场：七宝、泗泾、新桥、九亭西区大户型公寓供求面积段分布本项目空中别墅面积段为170-175㎡Resource:DataReportSys.（）西区联排：泗泾、赵巷、徐泾西区联排别墅供求面积段分布西区150㎡以上的大户型公寓供应匮乏，但成交表现良好，大户型三房主力成交面积段集中在110-150㎡西区联排别墅主力供求面积段集中在195-210㎡空中别墅面积范围150-195㎡之间空中别墅面积段170-175㎡

产品线三：空中别院与大户型公寓、联排保持20㎡的面积梯度64产品线选择总价落点区间西区联排主力总价段集中在220-320万Resource:DataReportSys.（）西区联排：泗泾、新桥本项目空中别院总价约为270万左右考虑本项目空中别院与区域周边经济型联体别墅在产品上的对应竞争，以经济型联体别墅总价区间中值作为当前价格参考

产品线三：空中别院依据联排市场价格，本案空中别院总价约为270万元左右65产品线选择单价落点区间建议本项目30%住宅装修比例全部放置于空中别墅产品中；建议装修标准为3000元/m2，因此装修后价格为21200元/㎡。

产品线三：空中别院板块综合复合年均增长率15.8%西区联排别墅成交量主要集中在莘闵板块，该板块联排别墅价格复合年均增长率为17.5%本项目所在板块复合年均增长率14.1%本项目价格增长由于区位等原因应小于新桥板块而大于自身板块平均水平总价270万面积段170-175㎡当前价格水平15700元/㎡未来价格水平18200元/㎡（毛坯）空中别院毛坯单价18200元/㎡，装修单价21200元/㎡66产品线选择目标客户特征本项目目标客户锁定西部片区联排别墅购买及替换型客户群体

产品线三：空中别院年龄：主要在30-45岁之间；区域行业：主要集中在松江、长宁、闵行和徐汇区；从事行业广泛，主要是闵行、长宁、徐汇区企业公司的中高层管理者和小企业主，以及松江区的钢材、五金、文化产业客；购买目的：改善升级需求，或是联排别墅的替代品；主要用作第一居所；关注要素：在生活方式上更喜欢平层产品所带来的家庭生活氛围和舒适性，不喜欢联排别墅过于分隔、独立的空间分布，但看重别墅的私密感和别墅生活方式。67产品线选择单价：21200元/㎡（装修标准3000元/㎡

）总价：270万户型面积落点：170-175㎡目标客户：西部片区联排别墅购买及替换型客户群体空中别院

产品线三：空中别院68方案一纯大平层官邸产品线选择

充分挖掘项目价值，通过提升产品本身的特点及品质，为项目赢得定位空间和价值竞争，实现利润最大化目标；容积率造就低密度高端社区形象：考虑现有地块的市场区位情况，提升产品本身的竞争优势，同时提升项目整体品质。

本项目产品线组合推导支撑方案二小独栋&双拼+空中别院69规划方案建议70规划方案建议

方案一：大平层官邸71规划方案建议

方案二：小独栋&双拼+空中别院72项目属性解读区域价值点挖掘整体定位突破之借鉴产品定位及方案建议方案下的项目经济测算项目价值树体系梳理73方案一大平层官邸74项目增值5%项目增值16%/年地处西区高端别墅区围合辐射地带，板块高端别墅氛围日趋浓厚；区域高端及大型商业日趋成熟完善，区域居住价值将得到很大提升，高端客户导入能力进一步提升；上海文化影视传媒创意产业基地的入驻将带来大量高端客户进入；大虹桥泛西区CBD规划的实现将吸引更多元化高端客户。

整体宏观大市场运行正常，区域市场保持稳定增长；

佘山板块独栋别墅年均复合增长率为18.2%，泗泾板块独栋别墅年均复合增长率为13.7%。项目增值2%金地赵巷、徐泾项目的大平层产品定位将使加剧区域市场同质化产品竞争。区域未来规划发展市场价格走势产品稀缺性在基准价格的基础上，综合各项资源优势，来确定本项目整盘大平层产品动态销售均价——项目经济测算

动态价格测算大平层官邸75综合上述各项资源优势，得到本案年后的销售价格：建议本案全装修，装修标准3000元/㎡，本地块年后的大平层整体均价约为：大平层精装修均价：31700元/㎡项目经济测算

动态价格测算大平层官邸76项目经济测算大平层官邸

方案经济测算产品经济指标77项目经济测算大平层官邸

方案经济测算土地及建安成本78项目经济测算大平层官邸

方案经济测算税收销售收入79项目经济测算大平层官邸

方案经济测算项目盈利测算80方案二小独栋&双拼+空中别院81地处西区高端别墅区围合辐射地带，板块高端别墅氛围日趋浓厚；区域高端及大型商业日趋成熟完善，区域居住价值将得到很大提升，高端客户导入能力进一步提升；上海文化影视传媒创意产业基地的入驻将带来大量高端客户进入；大虹桥泛西区CBD规划的实现将吸引更多元化高端客户。

整体宏观大市场运行正常，区域市场保持稳定增长；西区小独栋别墅年均复合增长率为12.7%，双拼别墅单价与小独栋别墅单价比值1：1.2，区域内经济型联体别墅年均复合增长率为15.8%。空中别墅产品存在区域市场空白，可依靠稀缺性实现差异化竞争优势。区域未来规划发展市场价格走势产品稀缺性在基准价格的基础上，综合各项资源优势，来确定本项目整盘个产品线动态销售均价——项目增值5%项目增值12.7%/年(小独栋)15.8%/年(空中别墅)项目增值2%(小独栋)

3%(双拼)

5%(空中别墅)项目经济测算

动态价格测算小独栋&双拼+空中别院82综合上述各项资源优势，得到本案年后的销售价格：本地块年后的小独栋别墅和双拼别墅（双拼别墅与小独栋别墅单价比）均价约为：小独栋别墅毛坯均价：36800元/㎡双拼别墅毛坯均价：30700元/㎡项目经济测算

动态价格测算小独栋&双拼+空中别院83综合上述各项资源优势，得到本案年后的销售价格：考虑3000元/㎡精装修标准，则本地块年后的空中别墅整体均价为：空中别院精装修均价：24500元/m2项目经济测算

动态价格测算小独栋&双拼+空中别院84项目经济测算

方案经济测算产品经济指标小独栋&双拼+空中别院85项目经济测算

方案经济测算土地及建安成本小独栋&双拼+空中别院86项目经济测算

方案经济测算税收销售收入小独栋&双拼+空中别院87项目经济测算

方案经济测算项目盈利测算小独栋&双拼+空中别院88项目经济测算「方案下的整体效益综合对比」从投资收益角度预判，方案一优于方案二；从未来所面临因自身地块条件所带来的客户及竞争综合性风险角度来看，方案二优于方案一89项目属性解读区域价值点挖掘整体定位突破之借鉴产品定位及方案建议方案下的项目经济测算项目价值树体系梳理90价值树体系把握规划及产品设计的重要价值点升级，提升项目整体品质，确立区域市场标杆地位！从本案项目及产品特性考虑，我们认为若要提升项目整体品质，树立区域标杆项目形象，应该就价值树的以下几点着力打造至标准线或标杆线：项目价值树体系分析标杆线标准线及格线规划景观公共部位会所配套及商业立面户型精装修新技术人性化设计工程质量材料设备91会所采用会员制、俱乐部运营模式，为客户提供最高级别的专属服务购房客户为主力客群圈层营销活动会员卡品牌嫁接[客户平台]：本案业主、或周边项目高端业主[入会门槛]：收取年费的形式，首次年费金额含在大定金额内[入会仪式]：香槟+会员卡+礼品套盒（男宾/领带夹&女宾/丝巾扣）92会所功能贴合客户高品质生活需求，引进品牌